商业银行房地产贷款风险管理办法bjdj.docx

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1、商业银行房房地产贷贷款风险险管理指指引第一章 总 则第一条 为提高高商业银银行房地地产贷款款的风险险管理能能力，根根据有关关银行监监管法律律法规和和银行审审慎监管管要求，制制定本指指引。第二条 本指引引所称房房地产贷贷款是指指与房产产或地产产的开发发、经营营、消费费活动有有关的贷贷款。主主要包括括土地储储备贷款款、房地地产开发发贷款、个个人住房房贷款、商商业用房房贷款等等。本指引所称称土地储储备贷款款是指向向借款人人发放的的用于土土地收购购及土地地前期开开发、整整理的贷贷款。土土地储备备贷款的的借款人人仅限于于负责土土地一级级开发的的机构。房地产开发发贷款是是指向借借款人发发放的用用于开发发、

2、建造造向市场场销售、出出租等用用途的房房地产项项目的贷贷款。个人住房贷贷款是指指向借款款人发放放的用于于购买、建建造和大大修理各各类型住住房的贷贷款。商业用房贷贷款是指指向借款款人发放放的用于于购置、建建造和大大修理以以商业为为用途的的各类型型房产的的贷款。第二章 风 险 控 制第三条 商业银银行应建建立房地地产贷款款的风险险政策及及其不同同类型贷贷款的操操作审核核标准，明明确不同同类型贷贷款的审审批标准准、操作作程序、风风险控制制、贷后后管理以以及中介介机构的的选择等等内容。 商业银行办办理房地地产业务务，要对对房地产产贷款市市场风险险、法律律风险、操操作风险险等予以以关注，建建立相应应的风

3、险险管理及及内控制制度。第四条 商业银银行应建建立相应应的监控控流程，确确保工作作人员遵遵守上述述风险政政策及不不同类型型贷款的的操作审审核标准准。第五条 商业银银行应根根据房地地产贷款款的专业业化分工工，按照照申请的的受理、审审核、审审批、贷贷后管理理等环节节分别制制定各自自的职业业道德标标准和行行为规范范，明确确相应的的权责和和考核标标准。第六条 商业银银行应对对内部职职能部门门和分支支机构房房地产贷贷款进行行年度专专项稽核核，并形形成稽核核报告。稽稽核报告告应包括括以下内内容：（一）内部部职能部部门和分分支机构构上年度度发放贷贷款的整整体情况况；（二）稽核核中发现现的主要要问题及及处理意

4、意见；（三）内部部职能部部门和分分支机构构对上次次稽核报报告中所所提建议议的整改改情况。第七条 商业银行行对于介介入房地地产贷款款的中介介机构的的选择，应应着重于于其企业业资质、业业内声誉誉和业务务操作程程序等方方面的考考核，择择优选用用，并签签订责任任条款，对对于因中中介机构构的原因因造成的的银行业业务损失失应有明明确的赔赔偿措施施。第八条 商业银银行应建建立房地地产行业业风险预预警和评评估体系系，对房房地产行行业市场场风险予予以关注注。第九条 商业银银行应建建立完善善的房地地产贷款款统计分分析平台台，对所所发放贷贷款的情情况进行行详细记记录，并并及时对对相关信信息进行行整理分分析，保保证贷

5、款款信息的的准确性性、真实实性、完完整性，以以有效监监控整体体贷款状状况。第十条 商业银银行应逐逐笔登记记房地产产贷款详详细情况况，以确确保该信信息可以以准确录录入银行行监管部部门及其其他相关关部门的的统计或或信贷登登记咨询询系统，以以利于各各商业银银行之间间、商业业银行与与社会征征信机构构之间的的信息沟沟通，使使各行充充分了解解借款人人的整体体情况。第三章 土地储储备贷款款的风险险管理第十一条 商业银银行对资资本金没没有到位位或资本本金严重重不足、经经营管理理不规范范的借款款人不得得发放土土地储备备贷款。第十二条 商业银银行发放放土地储储备贷款款时，应应对土地地的整体体情况调调查分析析，包括

6、括该土地地的性质质、权属属关系、测测绘情况况、土地地契约限限制、在在城市整整体综合合规划中中的用途途与预计计开发计计划是否否相符等等。第十三条 商业银银行应密密切关注注政府有有关部门门及相关关机构对对土地经经济环境境、土地地市场发发育状况况、土地地的未来来用途及及有关规规划、计计划等方方面的政政策和研研究，实实时掌握握土地价价值状况况，避免免由于土土地价值值虚增或或其他情情况而导导致的贷贷款风险险。第十四条 商业银银行应对对发放的的土地储储备贷款款设立土土地储备备机构资资金专户户，加强强对土地地经营收收益的监监控。第四章 房地产产开发贷贷款的风风险管理理第十五条 商业银银行对未未取得国国有土地

7、地使用证证、建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证、建建筑工程程施工许许可证的的项目不不得发放放任何形形式的贷贷款。第十六条 商业银银行对申申请贷款款的房地地产开发发企业，应应要求其其开发项项目资本本金比例例不低于于35。第十七条 商业银银行在办办理房地地产开发发贷款时时，应建建立严格格的贷款款项目审审批机制制，对该该贷款项项目进行行尽职调调查，以以确保该该项目符符合国家家房地产产发展总总体方向向，有效效满足当当地城市市规划和和房地产产市场的的需求，确确认该项项目的合合法性、合合规性、可可行性。第十八条 商业银银行应对对申请贷贷款的房房地产开开发企业业进行深深入调查查审核：包括企企

8、业的性性质、股股东构成成、资质质信用等等级等基基本背景景，近三三年的经经营管理理和财务务状况，以以往的开开发经验验和开发发项目情情况，与与关联企企业的业业务往来来等。对对资质较较差或以以往开发发经验较较差的房房地产开开发企业业，贷款款应审慎慎发放；对经营营管理存存在问题题、不具具备相应应资金实实力或有有不良经经营记录录的，贷贷款发放放应严格格限制。对对于依据据项目而而成立的的房地产产开发项项目公司司，应根根据其自自身特点点对其业业务范围围、经营营管理和和财务状状况，以以及股东东及关联联公司的的上述情情况以及及彼此间间的法律律关系等等进行深深入调查查审核。第十九条 商业银银行应严严格落实实房地产

9、产开发企企业贷款款的担保保，确保保担保真真实、合合法、有有效。第二十条 商业银银行应建建立完备备的贷款款发放、使使用监控控机制和和风险防防范机制制。在房房地产开开发企业业的自有有资金得得到落实实后，可可根据项项目的进进度和进进展状况况，分期期发放贷贷款，并并对其资资金使用用情况进进行监控控，防止止贷款挪挪作他用用。同时时，积极极采取措措施应对对项目开开发过程程中出现现的项目目自身的的变化、房房地产开开发企业业的变化化、建筑筑施工企企业的变变化等，及及时发现现并制止止违规使使用贷款款情况。第二十一条条 商业银银行应严严密监控控建筑施施工企业业流动资资金贷款款使用情情况，防防止用流流动资金金贷款为

10、为房地产产开发项项目垫资资。第二十二条条 商业银银行应对对有逾期期未还款款或有欠欠息现象象的房地地产开发发企业销销售款进进行监控控，在收收回贷款款本息之之前，防防止将销销售款挪挪作他用用。第二十三条条 商业银行应应密切关关注房地地产开发发企业的的开发情情况，确确保对购购买主体体结构已已封顶住住房的个个人发放放个人住住房贷款款后，该该房屋能能够在合合理期限限内正式式交付使使用。第二十四条条 商业银行行应密切切关注建建筑工程程款优于于抵押权权受偿等等潜在的的法律风风险。第二十五条条 商业银银行应密密切关注注国家政政策及市市场的变变化对房房地产开开发项目目的影响响，利用用市场风风险预警警预报机机制、

11、区区域市场场分类的的指标体体系，建建立针对对市场风风险程度度和风险险类型的的阶段监监测方案案，并积积极采取取措施化化解因此此产生的的各种风风险。第五章 个人住住房贷款款的风险险管理第二十六条条 商业银银行应严严格遵照照相关个个人住房房贷款政政策规定定，不得得违反有有关贷款款年限和和贷款与与房产价价值比率率等方面面的规定定。第二十七条条 商业银银行制定定的个人人住房贷贷款申请请文件应应包括借借款人基基本情况况、借款款人收支支情况、借借款人资资产表、借借款人现现住房情情况、借借款人购购房贷款款资料、担担保方式式、借款款人声明明等要素素（其中中具体项项目内容容参见附附件1）。第二十八条条 商业银银行

12、应确确保贷款款经办人人员向借借款人说说明其所所提供的的个人信信息（包包括借款款人所提提交的所所有文件件资料和和个人资资产负债债情况）将将经过贷贷款审核核人员的的调查确确认，并并要求借借款人据据此签署署书面声声明。第二十九条条 商业银银行应将将经贷款款审核人人员确认认后的所所有相关关信息以以风险评评估报告告的形式式记录存存档。上上述相关关信息包包括个人人信息的的确认、银银行对申申请人偿偿还能力力、偿还还意愿的的风险审审核及对对抵押品品的评估估情况（具具体内容容参见附附件2）。第三十条 商业银行行的贷款款经办人人员对借借款人的的借款申申请初审审同意后后，应由由贷款审审核人员员对借款款人提交交文件资

13、资料的完完整性、真真实性、准准确性及及合法性性进行复复审。第三十一条条 商业银银行应通通过借款款人的年年龄、学学历、工工作年限限、职业业、在职职年限等等信息判判断借款款人目前前收入的的合理性性及未来来行业发发展对收收入水平平的影响响；应通通过借款款人的收收入水平平、财务务情况和和负债情情况判断断其贷款款偿付能能力；应应通过了了解借款款人目前前居住情情况及此此次购房房的首付付支出判判断其对对于所购购房产的的目的及及拥有意意愿等因因素，并并据此对对贷款申申请做整整体分析析。第三十二条条 商业银银行应对对每一笔笔贷款申申请做内内部的信信息调查查，包括括了解借借款人在在本行的的贷款记记录及存存款情况况

14、。第三十三条条 商业银银行应通通过对包包括借款款人的聘聘用单位位、税务务部门、工工商管理理部门以以及征信信机构等等独立的的第三方方进行调调查，审审核贷款款申请的的真实性性及借款款人的信信用情况况，以了了解其本本人及家家庭的资资产、负负债情况况、信用用记录等等。商业银行对对自雇人人士（即即自行成成立法人人机构或或其他经经济组织织，或在在上述机机构内持持有超过过10股份份，或其其个人收收入的主主要来源源为上述述机构的的经营收收入者）申申请个人人住房贷贷款进行行审核时时，不能能仅凭个个人开具具的收入入证明来来判断其其还款能能力，应应通过要要求其提提供有关关资产证证明、银银行对帐帐单、财财务报表表、税

15、单单证明和和实地调调查等方方式，了了解其经经营情况况和真实实财务状状况，全全面分析析其还款款能力。第三十四条条 对以个个人身份份申请的的商业用用房贷款款，如借借款人是是自雇人人士或公公司的股股东、董董事，商商业银行行应要求求借款人人提供公公司财务务报表，业业务资料料并进行行审核。第三十五条条 商业银银行应根根据各地地市场情情况的不不同制定定合理的的贷款成成数上限限，但所所有住房房贷款的的贷款成成数不超超过80。第三十六条条 商业银银行应着着重考核核借款人人还款能能力。应应将借款款人住房房贷款的的月房产产支出与与收入比比控制在在50%以下（含含50%），月月所有债债务支出出与收入入比控制制在55

16、以下下（含55%）。房产支出与与收入比比的计算算公式为为：（本本次贷款款的月还还款额+月物业业管理费费）/月均收收入所有债务与与收入比比的计算算公式为为：（本本次贷款款的月还还款额+月物业业管理费费+其他债债务月均均偿付额额）/月均收收入上述计算公公式中提提到的收收入应该该是指申申请人自自身的可可支配收收入，即即单一申申请为申申请人本本人可支支配收入入，共同同申请为为主申请请人和共共同申请请人的可可支配收收入。但但对于单单一申请请的贷款款，如商商业银行行考虑将将申请人人配偶的的收入计计算在内内，则应应该先予予以调查查核实，同同时对于于已将配配偶收入入计算在在内的贷贷款也应应相应的的把配偶偶的债

17、务务一并计计入。第三十七条条 商业银银行应通通过调查查非国内内长期居居住借款款人在国国外的工工作和收收入背景景，了解解其在华华购房的的目的，并并在对各各项信息息调查核核实的基基础上评评估借款款人的偿偿还能力力和偿还还意愿。第三十八条条 商业银银行应区区别判断断抵押物物状况。抵抵押物价价值的确确定以该该房产在在该次买买卖交易易中的成成交价或或评估价价的较低低者为准准。商业银行在在发放个个人住房房贷款前前应对新新建房进进行整体体性评估估，可根根据各行行实际情情况选择择内部评评估，但但要由具具有房地地产估价价师执业业资格的的专业人人士出具具意见书书，或委委托独立立的具有有房地产产价格评评估资质质的评

18、估估机构进进行评估估；对于于精装修修楼盘以以及售价价明显高高出周边边地区售售价的楼楼盘的评评估要重重点关注注。对再交易房房，应对对每个用用作贷款款抵押的的房屋进进行独立立评估。第三十九条条 商业银银行在对对贷款申申请做出出最终审审批前，贷贷款经办办人员须须至少直直接与借借款人面面谈一次次，从而而基本了了解借款款人的基基本情况况及其贷贷款用途途。对于于借款人人递交的的贷款申申请表和和贷款合合同需有有贷款经经办人员员的见证证签署。商业银行应应向房地地产管理理部门查查询拟抵抵押房屋屋的权属属状况，决决定发放放抵押贷贷款的，应应在贷款款合同签签署后及及时到房房地产管管理部门门办理房房地产抵抵押登记记。

19、第四十条 商业银银行对未未完全按按照前述述要求发发放的贷贷款，应应有专门门的处理理方法，除除将发放放原因和和理由记记录存档档外，还还应密切切关注及及监控该该笔贷款款的还款款记录。第四十一条条 商业银银行应建建立逾期期贷款的的催收系系统和催催收程序序。应将将本行内内相关的的个人信信用资料料包括逾逾期客户户名单等等实行行行内共享享。第六章 风险监监管措施施第四十二条条 银监会会及其派派出机构构定期对对商业银银行房地地产贷款款发放规规模、资资产质量量、偿付付状况及及催收情情况、风风险管理理和内部部贷款审审核控制制进行综综合评价价，并确确定监管管重点。第四十三条条 银监会会及其派派出机构构根据非非现场

20、监监管情况况，每年年至少选选择两家家商业银银行，对对房地产产贷款的的下列事事项进行行全面或或者专项项检查：（一）贷款款质量；（二）偿付付状况及及催收情情况；（三）内部部贷款审审核控制制；（四）贷后后资产的的风险管管理；（五）遵守守法律及及相关规规定；（六）需要要进行检检查的其其他事项项。 第四十四条条 银监会会及其派派出机构构对现场场检查中中发现的的房地产产贷款管管理存在在严重问问题的商商业银行行，将组组织跟踪踪检查。第四十五条条 银监会会及其派派出机构构或银行行业自律律组织对对介入房房地产贷贷款的中中介机构构，一旦旦发现其其有违背背行业规规定和职职业道德德的行为为，将及及时予以以通报。第七章

21、 附 则第四十六条条 本指引引由银监监会负责责解释。 第四十七条条 本指引引自发布布之日起起施行。附件1：个个人住房房贷款申申请文件件附件：对对申请人人偿还能能力、偿偿还意愿愿的风险险审核及及对抵押押品的评评估情况况附件1：个个人住房房贷款申申请文件件 银行个个人购房房借款申申请书贷款申请编编号：申请人基本本情况申请人姓名名性别出生日期照片文化程度婚姻状况证件种类及及号码户籍所在地地现居住地址址国籍民 族邮寄地址及及邮编工作单位单位性质办公电话住宅电话紧急联系方方式职 业职 务职 称单位地址及及邮编配偶姓名（如为未婚婚人士则则各项不不填）职 务证件种类及号码工作单位联系方式是否使用过过 其其他

22、贷款款本人近3年年工作履履历：（时时间段、单单位名称称)申请人收支支情况主要经济来来源其他经济来来源供养人数申请人月收收入家庭月收入入家庭月支出出借款人资产产表个人资产金 额（万万元）个人负债金 额（元元）月还款金额额（元）起止时间负债类型房产购房所欠贷贷款汽车购车所欠贷贷款债券其它所欠贷贷款股票其它负债银行存款合计合计申请人现住住房情况况现住房情况况租住请填：（租住住时间、地地址、月月付租金金）申请人购房房贷款资资料售房者全称称房屋详址销售面积平方米单 价元总价（元）借款金额（元元）借款期限年借款种类首付金额（元元）首付比例首付款来源源还款方式等额本息月月均/ 等额本金（月月还）物业费/m2

23、/月月购房目的A 自住 B 投资房屋形式房屋类别 A 经济济适用房房 BB 普普通商品品住房 C 别别墅 DD 商业业用房 E 其他商品房买卖卖 合同编编号销售许可证证编号担保方式抵押物名称称抵押物所有有人抵押物价值值（元）质押物名称称质押物所有有人质押物价值值保证人名称称与被保证人人 关系系保证人联系系 方式及及地址备注：借款申请人人声明 欢欢迎您申申请 银银行个人人住房贷贷款，请请用蓝（黑黑）色墨墨水钢笔笔或签字字笔在本本申请书书上签字字，已填填写内容容不得涂涂改。 银银行，本本人在此此郑重声声明： 11）本人人承认以以此申请请书及其其他所附附资料作作为贵行行借款的的依据； 22）上述述各

24、项资资料属实实，且随随本申请请书报送送的资料料复印件件可留存存贵行作作为备查查凭证，如如资料失失实或虚假，本本人愿承承担相应应的民事事及法律律责任； 33）经贵贵行审查查不符合合规定的的借款条条件而未未予受理理时，本本人无异异议； 44）本人人保证在在取得贵贵行贷款款后，按按时足额额偿还贷贷款本息息。申请人签名名：日期： 年 月 日附件：对对申请人人偿还能能力、偿偿还意愿愿的风险险审核及及对抵押押品的评评估情况况风 险 评评 估 书申请日期贷款申请编编号基 本 资 料主申请人姓名性别婚姻状况出生日期证件类型及及号码户籍现住址及邮邮编学历工作单位职业职务供养人数计算后申请请人 税后月月收入 (无

25、公积积金)申请人填报报的家庭月收入入主要经济来来源（如工资，提提成，经验收入等等）住宅电话主申请人手手机办公电话配偶姓名配偶工作单单位共同申请人人姓名性别婚姻状况出生日期证件类型及及号码户籍现住址及邮邮编学历工作单位职业职务供养人数计算后共同同申请人人税后月收入入(无公积积金)与主申请人人关系主要经济来来源住宅电话共同申请人人手机办公电话配偶姓名配偶工作单单位购 房 资 料楼盘名称所购房屋详详址售房者全称称购房用途商品房买卖卖合同编编号销售许可证证编号律师行保险公司担保方式质押总值竣工日期房屋类别（分为普普通商品品住房、经济适用用房、别墅和和商业用用房）销售面积单价总售价物业管理费费（月）首付

26、款申请成数申请贷款额额期限年利率月付款还款方式信贷审核意意见核心因素房产支出与与收入比比总债务与收收入比建议贷款成成数（即审核后后同意的的贷款成成数）偿还能力（可注明对对申请人人收入和和资产的的核实结结果； 据此计计算出的的各项核核心比率率；申请请人所在在单位的的发展情情况等）还款意愿（写明首付付款情况况，现住住房情况况及此次次购房目目的等，并并由此推推断其还还款意愿愿。）担保情况（应首先说说明申请请人已签签订了购购房合同同且合法法有效，其其次对所所购楼盘盘进行大大致情况况评估，如如周边环环境，楼楼盘价位位，变现现能力和和贬值或或升值潜潜力。）补偿因素财务状况（如需申请请人提供供其他个个人资产产证明，可可在此处处列明并并予以分分析。）基本情况其他情况审核意见（此处列明明该笔申申请的各各项优势势）原贷款申请请条件贷款额期限成数还款方法建议贷款条条件（此处列明明该笔申申请存在在的风险险点）风险审核员员： 审核日日期：主管经理： 审审核日期期：