关于商业街推广简案ukq.docx
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1、商业街推广广简案目录一、 项目商业街街所在区区域商业业规划及及周边商商业物业业情况二、 主题式或特特色经营营类商业业街的考考虑三、 项目商业街街的SWWOT分分析四、 项目商业街街的市场场定位五、 项目商业街街招租与与销售的的初步定定价六、 项目商业街街的整合合包装与与推广七、 项目商业街街的招商商工作流流程及招招商计划划八、 项目商业街街对酒店店及公寓寓项目的的影响九、 项目商业街街的客户户资源名名册一、 项目商业街街所在区区域商业业规划及及周边商商业物业业情况（暂略）周边商业物物业情况况分析龙湖社区消消费中心心商业数数据研究究说明：龙湖湖社区消消费中心心是第二二代社区区消费中中心的典典范，
2、其其主商业业业态餐餐饮占了了整个社社区消费费中心商商业业态态业种的的61%，形成成了以餐餐饮为特特色的鲜鲜明的个个性。说明：在餐餐饮为特特色的龙龙湖社区区消费中中心里，其其铺面面面积配比比显然和和其经营营业态业业种有着着十分的的吻合，其其1200平方米米以上的的铺面占占了总铺铺面的660%，显显然这是是与本区区域的经经营业态态业种相相吻合。说明：龙湖湖社区消消费中心心的租金金变化区区间比较较小，说说明发展展商通过过合理的的商业规规划，能能够全面面有效的的提升本本社区消消费中心心的所有有铺面价价值，使使铺面价价值均衡衡化，由由于有良良好的商商业规划划，所以以尽管龙龙湖社区区消费中中心的地地理位置
3、置并不十十分理想想，但是是其铺面面的商业业价值并并不低，大多集集中在44150元元这个租租金范围围内。二、 主题式或特特色经营营类商业业街的考考虑1.主题式式商业街街的功能能需求及及配套条条件（1）功能能需求： 商铺分分割空间间：要求求有足够够的层高高、径深深、开间间；统一一的装饰饰外立面面；统一一的形象象展示区区，便利利的储物物及人行行通道。 经营环环境：良良好的通通风条件件；较好好的安保保秩序；规划合合理的停停车位；能进行行大型展展示活动动的场所所设置 消费环环境：商商业街的的整洁度度；商业业街的区区域分割割明显与与否；商商业街的的走向；商业街街的网点点比例 娱乐环环境：在在商业街街的集中
4、中停驻点点设置相相应的娱娱乐健身身配套设设施。（2）配套套条件： 便捷的的交通条条件 金融网网点及休休闲设施施配置 精神堡堡垒的塑塑造 主力店店与专卖卖店的搭搭配（33+1、44+1） 周边商商业的互互补性 未来区区域商业业规划2.主题式式商业街街的特点点（1）对某某一业种种进行统统一规划划经营，在在统一业业种范围围内保证证业态的的丰富与与完善（2）商业业街的包包装调性性基本统统一，商商业街的的统一管管理有利利于业种种的经营营氛围（3）商业业街的传传播形象象具有个个性化、易易记忆、鲜鲜明性，商商业街的的各个区区间又具具备丰富富的商业业昭示效效应（4）与相相似的专专业市场场的比较较，主题题式商业
5、业街更具具备观赏赏、游览览、购物物的整合合能力，同同时主题题式商业业街更具具有专业业市场不可可比拟的的环境及及经营模模式，主主题式商商业街更更具发展展的空间间（有社社区商业业的延伸伸作支撑撑）3.主题式式商业街街的操作作要素（1）一个个思路：选定一一个明晰晰的业种种作为主主题式商商业街的的推广主主题，并并与周边边商业物物业形成成差异性性和互补补性（2）三条条主线：推广线：围围绕统一一主题进进行丰富富多彩的的个体形形象展示示活动，实实现统一一主题多多品牌联联动；统统一主题题多细节节产品服服务；统统一主题题多商业业场景的的优势展展现。策略线：以以引进知知名品牌牌商家及及主力店店的配置置为核心心，同
6、时时辐射周周边诸多多专卖或或特色经经营店，制制定细分分业态下下商铺分分割的售售价区间间及租金金区间。渠道线：强强调从专专业市场场及区域规模模性商圈圈挖掘客客源；强强调对连连锁及联联营类商商家的引引导；强强调对知知名品牌牌商家的的优惠政政策；强强调从相相关产品品商家联联盟中对对客户进进行引导导。（3）五个个环节：定位、定类类、定价价、定时时、定岗岗：4.主题式式商业街街的分支支特色色经营类类商业街街三、项目商商业街的的SWOOT分析析（暂略略）四、项目商商业街的的市场定定位（一）针对对四个特特性进行行项目商商业街的的市场定定位1.区域组组团商业业的差异异性：项目位于渝渝北高尚尚住区组组团，且且新
7、牌坊坊龙湖片片区商业业渐至完完善，尤尤以餐饮饮类商业业构建渝渝北新牌牌坊片区区特色商商业走廊廊。但随随着市场场的成熟熟，区域域商业开开发的递递增，政政府规划划涉外商商务区的延延伸，主主题式商商业街（社社区第三三代商业业街的延延伸）必必将成为为区域商商业发展展的趋势势。2.区域组组团商业业的互补补性：在渝北高尚尚住区组组团，商商业的发发展不仅仅仅是娱娱乐休闲闲的逐步步完善，还还需要文文化品位位、时尚尚品调作作烘托，以以确保商商业街能能走热、走走俏。因因此商业业街的推推广定位位要对周周边的单单一商业业氛围进进行多元元素的补补充，引引进有品品位、文文化、竞竞争力的的商业业业态，特特别是具具有知名名品
8、牌的的主力商商家。3.本项目目商业的的独特性性：与周边竞争争性商业业相比，本本项目商商铺分割割面积较较大，无无论跨度度、径深深、层高高等都体体现出需需要入住住具有一一定资金金实力和和品牌效效应的商商家。通通过项目目四星级级酒店高档商商业物业业的支撑撑，可以以营造文文化类、酒酒店式配配套服务务型商业业街以及及项目商商业街运运用的酒酒店式管管理等创创新模式式。4.区域周周边商业业环境的的完善性性： 周边边邻近高高档社区区商业街街（龙湖湖水晶郦郦城、重重庆财富富中心等等），同同时有政政府办公公机构的的迁入，又又临近上上丁企业业工业园园，并且且商业街街就近生生态公园园，为项项目商业业街的环环境增加加了
9、生态态亮点。但但项目周周边商业业配套还还不够完完善，交交通班次次少，客客流稀少少，缺乏乏商业街街的娱乐乐、休闲闲配套引引导系统统。（二）、项项目商业业街的市市场定位位1.定位原原则商业定位原原则须考考虑一般般原则和和个例原原则。一一般原则则是所有有商业物物业在进进行市场场定位时普普遍遵循循的原则则，个例例原则是是结合项项目特征征和区位位商圈特特征所符符合的原原则，具具体如下下：（1）一般般原则： 定位要要符合时时代和区区域特征征 定位应应具备稀稀缺差异异性和互互补互动动性的特特点 定位要要体现不不同因素素的赢利利性和总总体的平平衡性 定位要要在足够够的市场场接纳力力之内（2）个例例原则： 与区
10、域域商业发发展同向向 与区域域商业有有效缺口口相吻合合 以中心心区消费费者需求求特征为为导向并并考虑其其实际购购买力 确保该该项目前前期营销销推广的的成功及及后期的的保值能能力和增增值空间间2. 项目目市场客客层定位位：（1）投资资者决策策分析 地段和和位置仍仍然是第第一考虑因素素，其次次分别是是交通便便利性、商商业环境境、发展展商实力力、主题题规划、价价格、广广告力度度、配套套设施等等。 客户存存在购买买恐惧。对对商铺价价值造成成影响的的因素较较多，如如：周边边改建、政政府规划划调整、区区域竞争争等等。 客户的的投资特特征和动动机非常常明显。 老客户户对购买买的影响响又比较较大。（2）客户户
11、性质分分析 经营户户。经营营户是本本项目商商业的第第一主力力客户，该该部分客客户主要要以经营营为目的的，商业业定位、商商业氛围围的营造造和未来来商业发发展的区区域和趋趋势是他他们关注注的核心心，同时时也注重重商铺的的投资价价值和可可变现能能力。 投资户户。投资资户是本本项目商商业的第第二主力力客户，该该部分客户主主要以投投资为目目的，投投资收益益率和收收益的稳稳定性是是决定他他们是否否购买的的最主要要因素，同同时商铺铺的升值值潜力也也是关注注的主要要点。（3）客户户区域分分析 重庆市市各主力力商圈商商家为主主要客户户群。他他们对商商业地块块位置及及周边的的商业气气氛已经经非常熟熟悉，对对区域商
12、商业价值值有自己己的判断断。 次要客客户群体体重庆市市个体品品牌的经经营者以以及其它它区域的的投资。（4）客户户特点： 商业意意识强，财财富意识识浓厚，具具备高超超投资或或经商技技能； 比较讲讲信用，但但更能追追求个人人利益； 寻求更更大发展展，积累累更多财财富 经营商商业的同同时更注注重文化化品位3. 项目目主题定定位：北部豪布斯斯卡（HHOPSSCA）国际复复合商业业街区 注解： “豪布布斯卡”（HOPPSCAA）为欧美美国家先先进的商商业地产产模式，本质为为酒店HHOTEEL写字楼楼OFFFICEE停车场场PARRKINNG（生生态公园园）大大型综合合购物中中心SHOOPPIING MA
13、LLL商会COONVEENTIION国际公公寓APPARTTMENNT的复复合体。 “豪豪布斯卡卡”（HOPPSCAA）的选址址与兴建建有着严严格的要要求和标标准。首首先，HHOPSSCA豪豪布斯卡卡属于综综合性物物业，由由于对其其建筑密密度及容容积率有有特定的的要求，所所以HOOPSCCA豪布布斯卡一一般分布布于城市市边缘地地区，这这样才能能使得“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）建筑密密度降低低，以保保证有足足够的空空间实现现低密度度的建筑筑模式；同时，作作为“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）必须有有大面积积的绿化化作为其其营造园园林景观观的基础础；此外外，“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）
14、与城市市的经济济有着密密切的联联系，这这一切都都需要HHOPSSCA豪豪布斯卡卡与城市市之间必必须有快快速便捷捷的交通通网络做做纽带，保保证在“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）内的人人员工作作的便利利性。 “豪豪布斯卡卡”（HOPPSCAA）最大的的优势在在于资源源共生、聚聚合增值值。从世世界各国国大、中中型城市市发展的的经验可可以看出出，城市市的发展展已经走走过了功功能单一一、条块块分割布布局的时代代，未来来的趋势势是以某某一突出出功能为为主导，复复合休闲闲、娱乐乐、住宅宅、文化化、旅游游等要素素的大体体量综合合性产品品。 定位分分诉； 本项目目满足豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）的条件件
15、选址：项目位位于重庆庆北部核核心CBBD圈层层，享有有大面积积生态绿绿地，且且整个项项目的容容积率较较低，商商铺空间间易分割割，容易易形成复复合性商商业街区区特色 符合豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）的组成成元素：拥有四星级级商务酒酒店、高高档商务务办公写写字楼（紧紧邻上丁丁企业工工业园）、生生态公园园绿地（动动步公园园、社区区园林景景观）、涉涉外领事事馆、数数量较大大的停车车场、酒酒店式国国际商务务公寓、主主题式会会所、酒酒店俱乐部、社社区幼儿儿园、小小学、中中学等。 需要完完善豪布布斯卡（HOPSCA）的组成元素：立体购物中中心、精精品商业业艺术馆馆、244小时金金融服务务、244小时商商
16、业专车车服务 为满足足北部CCBD高高端人群群居住、消消费、休休闲、娱娱乐、社社交多种种形态的的高品质质生活需需求，为为项目特特身量定定出复合合商业生生活系统统；集公公园、公公寓、商商场、写写字楼、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、会会所、幼幼儿园于于一体。集集中体现现复合商商业街区区形态。3.定位分分主题：以项目东西西南北四四条街作作参照东面：休休闲商业业娱乐公公园南面：街街区购物物消费公公馆 西面：精精品美食食美肴中中心北面：酒酒店商务务办公及及配套服务务专区（三）、项项目商业业街的功功能定位位及业态态划分1功能定位位功能定位位：多功功能复合合商业街街区立体购物公公园+商商务办公公+国际际时尚健健身
17、+文文化视听听+科技技娱乐+个性搜搜奇+美美食餐饮饮定位依据据： 重庆北北部商业业规划，重重庆北部部CBDD核心区区域，营营造了复复合商业业街区的的规划氛氛围。 社区内内外生态态环境、社社区自身身物业的的配套规规划需要要文化+品位的的商业 项目商商业街所所属资源源配套与与国外HHOPSSCA豪豪布斯卡卡商业定定位相似似，所以以要求功功能上强强调复合合和互补补性。2业态划分分（1）业态态规划原原则 “铺铺临临街、关关联布局局、循环环消费、资资源共享享”理念和和模式。特特色商业业荟萃、条条块清晰晰、功能能齐全、方方便顾客客。业态态规划上上讲究关关联性，商商铺与商商铺、商商品与商商品之间间、商品品与
18、服务务项目、服服务项目目与服务务项目之之间推行行循环消消费理念念。力求求业态有有特色性性、均好好性。（2）划分分依据： 充分考考虑商业业街的商商铺特点点及人流流引导动动线 体现复复合性商商业街的的发展优优势 融合项项目相关关高档物物业的配配套设施施，增加加文化品品位与时时尚情调调 逐一反反映社区区商业街街的创新新性，提提升商业业的价值值。（3）布局局建议 以几家家主力店店为主，多多家半力力店、专专营店、餐餐饮娱乐乐休闲及及商务休休闲功能能配套店店为辅的的商家组组合特点点。充分分考虑到核心主主力店所所具备的的“磁极”与“锚固点点”对组织织人流所所发挥的的作用。 建议议核心主主力店应应安排在在商业
19、街街尽端位位置，通通过主力力店的“磁极效效应”，在设设计上应应尽量引引导购买买者能经经过所有有门店的的门口； 半主力力店或专专卖店的的位置可可考虑安安排在主主要人流流路线（如商业街主干道或支干道）而非核心主力店的磁极点上，形成次级人流，与主要人流形成交叉，吸引购物者穿行整个商业街； 其它休休闲娱乐乐配套及及商务休休闲功能能店，作作为重要要功能补补充，可可将其安安置于商商业街中中相对独独立的位位置，减减缓消费费者游览览过程中中的疲劳劳穿行。（4）具体体划分：以大型知名名主力商商家作为项目商商业街四四个方向向的主要要招商对对象，形形成商业业街每个个方向的的特色招招商与互互动、互互补效应应，并可可吸
20、纳更更多同品品质的中中、小商商家进驻驻，推动动整个商商业街的的发展。 南面：规划为为大型超超市、银银行、品品牌药店店、中高高档洗浴浴中心（二二楼）、知知名房屋屋中介店店、通信信服务中中心、中中式茶楼楼、医疗疗诊所、药膳料理及其它社区服务配套说明： 选择大大型超市市作主力力店（22000050000平平米），为为南面街街区的商商轴核心心，容易易产生人人流车流流的聚集集效应，带带来更多多招商契契机。 选择大大型商家家品牌将将直接决决定整个个项目的的社区地地位与整整个小区区商业的的经营档档次。同同时周边边零售店店也应具具有相应的的档次与与格调，以以不破坏坏整个小小区商业业的氛围围与环境境。 大型超超
21、市将引引进重庆庆新世纪纪或者人人人乐、重重百等品品牌美誉誉度较高高的商家家进驻，以以形成本本物业的的商业龙龙头效应应，拉升升本物业业的商业业定位，带带动本物物业相关关小业态态商家的的入驻经经营，从从而促进进商业街街的形象象完善和和人气递递增。 大型超超市对店店面选择择严格，特特别是径径深和跨跨度，因因此南面面设超市市需拿一一部分车车库面积积出来，以以弥补铺铺面径深深的不足足（超市市径深至至少400米以上上适宜） 东面：规划为为综合性性娱乐中中心（如如餐厅、酒酒吧、DDiscco、卡卡拉OKK及私人人会所的的复合体体）、SSPA、美美容美发发研修中中心、纤纤体会馆馆、酒吧、音音乐餐厅厅、精品品家
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