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1、离婚案件件中有限限产权房房屋的处处理二审离婚婚案件中中有限产产权房屋屋的处理理作者王德德满有有限产权权房屋是是我国市市场经济济条件下下，在城城市职工工住房制制度改革革中，职职工住房房由实物物分配向向货币分分配的过过渡中形形成的产产物。由由于其所所有权、使使用权的的特殊性性和复杂杂性，加加之对此此法律规规范的不不完善性性，致使使人民法法院在审审理离婚婚案件中中对离婚婚时夫妻妻一方或或双方共共同取得得的有限限产权房房屋难以以处理。笔笔者仅就就审判实实践中遇遇到的一一些问题题，谈一些些粗浅看看法。一、有有限产权权房屋的的几种形形式及其其法律特特征有限产产权房屋屋，又称称部分产产权房屋屋或优惠惠出售公

2、公有房屋屋。是指指国家机机关、企企、事业业单位(以下简简称单位位)在新新建或购购买房屋屋时由单单位和个个人各按按一定比比例投入入资金，或或将原出出租给本本单位职职工的旧旧房，实实行一系系列优惠惠政策，以以低于房房屋实际际价值的的价格出出售给本本单位职职工，单单位与职职工共同同享有所所有权的的房屋。其其法律特特征是：单位和和职工两两个不平平等的主主体共同同成为房房屋权利利的主体体，在房房屋产权权形态上上二者是是按份共共有关系系，各自自占有的的份额依依合同约约定。在在权利具具体分配配上，由由单位和和个人两两个主体体共同行行使一个个完整的的物权，房房屋对外外是一个个产权，对对内由单单位掌握握房屋产产

3、籍的控控制权和和管理权权。购房房职工拥拥有所购购房屋的的部分产产权，即即占有权权和使用用权、有有限处分分权和收收益权。当前，有限产权房屋主要有以下几种形式：1单位提供土地，职工提供资金共同建房，房屋产籍落在单位名下，即准商品房。职工有占有、使用权和有限处分权，占有、使用权可以继承，可以对内、对外出售，在对外出售时，单位收回与其投入的土地等价的资金；2单位以大比例、职工以小比例投入资金建房，即公建民助。产权执照登记在单位名下，单位通过在本单位内部使用房屋使用证的形式对职工住房进行统一管理，房屋可以在本单位内部职工间进行买卖、出租，出卖、出租所得的利益归职工个人，单位通过控制产权不外流，解决本单位

4、职工住房的形式，间接行使其部分所有权。有的也可以对外出售，在出售时单位收回其照顾的资金。3单位以小比例、职工以大比例投资建房，即民建公助。房屋产籍落在职工名下，单位统一管理职工的房屋执照，并规定职工在一定年限内不得出售(一般为五年)，限制期满后房屋执照发给职工，职工在出售或出租时，单位享有优先购买权和承租权。以上是当当前有限限产权房房屋的几几种主要要形式，此此外，与与之相类类似的还还有有偿偿使用房房屋、全全额集资资房屋、联联建集资资房屋等等，虽然然具有有有限产权权房屋的的某些特特征，但但由于所所有权的的独占性性或不确确定性，不不属于有有限产权权房屋的的范围，这这里不再再列举和和讨论。从有限产权

5、房屋的形成过程和管理方式上看，它具有以下几个特点：一是主体特定性。根据房改政策规定，购买公有房屋部分产权，并享有价格优惠资格的购买人仅限于售房单位的职工，非本单位职工无权购买。二是权利的分散性。从民法的物权理论来讲，一个完整的物权是占有、使用、收益、处分四个权利的统一。但有限产权房屋基于单位与职工对所有权的按份共有关系，完整物权包含的四个权利出现了分离，分属于两个不同主体享有，或者某一种权利由两个主体共有。三是福利利性。所所有的有有限产权权房屋，均均体现了了单位对对职工的的福利待待遇，就就职工或或单位一一方来说说，义务务与权利利并不是是严格对对等的，房房屋出售售的价格格并未完完全体现现房屋本本

6、身的商商品价值值，尤其其经济效效益好的的单位，职职工仅付付较少的的价金，即即可取得得相当大大的权利利。四是是主体的的平等性性和管理理的不平平等性。有有限产权权房屋是是基于单单位与职职工之间间的合同同产生的的，就单单位与职职工因有有限产权权房屋建建立的法法律关系系的性质质而言，单单位与个个人应当当是平等等的民事事主体，但但事实上上，由于于单位在在行政管管理上的的主动性性和分配配住房的的福利性性，常常常会出现现平等的的合同关关系与不不平等的的行政管管理关系系相融合合的局面面，职工工的权利利不能充充分得以以行使，对对自己享享有的部部分产权权的处分分受到制制约。二二、离婚婚案件中中处理有有限产权权房屋

7、存存在的问问题优惠出出售公有有住房，实实行单位位与个人人共同筹筹资建房房的制度度，是在在城市住住房制度度改革的的初期，人人们在计计划经济济条件下下形成的的观念还还不能立立即改变变，在职职工的实实际收入入较低的的情况下下，实现现建房资资金的快快速周转转，增加加新建房房屋的投投资，解解决城市市职工住住房困难难，推进进住房私私有化进进程的有有效手段段。但这这种新型型民事法法律关系系的存在在，也为为人民法法院处理理相关的的纠纷带带来很大大的困难难，尤其其在离婚婚案件中中，就存存在房屋屋权属难难确定、房房屋价值值难认定定、分割割财产难难落实等等诸多困困难，在在司法实实践中，主主要存在在以下几几方面的的问

8、题：(一)难难以确定定夫妻对对有限产产权房屋屋享有的的权利范范围如前文文所述，一一个完整整的物权权分为占占有、使使用、收收益、处处分四项项权利，而而有限产产权房屋屋并非是是将这四四项权利利机械地地分属于于单位与与职工两两个权利利主体，职职工享有有的是完完整的占占有、使使用权和和不完整整的收益益、处分分权。房房屋的按按份共有有关系并并不是十十分清晰晰、明确确，有限限产权房房屋本身身就包含含着单位位对职工工的福利利，单位位管理房房屋的本本身就是是限制职职工某些些权利的的行使，职职工所占占产权的的份额难难以用单单独的某某项权利利或货币币来体现现，而离离婚案件件分割财财产时，是是权利分分配的具具体化，

9、必必须是具具体的权权利或是是定量的的财物，因因此在判判决时，就就难以确确定具体体权利归归属夫妻妻任何一一方。(二二)法律律不能确确定期待待权的归归属有限产产权房屋屋的一种种常见的的形式是是单位限限制职工工在一定定期限内内不得出出售，期期限届满满后可以以自由买买卖，在在限制期期间内，职职工享有有的是占占有、使使用权和和对完整整物权的的期待权权，实质质上，占占有、使使用权受受制于期期待权，一一旦期待待权实现现，占有有、使用用权就不不能独立立地行使使。在离离婚案件件中，夫夫妻双方方最关心心的也不不是暂时时的占有有、使用用权，而而是完整整物权的的期待权权。因为期待待权的实实现要受受到种种种客观的的、主

10、观观的因素素制约，它它超前于于现实，所所以法律律不能对对之确认认，因为为也就不不能将其其作为财财产或权权利进行行分割或或划分。(三)有限产权房屋价值难以认定最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产问题的若干具体意见(以下简称意见)中规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产，包括一方或双方劳动所得的收入和购置的财产。由于有限产权房屋不同于独立的使用权，它是以有限的所有权的形式而存在，因此在婚姻存续期间一方或双方购买房屋的有限产权，是由财产转化来的权利，并以财产份额来表现的，属于夫妻共同财产，离婚时应当予以分割。在具体处理中，往往要先确定其实际价值，再调解或判决产权归属一方，并

11、给付另一方一半的补偿。由于产权的不完整性，致使难以认定夫妻共同享有的价值。价格评估只能计算全部产权的价值，而不能计算夫妻双方享有的那部分产权的价值；按夫妻投入的价金计算部分产权的价值，又忽略了房屋的升值部分(当前绝大多数有限产权房屋出售价格都高于原来集资价金)，也不能体现夫妻共同财产的实际价值。(四)权利难落实由于有限产权房屋的形成包含着单位与职工之间劳动关系的因素，即具有福利性，因而当职工享有的那部分权利主体变化时，就必然干预了单位与职工之间的权利义务关系，甚至损害单位的利益，因此，法院判给非建房单位职工一方的权利时，其权利难以落实，且容易引发新的纠纷。三、离婚案件中对有限产权房屋的处理在离

12、婚案件中处理有限产权房屋，除应遵循法律规定的男女平等、照顾无过错方、保护妇女和儿童权益、利于生产生活等原则外，还要充分体现维护国家、集体财产利益，平等地保护售购房双方当事人合法权益的法律原则，充分发挥审判职能作用，规范调整有关房改所产生的法律关系，实事求是，合情合理地解决离婚案件当事人对有限产权房屋的诉争。(一)对房屋权属的处理有限产权房屋作为夫妻共同财产分割的不是房屋的全部所有权，也不是独立的使用、承租权，而是包含占有权、有限处分权、有限或全部收益权在内的“部分产权”。因此判决或调解“房屋归所有”或“房屋归使用”等都是不正确或不全面的，应当在调查购房人享有的具体权利后，对具体的“部分产权”做

13、出实体处理。最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答(以下简称解答)对离婚案件当事人在何种情况享有使用、承租权作了具体规定，并同时规定对有限产权的处理可参照使用权、承租权的规定。笔者认为为，具有有下列情情形的，可可判令“部部分产权权”归夫夫妻任何何一方所所有：11婚前由由一方取取得部分分产权房房屋，婚婚姻关系系存续55年以上上的；22婚前一一方取得得本单位位部分产产权房屋屋，离婚婚时，双双方均为为本单位位职工的的；3一方婚婚前借款款投资取取得部分分产权房房屋，婚婚后夫妻妻共同偿偿还借款款的；44婚后一一方或双双方申请请并投资资取得部部分产权权房屋的的；5婚前一一方承租租的公房

14、房，婚后后因该承承租房屋屋拆迁并并投资取取得部分分产权房房屋的；6夫妻双双方单位位投资联联建或联联合购置置的共有有房屋，夫夫妻一方方或双方方取得部部分产权权的；77一方将将其承租租的本单单位的房房屋，交交回本单单位或交交给另一一方单位位后，另另一方单单位另给给调换房房屋，投投资取得得部分产产权的；8婚前双双方均租租有公房房，婚后后合并调调换房屋屋，投资资取得部部分产权权的；99单位同同意变更更房屋产产权共有有关系的的。(二)有限产产权价值值的认定定与分割割有有限产权权的价值值是通过过对房屋屋所有权权占有的的份额体体现的，职职工拥有有的有限限产权的的价值应应当是当当地同类类房屋的的标准价价乘以职

15、职工占有有的产权权比例。单单位与职职工对产产权份额额约定不不明确，并并且单位位与职工工就产权权比例不不能达成成一致意意见的，应应当按建建房时的的成本价价和职工工投入的的资金数数额计算算职工占占有的产产权比例例。在离离婚案件件中，如如双方当当事人同同意或者者双方经经济、住住房条件件基本相相同，也也可以采采取竞价价方式解解决。由于于有限产产权房屋屋是财产产的一种种特殊存存在形式式，本质质上属于于财产的的一种，因因此在分分割有限限产权房房屋时，应应当依照照婚姻姻法和和意见见的规规定，首首先界定定是婚前前个人财财产还是是婚后共共同财产产，原则则上只有有属于婚婚后共同同财产的的才能予予以分割割。这与与前

16、文所所述的对对房屋权权属处理理原则并并不相矛矛盾，因因为前文文所指的的是双方方离婚后后是否具具有继续续享有“有有限产权权”的权权利，即即是否有有占有、使使用权。由于夫妻妻双方或或一方与与单位之之间存在在的特定定关系，而而使双方方都具有有分得部部分产权权的权利利，这种种权利应应当受到到法律保保护；而而分割夫夫妻共同同财产，应应当依照照婚姻法法的有关关规定，分分清个人人财产、夫夫妻共同同财产和和家庭共共同财产产，对属属于夫妻妻共同财财产的那那部分进进行分割割。按照照解答答的规规定，双双方共同同投资取取得部分分产权的的，当“部部分产权权”分给给离婚的的一方当当事人后后，应按按所得房房屋产权权的比例例

17、，依照照离婚时时当地政政府有关关部门公公布的同同类住房房标准价价，给予予对方一一半价值值的补偿偿。在审审判实践践中，这这种处理理方法已已经得到到人民法法院和诉诉讼当事事人的认认同，但但对于一一方当事事人离婚婚时有取取得有限限产权的的权利却却在对方方取得房房屋时没没有投资资，即有有限产权权房屋作作为财产产属性，不不是婚后后共同取取得的情情况应如如何处理理，即有有限产权权房屋作作为财产产属性，不不是婚后后共同取取得的情情况应如如何处理理，存在在争议较较大。如某男甲甲与某女女乙离婚婚，双方方结婚共共同生活活六年，甲甲在婚前前自己投投资取得得本单位位部分产产权房屋屋。按解解答的的规定，双双方共同同生活

18、五五年以上上，乙有有该房屋屋的使用用权，并并参照此此规定，也也应有取取得部分分产权的的权利。但但按意意见的的规定，房房屋只有有经过八八年才能能转化为为共同财财产，本本案中乙乙又没有有分割此此项财产产的权利利，对这这种情况况应如何何处理?笔者认认为，如如果部分分产权分分给投资资的一方方，应当当给对方方适当的的补偿，这这种补偿偿是独占占对方取取得有限限产权房房屋权利利的补偿偿(因为为双方都都有取得得部分产产权的权权利，而而这项权权利只被被一方独独占)，数数额可以以考虑到到房屋的的价值、对对方的经经济条件件等酌情情确定；如果部部分产权权分给未未投资的的一方，应应当按所所得部分分产权的的实际价价值全额

19、额给予对对方补偿偿，这体体现了个个人财产产归个人人所有的的原则。(三)对所有权具有期待权房屋的处理对单位限制职工不得在一定期限内出售，限制期满后，即可取得房屋所有权的房屋，在限制期间内因离婚请求分割房屋有限产权的，人民法院应当支持。这种房屋职工占有产权的份额比较大，限制期限届满后房屋权属的性质发生根本改变，由有限产权变为职工的完全产权。因此从这种意义上说，作为夫妻共同财产分割的是所有权的期待权。笔者认为，对于这种房屋，也应按本文前面所述的原则处理。因为离婚案件分割的夫妻共同财产必须是离婚时实际存在的财产，将来可能得到的、现有财产将来能够孽生的、离婚时已经灭失的财产都不能作为共同财产处理。而对所有权享有期待权的房屋在离婚时的产权存在状态是有限产权，职工享有占有、使用权和有限处分权。与另外几种有限产权房屋并没有原则上的差异，因此，认为是期待权而不能用法律调整或把期待权视为完全产权都是错误的。7