第二章 房地产市场及其市场运行bqic.docx

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1、第二章 房地产市场与市场运行第二章 房地产产市场及及其市场场运行一、房地地产市场场含义不可移动动性：房房地产与与其他商商品最大大区别。房地产市市场：活活动场所所一切切交易途途径和形形式经济学：潜在的的买卖者者+当前前的房地地产交易易活动。一个完整整的房地地产市场场：当事事人、房房地产资资产、组织机机构二、房地地产市场场的运行行环境（考点应应该是各各环境包包含的主主要影响响因素的的混淆）1、八大大环境（1）社社会环境境：人口口、家庭庭、名族族、社会会人口数量量和结构构、家庭庭结构及及其变化化、居民民思想观观念、社社区和城城市发展展观念。（2）政政治环境境：5项项，都带带“政”字头的的。（政政治、

2、政政局、政政府、政政策、政政府）（3）经经济环境境：城市市或区域域总体经经济发展展水平、就就业、支支付能力力、产业业与结构构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境）（4）金金融环境境：金融融（政策策、机构构、产品品、监督督）（5）法法律制度度环境：有关的的正式规规则、法法律法规规与相关关政策。（6）技技术环境境：3建建筑2信信息（建建筑材料料、建筑筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化）（7）资资源环境境：土地地、资源源、生态态（8）国国际环境境：国际际资本流流动和经经济的全全球化。2、三大大基本因素素（切勿勿与环境境混淆）因素分类类内容辅记社会因素素传统观念念

3、及消费费心理、社社会福利利、人口口数量及及状态、家庭户数数及规模模、家庭庭生命周周期经济因素素经济发展展状况、家家庭收入入水平及及分布、物物价水平平、工资及就就业水平平、房价价租金比比（经济只只与家庭庭收入有有关）政策因素素土地供给给政策、城城市发展展政策、住住房建设设与住房房消费政政策、房房地产金金融、产产权与交交易、税税收2土2住住3房（有有点像户户型“3室22厅2卫卫”）三、影响响房地产产市场转转变的社社会经济济力量（66大力量量）【金星（金金融、信信息） 生人 自治】（1）金金融业的的发展金融资本本供给方方的决策策会直接接影响房房地产市市场的价价格。金融和资资本市场场的支持持，对房房地

4、产市市场的发发展起到到了不可可替代的的重要作作用。（2）信信息通讯讯技术水水平的提提高和交交通条件件的改善善缩短了物物业相对对距离、推推动了不不同地域域消费品品的交流流。（3）生生产和生生活方式式的转变变第三产业业发展壮壮大、产产业由劳劳动型转转变资金金型和技技术型、高高新技术术产业的的发展，模模式和观观念改变变（4）人人文环境境的变化化社会老龄龄化、家家庭小型型化、教教育程度度提高引引起消费费观念和和消费模模式发生生变化。（5）自自然环境境的变化化（易忽忽略）城市污染染、农村村人口大大量涌入入导致住住宅郊区区化；解解决这些些问题后后，城区区住宅重重新受青青睐。（6）政政治制度度的变迁迁（政府

5、府通过政政策干预预）（新新增）新增：市市场规制制政策和和财政补补贴政策策四、房地地产市场场的参与与者（77大参与与者）（1）土土地所有有者和当当前的土土地使用用者：（新增）在我国，（新增）城市土地属于国家所有，地方政府是起辖区范围内的唯一土地供给着，垄断了国有土地使用权出让市场，各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间分布，极大的影响着当地土地市场和房地产市场的特性。由于政府借助土地收购储备制度也同时控制了土地征收和开放活动，使当前土地使用者的影响更多局限于土地证书和土地开放过程。同一开发发土地上上的当前前土地使使用者越越多，对对开发影影响越大大，会使使开发周周期延长长，增加加前期费费用。（2

6、）开开发商:开发商的的主要区区别在于于其开发发的物业业是出售售还是作作为长期期投资。对于居住住物业来来说，不不管开发发商规模模大小，开开发完毕毕后一般般都用来来销售，这这是由居居住物业业的消费费特性所所决定的的。（3）政政府和政政府机构构（新增增）开发商从从取得建建设用地地使用权权开始到到销售许许可和房房地产产产权等。政政府都在在各个环环节参与与房地产产市场，同同时也对对房地产产市场其其他参与与者的行行为发生生着影响响。房地产业业常常被被政府用用来作为为“经济调调节器”，（新增增）需要要不时的的“加速”或“制动”。与房地地产有关关的土地地出让和和税费收收入又是是地方政政府财政政的一个个重要来来

7、源，而而对物业业的不同同占有、拥拥有形式式又反映映了一个个国家的的政治取取向。（4）金金融机构构两类资金金：一类是支支付开发发费用的的中短期期资金（建建设贷款款）一类是项项目建成成后用于于支持消消费者与与置业投投资者购购买房地地产的长长期资金金（抵押押贷款）（5）建建筑承包包商【判断】承承包商同同时兼做做开发商商的角色色，其对对房地产产开发项项目利润润水平的的要求相相对较高高（）（6）专专业顾问问：（多选选）专家主要职责责建筑师规划方案案设计、建建筑设计计；组织定期期技术工工作会议议、签发发与合同同有关的的任务、提提供施工工所需的的图纸、协协助解决决施工中中的技术术问题。工程师（结结构工程程师

8、、建建筑设备备工程师师、电气气工程师师）结构、供供暖、给给排水、照照明、空空调或高高级电气气设备的的设计；负责合同同签订、建建筑材料料与设备备采购、施施工监理理、协助助解决施施工中的的技术问问题。会计师财务预算算、工程程预算、付付税与清清账、合合同监督督、提供供付款方方式、通通报财务务状况。造价师建设前：开发成成本估算算、工程程成本预预算；招标阶段段：编制制工程标标底施工过程程：成本本控制、成成本管理理和合同同管理竣工后：工程结结算估价师和和经纪人人估价师：租售前前，确定定最可能的的租金和和售价水水平；经纪人：促进双双方交易易、办理理交易手手续服务务租售服务务时（房房地产代代理）：制定定营销与

9、与租售策策略、确确定租售售对象与与方法、预预测租售售价格、实实施租售售过程。律师获取过程程中:提提供“法律审审慎调查查报告”；*合同和协协议的事事先审查查。（7）消消费者或或买家分类取向：“物有所所值”自有型购买能力力是其主主要约束束能力投资型物业能获获取的预预期收益益的大小小，决定定支付的的价格水水平第二节 房地地产市场场结构与与指标一、 房地产市市场结构构（一）房房地产市市场的垄垄断竞争争关系（新新增）市场结构构，是指指某一市市场中各各种要素素之间的的内在联联系及其其特征。按照某行行业内部部的生产产者数目目或企业业数目、产品差差别程度度和进入障障碍越大大，将市市场划分分为完全竞争争市场、垄

10、垄断竞争争市场、寡寡头垄断断市场和和完全垄垄断市场场四种市市场类型型。竞争分类类完全竞争争市场-充分，完全垄断断市场-不存在在垄断竞争争和寡头头垄断-竞争+不充分分。房地产-不可移移动性+异质性性+市场场集中度度较低=垄断竞竞争垄断竞争争对于供供给影响响-销售售控制能能力（时时间、数数量、价价格）存量-分分散家庭庭-竞争争垄断断新建住房房-区域域性垄断断-垄断断竞争争（二）房房地产市市场的数数量比例例关系（新新增）（新增）从从宏观角角度把握握房地产产市场的的特点，有有关房地地产市场场结构的的分析，采采用对有有关市场场指标进进行数量量比例关关心分析析的方法法。结构分类类主要内容容总量结构构（开发

11、）（销售）比比例关系系区域结构构区域或城城市各类类指标（开开发规模模、物业业类型、房房价水平平、政策策措施）比例关系产品结构构（住宅）、（写字楼楼）、（商业）不同物物业类型型投资比比例关系系供求结构构不同（档档次）物业（供求）关系；判断档档次与需需求水平平是否错错位投资结构构不同（投投资方式式和投资资目的）的比例例关系租买机构构（租住空空间）和（购买自自住）空间的的比例关关系二、市场场细分：（1）地地域范围围：是房房地产市市场划分分的主要要形式。-不可可移动性性决定。地地域范围围最常见见是按照照城市划划分。（2）房房地产用用途：居住物业业：普通通住宅、公公寓、别别墅商业物业业：写字字楼、商商铺

12、、休休闲旅游游、酒店店工业物业业：厂房房、高新新技术产产业用房房、研究究与发展展用房、工工业写字字楼、仓仓储用房房特殊物业业土地市场场（3）增增量存量量：房地产市市场（三三级）：一级土土地出让让、二级级土地转转让和新新建房租租售、存存量房交交易土地：一一级、二二级房屋：一一级（增增量市场场或一手手房市场场）、二二级（存存量市场场或二手手房市场场）（4）交交易形式式：转让让、租赁赁、抵押押土地：买买卖、租租赁、抵抵押新建房：销售、租租赁、抵抵押存量房：转让、租租赁、抵抵押、保保险（5）目目标市场场：按建设标标准和价价格水平平：低档档、中低低档、中中档、中中高档、高高档按群体特特征：老老年住宅宅、

13、青年年公寓在对某市市房地产产市场进进行细分分时，划划分出“某市甲甲级写字字楼租赁赁市场”，这种种划分所所采用的的市场细细分标准准有（BBCDEE）。A按存存量增量量细分BB按交交易形式式细分CC按目目标市场场细分DD按房房地产用用途细分分E按按地域细细分三、房地地产市场场指标供给、需需求、交交易、监监测与预预警四大大类指标标（注意四四大指标标下的分分值表不不要混淆淆了）（一）供供给指标标（1）新新竣工量量：房屋屋建筑按按照设计计要求已已全部完完工，达达到入住住和使用用条件，经经验收鉴鉴定合格格（或达达到竣工工验收标标准），可可正式移移交使用用的各幢幢房屋建建筑面积积的总和和。（2）灭灭失量：由

14、于各各种原因因（毁损损、拆迁迁等）灭灭失掉的的部分。（3）存存量=上期存存量+新新竣工量量-报告告期灭失失量（4）空空置量：尚未销销售或出出租的商商品房屋屋建筑面面积，包包括以前前年度竣竣工和本本期竣工工的房屋屋面积，不包括那些不可销售和出租的房屋面积-拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用或周转房。（5）空空置率=空置量量/存量量（6）可可供租售售量=上期可可供租售售量+本本期竣工工量-上上期吸纳纳量某时点的的空置量量可供供租售量量（7）房房屋施工工面积（易易错）：新开工面面积、上上期跨入入本期施施工房屋屋；上期停建建本期开开工房屋屋、本期期施工又又停建缓缓建的房房屋本期竣工工房屋

15、（8）房房屋新开开工面积积：开工工日期以以破土刨刨槽、地地基处理理、打永永久桩的的日期为为准。（9）平平均建设设周期：（该指指标包含含了上面面易错的的指标，估估计容易易考）=房屋施施工面积积/新竣竣工面积积（10）竣竣工房屋屋价值:内容：房房屋设计计和预算算规定的的包括本身身、附属属工程、设设备购置置安装费费用（理理解：沾沾附在房房屋上的的）；不包括：工艺类类、办公公和生活活家具（更更接近动动产类）、土地购置、拆迁补偿、场地平整、城市建设配套投资（因为强调的是房屋价值）价格：结结算价格格（二）需需求指标标（1）GGDP价值形态态：所有有常住单单位的增增加值之之和。收入形态态：所有有常住单单位创

16、造造并分配配的初次次收入之之和。产品形态态：所有有常住单单位最终终使用的的价值-进口价价值对应三种种方法：生产法法、收入入法、支支出法（2）人人口数：户籍人口口：登记记有常住住户口的的人，不不管是都都外出。常住人口口：登记记了并常常住的人人+未登登记居住住超过11年的人人-登记记了离开开了1年年的人现有人口口：某时时点，本本地居留留的人。（所所有的）（3）就就业人员员数量：特别注注意“宗教职职业者、现现役军人人”也是就就业人员员。该指指标是研研究国家家基本国国情国力力的重要要指标。（4）可可支配收收入：总总收入-所得税税-社会会保障费费-记账账补贴（5）总总支出：消费性性支出、购购房建房房支出

17、、转转移性支支出、财财产性支支出、社社会保障障支出（6）商商品零售售价格指指数：影响城乡乡居民的的生活支支出和国国家的财财政收入入影响居民民购买力力和市场场供需的的平衡影响到消消费与积积累的比比例关系系（7）城城市居民民消费价价格指数数：（与工工资有关关）（8）城城市家庭庭人口规规模：凡凡计算为为家庭人人口的成成员，其其全部收收支都包包括在本本家庭中中。（9）就就业分布布（100）城镇镇登记失失业率（111）房房间空间间使用用用数量、（三）交交易指标标1、销售售量（新新增）我国销售售量统计计指标为为商品房房销售面面积，指指报告期期内出售售商品房房屋的合合同总面面积（即即双方签签署的正正式买卖卖

18、合同中中所确定定的建筑筑面积），由由现房销销售建筑筑面积和和期房销销售建筑筑面积组组成。2、吸纳纳量=销售+出租3、吸纳纳率=本期吸吸纳量/可供租租售量4、房地地产价格格指数：销售价价格指数数、租赁赁价格指指数、土土地交易易价格指指数5、出租租量：是是指在报报告期期期末房屋屋开发单单位出租租的商品品房屋的的全部面面积。6、吸纳纳周期=1/吸吸纳量7、预售售面积，是是指报告告期末仍仍未竣工工交付使使用，但但已签订订预售合合同的正正在建设设的商品品房屋面面积。8、房地地产价格格-中位位数/平平均价格格9、房地地产租金金-中位位数/平平均租金金（四）市市场监测测和预警警指标1、土地地转化率率(改动动

19、)=政府批批准新建建商品房房预售和和销售面面积/出出让土地地出让建建筑面积积（改动动）用于监测测土地供供应与住住房供应应之间的的关系反映土地地转化为为房屋的的效率。2、开发发强度系系数=房房地产开开发投资资/GDDP(固固定资产产总投资资)反映房地地产开发发投资与与宏观经经济协调调发展的的总体状状况。3、开发发投资杠杠杆率=自由资资金（权权益资金金）/总总投资额额4、住房房可支付付指数（HHAI）=家庭可承受房价上限/中位数房价HAI1000，中位位数价格格的住房房；HAI1000，更高高价格的的住房；HAI1000，更低低价格的的住房。5、住房房价格合合理性指指数反映了实实际住房房价格与与城

20、市经经济基本本面指标标的协调调关系。6、房价价租金比比=价格格/租金金是考察房房地产价价格是否否过度偏偏离其使使用价值值的指标标。7、量价价弹性 （改动动）=交交易量变变化率/价格变变化率之之比依据交易易量和价价格的升升降关系系，可以以判断市市场所处处的景气气阶段。8、个人人住房抵抵押贷款款还款收收入比：月还款款额/家家庭收入入反映个人人住房抵抵押贷款款违约风风险水平平。9、住房房市场指指数（HHMI）：开发商对未来预期（当前销售、未来6个月、潜在购买者）10、消消费者信信息指数数：未来来6个月月是否计计划买房房？或买买自住房房？第三节 房地产产市场的的特性与功能能一、房地地产市场场的特性性（

21、5个个性+位位置）房地产市市场a.一般般规律性性，如受受价值规规律、竞竞争规律律、供求求规律等等的制约约。但由由于房地地产具有有区别于于其他商商品的特特性，b.区别别于一般般商品市市场的特特性，包包括垄断断性、外外部性和和信息不不对称性性等。（1）市市场供给给的垄断断性：供给短期期缺乏弹弹性；市场供给给具有异异质性-位置、环环境、数数量、档档次的差差异不完全竞竞争市场场-土地地的有限限性、不不可再生生性和土土地所有有权的排排他性。（2）市市场需求求的广泛泛性和多多样性（只只有需求求具有22个特性性）（3）市市场交易易的复杂杂性（4）市市场价格格与位置置密切相相关：位位置可决决定房价价的600-

22、700%；（5）存存在广泛泛的经济济外部性性（不能能通过市市场运作作在交易易中反映映的那部部分，正正外部性性和负外外部性）（6）市市场信息息的不对对称性卖方对房房地产信信息的了了解远远远高于买买房。（消消费者处处于劣势势）解决这个个问题的的主要途途径：发发展房地地产估价价等专业业服务业业，加强强信息发发布工作作。二、房地地产市场场的功能能（1）配配置存量量房地产产资源和和利益。（2）显显示市场场需求变变化：（6个个原因）未来预期期收益变变化；（其其他方面面）政府税收收政策的的影响；（政府府方面）土地供给给的变化化（政府府方面）收入水平平变化；（主观观方面）消费品位位变化；（主观观方面）原用于其

23、其他方面面资金的的介入；（其他他方面）（3）指指导供给给适应需需求供给变化化的两个个原因：建设新项项目或改改变原物物业使用用方式；某类物物业或可可替代物物业租售售价格发发生变化化例如：北北京19994写写字楼供供给紧张张时，有有些酒店店和公寓寓作为写写字楼出出租。房地产市市场通常常需要一一年以上上的时间间才能完完成供需需平衡的的调节过过程。（4）指指导政府府制定科科学的土土地供给给计划（5）引引导需求求适应供供给例如：高高层建筑筑供给增增加，城城市居民民纷纷转转向购买买高层住住宅，这这个属于于引导需需求适应应供给（不不是居民民十分强强烈要求求购买高高层，而而是被市市场引导导下消费费的）第四节

24、房地产市市场的运运行规律律一、 空间市场场和资产产市场1)房地地产空间间市场市场分类类需求者供给关系空间市场场家庭和企企业房地产资资本市场场空间市场场的供求求关系影影响资产产市场的的需求2)房地地产资产产市场在房地产产资产市市场上，其其目的是是获取投投资收益益。投资资收益包包含两部部分，一一是等效效租金，二二是增值值收益。市场分类类需求者供给关系资产市场场家庭和机机构投资资者新建的建建筑物资产市场场决定了了空间市市场的供供给为获得房房地产所所带来的的投资收收益，必必须拥有有房地产产，这一一点与空空间市场场是不同同的。3)房地地产空间间市场和和资产市市场之间间的联系系和均衡衡状态a)联系系空间市

25、场场的供求求关系决决定了房房地产租租金的水水平租金水平平决定房房地产资资产的收收益水平平，从而而影响资资产市场场中的需需求。空间市场场上的供供给又是是由资产产市场决决定的。b)均衡衡状态租金和价价格不动动、房地地产资产产存量不不动；价格=重重置成本本；新增增量=灭灭失量二、房地地产市场场的周期期循环（一）房房地产周周期循环环的定义义房地产周周期循环环是指房房地产业业活动或或其投入入与产出出有相当当的波动动现象，且且此现象象重复发发生。（二）产产生周期期的原因因：供需因素素的影响响：金融融相关因因素变动动最为关关键；市场信息息不充分分；生产者和和消费者者心理因因素的影影响政策因素素制度因素素生产

26、时间间落差、季季节性调调整、总总体经济济形势（三三）传统统房地产产周期理理论的主主要内容容在市场供供求平衡衡的前提提下，投投入房地地产市场场的资金金的利润润预期保保持不变变，投资资者具有有自我调调节投资资量的能能力。房房地产市市场的发发展呈现现一种自自我修正正的周期期性。在每一个个运行周周期中，均均经过扩扩张、缓缓慢、萧萧条、调调节、复复苏和再再次扩张张的过程程。（四）分分析房地地产周期期运动的的新观念念经济扩张张与创造造就业已已不再是是线性关关系；就就业机会会增加与与空间需需求也不不再同比比增长；经济活活动的扩扩张不再再立即绝绝对导致致新建筑筑增加（如如经济复复苏不会会立即导导致新建建筑产生

27、生）。（五）房房地产市市场的自自然周期期（主要看看三大指指标的变变化：空空置率、供供给和需需求增长长率、租租金变化化）市场机制制的作用用总能在在市场周周期运动动中找到到一个供供需平衡衡点，这这个点就就是长期期平均空空置率（又称合合理空置置率或结结构空置置率）。阶段空置率供给和需需求增长长率租金增长长率变化化第一阶段段始于市市场周期期的谷底底，空置置率达到到峰值，空空置率在在整个阶阶段都大大于长期期平均空空置率并并逐渐减减少。供给基本本停止，供供给增长长率0下滑稳稳定小步上上升第二阶段段空置率率低于长长期平均均空置率率并会达达到空置置率的最最低点（需需求增长长率=供供给增长长率时）需求增长长率供

28、给增增长率；达到周期期峰值时时，两者者相等。快速上涨涨上升第三阶段段空置率率依旧低低于长期期平均空空置率，但但会逐渐渐增加，直直到和之之相近。需求增长长率供给增增长率仍缓慢上上升直至至停止第四阶段段空置率率继续增增加，直直到增加加到最大大值。供给高增增长，需需求低增增长甚至至负增长长开始下滑滑，租金金甚至只只能维持持物业运运营费用用（六）房房地产市市场的投投资周期期（1）第第一阶段段运动的的时候，很很少有资资本向存存量房地地产投资资，更没没有资本本投入新新项目的的开发建建设。市市场上只只有可以以承受高高风险的的投资者者。存量量房地产产的价格格达到或或接近了了最低点点。大量量不能归归还抵押押贷款

29、的的物业会会被抵押押权人收收回拍卖卖。（2）通通过第一一阶段，寻寻找以低低于重置置成本的的价格，通通过平衡衡点，租租金达到到有利可可图的水水平。在在自然周周期第二二阶段的的后半段段，由不不断购买买存量房房地产和和投入新新项目开开发，资资本流量量显著增增加。（3）第第三阶段段的时候候，空置置率低于于平衡点点水平，购购买存量量房地产产并继续续开发新新项目。市市场的流流动性很很高。当当投资者者最终认认识到市市场转向向下滑时时，降低低对新项项目投资资的回报报预期，同同时也降降低购买买存量房房地产时时的出价价。而存存量房地地产的业业主并没没有看到到了未来来市场会会进一步步下滑的的风险，所所以其叫叫价仍然

30、然很高，导导致房地地产市场场流动性性大大下下降。（七）房房地产市市场自然然周期和和投资周周期之间间的关系系投资周期期在第一一阶段、第第二阶段段初期滞滞后于自自然周期期的变化化，其他他阶段均均超前于于自然周周期的变变化。三、房地地产泡沫沫（一）房房地产泡泡沫及成成因（1）概概念：房地产泡泡沫是指指由于房房地产投投机引起起的房地地产市场场价格与与使用价价值严重重背离，脱脱离了实实际使用用者支撑撑而持续续上涨的的过程及及状态。房房地产泡泡沫是一一种价格格现象，是是房地产产行业内内外因素素，特别别是投机机性因素素作用的的结果。（2）成成因：基础：土土地的稀稀缺性；直接诱因因：投机机需求膨膨胀；直接助燃

31、燃剂：金金融机构构过度放放贷；房地产泡泡沫能否否出现，一一个最根根本的条条件是市市场上有有没有大大量的资资金存在在。因此此，资金金支持是是房地产产泡沫生生成的必必要条件件。（二）“过度开开发”及诱因因（1）概概念：需需求增长长赶不上上供给增增长时，出出现空置置率上升升、物业业价格和和租金下下降的情情况。（2）成成因：开开发商：对市场预预测的偏偏差、之之间的博博弈和非非理性行行为、开开发资金金的易得得性。（三）房房地产泡泡沫和过过度开发发的区别别与联系系类型过度开发发房地产泡泡沫不同层面面的市场场指标供求关系系：供给增长长大于需需求增长长时；价值关系系：市场价格格大于实实际价格格（过度度投机引引

32、起）严重性和和危害性性可以通过过调节回回复，不能自自我调整整危害更更大阶段不同同下降阶段段（理解一一般会处处于第三三阶段）上升阶段段（理解一一般会处处于第二二阶段）动机不同同长期收益益短期收益益两者联系系泡沫产生生，一定定会引起起过度开开发；过过度开发发不一定定由泡沫沫引起；（四）衡衡量指标标：6个个指标（44个价，两两对“增长+需求”）实际价格格/理论论价格；房地产产价格增增长率/实际GGDP增增长率；房地产价价格指数数/居民民消费价价格指数数；房价价收入比比；个人住房房抵押贷贷款增长长率/居居民平均均家庭收收入增长长率（弹弹性）；投资需需求/使使用需求求第五节 房地产产市场的的政府干预预1

33、、必要要性原因知识点房地产市市场失灵灵1、是政政府进行行干预的的最重要要前提2、原因因：垄断断、外部部性、信信息不对对称、市市场不完完全、失失业、通通货膨胀胀及失衡衡、再分分配和优优效品、公公共品3、措施施：（1）垄垄断：制制定反垄垄断政策策（2）外外部性：税收、补补贴、外外部性收收益-成成本内部部化（3）信信息不对对称：信信息公开开制度住房问题题和住房房保障措施：生产性补补贴增加加可支付付住房供供给消费性补补贴提高高居民住住房支付付能力采取价格格和租金金管制措措施宏观经济济周期循循环。每一个个经济周周期一般般包括四四个阶段段：繁荣荣、衰退退、萧条条、复苏苏。复苏和繁繁荣两个个阶段构构成扩张张

34、过程，衰衰退与萧萧条两个个阶段构构成收缩缩过程。从扩张过过程转为为收缩过过程时，宏宏观经济济达到繁繁荣期最最高点，即即波峰；从收缩过过程转为为扩张过过程时，宏宏观经济济达到萧萧条期最最低点，即即波谷。波谷时，扩扩张性的的货币政政策和财财政政策策。波峰时，紧紧缩性的的货币政政策与财财政政策策。在宏观经经济调控控的背景景下，住住房市场场的运行行要受到到货币政政策和财财政政策策的影响响，从住住房市场场来看，政政府干预预属于一一种引致致性的干干预。房地产价价格的剧剧烈波动动繁荣和崩崩溃规律律：房地地产价格格连续上上升从长长时间看看不可持持续，价价格的快快速上升升往往也也伴随着着其后快快速的下下跌。（判

35、判断）非均衡总量非均均衡：潜潜在总需需求大于于有效需需求，实际供给给大于有有效供给给。结构非均均衡：子子市场结结构失衡衡。2、手段段类别知识点土地供应应政策政府的土土地供应应政策对对房地产产市场的的发展与与运行有有决定性性影响。土地供应应政策的的核心是是土地供供应计划划。金融政策策金融业的的支持是是房地产产业繁荣荣必不可可少的条条件。通过信贷贷规模、利利率水平平、贷款款方式、金金融创新新等金融融政策调调节，是是政府调调控房地地产市场场的一个个重要手手段。住房政策策廉租住房房：最低低收入家家庭；完完全由政政府控制制，不能能进入市市场流通通。经济适用用房：价价格和对对象受政政府指导导。商品房：完全

36、市市场化；主要组组成部分分。城市规划划1、五个个层次：（二个发展展+三个个图）发展策略略次区区域发展展纲要法定定图则发展展大纲图图详细细蓝图2、高层层次规划划能指导导土地的的开发和和供应；低层次的的细部规规划能为为土地出出让过程程确定规规划要点点提供依依据。3、规划划要求：超前、科科学、动动态、适适用地价政策策【判断】土土地成本本占总开开发成本本中占重重要比重重时，政政府完全全可以通通过调控控地价来来实现对对房地产产市场的的调控（）税收政策策房地产税税收政策策是政府府调控房房地产市市场的核核心政策策之一。租金控制制【判断】畸畸高的租租金和租租金回报报率，往往往意味味着调控控手段的的无力和和级差地地租的流流失，不不利于房房地产市市场和整整体经济济的运行行。（）3、措施施（1）健健全市场场准入制制度：公公开化、标标准化（2）推推动行业业诚信体体系建设设。（3）规规范交易易程序：是抑制投投机、维维护市场场秩序的的有效措措施。预售：土土地使用用证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、开开工证、预预售计划划、工程程建设计计划、预预售款的的监管方方案、设设和的除除地价款款外资金金已达225%的的验资证证明。（4）加加强产权权管理：权益让渡渡是房地地产市场场活动的的核心内内容之一一。产权登记记不仅是是房地产产市场管管理的基基础和前前提，而而且可以以成为微微观管理理的枢纽纽。23