酒店式公寓的推广与营销dycw.docx

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1、酒店式公公寓的推推广与营营销一酒店店式公寓寓产品的的概念 酒店店式服务务公寓是是一种提提供酒店店式管理理服务的的公寓，一一般位于于大型商商圈内，有有统一的的装修风风格，配配置全套套高标准准硬件设设施和酒酒店服务务系统，聘聘请专业业酒店物物业管理理公司或或酒店式式公寓管管理公司司，并由由其统一一经营和和管理的的公寓。 酒店店式公寓寓的概念念始于119944年，意意为“酒店式式的服务务，公寓寓式的管管理”，市场场定位很很高。最最早源于于欧洲，是是当时旅旅游区内内租给游游客，供供其临时时休息的的物业，由由专门的的酒店管管理公司司进行统统一管理理，既有有酒店的的性质又又相当于于个人的的“临时住住宅”。

2、这些些物业就就成了酒酒店式服服务公寓寓的雏形形。 酒店店式服务务公寓也也是投资资置业者者的上选选，尤其其是异地地置业的的首选。因因为此类类投资对对多数人人来讲，是是有超值值回报空空间的。通通常，酒酒店的租租金要比比公寓高高30，而酒酒店式服服务公寓寓单位小小，好管管理，易易出租等等特点是是其它物物业项目目难以比比拟的。不不过，高高档次项项目所占占用的资资金相对对较多，回回报的周周期相对对较长，因因此较适适合中长长线的投投资者。 自19999年年以来，随随着房地地产市场场的复苏苏，酒店店式公寓寓的租金金一路上上扬，投投资回报报在810之间，其其较高的的投资回回报率吸吸引了众众多人的的目光。 酒店

3、店式服务务公寓最最重要的的是要有有它赖以以生存的的环境，最最好在市市中心地地区，才才有广阔阔的发展展空间和和投资回回报。面面对日趋趋激烈的的竞争，酒酒店式公公寓市场场上出现现一股新新的开发发理念：在酒店店式公寓寓的出租租投资功功能之外外加强其其自住功功能，才才能增加加其抗跌跌能力，减减少购买买者的投投资风险险。这种种发展趋趋势出现现的道理理很简单单，如果果酒店式式公寓完完全依赖赖出租，当当市场行行情看淡淡的时候候，房屋屋空置，或或者租金金下降，投投资者必必然要蒙蒙受损失失。而如如果自住住功能完完备，配配套齐全全，而物物业管理理费用又又不高，投投资者完完全可以以用来自自住，等等于是用用住公寓寓的

4、代价价，天天天住酒店店。 二酒店式式公寓类类产品的的特征。 酒店店式公寓寓产品已已从当时时的“临时住住宅”，发展展到今天天，形成成了自己己的特点点，具有有“自用”和“投资”两大功功效。与与传统的的酒店相相比，在在硬件配配套设施施上毫不不逊色，而而服务更更加家庭庭化。它它吸收了了传统酒酒店与传传统公寓寓的长处处，主要要具有如如下几点点特征： （一一）提供供酒店式式的服务务和管理理，它借借鉴酒店店服务及及管理模模式，提提供诸如如家居清清洁、送送餐或宴宴会安排排、洗熨熨及送衣衣、电召召的士、叫叫醒服务务、订书书报、杂杂志、代代订车船船飞机票票、钟点点工服务务等一系系列服务务。 （二二）商居居两宜，兼

5、兼具居住住和办公公两种功功能。 酒店店式公寓寓既可用用于居住住，也可可用于办办公。面面积小的的酒店式式公寓中中，居住住与办公公空间混混在一起起，面积积较大的的酒店式式公寓中中，居住住空间与与办公空空间分离离。不同同的酒店店式公寓寓侧重点点不同，有有的偏重重于居住住，厨房房、卫生生间齐全全，甚至至有阳台台；有的的则偏重重于办公公，设有有卫生间间，和简简易厨房房，提供供一些办办公设施施和通讯讯条件。 （三三）酒店店式公寓寓需求旺旺盛 据统统计,朝朝阳区和和东城区区酒店式式公寓占占该类产产品北京京市总量量的800%以上上,而朝朝阳区又又主要是是集中在在CBDD地区。酒酒店式公公寓的售售价与租租价随着

6、着写字楼楼价格上上涨而水水涨船高高。例如如北京财财富中心心、恋日日国际、昆昆泰国际际中心等等均价都都在1220000元/平平方米以以上,旺旺座中心心均价达达到20000美美元。 近年来在在CBDD商圈及及周围地地区酒店店式公寓寓纷纷推推向市场场。既有有原来在在售的恋恋日国际际、富顿顿中心、昆昆泰国际际中心等等,又有有炫特区区XP版版炫王子子MALLL式星星级公寓寓、后现现代城BBOBOO商务公公寓等具具有创新新意义的的新产品品。 （四四）酒店店式公寓寓的小户户型特征征明显 目前前市场上上的许多多酒店式式公寓其其实质是是小户型型产品，小小户型酒酒店式公公寓因为为总价低低、月供供低，更更加适合合年

7、轻人人。而且且小户型型产品是是过渡型型产品，以以后会面面临出售售或出租租，小户户型更加加利于出出租或出出售，因因此市场场上小户户型的酒酒店式公公寓更受受欢迎。 （五五）投资资和自住住功能齐齐加强 只有有这样增增加其抗抗跌能力力，减少少购买者者的投资资风险。比比如炫特特区，在在连续推推出三期期小户型型产品之之后，推推出XPP版“炫王子子”自住住、酒店店、SOO-HOO于一体体的集成成式住宅宅。除了了硬件配配置和档档次向CCBD老老牌公寓寓方向靠靠近外，在在物业配配制上也也进行非非常大的的改进，比比如室内内绿化，增增加低层层商务功功能等。这这种产品品的特点点是商业业及各种种生活配配套方面面的功能能

8、得到加加强，投投资自住住两相宜宜。炫特特区不但但实行酒酒店式服服务，而而且拥有有2万多多平方米米的商业业及配套套服务措措施，引引入国际际品牌的的知名商商户，在在本社区区内即可可解决日日常生活活的商业业购物需需求。更更不能忽忽视的是是，在推推出星级级公寓之之前，炫炫特区已已经售出出20000多个个单位，形形成了相相当成熟熟的社区区氛围，许许多公建建和设施施已经成成型，后后期购买买星级公公寓的买买家完全全可以共共享，这这也是一一般酒店店式公寓寓所不具具备的。 三酒店店式服务务公寓产产品的消消费者分分析 1.住宅产产品功能能（效用用）消费费规律 住宅宅产品的的消费需需求同样样呈现出出“基本生生活需求

9、求安去去需求感情情需求尊重重需求自我我发展需需求”的由初初级形态态到高级级形态的的发展规规律，消消费这种种“金字塔塔”结构对对应于由由低到高高的住宅宅产品类类型，可可以确定定的是，酒酒店式服服务公寓寓是为满满足“次高、高高层次“的消费费需求的的产品。 。购购买酒店店式公寓寓产品的的客户群群分析 酒店店式公寓寓的主要要客户群群体分为为三大类类：一类类是投资资为主的的客户群群体；一一类是商商住两宜宜，兼具具居住和和办公两两种功能能；另一一类是自自住型客客户群体体。 酒店店式公寓寓的购买买客户中中，投资资者占绝绝对大多多数。投投资客户户主要可可以分为为两大类类型:第第一类为为纯投资资型客户户，主要要

10、有个人人投资者者和机构构投资者者组成，个个人投资资者年龄龄在岁范围围内，机机构投资资者主要要是具备备一定经经济实力力的中、小小型企业业。他们们购买酒酒店式服服务公寓寓的主要要目的就就是看中中了酒店店的增值值潜力，他他们的预预期投资资回报率率一般在在。这部部分客户户占整个个客户总总数的左左右。第第二类客客户为养养老型客客户，以以个人投投资者为为主，年年龄普遍遍在岁以上上，购买买的目的的主要是是希望退退休后能能够得到到丰厚、稳稳定的经经济来源源。这类类客户的的投资风风格比较较稳健，经经济实力力也比较较强，多多投资于于平方米米以上的的较大户户型，预预期投资资回报率率多在以以下，最最看重项项目的发发展

11、潜力力，占客客户总数数的左右右。 商居居两宜，兼兼具居住住和办公公两种功功能。酒酒店式公公寓既可可用于居居住，也也可用于于办公。面面积小的的酒店式式公寓中中，居住住与办公公空间混混在一起起，面积积较大的的酒店式式公寓中中，居住住空间与与办公空空间分离离。不同同的酒店店式公寓寓侧重点点不同，有有的偏重重于居住住，厨房房、卫生生间齐全全，甚至至有阳台台；有的的则偏重重于办公公，设有有卫生间间，和简简易厨房房，提供供一些办办公设施施和通讯讯条件。 满足足商住两两用，兼兼具居住住和办公公功能的的这一部部分客户户群体主主要为外外籍公司司派出的的高级员员工、国国内大型型私企的的老板、高高层人士士等高阶阶层

12、人士士，均以以商务居居住为主主，并具具有长期期居住及及安置家家人的需需求，这这些客户户的租期期一般为为半年以以上或更更长，由由公司担担负高额额的房租租费用，同同时自己己在异地地没有买买房定居居的需要要。其中中，欧美美人占到到，其他他是港台台人、日日本人和和华裔等等。 据了了解，在在京的海海外公司司高层管管理人员员，以及及在京海海外社团团和驻华华使馆的的工作人人员等，构构成了北北京酒店店式公寓寓的主要要需求群群体，一一些小型型公司也也将其作作为商住住使用。这这些企业业的中高高层领导导都有享享受租用用酒店的的权利。他他们希望望在市中中心或交交通便捷捷地区生生活，有有传统酒酒店的硬硬件配置置，相当当

13、水准的的上门服服务，重重要的是是能提供供家庭式式的居室室布局，既既有家的的私密性性和生活活氛围，又又有高档档酒店的的良好环环境和专专业服务务。在京京外企目目前有数数千家，从从商务局局得到的的消息来来看，仅仅年月至月，本本市新批批设立外外商投资资企业的的数量已已经达到到了家家，这个个数字还还会继续续攀升。而而酒店式式服务公公寓的数数量还远远远不够够，因此此投资这这种物业业毫无疑疑问是可可以获益益的。 第三三类自住住型客户户群体，主主要以城城市新生生代高级级白领及及中产阶阶级为主主。这类类客户群群体平均均年龄在在2435岁岁之间，白白领一族族，有一一定的经经济能力力、有着着不俗的的生活品品味、艺艺

14、术品味味；工作作相对稳稳定；对对于居住住的舒适适度、生生活的高高效、快快捷要求求较高，而而且一般般单身或或是两口口之家，需需要的是是过渡型型住宅。这这个群体体对于酒酒店式公公寓的考考虑是现现在是自自用，即即使以后后家庭人人口增多多，也可可以用来来出租换换取不菲菲的租金金收入。比比如炫特特区，在在连续推推出三期期小户型型产品之之后，推推出的XXP版“炫王子子”，主要要就是抓抓住这一一部分的的客户群群体。 不论论是投资资型、商商住两用用型的客客户，还还是自住住型客户户，其选选择酒店店式服务务公寓的的最直接接的目的的源于这这种产品品能满足足“次高、高高层次”的消费费需求。 四酒店式式公寓产产品的产产

15、品定位位 一种种产品的的定位，既既要结合合市场现现状，进进行宏观观上的分分析；又又要对于于产品所所处的区区域进行行分析，抓抓住产品品自身的的特征扬扬长避短短。产品品定位的的主要内内容包括括功能划划分、硬硬件要素素和软件件要素，上上述要素素的确定定，主要要以目标标客户看看重的价价值点有有针对性性地确定定。 酒店店式公寓寓“是一种种前瞻性性的物业业形态，并并成为未未来十年年中一种种不可忽忽视的高高端产品品形式，可可以为客客户提供供舒适的的家居环环境和便便捷的商商务平台台，在选选择地段段上，有有立体的的交通结结构，同同时城市市*点要强强，可以以与周边边做到很很好的资资源共享享，不一一定是目目前城市市

16、的焦点点区域，但但一定是是极具发发展潜力力的区域域。因此此，酒店店式公寓寓的产品品定位我我们应注注意以下下几点： （一一）产品品定位的的基本依依据是目目标客户户群体的的锁定。 前面面我们也也分析了了酒店式式公寓的的购买客客户群体体，针对对每一个个目标客客户群体体其产品品的定位位又会有有所不同同。比如如说针对对自住型型客户群群，那就就要求产产品本身身的居住住氛围要要浓，在在产品硬硬件强大大的支持持下，还还应提升升产品的的软件支支持，突突出酒店店式公寓寓的酒店店式服务务及尊贵贵的身份份、地位位。 位于朝阳阳北路的的珠江罗罗马嘉园园之“罗马公寓”在锁定定客户群群体后（CCBD区区域高级级白领），在在

17、产品定定位上整整个公寓寓无论公公共领地地还是私私密空间间，无论论硬件设设施还是是软件服服务，都都体现出出开发商商对自己己目标客客户的内内心诉求求的深刻刻把握。 （二二）酒店店式公寓寓产品定定位的硬硬件要求求。 酒店店式公寓寓产品硬硬件方面面的定位位是很重重要的一一点。这这其中包包括产品品的规划划、园林林景观、户户型定位位、配套套设施等等等方面面的支持持。产品品定位的的“支点”要有相相应的硬硬件支持持。 酒店店式公寓寓在规划划设计上上要力求求精致、快快捷、舒舒适、品品味，消消费者之之所以选选择酒店店式公寓寓的原因因也在于于此，一一般普通通住宅不不能满足足消费群群体的“次高、高高层次”的消费费需求

18、。在在园林景景观的营营造上追追求品味味的，更更深层的的文化、精精神层面面追求的的园林小小品。在在户型的的定位上上一般讲讲究小面面积、大大面宽、采采光充分分，户内内居住空空间功能能分区简简洁、明明确，公公共空间间喝私密密空间可可以自由由组合，尽尽显个性性化魅力力。在配配套设施施上追求求服务设设施和空空间先进进实用。 比如如罗马嘉嘉园推出出的“酒店店公寓”，首先先在户型型上定位位在633平米的的小户型型，其次次MINNI酒店店公寓作作为珠江江罗马嘉嘉园大社社区中的的小户型型，充分分享用了了大社区区才有的的便利配配套。园园内拥有有24小小时便利利店、洗洗衣店、咖咖啡馆、美美容院、家家政中心心、商务务

19、中心等等配套设设施。而而珠江罗罗马嘉园园超过66万平米米的园林林也将会会为MIINI酒酒店公寓寓的业主主们带来来超级舒舒适的生生活享受受。同时时，社区区还拥有有4万平平米欧式式水景园园林，与与恢弘气气势的罗罗马广场场完美呼呼应，叠叠水、雕雕塑、喷喷泉，构构成中庭庭最富特特色的大大型水景景。尤其其，珠江江罗马嘉嘉园萃取取意式建建筑精髓髓，展现现意式园园林风情情，SPPA高档档主题会会所集运运动、休休闲于一一体，原原版再现现意大利利生活情情调，成成为CBBD特色色建筑的的徽标。因因此有着着强大硬硬件支持持的产品品定位，“罗马MINI公寓”在一向是北京楼市晴雨表的东部区域率先挑起战火。 （三三）酒店

20、店式公寓寓产品定定位的软软件支持持。 “酒店式式的服务务，公寓寓式的管管理”说明了了酒店式式服务公公寓的产产品定位位在软件件方面的的要求也也是至关关重要的的。 所谓谓酒店式式的服务务主要指指这种产产品提供供一般普普通住宅宅所不能能提供的的洗衣、送送餐、宴宴会安排排、保洁洁等生活活配套服服务，快快递、打打字、复复印等商商务服务务。公寓寓式管理理是指酒酒店式公公寓提供供专业、统统一的公公寓式管管理。 比如如北京雅雅诗阁公公寓、北北京盛捷捷福景苑苑公寓和和北京丽丽舍公寓寓等酒店店式公寓寓，是由由在20004年年度“中国酒酒店式服服务公寓寓1000强”排行榜榜中名列列第一的的雅诗阁阁国际管管理有限限公

21、司提提供的酒酒店式服服务和公公寓式的的管理的的，有了了强大的的软件支支持，这这几家酒酒店式公公寓的项项目取得得了成功功。 总的来说说，酒店店式公寓寓的产品品定位一一定要结结合项目目所处区区域的实实际情况况，做好好软、硬硬件的支支持，依依据锁定定的目标标客户群群体，把把握产品品特征。否否则，必必将导致致产品定定位脱离离了市场场，使产产品陷入入困境。五酒店店式公寓寓类产品品的策划划与销售售要点。 针对对酒店式式公寓策策划和销销售，我我们必须须要把握握住酒店店式公寓寓的精髓髓： （一一）购买买酒店式式公寓的的客户是是一个特特殊的群群体，他他们追求求的是一一种精神神上、特特权上的的满足和和享受。这这一

22、部分分客户群群对于居居住的品品质、舒舒适度，居居住的艺艺术品味味，居住住的高效效快捷有有更高的的要求，同同时他们们渴望有有身份、地地位的炫炫耀。 对于于酒店式式公寓策策划与销销售应抓抓住客户户的心理理，以活活动营销销、体验验营销为为主要策策略。类类似酒会会，高档档的聚会会活动来来让客户户体验这这种特殊殊身份的的享受。此此外，通通过活动动营销，让让这一部部分客户户群体体体验酒店店式公寓寓“酒店式式的管理理，公寓寓式的服服务”的专业业、特殊殊身份的的服务享享受。以以这种营营销理念念来推广广酒店式式公寓势势必事半半功倍。 （二二）寻找找购买酒酒店式公公寓的客客户群，有有针对的的进行营营销推广广。 对

23、酒酒店式公公寓有需需求的客客户群，主主要分布布在一个个或几个个商圈、或或是金融融中心区区域，比比如说CCBD、金金融街、燕燕莎等商商圈内。把把握住客客户的分分布范围围，再进进行集中中宣传推推广，这这样即可可充分的的利用资资源，又又能宣传传推广有有针对性性。 （三三）对于于酒店式式公寓的的销售来来说，应应与传统统的房地地产销售售有所区区别。不不是一谓谓的推销销楼盘，提提倡体验验式销售售，对于于销售中中心的装装修风格格应与酒酒店的风风格相匹匹配，另另外销售售人员的的礼貌、礼礼仪和服服务意识识都要给给客户带带来一种种全新酒酒店式公公寓的所所带来的的特殊身身份、地地位的享享受。 六酒店式式公寓产产品传

24、播播推广的的特点。 酒店店式公寓寓由于其其产品定定位要高高于一般般住宅项项目和普普通的公公寓类物物业，而而且上面面我们也也分析酒酒店式公公寓营销销的特性性与要点点。因此此，对于于酒店式式公寓广广告传播播的特点点我们总总结了以以下几点点： （一一）选择择“快热型型”的媒体体报广广，进行行传播。 根据据项目的的市场定定位，针针对不同同的购买买群采用用不同的的宣传形形式，或或抓住酒酒店式公公寓的高高投资回回报来针针对投资资型客户户；或酒酒店式公公寓提升升客户的的身份、地地位、特特权的享享受，来来针对自自住型客客户群，报报广的主主题可采采用形象象和促销销的形式式。 （二二）报广广传播策策略应采采用密集

25、集型发布布策略，坚坚持“短、平平、快”的策略略，采用用高密度度、高强强度、高高频率地地迅速扩扩张产品品品牌。酒酒店式公公寓切忌忌采用“慢热型型”的媒体体，比如如说户外外广告，它它就不太太适合酒酒店式公公寓的推推广传播播。 （三三）在酒酒店式公公寓的推推广应加加大软文文的投入入力度，可可选择杂杂志类媒媒体进行行软宣，软软文宣传传针对产产品本身身优越的的硬件配配置和软软件服务务支持。另另外，酒酒店式公公寓的区区域性强强，针对对的目标标客户群群明确，可可加大项项目所在在区域资资源的整整合。比比如罗马马“MINNI公寓寓”就针对对CBDD商圈的的高级白白领，他他们的软软宣主要要针对项项目所在在朝阳北北

26、路的“金十字字”区域炒炒作，让让CBDD这一部部分客户户群先认认知这个个区域，进进而认可可“MINNI”公寓。 （四四）在项项目的传传播营销销推广上上，应多多采用整整合营销销的总体体策略，整整合对项项目有利利的营销销方式，做做到资源源的有效效利用与与组合，通通常把活活动营销销与体验验式营销销相结合合。酒店店式公寓寓不同与与一般的的住宅项项目，它它不仅在在硬件上上配置较较完善，而而且在软软件服务务上更是是胜人一一筹。以以优质的的软件服服务给购购买人群群带来的的与众不不同的身身份、地地位、特特权等方方面的享享受。因因此，这这两种营营销方式式更适合合酒店式式服务公公寓。 七酒店式式公寓类类产品的的营

27、销推推广战略略 在进进行酒店店式公寓寓的营销销推广时时，常采采用整合合营销传传播总体体战略，这这种营销销战略针针对酒店店式公寓寓这种个个性强的的产品十十分有效效。 （一一）整合合营销传传播的概概念和机机会点 1.概念 整合合营销传传播的核核心原则则和基本本内容是是： （11）制造造的是消消费者确确定想要要购买的的产品 （22）需要要制定的的是消费费者为满满足其心心理价值值所愿意意付出的的价格 （33）首先先考虑的的是消费费者如何何能方便便地购买买产品，而而不是固固有的销销售渠道道 （44）企业业与消费费者进行行的是“双向沟沟通传播播”，而不不是单向向的促销销。 2.在进行行酒店式式公寓类类产品

28、整整合营销销传播时时应注意意流程，它它是逆向向的，双双向沟通通的模式式，同时时又是适适应于“差别化化营销”理念的的： 3.整整合营销销传播的的机会点点 （11）对于于传播机机会点的的把握和和设计，在在宏观层层面上应应着眼于于适应当当前及未未来社会会文化思思想的“热点”和消费费潮流 （22）在开开发、设设计用于于传播的的“概念”、“媒介产产品”应是具具有显著著的差别别性和个个别性，即即“与众不不同”（33）传播播策略应应体现“虚实结结合”的原则则 （二二）整合合营销传传播战略略的前提提条件分分析 在进进行整合合营销时时必须要要以系统统的、科科学的方方法研究究、分析析项目的的诸多条条件及前前提，同

29、同时对项项目的核核心竞争争力“商品力力、市场场力、形形象力”及对组组合的深深度开发发运用其其中。 1.酒店式式公寓的的商品力力 （11）要有有设定的的市场和和产品定定位 （22）设定定酒店式式公寓的的目标消消费者 （33）设计计产品的的“核心概概念”（44）酒店店式公寓寓项目的的“商品力力”要素分分析 住宅宅产品是是“建筑空空间”的产品品，其组组合要素素一般包包括： “地段环境建筑单单体户户型装装修、装装饰各各种配置置”（物质质形态）及及其所体体现的“生活方方式（精精神领域域）”。 尽管管人们对对这类产产品的各各种组合合形态的的认识不不一，但但最一般般的评判判标准仍仍应是在在“升级换换代”动态

30、意意义上的的合理性性及先进进性，以以及体现现某种时时代、文文化精神神的生活活方式上上。 2.酒店式式公寓类类产品的的市场力力和形象象力 酒店店式公寓寓产品一一般确立立的模式式是： 销售售力品品牌偏好好率市市场占有有率 （市市场力） （形象象力） 因此此，具体体的工作作将包括括： （11）增加加“拉”的力量量：以宣宣传、广广告的传传播手段段消除酒酒店式公公寓与目目标消费费者之间间的“心理”距离，实实现销售售。 （22）加强强“推”的力量量：以销销售机构构、人员员的工作作清除项项目与目目标消费费者之间间“物理”距离，实实现销售售 （33）确立立个性化化、整合合统一的的形象并并通过多多元化的的传播手

31、手段提高高目标消消费者对对本项目目的注意意力和品品牌偏好好（知名名度）。 （三三）酒店店式公寓寓类产品品整合营营销传播播战略组组合与计计划 1.整合营营销战略略 （11）整合合营销战战略组合合 整合合营销战战略组合合包括广广告战略略、促销销战略及及关系传传播战略略。 A.广告战战略：主主要包括括大众媒媒体的表表现策略略及传播播策略 B.促销战战略：主主要包括括新闻话话题策划划及销售售促销策策略。 C.关系传传播战略略：主要要包括户户外媒体体、大型型公关活活动和营营销传播播策略。 （22）整合合营销的的战略目目标 我们们应深刻刻了解“注意力力经济时时代”与在品品牌传播播领域中中“赢家通通吃”的效

32、应应，因此此，在确确立酒店店式公寓寓整合营营销战略略目标时时是明确确的。 （33）“主题传传播和投投放”的最大大化 广告告投放周周期通常常包括“导入期期、公开开期、强强销期、持持续期”等，在在“强销期期”阶段，持持续时间间和投放放额度均均达致峰峰值。任任何一个个酒店式式公寓项项目往往往取决于于“强销期期”的销售售反馈，一一旦疲软软便陷入入被动之之中。 在酒酒店式公公寓广告告的投放放通常以以“独立主主题传播播”模式操操作来取取代常规规的投放放周期：即在年年度内每每233个月推推出一个个“独立主主题”，运用用“整合营营销传播播”进行全全方位的的冲击。这这种做法法实际上上在全年年可形成成344个所谓

33、谓的“强销期期”，从而而达到营营销传播播“投入产出效效果”的最大大化。 这也是适适应于“速度制制胜”的战略略与战术术的。 2.整合营营销的“概念、主主题的设设计”对于整合合营销的的“概念、主主题的设设计”的应根根据酒店店式公寓寓项目自自身特征征，遵循循“整合营营销”的原则则，选择择系列广广告的策策略，仔仔细斟酌酌广告语语和主题题句。 3.整合营营销战略略的计划划及预算算安排预预算费用用按照目目前市场场投入的的平均成成本和酒酒店式服服务公寓寓项目的的实际情情况，进进行测算算；具体体的营销销时间周周期（年年度内各各阶段）按按照市场场环境及及项目建建设进度度等因素素确定。 八酒店店式公寓寓类产品品的

34、广告告推广战战略 在实实施酒店店式公寓寓产品广广告战略略时应注注意常规规性战略略与创新新战略的的结合。 （一一）酒店店式公寓寓广告产产品的制制作原则则 1.市场需需求（热热点、空空白点）；2.产产品核心心价值；3.产产品附加加值和差差别化卖卖点；44.产品品概念；5.科科学、系系统的开开发；66.个性性化创意意；7.专业化化和高水水平制作作。 （二二）广告告传播的的表现策策略及原原则 1整合的的、统一一的形象象； 2个性化化与原创创性的表表现方式式； 3充分适适度的信信息性与与艺术性性的结合合； 4系统的的、主题题明确的的系统广广告表现现。 （11）表现现基调：体现并并确立其其基本视视觉、基基

35、本音调调及关键键； （22）表现现形式：体现恰恰当的艺艺术表现现方式； （33）表现现性格：体现其其个性化化、与众众不同的的特征； 5遵循出出现频率率较高与与版面大大小适度度相结合合的原则则。 （三三）广告告传播的的媒体购购买决策策 在酒酒店式公公寓广告告传播的的媒体选选择上一一般遵循循的原则则是： 1重点选选择“强势媒媒体”和“特效媒媒体”2适度组组合大众众媒体和和小众媒媒体 按照照各类媒媒体的自自身条件件及传播播效果，并并进行绩绩效评估估，主要要有： （11）报广广类媒体体：这是是“快热型型”媒体，报报广的主主题可采采用形象象和促销销的形式式。报广广传播策策略应采采用密集集型发布布策略，坚

36、坚持“短、平平、快”的策略略，采用用高密度度、高强强度、高高频率地地迅速扩扩张产品品品牌。酒酒店式公公寓切忌忌采用“慢热型型”的媒体体，比如如说户外外广告，它它就不太太适合酒酒店式公公寓的推推广传播播。 （22）杂志志类媒体体：这类类媒体主主要是以以软宣为为主，软软宣的内内容主要要以酒店店式公寓寓所在区区域的炒炒作、项项目本身身的炒作作等。 （33）另外外根据酒酒店式公公寓项目目自身特特色，可可适当选选择广电电、网络络等媒体体，投入入少量的的形象宣宣传广告告。 （四四）酒店店式公寓寓类产品品广告的的总体策策略 1广告总总体策略略与广告告阶段的的划分 （11）广告告总体策策略： 任何何伟大的的营

37、销推推广战略略，都要要有广告告的支持持，广告告是房地地产市场场营销重重要的组组成部分分，这就就要求任任何广告告策略都都要适应应市场需需求，找找准突破破口，应应充分考考虑广告告环境和和目标观观众。 酒店店式公寓寓类产品品是个性性较强的的房地产产产品，根根据住宅宅产品功功能（效效用）消消费的规规律它是是属于“次高、高高层次”的消费费需求的的产品。其其目标客客户群体体具有相相当高的的生活品品味及对对文化、精精神上的的追求，这这一部分分客户群群体不满满足现在在的普通通住宅或或公寓所所给他们们生活带带来的种种种不便便，他们们需要更更现代、快快捷、实实用而又又更有内内涵，精精神文化化层面的的建筑，因因此，

38、这这类客户户群会选选择酒店店式公寓寓。同时时，这一一部分客客户群体体审美、鉴鉴赏能力力也较高高，对于于一般的的地产广广告产品品往往不不屑一顾顾。 为此此，我们们酒店式式公寓的的广告策策略上主主要把握握以下几几点： A针对性性（针对对目标客客户群体体的宣传传） B品质感感（注重重广告的的品质与与档次，体体现） C快热性性（强势势广告，集集中轰炸炸，切忌忌打“持久战战”） D个性强强（广告告要传递递产品鲜鲜明的个个性，体体现产品品优势） （22）广告告阶段的的划分 A导入期期（这是是酒店式式公寓类类产品的的形象导导入、树树立品牌牌形象阶阶段） B公开期期（发布布开盘或或内部认认购的信信息，广广告主

39、打打产品卖卖点） C强销期期（整合合各类广广告资源源，配合合销售，集集中密集集投放） D持续期期（挖掘掘产品附附加值，促促使产品品销售延延续） 2广告的的主题 广告告主题依依据广告告的阶段段划分和和总体营营销战略略来确定定，各个个阶段有有相应的的广告主主题，广广告的主主题方向向也有所所不同。 酒店店式公寓寓广告主主要的诉诉求点有有： A品味生生活、价价值取向向、现代代实用的的产品内内涵 B私密、高高效、快快捷的生生活质量量 C建筑、园园林的文文化内涵涵 D对销售售呈现热热销场面面的渲染染 E对产品品后期管管理、服服务上的的推崇等等 九酒店店式公寓寓的定价价技巧 酒店店式公寓寓是房地地产类产产品

40、的一一种，其其定价的的方法即即要遵循循房地产产定价的的普遍规规律，但但又有区区别于其其他类房房地产产产品的方方面。 从房房地产定定价来讲讲，价格格定位最最基本的的三个原原则是：一要考考虑项目目成本和和盈利目目标，二二要分析析竞争对对手的成成本、价价格和产产品，三三要考虑虑客户需需求和目目标客户户的预期期价值。从从理论上上说，市市场的需需求和产产品的成成本分别别为价格格确定了了上限和和下限，而而竞争对对手的成成本和价价格则有有助于我我们确定定合适的的价格。为为此，我我们需要要将自己己的成本本和竞争争对手的的成本进进行比较较，分析析自己是是处于成成本优势势还是劣劣势。同同时，我我们也要要了解竞竞争

41、对手手的楼宇宇价格和和楼宇品品质，以以及客户户对每一一个竞争争对手产产品的价价格和质质量的看看法很很显然，我我们要选选择一种种包括这这几个要要素的定定价方法法。这种种方法能能够形成成一个具具体的价价格。目目前，房房地产市市场上主主要有下下列几种种定价方方法： （一一）成本本加成定定价法：产品的的成本上上加一个个标准的的加成。 （二二）认知知价值定定价法： 根据据产品的的认知价价值来制制定价格格。它要要求价格格水平与与购买者者心目中中的产品品价值相相一致。 （三三）市场场比较定定价法：即随行行就市定定价法，它它是以竞竞争对手手的价格格为定格格基础，而而不太注注重自己己的成本本因素。 酒店店式公寓

42、寓的定价价肯定要要遵循市市场规律律，大局局上坚持持房地产产行业定定价策略略。而其其特性决决定了其其定价的的策略又又略不同同于一般般的房地地产产品品。首先先其市场场相对的的稀缺性性；其次次其高档档的硬件件配置和和优越的的软件服服务支持持；再次次购买酒酒店式公公寓的客客户群代代表的一一个阶层层（高级级白领阶阶层或中中产阶级级），这这个阶层层有较高高的修养养，有更更高的所所谓的精精神追求求，也同同时有一一定攀比比、虚荣荣的成分分。 根据据酒店式式公寓客客户群的的这个特特性，我我们可以以在常规规的房地地产定价价策略指指导下，适适当的提提高项目目的售价价，抓住住客户的的心理，同同时也相相对的提提升的项项

43、目的品品质。而而且采用用的销售售价格策策略一般般都是高高开高走走，这样样的价格格策略一一来可以以加快销销售速度度，缩短短销售周周期，与与前面“短、平平、快的的推广策策略相匹匹配，同同时也体体现了物物业的品品质感、身身份象征征、完善善功能、优优质配套套等。虽虽用高价价吸引高高消费者者入市，但但切忌不不能盲目目漫天要要价，要要物有所所值。 十酒店店式公寓寓的案例例分析 罗马马嘉园“MINNI公寓寓”1优越的的地理、区区域优势势，创造造了MIINI酒酒店公寓寓的市场场需求。 对于于任何一一个开发发项目而而言，所所处区位位都是购购买者最最为关心心的问题题。珠江江罗马嘉嘉园MIINI公公寓所处处地理位位

44、置得天天独厚，可可以说是是交通便便利，左左右逢源源。珠江江罗马嘉嘉园MIINI公公寓紧邻邻朝阳北北路，位位于朝阳阳路以北北6000米，是是该板块块中唯一一意式风风格的高高档生活活区。朝朝阳北路路西起东东大桥，东东至通县县的双向向八车道道，交通通顺畅。且且MINNI公寓寓距离CCBD仅仅38000米，经经过朝阳阳北路，让让生活和和工作在在瞬间切切换。 对于于白天工工作在CCBD、国国贸、燕燕莎商圈圈里的高高级白领领们，在在也没用用像这样样一块心心灵的居居所能让让他们享享受优质质生活，体体现生活活的品味味和骄人人的身份份、地位位，同时时MINNI酒店店公寓这这样的产产品由于于需求旺旺盛和投投资门槛

45、槛极低，配配套齐全全同时辅辅以高质质量的物物业服务务，有望望成为北北京租赁赁市场的的新宠。与与其他小小型相比比，MIINI公公寓既能能共享成成熟大社社区的自自住舒适适性又兼兼顾投资资租金回回报的优优势，这这在北京京市面上上的小户户型或公公寓中尚尚属首次次。 2豪华的的硬件配配置，是是MINNI酒店店公寓成成功的保保证。 全部部板楼：珠江罗罗马嘉园园的MIINI小小公寓全全部是66-122层的板板楼，户户户朝南南，南北北通透，采采光良好好。现在在面市的的所有的的无论是是小户型型也好，还还是酒店店式公寓寓也好，即即便是在在整个220033年市场场上热销销的产品品，能够够做到这这一点的的几乎没没有。

46、 户型型设计合合理：罗罗马嘉园园的MIINI小小公寓在在户型设设计上面面采用了了国内最最先进的的理念，使使得空间间能够得得到最大大合理的的利用，9米开间6米挑高大厅，居室5.4米大开间，一步式观景阳台等设计均是对现有小户型的升级。 有着着良好的的景观，罗罗马嘉园园的MIINI小小公寓正正对小区区一期的的中心园园林，为为了最大大的满足足业主的的需求，开开发商聘聘请国际际著名园园林大师师檀欣主主笔设计计园林，移移步换景景，赏心心悦目。 面积合理理：面积积小，是是小户型型之最基基本要求求，但是是，面积积也要合合适，能能够满足足居住者者的基本本生活需需求和居居住的舒舒适度。发发展商经经过反复复论证，确确定了663平米米左右为为最合适适的面积积。在此此面积范范围之内内，既能能够满足足基本居居住的需需求，又又可以将将总价控控制在一一个合理理的范围围之内，从从而使得得产品的的性价比比达到最最优。 珠江江罗马嘉嘉园小公公寓依托托于珠江江罗马嘉嘉园的大大社区环环境，有有着完善善的配套套，1660000平米的的商场会会所、6600000平米米的意式式水景园园林；同同时，开开发商还还聘请著著名的康康景物业业集团对对整个小小区进行行物业管管理，提提供各种种贴心的的酒店式式公寓服服务。 只有有产品本本身过关关，才能能谈得上上在