酒店写字楼项目可行性研究报告dyje.docx

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1、财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告课程设计财润鹊鹊桥酒店店写字楼楼项目可行性研研究报告告姓 名一、工程程概况（一）工工程名称称：财润润鹊桥酒酒店写字字楼项目目（二）工工程地点点：广州州市天河河区东莞莞庄路与与粤垦路路口之交交界处（三）建建设单位位：广东东财润投投资有限限公司二、项目目总论（一）建建设地点点广东财润润鹊桥酒酒店写字字楼项目目位于广广州市天天河区东东莞庄路路与粤垦垦路口之之交界处处，东连连南航大大厦；南南接广园园东快速速路；西西接东莞莞庄路，北北临珠江江投资项项目。交通便利利，有着着天河最最繁华的的天河北北后花园园之称，闹闹中有静静，邻近近天河体体育中心心，天河河火车东东站及全全

2、市最高高的建筑筑中信广广场。洒店用地地地块共共占地336977平方米米，写字字楼地块块为42272平平方米。被被天河干干休所经经济适用用房小区区西门入入口道路路一分为为二。（二）项项目现状状动拆迁工工作尚未未完成，目目前正在在进行规规划方案案的设计计、报批批工作。（三）项项目总体体规划要要求项目总占占地面积积36997+226799+15593=79669平方方米，规规划建设设一个集集五星级级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。（四）项项目建筑筑面积指指标整个项目目总建筑筑面积为为580000平平方米，由由两栋

3、塔塔楼组成成，分别别为6层层写字楼楼和6层层酒店，其其中裙楼楼的1-4层为为商业用用房，在在第三层层用连廊廊联为一一体。按按使用功功能分：酒店建建筑面积积为2339833平方米米，商业业建筑面面积为1168000平方方米，写写字楼建建筑面积积为1550000平方米米，地下下停车、设设备用房房面积为为159938平平方米。容容积率77，绿化化率300，建建筑密度度为0.7。机机动车停停车泊位位4000辆。（五）项项目法人人概况企业名称称： 广东财财润投资资有限公公司住 所： 天天河区天天河北路路2333号中信信广场332011室法定代表表人：注册资本本： 企业类型型： 有限责责任公司司（国内内合

4、资）经营范围围： 房地产产开发经经营，物物业管理理。（凡凡涉及许许可经营营的项目目凭许可可证经营营）。（六）项项目编制制依据及及必要性性1.编制制依据本项目可可行性报报告根据据广东财财润投资资管理公公司现有有资料，结结合有关关的政策策法规和和天河区区规划，在在实地考考察与市市场研究究的基础础上，通通过客观观分析和和经济评评估，为为项目的的开发贷贷款提供供科学的的决策依依据。2.项目目建设的的必要性性根据天河河区商贸贸业发展展规划，天天河将会会形成以以体育中中心新中中轴线为为核心的的大商圈圈，共由由四个不不同功能能的片区区组成，包包括以天天河城正佳广广场为龙龙头的环环体育中中心中央央零售区区、珠

5、江江新城中中央商务务区、天天河北金金融商务区区和石牌牌电脑专专业市场场区。该该商圈未未来定位位是成为为21世世纪中央央商务区区、广州州市的核核心商圈圈、华南南第一商商圈。这这一区域域包括广广州大道道以东、广广深线以以南、华华南快速速干线以以西、珠珠江以北北的地区区，包括括天河南南、林和和路、石石牌、冼冼村、猎猎德路五五条街的的行政区区范围，面面积约118平方方公里。目目前，该该商圈有有天河城城、正佳佳广场、维维多利广广场等大大型百货货商场。由由于该板板块休闲闲娱乐设设施不足足，一些些适合开开发为娱娱乐休闲闲设施的的裙楼将将得到发发展。本项目拟拟建的五五星级酒酒店、写写字楼充充分体现现了天河河区

6、的整整体发展展战略，积积极打造造一个全全新的集集多种服服务功能能为一体体的现代代化商贸贸中心，包包含有酒酒店、办办公、商商业、餐餐饮娱乐乐等多种种经营内内容，项项目规模模较大、运运营思想想先进，本本项目的的建设将将推动天天河区新新一轮发发展规划划的实施施。3.项目目建设有有利于较较好地发发挥土地地效益根据天河河北路地地区的发发展规划划，该地地区重点点发展CCBD，即即将进行行建设的的项目总总商业面面积超过过168800平平方米。本本项目将将建设一一个可以以辐射周周边地区区的全新新多服务务功能的的现代化化都市商商业中心心，这不不仅大大大提高了了天河北北路后花花园商业业中心的的水平和和规模，丰丰富

7、了天天河北商商圈商业业中心的的商业业业态，对对提升该该区域的的商业价价值，促促进地区区经济发发展有明明显作用用。（七）主主要经济济技术指指标主要技术术经济指指标如下下：占地面积积 36997+226799+15593=79669 平方米米其中：地地上建筑筑面积 7796997= 557783 平方米米商业部分分 168800 平方方米写字楼部部分 1150000 平方米米酒店部分分 239983 平方方米容积率 7建筑密度度 0.77绿化率 300 %停车位 4000辆三、鹊桥桥五星级级酒店（一）目目前广州州五星级级酒店的的运作情情况广州目前前已开业业有7家家五星级级酒店（已已正式挂挂牌），未

8、未来两年年间将陆陆续再开开业八家家五星级级和超五五星级酒酒店，它它们的开开业时间间和简要要情况如如下：挂牌五星星级酒店店序号酒店名称称地理位置置开业时间间客房数量量01中国大酒酒店广州流花花路1000号 （越秀秀区）开业时间间19884年,20005年新新装修楼高188层,110133间客房房及套房房。02广东国际际大酒店店广州市广广州市环环市东路路3399号 （越越秀区）19922年7月月8日开开业，220044年局部部装修楼高633层，共共有客房房总数2200余余间套。03广州东方方宾馆广州流花花路1220号 （越秀秀区）19611年开业业，20004年年重新装装修楼高111层，共共有客房

9、房8000余间套套。04白天鹅宾宾馆广州沙面面南街11号19833年开业业，20000年年重新装装修楼高288层，共共有客房房总数8842间间套。05广东亚洲洲国际大大酒店广州市环环市东路路3266号20022年开业业客房数目目4222间，位位于255-388层06碧桂园凤凤凰城酒酒店广州市广广园东路路新塘路路段凤凰凰城20033年111月开业业楼高6层层，共有有客房总总数6221间套套。07广州香格格里拉大大酒店广州市海海珠区琶琶洲新区区20077年3月月26日日开业楼高366层，7704间间豪华客客房及套套房，另另设266间设计计精巧的的服务式式公寓，面面积均超超过422平方米米。八间间风

10、格各各异的餐餐厅及酒酒吧, 两间宴宴会厅和和八间多多功能厅厅。08广州天誉誉威斯汀汀酒店广州市天天河区林林和中路路6号（中中信广场场后门）20077年5月月开业楼高400层,共共有客房房总数4448间间(套),标间间面积550平米米。09长隆酒店店广州市番番禺区大大石迎宾宾路（长长隆夜间间动物世世界旁）20022年开业业楼高6层层，共有有客房总总数3333间套套。10鸣泉居度度假村广州市白白云大道道南10068号号19988年开业业，20005年年重新装装修楼高5层层，共有有客房总总数2000间套套。正在申请请中的五五星级酒酒店序号酒店名称称地理位置置开业时间间客房数量量01广州鼎龙龙国际大大

11、酒店广州天河河广州大大道北663号 （天河河区）20088年5月月开业楼高200层，客客/套房房2888间。02广州嘉逸逸国际酒酒店广州市天天河北路路4688号20077年7月月酒店楼高高20层层，拥有有2511间不同同类型的的客房。03广州天伦伦万怡大大酒店广州林和和中路1172号号20066年开业业395套套装修豪豪华、设设计新颖颖、设备备完善的的客房。04广东南洋洋长胜酒酒店广州市天天河区广广州大道道北兴华华路388号开业时间间20008年9月月29日日主楼高225层，副副楼多栋栋高7层层，拥有有各类豪豪华客房房4688间/套套，标间间面积338平米米。05南沙大酒酒店广州市南南沙海滨滨

12、新城商商贸大道道南二路路1号20077 年99 月228 日日楼高 115层，拥拥有3114间精精雕细琢琢的豪华华客房，标标间面积积 466平米。06广州地中中海国际际酒店广州市广广州市天天河路5518号号20099年3月月开业楼高500层,共共有客房房总数4400间间(套),标间间面积333平米米。07颐和大酒酒店广州白云云区同泰泰路颐和和山庄内内20077年酒店由东东、西、中中座三部部分组成成，拥有有高档标标准客房房、商务务套房、公公寓、别别墅以及及总统套套房1880余间间。正在建设设中的酒酒店序号酒店名称称地理位置置计划开业业时间客房数量量01正佳万豪豪天河正佳佳20122开业正佳万豪豪

13、国际大大酒店正正佳 正正佳广场场五星将将拥有3360间间客房，其其中标准准间不超超过1440间，其其余均为为豪华商商务套房房、总统统套房、副副总统套套房以及及高级行行政套房房。02富力丽思思卡尔顿顿酒店珠江新城城20122开业主体分为为酒店客客房和服服务式公公寓两部部分,1160米米高的塔塔楼，其其中包括括了3550套客客房和1120套套高级服服务式公公寓，群群楼部分分为酒店店餐饮娱娱乐空间间。03富力君悦悦大酒店店珠江新城城20122开业总建筑面面积为77.7万万多平方方米，楼楼高755米，由由君悦酒酒店管理理。04皇冠假日日酒店（海海景集团团）天河员村村20122开业五星高441层，占占地

14、面积积3.22万平方方米，总总建筑面面积144万预定定20006年平平方米，客客房及预预定20006年年投入运运营豪华华客房约约5000间。05太古汇香香格里拉拉天河路20122开业六星级的的豪华酒酒店，酒酒店建筑筑面积约约8万平平方米，拥拥有5000到6600个个客房。整整个太古古汇项目目总投资资约400亿元。（二）行行业人士士对广州州高级酒酒店业的的发展看看法五星级酒酒店被业业内人士士视为“城市之之巅”，可以以引领一一座城市市的风尚尚，同时时也是一一座城市市经济发发展最敏敏感的风风向标。广广州市副副市长王王晓玲曾曾在各种种场合强强调，在在亚运会会之后，五星星级酒店店由原有的的7 家家基础上

15、上新添110 到到15家家，由此此可见政政府对五五星酒店店建设的的重视程程度。市旅游局局认为，随随着广州州城市国国际化程程度越来来越高，外外资来穗穗将投资资、设办办事处、包包长包房房以及会会议经济济、欧美美市场的的开拓等等原因都都将导致致高星级级酒店供供不应求求。20111年广州州共接待待游客11.277亿人次次，旅游游商务人人流的大大幅增长长、会展展业等现现代服务务业逢勃勃发展、产产业集聚聚与升级级、城市市空间调调整等因因素，为为广州酒酒店业带带来巨大大市场需需求。目目前，广广州星级级酒店超超过两百百家、五五星级七七家，与与实际需需求和周周边地区区相比，广广州五星星级酒店店严重不不足。据广州

16、市市外经贸贸局副局局长孙雷雷介绍，广广州市政政府将给给予具体体扶持鼓鼓励外资资酒店管管理企业业向四个个方面发发展：一一是扩大大选址区区域。鼓鼓励各酒酒店集团团走出市市中心，布布局周边边快速发发展区，如如北上花花都、南南下南沙沙、东进进黄埔、萝萝岗、增增城；二二是欢迎迎不同国国家、不不同风格格的酒店店品牌落落户，尤尤其是在在穗重点点投资来来源地的的品牌；三是引引进酒店店类型多多样化，适适应不同同层次消消费需求求；四是是合作方方式灵活活多样，可可投资自自建、也也可品牌牌输出或或并购方方式进驻驻广州市市场。孙雷表示示，广州州是中国国会展业业中心，特特别到了了广交会会，不但但五星级级酒店及及都市区区内

17、的各各类酒店店爆满，广广州周边边地区县县市酒店店也是高高入住率率。这说说明，随随着会展展商贸业业的发展展、环城城交通更更为便利利，中心心外的周周边地区区有着更更大发展展空间、是是酒店业业的新兴兴市场。广广州五星星级酒店店增量仍仍很理性性，当然然供给量量增大、价价格也自自然受到到市场调调节。目目前广州州共有十十万间酒酒店客房房，20012年年前将新新增百分分之十左左右，考考虑到淡淡旺季的的行业特特点，仍仍需维持持一定缺缺口。广州有宾宾馆、饭饭店、招招待所等等各类住住宿设施施14000多座座，客房房约100万间，床床位近220万个个；其中中星级饭饭店2005家，五五星6家家，四星星24家家，三星星

18、89家家，二星星80家家，一星星6家。广广州正筹筹建的330多家家五级星星酒店中中，有110多家家将在未未来3年年内建成成并开业业。未来来几年内内，广州州将新建建50家家四、五五星级豪豪华酒店店、增加加80000个房房间。根根据规划划，到220111年广州州的4星星级以上上酒店数数量将达达到600家，其其中五星星级酒店店在现在在的基础础上还会会新添110至115家，广广州星级级酒店总总数会从从现在的的2055家增加加到3000家。经经济型酒酒店3年年的预期期数字也也将过百百，未来来3至55年内，经经济型连连锁酒店店客房超超万间。以以白天鹅鹅为例，目目前其入入住率都都在755%779%之之间，平

19、平均房价价今年增增幅了近近14%，入住住率增长长了3%，在国国外，五五星级酒酒店的入入住率也也就600%左右右。营业业收入方方面，比比如东方方宾馆，2011年上半年，公司的营业总收入为12,141.93万元，比上年同期增长了16.04%，公司的净利润为198.30万元，比上年同期增长了111.01%，经营活动产生的现金流量净额为1,828.18万元，比上年同期增长了209.95%。由此可见见，广州州市目前前的星级级酒店的的市场空空间还很很大，我我们选择择在20012年进入入五星级级酒店市市场正是是较好的的投资时时机。（三）五五星级酒酒店的标标准要求求及楼层层规划1.定位位五星级级酒店的的标准要

20、要求五星级旅旅游涉外外酒店应应具备的的基本条条件概述述如下： （1）酒酒店总体体基本要要求酒店功功能划分分合理、设设施使用用方便、安安全。酒店室室内外装装修高档档、建筑筑及装修修选用豪豪华材料料。酒店内内部公共共信息图图形符号号符合 LB/AT0001 标准。有中央央空调系系统。有背景景音响系系统。有与五五星级酒酒店相适适应的计计算机管管理系统统。（2）酒酒店接待待大厅基基本要求求接待大大厅宽敞敞、装修修豪华、光光线充足足。 有与酒酒店规模模、五星星级相适适应的总总服务台台，总服服务台有有中英文文标志、分分区段设设置接待待、问讯讯、结帐帐、 224 小小时有工工作人员员在岗。 提供留留言服务务

21、、一次次性总帐帐单结帐帐服务、信信用卡服服务、 18 小时提提供外币币兑换服服务。 总服务务台提供供酒店服服务项目目宣传品品、酒店店价目表表、中英英文本市市交通地地图，全全国旅游游交通地地图、本本市和全全国旅游游景点介介绍、各各种交通通工具时时刻表、报报刊杂志志等。 可8小小时直接接接受国国内、国国际客房房预订，有有酒店和和客人同同时开启启的保险险箱、设设门卫应应接员、专专职行李李员、值值班经理理、大堂堂经理。 在非经经营区设设客人休休息场所所、提供供店内寻寻人服务务和安排排出租车车服务、门门厅及主主要公共共区域有有残疾人人出入坡坡道、配配备轮椅椅。 至少能能用 22 种外外语提供供服务（英英

22、语为必必备语种种），总总机至少少能用 3 种种外语提提供服务务（英语语为必备备语种），各各种指示示用和服服务用文文字至少少用中英英文同时时表示。（3）客客房基本本要求至少有有 400 间（套套）可供供出租的的客房，770% 客房的的面积（不不含卫生生间和走走廊）不不少于 20 平方米米，至少少有5个个开间的的豪华套套房，有有残疾人人客房。 客房装装修豪华华，有豪豪华的软软垫床、写写字台、衣衣橱及衣衣架，茶茶几，座座椅，床床头柜、床床头灯，台台灯，落落地灯、全全身镜，行行李架等等高级配配套家具具。 卫生间间用豪华华建筑材材料装修修地面、墙墙面、顶顶棚，用用良好的的排风设设施，1110/2200V

23、 电电源插座座，电话话副机，吹吹风机和和体重称称。装高高级座便便器。梳梳妆台，浴浴缸并带带淋浴喷喷头，配配浴帘，晾晾晒绳， 24 小时供供应冷热热水。 有直拨拨的国内内、国际际电话，有有彩色电电视机、音音响设备备、并有有闭路电电视系统统，播放放频道不不少于 16 个，自自办节目目至少有有 2 个频道道。 有与五五星级相相匹配的的文具用用品，提提供开夜夜床服务务， 224 小小时提供供冷热饮饮用水及及冰块，免免费提供供茶叶或或咖啡，客客房内设设微型酒酒吧， 24 小时提提供中西西式早餐餐，正餐餐送餐服服务。 提供叫叫醒服务务，留言言服务、衣衣装湿洗洗、干洗洗，熨烫烫和修补补服务，提提供擦鞋鞋服务

24、。 客房、卫卫生间每每天全面面整理，每每日更换换床单和和枕套，客客房用品品和消耗耗品每天天补齐。 （4）餐餐饮基本本要求有布局局合理、装装饰豪华华的中餐餐厅，至至少能提提供 22 种风风味的中中餐。 有布局局合理、装装饰豪华华的西餐餐厅，配配专门的的西餐厨厨房。 有独具具特色格格调高雅雅的咖啡啡厅，能能提供自自助早餐餐、西餐餐正餐。 有适当当的小宴宴会厅，有有封闭的的酒吧间间。 餐厅、酒酒吧的主主管、领领班和服服务员能能用英语语提供服服务。 厨房冷冷菜间、面面点间独独立分割割，有足足够的冷冷气设备备，冷菜菜间有空空气消毒毒设施，粗粗加工间间与操作作间隔离离，有足足够的冷冷库，有有专门放放置临时

25、时垃圾的的设施并并保持其其封闭 。 （5）公公共区域域基本要要求有足够够的停车车场，有有足够的的高质量量客用电电梯，轿轿箱装修修高档，并并有服务务电梯。 有公用用电话，并并有市内内电话簿簿。 有男女女分设的的公共卫卫生间。 有商场场，出售售旅行日日常用品品，旅游游纪念品品、工艺艺品等商商品。 有商务务中心，代代售邮票票，代发发信件，办办理电报报、电传传、传真真、复印印、国际际长途电电话、国国内行李李托运、冲冲洗胶卷卷等。提提供打字字服务。 有医务务室。 提供代代购交通通、影剧剧、参观观等票务务服务。 提供市市内观光光服务。 有应急急供电专专用线和和应急照照明灯。（6）选选择项目目（共 78 项

26、，至至少具备备 355 项，具具备项目目越多，酒酒店越高高档）客房（ 10 项） 客房内内可通过过视听设设备提供供帐单等等的可视视性查询询服务，提提供语言言信箱服服务。 卫生间间有饮用用水系统统。 不少于于 500% 的的客房卫卫生间淋淋浴与浴浴缸分设设。 不少于于 500% 的的客房卫卫生间干干湿区分分设。 所有套套房分设设供主人人和来访访人使用用的卫生生间。 设商务务楼层，可可在楼层层办理入入住登记记及离店店手续，楼楼层有供供客人使使用的商商务中心心及休息息场所。 商务楼楼层的客客房内有有收发传传真或电电子邮件件的设备备。 为客人人提供免免费店内内无线寻寻呼服务务。 24 小时提提供洗衣衣

27、加急服服务。委托代代办服务务。 餐厅及酒酒吧（ 8 项项） 有大堂堂酒吧。 有专业业性茶室室。 有除西西餐厅外外的其他他外国餐餐厅，配配有专门门厨房。 有饼屋屋。 有风味味餐厅。 有至少少能容纳纳 2000 人人正式宴宴会的大大宴会厅厅，配有有专门的的宴会厨厨房。 有至少少 100 个不不同风味味的餐厅厅（大小小宴会厅厅除外）。 有 224 小小时营业业的餐厅厅。 商务设施施及服务务（ 55 项） 提供国国际互联联网服务务，传输输速度不不小于 64kkbitt/s 。 封闭的的电话间间（至少少 2 个）。 洽谈室室（至少少容纳 10 人）。 提供笔笔译、口口译和专专职秘书书服务。 图书馆馆（至

28、少少有 110000 册图图书）。 会议设施施（ 110 项项） 有至少少能容纳纳 2000 人人会议的的专用会会议厅、配配有衣帽帽间。 至少配配有 22 个小小会议室室。 有同声声传译设设施（至至少 44 种语语言）。 有电话话会议设设施。 有现场场视音频频转播系系统。 有供出出租的电电脑及电电脑投影影仪、普普通胶片片投影仪仪、幻灯灯机、录录像机、文文件粉碎碎机。 有专门门的复印印室、配配备足够够的复印印机设备备。 有现代代化电子子印刷及及装订设设备。 有照相相胶卷冲冲印室。 至少550000 平方方米的展展览厅。 公共及健健康娱乐乐设施（ 共计442 分分项） 歌舞厅厅 卡拉 OK 厅或

29、KTVV 房（至至少 44 间） 游戏机机室、棋棋牌室、影影剧场。 定期歌歌舞表演演。 多功能能厅，能能提供会会议，冷冷餐会、酒酒会等服服务及兼兼作歌舞舞厅。 健身房房、按摩摩室、桑桑拿浴、蒸蒸汽浴、冲冲浪浴、日日光浴室室。 室内游游泳池（水水面积至至少 440 平平方米）。 室外游游泳池（水水面积至至少 1100 平方米米）。 网球场场、保龄龄球室(至少 4 道道)、攀攀岩练习习室。 壁球室室、桌球球室。 多多功能综综合健身身按摩撑撑。 电电子模拟拟高尔夫夫球场、高高尔夫练练习场。高高尔夫球球场（至至少 99 洞）。 赛赛车场、公公园。 跑跑马场、射击场、射箭场。 实实战模拟拟游艺场场。 乒

30、乒乓球室室、溜冰场场。 室室外滑雪雪场。 自自用海滨滨浴场。 潜潜水、海海上冲浪浪、钓鱼。 美美容美发发室。 精精品店、独独立的书书店、独立的的鲜花店店。 婴婴儿看护护及儿童童娱乐室室。 安全设施施（ 33 项） 电子卡卡门锁。 客房贵贵重物品品保险。 自备发发电系统统。 2.定位位五星级级酒店的的规划（1）整整个项目目功能的的总体规规划酒店设设施酒店将设设有餐饮饮，休闲闲及其他他设施高高于平台台层；而中餐及及西餐厅厅将分别别设于二二楼及五五楼；咖啡厅及及酒吧将将于三楼楼提供，另另一间酒酒吧将会会设于顶顶楼天台台；会议设施施将于五五楼提供供；大部分的的休闲设设施将于于六楼提提供，这这包括了了男

31、/女女士桑拿拿，健身身室及游游泳池。酒店将会会提供充充足的泊泊车位置置。现时时共规划划了2000个停停车位，其其中1880个为为位处于于地库三三层的有有盖车位位，其余余20个个则设于于一楼。裙楼设设施楼层餐饮设施施面积（平平方米）L1L2L3L3L4L4夜总会咖啡厅中式餐厅厅西式餐厅厅西式餐厅厅宴会厅450.03353.17209.03175.44157.97288.27小计 1，633.91会议厅设设施L2L5L会议室会议室商务中心心76.445292.0348.774小计 417.22娱乐设施施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳泳池露天网球球场455.0385.111138.21小计 67

32、88.355其他设施施L2L1L2L6商场美容厅花店保健中心心165.84116.5447.330小计329.68后勤设设施后勤设施施包括大大堂、厨厨房、接接待处、保保安及控控制室等等。其他后勤勤服务如如员工餐餐厅及厨厨房、员员工更衣衣室、房房间等均均位于地地库的一一及二层层，机电电设备室室、冷库库房、水水箱、冷冷浇灌设设备室及及泵房等等，均位位于地库库及顶数数天台的的位置。（2）酒酒店车位位规划五星级酒酒店的车车位一般般按1：1的比比例配车车位。由此推算算本案车车位约需需：155589965=2400个（四）本本项目定定位五星星级酒店店的成本本运营测测算1.测算算基础（1）本本五星级级酒店物

33、物业面积积构成：在酒店设设计中，各各类设施施的面积积是有一一定的比比例配套套要求的的。这个个比例越越科学，就就越能符符合经营营需要，更更有利于于产生更更大的平平方米产产出。这这个比例例也要与与酒店的的定位、目目标市场场相匹配配。酒店店类型不不同，比比例差距距明显。（2）酒酒店常用用两组面面积数据据来描述述规模和和状况：一是占地地面积和和建筑面面积，二二是对客客服务区区面积（又又被称为为公共区区面积）和和后台工工作区面面积。第第一组数数据涉及及建筑容容积率、建建筑密度度等技术术指标，也也关系到到酒店客客人的舒舒适度。第第二组数数据涉及及到酒店店的可经经营面积积、盈利利能力等等经济指指标，既既关系

34、到到酒店客客人消费费过程中中的舒适适度，同同时关系系到酒店店的收益益与寿命命。酒店的各各类面积积比例决决定了将将来酒店店收入的的比例。面面积构成成分为营营业面积积及非营营业面积积，计算算时采用用以两者者占总楼楼地板面面积的一一半位一一半原则则。计划商业业裙楼部部分为四四层（不不包括一一楼酒店店大堂），酒酒店整体体建筑为为六层，其其中顶层层为游泳泳池及酒酒吧。（3）酒酒店客房房面积：通常来说说，客房房的总面面积占酒酒店总建建筑面积积的655%以上上23988365%=1555899m22.投资资成本（以以下投资资成本未未计算财财务成本本）（1）土土地成本本：5000万4079669 mm2225

35、0997.33元/mm2酒店土地地成本：250097.3元/ m22* 336977m292778.55 万元元（2）建建安与装装修设备备成本（包包括土建建部分）包含地上上与地下下部分，取取最小经经济值（见见下表）：序号分项工程程名称计算依据据单方造价价（元/m2） 11桩基工程程（受力力桩）总建筑面面积190-2100 22地下室工工程、基基坑围护护及支撑撑地下室建建筑面积积45600-50440 33结构工程程地上建筑筑面积13200-15660 44建筑工程程（除外外墙玻璃璃幕墙）地上建筑筑面积900-10000 55新型节能能幕墙外立面建建筑面积积14400-18800 66给排水（含

36、含洁具，锅锅炉房管管线）总建筑面面积420-4566 77喷淋、气气体消防防总建筑面面积120-130 88污水处理理（含管管线）总建筑面面积42-448 99空调工程程地上建筑筑面积660-720 100地下室通通风工程程地下室建建筑面积积204-2288 11照明、防防雷、动动力、变变配电总建筑面面积960-10880 122电话总机机及配线线、闭路路电视、监监视、广广播音响响、管理理电脑、火火灾报警警、共用用天线、电电报电传传总建筑面面积600-660 133煤气工程程总建筑面面积54-660 144电梯、自自动扶梯梯总建筑面面积384-4322 155室外总体体总建筑面面积120-13

37、88 166室内精装装修连家家具地上建筑筑面积38400-42000 177杂项工程程总建筑面面积336-3966 188洗衣房设设备地上建筑筑面积180-204419厨房设备备地上建筑筑面积300-3366总建筑面面积为2239883平方方米，其其中地上上建筑面面积为1155889平方方米，地地下建筑筑面积约约83994平方方米，外外墙面积积约1000000平方米米。成本合计计：26900*2339833+58850*155589+39770*883944+12200*100000=201113.4万元元管理成本本与不可可预见费费用：3300元元/ mm2*2250000 mm27750万万

38、元酒店总开开发成本本：2001133.4 +7550+992788.5301131.9万元元3.酒店店运营成成本（1）运运营费用用营业费用用（含营营业税费费、财务务成本直直接费用用、人工工费用）：占总收收入200%。管理费用用（经营营管理费费用、水水电、维维修保险险、装修修和设备备更新等等费用）：占总收收入的220%。（2）管管理提成成引进世界界著名五五星级酒酒店管理理公司占占总收入入的255%。如如果自组组管理公公司管理理，成本本相对低低很多。4.本项项目定位位五星级级酒店的的运营收收入测算算（1）推推算依据据本酒店面面积约2239883*665%=155589平平方米，按按每间客客房建筑筑

39、面积665平方方米计算算，约2240间间客房。酒店设计计4种不不同类型型客房，客客房数和和面积列列表如下下：客房类型型间数面积（平平方米）合计单人标准准房4735.22216555344标准房18075.117135330.66豪华套房房290.000180总统套房房1223.6223.6小计230155889按照广州州市酒店店发展行行情预计计未来（22012-20022年）十十年间平平均客房房每日实实收房价价8033元/天天计算。按照广州州五星级级酒店平平均开房房率544%分析析，本物物业未来来十年平平均每33年增长长率7%计算，开开房率平平均按666%计计算。5.计算算结果（1）客客房年收

40、收入约803*2300*66%*365544449万万元（2）餐餐饮、会会务、商商场收入入中餐厅厅收入：东莞庄地地区点心心、小吃吃集中，宾宾馆每天天以中、晚晚二个市市，以接接待一次次测算，平平均每天天1000桌，每每人1000元消消费水平平，利润润为500%测算算，则：100元元*100人*1100桌桌*3665天*50%=18825万万元西餐厅厅收入：天河区旅旅游观光光的游客客较多，配配有一定定水准、特特色的西西餐馆是是有一定定的市场场。每天天以400人次，每每人平均均消费水水平1000元，利利润率以以70%测算，则则：100元元/人次次*400人次*3655天*770%=1022.2万万元

41、商场收收入：在天河区区，商场场规模已已充分体体现，而而宾馆商商场作为为配套设设备，竞竞争就显显得相当当大，以以平均每每天100万元销销售收入入，利润润20%测算，则则：10万元元/天*3655天*220%=7300万元每天平均均接待55人次，每每个会务务租金平平均60000元，利利润率以以70%测算，则则营业预预测：60000元/人人次*55人次*3655天*770%=7666.5万万元餐饮、会会务、商商场收入入约：334233.7万万无（3）娱娱乐休闲闲收入酒吧收收入：包括吸引引游客娱娱乐与休休闲在内内，每天天以1000人次次，平均均每人消消费400元，利利润率以以60%测算，则则：50元/

42、人次*1000人次*3655天*660%=1099.5万万元KTVV收入：以设置110间KKTV包包房，每每天以66个小时时营业，每每小时2200元元计算，包包房利用用率600%，则则营业预预测：200元元/小时时*100间*66小时*3655天*660%=2622.8万万元桑拿收收入：以每天平平均300人次，每每人次2200元元，则营营业预测测：200元元/人次次*300人次*3655天*660%=1311.4万万元娱乐休闲闲收入约约：5003.77万元整体酒店店总收入入约：883766.4万万元以上收入入参考国国内五星星级酒店店年收入入均数，见见下图：20111年主要要城市五五星级酒酒店实

43、际际房价资料来源源：220111中国饭饭店业务务统计（五）本本项目定定位五星星级酒店店收益测测算1.成本本合计酒店总开开发成本本：3001311.9万万元年运营成成本：883766.4万万元*（220%20%）333500.566万元年管理提提成：883766.4万万元*225%20994.11万元2.年收收益额（税税后）（83776.44万元-34113.55万元-21333.44万元）*（1000%-33%）118955.777万元年经营利利润率：18995.777/83776.44=22.63%年投资收收益率：18995.777/3301331.996.29%3.总成成本回收收共需年年数301331.99/18895.77=15年年结论：定定位五星星级酒店店在不考考虑销售售的基础础上约十十五年时时间可以以收回基基本成本本（静态态投资回回收期）。四、5AA甲级写写字楼写字楼项项目整体体由办公公、商业业等功能能组成，本本部分将将通过分分析广州州市及天天河区房房产市场场发展的的现状及及趋势，从从而进行行本项目目各功能能房产的的市场定定位。（一）广广州写字字楼发展展历程1.写字字楼紧缺缺期：119933-19997年年1993