物业管理基础知识培训gwam.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.物业管理理基础知知识培训训物业：特特指正在在使用中中和已经经可以投投入使用用的各类类建筑物物及附属属设备、配配套设施施、相关关场地等等组成的的单宗房房地产以以及依托托于该实实体上的的权益。各类建筑筑物分为为：住宅宅小区的的房屋，也也可以是是写字楼楼、商业业大厦、综综合商住住楼宇、公公寓、别别墅、工工业厂房房、仓库库、体育育场馆等等；配套设施施、设备备分为：市政设设施、文文化娱乐乐设施、交交通设施施等；场地分为为：庭院院、绿地地、道路路等。物业侧重重于使用用、

2、服务务和管理理角度。物业的特特征：1、固定定性（在在各级政政府规划划部门的的规划范范围内，进进行精心心策划，在在施工中中，要严严格管理理，保证证质量。新新建的物物业，要要和周围围环境协协调一致致，创造造良好的的自然环环境。）2、耐久久性（“精心设设计，百百年大计计”，说明明建筑物物）3、多样样性（物物业的多多样性构构成了城城市乡村村的不同同风格，更更加显示示物业区区域的风风采）4、高值值性（为为业主的的物业保保值、增增值，自自然就成成了物业业管理企企业的重重要职责责）5、权益益性（房房地产业业基本术术语标准准特别别强调不不动产、房房地产、物物业都不不仅包括括相关物物质实体体，而且且包括依依托于

3、物物业实体体上的权权益。物物业的法法律属性性集中反反映在物物权的关关系上，在在我国，房房地产物物权是指指物权人人在法律律规定的的范围内内享有的的房屋的的所有权权及其占占有土地地的使用用权）物业管理理（prooertty mannagmmentt）：是是指业主主选聘物物业管理理企业，由由业主和和物业管管理企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动。物业管理理起源于于19世纪60年代的的英国，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃

4、发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。20世纪80年代，1981年3月，全国第一家物业管理公司-深圳市物业管理公司诞生。1994年3月23日建设部以第33号令颁布了城市新建住宅小区管理办法这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。1994年6月一八日，深圳市颁布了深圳经济特区住宅物业管理条例，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。2003年9月1日，国务院颁布的物业管理条例开始实施，这标志者我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。物业管理理的特性性：1、覆盖盖面广（从从地域上上看，管管理面广广，从管管理对像像上看，包包括的范

5、范围也比比较宽。从从服务对对象来看看，由于于各种物物业归属属于不同同的业主主或由各各种各样样的使用用人使用用）2、服务务性强（物物业管理理人员属属于社会会服务人人员，服服务是物物业管理理的根本本属性）3、专业性强4、业主处于主导地位（业主是物业的主人，在物业管理中业主始终处于主导地位，实践中，业主委员会执行业主大会的决议，通过招标形式选择物业企业的服务，只有被业主接受，企业才会有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）5、物业管理与社区管理相结合物业管理理的主要要内容（一）物物业的接接管验收收：主要要是根据据物业管管理委托托服务合合同制定定物业的的接管验验收方案案，按照照有关规规定组织织物业

6、的的接管验验收。（二）物物业管理理方案和和制度的的制定：（1）建立立物业管管理企业业的相关关管理部部门，确确定人员员编制（2）在物物业管理理早期介介入中对对物业的的规划设设计方案案、施工工质量等等提出合合理建议议（3）根据据委托服服务合同同制定物物业管理理方案（4）制定定各项物物业管理理制度（5）制定定物业再再开发利利用方案案（6）制定定物业管管理费用用收支计计划，并并控制预预算（7）制定定房屋租租赁方案案，提供供房屋租租赁服务务（三）客客户管理理服务：（1）提供供业主或或使用人人入住服服务（2）有计计划地与与客户进进行有效效沟通（3）接待待客户日日常来电电、来信信、来访访，处理理客户投投诉（

7、4）拟写写物业管管理的常常用文书书（5）建立立与管理理物业管管理档案案（6）测算算并收取取物业管管理费用用（7）对专专项维修修资金的的使用进进行管理理（8）在管管区内组组织和管管理各种种有益的的文体娱娱乐活动动（四）房房屋建筑筑及附属属设备设设施的维维修养护护管理服服务：（1）向业主和使用人说明房屋建筑及附属设备设施的功能和使用注意事项，进行房屋及附属设备设施的安全管理（2）制定房屋及附属设备设施的维修养护计划（3）对房屋进行日常养护和维修（4）管理监督业主或使用人室内装饰装修工程（5）对房屋附属设备设施进行日常养护和维修（6）运用智能化物业管理系统进行管理（7）对特种设备的委托维修养护工作进

8、行管理（8）编制房屋维修预算方案和设备设施的维修、更新预算方案（五）安安全服务务：（1）制定定物业管管理区域域内安全全防范设设施的设设置方案案，正确确设置消消防器材材（2）提供供物业管管理区域域内的安安全保卫卫服务（3）进行行消防安安全管理理（4）对进进入物业业管理区区域内车车辆的行行使和停停放进行行管理（5）预防防和及时时处理物物业管理理区域内内的各类类突发事事件（六）环环境保洁洁与绿化化美化管管理：（1）对物物业管理理区域内内的环境境污染进进行防治治（2）对物物业管理理区域内内的房屋屋共用、共共用设施施设备和和公共场场地提供供卫生保保洁服务务（3）对物物业管理理区域内内的环境境进行绿绿化美

9、化化（七）综综合经营营服务：综合经经营服务务是多种种经营性性质的有有偿服务务，综合合经营服服务中的的特约性性服务，是是具有委委托和代代理性质质的服务务方式。物业管理理的早期期介入：是指物物业管理理公司在在接管物物业之前前，就参参与物业业规划、设设计和建建设，从从物业管管理服务务的角度度提出意意见和建建议，以以使建成成后的物物业能满满足业主主或使用用人的要要求。物物业管理理早期介介入越早早越好。前期物业业管理：是指在在业主、业业主大会会选聘物物业管理理企业之之前，由由建设单单位选聘聘物业管管理企业业实施的的物业管管理。早早期介入入是前期期物业管管理的重重要铺垫垫，前期期物业管管理又是是后期物物业

10、管理理的基础础，后期期物业管管理是前前期物业业管理的的工作延延续，二二者一脉脉相承。物业管理理的过程程（一）签签订物业业服务合合同：物物业管理理条例规规定，在在业主、业业主大会会选聘物物业管理理企业之之前，建建设单位位选聘物物业管理理企业的的，应当当签订书书面的前前期物业业服务合合同（二）验验收接管管物业：签订物物业服务务合同以以后，物物业管理理企业应应当成立立接管验验收小组组，对物物业的共共同部门门和共用用设施设设备进行行查验，并并办理接接管手续续。（三）履履行服务务合同：物业管管理企业业也可以以根据业业主的委委托，在在力所能能及的条条件下，为为业主提提供物业业服务合合同约定定以外的的其他服

11、服务项目目。（四）终终止合同同，做好好交接物业管理理的基本本原则：（一）权权责分明明原则：在物业业管理区区域内，业业主、业业主大会会、业主主委员会会、物业业管理企企业的权权利与责责任应当当非常明明确，物物业管理理企业各各部门的的权利与与职责要要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。（二）业业主主导导原则：业主主主导，是是指在物物业管理理活动中中，以业业主的需需要为核核心，将将业主置置于首要要地位。强强调业主主主导，是是现代物物业管理理与传统统体制下下房屋

12、管管理的根根本区别别。（三）服服务第一一原则：所做的的每一项项工作都都是服务务，物业业管理必必须坚持持服务第第一的原原则。（四）统统一管理理原则：一个物物业管理理区域只只能成立立一个业业主大会会，一个个物业管管理区域域由一个个物业管管理企业业实施物物业管理理。（五）专专业高效效原则：物业管管理企业业进行统统一管理理，并不不等于所所有的工工作都必必须要由由物业管管理企业业自己来来承担，物物业管理理企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务委委托给专专业性服服务企业业，但不不得将该该区域内内的全部部物业管管理一并并委托给给他人。（六）收收费合理理原则：物业管管理的经经费是搞搞好物业业管理的的物质

13、基基础。物物业服务务收费应应当遵循循合理、公公平以及及费用与与服务水水平相适适应的原原则。区区别不同同的物业业的性质质和特点点，由业业主和物物业管理理企业按按有关规规定进行行约定。收收缴的费费用要让让业主和和使用人人能够接接受并感感到质价价相符，物物有所值值。物业业管理的的专项维维修资金金要依法法管理和和使用。物物业管理理企业可可以通过过实行有有偿服务务和开展展多种经经营来增增加收入入。（七）公公平竞争争原则：物业管管理是社社会主义义市场经经济的产产物，在在市场经经济中应应当实行行公开、公公平、公公正的竞竞争机制制，在选选聘物业业管理企企业时，应应该坚持持招标、投投标制度度，委托托方发标标，一

14、般般要有3个以上上的物业业管理企企业投标标，招标标要公开开，揭标标要公正正。（八）依依法行事事原则：物业管管理遇到到的问题题十分复复杂，涉涉及到法法律非常常广泛，整整个物业业管理过过程中时时时刻刻刻离不开开法律、法法规。依依法签订订的物物业服务务合同，是是具有法法律效力力的规范范文书，是是物业管管理的基基本依据据。物业管理理的服务务质量标标准一、建设设部制定定的全全国物业业管理示示范小区区（大厦厦、工业业区）标标准及评评分细则则：总总的来说说提高物物业价值值和在法法律允许许前提下下让业主主和使用用人满意意是物业业服务质质量的根根本标准准。20000年5月25日以建住住房物第第008号文发发布了

15、新新的标准准全国国物业管管理示范范住宅小小区（大大厦、工工业区）标标准及评评分细则则。各各地应在在每年7月30日前将将参见全全国物业业管理示示范项目目考评验验收的项项目名单单及全全国物业业管理示示范项目目申报表表报建建设部。凡凡是上报报建设部部的项目目，省（自自治区、直直辖市）预预评预验验分值不不得低于于98分，全全国物业业管理示示范项目目每三年年进行一一次复验验，对复复验不达达标的，取取消“全国物物业管理理示范项项目”称号。全国物业业管理示示范项目目申报基基本条件件如下：（1）参参评项目目符合城城市规划划建设要要求，配配套设施施齐全。住住宅小区区、工业业区建筑筑面积88万平方方米以上上，别墅

16、墅2万平方方米以上上，大厦厦3万平方方米以上上且非住住宅建筑筑面积占占60%以上，如如住率或或使用率率达85%以上。（2）取取得“省（自自治区、直直辖市）级级物业管管理示范范项目”称号一一年以上上。（3）物物业管理理企业已已建立各各项管理理规章制制度。（4）物物业管理理企业无无重大责责任事故故（5）未未发生经经主管部部门确认认属实的的有关收收费、服服务质量量等方面面的重大大投诉。二、中国国物业管管理协会会制定的的普通通住宅小小区物业业管理服服务等级级标准（试试行）：制定了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（中物协20041号），作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等

17、级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的 依据。该标准为普通商品住房、经济适用房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用该标准。由高到低设定为一级、二级、三级3个服务等级，级别越高，表示服务标准越高。三、国家家行政管管理部门门和地方方政府制制定的其其他服务务质量要要求：城城市新建建住宅小小区管理理办法、物物业管理理条例、业业主大会会规程、前前期物业业管理招招标管理理暂行办办法、物物业服务务收费管管理办法法、城城市房屋屋修缮管管理规定定、房房屋修缮缮范围和和标准、房房屋修缮缮工程质质量检验验评定标标准，北北京市住

18、住宅物业业管理服服务标准准已于于20003年12月1日起施行行。四、业主主与物业业管理企企业约定定的服务务质量标标准：物物业管理理条例规规定，业业主委员员会与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业订立的的书面物物业服务务合同应应当对物物业管理理事项、服服务质量量、服务务费用、双双方的权权利义务务、专项项维修资资金的管管理与使使用、物物业管理理用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定。物业管理理人员的的素质要要求物业管理理人员应应当具有有高尚的的职业道道德：（一一）遵纪纪守法，爱爱岗敬业业；（二二）工作作认真，尽尽职尽责责；（三三）城市市守信，热热情服务务物业管理理人员应应当具有有专业知

19、知识和专专业技能能：（一一）具有有现代物物业管理理专业知知识（二二）具有有物业管管理专业业技能（三三）掌握握现代管管理手段段物业管理理人员应应当具有有较高的的个人素素质（一）具具有较强强的语言言表达和和沟通能能力（二二）具有有良好的的心理素素质和个个人形象象（三）拥拥有健康康的体魄魄物业管理理企业是是指按照照物业服服务合同同的约定定，专门门进行房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地的的维修、养养护、管管理，维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和秩秩序，为为业主和和使用人人提供服服务的企企业，物物业管理理企业应应当具有有独立的的法人资资格，自自主经营营、独立立核算、自自负盈亏亏、独立立承担民

20、民事责任任。物业管理理企业的的分类（一）按按投资主主体分类类：全民民所有制制物业管管理企业业；集体体所有制制物业管管理企业业；民营营物业管管理企业业；股份份制物业业管理企企业；合合资、合合作、外外资物业业管理企企业。（二）按按资本组组合方式式及出资资人承担担的责任任分类：公司式式企业、合合伙企业业、独资资企业物业管理理公司可可分为有有限责任任公司、股股份合作作公司、股股份有限限公司（1）物物业管理理有限责责任公司司是由2-50个股东东共同出出资，股股东以其其出资额额为限对对公司承承担责任任，公司司以其全全部资产产对公司司的债务务承担责责任的企企业法人人。（2）物业业管理股股份合作作公司是是自愿

21、组组织、自自愿合作作、自愿愿参股、自自负盈亏亏、按劳劳分配、按按股分红红，公司司以其全全部资产产对公司司债务承承担责任任的企业业法人。物物业管理理股份合合作公司司的股东东，一般般又是企企业的职职工。（3）物业业管理股股份有限限公司一一般是由由5个或5个以上上发起人人成立的的。股份份有限公公司的全全部资产产分为等等额股份份，每个个股东以以持股数数额对公公司承担担相应责责任，公公司以其其全部资资产对公公司的债债务承担担责任。物业管理理企业的的组建组建条件件：企业业名称的的确定、企企业住所所、法定定代表人人、注册册资本、公公司章程程、公司司人员企业名称称的确定定：企业业名称应应由企业业所在地地、具体

22、体名称、经经营类别别、企业业性质。企业出所所：物业业管理应应以主要要办事机机构所在在地为企企业的住住所。注册资本本：根据据公司司法规规定，有有限责任任公司以以生产经经营为主主或以商商业批发发为主的的公司注注册资本本不得少少与50万元人人民币；以商业业零售为为主的公公司注册册资本不不得少与与30万元人人民币；技术开开发、咨咨询、服服务性有有限责任任公司，注注册资本本不得少少于10万元人人民币；股份有有限公司司，注册册资本不不得少于于10000万元人人民币。公司人员员：资质一一级企业业为30人；资资质二级级企业为为20人；资资质三级级企业为为8人。物物业管理理有限责责任公司司，应由由2人以上上、5

23、0人以下下股东共共同出资资设立。股股份有限限公司（除除国有企企业改建建为股份份有限公公司外）应应有5个以上上发起人人，并且且其中半半数以上上发起人人在中国国境内有有固定住住所。物业管理理企业的的组织机机构物业管理理有限责责任公司司的组织织机构：监事会会由股东东会选出出的监事事和由公公司职工工民主选选举产生生的监事事组成，是是公司的的监督机机构；董董事会是是公司的的经营决决策机构构，董事事长为公公司的法法定代表表人。物业管理理企业各各部门的的主要职职能：总总经理室室、行政政部、人人力资源源部、财财务管理理部、综综合服务务部、市市场开发发部、各各物业管管理处（客客户服务务部、环环境管理理部、安安全

24、管理理部、工工程保障障部）物业管理理企业的的权利和和义务权利：（1）物业业管理企企业应当当根据有有关法律律法规、物物业服务务合同和和物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用，公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度，结结合实际际情况，制制定管理理办法。（2）按照物业服务合同和管理办法实施管理（3）按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用（4）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。（5）有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。（6）可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。（7）可以接受

25、供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。（8）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。（9）经业主大会的允许，可实行多种经营。义务：（1）按照照物业服服务合同同的约定定，提供供相应服服务。（2）接受受业主、业业主大会会和业主主委员会会对履行行物业服服务合同同情况的的监督。（3）重大的管理措施应当提交业主大会审议决定（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。物业管理理企业资资质管理理国家对从从事物业业管理活活动的企企业实行行资质制制度。物物业管理理企业的的资质是是企业实实力、规规模、业业绩和诚诚信的综综合反映映，是国国家对物物

26、业管理理市场准准入管理理的重要要标志。物物业管理理企业从从事物业业管理业业务的条条件包括括：有符符合国家家规定的的注册资资本；有有与其从从事的物物业管理理活动相相适应的的专业技技术人员员；有一一定的从从事物业业管理的的业绩。物业管理企业划分为一级、二极、三级资质等级和临时资质。资质一级级企业：（1）注册册资本500万元以以上（2）具有有中级一一上职称称的管理理人员、工工程技术术人员不不少于30人，企企业经理理取得建建设部颁颁发的物物业管理理经理岗岗位证书书，80%以上的的部门经经理、管管理员取取得从业业岗位证证书（3）管理理两种类类型以上上的物业业（4）管理理各类物物业的建建筑面积积分别占占下

27、列相相应计算算基数的的百分之之和不低低于1000%。多层层住宅200万平方方米，高高层住宅宅100万平方方米，独独立式住住宅（别别墅）一一五万平平方米，办办公楼宇宇、工业业区及其其他物业业50万平方方米。（5）20%以上的的管理项项目获得得建设部部授予的的“全国城城市物业业管理优优秀住宅宅小区（大大厦、工工业区）”称号，20%以上的的管理项项目获得得省级城城市物业业管理优优秀住宅宅小区（大大厦、工工业区）称称号。（6）具有有健全的的企业管管理制度度和符合合国家规规定的财财务管理理制度（7）建立立了专项项维修资资金管理理与使用用制度。资质二级级企业（1）注注册资本本300万元（2）具有有中级以以

28、上职称称的管理理人员、工工程技术术人员不不少于20人，企企业经理理取得建建设部颁颁发的物物业管理理企业岗岗位证书书，60%以上的的部门经经理、管管理员取取得从业业人员岗岗位证书书。（3）管理理两类型型以上物物业（4）管理理各类物物业的建建筑面积积分别占占下列相相应计算算基数的的百分比比之和不不低于1000%。计算算基数是是：多层层住宅80万平方方米，高高层住宅宅40万平方方米，独独立式住住宅（别别墅）66万平方方米，办办公楼宇宇、工业业区及其其他物业业20万平方方米（5）10%以上的的管理项项目获得得建设部部授予的的“全国城城市物业业管理优优秀住宅宅小区（大大厦、工工业区）”称号，10%以上的

29、的管理项项目获得得省级城城市物业业管理优优秀住宅宅小区（大大厦、工工业区）称称号。（6）具有有健全的的企业管管理制度度和符合合国家规规定的财财务管理理制度（7）建立立了专项项维修资资金管理理与使用用制度资质三级级企业：（1）注册册资本50万元（2）具有有中级以以上职称称的管理理人员、工工程技术术人员不不少于8人，经经理取得得建设部部颁发的的物业管管理企业业经理岗岗位证书书，50%以上的的部门经经理、管管理员取取得从业业人员岗岗位证书书（3）有委委托的物物业管理理项目（4）具有有比较健健全的企企业管理理制度和和符合国国家规定定的财务务管理制制度（5）建立立了专项项维修资资金管理理与使用用制度临时

30、资质质：新设设立的物物业管理理企业应应按有关关规定到到当地县县级以上上人民政政府房地地产行政政主管部部门申请请领取临临时资质质证书，有有效期一一年。资质等级级的管理理：（一一）申请请评定资资质等级级的物业业管理企企业应提提交下列列材料物业管管理企业业资质等等级申报报表营业执执照复印印件建设部部颁发的的物业管管理企业业经理岗岗位证书书、从业业人员岗岗位证书书复印件件和管理理人员、工工程技术术人员专专业技术术职务资资格证书书复印件件物业管管理委托托合同复复印件物业管管理业绩绩材料企业上上一年财财务审计计表（二二）物业业管理企企业的资资质管理理实行分分级审批批制度（三三）一级级企业可可参加全全国范围

31、围内物业业管理项项目的投投标、议议标，二二级企业业只限参参加本省省（自治治区、直直辖市）区区域内一一五万平平方米以以下物业业管理项项目的投投标、议议标。（四四）物业业管理企企业资质质等级实实行动态态管理，每每年核定定一次。（五五）资资质证书书格式式由建设设部统一一制定，分分为正本本和副本本，正本本和副本本具有同同样法律律效力。（六六）关于于法律责责任物物业管理理条例对对违反有有关资质质管理制制度的物物业管理理企业作作粗了明明确的处处罚规定定。未取得得资质证证书从事事物业管管理的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产主管管部门没没收违法法所的，并并处5万元以以上20万元以以下的罚罚款非业业主造

32、成成损失的的，依法法承担赔赔偿责任任。以欺欺骗手段段取得资资质证书书，还应应由颁发发资质证证书的部部门吊销销资质证证书物业管管理企业业聘用未未取得物物业管理理职业资资格证书书的人员员从事物物业管理理活动的的，由县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门责令停停止违法法行为，处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的依法承担赔偿责任。（6）具具有健全全的企业业管理制制度和符符合国家家规定的的财务管管理制度度。7）建立立了专项项维修资资金管理理与使用用制度。3、资质质三级企企业（1）注注册资本本50万元以以上。（2）具具有中级级以上职职称的管管理人员员、工程程技术人人员不少少于8人

33、，经经理取得得建设部部颁发的物业管管理企业业经理岗岗位证书书，50以上上的部门门经理、管管理员取取得从业业人员岗岗位证书书。（3）有有委托的的物业管管理项目目。（4）具具有比较较健全的的企业管管理制度度和符合合国家规规定的财财务管理理制度。（5）建建立了专专项维修修资金管管理与使使用制度度。4临时时资质新设立的的物业管管理企业业应技有有关规定定到当地地县级以以上人民民政府房房地产行行政主管管部门申申请领取取临时时资质证证书。临临时资质质证书有有效期为为一年。有有期期满满后，物物业管理理企业向向房地产产行政主主管部门门申请三三级资质质的评定定。未获获通过的的，房地地产行政政主管部部门应当当取消其

34、其从事物物业管理理业务的的资格。随随着物业业管理行行业形势势的发展展，建设设部会对对物业管管理企业业资质管管理办法法适时做做出调整整。（二）资资质等级级的管理理（1）申申请评定定资质等等级的物物业管理理企业应应提交下下列材料料：物业管管理企业业资质等等级申报报表营业执执照复印印件建设部部颁发的的物业管管理企业业经理岗岗位证书书、从业业人员岗岗位证书书复印件件和管理理人员、工工程技术术人员专专业技术术职务资资格证书书复印件件。物业管管理委托托合同复复印件。物业管管理业绩绩材料。企业上上一年度度财务审审计表。（2）物物业管理理企业的的资质管管理实行行分级审审批制度度。一级级由省、自自治区建建委（建

35、建设厅）、直直辖市房房地产行行政主管管部门初初审，初初审合格格后报建建设部审审批；二二、三级级由省、自自治区建建委（建建设厅）、直直辖市房房地产行行政主管管部门审审批；三三级经省省、自治治区建委委（建设设厅）同同意，可可由地级级以上城城市的房房地产行行政主管管部门审审批，报报省、自自治区建建委（建建设厅）备备案。经经资质审审查合格格的企业业，由资资质审批批部门发发给相应应等级的的资质质证书。（3）一一级企业业可参加加全国范范围内物物业管理理项目的的投标、议议标；二二级企业业只限参参加全国国范围内内30万平方方米以下下物业管管理项目目的投标标、议标标；三级级企业只只限参加加本省（自自治区、直直辖

36、区）区区域内一一五万平平方米以以下物业业管理项项目的投投标、议议标。物业管管理企业业资质等等级实行行动态管管理。（5）资资质证书书格式式由建设设部统一一制定，分分为正本本和副本本，正本本和副本本具有同同样法律律效力。（6）关关于法律律责任。物物业管理理条例对对违反有有关资质质管理制制度的物物业管理理企业作作出了明明确的处处罚规定定：未取得得资质证证书从事事物业管管理的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门没收收违法所所得，并并处5万元以以上20万元以以下的罚罚款给业业主造成成损失的的，依法法承担赔赔偿贡任任。以欺欺骗手段段取得资资质证书书的、还还应由颁颁发资质质证书的的部门吊

37、吊销资质质证书。物业管管理企业业聘用未未取得物物业管理理职业资资格证书书的人员员从事物物业管理理活动的的，由县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门责令停停止违法法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。建设部于于20001年通过过了第一一批40家一级级资质物物业管理理企业的的评审，2003年1月2日又公布了第二批38家一级资质物业管理企业。第二节业业主大会会与业主主委员会会一、业主主 根据物物业管理理条例，业业主即房房屋的所所有权人人。物物业管理理条例中中规定了了业主在在物业管管理活动动中享有有的具体体权利和和义务。 （一一）业主主在物业业管理活

38、活动中享享有的权权利 业主最最基本的的权利就就是依法法享有所所拥有物物业的各各项权利利和参与与物业管管理、要要求物业业管理企业依依据物业业服务合合同提供供相应的的管理与与服务的的权利。1、按照照物业服服务合同同的约定定，接受受物业管管理企业业提供的的服务。2提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议业主可以以依据物物业管理理的有关关法律、法法规、政政策规定定和业主主公约的的规定，依依法请求求或者提提议召开开业主大大会，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议。一一如请求求分配建建筑物公公共部分分应得的的利益；请求正正当管理理共同关关系的事事务；请请求停止止侵害、排排除

39、障碍碍、消除除危险、赔赔偿损失失等行为为的权利利。3提出出制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议 业业主可以以通过业业主大会会，提出出起草和和修订业业主公约约、业主主大会议议事规则则以及物物业管理理制度建建议的权权利。4参加加业主大大会会议议，行使使投票权权业主有参参加业主主大会会会议以及及行使对对业主大大会决定定事项的的投票权权利。“投票权”是指业业主作为为投票人人的权利利。投票票权是按按照每一一位业主主所拥有有物业的的建筑面面积、住住宅套数数等因素素来确定定的。5选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权 在在物业管管理活动动中，业业主行使使权利的的主要代代表就是是业

40、主委委员会，业业主可以以通过参参加业主主大会，行行使选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举的的权利。6监督督业主委委员会的的工作： 业业主有对对业主委委员会的的工作进进行监督督的权利利，如对对业主委委员会的的工作提提出批评评和改进进的建议议等。7监督督物业管管理企业业履行物物业服务务合同 业业主有对对物业管管理企业业履行物物业服务务合同情情况监督督的权利利，如监监督物业业管理和和服务的的水平、服服务质量量和收费费情况等等。8对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权 业业主可以以对物业业共用部部位、公公用设施施设备和和相关场场地的使使用情况况进行了

41、了解，并并提出质质疑，要要求物业业管理企企业给予予答复和和说明，对对存在的的问题提提出改进进建议并并要求得得到合理理解决。9监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金（以以下简称称专项维维修资金金）的管管理和使使用 物物业管理理活动中中的监督督权力是是参与物物业管理理各主体体之间相相互间的的双向监监督。作作为业主主，可以以监督其其他业主主、物业业使用人人、房地地产开发发企业、业业主大会会及业主主委员会会、物业业管理企企业和政政府有关关部门，反反之，其其他业主主、物业业使用人人、房地地产开发发企业、业业主大会会及业主主委员会会、物业业管理企企业和政政府有关关部门也也有权利利监督该该

42、业主。10法法律、法法规规定定的其他他权利 法律、法法规规定定的其他他权利包包括业主主有选聘聘、续聘聘和解聘聘物业管管理企业业的权利利。在物物业管理理活动中中，业主主有通过过业主大大会、业业主委员员会行使使选聘、续续聘和解解聘物业业管理企企业的权权利。业业主大会会、业主主委员会会解聘物物业管理理企业必必须遵照照中华华人民共共和国合合伺法中中关于合合同终止止、解除除的有关关法律规规定。（二）业业主在物物业管理理活动中中应履行行的义务务提1、遵守守业主公公约，业业主大会会议事规规则业主公约约是一种种公共契契约，属属于协议议、合约约的性质质，是由由业主承承诺的，是是全体业业主共同同约定、相相互制约约

43、、共同同遵守的的有关物物业使用用、维护护、管理理及公共共利益等等方面的的行为准准则，是是实行物物业管理理的基础础和基本本准则，因因此，全全体业主主都有遵遵守的义义务。2、遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度。物业管理理区域内内物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、公公共程序序和环境境卫生的的维护等等存方面面的规章章制度，都都是为了了保障建建筑物的的正常使使用，保保护业主主和物业业使用人人的根本本利益的的，县因因此，全全体业主主都有遵遵守的义义务。3、执行行业主大大会的决决定和业业主大会会授权业业主委员员

44、会作出出的决定定。4、按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金。5、按时时交纳物物业服务务费用6、法律律、法规规规定的的其他义义务二、业主主大会业主大会会是由同同一个物物业管理理区域内内全体业业主组成成的，代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益业主主自治管管理组织织。物物业管理理条例规规定，一一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会。物业业管理区区域的划划分应当当考虑物物业的共共用设施施设备、建建筑物规规模、社社区建设设等因素素。业主主大会不不能组织织与物业业管理活活动无关关的其他他活动。业业主大会会自首业业主大会会会议召召开之日日起成立立。但是是，

45、只有有一个业业主的，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。（）业业主大会会的职责责（1）制制定、修修改业主主公约和和业主大大会议事事规则。（2）选选举、更更换业主主委员会会委员，监监督业主主委员会会的工作作。（3）选选聘、解解聘物业业管理企企业。（4）决决定专项项维修资资金使用用、续筹筹方案，并并监督实实施。（5）制制定、修修改物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度。（6）法法律、法法规或者者业主大大会议事事规则规规定的其

46、其他有关关物业管管理的职职责。（二）业业主大会会会议1、业主主大会会会议召开开的形式式业主大会会一般有有两种形形式：集集体讨论论和书面面征求意意见。2、召开开业主大大会的法法定人数数无论业主主大会会会议采用用哪种形形式，都都应当有有物业管管理区域域内持有有112以上投投票权的的业主参参加方可可召开。3、业主主可以委委托代理理人参加加业主大大会会议议业主不能能出席时时，可以以委托代代理人出出席业主主大会会会议，但但必须办办理合法法的委托托手续。委委托代理理人出席席业主大大会会议议在委托托范围内内行使投投票权，但但不具有有被选举举的资格格。不满满一八周周岁的业业主由其其法定代代理人出出席。物物业使

47、用用人可列列席业主主大会，但但没有投投票权。4、业主主人数较较多时可可以推选选业主代代表参加加业主大大会会议议 物物业管理理区域内内业主人人数较多多时，可可以以栋栋、单元元、楼层层等为单单位，推推选一名名业主代代表参加加业主大大会会议议。推选业主主代表参参加业主主大会会会议的，业业主代表表应当于于参加业业主大会会会议3日前，就就业主大大会会议议拟讨论论的事项项书面征征求其所所代表的的业主意意见，凡凡需投票票表决的的，业主主的赞同同、反对对及弃权权的具体体票数经经本人签签字后，由由业主代代表在业业主大会会投票时时如实反反映。业业主代表表因故不不能参加加业主大大会会议议的，其其所代表表的业主主可以

48、另另外推选选一名代代表参加加。5、业主主大会做做出决定定的法定定人数业主大会会作出普普通决议议，必须须经与会会业主所所持投票票权1/2以上通通过才能能生效。业业主大会会作出特特别重大大事项决决定，必必须经物物业管理理区域内内全体业业主多持持投票权权2/3以上通通过才能能生效。6、业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议经20%以上业业主提议议，或发发生重大大事故，或或紧急时时间需要要及时处处理，或或业主大大会议事事规则或或者业主主公约规规定的其其他情况况出现时时，业主主委员会会应当及及时组织织召开业业主大会会临时会会议。7、召开开业主大大会会议议应当于于会前通通知业主主业主大会会会议召召开一五五日以前前，要通通知全体体业主，业业主委员员会应当当将会议议通知及及有关材材料以书书面形式式在物业业管理区区域内公公告。应应当同时时告知相相关的居居民委员员会。8、业主主大会会会议记录录应当存存档