[税务规划]国家税务总局稽查培训材料--税务稽查方法-行业检查方法314.docx

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1、 第十章 行业业检查方法本章共分十五节节，分别介绍绍房地产开发发业、交通运运输业等十五五个行业的检检查方法。每每节分为两部部分，第一部部分介绍行业业经营和核算算特点，第二二部分介绍行行业常见涉税税问题和主要要检查方法。 第一节 房地地产开发业检检查方法一、房地产开发发业经营和核核算特点（一）房地产开开发业简述房地产开发，是是指房地产开开发企业进行行的基础设施施建设、房屋屋建设，并转转让房地产开开发项目或者者销售、出租租商品房的活活动。房地产产开发方式可可分为自行开开发、合作建建房、代建工工程和提供劳劳务等，开发发产品可分为为土地、房屋屋（商品房、出出租房、周转转房等）、配配套设施（医医院、学校

2、、邮邮电局等）及及代建工程，其其中商品房按按建筑结构分分为砖木结构构、砖混结构构、框架结构构，按室内铺铺设程度分为为毛坯房、成成品房、精装装房，按开发发状态分为现现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。（二）房地产开开发业经营特特点房地产开发业具具有项目审批批计划性、经经营方式多样样性、开发产品固固定性、开发发周期长、资资金运作密集集性等特点。1.项目审批计计划性。在开开发过程中，从从征用土地、建建设房屋到商商品销售，均均严格按照规规划、征地、设设计、施工、配配套、销售“六统一”的原则有计计划地进行，每每一步都须经经有关部门审审批。2.经营方式多多样性。房地地产开发业的的经营方式包

3、包括土地的开开发与经营、房房屋的开发与与经营、公共共设施的配套套开发以及代代建工程。3.开发产品固固定性。开发发企业品的位位置固定不变变，均按套销售售，不得分割割拆零销售，每每套房产都有有一套完整的的档案资料。4.开发周期长长。开发产品品从立项到交交付使用，少少则一年，多多则数年才能能完成，有的的多个项目同同时开发或先先后滚动开发发。5.资金运作密密集性。主要要表现为投入入资金的密集集性和回笼资资金的集中性性。（三）房地产开开发业管理体体系1.内部组织管管理体系一般房地产开发发企业内部组组织管理体系系见图1011。公司董事会公司总经理发展计划部销售租赁部采购供应部工程管理部财务部办公室项目开发

4、可行性评估报告组织开发项目招发标工作工程竣工验收、返工和维修管理现场施工，监管工程进度和质量项目动工前的报批手续开发项目现场施工准备建筑材料、配套设备的采购、验收、储存销售、租赁策划与实施财务核算及工程预决算文件发放及档案管理图10111 一般房房地产开发企企业内部组织织管理体系2.外部监督管管理体系房地产开发业的的外部监管部门门主要有土地地管理部门、发发改委、拆迁迁管理部门、规规划部门、建建设部门、建建筑工程质量量监督站、房房产管理部门门等。上述部部门在工作过过程中形成的的大量信息与与税务稽查密密切相关。土地管理部部门。负责办办理国有土地地出（转）让让手续，收取取土地出让金金，核发国国有土地

5、使用用证。从土土地管理部门门可获取土地地使用权出让让和转让信息息，包括出（转转）让方、出出（转）让方方地址、受让让方地址、土土地位置、土土地面积、土土地用途、土土地成交价格格、转让金额额，是审核土土地出（转）让让金的依据。发改委。负负责开发项目的立立项审批。从从发改委可获获取开发项目目的批准文号号、建设单位位、批复项目目、投资概算算、建设地址址、项目备案案号等信息。拆迁管理部部门（拆迁办办公室）。负负责审查颁发发房屋拆迁迁许可证，审审查、备案开开发企业与拆拆迁方签订的的房屋拆迁迁安置补偿协协议。房房屋拆迁安置置补偿协议的的主要内容包包括补偿形式式、补偿金额额、支付方式式、安置用房房面积、安置置

6、地点，是审审核拆迁补偿偿费的依据。规划部门。负负责规划总图图的评审，核核发建设用用地规划许可可证；负责责报建图的审审查，核发建建设工程规划划许可证。从从规划部门可可获取开发项项目名称、性性质、占地面面积，规划的的建筑面积、容容积率、可销销售面积、不不可销售面积积以及公共配配套设施情况况等信息，是是审核可售面面积的依据。建设主管部部门。负责对对工程开工条条件进行审查查，核发建建筑工程施工工许可证。从从建设主管部部门可获取建建筑工程施工工许可证书编编号、建设单单位、工程名名称、工程地地址、工程概概算、施工单单位、监理单单位、开工日日期等信息。 建筑工程质质量监督部门门。负责对建建设单位提供供的竣工

7、验收收报告进行备备案审查，出出具建设工程项目目竣工综合验验收备案证明明。从建筑工工程质量监督督部门可获取取开发项目完完工的工程程竣工验收备备案表，采采集工程竣工工验收时间、竣竣工验收意见见等信息。房产管理部部门。负责审审查商品房预预售方案，核核发商品房房预售许可证证；负责对对房屋建筑面面积进行测量量，出具测绘绘报告；负责责核准新建商商品房所有权权初始（大产产权证）登记记以及分户产产权登记。从从房产管理部部门可获取房房产位置、建建筑面积、产产权证号、发发证时间等房房产交易、预预售许可证发发放信息。3.中介机构房地产开发业涉涉及的中介机机构主要有工工程监理公司司和审计师（会会计师）事务务所。工程监

8、理公公司。主要职职责是控制工工程建设的投投资、建设工工期、工程质质量；进行安安全管理、工工程建设合同同管理；协调调有关单位之之间的工作关关系。其在工工程监理过程程中形成的监监理日记、监监理月报、监监理工作总结结等资料，对对审核房地产产开发成本的的真实性具有有重要参考价价值。审计师（会会计师）事务务所。负责对对预（决）算算报告进行审审计，出具审审计报告。审审计报告是编编制决算的依依据，对审核核预决算差异异的真实性具具有重要参考考价值。（四）房地产开开发业务流程程房地产开发企业业开发过程主主要包括开工工准备期、组组织施工期、预预售和产权转转移期等阶段段。1.开工准备期期。通过招标标、拍卖、挂挂牌获

9、得土地地的使用权，取取得发改委印印发的正式计计划书、规划划部门批准的的建设用地地规划许可证证和建设设工程规划许许可证、土土地主管部门门核发的建建设用地批准准书、建委委下发的设计计方案审定通通知书。在办办理各种手续续的同时，穿穿插进行施工工项目设计，办办理建设工程程招投标，进进行进场前的的准备工作。房地产开发企业业在办理建建设工程规划划许可证前前，需提交工工程结构施工工图，该图中中附有相关项项目的配筋图图。配筋图是是由勘测设计计单位依据国国家颁布的有有关设计规范范中规定的最最小配筋率而而设计的受压压构件钢筋含含量的截面图图，按工程结结构的不同部部位分为基础础配筋图、立立柱配筋图、横横梁配筋图、板

10、板层配筋图、楼楼梯配筋图等等，其参考数数据是：七层层以下的普通通住宅每平方方米需钢筋33035公斤；小高层每平平方米需钢筋筋5060公斤。2.组织施工期期。根据前期期审批的规划划设计图纸和和文件，通过过正式的招标标程序，组织织施工企业进进场施工，到到建设主管部部门办理建建设工程施工工许可证。建建设工程的主主要承包方式式有包工包料料和包工不包包料两种。3.预售及产权权转移期。根根据国家有关关规定办理预预售证，组织织房屋销售。预预售房屋时必必须取得房屋屋主管部门批批准的预售许许可证。房屋屋产权移交给给购买者，必必须到房管部部门办理备案案及产权登记记手续。商品房开发工作作流程见图110122。土地准

11、备工作竞买土地国土局国有土地使用证发改委商品房开发工作流程图项目立项书开工准备期项目立项审查规划总图的审查建设用地规划许可证证规划局局规划局建设工程规划许可证施工图纸审查确定施工队伍建设工程施工许可证 建建委组织施工期签定施工合同开始施工准备 施工工单位验收证明施工中单项验收 监理公司司工程综合验收竣工验收备案表质监站预售及产权转移期商品预销售商品房预售许可证 房房管局 房管局签定销售合同阶段商品房销售许可证 房房管局办理产权转移分户房产证图10122 商品房房开发工作流流程（五）开发产品品主要销售方方式主要销售方式可可按商品房的的完工程度和和结算方式进进行分类。1.按商品房的的完工程度分为为

12、：商品房预售售。是指开发发企业将正在在建设中的商商品房预先出出售给买受人人，由买受人人交付定金或或者房价款。 商品房现售售。是指开发发企业将竣工工验收合格的的商品房出售售给买受人，由由买受人交付付房价款。 2.按结算方式式分为：一次性收款款销售。是指指买受人一次次性将购房款款全部交付给给开发企业。分期收款款销售。是指指买受人在约约定时间内分分期、分批将将购房款交付付给开发企业业。银行按揭销销售。又称购购房抵押贷款款，是指买受受人以所购房房屋的产权作作抵押，由银银行先行支付付房款给开发发企业，买受受人再按月向向银行分期支支付本息。委托销售。是是指开发企业业委托房地产产中介服务机机构销售现房房或期

13、房并收收取购房款，开开发企业与受受托方结算款款项。先租后售。是是指买受人可可以先租住商商品房，至买买受人有能力力购买商品房房产权时，开开发企业如数数退还此前收收取的租金，再再按租住时议议定的价格将将商品房出售售给买受人。售后返租。是是指买受人购购买商品房后后，以双方议议定的租价和和租期返租给给开发企业。（六）房地产开开发企业财务务核算房地产开发企业业财务核算执执行企业会会计制度，上上市公司自22007年11月1日起施施行企业会会计准则基本准则则和企业业会计准则具体准准则。在税税务稽查中，应应重点关注以以下三个方面面的财务核算算。1.销售收入的的确认按企业会计准准则中有关关商品销售收收入的确认原

14、原则进行确认认。在实际操操作中，开发发企业主要在在开发产品交交付使用，并并将发票账单单交付给买受受人时确认销销售收入。2.成本费用的的构成 房地产开发企业业的开发成本本按成本计算算对象计入开开发产品成本本项目，包括括土地征用及及拆迁补偿费费、前期工程程费、基础设设施费、建筑筑安装工程费费、公共配套套设施费和开开发间接费等等；费用按其其与项目开发发的关系分为为开发成本和和期间费用。期期间费用可直直接进行税前前扣除，包括括管理费用、财财务费用、营营业费用，具具体内容见表表1011。房地产开发业成成本费用明细细一览表1011项目内容土地征用及拆迁迁补偿 费指房地产开发时时为征用土地地所发生的各各项费

15、用，包包括土地出让让金、劳动力力安置费、青青苗补偿费、土土地补偿费、拆拆迁补偿费及及其他因征用用土地而发生生的费用（如如耕地占用税税）。前期工程 费指土地、房屋开开发前发生的的总体规划设设计费、可行行性研究费、政政府代收代缴缴的各项费用用、测绘、勘勘察、设计、各各项临时工程程、“七通一平” 等费用。基础设施 费指土地、房屋开开发过程中发发生的道路、供供热、供水、供供电、供气、通通讯、照明以以及绿化（包包括排污、排排洪、环卫）等等设施费用。建筑安装工程费费指企业以出包方方式支付承建建单位的建筑筑安装工程费费和企业自营营工程发生的的建筑安装费费。配套设施 费指在开发小区内内发生的、可可计入土地和和

16、房屋开发成成本的、不能能有偿转让的的各项公共配配套设施发生生的费用，如如锅炉房、水水塔、公共厕厕所、自行车车棚等。凡能能有偿转让的的公共配套设设施如商店、邮邮局、学校、医医院等应在“配套设施成成本”中单独核算算。开发间接 费指企业所属的开开发部门或工工程指挥部门门为组织和管管理开发项目目而发生的各各项费用支出出，包括工资资、福利费、办办公费、差旅旅费、折旧费费、修理费、水水电费、劳动动保护费、周周转房摊销等等。各行政部部门为管理公公司而发生的的各项费用不不在此列，应应在“管理费用”中核算。3.开发成本的的核算开发项目成本的的核算实行制制造成本法，可可分为土地开开发成本、房房屋开发成本本、配套设

17、施开发发成本和代建建工程开发成成本。其基本本核算程序：（1）确定成本本核算对象开发产品成本核核算对象是指指在开发产品品成本的计算算中，为了归归集和分配开开发费用而确确定的费用承承担者。其基基本原则是： 一般的开发发项目，以每每一独立编制制的概算或施施工图预算所所列单项工程程为成本核算算对象。 同一开发地地点、结构类型相同同的群体项目目，开、竣工工时间相近且且由同一施工工单位施工的的，可并为一一个成本核算算对象。 对于个别规规模较大、工工期较长的开开发项目，可可以结合经济济责任制的需需要，按开发发项目的一定定区域和部位位，划分成本本核算对象。成本核算对象应应在开发项目目开工前确定定，一经确定定就

18、不能随意意改变，更不不能相互混淆淆。（2）确定开发发产品成本项项目。成本项项目是归集生生产费用的明明细科目，具具体反映计入入开发产品成成本的生产费费用的用途和和开发产品成成本构成。（3）审核开发发成本的真实实性与合法性性。（4）归集与分分配开发成本本。开发产品品完工前发生生的直接成本本、间接成本本和共同成本本，应按配比比原则将其分分配至各成本本对象。其中中，直接成本本和能够分清清成本负担对对象的间接成成本，直接计计入成本对象象中；共同成成本以及因多多个项目同时时开发或先后后滚动开发不不能分清负担担对象的间接成成本，应按各各个成本对象象（项目）占占地面积、建建筑面积或工工程概算等方方法计算分配配

19、。 （5）编制成本本计算单，结转转完工产品成成本。计算已已完工开发项项目从筹建至至竣工验收的的全部开发成成本，结转进进入“开发产品” 科目。（6）结转主营营业务成本。按按对外转让、销销售和结算开开发产品的实实际成本结转转主营业务成成本。成本费用核算流流程见图10013。土地管理费用固定资产费用总额期间费用财务费用经营费用直接扣除土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建安工程费配套设施费开发间接费开发成本归集与分配商品性土地开发自用土地开发项目二期项目一期大型配套设施营利性或自用产品土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本商品房出租房周转房代建工程开发产品完工结转企业自用主营业

20、务成本图10133 成本费费用核算流程程（七）房地产开开发业相关税税收政策1国家税务务总局关于外外商投资房地地产开发经营营企业所得税税管理问题的的通知（国国税发200011442号文）2国家税务务总局关于房房地产开发业业务征收企业业所得税问题题的通知（国税发发2006631号文文） 3. 国家税税务总局关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知（国国税发200061887号文）4财政部 国家税务总总局关于房产产税、城镇土土地使用税有有关政策的通通知（财税税20066186号号文）5. 国家税税务总局关于于房地产开发发企业所得税税预缴问题的的通知（国国税函200082999号）

21、二、房地产开发发业常见涉税税问题及检查查方法对房地产开发业业的检查，应应以已完工或或阶段性完工工的开发项目目为重点，从从立项、开发发、竣工、销售四四个环节入手手，全面调取取销控台账、销销售合同、行行政审批文书书和证书、招招投标合同、施施工预决算书书、监理记录录等资料，运运用建安成本本分析控制、利利润率分析控控制、实际投投资额与投资资概算差额控控制、大额资资金支付控制制等方法找准准疑点，采用用实地检查与与询问调查相相结合、账内内检查与外调调相结合的方方法，全面审审核项目的收收入和成本费费用支出的真真实性和准确确性。本节主主要对房地产产开发业的收收入、成本、费费用等常见涉涉税问题进行行剖析，由此此

22、而影响的营营业税、企业业所得税、土土地增值税、城城市维护建设设税、教育费费附加等税款款的计算不再再细述。房地产开发业常常见涉税问题题（一）销售开发发产品收取的的价款和价外外费用未按规规定入账，隐隐匿收入（二）开发产品品完工前收取取的预售收入入未按规定申申报纳税，产产品完工后未未按规定结转转收入（三）以银行按按揭方式销售售开发产品收收取的价款，未未按规定结转转收入（四）发生视同同销售行为，未未按规定结转转收入或申报报纳税（五）虚列拆迁迁补偿费，虚虚增成本（六）编造合同同、协议，虚虚列、多列或或重复列支生生产费用（七）取得不符符合规定发票票的入账，多多列成本费用用（八）混淆成本本核算对象，未未按配

23、比原则则结转产品成成本（九）将纳资本本性支出直接接列支当期成成本，减少应应纳税所得额额（十）扩大期间间费用列支范范围及标准，减减少应纳税所所得额（一）销售开发发产品收取的的价款和价外外费用未按规规定入账，隐隐匿收入【问题描述】1.收取的售房房款长期滞留留在销售部门门，未按规定定入账。2.采取委托销销售方式销售售开发产品，部部分售房款由由中介服务机机构收取并开开具发票或收收据，开发企企业隐匿收入入。3.将售房款分分解为两部分分，一部分记记入账内，另另一部分记入入账外。4.销售阁楼、停停车位、地下下室以及精装装房装修部分分单独开具收收款收据，取取得的收入未未按规定入账账。5.私改规划，增增加销售面

24、积积，隐匿增加加面积部分的的收入。6.旧城改造补补偿给搬迁户户新房，超出出补偿面积部部分的差价款款未按规定入入账。7.客户放弃的的购房定金、没没收的违约保保证金、施工工方延误工期期的罚款收入入、取得的政政府奖励收入入、先租后售售收取的租金金等收入，未未按规定入账账。【主要检查方法法】1.实地察看、了了解楼盘开发发、销售情况况，核对房源源销售平面图图，调查、询询问阁楼、停停车位、地下下室是否单独独作价出售，掌掌握住宅、阁阁楼、停车位位、地下室的的销售状况。2.调取售楼处处资料，收集集销控台账、销销售合同、销销售发票、收收款收据等纸纸质资料以及及销售合同统统计数据、预预售房款统计计数据、售房房发票

25、记录等等电子文档，统统计已售面积积及销售金额额。查看物业业公司入住通通知单及钥钥匙发放保管管登记簿，核核对销售数据据的真实性。将将确认的已售售面积及销售售金额与“预收账款”、“主营业务收收入”账户及纳税税申报表进行行核对,检查查企业收取的的销售款是否否全部入账并并申报纳税。 3.调取开发企企业与中介服服务机构签订订的代理销售售合同、协议议，根据计提提的销售佣金金金额和比例例反向计算销销售额，与申申报的预售收收入和销售收收入比对，寻寻找差异，并并对照检查中中介服务机构构的销售明细细表，检查有有无分解开票票，隐瞒销售售收入问题。4.将建设工工程规划许可可证中开发发项目的建筑筑面积、容积积率、可销售

26、售面积、不可可销售面积以以及公共配套套设施等信息息，与账面记记载面积、实实地开发面积积核对，检查查有无私改规规划，增加可可售面积，销销售后不计收收入问题。5.调取开发项项目的动迁迁房屋产权调调换协议书或或回迁安置协协议，抽取部部分拆迁户进进行调查，核核实调换房屋屋的面积和超超出补偿面积积差价款的情情况，检查收收取的超面积积安置收入是是否并入当期期应纳税所得得额申报缴纳纳企业所得税税，是否按补补偿标准面积积的工程成本本价与差价款款之和计算缴缴纳营业税等等相关税款。6.调查部分买买受人，核实实开具发票的的金额与收取取的价款是否否一致。有无无将销售的阁阁楼、停车位位、地下室和和精装房装修修部分取得的

27、的价款单独开开具收款收据据问题。7.到金融机构构调取企业开开户信息和企企业主要负责责人、销售负负责人、财务务负责人等相相关人员的个个人银行储蓄蓄账户、信用用卡账户信息息，核实有无无隐匿账外资资金的情况。【图示】检查过程如图110144所示。金融部门掌握项目分期、建筑面积、建筑结构、销售状况实地察看、调查、询问统计完工住宅、网点、阁楼、车库、地下室数量售楼处的检查合同、发票与住户核对，收款记录与发票、收据核对，手工台账与电子数据核对，售楼处数据与财务账载数据核对收取销售款未入账询问购房户、回迁户销售合同、发票、收据，销售台账及电子数据委托销售协议储蓄账户、信用卡信息及储蓄资金外部信息采集规划审批

28、资料回迁安置协议物业入住情况图10144 收入和价价外费用检查查流程【实例】例1011某房地产开开发企业连续续两年申报亏亏损，税务机机关于20007年7月份份对该其企业业所得税申报报缴纳情况进进行了检查。检检查前，稽查查人员先对该该企业开发的的XX小区进进行了实地察察看，对门卫卫及住户进行行了调查，发发现该企业开开发的产品销销售情况较好好，住宅及车车库已基本售售完，而企业业申报的预售售收入却较少少，且销售价价格偏低。随随后，稽查人人员调取了企企业售楼处、财财务部门和工工程部门的账账簿资料，经经核对检查，确确认该企业在在收入方面存存在三个问题题：一是在收收取房款时，向向买受人开具具发票和收据据各

29、一张，将将开具发票的的收入记入账账内，而将开开具收据的收收入记入账外外；二是20007年6月月预售房余额额725万元元既未及时结结转收入，又又未按规定申申报缴纳营业业税、企业所所得税和土地地增值税；三三是销售车库库取得的收入入579万元元未按规定核核。（二）开发产品品完工前取得得的预售收入入未按规定申申报纳税，产产品完工后未未按规定及时时结转收入【问题描述】1.在开发产品品完工前采取取预售方式销销售，取得的的预售收入未未按规定申报报缴纳税款。2.开发产品完完工后，预售售收入长期挂挂在“预收账款”等往来账户户，未按规定定结转收入并并做纳税调整整。【主要检查方法法】1.对照检查“预收账款”等账户及

30、纳纳税申报资料料，核实预收收的房款是否否按规定申报报纳税。2.实地察看各各期楼盘开发发销售进展情情况，根据工工程竣工验收收备案表确确定开发产品品完工项目，根根据已售楼号号、门牌号，对对照预售款确确定应税收入入，与“主营业务收收入”和“预收账款”明细账进行行比对，核实实预收账款是是否按规定结转收收入。【图示】检查过程如图110155所示。核对主营业务收入账户及纳税申报表实地察看各期楼盘开发进展情况根据竣工备案表确定完工楼盘根据楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入统计应税收入，检查“预收账款”、“主营业务收入”、“应交税款”等账户。预收账款未计预售、销售收入，未申报纳税图10155 预售收收入检查

31、流程程【实例】例1012某房地产开开发公司于22004年111月成立，已已开发XX花花园一期和二二期两个项目目，规划建筑筑面积为200万平方米，其其中一期和二二期分别为110万平方米米。稽查人员员于20077年4月对其其进行检查时时，发现该公公司至20006年底一直直未进行完工工清算，按预预售收入82200万元申申报缴纳了税税款。稽查人人员实地察看看了楼盘，对对住户进行了了调查，了解解到该项目一一期在20006年上半年年早已完工。稽稽查人员又从从质监部门获获取了工程程竣工验收备备案表，证证实一期工程程已于20006年4月竣竣工验收合格格。稽查人员员根据完工楼楼盘、门牌号号，结合销控控台账、销售

32、售合同、售房房发票等资料料，与“预收账款”、“主营业务收收入”、“应缴税款”账户进行了了比对，查出出企业未及时时进行一期项项目完工清算算，未及时结结转营业收入入，少申报缴缴纳税款。（三）以银行按按揭方式销售售开发产品收收取的价款，未未按规定结转转收入【问题描述】1.以银行按揭揭方式销售开开发产品，开开发企业在收收到首付款，银银行按揭贷款款到账后，未未按规定计税税。2.将收到的按按揭款项以银银行贷款的名名义记入“短期借款”账户，隐匿匿收入。【主要检查方法法】1.到贷款银行行检查银行按按揭的保证金金账户存款余余额（银行按按贷款额的55%7%收收取保证金），推推算按揭贷款款数额，与结结转的收入比比较

33、，查找涉涉税问题。2.到开发企业业开户银行查查询按揭贷款款的发放情况况，核对计税税收入。3. 核对银行行存款日记账账与银行对账账单，检查从从银行按揭贷贷款账户转入入的款项是否否记入“预收账款”或“主营业务收收入”。【实例】例1013税务机关在在检查某房地地产公司时，发发现该单位在在“短期借款”科目中有一一笔800多多万元的贷款款，经核对原原始凭证，只只有一张银行行进账单作为为附件。经检检查利息支付付凭单，系本本公司职工的的按揭贷款利利息。经询问问公司负责人人及财务人员员，查明该公公司为解决资资金紧张问题题，以公司职职工购房名义义办理“虚假按揭”，取得按揭揭贷款归公司司使用，贷款款利息由公司司承

34、担。按照照税法规定，按按揭贷款手续续齐全，房屋屋购销合同已已经签订，在在法律上已经经产生效力，应应确认收入。同同时，该公司司列支的应由由购房者个人人承担的按揭揭贷款利息应应调增应纳税税所得额。（四）发生视同同销售行为，未未按规定申报报纳税【问题描述】1.以开发产品品抵顶材料款款、工程款、广广告费、银行行贷款本息、动动迁补偿费等等债务，未按按规定计税。2.以开发产品品换取土地使使用权、股权权，未按非货货币性资产交交换的准则进进行税务处理理。3.将开发产品品用于捐赠、赞赞助、广告、样样品、职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给投资者者，未按规定定申报纳税。【主要检查方法法】1.比对房源销销控台账登

35、记记的开发产品品销售数量、财财务账簿登记记的已确认相相关收入的开开发产品销售售数量，查找找两者之间的的差异，进行行实地调查，核核实未售房产产的真实性。2.审查各项会会议记录、董董事会决议，核核实有无抵债债、赠送等特特殊事项发生生。3.审查合作建建房协议，检检查以房屋所所有权换取土土地使用权、股股权等是否按按规定核算收收入。4.调查、询问问部分债权人人，核实长期期挂账的大额额未付款项的的真实性，检检查是否有隐隐匿售房款的的行为。【实例】例1014甲房地产开开发公司无房房地产开发资资质，挂靠在在乙房地产开开发公司，以以乙开发公司司第二项目部部的名义在税税务机关办理理了税务登记记，并独立申申报纳税。

36、其其后，甲公司以每亩330万元的价价格向乙公司司购买土地1126亩，自自行开发住宅宅。20066年10月，税税务机关在对对甲房地产开开发公司进行行检查时，发发现其仅向乙乙公司支付土土地款25000万元。经经审查土地转转让合同及补补充协议，确确认甲公司将将其开发的一一栋商品楼（440套住宅）抵抵顶了拖欠乙乙公司的土地地款。（五）虚列拆迁迁补偿费，虚虚增成本【问题描述】1.虚增拆迁户户数，多列拆拆迁补偿费。2.虚增补偿金金额，多列拆拆迁补偿费。【主要检查方方法】1.向拆迁管理理部门（拆迁迁办公室）了了解拆迁政策策，并获取房房屋拆迁许可可证，调取取房屋拆迁迁安置补偿协协议，抽取取部分拆迁户户进行调查

37、了了解，审查包括补补偿形式、补补偿金额、支支付方式、安安置用房面积积、安置地点点，核实是否否多列拆迁补补偿费。2.将现金日记记账、银行存存款日记账与与银行对账单单进行比对，到到有关银行查查核企业银行行存款账户、企企业负责人和和财务负责人人等有关人员员的储蓄账户户、信用卡账账户，检查资资金支付行为为的真实性，核核实有无资金金回流情况。（六）签订虚假假合同、协议议，虚列、多多列或重复列列支成本费用用【问题描述】1.签订虚假单单项合同，取取得虚开发票票，加大建安安工程费。2.从有关联关关系的贸易公公司购进材料料，向关联企企业发包或分分包工程，人人为提高材料料价格或建安安费用，转移移利润。3.采取包工

38、不不包料方式发发包工程，在在开发企业提提供的材料、水水电和其他物物资已凭发票票计入开发成成本的情况下下，指使施工工企业按劳务务费和材料价价款的合计金金额再次开具具发票，并负负担其多开部部分的税款，重重复列支开发发成本。【主要检查方法法】1.采取工程成成本总量控制制法，调查了了解当地同类类开发产品的的平均建筑成成本，对价格格过高的建筑筑成本进行重重点审查。2.聘请专业的的工程造价师师，对照图纸纸，进行工程程量和工程造造价评估，与与企业列支数数额进行核对对。根据工程程结构施工图图中配筋图的的设计，运用用中国建筑科科学研究院开开发的PKPPM结构设计计软件或聘请请专业技术人人员，计算出出单体项目需需

39、用的钢筋重重量，再根据据钢筋市场价价格确定钢筋筋成本，与决决算书中的成成本进行比较较，寻找差异异。3.审查施工合合同和预（决决）算书，核核对工程内容容，参照审计计事务所出具具的审计报告告，对决算超超出预算价格格过高的项目目，重点审查查单项合同、补补充协议的真真实性。4.调取工程监监理部门的监监理记录及材材料物资进场场试验报告，核实有关材料的真实性。5.掌握开发企企业的关联企业，通通过行业比较较、营业常规规等方面对比比分析是否存存在利用关联联关系转移利利润。6.对照有关合合同款项支付的约约定要求，审审查企业资金金支付情况，对对长期挂账的的大额应付款款项，到对方方核实未付款款项的真实性性。 【图示

40、】检查过程如图11016所示。编造协议、合同，虚列、多列、重列工程成本实地察看、了解开发地块状况土地征用、拆迁费审查审查企业付款记录及往来账户。调取监理公司施工监理纪录审核施工图纸，进行工程量和工程造价评估通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。工程总量及成本的核实资金流的检查调阅拆迁文件，了解拆迁户数、政策调查询问拆迁户审查施工合同和预决算书图10166 虚列、多多列或重复列列支成本费用用【实例】例1015某房地产开开发企业开发发的产品为框框架结构的楼楼房，账面反反映建安成本本达928元元/,远高高于当地7000800

41、0元/的平平均水平。稽稽查人员通过过调阅、分析析施工合同、变变更合同、施施工监理记录录，证实项目目施工无特殊殊性；审核付付款记录发现现有近千万元元的工程款通通过现金支付付或挂在应付付款中。通过过核实款项支支付，审查开开发企业负责责人的会议记记录，取得了了该开发企业业通过编造虚虚假变更合同同，唆使建安安企业虚开建建安发票的证证据。另外，稽稽查人员发现现该单位与施施工方签订单单项虾池土方方回填合同4400万元，经经实地调查当当地群众和政政府,项目开开发前政府已已将开发地块块周边公路修修好，不存在在大面积虾池池，属虚假合合同。在核实实购进的保温温砂浆时，通通过监理部门门调查取证，证证实该项目墙墙体保

42、温是由由施工单位用用废弃的塑料料泡沫颗粒掺掺上水泥抹墙墙完成的，没没有用保温砂砂浆，监理记记录也无送验验的该材料，属属虚构业务。（七）取得不符符合规定的发发票入账，多多列成本费用用【问题描述】1.取得旧版作作废发票入账账。2.涂改、伪造造、自行填开开发票入账。3.取得第三方方开具的发票票入账。4.取得开具内内容不实的发发票入账。【主要检查方法法】采集大额成本费费用发票的开开具时间、发发票代码、发发票号码、开开票单位、开开具项目及金金额等信息。对对不同字段进进行排序分析析，并在CTTAIS中查查询发票流向向,发现问题题,区别处理理。1.票面审查（1）检查发票票版次，查看看有无旧版作作废发票。国国

43、税函200045221号文规定定自20044年7月日日起启用新的的普通发票编编码规则。新新版发票在发发票右上角由由12位代码码和8位号码码组成。（2）审核发票票代码信息与与发票上的印印章单位及实实际业务是否否一致，检查查有无从第三三方取得发票票问题。（3）从发票开开具痕迹上辨辨别真伪。查查看有无调整整打印格式、字字体，背面有有无复写痕迹迹等问题。对对从一般纳税税人取得的发发票是否是微微机票（国税税发2000678号号规定一般纳纳税人自20007年1月月1日起开具具的普通发票票纳入增值税税防伪税控系系统管理）。2.通过CTAAIS系统查查询发票流向向，对有问题题发票外调取取证。3.对照合同、协协

44、议、预决算算和付款情况况，审查开具具内容的真实实性。【图示】检查过程如图110177所示。排序分析票面审查痕迹鉴别CTAIS发票流向查询查询、比对分析外调取证开具内容真实性审查合同、预决算付款情况核对对不同字段排序分析，查找疑点。在CTAIS中查询发票流向，审核发票出处的合法性。对照合同、协议、预决算及付款情况审查开具内容的真实性取得违规发票，多列成本费用图10177 取得不不符合规定的的发票检查流流程（八）混淆成本本核算对象，未未按配比原则则结转产品成成本【问题描述】1.未根据开发发项目的特点点及实际情况况确定成本核核算对象，所所有开发工程程成本在一个个账户中核算，无无法确认当期期单项工程开开发成本。2.企业各期成成本核算混乱乱，提前列支支下期项目的的成