房产公司管理制度汇编13789.docx

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1、管理制度汇汇编AAAA房房地产开发发有限公司司二O一一年年三月目 录第一章 设计管理理11 施施工图设计计任务书编编制办法12 面面积核算办办法13 设设计图纸资资料档案管管理制度14 图图纸会审制制度附件1、参参会签到记记录附件2、修修改记录附件3、专专家咨询会会议报告15 图图纸内部会会审制度16 设设计变更管管理17 设设计环节的的成本控制制办法18 景景观设计任任务书编制制办法19 配配套工程设设计任务书书编制办法法110 设计方案案评审办法法111 房产开发发集团与房房产营销工工作对接制制度附件1、土土地购置工工作分工及及流程附件2、AAA营销AA房产开开发项目前前期规划对对接流程附

2、件3、AAA营销AA房产开开发项目园园林与销售售配套对接接流程附件4、AAA营销AA房产开开发项目综综合配套对对接流程第二章 工程施工工管理21 质质保期内的的房屋维修修管理办法法附件1、质质保期内房房屋维修申申请单附件2、质质保期内房房屋维修竣竣工验收单单22 项项目管理实实施细则23 工工程管理实实施细则24 房房产开发集集团与物业业管理工作作对接制度度附件1、AAA房产开开发与物业业管理交接接验收流程程图附件2、竣竣工资料表表附件3、房房屋图纸移移交登记表表附件4、房房屋钥匙登登记表附件5、房房屋设备移移交清单附件6、整整改通知单单附件7、房房屋设备登登记表附件8、整整改通知回回执附件9

3、：房房屋验收登登记表第三章 造价管理理31 开开发建设项项目结算核核算办法32 开开发建设项项目资金管管理办法33 工工程保修金金清算管理理办法3. 4 折抵业务务管理办法法第四章 质量安全全管理4. 1 工程实施施阶段的工工程质量管管理制度第五章 招标采购购管理5. 1 招标管理理办法附件1、招招标及合同同确定流程程附件2、审审批程序5. 2 合同的签签订、管理理制度5. 3 开发建设设项目材料料设备采购购、供应、验验收管理办办法附件1、材材料、设备备进货验收收流程图第六章 资产管理理6. 1 房地产资资产管理办办法6. 2 办公类资资产管理办办法第七章 档案管理理71 档档案管理制制度第八

4、章 人事管理理8. 1 人事管理理制度附件1、招招聘管理流流程附件2、招招聘需求表表附件3、AAA房产员员工应聘登登记表附件4、面面试评价表表8. 2 公文处理理暂行规定定8. 3 行政办公公规范管理理制度8. 4 培训管理理办法附件1：培培训需求申申请表附件2：年年度培训计计划表附件3：计计划外培训训申请表附件4：培培训协议书书附件5：培培训管理流流程第一章 设计管管理1.1施工工图设计任任务书编制制办法一、方案规规划（一）目的的为规范、指指导工程设设计任务书书的编写工工作，特制制定本方案案。（二）方案案编写原则则1遵守国国家有关法法律、法规规及标准。2准确反反映企业的的建设意图图。二、设计

5、任任务书的内内容（一）工程程概况（略）（二）经济济指标1用地面面积。2建筑物物的面积指指标（总面面积及组成成部分的面面积分配）。3总投资资控制。4市场定定位。（三）城市市规划的要要求1建筑红红线范围（四四角坐标）及及后退红线线的要求。2各类建建筑所占比比例。3建筑高高度、层数数。4建筑体体型、景观观及环境的的要求。5占地系系数、绿化化系数、容容积率的要要求。6防火间间距及消防防通道。7主要及及次要出入入口与城市市道路的关关系。8日照、通通风、朝向向。9对污染染、噪声、粉粉尘等环境境保护的要要求。10停车车场及车库库面积。11对市市政、煤气气、热力、给给排水、电电力、电信信等管线的的布置要求求。

6、（四）建筑筑的风格及及造型1建筑的的特色、共共性与个性性。2建筑群群体与个性性的体型结结合。3建筑的的立面构图图、比例与与尺度。4建筑物物视线焦点点部位的重重点处理要要求。5外装饰饰的材料质质感与色彩彩。（五）使用用空间设计计方面的要要求1使用空空间的平、剖剖面形状及及组成。2使用空空间的尺度度、空间感感。3使用空空间序列、导导向、功能能。4合理利利用使用空空间的要求求。（六）平面面布局的要要求1各组成成部分的面面积比例及及使用功能能的要求。2各使用用部分的联联系与分隔隔要求。3水平与与垂直交通通的布置与与选型要求求。4出入口口布置要求求。5防火、防防烟、安全全疏散及消消防指导中中心。6人防设

7、设施。7辅助用用房的设置置，如煤气气、热力、给给排水、电电力、电信信等专业机机房及管井井的要求。（七）建筑筑剖面的要要求1建筑标标准层高度度。2有特殊殊使用层要要求的高度度。3建筑地地上、地下下高度满足足规划及防防火要求。（八）室内内装饰要求求1一般用用房的装饰饰要求。2重点公公共用房的的装饰要求求。3对有特特殊使用要要求的装饰饰。（九）结构构设计要求求1地基基基础的设计计要求。2抗震结结构的设计计要求。3主体结结构体系的的选择。4人防和和特种结构构的设计要要求。5结构设设计主要参参数的确定定。（十）设备备设计要求求1对煤气气设置、调调压站及管管网的要求求。2给水系系统（生活活、生产、消消防用

8、水）管管网、水量量及设备。3排水系系统管网、污污水处理及及化粪池等等。4空调、采采暖、通风风的要求。5电气系系统的电源源、负荷、变变配电房、高高低压设备备、防雷等等的要求。6电信系系统的电话话、电传、有有限广播、闭闭路电视、声声像系统、对对讲系统、自自控系统等等的要求。（十一）消消防设计要要求1消防等等级。2消防指指挥中心。3自动报报警系统。4防火及及防烟分区区。5安全疏疏散口的数数量、位置置、距离和和疏散时间间。6防火材材料、设备备及器材的的要求。（十二）环环境设计要要求1总体环环境设计要要求。2中心规规模及标准准。3环境设设施设计要要求。（十三）图图纸要求1总体平平面图、单单体各层平平面图

9、及平平面布置、地地下室平面面图及平面面布置、各各建筑物的的主要立面面、剖面图图。2人车流流分析、景景观分析。3环境设设计总图、小小区中心环环境设计图图纸。4结构、水水、电、消消防、人防防专业图纸纸。附件1： AA_项项目（高层层）施工图设计计指引编制单位：AAAAA房地产开开发有限公公司二0一 年 月 目 录录第一章 总图、建建筑专业第二章 结构专业业第一篇 高层项项目总图、建建筑专业施施工图设计计指引目 录1重点提提示22总平面面设计22.1道道路设计22.2竖竖向设计32.3综综合管网32.4配配套设施43户内空空间53.1砌砌筑材料：53.2门门53.3窗窗、空调百百叶及护栏栏设计：73

10、.4厨厨房设计：93.5卫卫生间设计计：103.6阳阳台及顶跃跃露台：133.7空空调154公共空空间174.1顶顶层屋面（含含上人屋面面和非上人人屋面）：174.2标标准层交通通、设备核核：174.3入入户大堂及及电梯厅：194.4架架空层：214.5车车库设计：214.6商商业和会所所：234.7小小区入口及及围墙：245建筑标标高25重点提示应保证强规规控制性要要求。施工图的面面积指标应应控制在规规划审批文文件所规定定的范围内内。消防问问题按消防防部门意见见设计。首层大堂及及电梯厅 电梯前室室、商业及及会所之公公共走道净净宽应考虑虑两边干挂挂石材的预预留量。总平面设计计道路设计住宅单元出

11、出入口（含含独立入户户的底跃户户型大门）距距车行道最最近距离应应3米，并应应作无障碍碍设计，同同时应明确确各栋建筑筑物出入口口踏步、坡坡道的具体体作法；其其余高出路路面的建、构构筑物且无无人行出入入口的一侧侧与车行道道路的距离离均应2m。小区车行道道宜采用沥沥青路面，双双车道宽66米，单车车道4.55米，人行行道宽1.5米，坡坡度变化处处应设计缓缓坡。不推推荐道路停停车。车道坡度8%，坡坡度接近高高限时应增增加减速带带设计，并并应在道路路一侧设步步行梯道，每每段梯步不不少于3级级，梯道每每升高1.21.5m宜设设置休息平平台，宽度度不小于11.5m。角度900度的急转转弯道，弯弯道处的车车道宽

12、度应应满足最小小6M的转弯弯半径。机动车道上上的排水沟沟沟盖板宜宜选用高强强复合材料料，不宜选选用水泥盖盖板。竖向设计为避免场地地内出现倒倒坡，竖向向设计图中中除了应标标出所有车车行道的坡坡度、坡长长以及边坡坡点位置外外，还应标标出住宅单单元出入口口至小区道道路之间人人行通道的的坡度、坡坡长以及变变坡点。住宅室内外外高差一般般为10550，当下下层为底商商时为4550。所有住宅单单元的入口口大堂（门门厅）标高高必须高于于室外地坪坪(景观完完成面)不不少于3000mm。室外入户大大堂层高，不不应小于33.6米，有有条件的建建议做到44.5米。（内内部门厅同同住宅或底底商层高，333层塔式式住宅楼

13、如如受到建筑筑总高度消消防限高的的限制，大大堂标高高高于室外3300mmm）。高度大于22m的挡墙墙和护坡的的上缘与住住宅间水平平距离不应应小于3mm，其下缘缘与住宅间间的水平距距离不应小小于2m。应明确切坡坡、开挖、回回填土等特特殊地形，以以及相邻建建筑高差的的专门处理理措施。应应明确挡土土墙走向、标标高以及排排水盲沟和和集水井等等具体做法法。综合管网如项目分期期开发，需需要首先根根据项目整整体的修建建性详细规规划完成综综合管网的的总体方案案，并在此此整体综合合管网的框框架下，完完成各分期期的综合管管网施工图图设计。如项目各分分期不同时时交房验收收，一方面面必须保证证先行交付付使用的各各期管

14、网在在建成后能能独自运行行、验收，另另一方面要要与后续建建成的各期期管网实现现平顺、经经济、合理理的连接。如遇场地内内有周边场场地过境管管、线，且且不能迁建建到小区外外时，在小小区综合管管网自成体体系的基础础上，采取取“等径还管管”原则提供供相应的过过境管、线线设计。园区内的综综合管网应应布置在用用地红线范范围内。当当遇市政绿绿化、城市市排水干管管等控制线线时，管网网和构筑物物也均不应应占用或进进入控制用用地范围。当当确有困难难时，设计计方当与甲甲方相关人人员充分沟沟通，并协协助、参与与甲方与有有关职能部部门、机构构的沟通工工作。应明确道路路两侧及小小区内雨水水排水系统统作法，室室外大范围围的

15、平台、广广场、踏步步及由室外外到室内的的道路变坡坡处，应设设截水沟及及篦子，形形成排水管管网。各管线检查查口应避开开私家花园园、单元出出入口。并并不宜设在在道路下。综合管网通通过地下车车库结构变变形缝处的的处理方法法应明确。2.3.88 一般般情况下给给水、排水水管线要求求从建筑物物北侧进入入，天燃气气、采暖从从建筑物南南侧进入。配套设施应明确小区区内包括公公厕、垃圾圾站、托儿儿所、社区区用房、物物业用房、门门卫、地下下通风口、排排烟口等配配套设施的的平面位置置、标高及及具体作法法。开闭所应结结合总图独独立设置，并并应结合地地形采取必必要的景观观遮挡措施施，不应设设在小区入入口附近。户内空间砌

16、筑材料：砌筑材料：（1）建筑筑外围护墙墙、分户隔隔墙、以及及客厅、餐餐厅、卧室室、书房等等主要功能能以及户内内其它隔墙墙均采用2200mmm厚加气混混凝土块或或陶粒砌块块。（特别别说明：厨厨卫靠近楼楼板面墙体体起始处应应浇筑2000高C220混凝土土翻沿，宽宽度要同厨厨卫间墙体体。门窗洞洞口等处需需采用混凝凝土砌块加加强。）（2）厨房房、卫生间间及户内管管井内隔墙墙宜采用1100mmm加气混凝凝土块或粘粘土空心砖砖。（3）在设设置有空调调室外机搁搁板的墙体体处，应采采用实心砖砖。砌筑原则：（1）当户户内隔墙连连接有200mmm，且250mmm厚的结结构短肢时时，其户内内隔墙宽度度同该结构构短肢

17、。（2）当客客厅或饭厅厅与其它房房间隔墙有有柱或墙时时，应优先先保证两厅厅墙面的平平整。（3）当主主卧与次卧卧隔墙有柱柱或墙时，应应优先保证证主卧墙面面的平整。（4）当卧卧室与两厅厅以外的房房间隔墙有有柱或墙时时，应优先先保证卧室室墙面的平平整。（5）当厨厨房与卫生生间隔墙有有柱或墙时时，应优先先保证厨房房墙面的平平整。（6）户内内管井布置置不应影响响相邻两厅厅或卧室隔隔墙的完整整，不应出出现小阳角角。门选材要求：（1）入户户门应选用用钢制防盗盗门（2）防火火门根据防防火规范要要求设计（机机房出屋面面外门采用用钢制门）。（3）阳台台与厅、卧卧室之间的的门宜采用用塑钢门联联窗。（增增加候补）（4

18、）厨房房与生活阳阳台间的门门宜采用铝铝合金平开开门，门高高1m以上应应安装玻璃璃，并宜结结合厨房窗窗统一设计计。（5）首层层单元门宜宜采用铝合合金玻璃门门。门洞口（1）入户户门12000x24400(子子母门)/10000x24000（单扇扇门），安安装于门洞洞外樘。（2）卧室室门 9000x21100，特特殊楼栋9900X22400。（3）景观观阳台门采采用落地推推拉门，该该洞口上缘缘标高应与与窗洞口上上缘统一。两两侧应设计计墙垛。（4）生活活阳台门 800xx21000，宜与厨厨房窗统一一设计。（5）厨房房门如条件件容许，宜宜直接开向向餐厅，洞洞口尺寸为为16000x21000，如面面宽不

19、能达达到该要求求，则门洞洞为8000x21000。（6）卫生生间门 8800x22100。（7）佣人人房门（如如有） 8800x22100。（8）入户户大门以及及套内主要要功能房间间的房门应应设计门垛垛，以便门门套安装，门门垛尺寸宜宜100。开启方式. 入户门均应应外开（有有疏散要求求的均为开开向疏散方方向）。直直接开向走走廊的门应应结合户型型的设计，保保证外开门门不影响走走廊的疏散散宽度。. 客厅开向景景观阳台的的门应采用用落地推拉拉门。. 其他房间开开向景观阳阳台的门，如如条件允许许，宜采用用落地推拉拉门，确有有困难，可可采用单扇扇外开门，但但不应影响响阳台的使使用，且宜宜与窗统一一设计。

20、. 生活阳台门门应采用单单扇外开门门。窗、空调百百叶及护栏栏设计：选材要求：. 门窗： 型材标准：铝合金/塑塑钢型材，表表面处理为为静电粉末末喷涂。（待待定） 玻璃标准：结合二次次能耗计算算以确定选选用标准。（待待定）. 空调百叶： 型材标准：铝合金制品品，表面处处理为静电电粉末喷涂涂。. 阳台和露台台栏杆 采用玻璃栏栏板不锈锈钢/铝合合金。（待待定）. 户内栏杆（不不含阳台和和露台栏杆杆） 型材标准：铁通栏杆杆，外做防防锈漆。窗标高（HH为楼板结结构面标高高）（卫生生间窗详33.5节卫卫生间设计计部分）：. 外窗洞口底底标高统一一为:落地地窗H+00.200.300m（以满满足上下两两层窗间

21、墙墙距离800mmm为原则则），凸窗窗H+0.50m，其其它窗H+0.900m。. 除卫生间窗窗以外的窗窗洞口上缘缘标高宜尽尽量统一，一一般应为HH+2.44m2.5mm。窗尺寸：. 相同类型房房间窗洞口口尺寸宜尽尽量统一，主主卧室宜采采用凸窗，窗窗洞口宽不不小于18800，次次卧室窗洞洞口宽不小小于15000。(根根据立面及及节能计算算确定). 如凸窗下安安装有空调调室外机，凸凸窗板外侧侧至外墙结结构面距离离6500mm保保温层厚度度装饰面面层厚度。. 如凸窗下不不安装空调调室外机，凸凸窗板外侧侧至外墙结结构面距离离宜为5500mm。. 挑板平行于于窗洞口平平面两侧应应相对窗洞洞口各出挑挑2

22、00，且且凸窗上板板外挑尺寸寸宜大于下下板50100mmm。窗开启方式式：. 厨房窗的开开启面积应应大于房间间面积的11/10。. 住宅套内窗窗的开启方方式：一般般采用推拉拉方式，窗窗洞宽度小小于7000mm的宜宜采用平开开方式。. 落地窗、凸凸窗从楼面面标高算起起，11000mm以以下部分应应设计为固固定窗. 平开窗的开开启扇，单单扇净宽不不宜大于00.6m，净净高不宜大大于1.44m。推拉拉窗的开启启扇，其净净宽不宜大大于0.99m，净高高不宜大于于1.5mm。其它要求：. 高厅户型和和顶跃的挑挑空高窗宜宜通高，其其中段不宜宜露梁。. 飘窗安装位位置：凸窗窗外边安装装于板内1100mmm处

23、，窗下下空调百叶叶宜安装于于板内500mm100mmm处。. 所有门窗的的标注尺寸寸标明为洞洞口尺寸，门门窗立面应应表示分格格及开启方方式。. 窗楣应设滴滴水槽。. 两侧未设混混凝土挡板板的凸窗设设计时应考考虑风向因因素，开启启扇不应面面向主导风风向以免引引起漏水。. 窗框与凸砼砼体结合的的施工缝一一定要用防防水砂浆填填实，避免免杂物导致致凸窗台底底板部及窗窗角处渗水水。. 窗型设计时时不应仅考考虑外观整整体形象，还还应考虑室室内通风,开启扇面面积不小于于房间地板板面积的11/20且且厨房不得得小于0.6；凸窗不不应采用较较特殊、拼拼接过多的的窗型。 . 位于转角处处的窗（阳阳台门）应应避免视

24、线线干扰。厨房设计：（炉灶和和天然气的的位置关系系）. 厨房净面积积不应小于于5平方米米；单排布布置设备的的厨房净宽宽不宜小于于1.6mm, 双排排布置时净净宽不宜小小于2.22m。. 厨房应按照照装修方案案图深度，绘绘制详图（深深度标准详详后）。. 橱柜布置应应遵循洗、切切、炒的流流线，以间间距8000、单排布布置为宜。炉炉灶应避开开窗口设置置；橱柜进进深宜5550，长度度在2400030000之间间。厨房主主要设备尺尺寸表设备名称 长长（mm） 宽宽（mm） 高（mmm）灶台 8800 50005550 650700洗涤台 900012000 50005500 800操作台 4001200

25、0 50005500 8800吊柜（普通通） 40012000 30003500 500调料 40012000 30003500 35504000抽油烟机 8000 33003350 . 冰箱位宽度度不小于8800，并并不应遮挡挡窗户采光光；注意冰冰箱门的开开启方便及及冰箱散热热。. 厨房吊柜设设置时应注注意避免挡挡窗，设吊吊柜处的窗窗垛面最小小宽度不小小于4000。. 厨房楼面标标高应低于于餐厅标高高50mmm. 厨房内不应应设置中间间梁。. 厨房应设排排烟道，烟烟道开孔标标高不应低低于2500mmm，排烟烟道尽量设设于平面凹凹槽内。为为便于迅速速排除油烟烟和异味，厨厨房外窗或或外墙宜设设换

26、气扇或或1000通风洞口口。排气烟道选选型表：a.适用层层数指实际际装有排气气道的建筑筑楼层数。b.本表排排气道一般般为每层一一节，加工工长度为层层高减6mmm，施工工如有困难难时可改为为两节。c.如实际际安装排气气道的建筑筑层数超过过35层，排排气道外型型尺寸可另另行计算确确定。（9）煤气气表宜设置置于生活阳阳台。（10）如如条件允许许，厨房与与其相联的的厨房服务务阳台之间间宜预留排排水孔，孔孔径75mmm，孔底底距离厨房房楼面标高高20mmm。卫生间设计计：卫生间应按按照装修方方案图深度度，绘制详详图（深度度标准详后后），交房房时可不做做。布置原则如如下：（1）洗面面盆：宜作作台盆，设设二

27、个卫生生间的户型型,明确次次卫为柱盆盆,主卫为为台盆;卫卫生间洗面面盆中心距距侧墙不小小于4000。（2）沐浴浴：a. 标准主人卫卫生间设浴浴缸套内80以下户型型，浴缸尺尺寸不小于于750XX15000；套内80以上户型型，浴缸尺尺寸不小于于750XX17000；b. 公共卫生间间设淋浴间间套内80以下户型型，淋浴间间不小于8850X8850；套内80以上户型型，淋浴间间不小于8850X11000；c. 燃气热水器器不设在卫卫生间内d. 淋浴间内地地漏位于淋淋浴头位置置下部居中中,并距墙墙400e. 应注意淋浴浴间浴帘或或挡板与卫卫生间窗户户的关系，浴浴帘或挡板板不应设在在外窗处；（3）坐便便

28、器：宽度度不小于8800(国国家规范)；（4）地漏漏：及排水水坡度情况况应在详图图中表达清清楚，厨卫门口应应标明门口口线；（5）主管管：有上下下水的洁具具应考虑噪噪音对卧室室的影响（如如坐便器），尽尽量避开卧卧室墙面布布置；立管管不遮挡排排气洞口、不不影响开窗窗。（6）排气气口：卫生生间外墙宜宜预留100洞洞，孔洞上上缘为梁底底标高，用用于卫生间间排气、排排风，洞外外加铝合金金百叶遮挡挡。卫生间窗一般要求洗脸盆处墙墙面一般会会设置梳妆妆镜，故卫卫生间窗应应避免设在在洗脸盆上上方。普通卫生间间窗（1）窗上上缘标高宜宜为H=22.1m，以以避免住户户卫生间吊吊顶后对窗窗的遮挡。（2）在卫卫生间外墙

29、墙H=2.32.5m间，宜宜设计排气气口，排气气口外部应应采用铝合合金百叶遮遮挡。（3）如窗窗洞口宽度度小于7000mm，宜宜采用平开开窗或上悬悬窗（4）如遇遇需要通过过该窗进行行空调室外外机的搬运运、安装，开开启扇应大大于2扇卫生间观景景凸窗（1）下缘缘高度应该该和浴缸高高度协调，一一般宜为HH=50006000mm（2）为了了保证卫生生间的通风风、排气需需要，卫生生间凸窗的的凸出部分分，不应占占用该卫生生间的整个个外墙面，应应保证有大大于2500mm的墙墙体，以安安排通风、排排气口。排排气口不应应低于H+2.3mm。3.5.1 卫生间结构构降板标高高：主卫只只考虑安装装抽水马桶桶，H-30

30、0mmm；次卫卫应考虑安安装蹲便器器，H-4450mmm。交房时不不回填，但但应预留“陶粒”回填荷载载。卫生间间内应避免免有梁穿过过,有梁穿穿过时应注注意降板与与梁的关系系；卫生间墙面面应做防水水，高度为为楼面标高高以上1.8米。管线布置1、穿越厅厅、房进入入下沉式卫卫生间的给给水管线预预埋位置标标高不应低低于H+22700mmm，以避避免2、管线标标高过低给给装修带来来困难。建建议采用卫卫生间次梁梁（多数为为临走道等等次要空间间一侧的次次梁）向卫卫生间一侧侧偏移4000MM（轴轴线距离）。 给水管、排排水管、煤煤气管不应应发生冲突突阳台及顶跃跃露台：一般设计要要求1、非封闭闭阳台地面面应比室

31、内内最少低550，如有有困难以及及顶层露台台的门应设设门槛。2、进深大大于15000的阳台台挑梁宜设设计成梯形形，避免挑挑梁高度过过大影响室室内采光。3、阳台栏栏板下部应应设高100mmm，宽150的的挡水；阳台台栏杆严禁禁横向设计计，防止幼幼儿攀爬，减减少安全隐隐患。4、观景阳阳台宽度不不宜小于11500。5、顶层阳阳台应设顶顶板；复式式住宅的阳阳台应考虑虑晾衣及遮遮阳的需要要。6、各户毗毗邻阳台应应考虑分隔隔，避免可可以互相走走通，减少少不安全因因素，并应应注意避免免相邻户型型之间的视视线干扰。7、阳台的的所有墙面面天棚部分分使用的材材料和做法法，应按外外墙方式考考虑其耐久久、防潮、保保温

32、等。8、开向露露台或无顶顶阳台的门门，均应设设雨棚。厨房服务阳阳台：1、厨房应应按照装修修方案图深深度，绘制制详图（深深度标准详详后）。2、配置要要求：洗衣衣机、拖把把池、ICC智能气表表及热水炉炉/器、地地漏。入户花园阳阳台：入户花园应应做降板设设计，降板板高度3000mm，并并预留3000厚种植植荷载以方方便业主绿绿化，交房房时不回填填。顶跃露台：1、按种植植屋面设计计，预留盆盆栽种植物物荷载。房房间上部设设保温层。2、当顶跃跃露台进行行防水和保保温处理后后，当其室室外标高高高于室内地地面时，其其入口应加加设高于室室外1000mm的门门槛。3、若露台台下层为阳阳台、厨房房、保姆间间等非主要

33、要功能房间间，可考虑虑降板处理理。4、顶跃露露台的出入入口上部应应结合立面面设置6000宽雨蓬蓬。开向露露台、屋面面临空面的的窗，应设设置4000宽雨蓬。5、顶跃露露台不应出出现无外墙墙依附的底底层商业餐餐饮及户内内厨房的排排烟道。6、顶层露露台的栏杆杆设计高度度应注意露露台防水、保保温等的厚厚度。7、出露台台门上缘至至露台完成成面高应20000mm，顶层层结构设计计需要注意意该处之梁梁底标高。空调住宅、商业业、幼儿园园、会所等等一般宜采采用分体式式空调，条条件允许的的应提供机机械通风。户型单元平平面图应绘绘制家具布布置图并确确定室内机机位置。平面设计要要求1、卧室、客客厅（1）采用用分体式壁

34、壁挂空调，出出风口不宜宜直接对向向床头；室室外空调机机位应在隐隐蔽位置考考虑，避免免影响建筑筑立面，暖暖通专业应应该与建筑筑专业核对对空调室外外机位是否否满足通风风散热要求求，是否方方便安装。（2）空调调冷媒管如如埋在混凝凝土中的宜宜采用DNN652.5钢钢管，如埋埋在砌体中中的宜采用用753PVCC管，管中中心距地22300mmm，向外外倾斜200mm，并并尽量减少少内外墙面面暴露较长长段空调管管，平面图图中应详细细标明留洞洞定位。空空调穿墙洞洞应靠近空空调外机冷冷凝水管及及空调室外外机，以便便空调安装装。空调管管宜在室外外且不宜穿穿越其它房房间或长距距离跨越阳阳台等。（3）阳台台推拉门到到

35、墙边应留留200宽宽的门垛，避避免空调管管穿玻璃。空调室外机机位1、空调机机位应考虑虑便于安装装及维修（不不必用吊篮篮）；2、不宜设设在凸窗窗窗台板下面面，应靠近近门窗洞口口设置；3、如空调调室外机放放置于凸窗窗下时，其其凸窗板上上所开洞口口尺寸不应应小于400011000mm，其其留置位置置应考虑护护窗栏杆及及外保温层层的影响。其其高度应满满足与房间间匹配的不不同功率室室外机安装装需要。4、空调冷冷凝水应有有组织排放放，主管的的布置应隐隐蔽，并方方便支管接接入，空调调冷凝水管管宜与相邻邻阳台排水水立管就近近合并。5、位于凹凹槽处距离离过近而对对吹的两个个室外机应应相互错位位；6、如空调调板设

36、于卫卫生间外墙墙，卫生间间的窗户开开启扇应考考虑空调主主机出去，宽宽度宜不小小于7000,高宜不不小于11100。7、如立面面设计了遮遮挡空调室室外机的百百页，百页页外侧应高高于内侧，且且百页净距距应100mmm。常用分分体空调室室内、室外外机参考尺尺寸型号号 室内机 室室外机长 高厚厚 长长 高高 厚厚1匹匹 8000 2550 1180 800 5660 22401.5匹 9000 280 1800 8800 5560 2440 2匹 11150 3220 200 8550 8800 3500 2.5匹匹 11200 3550 200 8990 9000 3500注：本表为为偏大机型型尺寸

37、，仅仅供参考；不同品牌牌外形尺寸寸略有不同同。决定采用中中央空调的的单位层高高应32000mm。公共空间顶层屋面（含含上人屋面面和非上人人屋面）：种植屋面，其其屋面保温温节能措施施需根据节节能要求具具体确定。非非种植屋面面，空调房房间均设置置保温层。无外墙依附附的商业餐餐饮厨房及及户内厨房房排烟道应应高出上人人屋面不小小于2米，且距距离女儿墙墙边不小于于3米，并设设防风雨罩罩。有外墙墙依附的排排烟道和排排风道高度度应与该外外墙高度平平，并与立立面协调。上人屋面的的卫生间排排气管、烟烟道等应统统一高出屋屋面2米。屋面设备箱箱体、机房房等设置应应有防止儿儿童攀爬措措施。标准层交通通、设备核核：特别

38、提示1、剪刀梯梯中间墙的的壁厚应为为150mmm2、剪刀梯梯的开间宜宜为28000mm(26000mm)电梯设计：1、应根据据我司提供供的相关技技术参数进进行设计。2、电梯底底坑不应为为砖砌体并并作好防水水处理，应应设计独立立的排水系系统（不应应和污水排排水系统雨雨水排水系系统有直接接的管道相相连）。3、电梯筒筒体井道不不应采用空空心砌体砌砌筑。4、墙、板板预留洞应应满足电梯梯安装要求求，应明确确呼叫盒预预留洞位置置、尺寸及及预留洞处处结构钢筋筋的处理措措施。5、机房应应设置空调调位置及吊吊钩；非消消防电梯与与消防电梯梯不能共用用机房，机机房间应采采用防火墙墙分隔。6、电梯机机房应设置置防雨通

39、风风百叶窗及及排风扇，百百叶窗且不不应在迎风风面设置。同同时机房还还7、应考虑虑空调设备备的预留洞洞、电气管管线及插座座。8、电梯机机房应满足足通风和散散热需要，明明确风扇或或制冷窗机机安装作法法。9、相邻两两层站高度度11米内无无停靠层站站门时，应应设安全门门。10、相邻邻电梯井道道之间在顶顶层和底层层隔墙上应应设风压泄泄压孔洞。11、应明明确轿箱内内摄像？、电电话（三方方通话）等等做法，电电梯机房至至控制管理理中心（消消防控制室室）应设计计有视频线线、电话线线。（1）自动动扶梯宽度度尺寸应预预留装饰余余量，单梯梯两边各预预留2000mm，双双梯两边各各预留2000mm。（2）在确确定扶梯支

40、支撑梁的牛牛腿高度时时，应从地地面标高往往下减500mm。（地地面层装饰饰厚度）。（3）设计计应注意顶顶层层高满满足电梯冲冲顶高度电梯厅及走走廊1、一梯两两户和一梯梯三户的板板楼标准层层电梯厅内内应无中间间梁。2、电梯厅厅埋地管线线应避让防防火门两侧侧门框的安安装点，避避让距离不不小于2000。疏散楼梯间间：1、首层疏疏散楼梯一一般应开向向入户大堂堂，如确需需直通室外外，应首先先考虑开向向架空层，如如无架空层层，应设计计雨棚。2、住宅疏疏散楼梯梯梯段净宽应应保证1.2米，楼楼梯口完成成面净高22000。3、剪刀梯梯靠内墙设设置单面扶扶手。水、强、弱弱电管道井井设计：1、防火门门和管井检检修门的

41、门门洞顶标高高均应统一一2、每层管管道井内楼楼板结构面面均与同楼楼层电梯厅厅一致，门门洞应设置置高“砖砌门槛槛”，高度应应与踢角线线高一致，宜宜200mmm。3、管道井井内壁应为为水泥砂浆浆抹灰压光光。（注：地下室、商商业和会所所部位管道道井同）如水井内墙墙（靠近户户内主要功功能房间的的墙体）为为砖砌墙体体，应满做做防水砂浆浆消防？1、消防前前室及消防防楼梯的防防火门开启启后不应遮遮挡电梯门门。2、过道和和电梯前室室内消防给给水立管或或消火栓箱箱宜暗装，设设计图应明明确预留孔孔洞位置、尺尺寸、标高高及具体做做法。如条条件允许，消消防栓箱宜宜嵌入管道道进内，箱箱背砌筑1100厚“粘土实心心砖”。

42、3、消防立立管和消防防栓箱不宜宜设于外开开户门背后后入户大堂及及电梯厅：塔楼首层大大堂及电梯梯厅：1、标高要要求：大堂室内应应高于室外外道路3000mm以以上。2、出入口口及门窗设设计：（1）大堂堂只设一个个直通室外外的出入口口，门洞净净尺寸1.8米2.4米米，并设单单向门禁系系统，即大大堂外设置置读卡器，大大堂内只设设置开启按按钮。（2）大堂堂与电梯厅厅、室外道道路间应保保证无障碍碍通行。（3）电梯梯厅防火门门和管井检检修门的门门洞顶标高高均应统一一。（4）其它它要求：大堂内应设设休息区域域，不设接接待台。大堂应设背背景音乐系系统。板楼首层大大堂及电梯梯厅：1、标高要要求：大堂室内应应高于室

43、外外道路3000mm以以上。首层大堂与与电梯厅的的建筑完成成面应统一一。2、出入口口及门窗设设计：（1）大堂堂只设一个个直通室外外的出入口口，门洞净净尺寸1.6米2.4米米，并设单单向门禁系系统，即大大堂外设置置读卡器，大大堂内只设设置开启按按钮。（2）大堂堂与电梯厅厅、室外道道路间应保保证无障碍碍通行。（3）电梯梯厅防火门门和管井检检修门的门门洞顶标高高均应统一一。3、其它要要求：（1）大堂堂内应设休休息区域，不不设接待台台。（2）应在在门厅外墙墙靠近大门门处设置专专用信报箱箱，信报箱箱建议采用用外投内取取方式，应应结合立面面设计雨棚棚，并设照照明系统。（3）大堂堂应设背景景音乐系统统。单元门厅的的管道井设设计：1、设备检检修门、消消防栓箱等等应设于隐隐蔽处2、通过入入户大堂室室内的水平平管线应靠靠边墙（梁梁）布置，以以保证室内内净高。3、外露燃燃气管、给给排水管（特特别是雨污污水管）、排排烟及风口口、室外设设备箱体等等设备或管管线应避让让首层大堂堂出入口的的可视范围围。单元入口：1、单元入入口不应在在上层住宅宅阳台下设设置，且出出入口上部部应结合立立面设置雨雨蓬，雨蓬蓬挑宽不小小于1.22米。2、如单元元入口设台台阶，则台台阶踏宽300、踏踏高150，且且邻侧应增增设1.55米宽可通通行轮椅车车的残疾人人坡道