酒店业发展状况报告dyku.docx

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1、海南酒店店业发展展状况报报告 20112年88月 目录一海南南酒店业业的现状状分析二酒店店业未来来发展的的对策三、海南南酒店亟亟待提升升软实力力四、海南南酒店业业未来发发展趋势势三大特特点五、产权权式酒店店、酒店店式公寓寓及公寓寓式酒店店的概念念六、海南南地理环环境从事事经营产产权式酒酒店的优优势七、海南南经济型型酒店的的分析八、海南南的热带带温泉分分布情况况，热带带温泉酒酒店的发发展现状状九、海南南酒店业业国际化化经营发发展策略略一海南南酒店业业的现状状分析（一） 、海南酒酒店业概概况据统计，截截至20011年年底，海海南省旅旅游饭店店共有5536家家，包括括五星级级酒店222家。洲洲际、万

2、万豪、希希尔顿、雅雅高、喜喜达屋等等国际知知名酒店店管理品品牌纷纷纷进驻海海南，尤尤其是三三亚，已已经超越越北京、上上海、广广州等大大城市，成成为国内内高星酒酒店最密密集、国国际品牌牌管理公公司最集集中的城城市。按按照规划划，海南南还将有有大量新新建酒店店，到220155年，将将有超过过2600家高档档酒店以以及相当当数量的的高尔夫夫俱乐部部、游艇艇会、高高级会所所等业态态。目前，海海南以滨滨海度假假、海岛岛生态、高高尔夫、天天然温泉泉和民族族文化为为主要内内容的蓝蓝色浪漫漫之旅、绿绿色神奇奇之旅、风风情温泉泉之旅和和特色文文化之旅旅，受到到了国内内外游客客的欢迎迎。这将将给海南南酒店业业带来

3、巨巨大的发发展空间间。随着市市场竞争争的加剧剧，酒店店类型呈呈多样化化趋势，按按照酒店店的位置置、功能能和顾客客三个因因素分类类，海南南酒店已已出现商商务型酒酒店、度度假酒店店、会议议酒店、产产权式酒酒店等。度度假酒店店是海南南最具特特色的类类型，尤尤其滨海海度假酒酒店的档档次处于于全国领领先的地地位。海海南度假假酒店的的出现丰丰富了中中国旅游游酒店产产品的类类型，并并引导和和形成了了中国休休闲度假假的旅游游方式。220033年喜达达屋、雅雅高、洲洲际等国国际饭店店集团纷纷纷登陆陆海南，截截止到目目前，希希尔顿、喜喜来登、万万豪等113家国国外顶级级管理公公司已进进入海南南。目前，全全省星级级

4、酒店2238家家，其中中五星级级酒店222家，四四星级酒酒店544家，三三星级酒酒店1112家，二二星级酒酒店422家，一一星级酒酒店100家，客客房3666499间。全全省222家五星星级酒店店中，委委托国际际知名饭饭店管理理公司管管理的过过半。220099年，相相关部门门对海南南的星级级酒店进进行评定定。根据据评定，1196家家星级饭饭店通过过星级饭饭店复核核检查，其其中包括括五星级级饭店114家，四四星级饭饭店488家，三三星级饭饭店999家，二二星级饭饭店288家，一一星级饭饭店7家家。100家星级级饭店予予以取消消饭店星星级的处处理。（二二）、海海南酒店店业发展展的优势势1，海南南获

5、批建建设国际际旅游岛岛为海南南酒店业业的发展展带来了了机遇。海海南获批批建设国国际旅游游岛之后后，对于于投资者者来说海海南蕴藏藏着无数数的商机机，而其其中旅游游业房地产产酒店业业是几个个较大的的投资方方向，但但是海南南近期的的房地产产热使得得部分投投资者望望而却步步，因此此旅游业业与酒店店业吸引引了不少少投资者者的目光光。同时时海南政政府为进进一步提提升海南南酒店管管理水平平，促进进其向规规模化、品品牌化和和国际化化方向发发展，220099-20013年年，海南南将引进进20家家著名国国际酒店店管理集集团，使使五星级级国际水水准的度度假型酒酒店达到到60家家以上。2，作为为全国唯唯一没有有冬天

6、的的热带海海岛和健健康岛，海海南的滨滨海旅游游和休闲闲度假市市场潜力力巨大，随随着休闲闲旅游在在中国的的迅速崛崛起，海海南旅游游将迎来来一个前前所未有有的市场场机会，这这一得天天独厚的的优势也也是海南南酒店业业持续发发展的重重要原因因之一。3， 对于中国国范围内内来说，在海南建酒店，所需投资相对较少。在上海建一个五星级商务酒店需要个亿，而在海南建一个五星级度假酒店只需个亿。但是，随着海南国际旅游岛的建设，这一建设成本可能会有上升的趋势。（三）、海海南酒店店业发展展的劣势势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009969.77567.55864.22658.22549.229

7、44.6651.99155.77646.55255.1169.33273.7792008873.33166.22964.88359.33451.77545.99952.44153.00847.55556.33966.88771.8882007769.22765.3359.11856.8850.11745.22250.1151.99745.88852.22268.2272.9942006660.4461.5559.3353.1145.8840.4445.88645.8841.77747.3360.99667.8812005556.7756.7753.7749.9942.9949.4442.994

8、4.225160.3365.442004464.7764.7764.8859.6646.8841.5550.5549.2242.9950.8860.5561从上述图图中可得得出两个个海南酒酒店业发发展的劣劣势;1,季节节性明显显。海南南的旅游游业也存存在同样样的情况况，海南南虽然没没有冬季季的寒冷冷，但是是海南的的夏季却却相当炎炎热，这这使得来来海南旅旅游的游游客主要要集中在在冬季。从从图中可可以看出出，海南南的酒店店在1，22，111，122这四个个月中的的开房率率相对较较高，而而在6-9月则则相对较较低，尤尤其是66，9两两月，开开房率还还不到550%。海海南旅游游业和酒酒店业的的这一季季

9、节性特特征使得得海南酒酒店业长长期处于于亏损状状态.从从一组截截止到004年的的数据就就可以看看出：海海南旅游游业十几几年来一一直保持持了较高高的增长长，旅游游接待人人数从建建省初期期的几十十万人上上升到44年底的的12770.886万万万人次，增增长了近近倍倍。然而而，作为为旅游业业中流砥砥柱的酒酒店业却却长期全全行业亏亏损。年，海海南酒店店业整体体亏损亿元。虽虽然还不不见确切切的统计计数字，但但从开房房率比年低个个百分点点的情况况看，年海南南酒店业业又是一一个全行行业亏损损。而从从上表中中可以看看出20009年年的酒店店客房开开房率并并没有比比04年年高很多多，因此此或许009年酒酒店业仍

10、仍然处于于亏损状状态。2，海南南酒店业业未来实实际增长长空间不不大。从从上表中中可以看看出海南南近几年年中最高高的酒店店客房开开房率为为09年年12月月的733.799%，从从04年年到099年的772个月月中客房房开房率率只有三三个月达达到700%以上上，这66年当中中的最高高开房率率业仅在在60%左右，这这说明了了海南现现有酒店店并没有有充分发发挥其能能力，还还存在大大量的潜潜在的住住宿设施施。根据据海南省省人大最最新通过过的海海南省旅旅游发展展总体规规划纲要要，年海南南接待的的国外内内游客将将达到万万人，年海南南酒店业业的年市市场容量量最大也也就万万人次左左右，相相当于现现有年接接待人数

11、数的倍倍。对于于已有相相当基础础的海南南旅游业业来说，这这样的发发展速度度与规模模已经相相当可观观。但由由于海南南酒店业业超前发发展很多多，现有有实际接接待能力力已高达达万人人次，因因此可以以看出海海南酒店店业实际际增长的的空间并并不大。3，酒店店的经营营管理水水平不高高，专业业化程度度有待提提高；人人员流动动性大，人人力资源源缺乏，直直接影响响了饭店店的管理理及服务务水平；软件服服务仍然然是薄弱弱环节。一一些饭店店虽然加加大了硬硬件投入入，却忽忽略了饭饭店的软软件建设设和服务务人员的的基本规规范操作作，加上上员工流流动频繁繁，培训训力度不不足等，存存在服务务不到位位，随意意减少服服务程序序和

12、服务务项目等等问题。同同时，随随着产权权式酒店店的增加加，星级级饭店服服务、管管理的统统一性、一一致性出出现诸多多问题；另外一一些星级级饭店削削价竞争争现象依依旧存在在，特别别在旅游游淡季时时尤其突突出，直直接影响响了服务务质量和和经济效效益。 （四） 、海南酒酒店业存存在的问问题及原原因A、存在在的问题题1、 酒酒店建设设的增长长速度超超过客源源的增长长速度 十几几年来，海海南旅游游业一直直保持了了较高的的增长，旅旅游接待待人数从从建省初初期的几几十万人人快速增增长，然然而，作作为旅游游业中流流砥柱的的酒店业业却长期期全行业业亏损。这这已经成成为海南南酒店业业无法回回避的问问题。 海南南旅游

13、业业的蓬勃勃带来了了大量的的客源，为为酒店业业的快速速发展提提供了广广阔的市市场。220077年年末末全省共共有星级级宾馆2266家家，比220066年增加加5家。其其中，五五星级宾宾馆144家，四四星级宾宾馆533家，三三星级宾宾馆1118家。220088年全省省评定星星级酒店店2599家，其其中五星星级200家、四四星级554家、三三星级1116家家、二星星级555家、一一星级114家。共共有客房房392284间间，床位位73.76万万张。220099年年末末全省共共有星级级宾馆2238家家，其中中五星级级宾馆220家，四四星级宾宾馆544家，三三星级宾宾馆1112家。旅旅游酒店店客房开开

14、房率559.118%。 针对海海南酒店店业现状状的分析析，海南南酒店业业是忽视视的泡沫沫海南酒酒店业共共历经过过两次大大发展。第第一次是是上世纪纪九十年年代房地地产泡沫沫时期，大大量资金金投向旅旅游业，海海南的酒酒店数量量急剧膨膨胀。另另一次是是最近两两年，伴伴随着房房地产的的复苏，大大量资金金再一次次集中投投向宾馆馆酒店。 两次次集中扩扩张，令令海南酒酒店业严严重供大大于求。实实际上，海海南还有有大量潜潜在的旅旅游住宿宿设施。据据统计，目目前海南南的存量量房地产产包括“半拉子子”尚有万平米米之多。这这些存量量房地产产中，有有很大一一部分本本身就是是以酒店店和度假假村形式式存在的的，另有有相当

15、一一部分也也将转化化为酒店店、度假假村或其其他形式式的旅游游房地产产。按照照“海南房房产有为为岛外人人士所购购买”这一流流行的说说法，上上述万万平米存存量房地地产和近近三年海海南已销销售的万万平米房房产中，至至少有万平米米将直接接和间接接地变成成经营性性或非经经营性旅旅游住宿宿设施，其其形成的的接待能能力将是是天文数数字。2 、酒酒店集团团发展步步骤发展展缓慢海南酒店店业集团团化进程程缓慢，海海南酒店店业集团团在品牌牌化经营营、客源源预定网网络、人人力资源源开发、资资本经营营与产品品经营并并举等方方面与国国际知名名集团存存在明显显的差距距。 目前我我国市场场经济尚尚不深入入，产权权关系不不明晰

16、，许许多国有有酒店仍仍然遵从从传统的的行政体体制，隶隶属于不不同的政政府主体体和行政政部门，其其所有权权关系非非常复杂杂。国有有酒店无无法商业业化、企企业化操操作。此此外，由由于国有有酒店由由不同的的政府代代理机构构投资，存存在各种种各样的的利益关关系，大大多数酒酒店很南南组成酒酒店集团团，现有有的酒店店集团也也很难运运作这些些酒店。3 、酒酒店专业业程度不不高目前，海海南许多多家星级级酒店没没有特色色，提供供的产品品和服务务雷同，服服务的专专业化、规规范化、个个性化方方面明显显落后，很很多星级级酒店已已经名不不副实。有有些酒店店设施、项项目应有有尽有，档档次也不不低，但但却由于于经营管管理水

17、平平方面的的原因，好好的设备备没有最最终转化化成为好好的酒店店服务产产品。因因此只能能停留在在打价格格战上，进进而造成成行业秩秩序混乱乱。4、 部部分酒店店员工素素质较低低在海南酒酒店业大大部分招招收的员员工素质质都相对对较低，因因为普遍遍大学生生毕业后后对于去去酒店找找工作都都比较抗抗拒，酒酒店业底底层工作作相对辛辛苦，工工资不够够高，在在一定程程度上不不吸引大大学生，即即使大学学生参与与工作后后人员流流失率也也非常高高。无法法培养出出真正的的酒店行行业的精精英。B、原因因 海南酒酒店业与与世界先先进酒店店的差距距 所所有世界界级优秀秀酒店之之所以优优秀，一一定是它它们对规规律探索索与遵从从

18、的结果果。最优优秀的世世界级酒酒店可能能更多地地反映了了企业成成长的真真谛。海海南优秀秀酒店与与世界级级酒店存存在的差差距，其其实不仅仅是战略略层面的的，而是是整体性性的。1 、企企业文化化差距： 我们们用权谋谋聚集员员工，世世界级酒酒店用文文化凝聚聚员工 一个好的的酒店用用来凝聚聚人心的的东西主主要有三三个：远远景、核核心价值值观和战战略目标标。所谓谓远景，就就是企业业全体成成员共同同的目标标。不少少海南酒酒店业的的远景往往往成为为企业家家个人的的鸿图伟伟业，伟伟大的远远景不过过是实现现企业家家个人野野心的附附属品，酒酒店业总总是着急急迅速做做大，却却很少思思考靠什什么做大大做强。总总是急于

19、于实现规规模上的的扩张，却却很少思思考扩张张背后靠靠什么能能力支撑撑。在相相当一些些海南酒酒店业中中，核心心价值观观只是手手段而已已！一些些“狐狸型型”的企业业家常常常把“以人为为本”、“消费者者是上帝帝”一类感感人肺腑腑的话挂挂在嘴边边，而一一旦利益益当前，一一切仁义义道德就就靠边儿儿站。 2 、绩绩效管理理差距：我们管管理员工工的现在在，世界界级酒店店管理员员工的未未来 绩效管理理可以归归结为两两句话：首先，你你怎么发发挥员工工的能力力来实现现企业目目标；其其次，你你怎么评评价员工工对酒店店的贡献献，然后后用什么么去回馈馈员工？这是既既矛盾又又统一的的两个方方面。 世界级级酒店以以员工为为

20、本，在在长周期期中，把把酒店的的发展和和员工的的发展统统一起来来。他们们懂得，酒酒店的持持续发展展最后异异地功能能体现为为员工能能力的持持续，所所以他们们特别强强调所谓谓的预期期管理，即即通过投投资员工工的未来来，公司司获得自自己的未未来。 海南不少少酒店业业存在的的问题就就是只注注重服务务客人的的短期效效果，注注重员工工的单方方面发展展而不太太注重员员工的综综合发展展。管理理者和员员工之间间的关系系大多是是典型的的“服从导导向”，就是是“在这里里做老老老实实听听我的，我我就让你你在这里里做得下下去”，“你不绝绝对听我我的，就就可以走走人了”。 3 、公公司管控控差距：海南酒酒店业靠靠能人，世

21、世界级酒酒店业靠靠制度与与文化 海南酒店店业和世世界级酒酒店业最最大的差差别在于于我们对对公司的的控制是是由人来来完成的的，而不不是通过过制度与与流程系系统来完完成的。这这种情况况最大的的危害在在于企业业最后变变成了“老板游游戏”一个个大老板板带动无无数个小小老板。4 、营营销系统统差距：我们利利用消费费者的幼幼稚，世世界级企企业促进进消费者者的成熟熟 所有世界界级企业业都在致致力于与与消费者者一起成成长，甚甚至帮助助消费者者更加理理性和成成熟。一一个成熟熟的充分分竞争的的市场，是是优秀企企业之所所以优秀秀的源泉泉。由此此，我们们看到所所有世界界级企业业的优异异业绩，都都是在价价值链上上精耕细

22、细作的结结果。 海海南酒店店业要提提高自己己的营销销水平，也也要从源源头抓起起。真正正优秀的的营销不不是靠制制造阶段段的“策划”获得的的，甚至至不是靠靠执行出出来的，尽尽管营销销的策划划与执行行都很重重要。 5 、 领导力力与团队队差距：海南酒酒店业强强调权谋谋，世界界级酒店店业强调调认真 为什么我我们不少少酒店业业领导几几千人就就在大谈谈大公司司病？而而世界级级酒店业业拥有几几万人，几几十万人人还能灵灵活依旧旧？ 根本原原因在于于，世界界级酒店店是基于于“事”的领导导，海南南酒店是是基于“人”的领导导。在事事实和数数据面前前，领导导与被领领导者之之间是平平等的，双双方就能能在思想想上获得得统

23、一，从从而能够够“把正确确的事做做好”。如果果领导的的关键点点在人际际关系，人人与人之之间就必必然是不不平等的的，必然然讲究人人与人之之间的谋谋略二酒店店业发展展的对策策（一） 、针对季季节性这这一特征征，应大大力发展展会展经经济，会会展经济济是一种种形象说说法，是是各种类类型交流流会、洽洽谈会、展展览会、博博览会的的总称。它它是利用用一定的的地域优优势、经经济特色色、资源源优势，由由政。府府或社会会团体组组织，召召集供需需双方按按照事先先确定的的时间和和地点，举举行专业业性的或或综合性性的产品品布展、宣宣传、交交易和服服务为内内容的特特色型经经济活动动。09年年11月月份以来来，海口口大小有

24、有20个个大型论论坛和会会务，有有七成在在五星级级酒店举举行。会会展经济济的发展展在很大大程度上上缓解了了季节性性为酒店店业带来来的亏损损。（二） 、建设多多功能型型酒店。例例如度假假酒店与与会议型型酒店相相结合，这这也是针针对季节节性这一一特征的的对策。（三） 、虽然海海南酒店店业整体体实际增增长空间间不大，但但有些类类型的酒酒店还是是很有前前景的。例例如，物物美价廉廉的经济济型酒店店，经营营规范的的家庭旅旅馆等，因因此除了了五星级级酒店外外，也可可以将部部分酒店店建设的的重心转转移到此此种类型型的酒店店建设上上。（四） 、吸引有有才能的的酒店管管理人才才对现有有酒店加加以管理理，改善善现有

25、酒酒店的软软件设施施，提高高服务质质量。同同时引进进新的酒酒店时要要各方面面一起抓抓，不能能只注重重其豪华华程度。（五） 、针对酒酒店业“泡沫”的问题题，应防防范于未未然。政政府对于于投资于于酒店的的投资者者应给予予资格审审查，限限制进入入酒店的的投资者者的数量量。（六） 、对于虚虚高的房房价，海海南应制制定一系系列的旅旅游接待待标准，包括旅行社、餐饮、酒店、导游等，规范旅游市场，同时公开旅游信息，建立预警制度等，为未来国际旅游岛的发展奠定体制基础。（七） 、针对海海南旅游游市场的的需求建建设不同同种类的的酒店类类型，不不要以为为追逐于于豪华。三、海南南酒店亟亟待提升升软实力力19888年海南

26、南建省后后，一直直以建设设热带滨滨海旅游游胜地为为目标，以以“大企业业进入、大大项目带带动”为手段段，把“保护生生态环境境”放在首首位，在在基础设设施、特特色景点点开发，大大型购物物商场、特特色美食食街、高高端医疗疗机构引引进等方方面加强强了力度度，这些些与酒店店市场密密切相关关的项目目，给酒酒店做大大市场蛋蛋糕带来来了有利利条件。海南酒店店业发展展面临44个方面面的挑战战：对酒酒店业发发展的态态势、趋趋势、新新需求等等缺少深深入认识识，欠缺缺系统化化的研究究机制和和措施，创创新发展展缺少有有力的支支撑政策策，简单单引进、盲盲目推崇崇、随意意仿造的的现象极极为严重重。（一）、 提高服服务水平平

27、培养人人才 海南度度假酒店店的出现现丰富了了中国旅旅游酒店店产品的的类型，且且适应了了旅游休休闲度假假的需求求。 近年来来海南酒酒店业有有了长足足的发展展，但与与酒店建建设情况况不相称称的现象象也出现现了：酒酒店的经经营管理理水平不不高，人人员流动动性大，人人力资源源缺乏。这这些都直直接影响响了海南南整体酒酒店业的的管理及及服务水水平。海海南酒店店业的经经营水平平和专业业化程度度有待提提高；应应加强人人力资源源的引入入、开发发和培养养，特别别是国际际化人才才的引进进和培养养。 此此外，酒酒店企业业服务人人员操作作缺乏规规范、培培训力度度不足、服服务水平平不高、服服务程序序和服务务项目随随意更改

28、改、星级级饭店削削价竞争争等诸多多问题，也也影响了了酒店的的服务质质量和经经济效益益。吸引引有才能能的酒店店管理人人才对现现有酒店店加以管管理，改改善现有有酒店的的软件设设施，提提高服务务质量也也成为当当务之急急。 （二）、注注入本土土文化彰彰显特色色 海南高高星级酒酒店虽多多，且一一些酒店店加大了了硬件投投入，却却忽略了了饭店的的软件建建设和塑塑造文化化品牌，导导致缺乏乏自身特特色和个个性。海南酒店店建筑缺缺乏当地地文化的的注入，建建议酒店店融入更更多的本本土元素素。目前海南南省一些些酒店已已积极尝尝试注入入更多的的本土元元素，如如一些酒酒店的徽徽标来源源于黎锦锦图案，黎黎苗民俗俗雕塑和和陶

29、艺品品点缀在在大堂内内外，餐餐饮突出出海南本本地特色色等。创创新产品品发展综综合开发发海南国国际旅游游岛建设设面对着着不断深深化的异异地文化化体验需需求、越越来越凸凸显的生生态需求求和酒店店业产品品创新的的发展需需求。酒酒店的开开发应变变成糅合合生态、文文化、产产品创新新的综合合开发，产产生多样样化的新新型住宿宿形式，不不断激发发新市场场的形成成。对于创新新，政府府应出台台政策，形形成强劲劲的激励励和控制制发展机机制；发发挥媒体体作用，促促进形成成鼓励酒酒店业创创新发展展的氛围围。四、海南南酒店业业未来发发展趋势势三大特特点现代代社会经经济的发发展带动动了旅游游和商务务旅行的的兴旺，酒酒店业才

30、才随之迅迅速发展展起来。海海南酒店店业在未未来的发发展趋势势主要有有三个特特点：一是海南南省已成成为国内内外高档档酒店的的聚集地地，要着着力加强强五星级级酒店的的软硬件件建设。220家国国家知名名酒店管管理集团团的驻入入，提升升了海南南酒店业业的整体体形象和和管理水水平，促促进海南南酒店业业向规模模化，国国际化和和品牌化化发展。二是海海南是国国内度假假酒店的的发展前前沿。要要把海南南建设成成为国际际一流的的海岛度度假旅游游胜地，得得天独厚厚的旅游游资源优优势必不不可少，但但是度假假酒店的的发展也也至关重重要。三是海南南是经济济型酒店店的发展展圣地，他他们凭借借优质的的服务和和较低的的价格正正在

31、飞速速占领海海南酒店店业市场场。海南南在大力力发展旅旅游业的的同时，也也带动了了热带农农业、文文化产业业等一批批新型产产业的发发展，所所以海南南酒店业业未来的的发展前前景将十十分可观观，为海海南建设设国际旅旅游岛添添砖加瓦瓦。五、产权权式酒店店、酒店店式公寓寓及公寓寓式酒店店的概念念（一）、酒酒店式公公寓：酒酒店式公公寓全称称是酒店店式服务务公寓，意意为“酒店式式的服务务，公寓寓式的管管理”，它是是一种集集住宅、酒酒店、会会所等多多功能于于一体的的，具有有自用和和投资两两大功能能的物业业类型，拥拥有独立立产权、配配备包括括厨卫在在内的综综合套间间的房子子，提供供传统酒酒店的各各项星级级服务和和

32、管理外外。投资资者既可可以像购购买普通通住宅一一样用于于自住，又又可以交交由酒店店管理公公司以酒酒店的形形式出租租，获得得投资回回报。酒店式公公寓的户户型，从从几十平平方米到到几百平平方米不不等，可可以满足足使用者者的个性性化需求求，在装装修上统统一为精精装修，提提供全套套的家居居设计和和电器。物物业管理理是由星星级酒店店直接管管理或有有酒店背背景的物物业公司司进行管管理可以以为提供供高档、到到位的各各种服务务。 （二）、公公寓式酒酒店：设设于酒店店内部的的公寓形形式的酒酒店套房房，此种种物业的的特点在在于：其其一，它它类似公公寓，拥拥有居家家的格局局和良好好的居住住功能，客客厅、卧卧室、厨厨

33、房和卫卫生间，一一应俱全全。其二二，它配配有全套套的家具具电器，同同时，能能够为客客人提供供酒店的的专业服服务，既既有公寓寓的私密密性和居居住氛围围，又有有高档酒酒店的良良好环境境和专业业服从上面面的论述述中我们们可以看看出：在在服务上上，酒店店式公寓寓与公寓寓式酒店店几乎没没什么差差别；它它们之间间的本质质差别在在于：酒酒店式公公寓是提提供了酒酒店式服服务的公公寓，而而公寓式式酒店则则是在酒酒店客房房中提供供了相当当家庭设设备（如如厨具）的的酒店，它它的实质质还是酒酒店。 （三）、 产权式式酒店：即酒店店的开发发商将酒酒店的每每一个客客房的产产权分别别出售给给多个业业主，业业主每年年拥有一一

34、定的时时间段免免费入住住，其余余时间段段，可以以委托开开发商或或管理公公司经营营，并享享受一定定的分红红，同时时业主可可以转卖卖、继承承、抵押押、馈赠赠。由于于产权式式酒店是是三种物物业类型型中最具具投资价价值的，因因此，下下面我们们将对产产权式酒酒店做一一个详细细的解释释。1、产权权式酒店店溯源 产权酒酒店兴起起于上世世纪700年代欧欧美国家家的一些些著名旅旅游城市市和地区区，英文文全称是是“TIMMESHHAREE”即“时空共共享”，产权权酒店作作为一种种特殊投投资和消消费模式式，符合合经济资资源共享享的基本本原则，它它使业主主闲置的的空房和和酒店的的大门向向社会开开放，对对公众推推出一种

35、种即是消消费又是是存储，即即是服务务又是家家产，即即可自用用又可赠赠送的特特殊商品品，是房房地产业业和旅游游业的有有效结合合，是经经济发展展到一定定程度的的必然产产物。无无论对发发展商还还是投资资商，产产权酒店店都孕育育着丰富富的商机机。 22、产权权式酒店店的分类类 从国国际产权权式酒店店的发展展趋势来来看，其其可分为为以下几几类： （1）、时时权酒店店 是将将酒店的的每个单单位分为为一定的的时间份份（如：一年产产值511周，共共51个个时间份份），出出售每一一个时间间份的使使用权。消消费者拥拥有一定定年限内内在该酒酒店每年年一定时时间（如如一周）的的居住权权。 （22）、纯纯产权酒酒店 是

36、指指将酒店店的每一一个单位位分别出出售给投投资人，同同时投资资人委托托酒店管管理公司司或分时时度假网网络管理理，获取取一定的的管理回回报。纯纯产权酒酒店又分分为商务务型及度度假（33）、养养老型酒酒店 是指指投资人人（往往往是最终终消费者者），购购买用于于退休后后养老的的物业。在在退休前前委托管管理公司司经营管管理直至至退休后后自用。委委托管理理期间，投投资人可可获取一一定的投投资回报报。一般般情况下下该物业业在产权权人去世世后由管管理公司司回购，再再出售，收收益其家家人所有有。（44）、高高尔夫，登登山，滑滑雪圣地地的度假假村 指在在高尔夫夫，登山山，滑雪雪等运动动圣地开开发的度度假别墅墅项

37、目。 （5）、时时值度假假型酒店店 指消消费者购购买一定定数量的的分数数，这这些分分数就就成为他他们选购购产品的的货币。他他们可以以使用这这些分分数在在不同时时间，地地点，档档次的度度假村灵灵活选择择其分数数所能负负担的住住宿设施施。消费费者不拥拥有使用用权或产产权。只只是为休休闲消费费提供便便利，优优惠和更更多选择择。分分数消消费可以以获取更更大的折折扣和免免费居住住时间。 酒酒店式公公寓必定定会锁定定客户资资源从而而走向市市场细分分。产权权式酒店店、酒店店公寓、留留学生公公寓、单单身公寓寓等将逐逐步流行行起来。人人们会利利用节假假日、外外出旅游游等短期期居住而而首选酒酒店公寓寓。 作为为投

38、资酒酒店公寓寓的要素素，其中中地段、配配置、服服务管理理、客户户资源最最为重要要。地理理位置的的方便性性决定了了旅居的的人出行行观光、商商务交往往的便利利性。公公寓配置置的品质质决定居居住的档档次，提提供的服服务与管管理远离离物业管管理公司司的经营营理念，有有的只是是纯正的的酒店服服务，它它把星级级酒店一一整套规规范、周周到细致致的服务务程序移移植过来来。酒店店公寓的的服务从从其深度度和广度度上都有有广阔的的想象空空间，新新的服务务项目将将不断被被发掘。是是否达到到星级标标准，将将直接决决定投资资的价值值性。在在上海，目目前此类类公寓的的入住率率达到了了90，青岛岛的酒店店公寓也也有着广广阔的

39、发发展前景景。 六、海南南地理环环境从事事经营产产权式酒酒店的优优势海南南经过220年的的改革开开放和建建省办经经济特区区，经济济社会取取得巨大大发展，从从一个封封闭落后后之岛变变为开放放繁荣之之岛，海海南独特特的、不不可替代代的自然然资源和和风土人人情，吸吸引了众众多中外外人士前前来旅游游、观光光、度假假和置业业，使海海南岛知知名度显显著提升升，“度假天天堂”地位凸凸显。海海南旅游游房地产产业、高高端旅游游度假酒酒店快速速发展,具有广广阔的发发展前景景和市场场需求，成成为各家家银行争争相授信信的优质质行业。而而宏观调调控，使使海南旅旅游房地地产大幅幅波动得得到抑制制，使其其在宏观观调控的的背

40、景下下，更加加理性，更更加稳健健发展成成为可能能性。海海南旅游游房地产产业的发发展由于于其独特特的资源源秉赋，有有异于国国内其他他地区和和城市的的房地产产业，继继续成为为众多有有眼光的的发展商商和消费费者高度度关注行行业。 海海南省是是我国的的第二大大岛，是是我国陆陆地面积积最小而而海洋面面积最大大的省份份，其资资源的独独特性、不不可复制制性和唯唯一性，是是海南旅旅游房地地产业长长期稳定定发展的的基海南海海岸线长长达15500多多公里，海海水清澈澈，沙白白如絮，清清洁柔软软；海南南阳光明明媚，绿绿树成荫荫，空气气清新；海南拥拥有亚洲洲至今保保存最为为完整的的热带雨雨林，拥拥有尖峰峰岭、五五指山

41、、七七仙岭等等众多山山脉和原原始森林林，森林林覆盖率率高达551.88%，空空气负离离子密集集，为全全国之最最。海南南岛温泉泉资源十十分丰富富，琼海海、万宁宁都是全全国著名名的温泉泉之乡。220022年联合合国教科科文组织织对全球球1500个城市市空气质质量评选选，三亚亚、海口口分别名名列第二二和第五五。另据据中国环环境监测测总站的的报告，按按生物丰丰度、植植物覆盖盖、水网网密度、土土地退化化和污染染负荷等等5项指指数评价价，海南南岛的环环境质量量在全国国名列第第一，被被誉为“一个未未受污染染的长寿寿岛”和“天然氧氧吧”。这是是海南的的资源优优势，也也是有别别于其他他省份不不可复制制的旅游游资

42、源。正正是这种种稀缺、不不可替代代、不可可复制的的自然资资源，奠奠定了海海南旅游游房地产产业和酒酒店业发发展的基基石，吸吸引着众众多的国国内外投投资者。海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店正是在这样的得天独厚的条件下，抓住市场商机发展起来的。 中国改革开放30年，国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念悄然发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。建省办经济特区20年，彻底改变了海南基础设施薄弱的局面。昔日

43、缺水少电交通不便的“蛮荒之岛”，发生了翻天覆地的变化。 粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。 近年来，海南加快建设“健康岛”、“长寿岛”，建立了疾病预防控制、卫生监督、医疗救治体系。海南加快文化、体育、娱乐等方面的建设，为人们提供丰富多彩的精神食粮。 也使海南岛的生活居住条件更富人性化，更适宜居住和生活。曾经望而生畏“蛮荒之岛”已经成为安全、快乐、健康之岛。 联合国环境规划署先后于1997、2000

44、、2003年和2007年发布第4份全球环境展望报告，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性减少、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不但没有缓解，还有进一步恶化之势，严重影响人类的生存环境。在我国，一些省份经济过度发展，自然环境受到极大的破坏，水资源、土地资源及空气受到了严重的污染，一些城市被联合国环境规划署视为不宜人类居住之地。 在经济、社会高速发展的同时，人们追求宜居舒适环境的愿望更加强烈，国内外富裕阶层，形成了迁移或分时段迁移原空气环境质量较差居住城市，在优质旅游城市置业度假的刚性需求。 海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“第一次观光，第二次度假，第三次

45、来海南买房”，已经成为一种时尚的模式。 统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势；海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们已经占到三亚市高档公寓楼销售量的10%；近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅游产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南！海南是全世界的海海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，

46、成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设。 （一）、产权酒店的发展现状分析产权权式酒店店在西方方发展很很成熟, 样式式也比较较丰富, 它之之所以在在西方发发展得如如此成熟熟, 基基于以下下三个条条件: 第一, 西方方国家中中产阶级级的崛起起, 形形成了庞庞大的客客户群。第第二, 产权式式酒店所所在地有有足够的的观光、 康乐等等旅游资资源, 可以供供客人休休闲度假假。国外外的产权权式酒店店多建在在具备 3S ( 阳阳光、 海滩、 海水) 条件件的地区区,或者者是自然然风光独独特、 运动健健身设施施齐全的的地区。第第三, 一个重重要因素素就是国国外分时时度假消消费的配配套。顾顾客购买买了一个个时段的的使用权权后即可可每年在在此享受受度假, 与此此同时还还享有该该时段权权益的转转让、 馈赠、 继承等等系列权权益及公公共配套套设施的的优惠使使用权。后来经过发展, 又形成了分时度假交换体系, 该体系提供一种分时度假权的交换服务, 当顾客某一年决定不在自己购买的分时度假权的酒店居住休闲时, 他可以通过交换公司, 交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后, 无疑使产权式酒店有了更大的诱惑