物业接管验收手册（DOC63页）gwpg.docx

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1、物业验收收程序一、目的的规范公司司物业验验收程序序,确保物物业验收收工作得得到有效效控制,以便对对物业进进行全面面接管,保证物物业入住住工作顺顺利进行行。二、适用用范围适用于公公司所承承接的物物业的验验收,与房地地产开发发商的交交接。三、职责责1. 物业公司司接到发发展商竣竣工验收收的通知知报告后后,总物业业经理负负责指定定主管人人员,各职能能部门负负责人及及专业的的技术人人员组成成验收小小组。2. 验收小组组负责对对物业原原设计图图纸、设设计变更更、竣工工图和设设备出厂厂合格证证书及设设备试运运行记录录等技术术检验资资料的验验收。3. 验收小组组按移交交设备清清单的要要求对清清单上的的设备,

2、按规格格型号、容容量及设设计要求求进行验验收，设设备的安安装数量量、安装装位置及及竣工图图验收。4. 验收小组组对物业业按运行行系统验验收,主要验验收供电电系统、给给排水系系统、土土建工程程装饰工工程、给给排风系系统、消消防系统统、防盗盗对讲系系统及电电梯系统统。5. 由总物业业经理跟跟发展商商办理接接管手续续。四、工作作程序1. 验收的准准备验收小组组根据发发展商提提供的竣竣工图纸纸,按设计计及施工工要求编编制验收收计划和和验收标标准。2. 验收的实实施(1) 验收小组组依据验验收计划划、标准准，按专专业分工工进行预预验收。(2) 在预验收收过程中中,检查出出未达到到验收标标准的楼楼宇、设设

3、施、设设备，提提出书面面整改报报告返回回发展商商，由发发展商督督促施工工单位进进行整改改。(3) 对在验收收中未达达到验收收要求的的楼宇、设设施、设设备，整整改实施施后，验验收小组组进行检检查、验验证，整整改合格格后进行行正式验验收。(4) 楼宇的实实物验收收,应注意意:对每套套单元房房的水、电电、土建建、门窗窗、电器器设备进进行全面面检查，并并将检查查结果记记录在楼楼宇接管管验收清清单中。(5) 设备的的实物验验收,要做到到符合以以下几点点：1. 图纸设计计与设备备的规格格、型号号、数量量符合。2. 主要设备备、设施施的安装装位置与与安装质质量符合合。3. 设备与连连接整个个系统的的技术性性

4、能,应与设设计要求求符合,检查结结果对应应不同类类设备记记录在设设施、设设备接管管验收清清单中。(6) 对物业业的其它它配套系系统、设设施进行行验收，验验收结果果记录在在设施、设设备接管管验收清清单相应应的表格格内。(7) 移交档档案、资资料验收收：根据据验收计计收提交交档案、资资料进行行对照检检查，并并将检查查结果填填写在楼楼宇资料料交接清清单中。接管验收收应检索索提交资资料一、产权权资料1. 项目批准准文件。2. 用地批准准文件。3. 建筑执照照。4. 拆迁安置置资料。二、技术术资料1. 竣工图，包包括总平平面、建建筑、结结构、设设备、附附属工程程及隐蔽蔽管线的的全套图图纸。2. 地质勘察

5、察报告。3. 工程合同同及开、竣竣工报告告。4. 工程预、决决算。5. 图纸会审审记录。6. 工程设计计变更通通知及技技术核定定单（包包括质量量事故处处理记录录）。7. 隐蔽工程程验收签签证。8. 沉降观察察记录。9. 竣工验收收证明书书。10. 钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书。11. 新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书。12. 水、电、采采暖、卫卫生器具具、电梯梯等设备备的检验验合格证证书。13. 砂浆、混混凝土试试块、试试压报告告。14. 供水、供供暖的试试压报告告。物业档案案资料移移交在实施物物业管理理之前，发发展商应应向管理理公司移移交关于于物业的的各类资资料：一、综合合

6、资料1. 项目土地地使用合合同、红红线图、立立项文件件、工程程申报批批建文件件及计划划批准文文件。2. 建设许可可证、工工程建筑筑报建表表。3. 工程招、投投、定标标书。4. 上级机关关的决议议、决定定、批示示等工程程重要会会议纪要要和指导导性文件件。5. 征地批文文、协议议书（合合同书）、红红线图。6. 初步设计计方案、设设计鉴定定审批文文件。7. 施工合同同、施工工许可证证、施工工执照（复复印件）、开开工报告告、施工工量放线线图表记记录。8. 单项工程程质检监监督委托托书、成成果报告告、单项项工程竣竣工验收收证书。9. 工程勘测测资料：地质图图勘察报报告、地地形、地地貌、控控制点、永永久性

7、水水准点的的坐标位位置图、水水文、气气象、地地震等设设计基础础材料。10. 竣工验收收会议文文件及质质量评审审材料、竣竣工报告告、竣工工验收证证书。11. 工程决算算书、三三算表。12. 消防设施施验收合合格证。二、土建建资料1. 主体隐蔽蔽工程验验收记录录。2. 图纸会审审和设计计修改变变更及联联系单。3. 事故处理理记录。4. 建筑物、构构筑物及及重要设设备安装装测量定定位及各各种观测测记录（长长期）。5. 原材料产产品及重重要构件件出厂证证明、试试验报告告、材料料换审批批单、试试件试验验报告（长长期）。三、给排排水、消消防资料料1. 开、竣工工报告及及中间交交工验收收证明书书。2. 图纸

8、会审审及设计计修改变变更通知知。3. 事故处理理及探伤伤记录。4. 隐蔽工程程验收记记录。5. 材料构件件出厂证证明及材材料代换换审批单单。6. 管线标高高、位置置、坡度度、测量量记录。7. 试水、闭闭水试压压试验记记录。8. 设备调试试记录。9. 管线清洗洗、通水水、消毒毒记录。四、电气气资料1. 开、竣工工报告及及中间交交工验收收证明书书。2. 图纸会审审及设计计变更通通知。3. 事故处理理及探伤伤记录。4. 隐蔽工程程验收记记录。5. 防雷电阴阴接地实实测记录录。6. 引下线焊焊接记录录。7. 材料构件件出厂证证明及材材料代替替换审批批单。8. 绝缘电阻阻测试、试试验记录录、试运运转记录

9、录。9. 空调资料料、动力力、通讯讯、有线线电视资资料。五、施工工图1. 总平面布布置图（包包括综合合系统图图）。2. 建筑施（竣竣）工图图。3. 结构施（竣竣）工图图。4. 给排水、消消防施（竣竣）工图图。5. 电气施（竣竣）工图图。6. 空调施（竣竣）工图图。7. 智能化系系统施（竣竣）工图图。8. 通讯施（竣竣）工图图。9. 液化（煤煤）气施施（竣）工工图。六、声像像资料1. 建筑前后后的现状状、侧、立立面照片片。2. 内外景观观照片。3. 建筑小品品。4. 工程奠基基、开、竣竣工典礼礼、重要要领导人人或知名名人士视视察、剪剪彩、题题词照片片、录音音、录像像。5. 工程主要要部位隐隐蔽和

10、处处理大事事故原状状及处理理后的照照片、录录像。6. 其它。物业接收收工程项项目验收收依据一、所有有的已经经发布的的各专业业的验收收规范和和质量标标准（包包括国家家、行业业和地方方的，较较为完备备的规范范、标准准）。二、前期期施工全全同（协协议）制制定的标标准，要要求。三、所有有的各专专业施工工所用的的施工图图、竣工工图纸，设设计变更更单。四、所有有的设备备，材料料等的技技术说明明书，安安装使用用说明书书和设备备、设备备制品和和主要材材料等的的清单、合合格证等等。五、隐蔽蔽工程验验收记录录和中间间试验记记录。六、工程程质量事事故处理理记录。七、前期期施工阶阶段竣工工验收报报表（包包括政府府部门

11、和和监理公公司出具具的）；分项、分分部、单单位工程程质量检检验评定定记录。八、设备备试压、试试运行合合格报告告等。物业工程程验收移移交项目目物业工程程移交项项目表(一)项 目评价存在问题题整改建议议电气系统统高、低压压配电室室主要机电电配电箱箱楼宇及公公共区域域照明、开开关、插插座及配配电箱防地接地地系统其 它空调系统中央空调调机组冷冻机组组水泵、换换热器等等设备地热系统统暖通管路路系统公共区域域暖通用用管井燃气设施施管井公共区域域燃气设设施管井井楼宇排气气设施其 它给排水系统公共区域域生活用用水管井井蓄水箱（池池）、管管路草坪等浇浇灌设施施卫生洁具具等设施施排水管路路等设施施公共区域域排水管

12、管井化粪池及及排污设设施公共区域域排污管管井及管管路其 它物业工程程移交项项目表(二)专 案评 价价存在问题题整改建议议电梯系统电梯轿厢厢及设备备井道与底底坑附属属设备曳引及其其它设备备井道照明明等井道门等等电气控制制设备系系统其 它消防系统车库各种种指示标标志灯喷淋头/烟、温温感探头头消火栓管管路及设设备灭火器等等设备消防水池池（箱）消防电气气控制设设备监控中心心设备其 它物业工程程移交项项目表(三)项 目评 价价存在问题题整改建议议通信网络系 统统电话系统统设备楼宇电话话插座等等有线电视视设备楼宇有线线电视插插座等公共广播播/应急急广播设设备音响设备备楼 宇监监 控系 统楼宇监控控设备系系

13、统楼宇监控控用的各各种传感感器等办 公 自 动动 化 系 统统办工自动动化系统统设备物业管理理营运信信息系统统办公和服服务系统统信息服务务系统智能卡管管理体制制系统工工程计算机网网络管理理系统安 全防防 范系系 统入侵报警警系统电视监控控系统出入口控控制系统统电子巡更更系统车库管理理系统综 合布布 线系系 统建筑群主主干线建筑物主主干线水平布线线屋宇工作作区布线线其 它各类编程程手册、相相关软件件及IDD地址码码手册物业工程程移交项项目表(四)项 目评 价价存在问题题整改建议议楼宇土建工程1.主体体结构：地基钢筋混凝凝土结构构砖石结构构抗震性能能2.外墙墙：防水墙及墙面面3.屋面面：保温隔热热

14、性能防水性能能排水设施施面层4.楼宇宇地面5.公共共楼梯6.门窗窗玻璃7.卫生生间防水水8.其它它物业设施施交接物业设施施交接书书序号交接项目目型号规格格数量接收意见见处理结果果确认1234567891011121314151617181920212223管理公司经办人签签名：管理公司司盖章：发展商经办人签签名：发展商盖盖章：消防系统统验收及及表格火灾自动动报警系系统调试试报告年月日编编号：工程名称称工程地址址使用单位位联系人电话调试单位位联系人电话设计单位位施工单位位工程主要要设备设备名称称编号数量编号出厂日期期生产厂家家备注施工有无无遗留问问题施工单位位联系人人电话调试情况况调试人员员（签

15、字字）使用单位位人员（签签字）施工单位位负责人人（签字字）设计单位位负责人人（签字字）系统竣工工表验收时间间： 年 月 日工程名称称验收建筑筑名称隐蔽工程程记录验收报告告系统竣工工图设计更改改设计更改改内容工程验收收情况有/无有/无有/无有/无合格/基基本合格格/不合合格主要消防防设施消防栓系系统产品名称称产品型号号生产厂家家数量产品名称称产品型号生产厂家家数量室内消防防栓水泵接合合器室外消防防栓气压水灌灌消防水泵泵稳压泵通风空调调系统产品名称称产品型号号生产厂家家数量产品名称称产品型号生产厂家家数量风机防火阀防烟排烟烟系统部位/方方式1.自然然排烟；2.机机械排烟烟；3.通风兼兼排烟产品名称

16、称产品型号生产厂家家数量防烟楼梯梯间防烟阀前室及合合用前室室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟烟口面积积机械排烟烟送风量量机械排烟烟排风量量 m m/h m/h安全疏散散系统设备名称称及有无无状况产品名称称产品型号号生产厂家家数量疏散指示示标志有/无防火门消防电源源有/无防火卷帘帘事故照明明有/无消防电梯梯火灾报警警系统系统设计计单位施工单位位形式:区区域报警警/集中中报警/控制中中心设置部位位产品名称称产品型号号生产厂家家数量产品名称称产品型号号生产厂家家数量感烟探测测器集中报警警器感温探测测器区域报警警器火焰探测测器事故广播播手动按钮钮(续表)系统设计计单位系统施工工单位喷洒灭火火系统系统

17、类型型喷雾水冷冷却设备备/喷雾雾水灭火火设备/喷洒水水灭火设设备喷洒类型型干式/湿湿式/预预作用/开式系统设置置部位产品名称称产品型号号生产厂家家数量产品名称称产品型号号生产厂家家数量喷洒头水泵水流报警警器稳压泵报警阀气压水罐罐压力开关关卤代烷系系统系统设计计单位系统施工工单位系统类型型系统形式式全充满系系统/局局部应用用系统系统设置置部位产品名称称产品型号号生产厂家家数量产品名称称产品型号号生产厂家家数量喷头远程启动动装置瓶头阀联动开启启装置分配阀手动开启启装置储罐阀(储量/瓶)压力紧急制动动消防控制制室系统设计计单位系统施工工单位控制室位位置控制室面面积耐火等级级出入口数数量应有控制制功能

18、数数实有控制制功能数数缺何种功功能控制制数其它灭火火系统系统设置置单位系统施工工单位系统设置置部位系统名称称系统类别别系统启动动方式用量或储储量工作压力力二氧化碳碳灭火系系统全充满/局部应应用自动/半半自动/手动 （kgg）使用压力力泡沫灭火火系统低倍/高高倍/氟氟氮白/抗溶性性固定/半半固定/移动式式 （kgg）供给强度度干粉灭火火系统氮酸氢钠钠/碳酸酸氢钾/氮酸二二氢氨/尿素自动/半半自动/手动 （kgg）供给强度度蒸气灭火火系统全充满固固定/全全充满半半固定/局部固定/半半固定/移动式式（%）供给强度度氮气灭火火系统全充满/局部应应用自动/半半自动/手动（kg）使用压力力排风机排烟阀验

19、收 表序号主要项目目分项内容容主要技术术要求分项验收收意见综合验收收意见合格不合格合格基本合格格不合格1技术资料文件图纸、文文件设计任务务书、有有关批件件、地质质资料齐齐全隐蔽工程程验收资资料埋地管路路、设施施设备验验收测试试记录、吊吊顶墙体体等隐蔽蔽处管线线资料齐齐全调试及验验收技术术资料安装调试试记录，测测试验收收单元、人人员等全全套资料料齐全2水源电源等水源、水水量符合设计计规范要要求系统压力力系统最不不利点水水压不小小于0.05MMpa泵房功能能消防水泵泵的数量量、流量量、压力力、泄压压措施、自自灌引水水措施等等符合规规定要求求电源有备用电电源其它水质要求求、地基基沉降资资料、气气温、

20、气气象等符符合规范范要求3管网报警阀以以后的管管网不能在喷喷水管网网上接洗洗涤等用用途的水水管和水水龙头管网管径径对照管径径估算表表合理管网布置置坡度、排排水口、末末端试水水装置符符合要求求管网设支支架吊架架、防晃晃支架按规范要要求设置置合理管网上安安装的节节流管、减减压孔板板、减压压阀、水水流指示示器、信信号阀、泄泄压阀、排排气阀安装位置置合理、型型号、功功能符合合设计要要求与报警系系统充气气系统配配套联动动试验符合设计计要求冷、暖通通空调系系统验收收及表格格设备开箱箱检查记记录工程名称称分部（或或单位）工程设备名称称型号、规规格系统编号号装箱单号号设备检查查1.包装装2.设备备外观3.设备

21、备零部件件4.其它它技术文件件检查1.装箱箱单 份 张2.合格格证 份 张3.说明明书 份 张4.设备备图 份 张5.其它它存在问题题及处理理意见检查人员员：建设单位位 （公章章）代表 年 月 日施工单位位 （公章章）代表 年 月 日日隐蔽工程程验收记记录工程名称称分部（或或单位）工工程隐蔽工程内容序号工程分项项及部位位单位数量检查结果果12345678910验收意见验收人员员：建设单位位 （公公章）代表 年 月 日施工单位位 （公公章）代表 年 月 日风管漏风风检测记记录工程名称称分布（或或单位）工工程分项工程程系统名称称风管级别别试验压力力（Paa）系统总面面积（mm）试验总面面积（mm）

22、允许单位位面积漏漏风量（mm/ mm*h）实测单位位面积漏漏风量（mm/ mm*h）系统测定定分段数数试验日期期检测区段段图示分段实测测数值序号分段面积积（m）试验压力力（Paa）实际漏风风量（m/h）12345评定意见建设单位位 （公公章）代表 年 月 日施工单位位 （公公章）代表 年 月 日现场组装装除尘器器、空调调机漏风风检测记记录工程名称称分布（或或单位）工工程分项工程程检测日期期设备名称称型号规格格额定风量量（m/h）允许漏风风率（%）工作压力力（Paa）测试压力力（Paa）允许漏风风量（mm/h）实际漏风风量（mm/h）检测意见试验人员员：建设单位位 （公公章）代表 年 月 日施工

23、单位位 （公公章）代表 年 月 日冷冻水管管道压力力试验记记录工程名称称分布（或或单位）工工程试验部位位试验时间间管道编号号试验介质质工作压力力(Mpaa)试验压力力(Mpaa)持续时间间(minn)压降(MMpa)试验结果果验收意见建设单位位 （公公章）代表 年 月 日施工单位位 （公公章）代表 年 月 日制冷系统统气密性性试验记记录工程名称称分布（或或单位）工工程试验部位位试验时间间管道编号号气密性试试验试验介质质试验压力力(Mpaa)定压时间间(h)试验结果果管道编号号真空试验验设计真空空度(kPaa)试验真空空度(kPaa)定压时间间(h)试验结果果管道编号号充制冷剂剂试验充制冷剂剂压

24、力(Mpaa)检漏仪表表补漏位置置实验结果果验收意见见建设单位位 （公公章）代表 年 月 日施工单位位 （公公章）代表 年 月 日设备单机机试验记记录工程名称称分布（或或单位）工工程系统名称称序号系统编号号设备名称称设备转速速(r/mmin)功率(kw)电流(A)轴承升温温()额定值实测值铭牌实测额定值实测值实测值评定意见见调试人员员：建设单位位 （公公章）代表 年 月 日施工单位位 （公公章）代表 年 月 日采暖管道道安装的的允许偏偏差和检检验方法法项 次次项 目允许偏差差(mm)检验方法法1横管道、纵纵横方向向弯曲（mmm）每一米管径1100mmm1用水平尺尺、直尺尺、拉线线和尺量量检查管

25、径1100mmm1.5全长（225米以以上）管径1100mmm13管径1100mmm252立管垂直直度（mmm）每一米2吊线和尺尺量检查查全长(55米以上上)103弯管椭圆率(Dmaax-Dminn)/Dmaax管径1100mmm10%用外卡钳钳和尺量量检查管径1100mmm8%折皱不平平度(mmm)管径1100mmm4管径1100mmm5注：Dmmax,Dmiin分别别为管子子最大外外径及最最小外径径采暖系统统水压实实验及调调试项次项 目目要 求求检验方法法1蒸汽采暖暖系统应以系统统顶点的的工作压压力加00.1MMpa做水水压试验验,同时时在系统统顶点的的试验压压力不小小于0.3Mppa使用

26、钢管管及复合合管的系系统应在在试验压压力下11mm压压降不大大于0.02MMpa,降至工工作压力力后检查查,不渗渗不漏使用塑料料管的系系统应在在试验压压力下11h内压压力降不不大于00.055Mpaa,然后后降压至至工作压压力1.155倍,稳稳压2hh压力降降不大于于0.003Mppa同时时各连接接处不渗渗、不漏漏热水采暖暖系统2高温热水水采暖系系统试验压力力应为系系统顶点点工作压压力加00.4MMpa3使用塑料料管的热热水采暖暖系统应以系统统顶点工工作压力力加0.2Mppa做水水压试验验,同时时在系统统顶点的的试验压压力不小小于0.4Mppa使用复合合管的热热水采暖暖系统4系统试压合格格后,

27、对对系统进进行冲洗洗现场观察察，直至至排水不不含泥沙沙、铁屑屑等杂质质，且水水色不浑浑、浊为为合格过滤器试压合格格后进行行清扫除污器5系统冲洗完毕毕后应充充水、加加热，进进行试运运行和调调试观察、测测量室温温应满足足要求中间验收收记录工程名称称分布（或或单位）工程分项工程程名称开工日期期年 月月 日工程地点点交验日期期年 月月 日交验简要要说明遗留问题题验收意见见建设单位位 （公公章）代表 年 月 日施工单位位 （公公章）代表 年 月 日金属管道道工程验验收及表表格一、质量量检验1.保证证项目检检验记录录保证项目目检验记记录表单位工程程名称：分项工工程名称称：分部工程程名称：分项工工程性质质：

28、序号检 验验 内内 容容质量情况况1固定件、支支撑件的的材质、规规格2保温材料料的材质质、规格格和性能能3保冷材料料的材质质、规格格和性能能4粘结剂、耐耐磨剂和和密封剂剂的材质质和性能能5绝热层分分层厚度度6设备铭牌牌覆盖7固定件穿穿透保冷冷层8隔垫设置置9干砌填缝缝材料与与湿砌灰灰浆材料料10主管、伴伴管的加加热空间间11充填绝热热层的密密实12保冷可拆拆卸结构构与固定定结构之之间的绝绝热与密密封13保冷附件件、端部部或盲板板的绝热热与密封封14浇注、喷喷涂绝热热层的施施工配料料及其性性能15硬质制品品绝热层层伸缩缝缝的留设设16绝热层的的膨胀间间的留设设17保冷层伸伸缩缝外外再保冷冷18保

29、冷层和和高温保保温层的的各层伸伸缩缝错错缝19防潮层材材料的材材质、规规格和性性能20金属保温温层材料料的规格格、品种种21普通薄钢钢板的防防腐22金属护壳壳不加固固定件的的部位23金属护壳壳的固定定不得损损坏防潮潮层24金属保护护层的接接缝25保冷结构构金属、保保护层的的接缝密密封26毡、箔、布布类材料料的品种种、规格格27毡、箔、布布类保护护层的接接缝28抹面灰浆浆材料的的配比、性性能2.允许许偏差项项目检验验允许偏差差项目检检验表单位工程程名称：分项工工程名称称：分部工程程名称：分项工工程性质质：序号检验内容容允许偏差差（mmm）实测值（mmm）123456789101捆扎、拼拼砌绝热热

30、层的厚厚度及安安装容重重2充填绝热热层的厚厚度及安安装容重重3粘贴绝热热层的厚厚度4浇注、喷喷涂绝热热层的厚厚度及安安装容重重5伸缩缝的的宽度6防潮层表表面平面面度7金属保护护层表面面平面度度8毡、箔、布布类保护护层表面面平面度度9抹面保护护层表面面平面度度3.质量量保证资资料核查查质量保证证资料核核查表序号资料名份数核查情况况1绝热材料料（制品品）出厂厂合格证证、试（检检）验报报告2绝热材料料耐燃性性能证明明3绝热材料料粘结剂剂、耐磨磨剂、密密封剂出出厂合格格证、试试（检）验验报告4捆扎用非非金属材材料出厂厂合格证证5绝热层厚厚度检查查记录6防水材料料出厂合合格证、试试（检）验验报告7防水材

31、料料耐燃性性能证明明8非金属外外护材料料出厂合合格证、试试（检）验验报告9非金属外外护材料料阻燃性性能证明明10金属外护护材料出出厂合格格证建筑排水水用UPPVC硬硬聚氯乙乙烯螺旋旋管1.横管管坡度横管坡度度不得小小于下列列规定：公称直径径d坡度公称外径径d坡度500.02251600.0007750.01152000.00052.伸顶顶通气管管(1)房房屋每组组单位管管排水系系统最高高层立管管在接入入横管处处必须设设置向上上延伸至至屋顶外外与大气气层连通通的伸顶顶通气立立管。(2)在在最冷月月平均气气温低于于-133地区，管管径1100mm时时，宜从从室内顶顶棚下00.3mm处将管管径放大大一级。(3)伸伸顶通气气管管径径不得小小于立管管管径。(4)伸伸顶通气气管顶端端管口伸伸出屋顶顶的高度度不得小小于下列列规定：不上人人屋顶不不得小于于3000mm。上人屋屋顶不得得小于220000mm。应比屋屋顶最大大积雪或或积灰厚厚度高出出3000mm。3.清扫扫口、检检查口(1)房房屋底层层的立管管上必须须设置检检查口（清清扫口）。(2)检检查口中中心位置