某广场房地产开发项目可行性研究报告etxe.docx

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1、滨海县“金正广场”房地产开发项目可行性研究报告“金 正正 广 场”可 行 性 研研 究 报 告告二0一三三年七月月五号目 录第一章 总 论第二章 项目目建设必必要性与与可行性性第三章 项目目市场调调查分析析第四章 场址址主要建建设条件件第五章 工程程设计方方案第六章 节能能与节水水第七章 环境境影响评评价第八章 组织织机构与与人力资资源配置置第九章 质量量保证体体系及工工程招投投标方案案第十章 项目目实施进进度第十一章章 投投资估算算与资金金筹措第十二章章 财财务评价价第十三章章 社社会评价价第十四章章 风风险分析析第十五章章 可可行性研研究结论论附件及附附图：1项目目法人营营业执照照；2项目

2、目地理位位置图；3总平平面图；4地下下一层平平面图；5首层层平面图图；6二层层平面图图；7三层层平面图图；8标准准层平面面图2第一章 总 论第一节 项目目概况一、项目目名称：金正广广场二、建设设单位：金正实实业滨海海有限公公司三、法人人代表：邵金元元金正实业业滨海有有限公司司注册资资金40000万元，是是滨海县县最具实实力的房房产投资资企业之之一，主主要从事事房地产产的投资资开发、物物业管理理、装饰饰装潢业业务。四、建设设地址：项目建建设地点点位于滨滨海县人人民路西西侧、师师苑路南南侧五、建设设性质：新建六、建设设规模：项目总总用地面面积1558633平方米米。项目总建建筑面积积502294平

3、平方米，地上39466平方米，地下10828平方米，工程建筑总高度23.9米。七、建设设期限：20113年7月220144年8月八、主要要技术经经济指标标表1-11 项项目主要要经济技技术指标标表序号名称技术指标标1总用地面面积（平平方米）1586632总建筑面面积（平平方米）502994其中：地地上394666 地地下1082283总建筑高高度（米米）23.114建筑密度度57.660%5绿化覆盖盖率6.200%6停车数量量（辆）501其中：地地上374 地地下九投资资估算与与资金筹筹措项目总投投资2000000万元，其其中工程程费用1130000万元元；工程程建设其其他费用用30000万元

4、元，预备备费30000万万元，建建设期利利息10000万万元。十、商铺铺销售可销售面面积约1110000平方方米，均均价约1190000元，销销售总价价209900000000元。第二节 可行行性研究究范围一、可行行性研究究依据1、建设设部关关于落实实新建住住房结构构比例要要求的若若干意见见（建建住房200061165号号）2、滨海海县国民民经济和和社会发发展“十一五五”规划3、中中华人民民共和国国城市规规划法4、城城市居住住区规划划设计规规范（GGB500180093）5、江江苏省城城市规划划管理技技术导则则6、国家家计委颁颁布的建建设项目目评价方方法与参参数7、国家家颁布的的城市建建设的其

5、其他相关关规定及及规范二、可行行性研究究范围通过调查查项目所所在地的的社会经经济状况况、房地地产现状状、市政政基础设设施现状状及房地地产市场场分析预预测，研研究项目目建设的的必要性性、可行行性，研研究该项项目建设设规模和和内容以以及规划划设计方方案，提提出组织织管理与与实施计计划，开开展项目目投资估估算分析析，进行行投资效效益分析析和评价价，提出出项目可可行性研研究结论论。三、可行行性研究究的结论论开发建设设“金正广场场”项目可可以达到到下述目目的：1、符合合滨海海县县城城总体规规划，有利利于滨海海县的旧旧城改造造，有利利于整治治和美化化城市环环境。2、本项项目将建建成滨海海县的商商业航母母，

6、为滨滨海县城城镇居民民提供一一处独特特的生活活居住环环境及购购物场所所。3、盘活活闲置土土地资产产，增加加财政收收入，创创造就业业机会，促促进当地地的经济济发展和和有利社社会稳定定。该项目财财务上具具有一定定的抗风风险能力力，既有有可观的的经济效效益，又又有较好好的社会会效益的的项目，应应尽早组组织实施施。第二章 项目目建设必必要性与与可行性性第一节 项目目背景一、滨海海县概况况滨海县属属淮河流流域下游游，主要要水源除除自然降降水外，还还有江、淮淮、里下下河等水水系可补补充。大大量的地地下水正正待开采采，淡水水资源比比较丰富富。全境境18880平方方公里。其其中陆地地面积116677.4平平方

7、公里里，占888.669；水域面面积1006平方方公里，占占5.664；滩涂面面积1006.66平方公公里，占占5.667。滨海县坚坚持把发发展作为为第一要要务，积积极创新新思路，破破解难题题，推进进发展。全全市完成成地区生生产总值值11774.33亿元，比比上年增增长155.1%，是“十五”以来增增长最快快的一年年；人均均地区生生产总值值146657元元，增长长15%。地方方一般预预算收入入48.8亿元元，增长长28.9%；财政总总收入实实现超百百亿元，达达到1111亿元元，增长长27.7%。经经济结构构进一步步优化，三三次产业业比重为为20.945.733.4，二二、三产产业增加加值占GG

8、DP比比重比上上年提高高1.88个百分分点。加加快农业业结构调调整步伐伐，推进进高效农农业发展展，农业业实现丰丰产丰收收，一产产增加值值增长55.5%。组织织实施农农民致富富工程，农农民人均均纯收入入54331元，增增长111%。坚坚持走新新型工业业化道路路，着力力培植支支柱产业业和骨干干企业，悦悦达集团团年营业业收入突突破3000亿元元，东风风悦达起起亚汽车车公司年年纳税88.1亿亿元；亨亨威、丰丰山被认认定为中中国驰名名商标，全全市中国国名牌总总数位居居苏北第第一。项项目选址址原为小小汽车站站的所在在地，原原来运输输车辆所所产生的的噪音和和异味，严严重影响响了周围围的环境境。第二节 项目目

9、建设的的必要性性一、促进进项目区区商业发发展大型超市市设置在在市区商商业中心心、城郊郊结合部部、交通通要道和和符合城城市规划划的大型型居住区区附近，经经营服务务辐射半半径3kkm以上上，目前前盐城商商业中心心区以外外和规划划的人口口聚集区区的大型型超市不不足，市市级商业业中心以以及城市市中心设设有规划划的大型型综合超超市，项项目店区区域目前前尚无大大型商家家进驻。本本项目通通过引进进大润发发超市，将将调整现现有商业业网点布布局结构构，加快快服务业业的快速速发展。本本项目的的实施是是江苏盐盐城商业业网点规规划中的的一环，将将促进规规划的实实施，以以及项目目区商业业发展。二、引进进国际先先进管理理

10、经验和和营销技技术，促促进现代代化传统的商商业类型型普遍具具有悠久久的历史史和国资资的背景景，建筑筑老化、设设施陈旧旧、商品品过时、效效率低下下、负担担沉重、无无停车位位等等是是这些企企业的通通病，如如果不能能及时跟跟上市场场的节奏奏，很难难在市场场上占据据一席之之地。新兴超市市、综合合购物中中心这类类新兴商商业形态态是集零零售、餐餐饮、娱娱乐于一一体的多多功能综综合性商商业项目目，由于于舒适的的购物环环境、一一站式的的商业组组合等国国际先进进管理经经验和营营销技术术，因为为需要满满足大多多数人的的需求，通通常是中中档的定定位，更更加能够够满足现现代消费费者的需需求，所所以这种种多种业业态的融

11、融合也是是一个商商业的发发展趋势势。发展才是是硬道理理，引进进国际先先进管理理经验和和营销技技术，可可以帮助助我们的的经济快快速成长长，从而而促进现现代化的的发展步步伐。自自从我国国商业流流通领域域对外开开放，引引进外资资的短短短十多年年间，越越来越多多的外国国企业纷纷纷进入入我国市市场，一一批新型型的商业业业态在在国内生生根开花花，特别别是代表表当今世世界先进进理念的的连锁经经营的便便利店、超超市、大大型综合合超市（大大卖场），在在国内主主要是东东部地区区得到了了迅速的的发展。从从国外发发达国家家和大型型超市占占各国食食品市场场的份额额来看，大大型超市市已成为为零售业业的主力力业态之之一。国

12、外大型型超市所所占食品品市场份份额：国家澳大利亚亚法国德国英国美国大型超市市比重40.55%45.77%19.11%40.88%22.99%大型综合合超市作作为现代代化营销销方式已已成为零零售业的的主力业业态，大大润发滨滨海店将将采用“大润发发”先进的的超市管管理模式式和现代代化的经经营管理理方法，将将成为零零售行业业中现代代化程度度最高的的著名品品牌企业业之一。大大润发滨滨海店将将以新鲜鲜、便宜宜、优质质的商品品，舒适适、便利利、优秀秀的购物物环境，以以及温馨馨、热情情、优异异的服务务态度满满足所在在城市的的广大消消费者日日益增长长的提高高生活质质量的需需求，必必定有利利于现代代营销方方式的

13、发发展和经经营管理理的现代代化。三、劳动动带动企企业出口口，增加加企业外外汇收入入随着国际际经济日日益一体体化，各各国市场场之间的的联系越越来越紧紧密，彼彼此之间间的影响响日益增增大，这这不仅是是国际市市场变得得更加复复杂，而而且导致致了国际际市场的的多变性性，在这这种市场场行情下下要获得得规模效效益必须须采取多多样化弹弹性营销销策略来来扩大产产品销售售。随着着经济的的迅猛发发展，劳劳动带动动企业出出口，增增加企业业外汇收收入，增增加我国国的贸易易顺差。四、方便便群众购购物，完完善周边边商业网网点设置置大型连锁锁超市一一般选择择在交通通便利，远远离市中中心建店店，是其其低成本本运营的的前提，即

14、即低廉的的土地使使用成本本，再加加之规范范的经营营管理，电电子系统统的全程程跟踪，统统一采购购的低价价格，品品种齐全全的商品品，开架架自提的的一站式式服务，宽宽敞舒适适的购物物环境。大大润发滨滨海店的的建设，有有利于推推动城区区商业零零售业规规范市场场的进程程，并带带动相关关产业的的发展，对对江苏零零售业产产生积极极作用。大大润发滨滨海店新新型的综综合超市市业态，全全新的购购物感受受，全方方位、一一站式的的服务，良良好的购购物环境境，将使使该地区区居民多多了一个个休闲购购物场所所。本项项目的建建设，有有利于增增加地方方财政收收入，拉拉动该地地区经济济发展。大润发滨滨海店的的建设，有有利于缓缓解

15、本地地就业市市场紧张张的压力力，起到到良好的的社会效效益。商商业零售售业为劳劳动密集集型产业业，可以以提供大大批劳动动就业机机会，在在该地区区建店对对解决当当地就业业紧张问问题无疑疑注入了了催化剂剂。大润润发滨海海店设有有各类岗岗位5000个左左右，含含管理岗岗位和普普通员工工岗位，加加之厂方方驻店代代表5000人左左右，单单店能提提供近110000个直接接就业机机会。大大润发滨滨海店除除了个别别管理岗岗位由公公司派驻驻外，绝绝大多数数员工都都面向社社会公开开招聘。随着国民民收入的的提高，人人民群众众的物质质文化需需求日益益增长。康康成投资资（中国国）有限限公司将将为江苏苏引进先先进的经经营管

16、理理模式，以以经济实实惠、商商品优质质、环境境舒适、服服务周到到等一系系列方便便顾客的的措施，让让消费者者得益，从从而达到到让利于于民、回回报社会会的目的的。一定定程度上上改善本本地居民民的购物物环境和和满足本本地居民民日益增增长的消消费需求求，对促促进消费费起到了了重要作作用。同同时符合合江苏省省盐城市市城市商商业网点点规划的的要求，使使周边商商业网点点的设置置得以更更加完善善。五、有利利于改善善小车站站地区市市政基础础设施，提提升滨海海县城市市形象项目的建建设，可可以促进进小车站站地区市市政基础础设施和和与其相相关的能能源、通通讯、交交通运输输等事业业的发展展，有效效改善滨滨海县的的投资环

17、环境。项目的出出现弥补补了该区区域大型型商业消消费区等等设施极极度匮乏乏及商务务氛围不不足的弱弱点、提提升了地地区整体体商务环环境。综综上所述述，该项项目的建建设是非非常必要要的。第三节 项目目建设的的可行性性一、经济济的发展展为项目目的发展展提供良良好的契契机。1、县域域经济快快速发展展，为房房地产业业发展提提供了良良好的经经济基础础；2、从城城市化进进程来看看，乡镇镇人口的的进入、外外来人口口（打工工、就业业、务商商人员）的的进入使使得城区区人口的的快速增增长，为为房地产产市场提提供较大大需求空空间；“十二五”期间县县城人口口保持快快速增长长趋势，购购房需求求总量加加大。由由此判断断，未来

18、来滨海县县城三五年的的房地产产业发展展应该是是积极向向上的。3、产业业结构日日趋完善善，第三三产业所所占比重重不断增增长，服服务业及及旅游业业的快速速增长，就就业机会会的增加加，给房房地产的的发展带带来了一一个宽松松的发展展环境和和机会。4、人均均收入、可可支配收收入的增增长，购购买能力力的上升升，观念念的更新新，为房房产消费费提供强强大支撑撑。5、房地地产市场场发展具具有良好好基础，供供需两旺旺。“十五”期间固固定资产产投资的的持续稳稳增，房房地产投投资年均均增长超超过400%，说说明宏观观调控并并未严重重影响滨滨海县房房地产市市场。预预测未来来滨海县县城三五年的的房地产产业仍然然保持持持续

19、发展展的态势势。二、政府府调控为为项目的的健康发发展提供供了较好好的政策策条件。近年以来来，国家家出台一一系列有有关土地地、房地地产市场场调控的的政策，如如清理整整顿土地地市场、实实施征地地制度改改革、加加强清理理拖欠工工程款等等，以及及有关房房地产市市场调控控的系列列政策。以以上各项项政策对对滨海县县房地产产市场未未来发展展均有一一定程度度影响。国八条、国国六条、国国十条发发布对房房地产业业进行规规范，将将抑制沿沿海及大大城市房房价过快快上涨，挤挤出部分分大城市市房地产产泡末，提提高开发发商资本本金门槛槛。但对于房房价较低低的三类类城市和和县城、特特别是苏苏北地区区的县城城，该政政策的负负面

20、影响响较小。滨海县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。三、“金金正广场场”项目已已经具备备开发的的条件，前前景较好好。本项目的的建筑规规划设计计已经滨滨海县建建筑行政政主管部部门和县县政府批批复，前前期立项项已完成成，其他他各项报报建手续续正在办办理，这这为本项项目的建建设提供供了法律律和政策策的保障障。项目一至至五层为为大型超超市（大大润发），地下室为大润发

21、配套商业广场，。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。因此，建建设集自自然、绿绿色、生生态、环环保、智智能化管管理于一一体的滨滨海县“金正广广场”开发项项目，既既是尊重重住房消消费市场场客观规规律的结结果，也也是滨海海县房地地产开发发事业发发展上档档次上水水平的必必然趋势势和要求求。无论论是文明明卫生城城镇的建建设，还还是适应应住房消消费的需需要，本本项目的的建设是是可行的的。第三章 项目目市场调调查分析析第一节 项目目周边环环境分析析一、项目目地理位位置分析析本项目位位于滨海海县项目目宗地位位于滨海海县中心心地带，是是新区与与老城区区的交接接

22、处。是是城市的的政治、经经济、文文化中心心。金正正广场坐拥拥都市的的繁华，为为城市至至尊地标标，地域域价值无无可取代代。周边边的滨海海中学、滨滨海小学学、中心心医院，集集贸市场场等配套套设施齐齐全；得得天独厚厚的地理理位置，方方便快捷捷的交通通网络，成成熟完善善的城区区配套设设施，极极具潜力力的商业业背景使使小区占占尽天时时地利，成成为现代代社区的的典范。二、项目目周边配配套设施施现状1、医疗疗配套设设施：滨滨海县人人民医院院、滨海海县中医医院距本本项目均均在15500mm路程以以内。2、学校校、教育育：滨海海县中、小小学距本本项目约约500mm。3、自然然景观、人人文景观观：本项项目往西西面

23、约15500mm为滨海海县的中中心公园园，滨海县县县委、县县政府、公公安局、检检察院等等各部门门机关都都聚集在在此地段段。因此本地地段是一一个地理理位置优优越、交交通便利利、人气气旺盛、各各项配套套设施完完善的地地域，是是具有高高品质现现代人居居环境和和工作环环境。第二节 市场场供需分分析一、滨海海县房地地产发展展情况分分析（一）滨滨海县房房地产发发展概况况随着滨海海县社会会经济逐逐步发展展，紧紧紧围绕“城建活活县”的发展展目标，近近年来滨滨海县加加大了城城市建设设和房地地产开发发力度，加加快了旧旧城改造造和新区区开发步步伐，优优化用地地布局，县县城中心心城区的的房地产产业有了了长足的的发展，

24、极极大地改改善了城城镇居民民的住房房条件，提提升了城城镇居民民的生活活质量。受受各种因因素、尤尤其是全全国房地地产市场场价格普普遍上涨涨过快大大环境的的影响，滨海县城区的房价也逐年上升。20066年以前前，商品品住房价价格保持持相对稳稳定，均均价在114000元/以下，以以后几年年价格涨涨幅不断断加大。据据县房地地产主管管部门统统计（均均价），220000年商品品住房为为5500元/ ，20001年年为6220元/ ，20002年年为6550元/ ，20003年年为7880元/ ，20004年年为9220元/ ，20005年年上半年年为11100元元/ ，下半半年达到到12000元/ ；200

25、06年年达到113500元/ ，20007年年商品住住房为222000元/ ，20008年年为28800元元/ ，20009年年为33300元元/ 。1、房地地产业投投资额稳稳步增长长“十五”期间滨海海县房地地产累计计投资达达到37700000万元元，投资资规模年年平均增增长率超超过400%。全年投投资规模模占全县县城镇固固定资产产投资额额的比重重仍保持持上升趋趋势，房房地产业业依然是是全县城城镇投资资增长中中最活跃跃的因素素。“十一五五”期间房房地产投投资增长长率2、需求求基本平平衡，市市场发展展相对稳稳健“十一五五”期间滨海海县商品品房销售售面积累累计超过过1000万平方方米。“十一五五”

26、期间商商品房开开工、竣竣工、销销售面积积增长表表（二）22006620009年滨海县县商品房房审批统统计审批统计计表分析析结论：从审批批建筑面面积来看看，2000520009年审批批建筑面面积分别别为199、30、40、73、85万平平方米。（四）土土地供应应分析滨海县城城经营性性土地实实际供应应量每年年增长超超过200%滨海海县城人人口众多多，城市市人口每每年增长长约1.21.55万人，购购房需求求比较旺旺盛。二、20006年年20110年滨滨海县房房地产市市场分析析十一五期期间是滨滨海县房房地产市市场的一一个较快快发展时时期，房房地产开开发规模模、投资资金额、房房地产价价格都有有较大提提升

27、；220066年国家家一系列列宏观调调控政策策的出台台对某某某房地产产市场并并未产生生太大影影响，甚甚至没有有从根本本上改变变开发商商和消费费者对市市场利好好的心理理预期；从市场场成交情情况来看看，除少少数投资资购房者者观望心心理有所所加强外外，消费费者总体体购房热热情高涨涨，在个个别楼盘盘上甚至至形成抢抢购。从从滨海县县在建（在在售）商商品房调调查统计计表的调调查和了了解情况况来看： 1、住宅宅方面存在着着相当数数量的目目标客户户群和大大量的潜潜在客户户群，主主要为想想换房和和进行二二次置业业的中高高收入家家庭，以以及乡镇镇进城人人员、外外出务工工人员回回城购房房者，还还有少量量投资型型客户

28、。2、商铺铺方面存在一一定数量量的目标标客户群群和相当当数量的的潜在客客户群，主主要为投投资型的的中高收收入家庭庭，以及及部分收收入较高高的个体体工商户户和私营营业主661、价格格水平20099年末滨海海县商品品房销售售均价332000元/平平方米，同同比上涨涨20%，从从住宅销销售的走走势图来来看，本本年受国国家宏观观政策调调整滨海海县住宅宅销售情情况波动动不大，整整体走势势平稳。九九、十月月份一直直到春节节前后为为销售旺旺季，市市场活跃跃销量上上升，春春节期间间到达高高潮。2、投资资规模20099年投资资规模22500000万元，投投资总量量占全县县城镇固固定资产产投资额额的比重重仍保持持

29、逐年上上升趋势势，房地地产业依依然是全全县城镇镇投资增增长中最最活跃的的因素。3、热点点户型通过数据据统计和和有关部部门的调调查了解解，得出出在滨海海县市场场对两房房、单身身公寓的的需求是是很大的的，两房房、三房房的比例例占到了了总和的的75%，经过调调研与客客户深度度调研发发现，目目前某某某市场对对5080平方方米的两两房、小小面积户户型的需需求很强强烈，在在价格稳稳步上升升的情况况下，实实际的需需求数量量可能会会更大，因因为市场场的变化化动量是是非常大大的。4、消费费群体通过调查查发现，不不同的阶阶层其现现有住房房的差异异性不同同，住房房消费已已呈“金字塔塔”式的梯梯级消费费结构（见见下图

30、）。 住住房消费费群体 住住房消费费市场富人、高高收入者者 别墅、高高档公寓寓稍高收收入者 商品房房中、低低收入者者 经济适适用房二二手房最低收收入者 政府提提供廉租租房（住房呈呈“金字塔塔”消费结结构示意意图）5、分析析结论（1）整整体市场场处于较较快增长长过程中中，房地地产仍将将保持良良好的发发展势头头。乡镇镇进城人人口、公公务员、企企业主、大大学生等等购房，是是近几年年购房的的主力军军；近三三年房价价上涨较较快，加加上受旧旧城改造造、开发发新区的的利好因因素的影影响，常常住人口口（含部部分流动动人口）中中换房及及二次置置业者仍仍保持较较高热情情。（2）220099年是宏宏观调控控的重要要

31、一年，但但在政策策调控中中，滨海海县并未未受到太太大影响响，继续续保持持持续、健健康、平平稳的发发展势头头，在销销售方面面达到了了价稳量量升的双双赢局面面，说明明滨海县县房地产产发展具具备坚实实基础。（3）滨滨海县房房地产市市场虽然然起步较较晚，但但是近三三年发展展迅速，投投资额和和销售额额一直保保持平稳稳的增长长势头，整整体发展展态势良良好。（4）近近几年商商品房价价格有较较大幅度度的上涨涨，但明明显整体体价格水水平仍然然处于相相对低位位，随着着整体城城市经济济发展，商商品房价价格仍有有较大的的上涨空空间。（5）近近三年市市场需求求基本平平衡，22008820010年年房产出出现热销销。市场

32、场需求开开始出现现对楼盘盘规模、品品质和环环境配套套要求较较高的趋趋势，部部分开发发商迅速速致力进进行开发发策略调调整以提提高楼盘盘品质满满足消费费者需求求，使房房产市场场总体发发展相对对稳健。（6）近近几年土土地供应应处于准准饥饿状状态，未未来三年年内经营营性土地地供应过过量的可可能性极极小，对对房地产产市场总总体利好好。（7）目目前滨海海县住宅宅及核心心地段商商业店铺铺脱销，较较偏地段段商业店店铺虽有有所积压压但对核核心地段段商业店店铺的开开发、销销售并不不构成威威胁；未未来经济济适用房房和廉租租房供应应总量较较小，私私房建设设将严格格限制；市场销销售情况况对房地地产市场场趋好。三、市场场

33、需求分分析建设小康康城市，逐逐步使滨滨海县城城发展成成为苏北北地区的的副中心心城市，是是今后一一段时间间该县经经济建设设的主要要奋斗目目标。未未来五年年，随着着县城建建成面积积的扩展展，20010年年初步形形成约222万人人口规模模的文明明卫生城城镇，给给滨海县县房地产产业的发发展带来来了巨大大的发展展空间。1、居住住现状据统计，滨海县城区现有人口22万，如果按人均建筑面积25m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积150万m2。2、近几几年旧城城改造房房屋拆迁迁情况20066年至220100年，滨海海县县城城累计拆拆迁房屋屋面积超超过300万m2，这些拆拆迁户绝绝大多数数是实行行货币安安置，

34、即即通过住住房社会会化市场场自行解解决拆迁迁后的居居住问题题。如果果要安置置2000820110年的的拆迁户户，按户户均700 m22计算，需需住房面面积7万万m2，而要要安置上上述所有有拆迁户户，则需需住房面面积166.1万万m2。3、城区区新增人人口住房房需求据初步分分析，滨滨海县城城区未来来5年时时间要达达到300万人口口规模，比比现有城城区人口口要增加加8万人，按按小康居居住水平平“户均一一套，人人均一室室，设施施齐全，功功能完善善”的标准准，那么么，新增增人口按按人均建建筑面积积25 m2计算，需需增加住住房面积积约1550万mm2。根据上述述情况分分析，旧旧城改造造拆迁旧旧房的需需

35、求，以以及现有有居民迫迫切要求求改善居居住条件件的愿望望和新增增城市人人口的住住房需求求，形成成了巨大大的住房房消费潜潜在市场场。未来来五年，滨海县城区住房需求总量约205万m2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。4、分析析结论从上述分分析看，滨海县规划审批开工项目建设规模与每年平均需求41万m2供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年滨海县城区的房地产市场仍然处于活跃期，房地产开发的市场前景广阔。从长期角角度看，滨海县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。根据滨海海县提出出的城市市化进程程

36、加快的的目标，初初步建成成文明卫卫生城镇镇，城区区人口达达到300万人左左右，到到20110年城城镇化水水平达到到38%左右，城城镇居民民人均住住宅建筑筑面积达达到300m2的目标标（小康康标准），而而目前城城镇人均均居住面面积不足足18mm2，因此此，将导导致需求求强劲、持持久地推推动房价价的总趋趋势长期期上涨。短短期的起起伏永远远是存在在的，但但短期的的起伏，不不会改变变滨海县县城区房房价总趋趋势的长长期上升升。对于于滨海县县城区房房价上涨涨过快的的现状，政政府的态态度是进进行平抑抑，以保保障房地地产行业业的平稳稳健康发发展。主主要的措措施有三三方面：一是积积极调整整供应结结构，建建造数量

37、量较多的的低价位位住房，落落实中低低收入消消费群体体地需要要。二是是适度降降低旧城城改造和和动拆迁迁的力度度，减缓缓对于供供应的压压力。三三是多角角度实施施对房价价的调控控，比如如土地供供给数量量、减少少私房的的建设和和招标底底价的松松紧、税税费的松松紧、贷贷款的松松紧、开开发或交交易门槛槛的松紧紧等等。从现在起起到未来来四、五五年中，滨海县城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。 “十一五五”期间，滨滨海县城城区商品品房价格格年涨幅幅在200左右右。到“十二五”期间，可可能会继

38、继续上涨涨，但仍仍在物价价指数上上涨幅度度之上。期期间的价价格结构构会更趋趋合理，主主要理由由如下：第一实现现小康目目标，滨滨海县城城区人均均住房面面积尚有有差距。目目前人均均住房居居住面积积不足118m22。人均均居住面面积要达达到300m2的小康康目标，还还要走相相当长一一段路程程。第二城市市化的进进程也直直接拉动动房地产产开发。滨海县2009年的城市化水平仅为21.12，2010年要达到38。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第三随着着经济的的发展和和城镇居居民收入入

39、的提高高，居民民购房能能力会进进一步增增强。 第四市场场化、商商品化已已经是解解决住宅宅问题的的根本途途径。住住房制度度经过十十几年的的改革，已已经改变变了过去去福利分分房的旧旧体制，市市场化、商商品化购购房已成成为解决决住宅问问题的根根本途径径。因此此，滨海海县城区区商品房房价格今今后继续续上扬，只只要不是是涨幅过过大，从从总体上上看，是是利大于于弊。因因为大多多数拥有有住房所所有权的的居民，还还是能够够从中直直接受益益。第三节 项目目的SWWOT分分析本项目优优劣势分分析：（一）优优势（sstreengtth）1、地段段优势本项目座座落在人人民中路路上，往往东不足足10000米是是滨海县县

40、的城市市中心广广场和行行政中心心，是传传统的科科教文卫卫中心区区，是集集政治、经经济、文文化、教教育为一一体，独独具浓厚厚的文化化气息和和人文环环境，这这有着不不可复制制的优势势。文化化和人文文环境对对本项目目的开发发至关重重要，其其巨大的的潜在号号召力有有时会胜胜过楼盘盘的广告告炒作。本本项目让让生活与与购物在在金正广场场的人们们在享受受生活便便利的同同时又可可安享生生活的悠悠闲。2、开发发商优势势 资本本运作优优势 本本项目的的开发商商金正实实业滨海海有限公公司实力力雄厚，信信誉良好好，项目目开发资资本金充充足，只只要完成成前期工工作就能能顺利开开工。 成本本控制优优势 金金正实业业滨海有

41、有限公司司集聚了了一大批批富有经经验的设设计、施施工、财财务管理理人员，只只要项目目运作过过程中控控制成本本，即可可获利。 营销策划优势 金正实业滨海有限公司有一只高水平的专业招商队伍（引进上海的人才），有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。前期项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前三名的大型连锁超市“大润发”（在全国有120家网点）有了意向性合作协议（入驻底层和二层、三层的超市）。 建筑规划优势 本项目的建筑规划设计方案是由知名的扬州市建筑设计研究院有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼

42、盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目在滨海县是独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。功能布布局优势势商业业态态布局合合理，超超市、百百货、精精品、休休闲、娱娱乐等商商业项目目遥相呼呼应、互互补联盟盟，能够够满足广广大市民民日常购购物需求求。三楼楼局部空中中花园布布置，配配套有绿绿化广场场、喷泉泉、嬉水水、健身身等配套套完善，凸凸现闹市市一方净净土，增增加园林林休闲品品味。3、楼盘盘品质优优势本项目与与同类住住宅小区区相比，将将走高档档楼盘中中档价格格的路线线，在规规划建设设和

43、物业业管理上上突出其其精品形形象，使使住户以以适中的的价格得得到高档档享受和和称心的的服务，以以此来吸吸引更多多的住户户购买和和入住。4、政府府支持优优势项目建设设符合滨滨海县城城市总体体规划的的要求，社社会经济济效益显显著，能能够得到到政府各各职能部部门的大大力支持持。（二）劣劣势（wweakknesss）1、认知知程度不不够本项目为为滨海县县的第一一栋高层层住宅，由由于高层层住宅的的建筑成成本高，物物业使用用成本高高，人们们的认知知程度上上还需要要一定的的时间，对对于倾向向于多层层住宅的的潜在用用户吸引引力较弱弱。2、营销销策划及及招商需需要专业业运作本项目受受其占地地面积的的影响，无无法

44、形成成大盘效效应；且且滨海县县居民对对高层住住宅购房房消费存存在观念念上的制制约，营营销策划划及招商商需要专专业运作作，提高高项目吸吸引力，在在项目开开盘时将将潜在的的项目优优势转化化为现实实优势。（三）机机会（ooppoortuunitty）1、购买买能力加加强随着滨海海县社会会经济的的发展，当当地居民民商品房房的消费费观念越越来越强强；，其其中相当当一部分分人都愿愿意在滨滨海县城城购房置置业或投投资，为为住宅市市场提供供了较为为强劲的的购买基基础。2、房地地产市场场发展逐逐渐成熟熟滨海县房房地产市市场虽然然起步较较晚，但但是近两两年发展展迅速，投投资额和和销售额额一直保保持平稳稳的增长长势

45、头，整整体发展展态势良良好。3、市场场潜力较较大比较目前前滨海县县城其他他商业形形态，缺缺乏有良良好购物物环境、结结合娱乐乐休闲、建建筑形态态优美的的新型商商业设施施，这为为本项目目提供了了市场机机会。（四）威威胁（tthreeat）主要威胁胁来自涵涵碧苑、双尊大大厦等。四、本项项目市场场前景分分析在市场调调查过程程中，可可以发现现目前某某某的部部分客户户已经在在心理上上逐步的的接受高高层的物物业形态态，并且且以住高高层为时时尚，这这种趋势势经过一一个短周周期的发发展将逐逐渐成熟熟。消费费者普遍遍对目前前楼市看看好，能能够接受受一些适适度创新新、并能能够在实实际购买买过程中中接受一一定的弹弹性价格格浮动，前前提是所所购买高高层住宅宅的创新新要到位位人流的导导入主要要通过上上述二条条路进来来，人民民路是最最大人流流导入量量的道路路，也是是项目的的主要出出入口。师苑路是项目的次入口。项目周边主要有滨海中学、滨海小学、人民医院、天海由酒店、滨海广场中医院等及县直各机关单位。这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质客户资源。因此，只只要本项项目的商商业店铺铺做好商商业招商商和运营营，高层层住宅提提供价格格合理的