专题3：小户型产品可行性论证bxxs.docx

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1、专题三：小户型产品可行性论证本专题将以“小户型产品”为研究核心，结合周口市房地产行业现状和本案的具体操作，对其可行性进行论证，以确保本案产品定位达到市场判断准确的目标。“小户型产产品”目前在在国内一一线城市市房地产产市场比比较活跃跃，起初初功能定定位主要要满足于于自住的的过渡，随随着产品品发展的的逐步演演化，其其投资价价值和效效应的影影响力逐逐渐增强强，产品品定位趋趋向于投投资性质质。但是是，结合合不同城城市经济济水平、房房地产行行业以及及消费力力的差异异，不同同城市在在界定“小户型型产品”上存在在明显的的差异。因此，在进进行研究究之前，我我们首先先结合周周口市场场现状和和行业发发展的条条件，

2、对对本专题题所提出出的“小户型型产品”进行诠诠释，即即：建筑筑面积在在60平平方米以以下，同同时居室室上主要要为传统统的一居居室和创创新零居居室的设设计，相相对空间间功能性性较低，可可以实现现“自住过过渡”和“投资”的产品品。A “小户型产产品”供给层层面分析析针对我们上上述所提提出的产产品形态态，首先先，以周周口市房房地产行行业市场场为依托托，着重重研究现现有重点点项目，就就小户型型产品的的开发角角度分析析，以最最大限度度掌握市市场动脉脉，提炼炼出市场场对于此此类产品品的供应应特征，为为本案就就小户型型产品开开发操作作可行性性提供依依据。A.1 周口市供应应现状分分析1. 供应现状：小户型型

3、产品供供应项目目少，供供应量有有限通过我们对对周口房房地产市市场的前前期考察察，目前前周口市市小户型型产品的的供应项项目非常常少，以以兰亭山山水和周周口现代代城为代代表，并并且在供供应量上上也非常常有限。因因此，我我们对目目前市场场上所供供应的小小户型产产品进行行统计，如如下所示示：项目名称户型面积：m22总套数：套套占项目总套套数比：%现代城一居室50205兰亭山水一居室50-600186.22. 供应特征分分析根据上述的的统计结结果，我我们可以以清晰地地看出，周周口房地地产市场场小户型型产品的的供应现现状，存存在比较较明显的的开发、操操作特征征。n 市场供应项项目和供供应量非非常有限限，并

4、未未成为市市场产品品的主导导方向；n 小户型产品品配比量量较低，整整体市场场就此类类产品的的开发尚尚属于初初级、尝尝试阶段段；n 产品以一居居室为主主导，面面积一般般控制在在50-60平平方米之之间，功功能定位位于自住住过渡，提提供简单单的租赁赁投资；n 对低于500平方米米以下及及零居室室的投资资型小户户型产品品（酒店店公寓），目目前市场场尚属空空白阶段段。通过我们对对于目前前小户型型产品供供应现状状的特征征总结，可可以有利利于我们们掌控产产品形态态的发展展态势，为为本案未未来可否否开发小小户型产产品提供供坚实可可靠的依依据。A.2 市场供给对对本案开开发操作作提示纵观周口市市场小户户型产品

5、品的开发发现状和和现有的的操作水水平，从从市场的的供给角角度，对对于本案案针对此此类产品品的开发发操作可可行性，予予以启示示。1. 此类产品市市场供应应尚属空空白、或或者初步步尝试阶阶段，未未来开发发风险性性较强；2. 此类产品功功能基本本为项目目的补充充作用，在在传统两两居室和和三居室室的控制制局面下下，未来来短期内内不会成成为行业业产品供供应的主主导方向向和力量量；3. 此类产品的的开发，虽虽然可以以产生一一定的市市场差异异效果，但但受其配配比比例例和实际际供应量量的限制制，对于于项目开开发产生生的利好好效果低低、影响响较弱。 B “小户型产产品”需求层层面分析析经过我们上上述对于于目前周

6、周口市，就就小户型型产品的的供应角角度予以以阐述。在在此市场场大环境境的依托托下，我我们将从从对于此此类产品品的需求求层面分分析，即即市场现现状条件件下，销销售项目目对于小小户型产产品的反反应情况况以及本本案目标标客户对对于此类类产品的的认可角角度研究究，判断断此类产产品的购购买力和和未来消消费的支支撑力，以以指导产产品开发发操作的的可行性性。B.1 周口市需求求现状分分析结合上述目目前市场场上存在在小户型型产品供供应的项项目，我我们从市市场消费费需求现现状的角角度，对对于此类类项目市市场销售售去化速速度进行行分析，以以客观反反映出目目前整个个周口市市场的消消费购买买人群对对于小户户型产品品的

7、认可可和喜好好程度。1. 需求现状：小户型型产品市市场需求求不强烈烈对于市场销销售需求求情况，我我们主要要从两个个指标在在“小户型型产品”与“非小户户型产品品”（两居居室或三三居室）之之间分析析，即消消化量和和消化速速度。通通过两个个指标综综合比较较，提炼炼出整个个市场对对于差异异产品需需求情况况，从而而分析小小户型产产品的市市场需求求程度。“小户型产产品”销售情情况：项目名称面积：m22开盘时间总套数：套套销售套数：套销售率：%月均销售套套数：套套现代城502007.42011 553-4兰亭山水50-6002006.41817941-2“非小户型型产品”销售情情况：项目名称户型面积：m22

8、总套数：套套销售套数：套销售率：%月均销售套套数：套套现代城三居室120-113020012060约40兰亭山水三居室120-114053046187约33通过上述两两组表格格数据的的分析，我我们着重重利用“小户型型产品”和“非小户户型产品品”进行去去化量的的对比。以以兰亭山山水为例例，经过过近一年年时间的的销售期期，才完完成仅占占总比例例6.22%的小小户型产产品944%的销销售率，仅仅达到117套的的去化量量，客户户青睐度度不高，市市场需求求不强。可可以清晰晰地看出出：面对对市场上上主力销销售户型型（两居居室、三三居室）的的热销局局面，小小户型产产品的市市场需求求反映不不强烈，月月均去化化

9、速度仅仅为传统统（两居居室或三三居室）户户型的11/100。2. 需求特征分分析面对小户型型产品市市场需求求度不高高的现状状，我们们从多个个角度对对其形成成原因进进行研究究和分析析，最终终，提炼炼出比较较关键的的两个周周口市的的城市特特征，造造成小户户型产品品消化速速度不理理想、比比较缓慢慢的局面面。n “以自住过过渡为目目的”的居住住习惯与与其不符符，严重重缺失稳稳固的需需求客群群通过我们上上述各类类型产品品需求情情况指标标的大致致分析，我我们可以以明显看看出，周周口市民民普遍对对经济型型、舒适适型的两两居室和和三居室室的青睐睐度较高高。而造造成小户户型产品品销售速速度慢和和接受力力差的核核

10、心因素素，即是是周口市市民的消消费和居居住习惯惯。周口市整体体城市的的发展速速度以及及市民文文化素质质有限，且且房地产产行业的的开发和和操作水水平均处处于初级级阶段，因因此，当当地居民民存在一一定的消消费习惯惯。即： 有限的城市市发展水水平，长长期老式式板楼的的生活，造造就居住住概念传传统，对对小户型型产品缺缺乏认识识； 社会结构的的组成，使使年轻人人独立意意识不强强，习惯惯两代或或三代人人的共同同居住方方式； 购房作为家家庭绝对对消费支支出，一一次性置置业思想想强烈，根根本不存存在小户户型的过过渡想法法； 房地产行业业发展处处于初级级阶段，对对于市场场消费习习惯的影影响力不不够；上述这些长长

11、期消费费习惯的的作用，使使处于房房地产行行业初级级阶段，相相对前期期开发和和后期运运作水平平有限的的在售项项目，面面对市场场大环境境，很难难改变消消费者的的购买意意识，根根本不能能树立一一个小户户型产品品的概念念让当地地市民理理解并接接受。因因此，正正是这一一市场消消费习惯惯的特殊殊性，直直接决定定小户型型产品难难销局面面产生，并并且这种种意识的的转变，需需要长时时间城市市经济和和行业发发展的作作用和影影响，才才能产生生效果。n “以投资为为目的”的消费费市场不不成熟，不不能提供供有力的的需求补补充小户型产品品能够有有效控制制总价，不不会造成成大量资资金投入入，正是是这个原原因，在在人流量量较

12、大的的城市中中小户型型产品后后续的投投资价值值大，特特别是在在租赁业业务上，可可以产生生丰厚的的收益回回报，从从而引起起前期购购买、需需求比较较旺盛。结合周口房地产行业和投资行为的发展现状，我们对于小户型产品所能够带来的投资利润进行初步的计算（理想条件）：以40平方方米的小小户型产产品为例例，预测测市场销销售价格格最高值值为22200元元/平方方米，户户型总价价约8880000元。月租金：元元回收年限：年年利率：%利息金额40018.34.95（整存整取取）797144.85001565340040018.33.06（活期）492788.24450015403922虽然随着城城市经济济的发展展

13、和市民民收入的的提高，销销售价格格和租金金均会产产生一定定的上调调，但是是从整体体情况可可以看出出，面对对15年年以上的的成本回回收年限限以及有有效的投投资利润润，直接接决定了了小户型型产品的的投资行行为操作作在周口口市的潜潜力非常常有限。同同时，面面对市区区人均收收入6550元/月的经经济水平平，未来来此类投投资产品品的消费费客群非非常有限限，高价价位的租租金不能能获得周周口市民民的接受受。整个周口市市当地市市民的投投资意识识不强，主主要围绕绕低廉租租赁的投投资行为为。伴随随城市经经济水平平和吸引引力不高高的客观观条件，造造成整个个周口市市投资市市场不完完善、不不成熟。无无论是以以租赁为为依

14、托的的投资行行为的产产生，还还是城市市投资潜潜力的提提升，均均不能够够为“小户型型产品”提供一一个自由由发展的的平台，整整个市场场的投资资需求量量、消化化量非常常有限，不不能有效效支撑小小户型产产品投资资价值的的产生。B.2 市场需求对对本案开开发操作作提示纵观周口市市场小户户型产品品的开发发现状和和现有的的操作水水平，从从市场的的需求角角度，对对于本案案针对此此类产品品的开发发操作可可行性，予予以启示示。1. 此类产品在在面对传传统的二二居室和和三居室室的热销销局面下下，有限限的供应应量和开开发效果果不能形形成良好好的市场场共鸣，销销售不甚甚理想；2. 此类产品设设计方向向和功能能定位，与与

15、周口市市民“几世同同堂”的居住住习惯存存在很大大差异，一一旦选取取此类型型作为开开发产品品，未来来销售的的引导难难度系数数较高；3. 此类产品以以投资形形式开发发，在周周口市现现有的社社会、经经济发展展水平下下，潜力力不能得得到充分分挖掘，消消费、投投资吸引引力不高高；4. 此类产品投投资行为为的需求求，以低低廉、简简单的“租赁市市场”支撑，升升级的投投资行为为（酒店店、公寓寓）少量量补充。5. 投资消费需需求者数数量少，经经济发展展有限，陷陷入投资资回收期期较长、利利润低的的局面，一一旦开发发，需要要长期市市场培养养，后期期运营操操作能力力要求较较高；C 本案“小户户型产品品”可行性性判断结

16、结论通过我们上上述对市市场整体体“供给需求”两个层层面的研研究和分分析，分分别提炼炼出客观观条件下下，本案案开发小小户型产产品可行行性的启启示。在在此，我我们将结结合本案案自身定定位和开开发条件件，从利利弊对比比的角度度，进行行最终本本案可否否开发小小户型产产品给予予判断。C.1 本案自身特特质1. 本案定位特特征n 本案将成为为未来周周口市中中高端房房地产行行业市场场的领袖袖，项目目的高品品质和高高形象均均属于未未来市场场的标杆杆；n 本案“奥林林匹克花花园”的品牌牌定位，诠诠释健康康、低密密度住宅宅的生活活居住理理念；n 本案目标客客户定位位为周口口市中、高高端消费费人群，覆覆盖公务务员、

17、教教师、医医生、私私营业主主等高收收入客群群；n 本案产品定定位于市市场的中中端和高高端产品品，以满满足本案案目标客客户对高高品质、舒舒适居住住、生活活的需求求；n 本案距离商商业、办办公和配配套区存存在一定定距离，周周边主要要分布学学校和居居住社区区，未来来区域以以居住氛氛围为主主导发展展方向。2. 本案定位对对“小户型型产品”开发操操作提示示围绕本案的的定位特特征，考考虑开发发小户型型产品的的利弊，从从与本案案定位的的契合程程度、协协调性以以及投资资收益，对对于本案案针对此此类产品品的开发发操作可可行性，予予以启示示。n 本案未来自自身核心心的消费费客群，居居住生活活习惯，仍仍然符合合市场

18、需需求特征征，保持持着对于于两居室室和三居居室的独独特青睐睐，对于于以自住住过渡为为目的的的小户型型产品，消消费需求求量有限限；n 本案周边投投资型消消费者（居居住市民民、学生生、教师师为主）有有限，可可承受的的投资金金额很低低，且主主要停留留在较为为低廉的的租赁行行为；n 低廉的租赁赁性小户户型产品品，与本本案高品品质、高高舒适度度的“健康低低密度住住宅”核心定定位不符符，极大大破坏了了整体的的氛围，增增加后期期管理的的难度，操操作性不不强； n 升级版的投投资性小小户型产产品（公公寓、酒酒店等），本本案区域域未来不不属于商商服中心心，投资资氛围不不强，同同时，投投资利润润和价值值潜力有有限

19、，制制约投资资消费的的需求。C.2 可行性判断断结论通过我们上上述的围围绕周口口市小户户型产品品市场供供需情况况，结合合本案定定位以及及自身条条件的现现状，进进行此类类产品操操作可行行性的判判断。n 小户型产品品，市场场开发环环境不成成熟，在在周口房房地产供供需市场场反映不不强烈，供供应量和和需求量量非常有有限，开开发风险险性较高高；n 小户型产品品的开发发和操作作，与本本案“健康、低低密度”高品质质的定位位形象不不符，降降低社区区居住舒舒适度，对对于品牌牌形象的的树立不不利；n “自住过渡渡型”小户型型产品，周周口市场场的需求求量有限限，需要要严格控控制配比比量；n “租赁投资资型”小户型型

20、产品，面面对周口口租赁市市场的不不成熟，同同时周口口市民对对于投资资行为风风险的警警惕意识识较高，可可操作空空间非常常小，难难度系数数较高；n “升级投资资型”小户型型产品，与与本案区区域特征征不吻合合，同时时投资利利润低，回回收期长长，不利利于开发发和操作作。综上所述，针针对小户户型产品品的开发发，结合合本案“高品质质居住社社区”的定位位以及周周口城市市和行业业发展现现状，“小户型型产品”需求量量、利润润收益非非常有限限，同时时，后期期操作难难度大、风风险性高高，因此此，本案案可以酌酌情考虑虑“自住过过渡”的小户户型产品品，但必必须严格格控制配配比比例例，不建建议开发发“投资型型小户型型产品”。 专题23