公开的秘密—岳阳市梅溪桥批发市场大盘点（DOC 56）22999.docx

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1、公开的秘密岳阳市梅溪溪桥批发市场场大盘点前言每次提到市场调调查或商业秘秘密这类话题题时我总会想想起这样一则则故事：上世纪五十年代代初，当中国国凭借顽强的的拼搏精神和和坚忍不拔的的毅力终于在在富饶的东三三省发现并建建立了中国第第一座大型油油田大庆油田田，从此彻底底摘掉了“贫油国”的帽子。与与此同时，远远在大洋彼岸岸的美国石油油大鳄洛克菲菲勒家族却坐坐不住了，不不知道这只刚刚醒的雄狮会会造成什么样样的威胁。为为了能够确定定后续的发展展战略，洛克克家族必须深深入准确的了了解大庆油田田的虚实，详详细掌握它的的总储量、品品质、年生产产能力等重要要的经济技术术指标。为此此，老洛克向向他的密友当当时的联邦调

2、调查局局长胡胡佛求援，希希望这个能够够弄到罗斯福福夫人裸照的的家伙动用他他们那不可思思议的调查手手段来搞清这这一切问题，并并愿意付出整整个FBI一一年的免费汽汽油作为报酬酬，这在当时时中美关系高高度紧张的局局势下被认为为是不可能完完成的任务。看看在老朋友和和免费汽油的的面子上胡佛佛专门成立了了一个调查小小组并指派欧欧特斯布朗担任组组长来研究此此事，经过短短短三个月的的调查，一份份详尽的调查查报告放在老老洛克的办公公桌上，其中中的数据在后后来的验证中中表明几乎完完全一致。而而令人匪夷所所思的就是关关于生产能力力这一章节的的数据仅仅是是根据一组照照片得来，由由于当时两国国关系非常紧紧张，中国大大陆

3、也正进行行着轰轰烈烈烈的反资本主主义、反帝国国主义的运动动，从高层到到普通民众对对刺探情报的的外国特务可可以说是高度度敏感，要想想进入油田实实地考察是根根本不可能的的事，而中央央政府对油田田的各项指标标也都视为高高度机密，但但是万万也没没有想到人民民日报为了展展现中国工人人英雄气概刊刊登的几张王王进喜同志以以油田为背景景的工作照和和他的英雄介介绍却成了泄泄密的罪魁祸祸首。原来，欧特斯布朗根据这这几张完全公公开的图片和和报道，以王王进喜同志的的身高为度量量标准，在照照片上度量出出了背景中储储油罐和输油油管道的高度度、直径、距距离，并套用用前苏联的石石油生产标准准计算出了大大庆油田的年年生产能力；

4、通过光谱分分析从照片上上熊熊燃烧的的火炬颜色分分析出大庆油油田的大致品品质！冷战结束后这个个调查小组成成立了一家商商业情报公司司专门负责收收集和提供各各行各业的商商业情报，这这家公司的总总裁就是欧特特斯布朗。他的的口头禅是“对不起，我我不能向你提提供这家公司司的财务报表表，这是违法法的，而且你你并没有必要要知道这些，实实际上在大量量公开的信息息和数据中就就隐含着你最最想知道的秘秘密，而我们们公司最擅长长的就是提供供这些公开的的秘密”。作为太阳桥物流流园的开发序序曲阶段就有有梅溪桥市场场的商会主动动找上门来洽洽谈整体搬迁迁事宜固然是是一件令人兴兴奋不已的事事，但是同老老洛克的顾虑虑一样，该市市场

5、究竟能有有多大容量？有多大消费费能力？发展展远景怎样？年销售额有有多少？货物物吞吐量有多多大？还有什什么潜在需求求？等等这些些数据是否如如商会描述一一致，都将对对项目的成功功与否起到决决定性作用，虽虽然这些数据据同样很难直直接获得，但但是相信在大大量的公开的的信息和数据据掩盖下必定定有我们非常常需要的秘密密，于是共同同组成一个调调查小组对梅梅溪桥市场进进行了为期225天的地毯毯式调查，以以期找到这些些公开的秘密密。调查工作准则为了能够充分、全全面地掌握梅梅溪桥大市场场的基本现状状、总量、分分量以及市场场结构，本次次调查的基本本准则大致遵遵循以下几点点要素：1、 采用地毯式一对对一的访谈式式调查

6、；2、 以问卷调查表为为基本框架掌掌握通用普遍遍数据，以访访谈形式了解解可能出现的的任何其他信信息；3、 重点掌握被访人人的目前经营营状况、在经经营过程中实实际缺少的配配套和服务、对对目前市场的的不满意点以以及对新市场场的期望；4、 深层次的沟通，以以诚心来换取取最真实的信信息和数据；5、 在对东大市场作作调查时一定定要注意避开开自购门面的的经营户，同同时还要避免免与市场的原原单位业主发发生正面摩擦擦，保持低调调、注意影响响；6、 调查为主，宣传传为辅。只有有充分了解市市场的需求和和空缺才能有有的放矢、扬扬长避短的进进行最有效的的宣传；7、 建立电子数据库库，对所有信信息进行数据据库管理和分分

7、析；8、 每日进行调查工工作汇报，对对当天发现的的新信息或遇遇到的新问题题进行及时反反馈并予以讨讨论解决；调查人员组织机机构由于本次调查结结果将作为太太阳桥物流园园开发的重要要依据和前提提，公司对调调查的过程高高0度重视，为为了能让相关关工作人员充充分感受被调调市场内的真真实气氛和提提高调查结果果及过程的真真实性，特地地抽调数名相相关工作人员员与本公司人人员一起参与与本次调查活活动。作为一次全面而而彻底的地毯毯式调查，肯肯定需要一个个非常完善的的组织机构，而而这个机构既既要有能在调调查一线冲锋锋陷阵的士兵兵，也要有能能在后方指挥挥作战的将军军。本次调查先后参参与的相关人人员最后达到到14人，为

8、为了提高调查查效率、合理理分组进行、人人力资源合理理搭配，特成成立梅溪桥市市场调查小组组，由和立东东升投资有限限公司执行总总经理黄杰任任小组长；招招商部经理蔡蔡砺兵和办公公室主任柳娟娟任副组长共共同领导和监监控调查的顺顺利完成。在实际调查工作作中根据调查查面的扩大和和对调查进度度的加快，又又增加了郭磊磊、刘满意、刘刘文祥三位同同志，并增加加了第四个小小组D组，对对泰和、洞庭庭商厦等市场场作了补充调调查。调查概况梅溪桥市场群落落位于岳阳市市旧城区西部部，群落西临临洞庭湖，东东接京广铁路路大动脉，北北靠巴陵西路路，南与岳阳阳市第二人民民医院毗邻而而建，市场群群落由梅溪桥桥副食品批发发大市场、梅梅溪

9、桥茶叶批批发大市场、梅梅溪桥农贸大大市场、梅溪溪桥文体用品品批发城、梅梅溪桥东大市市场、观音阁阁干货茶叶批批发大市场、竹竹荫街批发大大市场、街河河口渔具渔需需批发大市场场等八大专业业市场组合而而成，群落南南北约长5000米，东西西约长4000米，总占地地面积近200万。1、梅溪桥副食食品批发大市市场梅溪桥副食品批批发大市场位位于梅溪桥市市场群落腹地地，北连梅溪溪桥茶叶大市市场、西临竹竹荫街批发市市场、东与梅梅溪桥东大市市场隔京广铁铁路大动脉相相望，市场总总占地面积约约250000，共有大大小铺面3330余户，铺铺面产权分属属于岳阳市新新天地房地产产开发有限公公司、岳阳市市二商业局、岳岳阳市回收

10、公公司等多家单单位，市场内内部又细分为为梅溪桥槟榔榔批发大市场场（约40户户，现大部份份处于空置状状态）、梅溪溪桥烟酒批发发大市场（约约25户，现现几乎全部处处于空置状态态）、梅溪桥桥副食品批发发市场（约1150余户，主主要经营副食食品、糖果、香香烛等类别产产品，约500户空置）、梅梅溪桥日化用用品批发市场场（约1000余户，主要要经营日化用用品，约600户空置）等等几大市场，市市场分别于建建设南路和竹竹荫街各设置置了一个贯通通全市场的大大型入口，进进出极为方便便。2、梅溪桥茶叶叶批发大市场场梅溪桥茶叶批发发大市场位于于梅溪桥市场场群落北角，南南与梅溪桥副副食品批发大大市场相连，东东靠建设南路

11、路，北接竹荫荫街批发大市市场，市场总总占地面积约约1200，共有大小小铺位约266户，铺面产产权属于岳阳阳市回收公司司，目前茶叶叶市场主要以以经营茶叶的的批发为主，其其中包括福建建毛茶的批发发、岳阳本地地茶叶的批发发等，因为市市场在建设南南路设有大型型入口一个，刚刚好毗邻8路路、1路等多多路公交车的的终点站，地地理位置较为为优越，所以以是目前岳阳阳经营得比较较好的茶叶专专业市场之一一。3、梅溪桥农贸贸大市场梅溪桥农贸大市市场位于梅溪溪桥市场群落落腹地，南靠靠梅溪桥副食食品批发大市市场，北接梅梅溪桥茶叶批批发大市场，东东临建设南路路，市场总占占地面积约55000，共共有大小摊位位约300余余个，

12、铺面产产权属于岳阳阳市华达实业业有限公司，市市场主要以经经营批发农贸贸、农资产品品为主，市场场共设两个大大型入口，一一个位于建设设南路梅溪桥桥茶叶大市场场入口往南约约30米处，另另一处位于梅梅溪桥副食品品批发大市场场内梅溪桥邮邮政储蓄所旁旁边，但由于于通道较窄，进进出货物不是是非常方便。4、梅溪桥文体体用品批发城城梅溪桥文体用品品批发大市场场位于梅溪桥桥副食品批发发市场内，由由岳阳市新天天地房地产开开发有限公司司开发的新桥桥大厦的二层层，总营业面面积近30000，由于于经营的不善善现在所有的的铺位均已停停止营业并空空置，反而成成了许多在梅梅溪桥副食品品批发大市场场经营户租用用的仓库，该该市场只

13、对梅梅溪桥副食品品批发大市场场内开设了一一个入口，进进出车、进出出货物都非常常的不方便，虽虽位居二层，却却没有电梯上上下，这也算算是该市场的的一大弊端之之一。5、梅溪桥东大大市场梅溪桥东大市场场位于梅溪桥桥市场群落最最东端，东邻邻东风休闲广广场、青年路路小学，北靠靠学坡，南临临青年西路，西西与梅溪桥副副食品批发大大市场隔京广广铁路大动脉脉相望，市场场总占地面积积近200000，共有有大小铺位共共计240余余个（首层经经营、二层可可居住），写写字楼1188间，仓库一一栋三层共44000余。梅溪桥东东大市场由岳岳阳市燃料总总公司投资兴兴建，主要经经营干货、食食杂、土特产产品、糖酒副副食和日用品品等

14、。6、竹荫街批发发市场竹荫街批发市场场位于梅溪桥桥市场群落中中轴线位置，绵绵延整条竹荫荫街，西与街街河口渔具渔渔需市场相连连，东达京广广交通大动脉脉，南靠梅溪溪桥副食品批批发大市场，北北临观音阁干干货、茶叶批批发大市场，交交通真可谓是是四通八达，竹竹荫街批发市市场全长约3300米，共共有大小铺位位近一百个，主主要经营烟酒酒、副食、纸纸品、饮料等等类别，并且且多数的驻岳岳阳总经销聚聚集在竹荫街街批发大市场场，对整个岳岳阳的商业起起着至关重要要的龙头作用用，也是楼区区政府创造税税费收入的一一个非常大的的市场。7、观音阁干货货、茶叶批发发大市场观音阁干货、茶茶叶批发大市市场位于梅溪溪桥市场群落落最北

15、端，北北临巴陵西路路、汉森宾馆馆，南与竹荫荫街批发大市市场相连，市市场内又细分分为上观音阁阁和下观音阁阁。与竹荫街批发大大市场一样，观观音阁批发大大市场也是一一个开放式的的马路大市场场，全街约长长400米，主主要以经营干干货、茶叶为为主，市场分分别对竹荫街街及巴陵西路路开设了一个个进出通道。与与巴陵西路相相邻处为上观观音阁，主要要以经营茶叶叶批发为主，共共有大小铺位位约50余个个；与竹荫街街相邻处则为为下观音阁，主主要以经营干干货为主，共共有大小铺位位约60余个个。8、街河口渔具具渔需批发大大市场街河口渔具渔需需批发大市场场位于梅溪桥桥市场群落最最西端，西临临闻名全国的的八百里浩瀚瀚洞庭，南靠

16、靠天岳山，东东与竹荫街批批发大市场、岳岳阳市商业大大厦购物中心心隔街相望，北北邻巴陵西路路，可以说是是一个天然适适合做渔具渔渔需市场的地地方。市场总总占地约50000，共共有大小铺面面约55个，主主要经营渔具具渔需产品，而而最大的客户户群体就是岳岳阳靠洞庭湖湖吃饭的那些些渔民。调查详情本次调查根据对对梅溪桥市场场初步察看的的情况估计约约有10000余户各类商商铺，作为地地毯式调查按按理说采样基基数大致应为为1000份份，但在实际际调查过程中中发现仅梅溪溪桥市场内的的空置门面就就高达近1880余户；东东大市场也由由于影响问题题不敢大张旗旗鼓的展开，加加上时间关系系只做了366户有针对性性的抽样，

17、好好在这个市场场的物业结构构、铺面租金金、管理费用用、经营品种种等各项指标标都相对比较较规范和统一一，相信这336户抽样结结果应该能比比较准确的反反映出真实的的市场状况；另外，约有有300余户户是农贸市场场的经营户，与与本项目关联联不大，最终终梅溪桥市场场群落调查总总计435份份；泰和调查查取样1100份。由于问卷设计非非常详尽，且且其他信息一一栏内容颇有有价值，被访访人一般很难难完整作答，本本次统计分析析过程不采用用有效问卷筛筛选法，而采采用单项有效效答题筛选法法进行统计。为为便于阅读和和日后参考，本本章节将采用用纯表格配简简单说明的方方式列举详情情如下。基本情况部分：1、 性别比例性别男性

18、女性数量34095所占比例78.2%21.8%2、 原籍分布（9人人未作答）原籍数量所占比例岳阳14834.7%岳阳周边地区18443.2湖南省内其他地地市429.9%湖北368.5%福建71.6%全国其他各地区区92.1%此表可看出梅溪溪桥市场内的的经营户绝大大多数均为岳岳阳本地或岳岳阳周边地区区人，占到了了78%，湖湖南省外的经经营户加起来来还不到155%，充分说说明该市场的的地域局限性性导致市场的的辐射面和影影响力都在逐逐年降低，相相比义乌的小小商品批发和和株洲的服装装批发来说确确实相差太远远，如何提高高市场的地域域多样性也将将是新市场能能够可持续发发展的根本要要素之一。特别值得注意的的

19、是华容、岳岳阳县两地的的经营户在市市场中所占比比例非常大，据据统计，华容容人约有800人，岳阳县县人约有644人，总共占占整个市场的的34%，为为什么其他县县市的经营户户就这么少呢呢？与泰和市市场中成片的的“涟邵帮会”形成鲜明对对比，其中或或许就蕴藏着着某些商机。3、 现居住状况（338人未作答答）居住地点门面内市场内市场外数量75人176人146人所占比例18.9%44.3%36.8%这组数据大致反反映了批发市市场的工作生生活态势，绝绝大多数经营营户为了方便便照顾生意和和节约开支，一一般都会在离离经营场所很很近的地方购购买或租赁住住房，甚至干干脆就睡在门门面内，尽管管市场内的居居住环境、卫卫

20、生环境对于于生活居住来来说是非常恶恶劣的，但是是为了降低成成本，许多小小批发商不得得不含辛茹苦苦年复一年的的生活在这样样的环境中，每每个人心中往往往都满怀着着一份期望：有朝一日能能够生意做大大了请个帮工工就不用自己己守店了，自自己可以住在在有山有水、风风光秀丽的高高档小区里，打打个电话订货货就可以了。另外，住在市场场内和住在门门面内的人数数比例63.2%也大致致可以作为新新市场内住宅宅规模定位的的重要依据。如果我们的新市市场能加快每每个人完成这这个梦想的速速度，那么这这个项目的成成功就将成为为必然了。4、 经营类别比例经营类别数量所占比例茶叶咖啡429.6%副食7918.2%农副产品7316.

21、8%日用、日杂11326%文体用品153.4%烟酒、饮料6114%渔具渔需388.7%其他143.3%从这张表大致可可以看出梅溪溪桥市场群基基本上属于非非专业的综合合型市场，没没有特别突出出的主导产品品，没有非常常有特色的主主题，没有绝绝对市场优势势的板块存在在，而就总量量来说也并不不是特别的大大（除了东大大市场尚有2200余户未未统计在内基基本上所有正正在经营的项项目和数量都都计算在内了了），相比长长沙高桥大市市场仅茶叶单单项经营户就就多达3000户，可以说说，规模的大大小也将决定定一个市场的的兴衰存亡，毕毕竟现在各行行各业都早已已进入了规模模效益时代。5、 经营状况（144人未作答）经营状

22、况数量所占比例很好143.3%还可以9723%不太好26162.1%很差4911.6%按照通常习惯上上来说，当被被问及生意如如何？混得怎怎样？之类的的话题时，绝绝大部分的人人习惯性的回回答应该是“一般般”、“还可以”、“过得去”，既不掉价价，也不惹人人眼红，但是是上表显示的的62%的不不太好充分说说明了梅溪桥桥市场群落的的衰败和没落落，这个数字字反映的已经经不仅仅是目目前的现状，更更映射出经营营户对未来的的茫然和无奈奈，其中的潜潜台词我们将将在后面的章章节中详细论论述。6、 门面状况（4人人未作答）铺面面积数量所占比例0-10204.7%10-208620%20-3012027.7%30-40

23、7116.6%40-50378.6%50-606815.6%60以上296.8%根据统计结果显显示，梅溪桥桥市场群目前前正在经营的的铺面面积大大约在159960加上上东大市场约约112000的铺面，总总共约270000的使使用量，平均均租金大约在在15.4元元/月左右右（如计算11703的的棚位面积，平平均租金大约约在14元/月左右），仓仓库面积统计计数字大约在在337277，仓库平平均租金大约约在2.8元元/月左右右。注：上述面积未未包括农贸市市场面积。调查内容部分：1、 您认为日新月异异的旧城改造造是否会造成成梅溪桥大市市场的整体拆拆迁或搬离？数量所占比例会22251%不会8218.9%不

24、知道13130.1%51%的认同比比例基本上可可以反映出梅梅溪桥市场群群落的没落现现状以及经营营户对其黯淡淡前景的失望望，从各方面面来看梅溪桥桥已不具备现现代综合市场场应具备的发发展潜力和可可持续发展的的核心竞争力力了，随着旧旧城改造的进进一步深入，该该市场退出商商业舞台应该该只是时间早早晚的问题。至至于仍有188.9%的人人认为不会搬搬迁实际上也也是指近几年年内不会，其其实质问题反反映的是市民民对政府在整整个城市规划划和商业规划划方面投入力力度的质疑，有有人就明确表表示，政府从从来就不关心心这些不能体体现政绩的“垃圾工程”，都只热衷衷于那些所谓谓的形象工程程、亮点工程程。但是令人失望的的是居

25、然有330%的人从从来没有考虑虑过这类事情情，过一天算算一天，生意意好就做做生生意，生意不不好就发发牢牢骚、打打牌牌、买买码，还还没想过是什什么原因造成成生意不好，市市场的前途将将会如何演化化。这又说明明有很大一部部分的经营户户素质低下，根根本没有商业业内涵和商业业头脑，从某某个层面来讲讲梅溪桥的没没落与这部分分人的素质低低下也是有直直接关联的。2、 如果梅溪桥市场场真的整体搬搬迁，您更喜喜欢在岳阳的的哪个地方经经营？数量所占比例火车站附近245.5%汽车站附近306.9%步行街附近122.7%城市入口处7216.6%多个市场聚集处处23453.8%不知道6314.5%这个问题在最开开始调查时

26、大大家都或多或或少有些理解解上的偏差，问问题本身的真真正所指是要要了解经营户户对什么样属属性的地块更更感兴趣，而而非具体所指指那个地块，经经过反复讲解解后得出如上上表所示之结结果。商业项项目的通用属属性“扎堆效效应”再一次显现现得淋漓尽致致，这一属性性在梅溪桥目目前的区块内内经过近200年自发的孕孕育和发展，实实际上也已经经发展成一个个如前所述的的八大市场的的集合群落，他他自发的遵循循着这样的发发展轨迹，在在过去的很多多年里担当着着岳阳市批发发市场的龙头头老大的地位位，并发挥着着不可或缺的的重要地位。其他选项的比例例低下进一步步说明了作为为市场这种业业态的商业群群落对地段要要求的弱化，距距离的

27、远近不不成问题，关关键在于市场场的集中度和和业种的集成成度，简单的的说就是规模模越大越容易易吸纳更多的的业种进驻，越越多的业种就就会吸引更多多的经营商家家和吸引更多多的全国客户户，商业机会会的增多自然然会降低相应应的商业成本本，这就使得得市场群落更更加具有核心心竞争力。3、 您怎样看待长城城市场整体搬搬迁至太阳桥桥建材大市场场的？数量所占比例非常看好9521.8%肯定做不好122.8%很难说16938.9%没听说15936.5%只有21.8%的人非常看看好长城市场场的搬迁不仅仅仅是对泰和和集团的怀疑疑，更多的是是对政府的怀怀疑，两年前前就闹得沸沸沸扬扬的搬迁迁行动在太阳阳桥建材大市市场建成快半

28、半年后的今天天似乎像蜻蜓蜓掠过水面，漾漾起了几圈涟涟漪后又恢复复了平静。是是政府拆迁力力度不够？还还是权利场上上的明争暗斗斗？或许分赃赃不匀？还是是从头到尾就就是官商勾结结的骗局？这这一切疑问都都让另外388.9%的人人说不清道不不白，只好用用“很难说”来掩盖心中中的疑惑。让我没想到的是是居然还有336.5%的的人根本就不不知道还有这这回事，着实实让我们感到到有些无奈，按按理说大家都都是商海中摸摸爬滚打这么么多年的老江江湖，对于各各种商业信息息、行业动态态应该是相当当敏感和非常常灵通的。怎怎么可能对这这么大一个市市场要搬迁的的传闻都不知知道呢？不要要小看这个问问题，一个市市场能否繁荣荣靠的还是

29、市市场内的经营营户，如果太太多的经营户户素质低下，经经营能力不足足和管理水平平落后，这个个市场要想日日渐繁荣也不不是那么容易易的一件事。还有一点让我们们感到欣慰的的是完全不看看好的比例还还是很低的，只只有2.8%。这说明大大家总体上对对新市场都还还是充满着一一种憧憬的，只只要能将相关关政策切实落落到实处，对对新市场做好好远景规划，从从长远来看大大家还是满怀怀希望的。4、 您怎样知道太阳阳桥建材大市市场的？数量所占比例听别人说的19945.7%长江信息报153.4%岳阳晚报20.5%洞庭之声51.1%岳阳电视台255.7%广播电台41%车身广告225.1%路过296.7%户外广告和宣传传单173

30、.9%不知道11725.9%有些出乎意料的的结果居然在在这个问题中中产生，之所所以问这个问问题就是因为为太阳桥建材材大市场在销销售过程中的的广告投入可可以说是相当当可观的，包包括上表中列列举的项目他他们该做的都都做了，因此此，本想通过过这个问题能能够判断一下下哪种宣传方方式对这部分分人群最为有有效。结果让让我们大失所所望，4355个被调查人人中居然有1117人不知知道，还有1199人也只只是听别人说说的，真正通通过泰和集团团的正规广告告直接了解的的人数仅占220%，假如如泰和公司企企划部的负责责人看到我们们这份调查结结果不知会作作何感想？5、 您愿意去新市场场经营或开设设分店吗？愿意不愿意大家

31、去我就去不知道数量144592293所占比例33.1%13.6%52.6%0.7%这是一个令人振振奋的结果，扎扎堆效应再一一次体现在商商业心态中，有有33%的人人群起带头作作用，后面跟跟着52%的的从众人群，什什么项目会做做不成呢？不过请注意，这这个结果是仅仅对经营来说说的，关于物物业销售的态态度请看下题题。6、 您在新的市场更更愿意选择哪哪种方式经营营？购买产权租赁经营看情况数量3935739所占比例9%82%9%这个结果虽然残残酷但非常现现实，根据我我们多年从事事地产营销的的经验来看也也是符合商业业规律的结果果。无论是个个体户、专卖卖店、大型百百货公司还是是国际性的连连锁超市，自自购物业经

32、营营的范例并不不多见，其主主要原因还是是由于业态特特性所致。上上述零售或批批发为主的业业态主要靠的的是货品和现现金的高速流流转，通过同同一笔资金反反复周转多次次赚取价格差差额才能盈利利，因此现金金流是这类行行业最为关心心的话题和一一切工作的核核心，这也就就是为什么我我们经常能看看到这些零售售企业在大打打折扣，从某某个角度看，现现金的流转顺顺畅比单品的的利润更为重重要。如此这般，作为为经营者不愿愿购买物业是是有着它本质质上的原因的的，除非他确确有正常现金金流外多余的的闲散资金，而而物业的销售售价格与租金金比例上拥有有较大差额空空间时，经营营者购买物业业才会具有一一定可能性，即即便如此，如如果算上

33、投资资物业的现金金的机会成本本，往往是不不划算的。7、 您在新市场需要要多大经营面面积？（200人未作答）数量所占比例数量所占比例0-20133.1%60-706214.9%20-30378.9%70-808019.3%30-405012%80-90122.9%40-504310.5%90-100122.9%50-608821.2%100以上184.3%总需求量25669表中所统计之数数据只能反映映被访人的主主观意愿，并并非真正的有有效需求，这这是根据被访访人建立在良良好经营状态态下所希望的的经营面积的的总和。这个个数据与前面面所统计的现现有营业面积积相比几乎扩扩大了一倍，一一方面这是目目前梅

34、溪桥市市场内经营户户对现有经营营环境的极度度不满和对新新市场充满幻幻想的综合体体现，另一方方面这扩大出出来的100000多平方方米市场需求求如何才能转转变为有效的的市场成了开开发商需要重重点考虑的问问题。面积大小比例的的相对均衡直直观的预示着着新建市场必必须根据每个个单项业种的的不同合理划划分区域、合合理规划铺面面大小。8、 您能承受的新市市场价格是多多少？（4224人未作答答）编号业主姓名店铺名称能承受价格A004严老板天地百货2200元/A008陈老板NONE2000元/A082田聪利群百货2200元/B028徐元方徐福记食品3500元/B029李庆利玲利副食1100元/B049杨学文NO

35、NE2000元/B050廖伟糖酒批发部2000元/B056唐老板NONE1250元/B062胡建华亚细亚公司2000元/B063邓辉祥太子奶1500元/C003何学四君山银针1000元/平均单价1886元/在所有问卷题目目中这个问题题恐怕是最尴尴尬的一道题题目了。几乎乎没有人愿意意正面回答这这个问题确实实有点让我们们始料不及，根根据以往的经经验，像这类类问题虽然很很难获得真实实的直接答案案，但是还不不至于不愿意意回答。一般般来说，将答答案统计结果果上浮30%左右大致就就是可以操作作的上限，但但是像这次调调查过程中遇遇到的这种状状况一定隐含含着其他的原原因。在同调查人员了了解的过程中中我们发现有

36、有很多被访者者的口气如出出一辙：“现在不要问问我多少钱买买，先告诉我我你们打算怎怎么建？”，委婉一点点的大概就会会说“到时候再说说吧”，更有不少少人会有这样样的牢骚：“还买啊？梅梅溪桥还没买买怕啊？”。看来梅溪溪桥市场群落落的没落影响响的不仅仅是是一批直接经经营户，还连连带的影响到到一个地段的的商业价值，乃乃至整个行业业内的投资信信心。9、 您是否需要住房房?面积要多多大？（3665人未作答答）数量所占比例0-6068.6%60-80912.9%80-1002637.1%100-12001825.7%120-15001115.7%平均面积大小7465770=1077跟上一个问题同同理，还不知知

37、道会建成一一个什么样的的房子，生意意还不知道会会怎么样，甚甚至还没决定定搬过去经营营就要回答要要多大面积住住房对于这些些经营户来说说确实有些勉勉为其难，还还好，仍有770人对此问问题作了明确确答复，这770人可以说说应该是最可可靠的潜在客客户。平均面面积107再准确不过过的反映出这这个群体的消消费能力和消消费习惯。10、 您觉得梅溪桥的的交通对您来来说方便吗？（8人未作作答）一般还行不方便数量41142244所占比例9.6%33.3%57.1%在分析这组数据据时我们遇到到了一点小麻麻烦，麻烦来来源于对“交通”的定义产生生了边界模糊糊。从第211个问题的回回答可以强烈烈地感觉到“交通”问题是梅溪

38、溪桥市场群落落最大的缺陷陷之一，根据据调查员的反反映，几乎人人人都提到过过市场内交通通不畅，混乱乱无序。但从从上表所显示示的结果却远远没有那么恐恐怖，甚至有有33%的人人认为还行！？经过同调查人员员的核对发现现，有部分问问卷是由经营营户自己填写写的，而他们们在填写这个个答案时是认认为梅溪桥对对外部的交通通还是非常方方便的，并非非指市场内的的恶劣状况。如如果排除这种种概念理解上上的误差重新新填写的话，估估计认同交通通不方便的人人数比例会高高达85%以以上！即便如此，梅溪溪桥市场群落落恶劣的交通通现状无论是是从表格上还还是现实中都都给我们新开开发的所有项项目提供了一一个标准的反反面样例。11、 您

39、现在的进货、送送货的交通工工具是什么？（10人未未作答）数量所占比例临时请三轮车20047.1%自己买的三轮车车92.1%找运输公司托运运10424.5%自己配有货车8319.5%不负责送货、进进货296.8%表中所记录的数数据与实际情情况大致相符符，绝大多数数经营户的进进货都是依靠靠货运公司托托运，或厂家家直接配送上上门，发货一一般都由客户户自提或临时时租用三轮车车送货上门。自自己配有货车车的主要集中中在年营业额额100万元元以上的大户户中间，约有有60户左右右的大户都拥拥有自己的货货车，甚至最最大的几个老老板拥有自己己的车队。12、 您最喜欢的媒体体是哪个？数量所占比例不看或很少看8419

40、.3%长江信息报10624.4%洞庭之声报30.7%岳阳晚报20.5%三湘都市报11326%潇湘晨报4710.8%中央电视台30.7%湖南卫视225%岳阳电视台5512.6%媒体调查是每一一个地产项目目在做前期时时都必不可少少的一个环节节，在本次调调查中我们再再一次感受到到了全行业跨跨地区竞争的的硝烟，就连连报纸媒体之之战都已经进进行得如火如如荼。从表中中可以看到除除了长江信息息报拥有244.4%的支支持率外，本本地媒体的收收看和收视率率已经被三湘湘都市报和潇潇湘晨报冲击击得七零八落落。电视媒体作为覆覆盖面最广、冲冲击力最强、表表现力最丰富富的媒介手段段一直为各行行各业所青睐睐，尤其是房房产开

41、发企业业。但是在这这个市场里电电视媒体似乎乎根本没有其其应有的风光光，那么晚上上市场打烊后后都在干嘛呢呢？经过证实实，由于市场场产权归属的的多元性，规规划设计和建建筑设计的落落后导致市场场格局的混乱乱局面，在市市场内有很多多区域根本就就没有铺设有有线电视网络络，因此大多多数经营户这这么多年来就就根本没有条条件能够看上上电视，漫长长的业余生活活自然被麻将将和买码所充充斥，即便有有耐不住寂寞寞的也只能收收看到无线传传送的岳阳无无线频道和湖湖南卫视。令人难以置信的的是仍有近220%的人居居然什么都不不看，也难怪怪不知道长城城市场搬迁太太阳桥，甚至至连太阳桥建建材大市场都都不知道！真真不知道这些些人两

42、耳不闻闻窗外事又怎怎么做生意？。13、 如果您和市场内内的同行发生生业务冲突，您您会如何解决决？（12人人未作答）数量所占比例私下了难34280.8%依靠法律途径解解决276.4%向商会申述276.4%不便回答276.4%设置这道题目的的目的不便说说明，结果也也一目了然。倒倒是80.88%的绝对比比例选择私下下了难真的是是无奈地透射射出对法律、对对政府机构的的极端不信任任的现状。虽虽然这些经营营业主的自身身素质普遍不不高，但是地地方司法机关关或仲裁机构构更加普遍的的不公正作为为进一步导致致了这种信任任危机的恶化化。14、 您是否买码？（113人未作答答）数量所占比例从来不买12529.6%经常

43、买11026.1%偶尔买18744.3%这个问题的答案案比较符合常常理但并不符符合实际。实实际上从来不不买码的人数数比例应该比比29.6%还要低，经经常买和偶尔尔买的比例应应该互换一下下会更接近真真实，这就是是说不符合实实际；但是出出于种种原因因不承认自己己买码或经常常买码又是导导致回答结果果符合常理的的因素之一。不不过这组数据据已经不影响响我们推断其其中隐藏的许许多潜台词了了。买码的普及和盛盛行归根结底底是一种“贫穷恐惧心心理”在作怪，对对财富的渴望望、对贫穷的的惧怕驱使这这些人对一切切能够在短时时期内拥有大大量财富的任任何手段和方方式充满兴趣趣，特别要说说明的是并非非只有穷人才才有“贫穷恐

44、惧心心理”，因为每个个人对贫穷的的定义不同，当当对贫穷的恐恐惧在被某种种经过精心设设计过的简单单投资过程的的吸引下，就就会转化为一一种动力和憧憧憬，并付诸诸于行动。这这里所描述的的“简单投资过过程”一定要简单单，尤其是过过程一定要简简单。比如买买码，投资11元钱，要么么回报40元元要么没有回回报，投资回回报期最长44天。这就是是买码之所以以风靡的非常常关键的因素素之一，开奖奖次数频繁，如如果每月只有有一次开奖机机会，投资回回报期太长，一一时间看不到到明确的结果果，买码的吸吸引力就会大大大降低，相相信码风早就就烟消云散了了。15、 您觉得目前市场场内的经营环环境如何？（99人未作答）数量所占比例

45、很好4310.1%一般23956.1%很差14433.8%这里所指的经营营环境是不包包括交通、卫卫生、安全等等方面的，主主要针对了解解的是关于工工商行政管理理、税收、城城管、质监等等软件方面环环境而言。尽尽管在调查之之前就对梅溪溪桥区块内的的经营环境大大致有所耳闻闻，但调查的的结果仍然超超出了我们的的想象，具体体详情后面有有详细论述。典型样例其实在这次的调调查中，虽然然看到的问卷卷似乎都是千千篇一律的那那几个问题、都都是那几个答答案、有时甚甚至连被访者者的回答都几几乎是一模一一样的，但一一个月的调查查也确实遇到到了许多让人人能够回味的的事情，也许许通过与一些些做得比较大大的经营户的的交流、沟通通、讨论，我我们更能窥得得许许多多经经营户的心态态，更能了解解为什么900年代曾经风风光无限的梅梅溪桥竟陷入入了如今经营营瓶颈的尴尬尬，更能以一一种平常的心心态去面对本本应该冷静以以待的市场。所以，我们不妨妨静下心来看看看我们抽出出来的几个典典型的样例，或或许，从中我我们还能够挖挖掘出一点什什么1、玲利副食玲利副食品商行行位于竹荫街街批发市场111号铺面，铺铺位总面积332，月租租金750元元，老板李庆庆利系梅溪桥桥商会理事，具具有睿智头脑脑及出色经营营能力的李老老板代理了王王朝干红、椰椰岛鹿龟酒、椰椰岛槟榔、露露露儿童饮料料、金思力