天津老城厢旧城改造项目策划18690.docx

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1、目 录天津老城厢项目区域策划流程模块图1专题一：老城厢与天津城市发展的关系91天津市市国民经经济和社社会发展展现状91.1天天津市概概况91.2发发展趋势势101.3天天津市近近期发展展战略101.4天天津国民民经济与与社会发发展对老老城厢的的影响112天津市市城市发发展规划划132.1总总体发展展战略的的主要思思路132.1.11发展目目标132.1.22海河两两岸综合合开发规规划132.1.33海河改改造对天天津市经经济发展展的影响响152.1.44滨海新新区172.2人人口、就就业发展展规划172.3商商贸流通通业发展展规划182.3.11三区建建设182.3.22三调整整192.3.3

2、3六大市市场202.3.44对项目目的影响响202.4交交通系统统发展规规划212.4.11城市道道路212.4.22轨道交交通212.5天天津房地地产业发发展规划划213老城厢厢历史与与现状研研究223.1老老城厢的的发展历历史223.2老老城厢的的现状223.3老老城厢在在天津人人心目中中的地位位233.4老老城厢可可持续发发展的方方面233.5总总结244老城厢厢与天津津市总体体发展的的关系254.1海海河改造造规划254.2和和平区规规划254.3南南开区规规划264.4红红桥区规规划274.5其其它区域域274.6分分析结论论28专题二：老老城厢的的发展定定位291项目及及周边情情况

3、分析析291.1地地块概况况291.2老老城厢SSWOTT分析301.3周周边商业业业态分分布321.3.11购物中中心331.3.22批发市市场331.3.33商业街街341.4相相邻主要要商业区区业态351.5海海河改造造的影响响361.6周周边发展展状况总总结372发展定定位的前前瞻性要要求392.1城城市总体体发展方方向方面面392.2城城市中心心功能的的转化方方面392.3人人民生活活水平的的变化方方面392.4各各相关行行业发展展趋势方方面403发展策策略413.1区区域发展展配合整整体规划划413.2打打造城市市形象，创创立区域域品牌413.3保保留传统统文化，传传承历史史文明4

4、13.4市市场为导导向，建建设新商商业中心心413.5整整合多种种资源，促促进旅游游业发展展414区域战战略地位位定位424.1定定位依据据424.2战战略定位位444.3定定位描述述444.4实实现方式式454.5效效益评估估455区域形形象定位位475.1定定位思路路475.2形形象因素素475.3定定位阐述述476城市功功能与产产业设置置原则496.1区区域特色色原则496.2适适当多样样化原则则496.3相相对集中中原则506.4互互补发展展原则507区域城城市功能能与产业业结构定定位517.1可可发展的的功能与与产业517.1.11城市功功能设置置517.1.22产业设设置527.2

5、功功能与产产业配置置537.2.11基础功功能537.2.22核心功功能537.2.33相关功功能53专题三：老老城厢房房地产开开发研究究551天津房房地产业业现状551.1住住宅市场场状况551.2商商业物业业市场状状况551.3写写字楼市市场状况况572天津房房地产业业发展趋趋势582.1住住宅发展展趋势582.2商商业物业业发展趋趋势582.3写写字楼发发展趋势势583老城厢厢人口密密度研究究593.1世世界城市市人口参参照593.2主主要人口口指标分分析603.3老老城厢人人口密度度建议604房地产产开发容容量分析析614.1影影响项目目开发容容量的因因素614.2老老城厢房房地产开开

6、发容量量分析624.3老老城厢房房地产开开发的适适宜规模模64专题四：老老城厢开开发模式式及策略略651发展条条件及对对比分析析651.1发发展条件件651.2比比较分析析661.2.11区域比比较分析析661.2.22行业比比较分析析662旧城改改造开发发模式研研究692.1国国外旧城城改造模模式研究究692.2国国内旧城城改造模模式研究究722.3旧旧城改造造开发分分析研究究782.4旧旧城改造造开发模模式802.5老老城厢旧旧城改造造建议823老城厢厢规划建建议833.1规规划的前前瞻性要要求833.2总总体规划划建议833.3用用地功能能划分及及比例843.4各各功能用用地的相相关指标

7、标建议853.5经经营性项项目用地地的产品品定位864老城厢厢人口容容量分析析894.1区区域人口口规模确确定894.2就就业人口口估算895老城厢厢开发策策略905.1开开发应考考虑的因因素905.2开开发的策策略905.3开开发的进进度安排排91专题五：经经济模型型研究931项目地地块地价价估算931.1天天津市基基准地价价931.2项项目地块块价格修修正941.3项项目收入入与投入入952项目价价差（市市场价与与成本价价）973项目的的风险974小结97专题六：整整体包装装及推广广策略981招商引引资策略略981.1总总体策略略981.2策策略具体体分解981.2.11规划为为本、配配套

8、先行行981.2.22改善环环境、以以地招商商981.2.33外引内内联、项项目促建建981.2.44联动开开发、板板块出世世991.3招招商操作作要点992整体包包装策略略10002.1总总体形象象策略10002.2历历史文化化概念包包装建议议10002.3商商业概念念包装建建议10002.4现现场包装装建议10112.5项项目宣传传及推广广10223招商引引资模式式设计10553.1招招商项目目设定10553.2招招商方式式设定10553.2.11传统招招商引资资方式10553.2.22现代主主要招商商引资方方式10663.2.33本项目目主要的的招商方方式10663.3招招商政策策措施设

9、设定10773.4招招商形象象展示设设定10883.5招招商引资资计划10883.5.11招商客客户目标标锁定10883.5.22招商区区域目标标锁定10883.5.33招商引引资步骤骤10994项目招招商应注注意的几几大问题题11004.1招招商引资资政府角角色扮演演的问题题11004.2“政策优优惠”不如诚诚信服务务11004.3招招商引资资要有所所选择11114.4关关注引资资新变化化1111老城厢发展定位发展策略区域品牌城市中心功能资源整合区城市功能与产业结构战略地位定位形象定位包装推广社会经济房地产发展城市发展规划人文历史经济模型老城厢历史文化与财富商机的融汇之地以商业、休闲、旅游观

10、光为功能核心项目现状分析区域商业业态周边区域发展海河改造影响模式研究案例借鉴开发条件城市运营开发模式巩固支持支持表现塑造导出途径有力提升城市形象天津老城厢厢项目区区域策划划流程模模块图专题一：老老城厢与与天津城城市发展展的关系系1 天津市国民民经济和和社会发发展现状状1.1 天津市概况况1. 简介天津地处华华北平原原东北部部，是北北京的门门户。全全市行政面积积119919.7平方方公里，其其中城区区面积为为43334.77平方公公里，市市区面积积为1883.337平方方公里。全市辖188个区、县县。市区：和平平区、河河东区、河河西区、南南开区、河河北区、红红桥区；滨海区：塘塘沽区、汉汉沽区、大

11、大港区；新区：西青青区、东东丽区、津津南区、北北辰区、武清区；市辖县：静静海县、宁宁河县、宝宝坻县、蓟蓟县。截止到20002年年末，天天津全市市常住人人口为10007.118万人人。 2. 经济地位 天津是我国国四大直直辖市之之一，是是我国北北方最大大的沿海海开放城城市和交交通枢纽纽，是环环渤海地地区的经经济中心心，也是是我国最最重要的的工业生生产基地地之一，天天津港更更是我国国北方最最大的港港口，拥拥有现时时我国最最大的集集装箱码码头。3. 国民经济及及社会发发展现状状1) 天津市20000年年20002年主主要经济济指标项目单位2000年年01年增长长率2001年年02年增长长率2002年

12、年全年GDPP亿元1639.4112%1826.6712.500%2022.6人均GDPP美元213111.600%237812.100%2666财政收入亿元244.6624.400%304.5518.400%375.881固定资产投投资亿元608.2215.800%705.1115.100%811.66消费品零售售总额亿元736.66313%832.7713.100%941.336进出口总值值亿美元171.5576%181.88625.500%228.227外商投资额额亿美元25.625.800%32.218%38.066人均可支配配收入元814110.100%8958.711.600%93

13、38恩格尔系数数%40.13736.2人口万人100131004.0631007.18 2) 概述2002年年天津国国民经济济增长快快速，国国内生产产总值为为20222.66亿元；三次产产业共同同推动经经济发展展；财政收收入保持持较快增增长，220022年全市市财政收收入为3755.811亿元；所有制制结构进进一步调调整，非非公有制制经济发发展加快快；农、工工、建筑筑业持续续发展；固定资资产投资资总量创创历史新新高；商商业贸易易稳步发发展；对对外贸易易规模进进一步扩扩大。3) 经济和社会会发展中中存在的的主要问问题n 所有制结构构调整任任务仍然然艰巨；n 市场物价持持续走低低，供给给结构与与需

14、求结结构不完完全适应应；n 就业、再就就业压力力比较大大。1.2 发展趋势1. 国民经济将将持续攀攀升；2. 人民生活水水平不断断提高3. 工业对天津津市经济济的支撑撑作用将将进一步步增强；4. 固定资产投投资将保持较较高增幅幅；5. 外商投资额额将持续续增加。1.3 天津市近期期发展战战略“三步走”战略2003年年初，天天津市市市委八届届三次全全会上提提出了天天津近期期的“三步走走”战略：第一步，到到20003年底底人均国国内生产产总值达达到30000美美元，实实现全面面建设小小康社会会的重要要经济指指标；第二步，提提前到到年，实实现国内内生产总总值和城城市人均均可支配配收入、农农民人均均纯

15、收入入分别比比20000年翻翻一番，使使经济总总量和群群众收入入再上一一个大台台阶；第三步，到到20110年，人人均国内内生产总总值达到到60000美元元，在全全面建设设小康社社会的基基础上，把把天津建建设成为为现代化化国际港港口大都都市和我我国北方方重要的的经济中中心，建建立比较较完善的的社会主主义市场场经济体体制，成成为全国国率先基基本实现现现代化化的地区区之一。1.4 天津国民经经济与社社会发展展对老城城厢的影影响1. 国民经济持持续攀升升为老城城厢改造造带来经经济上的的支持；2. 人民生活水水平的提提高为老老城厢改改造后的的城市定定位提供供了强大大的消费费力；3. 三大产业，特特别是第

16、第三产业业的发展展为老城城厢改造造提供了了更多的的商业机机会；4. 固定资产投投资的加加大为老老城厢的的房地产产业开发发提供了了坚实保保证。2 天津市城市市发展规规划2.1 总体发展战战略的主主要思路路1997年年底，中中央宣布布对天津津城市的的定位为为“环渤海地地区的经经济中心心，现代代化港口口城市和和我国北北方重要要的经济济中心”2.1.1 发展目标到20100年努力力把天津津建设成成为基本本实现现现代化的的地区之之一，成成为我国国北方的的商贸金金融中心心、技术术先进的的综合性性工业基基地、全全方位开开放的现现代化国国际港口口大都市市。就是是天津要要努力成成为我国国北方的的经济中中心，具具

17、体是建建设好“一个基地、五个中心”，即工业基地和商贸中心、金融中心、科技开发和信息中心、交通运输中心、国际交流中心。2.1.2 海河两岸综综合开发发规划1. 城市发展战战略工程程城市中心地地区防洪洪体系建建设 危改工工程城市地下管管网改造造 二级河河道改造造治理工业战略东东移 经经济发展展重点转转移2. 战略目标用3到5年年时间，将将海河建建成独具具特色、国国际一流流的服务务型经济济带、景景观带和和文化带带，弘扬扬海河文文化，创创建世界界名河。一期工程：三岔河河口解解放桥： 从220022年底到到20003年底底开工二期工程：解放桥桥中环环线： 从20003年年底到220044年底开开工三期工

18、程：中环线线外环环线： 从20004年年底到220077年底开开工3. 总体规划海河自三岔岔口起源源，横贯贯市内六六区和东东丽区、津津南区，与与塘沽区区汇入渤渤海，全全长722公里。规规划分为为三大段段落。具具体为： 1) 由三岔河口口到外环环线为海海河的上上游段，主主要体现现亲水的的国际化化大都市市形象，建建设以现现代化公公共设施施为核心心内容的的滨河服服务型经经济带、景景观带和和文化带带； 2) 由外环线到到二道闸闸为中游游段，规规划为生生态的海海河风景景旅游区区和生态态能源、信信息技术术等新兴兴产业为为主的田田园式的的研究发发展区域域；3) 由二道闸至至入海口口为下游游段，规规划为以以内

19、河港港口物流流、贸易易、加工工区和滨滨海城市市中心景景观为内内容的特特色区域域为重点点。4. 主题目标按照海河综综合开发发改造的的总体思思路，海海河的改改造规划划将突出出强化全全局性、战战略性和和综合性性，因此此确定了了规划的的六个主主体目标标，将把把海河建建成魅力力之河、动动力之河河、标志志之河、自自然之河河、凝聚聚之河、活活力之河河。5. 上游两岸四四个段落落根据海河沿沿岸的历历史发展展沿革和和建设情情况，海海河两岸岸综合开开发改造造规划将将海河上上游两岸岸划分为为四个段段落，分分别是传传统文化化商贸区区(CHHD)、都都市消费费娱乐区区(CRRD)、中中央金融融商务区区(CBBD)、智智

20、慧城(CSDD)。通通过海河河两岸开开发改造造形成一一系列经经济区，为为城市的的经济发发展提供供了核心心空间，从从而使景景观环境境的改造造与经济济发展有有机的联联系在一一起。海海河沿线线的开发发，可以以通过这这些核心心区域进进一步带带动纵深深地区的的发展。6. 八个“节点点”河北区中心心广场；和平区区和平广广场；南南开区古古文化街街；红桥桥区文化化公园；河东南南站中心心商务区区；河西西区小白白楼中心心商务区区；东丽丽区智慧慧城；津津南区柳柳林自然然风景区区。7. 十大工程绿化广场工工程；水水体治理理工程；公共建建筑工程程；整修修置换工工程；灯灯光夜景景工程；道路交交通工程程；桥梁梁工程；通航工

21、工程；堤堤岸改造造工程；环境建建设工程程。8. 滨河经济中中心统筹筹规划运河文化旅旅游商贸贸区；老老城厢商商贸区；古文化化街文化化旅游商商贸区；南市商商贸区；中心商商业区；文化艺艺术中心心；旅游游服务中中心；站站前商贸贸区；中中心商务务区；CCBD发发展区；天钢地地区中心心；柳林林风景区区；大沽沽南路商商贸区。2.1.3 海河改造对对天津市市经济发发展的影影响海河改造工工程是天天津市城城市发展展规划的的重点项项目，是是海河两两岸进行行的历史史上最大大规模的的综合开开发工程程，是天天津现代代化建设设进入一一个新阶阶段的标标志性宏宏大工程程项目，将对天津市的经济发展产生重大而深远的影响。1. 将成

22、为城市市经济发发展的新新动力海河两岸综综合开发发改造工工程，无无论从其其涉及面面之广，还还是从其其带动性性之强；无论是是从其影影响力之之大，还还是从其其受益面面之宽，无无疑都堪堪称事关关天津长长远发展展和总体体战略的的新的标标志性工工程，是是充分体体现新阶阶段新要要求的创创新之作作。据预预测，该该地区将将吸引经经营性投投资总额额8000亿元，年年实现利利税300亿元，解解决就业业人员115万人人，拉动动全市GGDP增增长1.5个百百分点。今今后五年年，城市市基础设设施建设设将得到到长足发发展，体体现现代代化水平平的综合合交通体体系也将基本本建成。2. 将成为天津津市房地地产业的的战略动动力1)

23、 持续力海河综合开开发改造造工程，将提供未未来房地地产业发发展的广广阔空间间。天津津的“世世纪危改改”曾经经创造了了天津住住宅市场场的开发发大军和和需求主主体，使使房地产产业从无无到有，迅迅速壮大大，成为为今天天天津市国国民经济济的支柱柱产业。危危改之后后，特别是是20002年商商品房销销售出现现下滑，房房地产行行业都在在期盼新新的增长长点的出出现。海海河改造造工程出出台，满满足了产产业进一一步发展展的迫切切要求。通通过整合合海河资资源，提提高再配配置效率率。从源源头到入入海口，滚滚动开发发；自岸岸边向深深腹地，递递次推进进。2) 支持力开发海河两两岸为房房地产业业的发展展带来一一个不亚亚于上

24、世世纪危改改的历史史机遇，提提供了五五大支持持力量。一一是经济济基础：治理海海河是天天津加快快发展新新局面到到来的重重要标志志，是实实现天津津更大发发展的重重大举措措，对全全市经济济发展必必将产生生重大而而深远的的影响。经经济发展展会推动动房地产产业。二二是城市市形象：海河开开发提高高了都市市品味，改改善了投投资环境境，有利利于招商商引资，扩扩大流入入房地产产的资本本。三是是市场引引力：生生态环境境改善会会增加观观光、旅旅游和会会展活动动，提高高物业需需求，刺刺激开发发。四是是社会发发展：全全局性历历史性的的海河改改造将带带动社会会结构调调整和进进步，引引发更高高级的房房地产业业态出现现。五是

25、是文化资资产：改改造沿岸岸，挖掘掘城市历历史文化化遗产，营营建京都都大门景景观带，丰丰富地产产建筑品品质。3. 将出现188个热点点商机包括：1) 六个地产概概念，包包括亲水水、标志志性、风貌貌、商业业、边缘缘（概念念）、文文化房地地产；2) 六种物业需需求，包包括流动动需求、商商务需求求、公共共需求、工工程需求求、产权权式酒店店物业需需求、影影视（教教学）需需求；3) 六大开发商商机，包包括河道道改造商商机、物物业开发发商机、工工厂置换换商机、整整修古建建商机、承承建路桥桥场商机机、两岸岸（物业业）管理理商机。4. 综合评述海河两岸的的综合开开发改造造，将带带动两岸岸的房地地产业，集集聚金融

26、融保险业业，促进进商贸、交交通、旅旅游、娱娱乐、餐餐饮、文文化和中中介服务务业的发发展，有有力地拉拉动市场场，吸引引更多的的人流、物物流、资资金流、信信息流，也也为有关关区的发发展创造造良好的的条件，同同时将加加快两岸岸危陋平平房的改改造，改改善群众众的居住住环境；创造更更多的就就业岗位位，安排排更多的的下岗职职工。从从这个意意义上说说，海河河两岸的的开发改改造，远远远不是是一般意意义上的的景观建建设和形形象工程程，对于于推动社社会和经经济的发发展、提提高人民民的文化化品位、改改善群众众的生活活水平，具具有重大大的现实实意义和和深远的的历史意意义。同时，老城城厢改造造作为海海河规划划的一部部分

27、，与与海河规规划密切切相关，海海河规划划是老城城厢改造造的载体体，老城城厢改造造是海河河规划的的一项具具体体现现。2.1.4 滨海新区天津滨海新新区地处处华北平平原北部部、海河河流域下下游 ，天天津市中中心区的的东部临临海地区区，北接接河北省省丰南县县、南连连河北省省黄骅县县，规划划面积为为3500平方公公里，包包括天津津港、天天津经济济技术开开发区、天天津港保保税区、塘塘沽区、汉汉沽区、大大港区和和东丽区区、津南南区的部部分区域域（海河河下游工工业区）。开发建设滨滨海新区区是天津津市为适适应改革革开放形形势发展展的需要要，更好好地发挥挥港口城城市对内内陆地区区辐射功功能和服服务作用用，在自自

28、身发展展的同时时带动环环渤海地地区和中中国北方方经济的的振兴而而做出的的跨世纪纪发展的的战略选选择。滨海新区建建设的总总体构想想是：以以天津港港、开发发区、保保税区为为骨架，以以现代化化工业为为基础，商商贸、金金融、旅旅游竞相相发展，形形成一个个以新兴兴产业、外外向型经经济为主主导，以以自由港港为发展展方向，基基础设施施配套、服服务功能能齐全、面面向211世纪的的高度开开放的现现代化经经济新区区。基本本目标是是：要经经过100年左右右的开发发建设，使使新区国国内生产产总值和和出口创创汇都占占到天津津市的440%以以上。但实际上到到20002年滨滨海新区区完成国国内生产产总值8812.70亿亿元

29、，增增长200.1%，占全全市比重重40.2%，对对全市经经济增长长贡献率率达744.3%，提前前一年实实现了“十年年基本建建成滨海海新区”的的阶段性性目标。可可见滨海海新区在在天津的的国民经经济中占占有重要要的地位位。同时时，这也也为天津津老市区区国民经经济发展展提供了了一个最最好的竞竞争对手手，推动动海河改改造和旧旧城改造造工程加加快发展展，使天天津经济济呈新旧旧区域齐齐头并进进之势。2.2 人口、就业业发展规规划1. 人口发展趋趋势1) 人口计划预预测主要要指标n 2005年年末总人人口：110522万人n 平均增长率率：0.1%n 年均出生率率：0.98%2) 人口老龄化化加剧n 20

30、05年年014岁岁人口比比重将下下降到114.009%n 2005年年1564岁岁人口比比重将达达到755.811%n 2005年年65岁岁及以上上人口比比重将达达到100.100%3) 外来人口将将逐步增增多上海和广州州高度的的城市开开放性及及高速发发展的经经济吸引引了无数数的外来来人员，其其外来人人口的比比重分别别为233%和339%；而天津津外的比比重只有有10%。随着着天津城城市建设设及国民民经济的的快速增增长，以以及天津津市产业业结构的的逐步调调整，天天津的外外来人口口将有所所增长，将逐渐接近上述城市的水平，而外来人口的增涨将大大提高天津的整体消费力。未来外来人口流向主要以高新工业经

31、济区滨海新区和海河开发工程范围内为主。2. 就业形式“十五”期期间，天天津市的的就业形形式呈有有利条件件和困难难同在，机机遇与挑挑战并存存的态势势。n 劳动力供大大于求和和结构性性失业问问题更加加突出，失失业率将将呈上升升趋势；n 劳动力市场场机制尚尚不健全全，管理理与服务务尚待规规范和完完善；n 劳动力整体体素质偏偏低，难难以适应应社会和和经济发发展以及及产业结结构调整整和产业业升级的的需要。从以上数据据可以看看出，天天津市人人口增长长在未来来的增长长不会过过快，城城市常驻驻人口不不会有大大的增加加。在就就业形势势上看，天天津市的的劳动力力仍供大大于求，本本项目的的出现能能在一定定程度上上解

32、决城城市的就就业压力力，并且且保证了了未来项项目的劳劳动力需需求。但但也应注注意的是是，劳动动力整体体素质偏偏低，高高素质劳劳动力的的缺乏仍仍是本项项目以及及整个社社会所面面临的问问题。3. 人口就业规规划与老老城厢的的关系老城厢旧城城改造后后作为天天津市的的商贸居居住区域域将为天天津提供供大量的的就业岗岗位，能能相对抒抒缓天津津市日益益严重的的就业难难问题，创创造一定定的社会会效应。2.3 商贸流通业业发展规规划商贸流通业业在“十五”期间的的主要任任务是：抓好调调整结构构，转变变机制，推推进国有有商贸业业战略性性调整，形形成布局局合理、层层次分明明、功能能配套、渠渠道畅通通的流通通体系框框架

33、，实实现商业业业态优优化升级级，发展展大市场场。2.3.1 三区建设包括：中心心商业区区、中心心商务区区、国际际经贸展展示区。1. 中心商业区区包括多伦道道、新华华路、锦锦州道、南南京路、赤赤峰道、营营口道、大大沽北路路、区域域的范围围，构成成以滨江江道、和和平路十十字型为为骨架的的中心商商业区。中中心商业业区将突突出滨江江道步行行街的精精品风格格、和平平路的综综合经营营特色，以以及集旅旅游、购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲服务务等行业业配套齐齐全合理理的功能能。中心商业区区的发展展采取市市中心商商业区和和中山路路、西站站、天塔塔、大直直沽、南南楼五个个市级商商业中心心共同建建设。2. 中心商务

34、区区由六纬路、张张自忠路路、吉林林路、营营口路、大大沽北路路、曲阜阜道、南南京路、浦浦口道、台台儿庄路路和十三三经路构构成的11.8平平方公里里以上区区域内。分为两步建建设：1) 中心商务起起步区：小白楼楼地区；2) 中心商务区区：解放放北路金金融街和和南京路路范围。3. 国际经贸展展示区以友谊路天天津宾馆馆、国展展中心等等设施为为依托，建建设能承承接国际际会议的的具有国国际一流流水平的的国际会会展中心心和集汽汽车博览览、展示示、交易易、旅游游等功能能为一体体的综合合性汽车车博览中中心，强强化国际际经贸展展示功能能，进一一步扩大大商流、物物流、人人流、信信息流。2.3.2 三调整包括：业态态、

35、布局局、所有有制结构构。1. 调整业态，扩扩大开放放1) 适当控制新新建传统统大型百百货商场场，零售售业进行行资源整整合，提提升规模模，走强强强联合合，连锁锁经营的的新路；2) 重点发展大大型综合合购物中中心、超超市、专专卖店等等新业态态，形成成连锁经经营为主主体，多多业态，多多经济形形式和多多经营方方式并存存的开放放式市场场结构；3) 加快餐饮业业发展，构构建高档档化、特特色化、快快餐化的的大都市市餐饮业业模式和和多层次次、多功功能、多多风味的的餐饮服服务体系系；4) 以大开放促促进大商商贸，拓拓宽引进进外资渠渠道，最最大限度度的开拓拓国际市市场；吸吸引国内内外知名名大公司司，如沃沃尔玛，麦

36、麦德隆式式的跨国国连锁商商业集团团进入天天津，带带动商业业整体水水平的提提高；5) 鼓励和引导导物资流流通企业业和仓储储业向现现代物流流转变，根根据市场场需要，延延伸服务务功能；积极参参与市场场竞争，使使天津物物资流通通仓储业业的物流流服务成成为反应应快速、服服务一流流的体系系；6) 扶持多种行行业发展展，积极极向展览览、旅游游、新兴兴服务业业延伸，促促进信息息咨询、技技术服务务、休闲闲、保健健等新兴兴服务业业的发展展；坚持持商旅结结合，发发展假日日经济，形形成多领领域、多多样化的的服务业业格局，使使其成为为商贸流流通业发发展的新新的增长长点。2. 调整布局结结构，优优化城市市功能布局结构以以

37、中心商商业区大大百货商商场群为为轴心，向向各区辐辐射，发发展区域域特色商商业和连连锁店铺铺；大型型购物超超市和物物流配送送中心，要要向城郊郊结合部部或郊区区县区区区域发展展，逐步步取消农农贸市场场，除已已有规模模大市场场外，鼓鼓励向市市外发展展。3. 调整所有制制结构，促促进混合合经济发发展坚持多种经经济成分分并存，促促进经济济投资主主体多元元化；积积极推动动国有独独资企业业的改造造，实现现多元化化投资主主体；大大力发展展个体私私营商业业、集体体商业和和外资商商业，支支持与鼓鼓励各种种所有制制商业相相互融合合，促进进混合经经济的发发展。2.3.3 六大市场汽车市场 建材交交易市场场 石石化交易

38、易市场小商品集散散市场 农副产产品交易易市场 钢材交交易市场场2.3.4 对项目的影影响本项目是连连接滨江江道、和和平路商商圈与东东北角商商圈的纽纽带，政政府将上上述区域域以及一一定的辐辐射区域域规划为为未来天天津市的的中心商商业区，使使本项目目商业物物业的规规划在政政策上有有了支持持。同时在项目目的具体体规划中中，应在在市场认认可得基基础上，按按照商贸贸流通业业的规划划，尽量量减少传传统大型型百货市市场，布布置大型型综合购购物中心心和超市市以及专专卖店。另另外在保保持老城城厢传统统文化的的基础上上，在商商业布局局时吸引引外国知知名企业业进驻，使使老城厢厢改造的的起点更更高。2.4 交通系统发

39、发展规划划本项主要阐阐述 “十五”期间天天津市交交通系统统的规划划，包括括城市道道路和轨轨道交通通。2.4.1 城市道路继续完善层层次、网网络化的的城市道道路交通通布局。建建设东南南半环快快速路系系统，改改变中心心城区南南部海河河两岸长长期阻断断不通的的历史；建设快快速路系系统主要要路口立立交，提提高路口口通行能能力；建建设一批批主、次次干道项项目，努努力实现现城市干干道网规规划。“十五”期间，城城市道路路长度达达10993.22公里，道道路面积积24882.66万平方方米，路路网密度度达到33.9公公里/平平方公里里，道路路面积率率达到88.877%，人人均道路路面积达达到5.77平平方米。

40、2.4.2 轨道交通为加快市区区立体化化交通网网络的建建设，天天津制定定了市区区快速轨轨道交通通系统规规划，规规划建设设七条轨轨道交通通线路，总总长度为为一百五五十四公公里，地地铁一号号线等已已于20002年年下半年年开始施施工，并并且经过过西马路路沿线。随着城市道道路交通通的完善善，将增增加地块块本身与与外界的的联系。尤尤其轻轨轨、地铁铁的建成成将更有有效带动动房地产产业、商商业等行行业的发发展，促促进城市市的整体体发展，加加快人群群流动，最最终增加加本项目目的客流流量。2.5 天津房地产产业发展展规划天津市房地地产业的的“十五”计划提提出，加加大房地地产业的的改革，陆陆续进行行危陋房房的改

41、造造，刺激激房地产产业的发发展，从从根本上上改善市市民的居居住水平平，最终终改善天天津市的的整体环环境。对对于本项项目来说说，房地地产业的的“十五”计划为为本项目目提供了了标准，项项目内规规划的商商品住宅宅应提前前达到“十五”计划的的建筑标标准、物物业管理理标准，使使产品具具有区域域领先性性。3 老城厢历史史与现状状研究3.1 老城厢的发发展历史史具有深厚文文化底蕴蕴的老城城厢地区区已有近近六百年年的历史史，明永永乐二年年（14404）修修城，在在城厢东东北角建建文庙、道道署、县县署、盐盐运署、户户部分司司、仓廒廒、三义义庙等，为为天津政政治、经经济、文文化中心心。之后后到天津津解放前前期的数

42、数百年间间一直是是天津卫卫的名流流权贵的的聚居之之地，在在天津的的历史上上占踞着着重要的的位置，为为天津的的城市发发祥地。 始建于明朝朝弘治年年间的天天津鼓楼楼是当时时津城的的中心和和制高点点，因而而成为天天津的标标志性建建筑。至至19553年鼓鼓楼被拆拆除，悠悠悠数百百载，鼓鼓楼都被视为为津门胜胜景和象象征。3.2 老城厢的现现状1. 人口总占地面积积1533公顷，约约有居民民4万户户，111万人口口。2. 产业及经济济目前老城厢厢的主要要产业是是房地产产、旅游游、商业业和服务务业。老城厢区域域的经济济目前呈呈现出：整体经经济水平平发展不不平衡，结结构松散散，产业业形态较较落后；产业主主要集

43、中中在零售售业、和和松散的的旅游业业等方面面。鼓楼商业街街是老城城厢的主主要产业业，其定定位是旅旅游、休休闲、购购物。鼓鼓楼北街街曾经是是文物、古古玩、金金银、珠珠宝的集集散地，现现在仍然然保留了了这一特特色，并并增加了了一些文文化艺术术店铺，比比如泥人人张、风风筝魏等等，都突突出了文文化氛围围。南街街则是集集饮食、休休闲、娱娱乐为一一体，里里面有桂桂发祥之之类的老老字号，也也有水果果吧、咖咖啡屋、女女子沙龙龙等现代代休闲设设施。新世界广场场是老城城厢区内内最为繁繁荣的商商业设施施，总建建筑面积积近100万平方方米，是是一个中中高档的的，集休休闲、娱娱乐，购购物等功功能于一一体的综综合商业业物

44、业。新世界广场场与毗邻的鼓鼓楼商业业街、文文庙、食食品街、旅旅馆街共共同组成成天津市市商业、旅旅游、文文化重点点区域。 周边正在进进行建设设和已经经落成的的房地产产项目多多为中档档居住社区区，如：新世界界花园、新安花园、儒园、新文化花园等。3. 历史文化天津老城厢厢是天津津河海交交融的漕漕运文化化的发祥祥地。天津老城厢厢城里有有相当一一批文物物建筑。其其中，国国家文物物保护单单位一处处广广东会馆馆(现为为天津戏戏剧博物物馆)，市市级文物物保护单单位一处处天天津文庙庙，另有有区级文文物300余处。3.3 老城厢在天天津人心心目中的的地位老城厢地区区始建于于年，是是天津旧旧城所在在地，历历史上曾曾

45、经非常常繁荣，有有“蓟北北繁华第第一城”之称。内现存重要文物保护单位包括国家级处（广东会馆）、市级处（文庙）、区级余处。其中体现天津传统民居建筑风格(砖雕是天津古老民居建筑的特有装饰)，原为天津八大家宅院的有处；体现中西合璧的建筑特色，原为天津著名民族商人或买办官僚的宅院有处；具有历史意义的宗教建筑处；近代教育的先驱场所处（中营小学）。老城厢中心地区的鼓楼已于2002年恢复重建。这些重要史迹和不同时代风格的代表性建筑，构成了丰富的文物资源优势，传承起天津老城的历史发展文脉。老城厢地区区被认为为是最原原始，最最真实地地保留了了天津地地域特色色的地方方之一。这曾是天津老城的商业中心，随着天津城市建设的发展，老城厢往日的辉煌和