详解土地增值税bpoc.docx

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1、详解土地增值税税 作者：淮安王越先先生QQ65575850086一、土地增值税税成为弄潮儿儿国10条下发后后，房地产市场步步入万马齐喑喑状态，总局局为助力国110条，土增增相关政策频频出，国税发发（20100）53号要求除除保障房，东东部预征率不不低于2，中部和东东北不低于11。5%，西部不不低于1%，只要你你收了钱，你你就得预交，等等达到清算条条件了，必须须进行清算，潜潜台词是什么么？意味着清清算时再让你你房地产商脱脱层皮，如果果实在清算不不了，就搞核核定，核定征征收率多少？不得低于55%，应当是是销售收入的5%。问题是是如果收入不不确定，扣除除项目金额确定定，如何核定定？难道是扣扣除项目金

2、额额除以（1-利润率）乘乘以5%,鉴于土土增的特点，不不应当是利润润率，而应当当是增值率，但但好象目前为为止还没有增增值率确定幅幅度的说法。另外如果清算时时采用核定征征收的方法，此此前预征的土土增是否可以以抵扣呢？某市市规定是不允允许抵扣的，正正如某运输企企业，所得税在国税税，但开票时时被地税附征征了2.5%的企业所得得税，如果其其所得税系查查帐征收，则则可以抵税，而而如系核定征征收，则不能能抵税，这样样的处理是有有道理的，督督促企业建帐帐立制，走查查帐征收之路路。二、收入确认的的问题有发票按发票，没没发票或未全全额开具发票票的，按销售售合同，在清清算前发生补补退房款的，可可以调整，那那么清算

3、后发发生补退房款款的，需不需需要调整呢？220号文没没说，个人看看法应当也是是可以调整的的。但是从总总局相关文件件理解，不需需要调整，（2006）187号文规定：清算时尚未转让房地产的，清算后销售或转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。 某项目目被要求清算算，清算时扣扣除项目总金金额10000万，清算面面积10000万平米，则则单位建筑面面积成本费用用1万每平米，此此后这个项目目余下来的房房屋又进行了了精装修，这这就存在一个个问题，清算算时未售出的的该项目所余余房屋单位建建筑成本费用用是与售出部部分一致的，但但清

4、算后未售售出部分又增增加了一块精精装修成本，但但187文不管管，仍然按照照当初清算时时的单位建筑筑面积成本费费用来算土增增，因此我个个人理解，2220文对于于清算后发生生补退房款的的，应当是不不需要调整。不不管呢。三、质量保证金金问题 2200号文说明了了一个问题，土土增的实际发发生并不等于于实际支付的的意思，为什什么？ 借：开发成本-建筑安装费费 贷：银行存存款 贷：应付帐帐款-质保金 可见只只要有建筑方方的发票，这这笔开发成本本可以作为土土增的扣除项项目，将来如如果房子无问问题，将质保保金退还给建建筑方，借应应付帐款-质保金贷银银行存款，如如果发生了问问题，如果由由原建筑方维维修，建筑方方

5、借工程施工工贷应收帐款款，或者由其其他施工方进进行维修。四、开发费用中中的利息问题题如果能够提供金金融机构证明明并分摊的，利利息据实扣除除（超期利息息和罚息不算算在内，且不不超过商业银银行同类同期期利率），其其他的包括以以顾问费、咨咨询费名义列列支的财务费用、非非金融机构借借款利息、销销售费用、管管理费用在5%以内比例例扣除。如果既不能提供供证明又不能能分摊的，因因为利息支出出必须是实际际发生的，因因此在开发费费用扣除比例例10%的限额额内，实际发发生的利息支支出依然要据据实扣除，但但不能超过55%的限额，否否则起不到税税法的调节作作用，（故意意不分摊，全全部据实扣除除？）其他的的开发费用按按

6、照5%来确定，虽虽然总局说的的5%和10%以内，但但全国各地都都明确规定了了5%和10%。如果没有利息支支出怎么办？因为利息支支出必须据实实扣除，因此此可以理解为为0利息支出乘乘5%+其他开开发间接费用用（5%的比例扣扣除）。如果理解为没有有利息支出，全全部按10%来扣除，就就是扩大了其其他间接费用用的扣除比例例，不妥。五、土地闲置费费的问题在会计处理上，土土地闲置费就就是管理费用用的核算范围围，本就不应应当属于取得得土地的成本本， 只不过是因为为企业所得税税关于土地闲闲置费可以作作为损失的规规定对土增产产生了误解，认认为土地闲置置费应当作为为成本，其实实你企业啥也也没干，把地地皮扔在那，我我

7、还要承认征征收的土地闲闲置费是你的的成本？还要要给你加计扣扣除？哪有这这样的好事。 同理，外资资企业征收的的土地使用费费，个人认为为如果属于取取得土地时发发生的土地使使用费，可以以作为取得土土地的费用，但但此后每年交交纳的土地使使用费，应当当作为管理费费用来核算，因因为土地使用用费和城镇土土地使用税有有相似的性质质，正如资源源税和矿区使使用费是一个个性质一样。六、契税问题房开企业取得土土地时交纳的的契税作为取取得土地使用用权的费用处处理，这是有有道理的，但但对于出售旧旧房而言，如如果没有购房房发票，只能能按评估价来来，而评估价价评估的只是是建筑成本，不不包括土地成成本，土地成成本这块必须须取得

8、合法有有效凭证，在在评估筑成本本时是包括了了契税的，所所以即使有契契税税票，也也不得重复扣扣除，但是如如果有购房发发票了，因为为购房发票是是不含契税的的，因此此契契税作为相关关税金扣除。这这个规定就与与220文将契契税纳入取得得土地的费用用有所区别，但但实际上问题题不大，因为为只有房开企企业才能享受受20%的加计计扣除，而售售旧房取得购购房发票，契契税没有纳入入评估的建筑筑成本，而是是作为相应税税金，但并不不能得到加计计扣除。七、安置房和回回迁房的问题题如果在原地安置置，安置房就就是回迁房的的意思，如果果是异地安置置，叫安置房房不叫回迁房房，如果当地地安置，房产产所有权转移移时，借开发发成本-

9、拆迁费，贷贷主营业务收收入，涉及补补退款的，借借开发成本-拆迁费银行行存款（补价价）贷主营业业务收入贷银银行存款（补补价）。 由于没有取取得直接的货货币，所以按按照187号文顺顺序来核定，按按本企业在同同一年度同一一地区销售的的同类房地产产平均价格确确定，或主管管税务机关参照照市场价格或或评估价值来来确定，注意意如果这些安安置房或回迁迁房的产权是是受限的，其其确定的平均均价格便不应应当是其他商商品房，其实实许多安置房房和回迁房政政府是限价的的。如果对这这些安置房或或回迁房按商商品房价值来来定，就会增增加加计扣除除额。八、预缴滞纳金金问题土增的预缴和企企业所得税是是类似的，预预征时并不能能确定实

10、际的的土增数额，因因此检查时发发现少预缴的的，不应当作作为偷税处理理，但在清算算时，如果出出现虚报或隐隐瞒收入或扣扣除项目不实实，是要按照照偷税进行处处理的。九、主动清算和和被动清算出现（20099）91号文第九九条规定情形形的，纳税人要主动动申报清算，而而出现第100条规定情形形的，则是税税务机关可以以通知纳税人进进行清算，如如果税务机关关不通知，则则不必清算。十、商住楼必须须分别清算 91号号文规定：对对不同类型房房地产要分别别计算增值额额，增值率，缴缴纳土地增值值税，如果一一个立项项目目，上边是普普通标准住宅宅，下边是商商铺，分别计计算增值额什什么意思？就就是分别计算算各自的收入入额和扣

11、除项项目金额，而而扣除项目金金额一般来说说是很难准确确划分清楚的的，因此各地地会有相关规规定进行分摊摊，最普遍的的一种是按建建筑面积进行行分摊，但这这里有个问题题就是层高的的问题，商铺铺和普通标准准住宅的层高高是不一致的的，按建筑面面积分摊也有有不妥处。 对于先先计算整栋商商住楼的增值值额，尔后进进行分摊的做做法，看来是是行不通的。即即使纳税人没没有进行分开开，清算时也也必须分开，而而不能认为你你没有分开，放放弃享受免税税额，按同一一项目进行清清算。 那么对对于一个立项项项目当中一一部分是非普普通标准住宅宅，一部分是是商铺，是否否需要分开核核算增值额增增值率了，因因为不涉及免免税项目的普普通标

12、准住宅宅，所以不必必要分别核算算即可。 十十一、扣除项项目金额实际际发生如何理理解？ 991号第21条规定扣扣除项目中所所归集的各项项成本和费用用，必须是实实际发生的，我我们理解211条是总体要要求，22-27条则是是分则，分别别对取得土地地支付金额和和拆迁补偿费费、前期工程程费、公共配配套设施费、建建筑安装工程程费、开发间间接费用、利利息支出进行行了规定，即即这些费用必必须是实际发发生的，而其其他开发费用用（财务费用用中去除利息息支出部分、销销售费用、管管理费用）则则是比例扣除除，并不要求求必须按照实实际发生数与与比例扣除数数孰低进行扣扣除。 十二二、代收费用用问题 土增只只是强调了县县级以

13、上政府府要求代收的的有关费用，如如果纳入价内内，一方面作作为收入，另另一方面可以以扣除，但不不得作为加计计扣除基数。 其其实其他部门门代收的费用用，比如煤气气、水、电、有有线电视费等等也应当如此此处理，但可可不可以加计计扣除呢？在在房屋开发中中，煤气、水水、电、有线线电视等基础础设施费是实实实在在发生生了的，个人人理解应当可可以作为加计计扣除的基数数。和县级以以上政府部门门要求代收的的行政事业性性收费性质不不同。 十三、转转让在建项目目是否允许加加计扣除 从实质质上分析，在在建项目也是是进行了相应应程度的开发发建设的，如如果对在建项项目转让不允允许进行加计计扣除，就是是税收的歧视，就就是税收中

14、性性原则的违背背，虽然土地地增值税属于于土地收益税税，正如对土土地的开发一一样，也是可可以加计扣除除的，因此转转让在建项目目同样应当给给予加计扣除除的照顾。 十四、四四项成本可以以核定扣除 国税发发（20066）187号文原原则规定，扣扣除项目必须须提供合法有有效凭证，否否则不予扣除除，而前期工工程费、建筑筑安装工程费费、基础设施施费、开发间间接费用凭证证或资料不符符合清算要求求或不实的，地地税机关可以以核定单位面面积金额标准准，也就是说说这四项费用用即使没有合合法有效凭证证也是可以核核定扣除的。可可以看到没有有包括公共配配套设施费，也也即公共配套套设施费必须须取得合法有有效凭据，否否则不予扣

15、除除。十五、转让全部部股权(实体表现为为土地使用权权、建筑物和和土地附着物物) A公司司和B公司以土地地投资组建CC公司，因为为是组建新公公司，而不是是投资新公司司，所以暂时时不需要计算算土增，过了了若干年，AA和B公司全部股股权转让给DD公司和E公司，按照照国税函（22000）687号文，是是要对A和B征收土地增值值税的，收入入就是转让价价，而扣除项项目呢？当初初取得的土地地成本，应当当不包括开发发成本、费用用、税金、加加计扣除，实际上这块不动动产仍然停留留在C公司的帐上上，并没有发发生转移，之之所以出台这这个四不象政政策，大约考考虑的是禁止止炒买炒卖，而而C公司将来这这块不动产权权属转移并

16、获获得经济利益益时，还应当当交纳一笔土土地增值税，这这样就有“重复征税”之嫌。如果A公司是将将土地投入到到C房开公司，根根据20066年3月2日执行的财税税（2006）21号规定，是是要征收土地地增值税的，而而征收之后的的土地成本就就是评估价确确定值，将来来房产转移时时，以评估价价作为扣除基基数，而此前前规定是暂免免征收的，如如果是暂免征征收的，则取取得土地的成成本就是投资资方原始价值值。体现了环环环相扣的理理念。十六、合作建房房的问题一方出地，一方方出资金，双双方合作建房房的，建成后后按比例分房房自用的，暂暂免征收土地地增值税，建建成后转让的的，应征收土土地增值税。财财税（19995）048

17、号如果没有成立独独立法人开发发，土地性质质没有变更为为双方共有，那那么这块地上上建的房子仍仍然是出地方方的，分房自自用应当理解解为出资方预预付款买房，应应当征收土地地增值税。十七、甲公司将将国家无偿划划拨的土地转转让给乙公司司，未办理土土地使用权证证变更手续，取取得的土地转转让收入是否否需要缴纳土土地增值税？根据关于未办办理土地使用用权证转让土土地有关税收收问题的批复复（国税函函20077第6455号）的规定定，土地使用用者转让、抵抵押或置换土土地，无论其其是否取得了了该土地的使使用权属证书书，无论其在在转让、抵押押或置换土地地过程中是否否与对方当事事人办理了土土地使用权属属证书变更登登记手续

18、，只只要土地使用用者享有占有有、使用、收收益或处分该该土地的权利利，且有合同同等证据表明明其实质转让让、抵押或置置换了土地并并取得了相应应的经济利益益，土地使用用者及其对方方当事人应当当依照税法规定缴纳纳营业税、土地地增值税和契契税等相关税税收。十八、某企业在在租来的村集集体土地上建建造了相应厂厂房，尔后将将此厂房出售售，是否缴纳纳土地增值税税？因为土地是村里里的，所以厂厂房产权并不不是这个企业业的，企业私私自出售，其其实质意义不不过是将这个个建起来的厂厂房租赁而已已，并没有转转让产权，因因此不应当缴缴纳土地增值值税。十九、地下车库库问题原则上地下车库库作为公共配配套设施成本本已经进入扣扣除项

19、目，再再另行出售，则则对出售收入入全额作为应应税收入处理理，如果当初初将地下车库库单独立项，则则作为一个清清算项目单独独计算土地增增值税，如果果没有相应产产权，以长期期租赁方式出出租，个人看看法不宜征收收土地增值税税，稳妥起见见较好。二十、项目营销销设施建造费费的问题企业所得税将其其作为开发间间接费用处理理，但土地增增值税没有将将其列入开发发间接费用，如如果是利用会会所作为营销销设施，可以以以公共配套套设施费名义义扣除，如果果单纯建造营营销楼，将来来出售，则应应当单独作为为一个清算项项目，如果是是租入楼房作作为售楼部，发发生的维修支支出应当作为为销售费用作为为其他开发费费用处理。二十一、清算后

20、后是否预征再再清算已按要求通知清清算的，余下下部分再次销销售时，不需需要先行预征征，而应当按按（20066）187号号文规定，直直接以收入减减去清算时的的单位建筑面面积进行相应应处理。二十二、取得土土地使用权时时要求为村里里建条路，抵抵充土地价款款问题如果是房开公司司自行组织修修路，则发生生的成本应当当作为土地价价款列入扣除除项目，如果果系另请建安安公司修路，则则按取得的建建路发票作为取得得土地的价款款处理，如果果是财政部门免收收土地出让金金形式，财政政部门预付建建筑款给修路路方，尔后开开具财政收据据给房开公司司，则此财政政收据也可以以作为取得土土地的价款处处理。二十三、外币问问题出售商品房时采采取外币计价价的，以取得得收入当日或或当月一日汇汇率中间价确确认售房收入入，分期收款款的，以分期期收款当日或或当月一日汇汇率中间价确确认收入，清清算时不再作作出调整。