房地产业-房地产企业营业税、土地增值税、所得税和经济合同签订与节税战略思考20120.docx

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1、一期讲义本次培训共分四部分内容第一章 房地产企业营业税税收政策第二章 房地产企企业土地增值值税清算第三章 房地产企企业企业所得得税政策第四章 经济合同同签订与节税税战略思考第一章 房地产、建筑筑业营业税税收政政策第一节 新营业业税暂行条例例及其细细则一、营业税税条例修订的的主要内容（一）调整整了纳税地点点的表述方式式。（二）删除除转贷业务差差额征税规定定。（三）删除除税率表中征征税范围一栏栏。（四）将纳纳税申报期限限延长至155日。 二、新新条例、细则则涉及建筑、房房地产业营业业税新规定（一）“视同销销售”新规定：1、旧细则第第四条规定：（1）转让不动动产有限产权权或永久使用用权，以及单单位将

2、不动产产无偿赠与他他人，视同销销售不动产。（2）单位或个个人自己新建建（以下简称称自建）建筑筑物后销售，其其自建行为视视同提供应税税劳务。2、新细则第第五条规定：纳税人有下列情情形之一的，视视同发生应税税行为：（1）单位或者者个人将不动动产或者土地地使用权无偿偿赠送其他单单位或者个人人；（2）单位或者者个人自己新新建(以下简称自自建)建筑物后销销售，其所发发生的自建行行为；（3）财政部、国国家税务总局局规定的其他他情形。3、新旧变化。（1）调整了视视同销售的范范围。转让“有限产权”或“永久使用权权”不再视同销销售；增加了了“个人将不动动产或者土地地使用权无偿偿赠送其他单单位或者个人人”视同销售

3、的的规定。（2）增加了兜兜底性条款“财政部、国国家税务总局局规定的其他他情”。（二）“混合销销售”新规定：1、旧细则规规定：第五条一项销销售行为如果果既涉及应税税劳务又涉及及货物，为混混合销售行为为。从事货物物的生产、批批发或零售的的企业、企业业性单位及个个体经营者的的混合销售行行为，视为销销售货物，不不征收营业税税；其他单位位和个人的混混合销售行为为，视为提供供应税劳务，应应当征收营业业税。纳税人的销售行行为是否属于于混合销售行行为，由国家家税务总局所所属征收机关关确定。2、新细则规规定： 第六条 一项项销售行为如如果既涉及应应税劳务又涉涉及货物，为为混合销售行行为。除本细细则第七条的的规定

4、外，从从事货物的生生产、批发或或者零售的企企业、企业性性单位和个体体工商户的混混合销售行为为，视为销售售货物，不缴缴纳营业税；其他单位和和个人的混合合销售行为，视视为提供应税税劳务，缴纳纳营业税。第七条 纳税人人的下列混合合销售行为，应应当分别核算算应税劳务的的营业额和货货物的销售额额，其应税劳劳务的营业额额缴纳营业税税，货物销售售额不缴纳营营业税；未分分别核算的，由由主管税务机机关核定其应应税劳务的营营业额：（1）提供建筑筑业劳务的同同时销售“自产货物”的行为（2）财政部、国国家税务总局局规定的其他他情形。3、新旧变化（1）新细则则第七条明明确规定“提供建筑业业劳务的同时时销售自产货货物的行

5、为”，“应当分别核核算应税劳务务的营业额和和货物的销售售额，其应税税劳务的营业业额缴纳营业业税，货物销销售额不缴纳纳营业税”。（2）增加了兜兜底条款“财政部、国国家税务总局局规定的其他他（应分别核核算应税劳务务营业额和货货物销售额的的）情形。4、案例分析：【例11】某某公司主要从从事防盗门窗窗销售业务。22009年与与某房地产开开发公司签订订销售、安装装协议。约定定共计为房地地产公司某开开发项目安装装防盗门12200户，每每户金额（含含安装费）11000元，合合同总金额为为12000000元。该该种防盗门市市场销售价格格800元，成成本价为7000元。分析：该公司主主要从事防盗盗门窗销售业业务

6、，根据营营业税暂行条条例实施细则则第七条规规定，其混合合销售行为应应分别缴纳增增值税、营业业税。应纳增值税 12000000（1177%）17%1120070017%1774358.971428000315588.97元应纳营业税（110008800）12003%72200元【例12】某某建筑公司，负负责为某工厂厂建设一座大大型厂房。工工程施工合同同总造价4550000000元，其中中含土建工程程款210000000元元，钢结构安安装工程款5500万元，钢钢结构设备款款190000000元。所所需钢结构设设备全部为建建筑公司本身身制造的、可可以单独对外外销售的成型型设备构件。该该部分设备可可抵

7、扣进项税税额为25000000元。分析：该建筑公公司主营业务务应为建筑安安装。依据营营业税暂行条条例实施细则则第七条，其其混合销售业业务应分别处处理。营业税应税劳务务应纳营业税税（4500000000190000000）3%780000元应纳销售货物增增值税1990000000（1117%）17%2550000002606683.766元5、【相关链接接：“自产货物”的概念】货物，是指可供供出售的物品品。既包括有有形物品，如如：钢结构设设备、水泥制制品、其他建建材等等；也也包括无形物物品，如：电电、热、气等等等。判别企业使用的的是否为“自产货物”主要应注意意以下两点：（1）是否符合合货物的特点

8、点：自产货物，是指指企业利用自自身技术与各各种资源，自自己生产的可可供出售的物物品。自产货货物也是货物物的一种，应应该具备一般般货物基本特特点：第一、经经过企业的加加工制造过程程，所生产的的物品与原来来用于生产的的原材料物品品在形态、性性能各方面都都发生了变化化；第二、产产品本身的价价值，既包含含了物料消耗耗价值，也包包含了人工价价值；第三、可可以单独作为为一种产品对对外销售。（2）加工过程程是否属于“生产过程”：判别建筑企业使使用的原材料料是属于外购购材料还是“自产货物”关键在于区区分加工过程程是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工工过程是生产产过程，则属属于使用“自产货物”；如果加

9、工工过程属于“施工过程”则属于使用用“外购材料”。（三）“兼营业业务”新规定：1、旧细则规规定：第六条纳税人人兼营应税劳劳务与货物或或非应税劳务务的，应分别别核算应税劳劳务的营业额额和货物或者者非应税劳务务的销售额。不不分别核算或或者不能准确确核算的，其其应税劳务与与货物或者非非应税劳务一一并征收增值值税，不征收收营业税。2、新细则规规定：第八条 纳税人人兼营应税行行为和货物或或者非应税劳劳务的，应当当分别核算应应税行为的营营业额和货物物或者非应税税劳务的销售售额，其应税税行为营业额额缴纳营业税税，货物或者者非应税劳务务销售额不缴缴纳营业税；未分别核算算的，由主管管税务机关核核定其应税行行为营

10、业额。3、新旧对比：旧细则规定定：“不分别核算算或者不能准准确核算的，其其应税劳务与与货物或者非非应税劳务一一并征收增值值税，不征收收营业税”。新细则则只规定：“未分别核算算的，由主管管税务机关核核定其应税行行为营业额”；不再强求求一并征收增增值税。4、案例分析：【例13】某某建筑公司主主营业务为建建筑安装，同同时还从事建建材销售和建建筑工程机械械修理业务。22009年总总的收入6880000000元，统一一计入一个科科目“经营收入”中。经地税税机关审核，建建安收入为5500000000元，建建材销售业务务收入1500000000元，修理修修配业务收入入为300万万元。假定建建材销售与修修理修

11、配所适适用的增值税税税率相同，均均为17%，增增值税扣除项项目金额为225500000元。分析：该企业的的经营行为属属于兼营行为为。根据营营业税暂行条条例实施细则则第八条规规定：“纳税人兼营营应税行为和和货物或者非非应税劳务的的，应当分别别核算应税行行为的营业额额和货物或者者非应税劳务务的销售额，其其应税行为营营业额缴纳营营业税，货物物或者非应税税劳务销售额额不缴纳营业业税；未分别别核算的，由由主管税务机机关核定其应应税行为营业业额。应纳营业税55000000003%155000000元应纳增值税（1150000000300000000）（1177%）17%255500000653884.62

12、元元5、【相关链接接：“混合销售”与“兼营”的区别】（1）混合销售售与兼营的概概念混合销售是指指一项销售行行为既涉及“营业税应税税劳务”又涉及“增值税货物物销售”的单项行为为。兼营是指同时时经营“营业税应税税劳务”、“增值税应税税劳务”、“增值税货物物销售”等多项业务务的行为。（2）两者的区区别在于：混合销售是一一项经营业务务，兼营是多多项经营业务务。混合销售的对对象只能是同同一个单位和和个人；兼营营的对象也可可能是同一个个单位和个人人，也可能是是多个单位和和个人。混合销售行为为，“增值税货物物销售”与“营业税应税税劳务”有着密不可可分的依附、从从属关系；兼兼营行为，“增值税货物物销售”与“营

13、业税应税税劳务”没有依附、从从属关系。（四）“承包承承租”新规定：1、旧细则规规定：第十一条：企业业租赁或承包包给他人经营营的，以承租租人或承包人人为纳税人。2、新细则规规定：第十一条 单位位以承包、承承租、挂靠方方式经营的，承承包人、承租租人、挂靠人人(以下统称承承包人)发生应税行行为，承包人人以发包人、出出租人、被挂挂靠人(以下统称发发包人)名义对外经经营并由发包包人承担相关关法律责任的的，以发包人人为纳税人；否则以承包包人为纳税人人。3、新旧对比：（1）增加了挂挂靠的业务；（2）纳税人发发生了变化。旧旧细则规规定，全部以以承包人为纳纳税人；新细细则规定，以以发包人名义义对外经营并并由发包

14、人承承担法律义务务的由发包人人纳税，否则则以承包人纳纳税。 （五）“建筑工工程总包分包包”新规定：1、旧细则规规定：第五条：（三）建建筑业的总承承包人将工程程分包或者转转包给他人的的，以工程的的全部承包额额减去付给分分包人或者转转包人的价款款后的余额为为营业额。2、新细则规规定：第五条（三）纳纳税人将建筑筑工程分包给给其他单位的的，以其取得得的全部价款款和价外费用用扣除其支付付给其他单位位的分包款后后的余额为营营业额；3、新旧对比：（1）删除了关关于“转包”业务的相关关规定。4、【相关链接接:分包、转转包的相关法法律规定】（1）分包、非非法分包、转转包的概念：所谓分包，是是指总包单位位自行完成

15、建建设项目的主主要部分，其其非主要的部部分或专业性性较强的工程程，如工艺设设备安装，结结构吊装工程程或专业化施施工部分的工工程，分包给给施工条件符符合该工程技技术要求的建建筑安装单位位。所谓非法分包包【建设工工程质量管理理条例（国国务院20000年1月330日颁布施施行）】，是是指下列行为为：（一）总总承包单位将将建设工程分分包给不具备备相应资质条条件的单位的的；（二）建建设工程总承承包合同中未未有约定，又又未经建设单单位认可，承承包单位将其其承包的部分分建设工程交交由其他单位位完成的；（三三）施工总承承包单位将建建设工程主体体结构的施工工分包给其他他单位的；（四四）分包单位位将其承包的的建设

16、工程再再分包的。所谓转包【建建设工程质量量管理条例（国国务院20000年1月330日颁布施施行）】，是是指承包单位位承包建设工工程后，不履履行合同约定定的责任和义义务，将其承承包的全部建建设工程转给给他人或者将将其承包的全全部工程肢解解以后以分包包的名义分别别转给他人承承包的行为。（2）分包与转转包的区别：分包和转包的的不同点在于于，分包工程程的总承包人人参与施工并并自行完成建建设项目的一一部分，而转转包工程的总总承包人不参参与施工。分包与转包的的共同点在于于，分包和转转包单位都不不直接与建设设单位签订承承包合同，而而直接与总承承包人签订承承包合同。（3）税收上取取消“转包”规定的法律律渊源建

17、设工程质质量管理条例例（国务院院2000年年1月30日日颁布施行）第二十五条：施施工单位不得得转包或者违违法分包工程程。工程总承包包企业资质管管理暂行规定定（建设部部 建施（11992）第第189号）第第十六条规定定：“工程总承包包企业不得倒倒手转包建设设工程项目。前前款所称倒手手转包，是指指将建设项目目转包给其他他单位承包，只只收取管理费费，不派项目目管理班子对对建设项目进进行管理，不不承担技术经经济责任的行行为。”建筑法（11998年颁颁布施行）第第二十八条规规定：“禁止承包单单位将其承包包的全部建筑筑工程转包给给他人，禁止止承包单位将将其承包的全全部建筑工程程肢解以后以以分包的名义义分别

18、转包给给他人。”合同法（11999年颁颁布施行）第第二百七十二二条第二款进进一步规定：“承包人不得得将其承包的的全部建设工工程转包给第第三人或者将将其承包的全全部建设工程程肢解以后以以分包的名义义分别转包给给第三人。”根据以上规定，转转包是一种违违法行为，应应依法予以取取缔。因此，也不应在依依法征税范围围之列。（六）“价外费费用”新规定：1、旧细则规规定：第十四条条例例第五条所称称价外费用，包包括向对方收收取的手续费费、基金、集集资费、代收收款项、代垫垫款项及其他他各种性质的的价外收费。凡价外费用，无无论会计制度度规定如何核核算，均应并并入营业额计计算应纳税额额。2、新细则规规定：第十三条 条

19、例例第五条所称称价外费用，包包括收取的手手续费、补贴贴、基金、集集资费、返还还利润、奖励励费、违约金金、滞纳金、延延期付款利息息、赔偿金、代代收款项、代代垫款项、罚罚息及其他各各种性质的价价外收费，但但不包括同时时符合以下条条件代为收取取的政府性基基金或者行政政事业性收费费：（1）由国务院院或者财政部部批准设立的的政府性基金金，由国务院院或者省级人人民政府及其其财政、价格格主管部门批批准设立的行行政事业性收收费；（2）收取时开开具省级以上上财政部门印印制的财政票票据；（3）所收款项项全额上缴财财政。3、新旧对比：（1）在列举的的收费项目中中增加了：补补贴、返还利利润、奖励费费、违约金、滞滞纳金

20、、延期期付款利息、赔赔偿金、代收收款项等项目目。（2）明确规定定，代收的“政府性基金金”、“行政事业收收费”不属于价外外费用。（七）“销售退退款”、“销售折扣”新规定：1、旧细则规规定：旧细则对“销售退款”、“销售折扣”没有做明确确规定。财税2003316号第第三条规定：（1）单位和个个人提供营业业税应税劳务务、转让无形形资产和销售售不动产发生生退款，凡该该项退款已征征收过营业税税的，允许退退还已征税款款，也可以从从纳税人以后后的营业额中中减除。 （22）单位和个个人在提供营营业税应税劳劳务、转让无无形资产、销销售不动产时时，如果将价价款与折扣额额在同一张发发票上注明的的，以折扣后后的价款为营

21、营业额；如果果将折扣额另另开发票的，不不论其在财务务上如何处理理，均不得从从营业额中减减除。2、新细则规规定：第十四条 纳纳税人的营业业额计算缴纳纳营业税后因因发生退款减减除营业额的的，应当退还还已缴纳营业业税税款或者者从纳税人以以后的应缴纳纳营业税税额额中减除。第十五条 纳纳税人发生应应税行为，如如果将价款与与折扣额在同同一张发票上上注明的，以以折扣后的价价款为营业额额；如果将折折扣额另开发发票的，不论论其在财务上上如何处理，均均不得从营业业额中扣除。3、新旧对比：（1）提高了“销售退款”、“销售折扣”的法律地位位，将与其有有关的相关规规定从规范性性文件提高到到规章的高度度。（2）新细则则与

22、财税200316号相比比，内容基本本一致，只是是语言叙述有有所不同。4、【相关链接接：现金折扣扣、商业折扣扣、销售折让让、销售折扣扣、折扣销售售，有什么区区别？】长期以来，在不不同资料和教教材中，关于于折扣、折让让概念的解释释不尽相同。因因此造成大家家对于“折扣销售、销销售折扣、商商业折扣、现现金折扣、销销售折让”这几个概念念一直含混不不清。直接影影响到企业对对财务会计制制度、税收政政策的执行情情况。（1）现金折扣扣、商业折扣扣、销售折让让、销售退回回、销售折扣扣、折扣销售售的概念在“企业会计计准则第144号收入”中，直接使使用的是：现现金折扣、商商业折扣、销销售折让、销销售退回这几几个概念。

23、其其中明确规定定： 现金折扣扣，是指债权权人为鼓励债债务人在规定定的期限内付付款而向债务务人提供的债债务扣除。 商业折扣，是是指企业为促促进商品销售售而在商品标标价上给予的的价格扣除。 销售折让，是是指企业因售售出商品的质质量不合格等等原因而在售售价上给予的的减让。 销售退回，是指指企业售出的的商品由于质质量、品种不不符合要求等等原因而发生生的退货。关于“销售折折扣”与“折扣销售”的理解现金折扣也称销销售折扣；商业折扣也称折折扣销售。（2）营业税与与企业所得税税政策比较 营业税无论论是“商业折扣”还是“现金折扣”都必须“将价款与折折扣额在同一一张发票上注注明”才能够以折扣扣后的价款为为营业额；

24、发发生销售退款款的，凡该项项退款已征收收过营业税的的，允许退还还已征税款，也也可以从纳税税人以后的营营业额中减除除企业所得税不不强调在一张张发票注明，只只要是现金折折扣就应当按按照扣除现金金折扣前的金金额确定销售售商品收入金金额，现金折折扣在实际发发生时计入当当期损益；商商业折扣应当当按照扣除商商业折扣后的的金额确定销销售商品收入入金额；企业已经确确认销售收入入的售出商品品发生销售折折让和销售退退回，应当在在发生当期冲冲减当期销售售商品收入。这一规定与会计准则一致。现实操作中，尽尽管企业所得得税没有明确确要求，但是是，收入与折折扣必须在同同一张发票注注明，不然计计算营业税时时不予扣除。实际工作

25、中涉及及的折扣的处处理，主要是是现金折扣。商商业折扣因为为是售前行为为，一般可以以直接按折扣扣后的金额签签订合同，开开具发票。（八）“建筑业业营业额”新规定：1、旧细则规规定：第十八条纳税税人从事建筑筑、修缮、装装饰工程作业业，无论与对对方如何结算算，其营业额额均应包括工工程所用原材材料及其他物物资和动力的的价款在内。纳税人从事安装装工程作业，凡凡所安装的设设备的价值作作为安装工程程产值的，其其营业额应包包括设备的价价款在内。2、新细则规规定：第十六条 除除本细则第七七条（混合销销售业务）规规定外，纳税税人提供建筑筑业劳务(不含装饰劳劳务)的，其营业业额应当包括括工程所用原原材料、设备备及其他

26、物资资和动力价款款在内，但不不包括建设方方提供的设备备的价款。3、新旧对比：（1）新细则则取消了旧旧细则关关于建筑、修修缮、安装的的说法，统一一称作“建筑业劳务务”；（2）新细则则规定，提提供“装饰劳务”。其营业额额可以不包括括“工程所用原原材料、设备备及其他物资资和动力价款款在内”，以“清包工”作为营业额额。（3）旧细则则规定，营营业额是否包包括设备价值值主要看“设备的价值值是否作为安安装工程总产产值”；新细则则规定，营营业额是否包包括设备价值值主要看“设备由谁提提供”。4、相关说明：（1）新细则则关于设备备的概念没有有明确。实践践中暂时应以以主管税务机机关规定为准准。（2）执行中应应严格区

27、分“甲供材”和“建设方提供供的设备”。5、【相关链接接：设备与材材料的划分（仅仅供参考）】（1）设备的概概念;设备是指：经过过加工制造，由由多种材料和和部件按各自自用途组成的的具有生产加加工、检测、医医疗、储运及及能量传递或或转换等功能能的机器、容容器和其他机机械。设备分为标准设设备和非标准准设备。标准设备（包括括通用设备和和专用设备）：是指按国家家规定的产品品标准批量生生产的，已进进入设备系列列的设备。非标准设备：是是指国家未定定型，非批量量生产的，由由设计单位提提供制造图纸纸，委托承制制单位制作的的设备。设备包括以下各各项：各种设备的本体体及随设备到到货的配件、备备件和附属于于本体制作成成

28、型的梯子、平平台、栏杆及及管道等；各种计量器、仪仪表及自动化化控制装置、实实验室内的仪仪器及属于设设备本体部分分的仪器仪表表等；附属于设备本体体的油类、化化学药品等视视为设备的组组成部分；无论用于生产或或生活或附属属于建筑物的的水泵、锅炉炉及水处理设设备、电气、通通风设备等。（2）材料的概概念：材料是指：为完完成建筑、安安装工程所需需的原料和经经过工业加工工的设备本体体以外的零配配件、附件、成成品、半成品品等。材料包括以下各各项：设备本本体以外的不不属于设备配配套供货，需需由施工企业业自行加工制制作或委托加加工制作的平平台、梯子、栏栏杆及其他金金属构件等，以以及以成品、半半成品形式供供货的管道

29、、管管件、阀门、法法兰等；防腐、绝热及建建筑、安装工工程所需的其其他材料。（九）“费用扣扣除”、“合法票据”新规定：1、旧条例、细细则规定：旧的条例、细则则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定定。财税【22003】116号文件第第四条规定：营业额减除除项目支付款款项发生在境境内的，该减减除项目支付付款项凭证必必须是发票或或合法有效凭凭证；支付给给境外的，该该减除项目支支付款项凭证证必须是外汇汇付汇凭证、外外方公司的签签收单据或出出具的公证证证明。2、新条例、细细则规定：条例第六条：纳纳税人按照本本条例第五条条规定扣除有有关项目，取取得的凭证不不符合法律、行行政法规或者者国务院税务务主管

30、部门有有关规定的，该该项目金额不不得扣除。细则第十九条：条例第六条条所称符合国国务院税务主主管部门有关关规定的凭证证(以下统称合合法有效凭证证)，是指：（1）支付给境境内单位或者者个人的款项项，且该单位位或者个人发发生的行为属属于营业税或或者增值税征征收范围的，以以该单位或者者个人开具的的发票为合法法有效凭证（2）支付的行行政事业性收收费或者政府府性基金，以以开具的财政政票据为合法法有效凭证；（3）支付给境境外单位或者者个人的款项项，以该单位位或者个人的的签收单据为为合法有效凭凭证，税务机机关对签收单单据有疑义的的，可以要求求其提供境外外公证机构的的确认证明；（4）国家税务务总局规定的的其他合

31、法有有效凭证。3、新旧对比：（1）支付给境境内的：原来以“发票”和“合法有效凭凭证”为扣除依据据；新细则则规定以“发票”或“财政收据”为扣除依据据。（2）支付给境境外的：原来以“外汇付付汇凭证”、“外方公司的的签收单据”或“出具的公证证证明”为扣除依据据；新细则则规定以“该单位或者者个人的签收收单据”为合法有效效凭证予以扣扣除。税务机机关对签收单单据有疑义的的，可以要求求其提供“境外公证机机构的确认证证明”；（3）增加了“国家税务总总局规定的其其他合法有效效凭证”。（十）“扣缴义义务人”新规定：1、旧条例细细则规定：条例第十一一条营业税税扣缴义务人人：（1）委托金融融机构发放贷贷款，以受托托发

32、放贷款的的金融机构为为扣缴义务人人。（2）建筑安装装业务实行分分包或者转包包的，以总承承包人为扣缴缴义务人。（3）财政部规规定的其他扣扣缴义务人。细则第二十十九条条例例第十一条所所称其他扣缴缴义务人规定定如下：（1）境外单位位或者个人在在境内发生应应税务行为而而在境内未设设有经营机构构的。其应纳纳税款以代理理这为扣缴义义务人；没有有代理者的，以以受让者或者者购买者为扣扣缴义务人。（2）单位或者者个人进行演演出由他人售售票的，其应应纳税款以售售票者为扣徼徼义务人；（3）演出经纪纪人为个人的的，其办理演演出业务的应应纳税款以售售票者为扣缴缴义务人。（4）分保险业业务，以初保保人为扣缴义义务人。（5

33、）个人转让让条例第十二二条第（二）项项所称其他无无形资产的。其其应纳税款以以受让者为扣扣缴义务人。2、新条例、细细则规定：第十一条营业业税扣缴义务务人：（1）中华人民民共和国境外外的单位或者者个人在境内内提供应税劳劳务、转让无无形资产或者者销售不动产产，在境内未未设有经营机机构的，以其其境内代理人人为扣缴义务务人；在境内内没有代理人人的，以受让让方或者购买买方为扣缴义义务人。（2）国务院财财政、税务主主管部门规定定的其他扣缴缴义务人。3、新旧对比：（1）将旧细细则中第一一款“境外的单位位或者个人在在境内提供应应税劳务”营业税扣缴缴规定提升至至新条例第第一款；并增增加了“境外的单位或或者个人在境

34、境内转让无形形资产或者销销售不动产”的营业税扣扣缴规定。（2）取消了旧旧条例中中关于“金融业委托托发放贷款”、“建筑业分包包、转包“扣缴营业税税的的规定（3）取消了旧旧细则中中关于“单位和个人人演出”、“演出经纪人人”、“分保业务”、“转让无形资资产”扣缴营业税税的规定。（4）将旧条条例中“财政部规定定的其他扣缴缴义务人”在新条例例中改为“国务院财政政、税务主管管部门规定的的其他扣缴义义务人。”改变了权限限主体。4、【相关链接接：关于建筑筑营业税税收收管理的思考考】（1）常见征管管现象：地方税务局以“房地产企业业直接供应建建筑材料（甲甲供材），造造成施工单位位少缴建筑业业营业税”为由，要求求房

35、地产企业业到地方税务务局将取得的的“购货发票”换成“建筑业发票票”并补缴“建筑业营业业税”。否则，不不得在企业所所得税前扣除除。（2）征管依据据：旧营业税暂暂行条例实施施细则第十十八条：纳税税人从事建筑筑、修缮、装装饰工程作业业，无论与对对方如何结算算，其营业额额均应包括工工程所用原材材料及其他物物资和动力的的价款在内。财税200061777号（已经于20009 年5月月28日被财税20009611号文件宣布布自20099年1月日起起全文作废）： 纳税人提供供建筑业应税税劳务时应按按照下列规定定确定营业税税扣缴义务人人：A、建筑业工工程实行总承承包、分包方方式的，以总总承包人为扣扣缴义务人。B

36、、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：a、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；b、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 （3）执法过程中存在的问题：政策适用过程程错误。首先征管法第第四条第三款款规定：“法律、行政政法规规定负负有代扣代缴缴、代收代缴缴税款义务的的单位和个人人为扣缴义务务人”。按此规定定只有营业业税暂行条例例设定的扣扣缴义务人才才是法定的。按按照旧细则则第二十九九条规定，只只有第二十九九条本身规定定的代扣代缴缴行为才属于于旧条例第第十一条设定定的“财政部

37、规定定的其他扣缴缴义务人”的条件。财税【20006】1777号文件，规规定的扣缴义义务人除条例例、细则已明明确的外，不不符合营业业税暂行条例例设定的“国家财政部部规定的其他他扣缴义务人人”的条件，因因此不属于法法定扣缴务人人。只能理解解为是税务机机关为了加强强征管采取的的一种措施。既既然不是法定定扣缴，税务务机关就有必必要事先进行行纳税辅导。并并履行必要的的征管程序。让让纳税人知道道“税务机关可可以要求纳税税人进行代扣扣代缴”，然后再要要求其代扣代代缴。而且执执行代扣代缴缴规定必须规规范。处理结果错误误。第一、房地产企企业不是“建筑营业税税”纳税主体，不不应承当建筑筑业纳税义务务。即便是实实际

38、纳税时，税税务机关开具具的是代扣代代缴凭证，但但是实际税负负还是转嫁到到了房地产企企业身上。建建筑企业不可可能出这笔钱钱。第二、从企业所所得税的角度度考虑，企企业所得税法法第八条规规定：“企业实际发发生的与取得得收入有关的的、合理的支支出，包括成成本、费用、税税金、损失和和其他支出，准准予在计算应应纳税所得额额时扣除”。因此，只只要企业能够够证明其业务务的真实性，并并取得了合法法票据，税务务机关无权决决定其发生的的支出不予扣扣除。第三、营业税条条例第六十九九条规定：“扣缴义务人人应扣未扣、应应收而不收税税款的，由税税务机关向纳纳税人追缴税税款，对扣缴缴义务人处应应扣未扣、应应收未收税款款百分之

39、五十十以上三倍以以下的罚款”。根据此规定定，扣缴义务务人既没有负负责追缴税款款的义务，也也没有代垫税税款的义务。税税务机关只能能就其未扣缴缴税款处以百百分之五十以以上三倍以下下的罚款。但但是需要说明明的是，税务务机关在此之之前是否对扣扣缴义务人进进行过纳税辅辅导，扣缴义义务人是否知知道具有扣缴缴义务是处理理问题的关键键。如果税务务机关未做过过相应辅导，就就不能追究扣扣缴义务人责责任。如果做做过纳税辅导导，扣缴义务务人就应该承承担相应法律律责任，接受受“百分之五十十以上三倍以以下的罚款”的处罚实施施。但是无论论如何让房地地产企业代为为缴纳建筑业业营业税都是是不正确的，让让其到税务机机关换票更是是

40、不正确的。造成征管错误误的根源：第一、造成征管管错误的根源源主要在于地地税机关的征征管办法。税税务机关实行行：“定律征收、以以票控税”是造成这种种局面的主要要原因。实行行“以票控税”后，税务机机关只就建筑筑业营业税纳纳税人到税务务机关开票部部分的营业额额征收营业税税。纳税人不不开票就不征征税。而纳税税人仅就与房房地产企业结结算的工程款款（不含材料料费）开票，所所以造成材料料款部分少缴缴了营业税。第二、税务机关关工作人员怠怠于行使本职职职务，是造造成这种局面面的另一个原原因。目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的

41、辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。说严重点，在某某种程度上发发生以上情况况完全是由于于“税务机关乱乱作为”、“税务机关人人员不作为”造成的。因因为他们不愿愿承担这样的的责任，所以以就千方百计计的将责任转转嫁到纳税人人身上。第三、某些纳税税人、扣缴义义务人法律意意识淡薄也是是一个主要原原因。（4）如何看待待新条例、细细则对“代扣代缴营营业税”规定的修改改：新细则取消消了对条例例设定的“国务院财政政、税务主管管部门规定的的其他扣缴义义务人”的解释

42、，主主要从以下方方面考虑：第一、新条例例对纳税地地点作了修订订，由原来的的大部分以“劳务发生地地”为纳税地点点，改为除“提供建筑业业劳务”、“转让土地使使用权”、“销售、出租租不动产”在劳务发生生地、土地使使用权所在地地、不动产所所在地纳税外外，其他全部部在“其机构所在在地或者居住住地”纳税。第二、新细则则规定：“扣缴义务人人应当向其机机构所在地或或者居住地的的主管税务机机关申报缴纳纳其扣缴的税税款”。依据以上规定，以以“劳务发生地地”为为纳税地地点的纳税人人，其纳税地地点与代扣代代缴税款申报报缴纳地点不不矛盾；而对对于以“机构所在地地和居住地”为纳税地点点的纳税人，其其纳税地点与与代扣代缴税

43、税款申报缴纳纳地点就相互互矛盾。因此此新税法取消消了原来的有有关代扣代缴缴营业税的规规定。至于取消建筑业业“实行分包、转转包”营业税代扣扣代缴规定，一一是“转包业务”按照现行法法律被视为非非法经营，不不允许存在；二是分包人人如果不属于于“非法分包”，应属于正正常的纳税义义务人，应就就其分包的营营业额主动到到税务机关申申报纳税，不不需要由总包包单位代扣代代缴营业税。如如果是非法分分包，也应该该是非法行为为，与“转包”行为一样不不允许存在。至于新条例第第十一条规定定的“国务院财政政、税务主管管部门规定的的其他扣缴义义务人只能视为“为以以后制定政策策留有余地”。根据以上上分析，在国国务院财政、税税务

44、主管部门门没有做出新新的规定之前前，除条例例第十一条条第一款规定定外，税务机机关不得就任任何业务、要要求任何单位位和个人代扣扣代缴营业税税。“甲供材”的问问题，税务机机关必须无条条件的承认。（十一）“建筑筑业纳税义务务发生时间”新规定：1、旧细则规规定：第九条营业税税的纳税义务务发生时间，为为纳税人收讫讫营业收入款款项或者取得得索取营业收收入款项凭据据的当天。第二十八条纳纳税人转让土土地使用权或或者销售不动动产，采用预预收款方式的的。其纳税义义务发生时间间为收到预收收款的当天。纳税人将不动产产无偿赠与他他人的，其纳纳税义务发生生时间为不动动产所有权转转移的当天。纳税人有本细则则第四条所称称自建

45、行为的的其自建行为为的纳税义务务发生的时间间，为其销售售自建建筑物物并收讫营业业额或者取得得索取营业额额的凭据的当当天。2、新条例、细细则规定：条例第十二二条营业税纳税义务务发生时间为为纳税人提供供应税劳务、转转让无形资产产或者销售不不动产并收讫讫营业收入款款项或者取得得索取营业收收入款项凭据据的当天。 国务务院财政、税税务主管部门门另有规定的的，从其规定定。营业税扣缴义务务发生时间为为纳税人营业业税纳税义务务发生的当天天。细则第二十十四条 条例第十二条所所称收讫营业业收入款项，是是指纳税人应应税行为发生生过程中或者者完成后收取取的款项。条例第十二条所所称取得索取取营业收入款款项凭据的当当天，

46、为书面面合同确定的的付款日期的的当天；未签签订书面合同同或者书面合合同未确定付付款日期的，为为应税行为完完成的当天。第二十五条 纳纳税人转让土土地使用权或或者销售不动动产，采取预预收款方式的的，其纳税义义务发生时间间为收到预收收款的当天。纳税人提供建筑筑业或者租赁赁业劳务，采采取预收款方方式的，其纳纳税义务发生生时间为收到到预收款的当当天。纳税人发生本细细则第五条所所称将不动产产或者土地使使用权无偿赠赠送其他单位位或者个人的的，其纳税义义务发生时间间为不动产所所有权、土地地使用权转移移的当天。纳税人发生本细细则第五条所所称自建行为为的，其纳税税义务发生时时间为销售自自建建筑物的的纳税义务发发生

47、时间。3、新旧对比：（1）增设了“国务院财政政、税务主管管部门另有规规定的，从其其规定”的条款；（2）明确了“营业税扣缴缴义务发生时时间为纳税人人营业税纳税税义务发生的的当天”；（3）明确了 “收讫营业收收入款项” 、“取得索取营营业收入款项项凭据的当天天”概念； （4）明确了“纳税人提供供建筑业或者者租赁业劳务务，采取预收收款方式的，其其纳税义务发发生时间为收收到预收款的的当天”；（5）增加了将将“土地使用权权”无偿赠送他他人纳税义务务发生时间的的规定；（6）销售自建建建筑物的纳纳税义务发生生时间由原来来的“收讫营业额额或者取得索索取营业额的的凭据的当天天”改为“销售自建建建筑物的纳税税义务发生时时间