物业管理100问培训资料gvqd.docx

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1、物业管理理1000问一、物业业管理基基本概念念1、物业业管理的的“物业”是什么么？ Frr: 答：是是指已建建成投入入使用的的住宅区区各类房房屋及公公共设备备、公用用设施、附附属场地地等。 FFr: 2、“物业管管理”是指什什么？ FFr: 答：是是指物业业管理企企业按照照委托合合同的约约定对物物业所进进行的养养护、维维修管理理和为业业主、房房屋使用用人提供供的服务务。 Frr: 3、 为什么么要实行行物业管管理？ FFr: 答：是是为了适适应社会会主义市市场经济济和住房房制度改改革的要要求，建建立业主主自治与与物业管管理相结结合的物物业管理理新体制制，规范范物业管管理行为为，提高高城市住住宅

2、区物物业管理理水平，为为小区居居民创造造和保持持和谐、文文明、安安全、方方便的居居住环境境，延长长物业使使用年限限及确保保其功能能的正常常发挥，使使业主的的物业保保值、增增值。 FFr: 4、 物业管管理的“业主”和“房屋使使用人”是指什什么？ FFr: 答：业业主是指指住宅区区内各类类房屋的的所有人人； 房房屋使用用人是指指房屋的的承租人人和其他他非业主主使用人人。 Frr: 5、物物业管理理企业的的作用是是什么？ Fr: 答：为为业主创创造一个个安全、舒舒适、文文明、和和谐的生生活与工工作环境境； 提提高城市市管理的的社会化化、专业业化能力力； 延延长物业业使用年年限确保保其功能能的正常常

3、发挥； 使业业主的物物业保值值、增值值。 Frr: 问1、什什么是物物业管理理？答：根据据物业业管理条条例第第一章第第2条：物业管管理指业业主选聘聘物业管管理企业业，由业业主和物物业管理理企业按按照物业业服务合合同约定定，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的环境卫卫生和公公共秩序序的活动动。主要要从三个个角度理理解：一一、业主主选聘有有合格资资质等级级证书的的物业管管理企业业来实施施物业管管理；二二、物业业管理活活动中两两个重要要的主体体是业主主和物业业管理企企业，双双方签订订物业服服务合同同，明确确双方的的权利义义务；三三、物业业管理

4、的的内容是是对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和公共秩秩序。问2、为为什么要要实施物物业管理理？答：主要要有三方方面原因因客观上上要求实实施物业业管理：（1）房房屋产权权多元化化。随着着我国经经济体制制由计划划经济向向市场经经济转变变，900年代初初以来我我市住房房制度改改革逐步步变化，房房屋商品品化，房房屋产权权多元化化，个人人拥有房房屋产权权的比例例越来越越高，原原来的公公房管理理体制不不能适应应市场化化和产权权转移的的形势。（2）人人们生活活水平的的提高，需需求增强强。房屋屋作为价价值高的的资产，是是大多数数家庭最最主

5、要财财产以及及财富积积累的主主要形式式，人们们对房屋屋财产的的使用、维维护、保保值提出出了较强强的服务务要求，一一方面要要求住得得好，房房屋状况况保持的的好，环环境整洁洁优美，同同时还要要求房屋屋的保值值增值，这这些都需需要高水水平的专专业物业业管理服服务。（3）物物业项目目建设规规模大，房房屋及设设施设备备的维护护管理要要求专业业性程度度高。一一个物业业项目里里往往有有成百上上千业主主，众多多业主由由于房产产毗邻，在在使用管管理物业业、在物物业的保保值增值值等方面面，全体体业主形形成公共共性物业业管理服服务需求求，而且且房屋建建筑结构构及设施施设备较较为复杂杂，对物物业管理理服务要要求转业业

6、文化程程度高。这这种公共共性的物物业管理理服务不不可能由由单个业业主或少少数业主主来完成成，需要要通过全全体业主主委托专专业化的的物业管管理企业业来提供供这种服服务。问3、什什么是业业主？业业主在物物业管理理活动中中主要有有什么权权利和义义务？答：根据据物业业管理条条例第第二章第第6条：房屋所所有权人人为业主主。在成成立业主主大会及及组建业业主委员员会过程程中，除除房屋权权属证书书上记载载的权利利人可以以认定为为“业主”外，购购买预售售商品房房（含经经济适用用房），尚尚未取得得房屋权权属证书书的，房房屋买卖卖合同记记载的“购房人人”可以视视为“业主”。业主是物物业管理理活动中中的重要要主体，物

7、物业管理理离不开开业主的的参与。业业主的物物业管理理权利和和义务是是建立在在对房屋屋拥有的的财产权权基础上上，业主主既拥有有物业管管理区域域内的一一份房产产，也是是物业管管理区域域的成员员。业主主在物业业管理中中享有权权利，同同时也要要履行相相应的义义务。业主在物物业管理理活动中中享有的的权力主主要有：接受物物业服务务；提议议召开业业主大会会，就物物业管理理的有关关事项提提出建议议；参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权等。同同时负有有遵守业业主公约约和业主主大会议议事规则则，执行行业主大大会决定定和业主主大会授授权业主主委员会会作出的的决定，交

8、交纳物业业服务费费用等义义务。二、购房房时应关关注的物物业管理理事项问4、为为什么购购房时要要关注物物业管理理事项？答：购房房时就关关注物业业管理，才才能为将将来的物物业管理理打下好好的基础础。因为为在业主主大会成成立之前前的前期期物业管管理阶段段，物业业服务费费用、服服务内容容和质量量要求等等有关物物业管理理事项按按房屋买买卖时的的约定实实行。如如果购房房时没有有约定，房房屋买卖卖关系已已经形成成，业主主到入住住时发现现物业服服务费用用或者物物业服务务内容等等不满意意，就容容易产生生矛盾。因因此在购购房时要要与开发发单位书书面约定定好房屋屋入住后后的有关关物业管管理事项项，即使使是预售售房屋

9、，购购房时离离入住还还有一段段时间，也也应在购购房时与与开发单单位约定定好物业业管理事事项，才才能有效效避免入入住后的的物业管管理纠纷纷。问5、购购房时应应注意哪哪些物业业管理事事项？答：主要要签订好好两个文文件：前前期物业业管理协协议和业业主临时时公约。购房时与与开发公公司签订订的前期期物业管管理协议议中要包包含有物物业服务务费用、物物业服务务内容和和质量要要求等内内容；买买房人同同时要承承诺遵守守业主临临时公约约。问6、是是否可以以到办理理入住手手续时再再看业主主临时公公约？答：买房房人在购购房时就就要看业业主临时时公约，在在签订房房屋买卖卖合同的的同时要要书面承承诺遵守守临时业业主公约约

10、。建设设单位应应当在销销售房屋屋前，制制定业主主临时公公约，在在房屋销销售时，将将业主临临时公约约向买房房人明示示，并予予以说明明；不能能到办理理入住手手续时再再将业主主临时公公约出示示给买房房人看。问7、业业主临时时公约具具有什么么作用？答：业主主临时公公约要求求物业管管理区域域内全体体业主共共同遵守守，能起起到规范范业主在在物业管管理活动动中行为为，维护护全体业业主整体体权益的的作用。例例如,业业主临时时公约规规定不允允许在小小区内堆堆放易燃燃、易爆爆等危险险物品，就就是为了了保证小小区全体体住户的的安全；又如业业主临时时公约规规定对欠欠缴费用用的业主主，业主主委员会会和物业业管理企企业有

11、权权公布欠欠费名单单催缴，是是为了维维护全体体业主的的利益，对对欠费业业主的约约束。问8、业业主临时时公约包包括哪些些主要内内容？答：业主主临时公公约由开开发企业业在售房房前制订订，主要要对有关关物业的的使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反公约约应承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。开发发企业制制订的业业主临时时公约不不能侵犯犯购房人人的合法法权益。问9、违违反业主主临时公公约怎么么处理？答：业主主违反业业主临时时公约的的，应该该承担相相应的违违约责任任，比如如个别业业主不按按照公约约的规定定使用公公用部位位公用设设施设备备，造成成损坏，是是对其他他

12、业主的的利益侵侵害，应应该赔偿偿损失。对业主违违反业主主临时公公约的行行为，相相关业主主、业主主委员会会，物业业管理企企业、可可以督促促其改正正；协商商调解不不成的，可可以提起起诉讼；违反相相关政策策法规的的，报告告有关部部门。问10、业业主临时时公约和和业主公公约有何何区别？答：业主主临时公公约和业业主公约约均对物物业管理理区域内内全体业业主具有有约束力力。业主主临时公公约适用用于业主主大会成成立前的的前期物物业管理理阶段；业主公公约是业业主大会会成立后后，经全全体业主主所持投投票权三三分之二二以上通通过后生生效。问11、开开发企业业制订的的房屋买买卖合同同中有关关物业管管理的内内容，购购房

13、人为为什么不不能随意意修改，是是不是霸霸王条款款？答：由于于物业管管理服务务具有公公共性的的特点，绿绿化、保保洁、公公共秩序序维护等等物业服服务，服服务内容容和服务务水平，对对入住的的每个业业主都是是一样的的，支付付的费用用也应该该是一样样的。如如果与每每个业主主约定的的公共性性服务内内容不一一样，没没有可操操作性；如果约约定的费费用不一一样，一一样的服服务水平平，有的的费用高高，有的的费用低低，对多多付费的的业主不不公平。因此，房房屋买卖卖合同中中关于公公共性物物业服务务的费用用，服务务内容和和质量要要求等条条款应由由开发企企业根据据前期物物业服务务合同确确定，与与前期物物业服务务合同保保持

14、一致致，开发发企业在在售房时时要将物物业服务务内容和和费用等等明示给给买房人人并进行行约定，但但不能由由个别购购房人与与开发单单位单独独协商确确定。这这是由于于前期物物业管理理的特殊殊性决定定的，目目的是为为了维护护全体业业主的合合法权益益，不应应理解为为霸王条条款。问12、业主在物业管理活动中享有的权力主要有：答：根据据物业业管理条条例第第二章 第6条条：按照物物业服务务合同的的约定，接接受物业业管理企企业提供供的服务务；提议召召开业主主大会，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议；提出制制定和和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议；参加业业主大会会会议，行行使投票票权；选举

15、业业主委员员会委员员，并享享有被选选举权等等。监督业业主委员员会的工工作；监督物物业管理理企业履履行物业业服务合合同；对物业业共用部部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权；监督物物业共用用部位、共共用设施施设备专专项维修修资金（以以下简称称专项维维修资金金）的管管理和使使用；法律、法法规规定定的其他他权利。问13、房房屋买卖卖合同中中约定的的物业服服务费、服服务内容容和质量量等在什什么阶段段实行？答：在业业主大会会成立前前的前期期物业管管理阶段段实行。业业主大会会委托业业主委员员会与物物业管理理企业签签订新的的物业服服务合同同生效时时，物业业服务价价格、服服务内

16、容容和质量量等按新新合同执执行。问14、前前期物业业服务合合同如何何签订，包包含哪些些主要内内容？答：前期期物业服服务合同同由建设设单位与与物业管管理企业业签订，包包含主要要内容为为前期物物业管理理阶段的的服务费费用、服服务内容容和质量量要求、双双方的权权利义务务等。前前期物业业服务合合同必须须采取书书面形式式。问15、业业主大会会成立前前，业主主能否以以未与物物业管理理企业签签订合同同为由拒拒绝交纳纳物业服服务费用用？答：不能能。因为为按照规规定，前前期的物物业管理理企业由由开发建建设单位位委托，业业主应当当按照约约定交纳纳物业服服务费用用，接受受物业管管理企业业的服务务。问16、业业主大会

17、会委托业业主委员员会与物物业管理理企业签签订物业业服务合合同后，单单个业主主能否以以未与物物业管理理企业签签订合同同为由拒拒绝交费费？答：不能能。业主主大会的的决定对对物业管管理区域域内的全全体业主主具有约约束力。业业主必须须履行业业主大会会委托业业主委员员会与物物业管理理企业签签订的物物业服务务合同的的约定，交交纳物业业服务费费用。三、业主主大会及及业主委委员会问17、什么是业主大会？答：物物业管理理条例第第二章 第8条条：物业业管理区区域内全全体业主主组成业业主大会会。业主主大会应应当代表表和维护护物业管管理区域域内全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权益益。第9条：一个物物业管理理区

18、域成成立一个个业主大大会。问18、如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？答：浙浙江省物物业管理理条例第第八条 物业业管理区区域具备备下列条条件之一一的，物物业主管管部门应应当指导导业主成成立业主主大会筹筹备组，筹筹备召开开首次业业主大会会会议，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府、居居民委员员会应当当予以协协助： （一）房房屋出售售并交付付使用的的建筑面面积达到到物业总总建筑面面积百分分之六十十以上的的；（二）首首套房屋屋出售并并交付使使用已满满两年，且且房屋出出售并交交付使用用的建筑筑面积达达到物业业总建筑筑面积百百分之三三十以上上的。 业主大会会筹备组组由业主主推举的的代表和和建设单单位、居

19、居民委员员会的代代表组成成。筹备备组成员员名单应应当自成成立之日日起三日日内在物物业管理理区域内内书面公公告。 业主大会会筹备组组应当于于首次业业主大会会会议召召开十五五日前将将会议时时间、地地点、议议题和议议程通知知全体业业主，并并告知所所在地物物业主管管部门、街街道办事事处、乡乡镇人民民政府、居居民委员员会，接接受告知知的单位位应当派派代表参参加会议议，并给给予必要要的指导导。 首次业主主大会会会议的筹筹备经费费由建设设单位承承担。问19、什么情况下可以不成立业主大会？答：物物业管理理条例第第二章 第100条 只有一一个业主主的，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决决定不成

20、成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。问20、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？答：浙浙江省物物业管理理条例第第十条 业主主在首次次业主大大会会议议上的投投票权数数，按每每一房地地产权证证计一票票原则确确定，建建筑面积积超过二二百平方方米的部部分，每每满二百百平方米米另计一一票。但但单个业业主所计计票数不不得超过过物业管管理区域域内全体体业主总总票数的的百分之之三十。 建设单位位未出售售或者已已经出售售但未交交付的物物业，按按前款规规定计投投票权数数。 业主在首首次业主主大会会会议后的的业主大大会会议议上的投投票权数数，按照照业主大大会议事事规则约约定的

21、投投票权数数确定办办法计算算；业主主大会议议事规则则未作约约定的，按按照本条条第一款款规定计计算。问21、业主大会会议以什么形式召开？答：物物业管理理条第第十二条条 业业主大会会会议可可以采取取集体讨讨论的形形式，也也可以采采取书面面征求意意见形式式；但应应当有物物业管理理区域内内持有11/2以以上投票票权的业业主参加加。业主主因故不不能参加加业主大大会会议议，可以以书面委委托代理理人参加加。问22、业主大会是否要定期开会，由谁召开？答：物业管理条例第二章 第13条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。经20%以上的业主提议，

22、业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。问23、业主大会具有哪些主要职责？答：物物业管理理条例第第二章 第111条 业主大大会履行行下列职职责：（1）制制定、修修改业主主公约和和业主大大会议事事规则；（2）选选举、更更换业主主委员会会委员，监监督业主主委员会会的工作作；（3）选选聘、解解聘物业业管理企企业；（4）决决定专项项维修资资金使用用、续筹筹方案，并并监督实实施；（5）制制定、修修改物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；（6）法法律、法法规或者者业主大大会议事事规则规规定的其其他有关关物业管管理的职职责。问

23、24、业主大会如何决议才有效？答：物物业管理理条例第第二章 第112条 业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论的形式式，也可可以采用用书面征征求意见见的形式式；介应应当有物物业管理理区域内内持有11/2以以上投票票权的业业主参加加。业主可以以委托代代理人参参加业主主大会会会议。业主大会会作出决决定，必必须经与与会业主主所持投投票权1/22以上通通过；业业主大会会作出制制定或修修改业主主公约、业业主大会会议事规规则、选选聘、解解聘物业业管理企企业、专专项维修修资金使使用、续续筹方案案的决定定，须经经物业管管理区域域内全体体业主所所持投票票权2/33以上通通过。业主大会会的决定定对物业业管理区区域

24、的全全体业主主具有约约束力。问25、什什么是业业主委员员会，与与业主大大会是什什么关系系？答：业主主委员会会由业主主大会选选举产生生，是业业主大会会的执行行机构，具具体实施施业主大大会的决决议。业业主委员员会组成成人数一一般为55至9人人的单数数，业主主委员会会主任、副副主任在在业主委委员会委委员中推推选产生生。问26、业主委员会职责是什么？答：业主主委员会会的主要要职责为为：业主大大会规程程建住住房2200331331号 第233条：（1）召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况；（2）代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业管理理企业签签订物业业服务合合同；（3）及及时了解解业

25、主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业管理企企业履行行物业服服务合同同；（4）监监督业主主公约的的实施；（5）业业主大会会赋予的的其他职职责；业业主大会会规程建建住房200031131号号 第224条 业主主委员会会应当监监督违反反物业服服务合同同约定逾逾期不交交纳物业业服务费费用的业业主，限限期交纳纳物业服服务费用用。问27、什什么人可可以当选选业主委委员会委委员？答：具备备以下资资格条件件的业主主可以成成为业主主委员会会委员：业主大大会规程程建住住房2200331331号 第211条：（1）本本物业管管理区域域内具有有完全民民事行为为能力的的业主；（2）遵遵守国家家有关法

26、法律、法法规；（3）遵遵守业主主大会议议事规则则、业主主公约、模模范履行行业主义义务；（4）热热心公益益事业，责责任心强强，公正正廉洁，具具有社会会公信力力；（5）具具有一定定组织能能力；（6）具具备必要要的工作作时间；问28、业业主委员员会是否否需要备备案？答：物物业管理理条例第第二章 第166条 业主委委员会应应自选举举产生之之日起330日内内，向物物业所在在地的区区、县、人人民政府府房地产产行政主主管部门门备案。问29、业业主委员员会如何何作出决决定？答：业业主大会会规程建建住房200031131号号 第225条：经1/33以上业业主委员员会委员员提议或或者业主主委员会会主任认认为有必必

27、要的，应应当及时时召开业业主委员员会会议议。业主大大会规程程建住住房2200331331号 第277条：业主委员员会会议议应当有有过半数数委员出出席，作作出的决决定须经经委员人人数半数数以上同同意。业业主委员员会的决决定应以以书面形形式在物物业管理理区域内内及时公公告。问30、业业主大会会、业主主委员会会是否可可以作出出于物业业管理无无关的决决定？答：业业主大会会规程建建住房200031131号号 第333条：业主大会会、业主主委员会会应当依依法履行行职责，不不得作出出于物业业管理无无关的决决定，不不得从事事与物业业管理无无关的活活动。问31、什么情况下业主委员会委员资格终止？答：业业主大会会

28、规程建建住房200031131号号 第330条：业主委员员会委员员有下列列情形之之一的，经经业主大大会会议议通过，其其业主委委员会委委员资格格终止：（1）因因物业转转让，灭灭失等原原因不再再是业主主的；（2）无无故缺席席业主委委员会会会议连续续三次以以上的；（3）因因疾病等等原因丧丧失履行行职责能能力的；（4）有有犯罪行行为的；（5）以以书面形形式向业业主大会会提出辞辞呈的；（6）拒拒不履行行业主义义务的；（7）其其他原因因不宜担担任业主主委员会会委员的的。问32、什么是业主大会议事规则？答：业业主大会会规程建建住房200031131号号 第110条：业主大会会议事规规则应当当就业主主大会的的

29、议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定方方法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项依法作作出约定定。问33、什什么是业业主公约约？答：业主主公约由由全体业业主共同同制定，经经业主大大会会议议通过后后，对全全体业主主具有约约束力。主主要内容容是对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业业主应当当履行的的义务，违违反公约约应当承承担的责责任等事事项。问34、业业主大会会、业主主委员会会与社区区建设是是怎样的的关系？答：居住住区物业业管理纳纳入社区区建设，是是我市城城市管理理的重要要基础工工作之一一、目的的是为了了保障物物业管理理秩序，维维护业主主和居民民物业管管理

30、合法法权益，促促进社区区建设全全面发展展。按照有关关规定，社社区居委委会指导导、监督督业主大大会和业业主委员员会工作作，并参参与成立立业主大大会筹备备组。业业主大会会、业主主委员会会应当配配合公安安机关、与与社区居居委会相相互协作作，共同同做好维维护物业业管理区区域的社社会治安安的相关关工作。住宅小区区业主大大会会议议，应当当告知相相关的社社区居委委会；业业主大会会、业主主委员会会作出的的决定，应应当听取取社区居居委会的的建议；积极配配合社区区居委会会依法履履行自治治管理职职责，支支持居民民委员会会开展工工作，并并接受其其指导和和监督。四、如何何选聘和和解聘物物业管理理企业问35、新新建住宅宅

31、是否必必须进行行招标选选聘物业业管理企企业？答：是的的。按照照规定，国国家提倡倡通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选择物业业管理企企业；新新建住宅宅物业的的建设单单位，应应通过招招标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业。问36、业业主大会会决定续续聘原物物业管理理企业，是是否应进进行招标标？答：不需需要。物物业服务务合同到到期，业业主大会会决定续续聘原物物业管理理企业提提供服务务的，可可不再进进行招标标，直接接授权业业主委员员会续签签物业服服务合同同。问37、业业主大会会决定更更换物业业管理企企业的决决议，应应当有持持有多少少投票权权的业主主同意？答：业主主大会更更换物

32、业业管理企企业的决决议，必必须经物物业管理理区域内内全体业业主所持持投票权权2/33以上通通过。问38、业业主大会会更换物物业管理理企业，是是否应当当告知社社区居委委会和街街道办事事处？答：是的的。作为为物业管管理区域域的重大大事项，业业主大会会作出更更换物业业管理企企业的决决议后，应应当及时时告知当当地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）和和社区居居委会。问39、业业主委员员会通过过招标方方式更换换物业管管理企业业之前，应应当就哪哪些事项项形成决决议？答：根据据不同情情况，业业主大会会应当在在招标前前决定以以下事项项：（1）授授权业主主委员会会或委托托招标代代理机构构组织招招标；（2）确确定采

33、取取公开招招标或邀邀请招标标方式；（3）授授权业主主委员会会直接确确定中标标人或由由评标委委员会推推荐中标标候选人人名单后后，由业业主大会会最终确确定中标标人；（4）物物业服务务价格幅幅度或水水平。问40、业业主委员员会招标标前，是是否需要要备案？答：业主主委员会会招标前前，应当当到项目目所在区区、县国国土资源源和房屋屋管理局局备案。备备案时，应应提交以以下资料料：（1）业业主大会会决议；（2）招招标公告告或者投投标邀请请书；（3）招招标文件件；（4）法法律、法法规规定定的其他他资料。业业主委员员会委托托招标代代理机构构进行招招标的，还还应提交交双方签签订的委委托书。问41、业业主委员员会组织

34、织招标过过程中，如如何保证证广大业业主的知知情权？答：应从从以下几几个方面面保障业业主的知知情权：（1）业业主大会会会议通通过书面面征求意意见的形形式召开开的，业业主委员员会应当当在招标标前将业业主大会会决议在在物业管管理区域域内的显显著位置置向全体体业主公公示；（2）评评标过程程中，现现场答辩辩可采用用公开的的方式，业业主可参参加旁听听；（3）评评标结束束后，业业主委员员会可以以将招标标的过程程情况以以及评标标委员会会提交的的评标报报告向全全体业主主公示；（4）中中标企业业确定后后，业主主委员会会应将其其基本情情况和与与其鉴定定的物业业服务合合同的服服务内容容、范围围、标准准以及价价格等主主

35、要内容容在物业业管理区区域的显显著位置置向全体体业主公公示。问42、业业主委员员会通过过招标方方式更换换物业管管理企业业的，应应当提前前多少天天告知原原物业管管理企业业？答：原物物业服务务合同即即将到期期，业主主大会决决定重新新选聘物物业管理理企业的的，应当当及时召召开全体体业主大大会，并并在原物物业服务务合同到到期前三三个月将将有关决决议书面面告知物物业管理理企业。前前期物业业服务合合同尚未未到期，业业主大会会决定另另行选聘聘物业管管理企业业的，应应当在做做出决议议后及时时书面告告知物业业管理企企业。问43、业业主委员员会招标标应当何何时完成成？答：业主主大会通通过招标标方式选选聘物业业管理

36、企企业的工工作，应应在原物物业服务务合同到到期前一一个月完完成。问44、业业主委员员会通过过招标重重新选聘聘物业管管理企业业后，应应当如何何组织新新老企业业的交接接？答：业主主大会依依法重新新选聘物物业管理理企业的的，应当当在解除除与原物物业管理理企业的的(前期期）物业业服务合合同后，方方可组织织双方交交接。交交接活动动由业主主委员会会组织，原原物业管管理企业业应将下下列材料料移交给给新物业业管理企企业：（1）竣竣工总平平面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料；（2）设设施设备备的安装装、使用用和维护护保养等等技术资资料；（3）物物

37、业质量量保修文文件和物物业使用用说明文文件；（4）物物业管理理所必需需的其他他资料。交交接时，应应当制作作交接证证明并由由双方企企业和业业主委员员会加盖盖印章。交交接完毕毕后，原原物业管管理企业业应退出出物业管管理区域域。问45、如如何与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业签订物物业服务务合同？答：按照照有关规规定，由由业主委委员会代代表全体体业主，与与业主大大会选聘聘的物业业管理企企业签订订物业服服务合同同。物业业服务合合同生效效后，全全体业主主均应履履行合同同约定。物业服务务合同主主要内容容包括物物业管理理事项、服服务质量量、服务务费用、双双方的权权利义务务、合同同期限、违违约责任任等。北

38、北京市国国土资源源和房屋屋管理局局20004年55月颁布布了物业业服务合合同的示示范文本本。五、物业业服务和和费用问46、物物业服务务一般包包含哪些些内容？答：物业业服务的的内容按按照物业业服务合合同的约约定实行行。物业业服务指指的是对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序活活动；一一般包括括综合管管理、房房屋及共共用设施施设备的的维护管管理、公公共秩序序维护、保保洁服务务、绿化化管理、装装饰装修修管理服服务、停停车管理理服务等等。问47、什什么是公公共性物物业管理理服务、特特约性物物业管理理服务？答：公共共性物业业管理服

39、服务指物物业管理理企业在在物业管管理区域域内提供供的共用用部位共共用设施施设备维维修、养养护、环环境保洁洁和公共共秩序等等多种内内容的综综合服务务。一般般提到的的物业管管理服务务主要为为公共性性物业管管理服务务。特约性服服务指受受个别业业主的单单独委托托提供的的服务。比比如户内内自用部部位和设设备的维维修、室室内保洁洁、代订订机票、报报纸等。问48、物物业管理理企业在在公共秩秩序维护护服务方方面承担担何种职职责？是是否应对对业主人人身和财财产负责责？答：物业业管理企企业在公公共秩序序维护的的主要职职责是公公共区域域的秩序序维护和和公共财财产的看看管，包包括：（1）相相对封闭闭：做到到小区主主要

40、出入入口昼夜夜有专人人值班，危危及人身身安全储储有明显显标志和和防范措措施；（2）维维护交通通秩序：包括对对机动车车辆和非非机动车车辆的行行驶方向向、速度度、临时时停车位位置进行行管理，保保持车辆辆行驶通通畅；（3）看看管公共共财产：包括楼楼内的门门、窗、消消防器材材及小区区的表井井盖、雨雨箅子、小小品、花花、草、树树木、果果实等；（4）夜夜间对服服务范围围内重点点部位、道道路进行行不少于于一次的的防范检检查和巡巡逻，巡巡逻不少少于2人人，做到到有计划划、有记记录；（5）有有发生治治安案件件、刑事事案件、交交通事故故的处置置预案；发生时时，应立立即采取取措施，并并及时报报警和配配合公安安部门进

41、进行处理理。物业管理理企业原原策上不不对业主主人身和和户内财财产负有有看护责责任，但但物业管管理企业业违反物物业服务务合同约约定，导导致业主主人身和和财产受受到损失失的，物物业管理理企业应应依法承承担赔偿偿责任。问49、物物业管理理企业是是否可以以将物业业管理的的专项服服务委托托专业公公司？答：可以以，一个个物业管管理区域域应由一一家物业业管理企企业实施施统一管管理。物物业管理理企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务（比比如保洁洁、绿化化、电梯梯维护等等）委托托给保洁洁公司、绿绿化公司司、电梯梯公司等等专业性性服务企企业，但但不得将将该区域域内的全全部物业业管理业业务以并并委托给给

42、他人。问50、物物业管理理企业在在履行合合同义务务时，是是否有权权对违反反业主（临临时）公公约和物物业管理理规章制制度的行行为进行行制止？答：是。物物业管理理企业按按照业主主（临时时）公约约的规定定以及物物业服务务合同的的授权，有有权要求求业主配配合物业业管理企企业的管管理服务务，对业业主违反反业主（临临时）公公约和物物业管理理规章制制度的行行为进行行劝阻、制制止或按按业主大大会、业业主委员员会的授授权采取取其他处处理措施施。问51、车车辆停放放时停车车人享有有什么权权利？应应遵守什什么规定定？答：车辆辆停放时时停车人人有权按按照停车车管理协协议的约约定向收收停车管管理服务务。同时时停车人人应

43、遵守守停车管管理制度度，交纳纳停车管管理服务务费用，在在指定的的区域停停放车辆辆，停放放车辆不不能占用用、堵塞塞消防通通道和消消防设施施等。问52、物业服务成本一般包含哪些内容？答：牧业服务成本一般包含以下内容：（1）管管理服务务人员的的工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；（2）物物业共用用部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费；（3）物物业管理理区域清清洁卫生生费用；（4）物物业管理理区域绿绿化养护护费用；（5）物物业管理理区域秩秩序维护护费用；（6）办办公费用用；（7）物物业管理理企业固固定资产产折旧；（8）物物业共用用部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用；（

44、9）经经业主同同意的其其他费用用。问53、交交了住宅宅专项维维修资金金，还用用在交大大中修费费吗？答：交了了住宅专专项维修修资金后后，不再再交纳房房屋共用用部位共共用设施施设备大大中修费费用。问54、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？答：不可可以。开开发遗留留问题是是业主和和建设单单位之间间的法律律问题，而而物业管管理费用用是业主主和物业业管理企企业之间间的法律律问题，二二者不能能混淆。业业主拒绝绝交纳物物业服务务费用是是违反物物业服务务合同的的行为，要要承担违违约责任任。对于于开发遗遗留问题题，业主主应当与与建设单单位通过过协商或或诉讼解解决纠纷纷。问55、装装修时也也主是否否要交纳纳公共

45、楼楼道保证证金和装装修服务务费？答：装修修时，业业主应当当按照装装修服务务协议缴缴纳公共共楼道保保证金和和装修服服务费。对对于公共共楼道保保证金，业业主装修修工程完完工后，没没有违反反协议的的，物业业管理公公司应当当退还押押金。物物业管理理公司收收取装修修服务费费的，应应承担以以下义务务：有健全的的装修管管理服务务制度；查验业业主装修修方案，与与业主、施施工单位位签订装装修管理理协议，告告知业主主装修注注意事项项；装修修期间，对对装修现现场进行行巡视与与检查，严严格治安安、消防防和房屋屋安全管管理；对对进出小小区的装装修车辆辆、装修修人员实实行出入入证管理理，调节节因装修修引发的的邻里纠纠纷；

46、业业主装修修结束后后，应进进行检查查。对违违反装修修协议的的要进行行处理，问问题严重重的包行行政管理理部门；及时清清运装修修垃圾，集集中堆放放时间不不得超过过三天。问56、出出租房屋屋时，物物业服务务费用由由谁来交交纳？答：出租租房屋时时，物业业服务费费用的交交费义务务为业主主，如果果业主与与物业使使用人约约定由物物业使用用人交纳纳物业服服务费用用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。问57、开开发企业业已竣工工但未出出售的物物业是否否应交纳纳物业服服务费用用？答：开发发企业已已竣工但但尚未出出售的物物业应全全额交纳纳物业服服务费用用。问58、业业主或业业主大会会是否可可以聘请请专业机机

47、构对物物业费用用进行审审计？答：物业业服务费费用实行行包干制制的，业业主大会会主要对对物业管管理企业业的服务务质量进进行考核核，不对对物业服服务费用用进行审审计。物业服务务费用实实行酬金金制的，业业主大会会与物业业管理企企业可以以在合同同中约定定对物业业服务支支出或成成本进行行审计。审审计机构构由双方方共同委委托，审审计费用用由全体体业主承承担，审审计结果果对双方方都有约约束力。五、业主主交房问59、业业主办理理交付手手续需携携带哪些些资料？答：买买受人或或监护人人身份证证明原件件及其他他有关的的身份证证明原件件； 产权性性质为单单位的应应带上营营业执照照复印件件、法定定代表人人身份证证复印件件、法定定代表人人私章和和公司公公章、代代理人须须单位法法定代表表人签发发的委托托书及代代理人身身份证原原件；商品房房买卖合合同；前期物物管协议议、代收收代缴税税费协议议；已付房房款及物物业维修修基金的的收据原原件；交费一一览表中中应交纳纳的有关关费用（请请携带现现金）；买受人人私章；银行开开具的贷贷款结清清证明（如如您的贷贷款已结结清）；如您委托托他人代代办手续续的除上上述资料料外，代代理人还