某房地产公司债券某某年跟踪评级报告ermt.docx

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1、保利房地地产（集集团）股股份有限限公司公公司债券券20009年跟踪踪评级报报告发行主体保利房地产（集团）股份有限公司担保主体中国保利集团公司发行规模人民币43亿元存续期限2008/07/11-2013/07/10首次评级时间2008/04/10首次评级结果债项级别AA+主体级别AA评级展望：稳定跟踪评级结果债项级别AA+主体级别AA评级展望：稳定概况数据据保利地产200620072008所有者权益（亿元）40.18128.34156.73总资产（亿元）165.08408.95536.32总债务（亿元）48.93121.58226.15营业收入(亿元)40.3181.15155.20主营业务毛利

2、率(%)35.8238.5040.80EBITDA（亿元）10.6624.2540.56所有者权益收益率(%)18.2612.6919.42资产负债率（%）75.6668.6270.78总债务/EBITDA (X)4.595.015.58EBITDA利息倍数(X)4.394.082.81中国保利集团200620072008货币资金（亿元）47.52125.74 119.00所有者权益（亿元）125.57223.38265.79总资产（亿元）353.44682.61 876.24总债务（亿元）108.47216.67-EBITDA（亿元）23.3843.73-资产负债率（）64.4767.286

3、9.66注：1、保保利地产产20006年的的财务报报告按企企业会计计准则(20006)进行了追溯调整。2、保利集团2008年财务数据未经审计。分析师刘 璐llliu杨 柳 lyaangTel：(0110)66642288555Fax：(0110)6664220866620099年3月12日关注 全球经济济形势恶恶化使得得消费者者信心持持续低迷迷，行业业运行环环境仍不不容乐观观，公司司经营业业绩持续续增长面面临不确确定性。尽尽管针对对房地产产行业的的政策环环境在220088年底有有了正面面的转变变，但我我们目前前并没有有看到行行业景气气度明显显回升的的迹象,国际金金融危机机下消费费者的信信心仍然

4、然低迷,使得公公司所处处的行业业环境依依然面临临很大的的挑战，经经营业绩绩持续增增长的不不确定性性增大。 财务杠杆杆依然偏偏高，偿偿债压力力较大。截截至20008年年末公司司资产负负债率达达到700.788%，总总资本化化比率为为59.07%，较期期初有所所上升，财财务风险险加大。220088年公司司发行443亿元元公司债债，净增增银行贷贷款644亿元，总总债务增增至2226.115亿元元，偿债债压力增增大。 流动性仍仍待改善善。虽然然公司目目前不存存在明显显的商品品房积压压现象，但但存货周周转率仅仅为0.27，总总资产周周转率为为0.333，均均处于较较低水平平。截至至20008年末末公司货

5、货币资金金/短期期债务为为1.227，公公司短期期债务偿偿还压力力不大，但但是公司司20009年2215亿亿元的资资金支出出将使流流动性压压力有所所增加。 再融资存存在不确确定性。公公司拟非非公开定定向增发发募集不不超过880亿元元资金用用于未来来项目开开发，其其中，保保利集团团承诺以以不超过过15亿元元现金认认购。增增发成功功将大大大缓解公公司的资资金压力力，优化化资本结结构，但但如若不不成功，公公司扩张张步伐受受资金影影响将有有所调整整。我们们会对公公司的增增发事宜宜保持关关注。基本观点点20088年，面面对房地地产行业业景气度度持续下下滑的态态势，保利房地产（集集团）股股份有限限公司（以

6、下简简称为“保利地地产”或“公司”）通过销售售策略的的及时调调整，销售面面积和销销售金额额同比仍仍明显增增长；同期,盈利水水平也实实现了大大幅提高高，整体实实力有所所提升。另一方方面，我们也也关注到针对房房地产行行业的政政策环境境在20008年年底有所所调整，但我们们目前并并没有看看到行业业景气度度明显回回升的迹迹象，本本轮经济济危机下下消费者者的信心心仍然低低迷，这使得公公司所处处的行业业环境依依然面临临很大的的挑战；此外，公公司债的的发行和和银行贷贷款的增增加使公公司的杠杠杆比率率有所提提升，处于较较高水平平，而且，土地储储备对资资金的占占用较大大，公司流动动性仍待待改善。综上，中中诚信评

7、评估维持持本期公司司债券信用等等级为AAA+，维持持保利房地产（集集团）股股份有限限公司主体体信用等等级AA，评级级展望为为稳定。中中国保利利集团公公司（以以下简称称“保利集集团”）为此次次债券提提供全额额不可撤撤销连带带责任担担保。正面 行业政策策转暖，行行业运行行环境有有所改善善。面对对房地产产行业的的持续低低迷，220088年四季季度以来来，政府府推出一一系列促促进房地地产行业业回暖的的政策，长长期来看看随着未未来各项项政策累累加效应应逐步显显现，房房地产市市场有望望走出低低迷状态态。 销售业绩绩持续增增长，盈盈利水平平明显提提升，市市场份额额有所上上升。220088年公司司销售面面积和

8、销销售金额额分别同比比增长229.448%、200.366%，远远好于同同期全国国商品住住宅销售售面积和和销售金金额分别别同比下下降200.300%、220.110%的的行业水水平；公公司销售售面积和和销售金金额的市市场份额额进一步步提高，220088年末分分别达到到0.446%和和1.000%。 可结算资资源充足足。截至220088年末，公公司拥有有可结算算资源11,8288万平方方米。在在行业低低迷期，市场总体新项目减少，从而改善未来供求关系，丰富的可结算资源是公司未来成长的基础。4 保利房地产（集团）股份有限公司公司债券2009年跟踪评级报告行业分析析20088年受美国金金融危机机影响，

9、全全球经济济陷入大范范围衰退退，中国国经济增增速显著著放缓，房地产产行业进进入深度度调整。政府态度度由调控控转变为为鼓励，并推出一一系列促促进房地地产行业业回暖的的政策中诚信评评估认为为，房地地产行业业具有明明显的政策导导向特点点。过去数数年中，由于投资过热，投机需求旺盛，房地产市场泡沫不断累积。近年来，政府出台了一系列调控措施，对房地产市场进行调整和规范，打击投机性需求，稳定住房价格。2007年底房地产市场的非理性繁荣得到遏制，而2008年的金融风暴和随之而来的世界范围内的经济衰退使得中国经济增速放缓，房地产行业进入深度调整。政府随即又出台了多项政策刺激房地产行业的复苏。表1：近近一年来来政

10、府对对房地产产行业主主要调控控政策时间政策名称称主要内容容20088.1关于促促进节约约集约用用地的通通知对闲置用用地征缴增增值地价价；金融机机构审慎慎贷款；20088.8关于金金融促进进节约集集约用地地的通知知禁止发放放用于缴缴交土地地价款的的贷款；贷款款抵押率率不得超超过抵押押物估值值的700%，贷贷款期限限不超过过2年；审慎发发放贷款款，从严严控制展展期贷款款或滚动动授信20088.100扩大商商业性个个人住房房贷款利利率下浮浮幅度支支持居民民首次购购买普通通住房商业性个个人住房房贷款利利率下限限扩大为为基准利利率的00.7倍倍，最低低首付比比例调整整为200%。住住房公积积金贷款款各档

11、利利率下调调0.227个百百分点。20088.100财政部关关于调整整房地产产交易环环节税收收政策的的通知个人首次次购买990平米米及以下下普通住住房的，契契税率下下调到11%；个人销销售、购买住住房免征征印花税税；个人销销售住房房免征土地地增值税税。20088.111.133住房和城城乡建设设部副部长 齐骥进一步加加大中小小户型、中中低价位位普通商商品房建建设的力力度。20088.122.211国务院院办公厅厅关于促促进房地地产市场场健康发发展的若若干意见见一、加大大保障性性住房建建设力度度二、鼓励励普通商商品住房房消费三、支持持房地产产开发企企业积极极应对市市场变化化四、强化化政府稳稳定市

12、场场的职责责五、加强强房地产产市场监监测20099.1.4四大行关关于存量量房贷利利率优惠惠措施只要20008年年10月月27日日前执行行基准利利率0.85倍倍优惠、无无不良信信用记录录的优质质客户，原原则上都都可以申申请七折折优惠利利率。资料来源源：中诚诚信评估估研究表2：近近一年来来影响房地地产行业业的利率政策策时间主要内容容20088.9.16下调一年年期人民民币贷款款基准利利率0.27%；中小小存款类类金融机机构准备备金率下下调1%。20088.100.8下调存款款类金融融机构准准备金率率0.55%；下调调一年期期存贷款款基准利利率各00.277%，其他他期限档档次基准准利率作作相应调

13、调整。20088.100.222个人首次次购买990平米米及以下下普通住住房，契契税税率率下调到到1%；个人销销售或购购买住房房暂免征征收印花花税；个人销销售住房房暂免征征土地增增值税。20088.100.222商业性个个人住房房贷款利利率下限限扩大为为基准利利率的00.7倍倍，最低低首付比比例调整整为200%。住住房公积积金贷款款各档利利率下调调0.227%。20088.100.300下调金融融机构人人民币存存贷款基基准利率率0.227%；其他他各档次次相应调调整。个个人住房房公积金金贷款利利率保持持不变。20088.111.4央行不再再硬约束束商业银银行信贷贷规划。20088.111.26

14、6下调金融融机构存存贷款基基准利率率各1.08%，其他他档次作作相应调调整。下下调中央央银行再再贷款、再再贴现等等利率。下下调工、农农、中、建建设等大大型存款款类金融融机构准准备金率率1%，下调调中小型型存款类类金融机机构准备备金率22%。继续续对汶川川地震灾灾区和农农村金融融机构执执行优惠惠的准备金金率。下下调个人人住房公公积金贷贷款各档档次利率率0.554%。20088.122.177廉租住房房建设贷贷款利率率较基准准利率下下浮100%。新新建廉租租住房项项目资本本金不低低于总投投资的220%；改建廉廉租房项项目资本本金不低低于总投投资的330%。廉廉租住房房建设贷贷款期限限最长不不超过5

15、5年。廉廉租住房房建设贷贷款利率率较基准利利率下浮浮10%。20088.122.233下调存贷贷款基准准利率各各0.227%，其他他期限档档次作相相应调整整；下调调中央银银行再贷贷款、再再贴现利利率；下下调金融融机构准准备金率率0.55%；下调调个人住住房公积积金贷款款利率00.188%。资料来源源：中诚诚信评估估研究中诚信评评估认为为，近期期政府针针对房地地产市场场的“新政”短期内内难以见见效，行行业景气气度不会会明显回回升，220099年对中中国房地地产公司司来说仍仍将是艰艰难的一一年。中期来看看，上述述政策的的效果尚尚待关注注，而宏宏观经济济的前景景也在很很大程度度上影响响到政策策的实施

16、施效果，预计政政府后续续还会根根据房地地产行业业发展态态势进一一步出台台相关措措施。市场交易易量持续续低迷，行行业景气气度明显显回落 20008年，全全国房地地产成交交量急剧剧萎缩，据据国家统统计局统统计数据据显示，220088年全国国商品住住宅销售售面积同同比下降降20.30%，销售售金额同比比下降220.110%。图1：全全国20007、220088全年商商品住宅宅月度销售情情况资料来源源：Wiind资资讯，中中诚信评评估研究究前期房地地产价格格上涨较较多的大大中城市市，此次次行业调调整中，销售下跌幅度高于行业平均值。北京商品住宅成交量同比下降40.43%，上海同比下降40.05%，广东同

17、比下降22.73%。同时，成交价格也呈现下降的趋势。图2：220088年新建建商品住住房价格格指数:当月同同比增长长数据来源源：Wiind资资讯，中中诚信评评估研究究图3：220088年房地产产行业相相关指数数变化数据来源源：Wiind资资讯，中中诚信评评估研究究近期，从从20009年22月的情况况看，多多个重点点省会城城市房地地产市场场成交量量呈现上涨涨格局。北京期房住宅签约面积69.68万平方米，同比增长167.97%，环比增长21.94%；现房住宅销售面积23.03万平方米，同比增长196.65%，环比增长48.97%。上海商品房预售面积123.22万平方米，同比增长58.71%，环比增

18、长38.81%。但是成交价格依然处于回落态势。2009年2月份，全国商品房成交价格同比降低1.20%，环比降低0.20%，而重点城市价格回落大于全国平均水平。所以目前判断房地产市场回暖还为时尚早。表3：220099年部分分城市房房屋销售售价格变变化20099.01120099.022同比(%)环比(%)同比(%)环比(%)北京-0.220-0.220-0.770-0.110上海-2.330-0.220-2.440-0.110广州-4.1100.300-4.440-0.660深圳-16.30-0.440-15.70-0.220全国-0.990-0.220-1.220-0.220数据来源源：Wii

19、nd资资讯，中中诚信评评估研究究中诚信评评估认为为，房市市能否真真正回暖暖在很大大程度上上取决于于房价能能否调整整到位，从从而使居居住性需需求能够够转化成成为有效效需求，推推动交易易量回升升，房地地产市场场才有望望走出低低谷。长期来看看，中国国经济的的持续较快快发展，城城市化进进程加快快、可支支配收入入增长以以及居民民住房消费费升级的的趋势仍仍将长期期存在，推推动房地地产行业业发展的的刚性需需求以及及潜在需需求将会会为房地地产行业业的长期期发展提提供支撑撑。业务运营营20088年，在在中国房地地产行业业整体下下滑，房房地产市市场量价价齐跌的的情况下下，公司房房地产开开发业务务逆势上上涨，全全年

20、房地地产开发发营业收收入达到到1511.144亿元，同同比增长长1044.011%。由于220088年公司司项目销销售情况况良好，结结算面积积及结算算均价均均有所增增加，房房地产开开发业务务占总收收入的比比例由220077年的991.229%增增大到997.441%。项目开发发运营20088年公司司房地产产业务取取得了逆逆势上涨的良好业绩绩。20008年全国商商品住宅宅销售面面积和销销售金额额分别同同比下降降20.30%、200.100%，而而同期公公司房地地产销售售面积和和销售金金额同比比分别增长长29.48%、220.336%，远远远好于行行业平均均水平。从近三三年情况况来看，公公司房地地

21、产销售售面积、销销售金额额增长率率一直快快于同期期全国商商品住宅宅市场行行业平均均情况。而而公司在在市场中中的份额额也持续续扩大，220088年公司司销售面面积、销销售金额额占全国国商品住住宅市场场总额比比例达到到0.446%、11.000%。公公司在行行业调整整中把握握机遇，不断扩扩大市场场份额，预预计未来来在市场场中的地地位也将将不断提提升。图4：22006620008年公司销销售面积积及金额额增长率率与全国对对比情况况资料来源源：Wiind资资讯，中中诚信评评估研究究表4：22006620008年公司/全全国销售售面积及及金额 单位：（万平平方米、亿元元）200662007720088保

22、利销售面积积123.00199.63258.49销售金额额83.665170.41205.11全国销售面积积54,3392.1369,1103.7955,8886.47销售金额额17,0038.0125,3323.4820,4424.06销售面积积占比0.233%0.299%0.466%销售金额额占比0.499%0.677%1.000%注：全国国销售面面积及金金额为全全国商品品住宅情情况。资料来源源：Wiind资资讯，中中诚信评评估整理理20088年公司司结算面面积1992.663万平平方米，结结算金额额1511.144亿元，结结算均价价 结算均价=结算金额/结算面积78446.113元/平方

23、米米，较220077年有所所提高。但但由于结结算价格格具有滞滞后性，220088年中国国房地产产价格回回落，预预计20009年年结算价价格会相相应降低低。截至20008年年末，公公司已售售未结转转面积173.99万万平方米米，同比比增长330.887%，；已售未未结转金金额1338.885亿元元，同比比仅增长长19.35%。20007年公司已已售未结结转金额额占营业业总收入入的1443.336%，从从而贡献献了20008年年收入的的相当部部分，而而20008年这这一比值下下降为889.447%，如果果将本年年1388.855亿元的的已售未未结转金金额加上上公司220099年2月销售售快报中中公

24、布的的12月份份签约金金额333.944亿元，两两项之和和达到220088年营业业总收入入的1111.333%。公司司20009年业业绩确定定增长，但但是受整整个房地地产市场场调整的的影响，预预计增速速会有所所放缓。在宏观经经济恶化化和整个个行业调调整的大大趋势下下，公司司及时调调整了发展步伐伐。20008年公公司新开开工面积积4566万平方方米，同同比增长长11.03%，增速速远低于于20007年的的72.85%。竣工工面积2285.45万万平方米米，同比比增长666.993%，增增速下滑滑28.05个个百分点点。截至220088年末，公司共有拟建在建项目68个，在建面积995.5万平方米。

25、表5：公公司2000720008年运营营情况 单位位：(万平米米、亿元元)2007720088同比增长长上年增长长结算面积积110.34192.6375.112%50.227%结算金额额74.008151.14104.02%101.20%已售未结结转面积132.95173.9930.887%120.92%已售未结结转金额116.34138.8519.335%165.74%销售面积积199.63258.4929.550%62.228%销售金额额170.41205.1120.337%103.71%新开工面面积410.745611.003%72.885%竣工面积积171285.4566.667%94

26、.998%资料来源源：公司司定期报报告从收入的的地区分分布来看看，公司司继续执执行全国国扩张的的战略，逐步覆盖了全国各大经济圈及重要省会城市。2008年，公司营业收入来源由2007年的9个城市扩大到11个，广州以外地区营业收入占比66.63%。未来公司营业收入的地区分布将更加均匀，区域风险不断分散。图5：220088年公司司营业收收入地区区分布数据来源源：公司司定期报报告，中中诚信评评估整理理图6：220088年公司司房地产产业务结结算面积积地区分分布数据来源源：公司司定期报报告，中中诚信评评估整理理20088年，公公司房地地产项目目累计平平均销售售价格整整体保持持稳定，销售均均价 销售均价=

27、销售金额/销售面积为79334.993元/平方米米，较20007年年有所降降低，但但远高于于36554.556元/平方米米的全国国商品住住宅平均均水平。图7：220088年公司司房地产产销售价价格分析析数据来源源：公司司定期报报告，中中诚信评评估整理理目前公司司商业地地产已经经初具规规模，主主要在广广州等区区域拥有有写字楼楼、会展展、商业业和五星星级酒店店等商业业地产。220088年公司司会展经经营收入入为1.22亿亿元，预计这这部分收收入将为为企业提提供稳定定的现金金流。未未来，商商业地产产将成为为公司新新的利润润增长点点。土地储备备20088年在中中国房地地产市场场深度调调整的背背景下，公

28、公司顺应应市场变变化，放慢了了土地储储备速度度。20008年年，公司司新拓展展项目112个，新新增土地地储备5594万万平方米米，比上年年新增量量减少1661万平平方米。截至2008年底，公司土地储备较上年同期净增189万平方米，预计公司现有土地储备可以支撑公司未来3年左右的发展。表6：220088年公司司土地储储备情况况(万平平方米)2007720088变动新拓展项项目2012减少8个个新增土地地储备754.5594减少1660.55可结算资资源1579918288增加2449数据来源源：公司司定期报报告由于房地地产市场场低迷，公公司新增增地块均均以底价价获得，楼面地价较前期有所降低。截至2

29、008年末，公司拥有可结算资源1,828万平方米，其中普通住宅占比85%，中心城市储备量89%，区域布局和产品结构较为合理，经济价值较高。低价的新新增土地地储备和和丰富的的可结算算资源是是公司未未来发展展的良好好保障。行行业低迷迷期，大大多数房房地产开开发商资资金链吃吃紧，没没有拓展展新项目目的资金金实力，市市场总体体新项目目的减少少会导致致未来供供应减少少。公司司新增的的低价土土地摊薄薄了前期期成本，而而丰富的的可结算算资源是是公司未未来成长长的动力。但是另一一方面，过过多的土土地储备备会占用用部分流流动资金金。截至至20008年末末，公司司尚有应应付未付付土地款款42.94亿亿元。由于房房

30、地产行行业处于于调整期期，公司司一旦出出现回款款不畅使使得融资资受阻，开开发速度度将受到到影响，甚甚至会放放缓业绩绩增长。财务分析析下列财务务分析主主要基于于保利地地产提供供的经大大信会计计师事务务所有限限公司出出具标准准无保留留意见的的2000620008年三年审计计报告。220066年的审计计报告按按企业业会计准准则（220066）进进行了追追溯调整整。资本结构构20088年，由由于公司司业务规规模扩张张，总资资产进一一步增长长。截至至20008年末末，公司司总资产产达到5536.32亿亿元，同同比增长长31.15%。截至20008年年末，公公司负债债总额3379.59亿亿元，资资产负债债

31、率700.788%，总资资本化比比率599.077%，较较上年同同期有所所升高。公司拥拥有977.999亿元不不需偿还还的预收收账款，占总资产的18.27%，剔除此部分影响，资产负债率将有所降低。但总体来看，公司财务杠杆处于行业较高水平，公司债务压力较大。图8：22006620008年公公司资本本结构分分析资料来源源：公司司定期报报告，中中诚信评评估整理理债务结构构方面，截至2008年末，公司总债务为226.15亿元。2008年7月公司成功发行43亿元公司债，使得当年年末长期债务增至183.01亿元，短期债务/长期债务比下降至0.24。考虑到公司主营的房地产开发项目回收期较长的特点，以长期债务

32、为主的债务结构有利于财务结构稳定性。表7：220088年房地地产行业业部分上上市公司司资本结结构指标标万科A67.444%45.881%388.19 泛海建设设56.332%33.114%86.559 新湖中宝宝63.228%52.226%50.880 万通地产产54.996%36.221%33.226 华发股份份64.449%48.555%48.004 中华企业业63.667%54.886%36.664 保利地产产70.778%59.007%156.73数据来源源：Wiind资资讯，中中诚信评评估研究究总体来看看，公司司资本实实力雄厚厚，资产产规模在在行业中中处于较较好水平平，债务务结构较较

33、为合理理。但公司资资产负债债率较高高，我们将持持续关注注公司财财务风险险的变化化。流动性近年来，公公司流动动资产占占总资产产比重一一直较高高。截至至20008年末，公司司流动资资产占比比达到999.222%。从流动资产构成看，货币资金、预付款项及存货是流动资产主要部分，截至2008年末，上述三项资产分别占流动资产的10.28%、13.10%、75.54%。公司根据据市场形形势，调调整业务务运营，大力控制存货规模。截至2008年末，公司存货余额401.96亿元，同比增长43.12%，增速较上年放缓，存货对流动资产占比达到75.54%，同比略有上升，但与行业其他公司相比依然处于较合理水平。开发成本

34、和开发产品是存货的主要部分，截至2008年末，上述两项分别占比90.62%、9.33%。其中开发产品占比较上年同期微升1.41个百分点，总体来看公司不存在明显的商品房积压现象。20088年公司司存货周周转率00.277次，总资产产周转率率为0.33次次，较20007年年略有加加快，但但依然处处于较低低水平。总体来看看，公司司存货控控制取得得一定成成效，但但周转效效率仍需需进一步步加强。表8：22006620008年公公司存货货分析200662007720088存货/流流动资产产69.335%69.114%75.554%存货余额额同比增增长-149.31%43.112%存货周转转率0.3000.

35、255 0.277总资产周周转率0.3330.288 0.333数据来源源：公司司定期报报告，中中诚信评评估整理理表9：220088年房地地产行业业部分上上市公司司运营指指标存货周转率总资产周周转率存货占流流动资产产比率万科A0.3330.37775.771%泛海建设设0.0770.10078.002%新湖中宝宝0.3440.29971.663%万通地产产0.5770.63370.999%华发股份份0.2990.31183.339%中华企业业0.4110.37778.550%保利地产产0.2770.33375.554%数据来源源：Windd资讯，中中诚信评评估研究究近三年来来，公司司经营活活动

36、净现现金流持持续为负负，20008年年为-775.990亿元元，但净净流出规规模较220077年有所所减小，这主要由于2008年公司房地产销售情况良好使经营活动现金流入增加，同时土地价格回落及新增土地储备规模减少使得支付的土地价款减少，从而现金流出同比减少。预计未来公司收入增速放缓，经营活动净现金流持续为负的情况短期内还将持续。经营活动净现金流对短期债务的覆盖能力有待加强。截至20008年年末，公司货币币资金/短期债债务为11.277，公司司短期债债务偿还还压力不不大。但但是公司司有应付付未付土土地款442.994亿元元，其中中37.89亿亿元需在在20009年支支付。20009年年公司计计划

37、总投投资2115亿元元，其中中在建续续建项目目1255亿元，拟拟建项目目30亿亿元，拓拓展项目目60亿亿元。公司的的财务流流动性有有赖于未未来的销售回回款情况况，如果公司司不能较较好的改改善其经经营活动动净现金金流，未来公公司的流流动性风风险有可可能增大大。表10：2000620008年公公司部分分流动性性指标200662007720088经营净现现金流/短期债债务-3.116-3.001-1.776货币资金金/短期期债务0.7221.4881.277数据来源源：公司司定期报报告，中中诚信评评估整理理公司拟非非公开定定向增发发募集不不超过880亿元资金用用于未来来项目开开发，如如若成功功将大大

38、大缓解公公司的资资金压力力，我们们将对此此事宜保保持持续续关注。盈利能力力20088年公司司营业收收入依然然延续了了较快增增长势头头。当年公司司营业总总收入达达到1555.220亿元元，同比比增长991.224%，较20007年年1011.311%的增增幅小幅幅下降。由于房地产公司预收账款确认收入的滞后性，2007年的预收账款贡献了2008年收入的相当部分。2008年预收账款占营业总收入比率较2007年下降71.67个百分点，预计2009年公司收入增速将放缓。表11：2000720008年公司预收收账款分分析2007720088变动营业总收收入(亿亿元)81.115155.2091.224%预

39、收账款款(亿元元)109.4097.999-10.43%预收账款款/营业业总收入入134.81%63.114%-71.67数据来源源：公司司定期报报告，中中诚信评评估整理理毛利率方方面，220088年公司司毛利率率达到440.880%。由由于房地地产公司司当期收收入受前前期签约约销售的的影响，220077年的高高房价为为20008年毛毛利率起起到了一一定的支支撑作用用。20008年年房地产产行业调调整，房房价普遍遍下跌，同同时公司司二三线线城市土土地储备备增加，预预计20009年年毛利率率将有所所降低。图9：220066-20008.6公司司收入成成本分析析数据来源源：公司司提供，中中诚信评评

40、估整理理期间费用用方面，随着公司业务规模的扩张，期间费用规模不断增大，而三费占比不断降低。公司规模效应显现，管理能力不断提升。表12：20006220088年公司司三费分分析（亿亿元）销售费用用1.6882.5664.622管理费用用1.0442.0883.111财务费用用-0.007-0.332-0.333三费合计计2.6664.3227.400营业总收收入40.33181.115155.20三费收入入占比(%)6.599%5.322%4.777%数据来源源：公司司定期报报告，中中诚信评评估整理理20088年，公公司考虑虑到房地地产市场场调整中中房价进进一步下下跌的可可能，计计提了22.99

41、9亿元的的存货跌跌价准备备，此次计计提主要要针对220077年获得得的价格格较高的的金沙洲洲地块。公司现现有的楼楼面地价价较高的的地块主主要是220077年取得得的金沙沙洲地块块及珠江江新城地地块。珠珠江新城城地块用用来做商商业地产产，价格格较住宅宅要高，计计提空间间有限。预预计未来来公司还还将计提提部分存存货跌价价，但计计提数额额对当期期利润的的影响在可可控范围围之内。最终，公公司实现现净利润润30.44亿亿元，同同比增长长86.93%；净资产产收益率率19.42%，较220077年增加加6.773个百百分点。考虑到收入及毛利率的预期，预计2009年公司净利润增速将放缓。总体来看看，公司司近

42、年来来盈利能能力较强强，收入入和利润润增长较快快，但受受房地产产行业深深度调整整的影响响，盈利利增速放放缓。短短期来看看，房地地产市场场的低迷迷将对公公司盈利利产生不不确定性性影响。偿债能力力近年来，公公司总债债务增长长较快，2008年达到226.15亿元，同比增长86.02%，其中长期债务183.01亿元，短期债务43.14亿元。资金获取取方面，220088年公司司EBIITDAA达到400.566亿元，同同比增长长67.27%，增速速较20007年年放缓。截至20008年年末，公公司总债债务/EEBITTDA为为5.558，EEBITTDA利利息倍数数2.881，EBIITDAA对债务务的

43、保障障能力有有所减弱弱，公司司存在一一定的债债务偿还还压力。表13：20006220088年公司司部分财财务指标标总债务/EBIITDAA4.5995.0115.588EBITTDA利利息倍数数4.3994.0882.811EBITT率(%)26.11629.66525.998资产负债债率(%)75.66668.66270.778总资本化化率(%)54.99148.66559.007长期资本本化率(%)47.44141.33253.887经营活动动净现金金流/总总债务-0.882-0.777-0.334资料来源源：公司司定期报报告，中中诚信评评估整理理或有负债债方面，截至2008年末，公司无对

44、外担保情况发生；截至2008年末，公司为商品房承购人提供的抵押贷款担保余额为64.27亿元（该担保为行业惯例），或有风险较小。截至20009年年2月228日，公公司拥有有银行授授信总额额3577.044亿元，授授信余额额1777.577亿元，备备用流动动性充足足。总体来看看，公司司资产规规模较大大，资本本实力雄雄厚，盈盈利情况况良好，但负债水平偏高，偿债压力较大。同时，我们将持续关注行业调整给公司带来的影响。担保实力力作为本次次债券的的担保机机构，截截至20008年年末，中中国保利利集团公公司总资资产8776.224亿元元，同比比增长228.337%，所有者权益合计265.79亿元，同比增长18.99%，资本实力进一步增强。但资产负债率69.66%，同比增加2.38个百分点，债务压力有所增加。当年公司共实现营业收入234.39亿元，净利润35.39亿元，同比分别增长66.83%、27.89%，盈利水平平稳快速提高。保利集团团具有较较强的资资本实力力，在全全球经济济危机，中中国经济济增速放放缓的大大环境下下，依然然保持了了较好的的盈利水水平。总总体来看看，保利利集团具具备较强强的综合合财务实实力，能能够为本本次债券的的偿还提提供较为为有力的的保障。结论中诚信评评估维持持本次公司司债券信用等等级为AAA+，维持持公司主主体信用用等级AAA，评评级展望望为稳定定。