某综合性住宅大楼物业管理方案feed.docx

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1、展豪园物物业管理理方案目 录 一、概概述 （一）展展豪园物物业概况况1 （二）深深圳市新新思维物物业管理理有限公公司简介介1 二、管管理策划划（一） 管理模式式5（二） 管理承诺诺、标准准及管理理范围与与深度6（三） 管理措施施9三、管理理实施（一） 管理构架架及职责责110（二） 管理处内内部运作作机制113（三） 人员配备备、培训训及管理理15 （四）建建筑物及及公共设设施的维维护管理理211 （五）装装修管理理233 （六）机机电设备备的维护护管理255 （七）环环境管理理288 （八）治治安、车车辆、消消防管理理30 （九）社社区文化化活动及及便民服服务34 （十）档档案资料料建立及及

2、管理355 （十一一）物资资配备337 （十二二）财务务收支测测算441 一、概概述（一）展展豪园物物业概况况展豪园为为集休闲闲购物、金金融、酒酒店及住住宅于一一体的综综合性住住宅大楼楼，位于于西安市市含光路路南段11号，东东邻陕西西工业展展览馆，西西接西安安西新技技术开发发区，南南至唐城城宾馆、小小寨商业业中心及及高校文文化区，北北通环城城路。地地理位置置得天独独厚，居居中而延延伸四面面八方。展豪园内内建有1130000多平平方米的的大型购购物中心心、15500平平方米的的金融中中心、3320000多平平方米的的高层豪豪阁住宅宅、60000平平方米的的地下停停车场以以及一座座300000多多

3、平方米米的五星星级鹏豪豪大酒店店。展豪园主主要设备备及系统统有：配电系统统：城市市网供电电、10000KKW柴油油发电机机1台给排水系系统：空调系统统：23326KKW空调调2组，113组立立、卧式式空调机机组电梯系统统：100部自动动升降梯梯消防系统统：自动动报警系系统、自自动喷淋淋消防系系统智能化系系统：电电视监控控系统、门门禁系统统等（二）深深圳市新新思维物物业管理理有限公公司简介介深圳市新新思维物物业管理理有限公公司是一一家由深深圳市机机关事务务管理局局控股并并具有独独立法人人资格和和国家一一级、深深圳市甲甲级物业业管理资资质的物物业管理理企业，系系深圳市市物业管管理协会会常务理理事单

4、位位。新思维物物业自创创立以来来，一直直坚持以以人为本本，涵养养素质，确确立了： “团结、务务实、创创新、优优质、高高效”的企业业精神； “业主至至上、优优质高效效、诚守守信誉”的服务务宗旨； “科学、严严谨、高高效”的质量量方针； “追求卓卓越、永永创一流流”的经营营目标； “低成本本运营和和高效优优质服务务相结合合”的经营营模式； 以深圳市市为中心心，辐射射广东各各市乃至至全国的的以管理理政府机机关办公公楼、高高级住宅宅区、商商业区、工工业区、市市政设施施等为主主的经营营格局。长期以来来，新思思维物业业对自己己所辖物物业的管管理水平平均定位位于全全国物业业管理示示范大厦厦（小区区）标标准，

5、做做到所辖辖物业（达达到参评评年限及及要求）悉悉数获得得“全国物物业管理理示范大大厦（小小区）”称号，成成为全国国“含金量量”最高的的物业管管理公司司之一，拥拥有“国优”物业管管理单位位数量居居全国前前列。经经过市场场的磨炼炼和洗礼礼，新思思维物业业已积累累了丰富富的物业业管理经经验，创创立了知知名的物物业管理理品牌，形形成了自自己的品品牌优势势、管理理优势，并并保持着着强劲的的发展势势头。 1品牌牌优势 19977年和119988年，公公司所管管理的深深圳市龙龙岗区政政府、法法院、检检察院大大厦分别别荣获“全国城城市物业业管理优优秀示范范大厦”称号；龙岗区区愉园新新村、上上围新村村荣获“全国

6、城城市物业业管理优优秀住宅宅小区”称号。 19999年至220022年，所所管理的的深圳市市人民检检察院、龙龙岗区地地税分局局、妇儿儿活动中中心、布布吉镇政政府大厦厦、城市市花园和和福园小小区分别别获“深圳市市物业管管理优秀秀大厦（小小区）”称号，广广州市中中级人民民法院获获“广州市市物业管管理优秀秀大厦”称号，愉愉园新村村、城市市花园先先后获“深圳市市安全文文明小区区（标兵兵）”称号。在在20001年进进行的广广东省物物业管理理示范大大厦（小小区）的的考评中中，公司司管理的的深圳市市中级人人民法院院大厦和和顾问管管理的东东莞东泰泰花园以以优异的的成绩通通过了考考评验收收，而且且深圳市市中级人

7、人民法院院大厦在在全省的的物业管管理考评评中总分分第一，该该物业220022年已顺顺利通过过国家示示范大厦厦考评验验收，获获得“全国物物业管理理示范大大厦”称号。 20011年，深深圳市中中级人民民法院大大厦被深深圳市政政府命名名为深圳圳市物业业管理行行业唯一一对外 “文明示示范窗口口”。2管理理优势（1）理理念优势势以不不断提升升服务水水平为指指导思想想理念是企企业的灵灵魂所在在，是员员工动力力的源泉泉。新思思维物业业以不断断提升服服务水平平为工作作的指导导思想，以以“开拓创创新、永永创一流流”的精神神为理念念，不懈懈追求更更高的服服务境界界，激励励员工的的创造性性思维和和创造力力。在这这种

8、理念念的支持持下，近近年来，新新思维物物业所管管辖的众众多项目目中，未未出现过过一例有有效投诉诉。以“没有有最好，只只有更好好”为基础础，我们们引伸出出了以下下独具特特色的理理念：“最优”理念；“探索、学学习、创创新、提提升、领领先”理念；“换位思思考”理念以以及“零磨合合”、“零风险险”、“零干扰扰”、“零缺陷陷”等理念念。我们们以优势势服务为为展豪园园开发商商解除后后顾之忧忧，并不不断提升升展豪园园物业价价值。最优理理念即每个员员工都有有明确的的职责范范围，在在服务过过程中遇遇到的任任何问题题，都要要设计出出几套解解决问题题的方案案，从用用户（使使用人）的的角度、经经济的角角度选择择一个最

9、最佳的解解决方案案，达到到最佳的的效果。同同时以最最优理念念为根本本引伸出出了几种种提供优优质服务务的措施施：“快捷服服务”、“机务作作风”、“便民服服务”等。“快捷服服务”即在接接到用户户需求信信息或任任务时，要要求我们们的员工工立即行行动并迅迅速解决决问题，体体现“效率就就是生命命”的精神神；“机务作作风”即是采采用严谨谨细致的的航空系系统维护护管理方方法，对对每一项项工作都都严格按按程序认认真细致致地去完完成；“便民服服务”即向业业主（用用户）提提供咨询询导向、室室内维修修等正常常物业管管理范围围以外的的服务，体体现新思思维物业业的“周到服服务”。 探索、学学习、创创新、提提升、领领先即

10、在管理理政府办办公楼、住住宅区、工工业区、“农村城市化”自然村等领域进行不懈地探索，寻求适合这些领域的管理方法。通过学习国内外先进的管理理论与方法，与自身的实践相结合，创造性地提炼出独具特色的新的管理方法。将这种新的方法再运用到实践中，进一步升华提炼，达到管理水平不断提高并领先于行业。 换位位思考凡事都要要先设身身处地站站在业主主（用户户）需求求的角度度进行考考虑，再再反过来来考虑如如何满足足业主（用用户）的的需求，把把业主的的满意作作为工作作的出发发点和工工作的最最终目标标。“业主想想到的我我们已经经做到，业业主未想想到的我我们超前前思维”，从而而提供更更适合业业主（用用户）需需要的服服务，

11、满满足业主主（用户户）的需需求。零风险险我们着眼眼于长远远承担物物业管理理责任，不不断完善善硬件与与软件设设施，确确保物业业的正常常安全运运行；注注重物业业相关保保险事项项，按照照有关规规定投保保公共责责任险、第第三者责责任险，并并与开发发商协商商安排设设备保险险事宜，提提高物业业抗风险险能力，解解除后顾顾之忧。零干扰扰在保证用用户正常常工作的的前提下下，对会会妨碍用用户的维维修保养养工作、清清洁保洁洁工作，一一律安排排在物业业使用频频率最少少的时短短（如用用户非上上班时间间等）。同同时，在在维修保保养工作作中，维维修人员员必须先先做好维维修区域域防护及及警示等等措施后后，方可可进行工工作，维

12、维修完毕毕，立即即清理现现场，以以避免造造成污染染和给用用户带来来不便。零缺陷陷就是要求求每一个个员工都都要细心心谨慎，把把工作上上可能发发生的缺缺陷（缺缺点）降降低到“零”的一种种管理方方法。零零缺陷并并不是说说绝对没没有缺陷陷，或缺缺陷绝对对等于零零，而是是指以缺缺陷等于于零为目目标的管管理理念念，每一一个员工工都要在在自己的的工作职职责范围围内力争争做到无无缺陷，从从而培养养员工高高度的责责任感和和严谨的的工作作作风，提提高服务务质量。（2）技技术优势势技术术过硬、装装备精良良的楼宇宇设备管管理队伍伍新思维物物业成立立伊始，即即开始管管理设备备先进、智智能化程程度高的的政府办办公楼宇宇，

13、发展展至今已已管理着着全国各各地近三三十个大大型物业业，积累累了八年年多的楼楼宇机电电设备管管理经验验，公司司目前拥拥有各类类专业技技术人员员五十多多名，百百余名机机电设备备维修技技术人员员，配备备有大量量维修设设备、维维修仪器器仪表和和专用工工具。公公司对电电梯、中中央空调调、消防防、给排排水、供供配电、保保安监控控以及先先进的智智能化系系统等均均制订了了完善的的技术管管理规范范和量化化管理办办法，能能为展豪豪园制订订出高效效、可操操作性强强的设备备管理方方案，确确保各系系统的正正常运行行。（3）经经验优势势丰富富的办公公楼、住住宅、商商业楼宇宇物业管管理经验验新思维物物业目前前管理着着深圳

14、市市民中心心、市府府一办、市市府二办办、深圳圳市中级级人民法法院、检检察院、龙龙岗区政政府、布布吉镇政政府、龙龙岗区检检察院、法法院、地地税分局局、财政政局、福福田区检检察院、盐盐田区检检察院、地地税大工工业区分分局、愉愉园新村村、城市市花园以以及广州州市中级级人民法法院、广广州市东东山区人人民法院院、广州州市越秀秀区人民民法院、山山东省济济南市中中级人民民法院、贵贵阳市时时代广场场、金辉辉大厦、龙龙门大厦厦、龙庭庭大厦等等多个办办公大楼楼、住宅宅、商业业楼宇。二、管理理策划为把展豪豪园创建建成为星星级生活活、办公公、商务务区，我我公司经经过调查查研究、精精心策划划，形成成了一套套适合展展豪园

15、物物业特点点的管理理模式、标标准及措措施。（一）管管理模式式实行执行行机构、责责任机构构、监督督机构有有机结合合的“三位一一体”的共管管模式。“三位一一体”共管模模式如下下图：监督机构 鹏豪园开发商执行机构鹏豪园物业管理处责任机构龙城物业管理有限公司 监督督机构展豪豪园开发发商可通过行行使以下下权利，对对本公司司及物业业管理处处的管理理行为进进行监督督。 组织织对管理理工作的的抽验、检检查，审审查管理理效果。 可通通过与物物业管理理处以会会议或其其它的形形式，评评审展豪豪园管理理状况，交交流意见见。 可即即时就管管理中的的问题向向管理处处或公司司投诉。 审议议管理处处的重大大事项。 责任任机构

16、新思思维物业业管理有有限公司司是展豪园园物业管管理目标标的最终终责任人人，负责责对展豪豪园物业业管理状状况的整整体监控控和指导导，就物物业管理理状况对对开发商商和业主主（住户户）负责责。 执行行机构展豪豪园物业业管理处处是展豪园园物业管管理的具具体实施施机构，对对展豪园园开发商商和业主主（住户户）负责责，对公公司负责责，保证证物业管管理的各各项工作作令开发发商、业业主（住住户）满满意。（二）管管理承诺诺、标准准及管理理范围与与管理深深度 1管理承承诺l 按“全国国物业管管理示范范大厦”标准进进行管理理。 2管理总总体标准准l 杜绝重大大火灾事事故、质质量事故故。l 环境卫生生、绿化化管理达达标

17、率1100%。l 设备完好好率达998%以以上。l 房屋完好好率达998%以以上。l 有效投诉诉处理率率1000% 3管理范范围及管管理深度度序号物业管理理服务范围围管 理理 深深 度度一总体运作作1制定定创优规规划、实实施方案案，并落落实到各各班组、个个人。2各项项管理制制度、服服务质量量标准、各各工作岗岗位考核核标准、奖奖惩办法法完善。建建立健全全持续有有序、系系统的全全员、全全方位、全全天候、全全过程、规规范化的的管理模模式，在在管理的的空间上上消灭肓肓区死角角，时间间上消灭灭空档和和断点，形形成具有有内在驱驱动力，首首尾衔接接环环相相扣的严严密、科科学、高高效的管管理格局局。3用科科学

18、的方方法和手手段对大大厦进行行有效的的管理。4管理理人员有有明显标标志,整整体素质质高,遵遵守职业业道德，语语言规范范文明。5主要要负责人人和业务务骨干经经过物业业管理专专业培训训，有较较强的事事业心和和开拓精精神。特特殊工种种人员均均取得上上岗证。二房屋管理理及维修养养护1房屋屋图纸档档案、资资料齐全全，管理理完善。2各项项房屋使使用和维维护管理理制度完完善明确确,落实实房屋管管理责任任人。3建立立物业管管理档案案，各区区域、楼楼层标识识清晰，随随时可查查。4各区区域及楼楼层有明明显标志志及引路路方向平平面图。标标识系统统完整，功功能明确确。5无违违章装修修，无乱乱搭建，无无乱张贴贴、悬挂挂

19、等。6房屋屋本体公公用设施施整洁，公公用楼梯梯、天台台、通道道、大厅厅无堆放放杂物及及违章占占用等。7外观观完好，整整洁。8房屋屋完好率率达988%以上上。9房屋屋零修、急急修及时时率达到到98%以上，维维修质量量合格率率达到1100%；路灯灯、公共共楼梯灯灯等公共共照明设设施完好好率(包包括亮灯灯率)达达95%以上。序号物业管理理服务范围围管 理理 深深 度度三设备管理(一)设备管理综合要求1设备备图纸、档档案资料料齐全，建建立设备备台帐，项项目齐全全，目录录清晰，管管理完善善，可随随时查阅阅。2制定定设备安安全运行行，岗位位责任制制，定期期巡回检检查、测测试及监监督。制制定维修修保养运运行

20、记录录管理制制度和操操作规程程，并严严格执行行。做到到正确使使用，精精心维护护，科学学检修，管管好备件件。3设备备良好，运运行正常常，无重重大管理理责任事事故。设设备完好好率988%以上上。4设备备及机房房环境整整洁，无无杂物、灰灰尘，无无鼠、虫虫害发生生。5配备备所需各各种专业业技术人人员、维维修和操操作人员员持证上上岗。6设备备管理做做到“三好四四会”，即用用好、管管好、修修好，会会操作、会会检查、会会保养、会会排除故故障，维维护做到到“三见”，沟见见底、轴轴见光、设设备见本本色。7设备备运行“四不准准超”，不准准超温、不不准超压压、不准准超速、不不准超负负荷。(二)供配电系统1保证证24

21、小小时正常常运行，出出现故障障，立即即排除。2限电电、停电电按规定定提前通通知小区区使用人人。3配电电室管理理严格按按国家标标准操作作运行。4应急急发电机机可随时时起用，在在市政停停电的情情况下，保保证发电电机在330秒内内运转供供电。5制定定临时用用电措施施并严格格执行。三设备管理(三)消防系统1消防防控制中中心及消消防系统统配备齐齐全，完完好无损损，可随随时启用用。2落实实消防安安全责任任人义务务消防人人员，定定期进行行演练，开开展消防防知识及及法规的的宣传教教育。3制定定突发性性火灾等等应急处处理方案案，设立立消防疏疏散示意意图，紧紧急疏散散通道畅畅通，照照明设备备、引路路标志完完好。4

22、无火火灾及其其它安全全隐患。(四)电梯系统1 电梯由专专业队伍伍维修保保养，电电梯维修修、保养养人员均均持证上上岗，电电梯各种种安全检检查审核核证件齐齐全。2 严密的安安全运行行和维修修保养规规章制度度落实，各各种运行行维护保保养和巡巡视检查查记录齐齐全归档档。3电梯梯运行状状态良好好，安全全设施齐齐全正常常有效，轿轿厢及机机房整洁洁、通风风、照明明及其他他附属设设施完好好。4出现现运行故故障后，维维修人员员能及时时到达现现场抢修修，每月月每部电电梯出现现故障次次数不超超过1次次，全部部电梯按按规定时时间运行行，月总总故障停停机率小小于1%。5电梯梯设备档档案齐全全，各种种记录归归档管理理。(

23、五)空调系统1配备备专业工工程技术术人员，维维修和运运行人员员持证上上岗。2建立立规范完完善的配配电运行行制度和和维修保保养制度度并严格格执行。3空调调系统安安全、正正常运行行，保持持状况良良好。设设备及环环境整洁洁，无严严重噪声声及滴漏漏水现象象。4有准准确完整整的中央央空调系系统档案案资料，各各项运行行记录和和维修保保养记录录齐全，并并归档保保存。序号物业管理理服务范围围管 理理 深深 度度三设备管理理(六)给排水1建立立用水、供供水管理理制度并并落实。2建立立给排水水设备维维修保养养制度并并严格执执行，设设备和管管道系统统状况良良好，遇遇有事故故，维修修人员及及时到位位抢修，无无大面积积

24、跑水事事故，供供水系统统能正常常发挥功功能，排排水系统统通畅。3限水水、停水水能预先先通知业业主（住住户）。4根据据供水有有关管理理规定每每年定期期对水池池、水箱箱清洗，每每次清洗洗完毕，送送水样到到卫生防防疫站进进行检验验，卫生生防疫站站开具的的水质合合格报告告单为水水质符合合标准的的依据；每月向向水池、水水箱投放放消毒药药物；二二次供水水蓄水设设备及周周围环境境整洁，有有封闭措措施；二二次供水水卫生许许可证、水水质化验验单、操操作人员员健康合合格证齐齐全，无无二次污污染发生生。四停车场管管理1建立立清晰完完善的交交通标识识及安全全标识。2建立立停车场场（库）巡巡视制度度，发现现问题及及时维

25、修修，确保保停车场场（库）的的设备、设设施、道道路完好好无损。五安全管理理1安全全管理实实行一体体化管理理，有专专业保安安队伍，实实行准军军事化管管理，制制度完善善、落实实。2保安安人员统统一着装装，工作作期间配配戴工作作牌。3建立立24小小时值部部制度，根根据大厦厦特点，设设置相应应的固定定岗、巡巡逻岗、机机动岗。4确保保大厦公公共秩序序。5建立立突发事事件处理理程序，拟拟定相应应的措施施，建立立快速反反应、快快速支援援安全体体系。六环境卫生生管理1 清洁卫生生实行一一体化管管理，有有专业清清洁队伍伍，管理理制度完完善。2保护护好环卫卫设施齐齐备，定定期杀虫虫、灭鼠鼠。3实行行标准化化清扫保

26、保洁，由由专人负负责检查查、监督督，公共共走道、地地下室、天天台、停停车场等等所有公公共场所所保持清清洁，无无随意堆堆放杂物物和占用用。4无乱乱设摊点点、广告告牌、乱乱贴、乱乱画等现现象。5排烟烟、排污污、噪音音得到有有效治理理。七绿化管理理1花草草树木配配置得当当，布局局合理；品种及及造型品品位高；重视垂垂直绿化化。2绿化化管理及及养护措措施落实实，无破破坏、践践踏及随随意占用用现象。3花草草树木长长势良好好，修剪剪整齐美美观，无无病虫害害，无大大面积黄黄土裸露露。4绿化化管理设设施、设设备完好好，水源源有保障障。八物业档案案资料管管理1 实行物业业档案资资料的系系统化、科科学化、电电脑化管

27、管理。2配备备专职档档案管理理人，完完善各项项管理制制度，对对所有档档案集中中管理。3各种种物业管管理资料料齐备，条条目清晰晰，标识识齐全，分分类明确确，易于于查找。物物业管理理原始资资料，应应使用仿仿宋字，书书写整齐齐，大小小适宜。4采用用电脑资资料、文文字资料料、磁盘盘记录资资料、图图表图片片资料等等多种形形式的文文档储存存方式管管理档案案资料。5绝对对保证档档案资料料的安全全性和必必要的保保密性。九精神文明明建设和和社区文文化建设设1制定定精神文文明建设设公约，各各级人员员自觉遵遵守大厦厦各项管管理规定定。2开辟辟宣传学学习园地地，开展展宣传活活动。3经常常组织开开展健康康有益的的文体活

28、活动。3 积极配合合居委会会、派出出所开展展的各项项工作。5各项项工作得得到业主主（住户户）的支支持和配配合，无无重大投投诉。（三）管管理措施施我公司对对展豪园园的管理理拟采取取以下三三大管理理措施。1严谨谨的管理理运作体体系ISOO90000质量量管理体体系在展豪园园的物业业管理中中我们导导入国际际上通用用的ISSO9000质量量管理体体系，为为业主（住住户）提提供更优优质的服服务。ISO990000质量管管理体系系在具体体执行过过程中，将将以全面面质量管管理（TTQM）方方法为基基础。即即将所有有管理活活动都归归结为一一个产生生、形成成、实施施和验证证的过程程，并按按“计划执行检查处理”四

29、个阶阶段运行行，即PPDCAA循环，这这是我们们质量管管理体系系的运作作方式，也也是做任任何事情情的一般般规律。我我们开展展每项工工作，先先有个设设想或打打算（计计划）；然后按按计划去去做，实实施计划划，即执执行；计计划执行行中哪些些做好了了，哪些些做错了了，这就就是核对对检查；再根据据检查结结果，把把成功的的经验加加以肯定定并列入入标准中中，没有有解决的的问题反反映给下下一个循循环，继继续改进进，这就就是处理理阶段。2科学学化的人人力资源源管理物业管理理作为服服务业，是是物业管管理人员员向业主主（住户户）提供供服务，物物业管理理人员素素质的高高低直接接影响到到服务的的质量和和效果。新新思维物

30、物业在展展豪园的的物业管管理中，将将对人力力资源管管理中的的吸引、录录用、保保持、发发展、评评价、调调整六个个阶段进进行全程程的有效效控制。3专业业化管理理物业管理理企业向向专业化化方向发发展是市市场的选选择和时时代的要要求，在在展豪园园的管理理工作中中，我们们将充分分发挥我我们的管管理优势势，深化化绿化、保保洁、装装修、建建筑物、电电梯养护护、空调调养护、安安全保卫卫等方面面的专业业化管理理和服务务，全方方位降低低管理成成本，提提高管理理质量，力力争为业业主（住住户）提提供更多多的无偿偿服务，充充分体现现新思维维物业公公司低成成本运营营和高效效优质服服务的管管理服务务方针，让让展豪园园广大业

31、业主（住住户）真真正受益益。三、管理理实施 （一）管管理构架架及职责责1机构构设置 组织机机构的设设置原则则是“精干高高效、一一专多能能”。管理理处设经经理、副副经理各各一名，下下设综合合管理部部、工程程部、环环境管理理部、安安全管理理部四个个部。 2组组织构架架图环境管理部安全管理部工程部综合管理部鹏 豪 园 开 发 商深圳市龙城物业管理有限公司物业管理处（经理、副经理） 33各部部门主要要工作范范围（1）管管理处经经理、副副经理：是日常常工作的的指挥者者，同时时又是监监督检查查者，各各项指令令下达后后，策划划、安排排和执行行机构即即开始动动作，执执行过程程中的信信息通过过反馈渠渠道回到到指

32、挥机机构，供供经理、副副经理作作出校正正、判断断、总结结，在整整个运作作过程中中，经理理、副经经理还要要从检查查、评比比结果中中发现管管理中存存在的问问题，并并加以纠纠正，做做到有布布署、有有检查、有有总结，从从而保证证管理的的有效性性。 （2）综综合管理理部按IISO990000要求对对文件及及各项质质量记录录进行管管理。负责责对业主主（住户户）进行行意见调调查和对对调查结结果进行行分析。对纠纠正和预预防措施施报告进进行有效效验证。负责责业主（住住户）投投诉、用用户意见见、新闻闻媒体、上上级主管管部门信信息的收收集、记记录、归归纳、统统计、分分析并及及时传递递，为决决策者、管管理人员员、质量

33、量分析提提供依据据。负责责与公司司各有关关职能部部门的信信息传递递。充分分利用现现代化管管理手段段获得信信息并整整理利用用。负责责对外接接待工作作。负责责处理行行政、总总务的管管理工作作。负责责收取各各项费用用收取与与帐务公公布。负责责材料采采购、验验收入库库、领料料及库房房管理工工作。负责责管理处处档案资资料的管管理工作作。制定定社区文文化活动动计划，丰丰富业主主（住户户）的文文化生活活。按计计划组织织有业主主（住户户）参加加的大型型社区文文娱、体体育活动动，致力力营造健健康向上上、个性性鲜明的的社区文文化。负责责开展管管理处宣宣传教育育工作和和公益、精精神文明明活动。负责责文化设设施、场场

34、所的管管理工作作。组织织开展便便民服务务。（3）工工程部负责责工程监监督、验验收工作作。负责责各设备备系统的的安全运运行、维维护，并并做好运运行维护护记录。负责责设备及及设备房房的清洁洁卫生。负责责处理设设备设施施的突发发事故。配合合供电公公司、自自来水公公司、电电话公司司、有线线电视台台等业务务单位的的维修检检查工作作。负责责对房屋屋建筑、设设备设施施的科学学养护，保保证房屋屋完好。根据据业主（住住户）报报修要求求，及时时进行维维修，保保证质量量。负责责监控中中心的224小时时值班，发发现异常常情况迅迅速报告告值班领领导。（4）环环境管理理部负责责辖区内内的清洁洁卫生。做好好 “四害”的消杀

35、杀工作与与白蚁防防治工作作。负责责将楼内内的垃圾圾清运到到中转站站并监督督环卫部部门及时时清运。负责责所辖物物业内绿绿化的养养护管理理、造型型与修剪剪。按IISO990000质量管管理体系系对绿化化工作进进行质量量监督。保证证绿化设设备设施施完好，水水源有保保障。（5）安安全管理理部负责责大厦安安全管理理工作计计划的制制订并实实施。负责责各楼层层的保卫卫巡视、巡巡更，按按巡逻路路线图和和时间实实行244小时巡巡查值班班制度。控制制来访人人员，按按规定程程序办理理来访手手续。维护护大厦公公共秩序序。负责责维持车车辆进出出秩序，做做好车辆辆出入记记录。负责责制订突突发事件件应急方方案及预预防措施施

36、。协助助公安、武武警、派派出所做做好治安安保卫工工作。负责责大厦内内消防监监督管理理。参加加义务劳劳动与便便民服务务活动。（二）管管理处内内部运作作机制激励机机制以人为本本的管理理是企业业管理的的灵魂，企企业的成成功有赖赖于员工工群策群群力。公公司强调调把激励励调动员员工积极极性放在在首位，实实行内部部激励机机制、末末尾淘汰汰制，逐逐步形成成充满活活力的内内部运行行机制。有有以下三三种激励励方式：1 目标激励励2 岗位激励励3 奖惩机制制监督机机制1监督督机制实实行开发发商监督督、上级级主管部部门对管管理处活活动的监监察、管管理处各各职能部部门的相相互监督督制约体体系。2管理理处设立立并公布布

37、投诉电电话，设设立投诉诉信箱，224小时时受理投投诉，所所有员工工佩带工工作牌上上岗以便便于公开开监督。3管理理处定期期向开发发商、公公司提供供工作报报告，检检查物业业管理事事项，确确保物业业管理达达到“全国物物业管理理示范大大厦”标准。4公司司每月对对管理处处进行质质量检查查考核。5管理理处财务务工作由由公司指指派人员员进行监监督。自我约约束机制制1管理理处严格格执行国国家、政政府发布布的有关关法规、条条例和实实施细则则。2管理理处严格格执行公公司制订订的ISSO90000质质量管理理体系标标准。3执行行行业道道德规范范和遵守守员工守守则。4实行行“末尾淘淘汰制”对员工工全年工工作全方方位考

38、核核，不合合格者或或最后者者实行淘淘汰。5制定定服务承承诺，要要求员工工坚决做做到。信息反反馈和处处理 开开发商 政府府相关职职能部门门 业业主 物业业公司 管管理处各各部门 指令、汇汇报 收收集信息息 综综合管理理部 管理理处经理理 执行结结果 跟踪检检查、监监控 发布布命令 各各相关人人员执行行命令管理处信信息管理理由综合合管理部部负责，224小时时受理各各类信息息，综合合管理部部获得信信息后，进进行分类类、归纳纳、分析析、整理理，经请请示经理理同意后后向各相相关部门门工作人人员发出出指令并并进行跟跟踪监督督，直至至获得圆圆满解决决为止。（三）人人员配备备、培训训及管理理“创品牌牌、塑形形

39、象”，人才才是根本本。对管管理人员员的配备备、培训训、管理理是以有有经验、有有知识、有有技术、懂懂管理和和具有高高度的服服务意识识为标准准，在此此基础上上建立一一支高素素质的展展豪园物物业管理理队伍，为为业主（住住户）提提供优质质服务。1人员员配备原原则在物业管管理人员员的配备备中，遵遵循如下下原则：（1）有有“服务至至上”的服务务意识，有有强烈的的责任感感和良好好的职业业道德，爱爱岗敬业业，诚守守信誉，优优质高效效，服务务业主（住住户），奉奉献社会会。（2）知知识与能能力并重重，有一一定的物物业管理理行业工工作经验验及相应应岗位的的技能。管管理处经经理、副副经理要要求有丰丰富的物物业管理理经

40、验。（3）管管理人员员参加物物业管理理专业培培训，并并取得“全国物物业管理理企业管管理员”上岗证证，技术术工人特特殊工种种持专业业上岗证证（电工工证等）。对展豪园园原物业业管理人人员进行行培训上上岗，合合格者予予以录用用，不合合格者下下岗、辞辞退。2展豪豪园物业业管理处处人员配配置。（1）先先期接管管商住楼楼人员配配置。如如下表：序号配置岗位位配置人数数（人）配 置 说 明明1管理处经经理1管理处日日常事务务管理2管理员23收款员14工程部长长15维修工46消防监控控员47安全管理理部长18安保员14设大堂岗岗2个，巡巡逻岗、车车场岗各各1个，三三班倒，22人轮休休。9环境管理理部长110清洁

41、工8每人保洁洁范围为为：40000平平方米。11绿化工1室外绿化化养护12合计38（2）后后期接管管银行、酒酒店人员员配置。如如下表：序号配置岗位位配置人数数（人）配 置 说 明明1管理处副副经理12工程师13管理员34收款员商住楼部部分已配配置5工程部长长商住楼部部分已配配置6维修工77消防工商住楼部部分已配配置8安全管理理部长商住楼部部分已配配置9安保员17设大堂岗岗、巡逻逻岗各22个，车车场岗各各个，三三班倒，22人轮休休。10环境管理理部长商住楼部部分已配配置11清洁工14每人保洁洁范围为为：22250平平方米。12绿化工商住楼部部分已配配置13合计432各类类人员文文化素质质和专业业

42、素质详详表部门人员学历年龄文化素质质、专业业素质要要求经理室经理、副副经理大专以上上45岁以以下非常熟悉悉ISOO90000质量量体系和和物业管管理知识识及法规规，有丰丰富的物物业管理理经验，责责任心强强，管理理、组织织协调、沟沟通能力力强综合管理理部工程师大专以上上45岁以以下电气中级级以上职职称，五五年以上上设备管管理经验验，责任任心强。管理员中专以上上45岁以以下熟练掌握握ISOO90000质量量体系，熟熟悉物业业管理知知识和法法规，能能应用计计算机，有有一定管管理协调调能力，责责任心强强。收款员中专以上上25岁以以上有一定文文字能力力，熟练练应用计计算机，财财会专业业毕业,认真负负责，

43、性性格开朗朗，品貌貌端正，有有一定沟沟通协调调能力。工程部部长中专以上上45岁以以下强电或弱弱电专业业，多年年机电设设备管理理、维修修经验，两两年以上上物业管管理经历历，责任任心强，能能应用计计算机，有有组织协协调能力力。消防监控控员,维维修工高中以上上20-335岁持专业上上岗证（电电工证、电电梯工证证等），有有房屋、公公共设施施及水电电维修经经验，能能吃苦耐耐劳。安全管理理部部长高中以上上35岁以以下退伍军人人，两年年以上物物业管理理经验，有有组织协协调能力力，专业业技术突突出,能能组织保保安员进进行业务务技能培培训,责责任心强强，品貌貌端正，身身高17米以以上。安保员高中以上上19225岁身高17米以以上，相相貌端正正，身