成都远大华阳项目策划报告940.docx

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1、成都远大华阳项目策划报告第一部分 成都市市宏观经经济及房房地产总总体市场场状况一、城市概概况 历史文化成都是四川川省省会会，是一一座有223000多年悠悠久历史史的古城城，秦汉汉以后一一直为西西南的政政治、经经济、文文化中心心，军事事重镇。世世称“天府”，又有有“锦官城城”、“锦城”、“芙蓉城城”、“蓉城”、“花城”等称呼呼。武侯侯祠、杜杜甫草堂堂等名胜胜古迹千千百年来来向人们们讲述着着成都的的重要地地位。成成都是国国务院首首批公布布的244个历史史文化名名城之一一。随着着西部大大开发的的推行，成成都凭借借GDPP及科技技人员拥拥有量名名列西部部城市第第一的实实力，理理所当然然地成为为西部大大

2、开发的的战略高高地。 地理位置和和自然资资源成都市位于于四川省省中部，四四川盆地地西部，全全市总面面积1223900平方公公里，至至20000年城城区建成成区面积积2088平方公公里。全全市地势势差异显显著，西西北高，东东南低。气气候资源源独特，年年平均气气温在116 .4左右，晴晴天少，日日照率在在2432%之间；水资源源、生物物矿产资资源、旅旅游资源源、劳动动力资源源丰富。 生活特色成都气候宜宜人，冬冬无严寒寒，夏无无酷暑，适适合居住住。成都都人喜欢欢饮茶，大大街小巷巷的茶馆馆、茶楼楼成为蓉蓉城一景景，且茶茶楼设施施、服务务俱佳。成成都人闲闲暇舒缓缓的生活活心情与与清茶一一起飘香香。成都都

3、被称作作“最适合合居住的的城市”，大部部分原因因也许就就归功于于成都的的气候、人人文及闲闲适的生生活习惯惯。 行政区划目前，成都都市辖88区4市市（县级级市）77县，即即：锦江江区、青青羊区、金金牛区、武武侯区、成成华区、龙龙泉驿区区、青白白江区、温温江区、都都江堰市市、彭州州市、邛邛崃市、崇崇州市、金金堂县、双双流县、郫郫县、新新都县、大大邑县、蒲蒲江县、新新津县。二、城市规规划1、成都市市都市区区总体规规划： 都市区是由由大弯、龙龙泉、柳柳城、桂桂湖、郫郫筒、东东升、华华阳等七七个卫星星城与中中心城共共同构成成的高度度城市化化和现代代化的城城市群，是是形成成成都现代代化都市市的主体体，都市

4、市区幅员员面积332600平方公公里、也也是中心心城规划划区范围围，各卫卫星城按按照各自自的职能能分工，优优势互补补，共同同发挥都都市区的的整体功功能。 都市区是市市域城市市化及第第二、第第三产业业的重点点发展区区域；都都市区以以内为一一体化的的城市地地区，区区内经济济、环境境、基础础设施和和城市功功能在220100年以前前逐步实实现一体体化；各各卫星城城既相对对独立地地承担所所在区域域的中心心职能，又又分别承承担中心心城的部部分功能能。 另外，市政政府同时时提出了了要构建建“30分分钟大成成都”的的概念，即即从成都都市中心心城区到到每一个个外围功功能片区区最多只只要300分钟车车程。2、区域

5、定定位：随着32660平方方公里的的大成都都概念提提出后，初初步拟定定将一环环路作为为城市中中心区，重重点发展展商务、文文化功能能；一环环路至三三环路以以内，作作为主城城区，主主要作生生活区；三环路路至外环环路之间间，作为为环城区区，重点点发展各各类产业业；温江江、郫县县、华阳阳、龙泉泉等周边边城市届届时作为为“大成成都”的的外围功功能片区区，将形形成产业业跟生活活配套的的格局。3、城市发发展方向向成都市位于于四川盆盆地的西西部，西西北高东东南低的的特征决决定了城城市要向向更容易易开发、开开阔平坦坦的东、南南方向发发展；而而西、北北方向由由于海拔拔高、开开发难度度大的因因素，同同时又多多自然风

6、风景区，因因此不适适合进行行大规模模城市开开发。从从将来将将成都与与周边城城市共同同发展为为经济圈圈的角度度来说，城城市业应应该向东东、南方方向发展展。 向东发展：根据成都市市政府审审议通过过的成成都市向向东向南南发展规规划，以以市中心心城东地地区、西西临外环环路、南南至成龙龙路及成成仁路，范范围约776平方方公里，总总体结构为1个个副中心心，1个个片区中中心，33个片区区，155个居住住区，四四纵五横横的干道道系统。该该规划区区是以生生活居住住功能为为主的生生态型新新城区，是是城市副副中心。 向南发展：根据成都都市总体体规划（11995520020年年）、成成都市向向东向南南发展规规划，成成

7、都市南南部副中中心是以以人民南南路南延延线（火火车南站站外环路路）周边边为核心心的344平方公公里地区区，重点点以发展展科研、教教育、文文化及高高科技术术产业等等功能的的，以高高新技术术发展导导向的综综合性城城市科技技产业文文化区；人南延延线和火火车南站站立交桥桥有机地地连接了了旧城区区与城南南副中心心，未来来地铁线线穿越人人民南路路主干道道使城南南副中心心畅通无无阻。4、城市发发展热点点区域 城东区域改造造热点区区城东片区220000年以来来市场发发展迅速速，东东郊工业业区结构构调整规规划、成成都市中中心城市市向东发发展规划划、成成都市沙沙河综合合整治工工程规划划三大大规划的的出台，极极大的

8、刺刺激了该该片区房房地产业业的发展展。成都市向东东发展城城市设计计 城南城市副副中心区区域建设热热点区城市向南发发展方向向的确定定，城市市副中心心建设启启动；同同时，临临近成都都市高品品质楼盘盘开发集集中区城南南，使得得城市副副中心规规划发展展地带更更加令人人向往。成都市向南南发展城城市设计计 周边卫星城城辐射射热点区区城市向南发发展方向向政策出出台、天天府大道道开通成成就了华华阳；撤撤县变区区、成温温公路的的施工带带热了温温江；同同时其他他卫星城城镇也正正越来越越受到业业界关注注。目前前已经有有众多实实力开发发商，如如华新国国际、建建信、新新希望、棠棠湖集团团等进入入卫星城城，未来来几年内内

9、，周边边卫星城城的发展展将持续续升温。成都市华阳阳卫星城城城市总总体规划划三、宏观经经济1、发展目目标： 发展总目标标：211世纪前前10年年，成都都加快发发展的总总体目标标是：构构建西部部战略高高地，基基本实现现现代化化。“十五”期间，要要为实现现这一总总体目标标奠定基基础，加加快进程程。 经济总量目目标：国国内生产产总值年年均增长长10%以上，220055年人均均国内生生产总值值达到225000美元。经经济质量量和效益益明显提提高，财财政收入入增长幅幅度高于于国内生生产总值值增长幅幅度。220022年成都都市国内内生产总总值奋斗斗目标为为增长113%。 结构调整目目标：220055年一、二

10、二、三产产业增加加值比例例调整为为7：445.55：477.5，高高新技术术产业增增加值占占国内生生产总值值的比重重达到115%以以上。调调整优化化城乡经经济结构构，加快快城市化化进程，220055年城市市化水平平达到338%以以上。 人口就业目目标：人人口自然然增长率率控制在在4以内，220055年全市市总人口口控制在在10770万人人，非农农业人员员比重达达到600%，城城镇登记记失业率率控制在在4%以以内。 城市建设目目标：加加快建设设城市中中央商务务区和城城市副中中心，城城市功能能分区总总体合理理，基础础设施配配套完善善，城市市管理科科学规范范有序，形形成现代代化城市市的基本本框架；建

11、设成成以中心心城区为为核心、卫卫星城市市（镇）为为纽带、远远郊中等等城市为为支撑、小小城镇和和中心村村为基础础的城镇镇体系。 居民收入目目标：城城乡人民民收入水水平和生生活质量量稳步提提高，城城镇居民民人均可可支配收收入年均均增长88%；农农民人均均可支配配收入年年均增长长6%。 社会发展目目标：220055年恩格格尔系数数加权平平均值降降到433%，其其中城市市为377%，农农村为447%。（成都市统计局成都2001统计手册）从上述发展展总目标标和各分分项发展展目标来来看，大大力发展展经济，调调整产业业结构，控控制人口口，解决决就业，加加快城市市建设，努努力提高高居民生生活水平平，社会会发展

12、等等六大方方面均有有明确的的目标和和规划，其其中加快快城市化化进程和和加快城城市副中中心建设设尤其值值得我们们注意。这这表明不不仅从国国民经济济发展自自然带动动卫星城城的发展展，更加加从城市市宏观发发展目标标方面对对卫星城城的发展展提出了了明确的的规划和和目标。项项目位于于成都最最近的卫卫星城镇镇之一的的华阳，必必将是城城市化发发展的最最大受惠惠者和卫卫星城发发展的重重点区域域。2、人口： 2000年年末成都都市总人人口10013万万人，在在全国特特大城市市中，仅仅次于北北京、上上海、重重庆，居居第四位位。其中中，市区区人口3336万万人，县县（市）人人口6667万人人；女性性人口4497万万

13、人，男男性人口口5166万人；全市共共3177万户，其其中，市市区为1111万万户，县县（市）为为2066万户。全全市平均均每户33.2人人，其中中，市区区平均每每户3.0人。全全市人口口密度为为每平方方公里8818人人，其中中，市区区人口稠稠密，平平均每平平方公里里达23370人人。 （中中国统计计出版社社20001成成都统计计年鉴） 最新数据，220011年末，全全市户籍籍人口110199.9万万人，比比上年末末增加66.6万万人。全全年人口口出生率率7.11，死亡亡率5.5，自然然增长率率1.66；全市市计划生生育率996.22%。（成成都市统统计局成成都20001统统计手册册）从200

14、00年和220011年人口口数据可可以看出出，20001年年的人口口自然增增长率仅仅为1.6，远低低于“十五”人口发发展目标标中4的指标标，成都都市的人人口数量量发展应应该能够够得到有有效的控控制；但但同时我我们也可可以看到到，由于于城市人人口基数数大，绝绝对增长长数量还还是比较较大的。庞庞大的城城市户籍籍人口加加上大量量的流动动人口，中中心城区区人口已已经过于于密集了了；为减减轻城市市负担，城城市向外外围发展展势在必必行，卫卫星城将将成为最最佳的人人口疏散散地。同同欧美大大城市一一样，城城中上班班、卫星星城居住住将成为为大城市市解决人人口不断断增多、土土地日渐渐稀少问问题的基基本方式式。3、

15、GDPP、人均均可支配配收入及及一二三三产业发发展状况况：成都历年GGDP、人人均可支支配收入入及一二二三产业业发展状状况一览览表年度GDP（亿亿元）第一产业（亿亿元）第二产业（亿亿元）第三产业（亿亿元）人均GDPP（元）人均可支配配收入（元元）1990194.00940.56677.07776.46621231870.911991236.99542.14488.077106.77425652062.981992300.66749.199112.660138.88832252254.441993418.66358.411177.774182.44744442807.351994558.3358

16、2.633244.665231.00758804239.481995713.667104.229309.336300.00273885075.821996869.334116.553385.118367.66389065700.7119971007.03120.660456.337430.0051022446046.8419981102.26123.551497.227481.8821110336490.1819991190.03123.774532.339533.9901189777140.9620001312.99125.556587.000600.4431302007694.952001

17、1490.86132.554676.113682.1191466558128（中国统计计出版社社20001成成都统计计年鉴334页，220011年资料料来自成成都市统统计局成成都20001统统计手册册,220000年及以以前年份份人均可可支配收收入资料料来自中中国统计计出版社社20001成成都统计计年鉴1146页页）GDP及一一、二、三三产业增增长趋势势图从上图可以以直观地地看出，第第二产业业和第三三产业增增长趋势势齐头并并进，第第一产业业增长缓缓慢。一一、二、三三产业比比例从119900年的220.990：339.771：339.339调整整为20001年年的8.89：45.35：45.76

18、，从从19999年开开始第三三产业首首次超过过第二产产业。今今后，第第一产业业将持续续低速增增长，所所占比例例进一步步萎缩；第二产产业将保保持稳定定增长，第第三产业业将高速速增长，进进一步增增大在国国民经济济中所占占的比重重。在第第二产业业和第三三产业良良好增长长势头下下成都市市的国内内生产总总值将保保持稳定定高速的的增长，能能够完成成“十五”相关目目标。而而第二、第第三产业业的增长长势必带带动成都都市房地地产业的的的发展展。人均GDPP、人均均可支配配收入随随GDPP增长关关系图从上图可以以看出，GGDP、人人均GDDP基本本是按相相同轨迹迹发展的的，说明明城市经经济和人人口的发发展速度度是

19、同步步的；与与此同时时，人均均可支配配收入也也在稳步步上升，220011年成都都市人均均可支配配首次突突破80000元元大关。人人均可支支配收入入的快速速增长大大大增强强了居民民的实际际购买力力，而住住房消费费作为居居民消费费重要组组成部分分的不断断增加，保保证了成成都住宅宅需求市市场的稳稳定发展展并不断断壮大。4、房地产产相关政政策 国家计委、建建设部通通知降费费：20002年年1月330日，国国家计委委、建设设部联合合发布关关于规范范住房交交易手续续费的通通知，统统一规范范了住房房交易手手续费名名称、服服务内容容及计费费方式，并并制定了了最高收收费标准准。 中国人民银银行降低低金融机机构人

20、民民币贷款款利率：20002年22月211日，中中国人民民银行第第8次降降低了金金融机构构人民币币贷款利利率。相相应的，个个人住房房商业贷贷款的利利率也随随即下调调。根据据央行文文件规定定：五年年以上住住房按揭揭贷款利利率将由由5.558%下下调为55.044%，五五年以内内下调为为4.777%。 成都降低住住房交易易手续费费：成都都市七委委局发布布正式通通知，根根据国家家计委、建建设部精精神，使使成都市市交易税税费收取取工作进进一步公公开化、规规范化。 土地交易“阳光工工程”：7月11日起，成成都将实实行招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定，土土地交易易将公开开化、透透明化，暗暗箱

21、操作作将不复复存在。国家和成都都市房地地产相关关政策法法规的不不断出台台，使成成都市房房地产业业的发展展更加规规范化、市市场化，从从更多方方面给普普通消费费者以实实惠和保保障，使使开发商商和消费费者能够够在更加加公开、透透明、规规范的条条件下进进行交易易，充分分保护了了在交易易中弱势势群体的的利益；在政策策的压力力下，促促使开发发商不断断成熟，不不断壮大大实力，也也必将淘淘汰部分分实力弱弱、运作作不规范范的开发发商，从从而十分分有利于于房地产产业朝健健康的方方向发展展。同时，房地地产交易易过程中中各种费费用的不不断降低低、银行行按揭贷贷款利率率的不断断下调，更更将进一一步刺激激居民的的购房欲欲

22、望，扩扩大了购购房的基基本消费费群体数数量，保保证了房房地产需需求市场场持续繁繁荣。四、房地产产总体市市场状况况1、房地产产总体供供需情况况房地产总体体供需情情况一览览表房地产开发发面积情情况商品房销售售情况年份房屋施工面面积（万万m2）新开工面积积（万mm2）房屋竣工面面积（万万m2）实际销售面面积（万万m2）实际销售额额（万元元）空置面积（万万m2）1996881.550382.332332.889231.0093247888105.33619971046.52336.994372.110292.4424419553170.88719981103.85307.448454.559331.6

23、614917336110.77719991326.83593.445476.660370.5506826442136.55420001553.51769.446541.881433.6627821008152.33020011991.38无数据815.662701.22112973300188.224（中国统计计出版社社20001成成都统计计年鉴1114页页，20001年年资料来来自成都都市统计计局成成都20001统统计手册册600页）房屋开发和和商品房房销售走走势图从上图可以以看出成成都市房房地产供供给和销销售市场场的一些些特点：（1）表现现良好的的一面： 整体市场向向好，房房屋开发发面积、

24、房房屋竣工工面积、商商品房销销售面积积均呈现现上升趋趋势； 同时，在供供给市场场不断放放大的情情况下，商商品房空空置面积积稳定，没没有出现现大幅度度增加；虽然绝绝对面积积增加，但但是空置置率在下下降，说说明市场场消化能能力较强强。 商品房销售售面积不不断增长长，说明明需求市市场逐渐渐旺盛，而而竣工面面积与销销售面积积的同步步增长为为房地产产业的良良性发展展提供了了一定条条件；（2）在市市场整体体向好的的条件下下，也存存在一定定的隐忧忧： 如房屋施工工面积增增长过快快，但竣竣工面积积与之绝绝对量相相差巨大大，说明明开发商商的资金金投入不不充足，影影响了工工程进度度； 虽然空置面面积没有有出现大大

25、幅度上上升，但但是绝对对量仍占占竣工面面积近11/4，表表明有效效需求仍仍显不足足或产品品供给出出现了问问题，如如产品设设计落后后造成滞滞销。 值得注意的的是供给给市场的的增长过过快，给给后市带带来一定定压力。虽虽然市场场需求旺旺盛，但但是未来来2、33年内市市场竞争争必将更更加剧烈烈，这就就对开发发商的专专业能力力、资金金能力提提出了更更高的要要求。2、住宅总总体供需需情况住宅总体供供需情况况一览表表住宅开发面面积情况况住宅销售情情况年份施工面积（万m2）新开工面积积（万m2）竣工面积（万万m2）实际销售面面积（万万m2）实际销售额额（万元元）空置面积（万万m2）1996630.220298

26、.881235.440208.443272555482.4221997730.113277.220314.445262.6653529990122.3371998726.553206.110359.990310.992431411661.99919991003.57502.997375.118336.991544288885.90020001244.38667.000464.777400.1126432001100.77520011597.64无数据716.114638.11210525500无数据（中国统计计出版社社20001成成都统计计年鉴1114页页，20001年年资料来来自成都都市统计

27、计局成成都20001统统计手册册600页）住宅开发和和销售走走势图住宅空置面面积和空空置率走走势图从上图中不不难看出出，成都都市的住住宅市场场情况与与房地产产市场情情况的走走势基本本吻合。前前面对房房地产总总体市场场的总结结也基本本反映了了住宅市市场的成成绩和存存在的问问题。因因为住宅宅市场占占整个房房地产市市场绝大大部分份份额，房房地产宏宏观市场场的主要要特点集集中表现现在住宅宅市场上上。3、住宅价价格走势势2000年年1月至至20002年44月成都都住宅价价格指数数走势图图2000年年1月至至20002年44月成都都住宅价价格指数数一览表表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1

28、2月2000年年9989929839869929939909879869869859832001年年9819869889929939919919929939959959962002年年995992993995（资料来源源于成都都市房地地产信息息中心成成都房地地产市场场报告）从以上图表表可以看看出： 成都市住宅宅价格从从20000年11月至220022年4月月的288个月内内，价格格指数浮浮动不大大，为117点，其其中最高高为9998点（220000年1月月），最最低为9981点点（20001年年1月）。近近12个个月内价价格指数数浮动范范围仅在在5点之之内，说说明成都都住宅的的价格是是稳定的的

29、。 后市住宅价价格指数数应该继继续保持持稳定。从从沿海住住宅发达达城市的的经验看看，成都都的住宅宅价格应应该在现现有价格格平台上上反复整整理，蓄蓄势待发发，在国国民经济济和房地地产行业业发展到到更高水水平的条条件下，价价格将寻寻求新的的突破。 随着国民经经济的不不断发展展，人民民经济能能力的提提高，对对住宅物物业的要要求会进进一步提提高。开开发商为为了适应应居民的的要求，会会加大投投入成本本，从而而会促使使住宅价价格进一一步走高高； 同时，市场场供应量量的不断断放大，导导致市场场竞争加加剧，价价格大战战一触即即发。 上述两方面面决定了了成都市市住宅价价格将会会保持平平稳态势势，不会会出现价价格

30、大起起大落的的现象。第二部分 成都房房地产市市场描述述一、成都市市区域市市场分析析城市分区：根据成都市市城市结结构及房房地产发发展现状状，我们们将成都都市分为为六个大大片区：城东、城南南、城西西、城北北、中心心城区和和城郊结结合区。（一） 城东区域分分析1、市场现现状分析析(1)供应应量日益益增长城东片区近近20000年以以来市场场发展迅迅速，东东郊工业业区结构构调整规规划、成成都市中中心城市市向东发发展规划划、成成都市沙沙河综合合整治工工程规划划三大大规划的的出台，极极大的刺刺激了该该片区房房地产业业的发展展。商品品房市场场供应量量明显增增加。现现在在售售楼盘总总建筑面面积约992万平平方米

31、。(2)供应应楼盘质质素不断断提高早期开发的的楼盘都都以经济济适用房房和中低低档住宅宅为主，220011年开发发的万科科城市花花园、蜀蜀都花园园、河滨滨印象等等大规模模高质素素的楼盘盘把东区区的房产产开发提提到了一一个新的的高度。成成都许多多著名开开发商，如如岷江新新希望、冠冠城集团团、仁和和房产、嘉嘉祥地产产等。片片区的楼楼盘开始始往品质质高档化化，开发发规模化化的方向向发展。 (3)楼楼盘销售售状况良良好从市场表现现来看，各各楼盘的的销售速速度良好好，如万万科城市市花园一一期基本本售磬，蜀蜀都花园园一期销销售率也也达855%左右右。该区区域总体体销售率率约800%。多多数大盘盘都开始始进行

32、二二期开发发。（4）高尚尚社区初初具规模模。经过近两年年来的发发展，特特别是在在众多中中高档楼楼盘的开开发建造造的催化化下，如如万科城城市花园园、蜀都都花园、河河滨印象象等，高高尚、宁宁静、文文明的社社区逐渐渐成型。再再加上目目前在城城东储地地的都是是成都知知名开发发企业，城城东的住住宅开发发将呈现现“规模+品牌”的理想想格局。预预计在33至8年年内，区区域将逐逐渐成熟熟。（5）优越越的教育育环境片区内有四四川师大大、电子子科大、成成都理工工大学、四四川师大大附属中中学、成成都七中中育才学学校、东东光实验验小学、双双林中学学等大中中小学，提提供了良良好的教教育背景景。（6）区域域配套尚尚不完善

33、善由于片区建建设时间间较短，许许多公共共性的市市政配套套、生活活配套尚尚未健全全。居民民的购物物、生活活不方便便（7）片区区现有人人居环境境不理想想由于该区域域是老工工业区，规规划配套套都不完完善。东东区在成成都市民民的眼中中还是一一个脏乱乱差，环环境不好好的区域域，要改改善现状状，还需需要时日日。2、市场产产品分析析(1)楼盘盘主要以以中档为为主城东区域在在整个市市区属于于比较乱乱、穷的的地方，该该区域楼楼盘主要要针对区区域客户户，楼盘盘的开发发主要以以中档为为主，最最终体现现在价格格上。万万科城市市花园、蜀蜀都花园园、河滨滨印象等等一批高高质素楼楼盘的进进入，将将带动该该区域往往中高档档开

34、发发发展。(2)户型型面积丰丰富，多多种多样样经过对在售售楼盘户户型的统统计分析析，本片片区的户户型面积积从4003000m2，从面面积上可可以看出出，本片片区的户户型是一一房、两两房、三三房、四四房以及及跃式、别别墅都有有。在片片区内的的可选择择性大。(3)价格格主要在在17000-330000元/平平方米之之间统计分析表表明，片片区市场场的行情情价格在在17000-330000元/ m2左右。随随位置的的不同、开开发质素素不同，价价格也随随之变化化。主力力总价稳稳定在224000左右。从从全市范范围内比比较，片片区的行行情价格格处于中中等价位位。3、未来市市场预测测（1）价格格呈上升升趋势

35、随着片区规规划工程程的启动动，高素素质楼盘盘将不断断出现，地地区物业业的价格格呈上升升趋势，由由原来的的20000-225000上升330000左右。（2）需求求趋旺随着旧城改改造的开开始，将将涉及城城镇居民民64660户，拆拆迁面积积达40074005平方方米；涉涉及农村村人口221555人。这这些居民民都将成成为本区区域置业业的生力力军。而而且随着着本区域域的不断断发展，置置业者的的目光将将更多的的关注本本片区，市市场需求求趋旺，片片区市场场的消化化能力将将逐年增增加。（3）竞争争加剧未来一段时时间内，该该片区将将出现若若干个大大型楼盘盘。供给给市场的的增长过过快，给给后市带带来一定定压力

36、。虽虽然市场场需求旺旺盛，但但是未来来几年内内市场竞竞争必将将更加剧剧烈，这这就对开开发商的的专业能能力、资资金能力力提出了了更高的的要求。（4）市场场差异化化加大各发展商为为规避风风险，所所开发楼楼盘的市市场形象象将各有有特点，宣宣传的主主题也各各有侧重重，赋予予产品不不同的附附加值。形形成市场场差异，区区分出不不同的目目标市场场。4、城东区区域楼盘盘资料列列表（二） 城南区域分分析城南区域是是成都市市商品房房开发较较早的区区域，由由于开发发较早，其其交通、环环境、教教育、金金融、商商贸、医医疗、休休闲、餐餐饮等具具有其它它社区不不可替代代的优势势。玉林林和棕南南、棕北北的 110年繁繁华在

37、城城南奠定定了富人人区的基基础。该该区域开开发多以以中高档档楼盘为为主，形形成了成成都著名名的高档档社区。1、市场现现状分析析(1)供需需市场稳稳定对住宅位置置的选择择，城南南仍是消消费者的的首选。而而该区域域也有新新盘不断断推出，供供需市场场比较平平稳。（2）区域域配套较较完善城南区域整整个片区区综合质质素较高高，多年年的开发发积累已已经形成成了完善善的生活活配套，交交通、环环境、教教育、金金融、商商贸、医医疗、休休闲、餐餐饮等都都具一定定规模。居居民生活活十分方方便。 (3)开开发中心心转移由于土地供供给的有有限性，城城南新开开工项目目位置明明显外移移，桐梓梓林、棕棕树、紫紫荆、外外双楠、

38、人人南延线线将有明明显的发发展。根根据成成都市总总体规划划（1999520220年），成成都市南南部副中中心是以以人民南南路南延延线（火火车南站站外环路路）周边边为核心心的344平方公公里地区区，城南南房产将将向外转转移。2、市场产产品分析析(1)楼盘盘主要以以高档为为主城南区域在在是有名名的富人人区，该该区域楼楼盘的开开发主要要以高档档为主，城城南楼盘盘在规划划设计上上将小区区环境作作为主体体，将大大面积的的土地用用于绿化化。采用用围合式式设计，在在大环境境中穿插插一些小小景和娱娱乐设施施。充分分考虑业业主的社社区文化化活动，建建立文化化广场和和背景音音乐系统统以及游游泳池、儿儿童乐园园和网

39、球球场等休休闲娱乐乐设施，把把居住休休闲以及及健康运运动融入入一体，体体现了“以人为为本，天天人合一一”的开发发理念。 城南楼楼盘在规规划上讲讲究室内内室外环环境的协协调搭配配，如锦锦绣花园园、锦官官新城、银银都花园园、碧云云天、置置信丽都都等，把把一些天天然的路路径融入入到小区区中，修修建一些些循环水水系统，用用大量的的水体和和绿化点点缀小区区环境，依依托外环环境对周周边的市市政设施施作一些些改进，美美化周边边环境。形形成了高高档社区区。 (2)户型型面积丰丰富，以以中大户户型为主主经过对在售售楼盘户户型的统统计分析析，本片片区的户户型面积积跨度也也较大，户户型从一一房、两两房、三三房、四四

40、房到跃跃式、别别墅都有有。其中中以1000-2250的的面积区区间为主主，体现现其高档档楼盘的的质素。(3)价格格主要在在25000-445000元/平平方米之之间统计分析表表明，片片区市场场的行情情价格在在25000-445000元/ m2左右。主主力总价价在36600左左右。从从全市范范围内比比较，片片区的行行情价格格处于较较高价位位。这也也能体现现该区域域的特征征。（4）市场场出现纯纯小户型型项目，销销售成绩绩十分好好该区域出现现了一些些纯小户户型的楼楼盘，如如曼哈顿顿、新绿绿彩世界界等，深深受市民民喜爱，销销售火爆爆，开盘盘不久销销售率就就能达到到80%左右。3、未来市市场预测测（1）

41、房地地产发展展持续升升温根据成都都市总体体规划（11995520020年年），成成都市南南部副中中心是以以人民南南路南延延线（火火车南站站外环路路）周边边为核心心的344平方公公里地区区，重点点以发展展科研、教教育、文文化及高高科技术术产业等等功能的的，以高高新技术术发展导导向的综综合性城城市科技技产业文文化区；人南延延线和火火车南站站立交桥桥有机地地连接了了旧城区区与城南南副中心心，未来来地铁线线穿越人人民南路路主干道道使城南南副中心心畅通无无阻。这这些有利利因素必必将带动动城南房房地产业业往新高高发展。（2）近期期会出现现一些大大盘随着房地产产开发不不断向外外转移，向向南发展展政策的的出台

42、，许许多开发发商纷纷纷在人南南延线囤囤积土地地，如深深长城地地产的五五洲花园园，占地地面积113000亩。(3)项目目更具特特色从19999年开始始，城南南开始大大量开发发高档楼楼盘，这这就消化化了大量量的高档档住宅消消费群体体，并沉沉淀了大大量的空空置面积积。再加加上城南南的特殊殊居住环环境以及及周边已已有竞争争楼盘的的定位，促促使新项项目定位位也只能能是中高高档次，且且在项目目特色和和营销等等方面创创造性的的要求增增加。（4）成都都市其他他区域的的消费者者南向购购房增加加城市向南发发展方向向的确定定，城市市副中心心建设启启动；同同时，临临近成都都市高品品质楼盘盘开发集集中区，使使得城市市副

43、中心心规划发发展地带带更加令令人向往往，市场场需求趋趋旺，带带动其他他片区客客户到城城南市场场。6、城南区区域楼盘盘资料列列表（三） 城西区域分分析“城西是上上风上水水的宝地地”，成都都人如是是说。城城西是成成都的历历史文化化保护区区和风景景旅游区区，杜甫甫草堂、青青羊宫、文文化公园园、永陵陵等风景景名胜区区，清水水河、摸摸底河两两条主要要水系以以及去年年发掘的的金沙遗遗址，共共同构成成了城西西的独特特人文景景观。由由此，也也造就了了城西房房地产开开发独有有的川西西民居特特色。该该片区与与城南片片区一样样成为近近年房产产开发的的热点。1、市场现现状分析析(1)较大大的需求求市场保保证了该该区域

44、房房地产的的发展城西无论是是自然环环境，还还是生活活环境，或或是人文文环境，都都是非常常适合居居住的区区域。据据市房产产管理局局调查，有有购房需需求的消消费者中中有3993的人选选择在城城西购房房（摘自自成都都房地产产市场报报告20002-1），强强大的需需求市场场为该区区域房地地产的发发展起到到了很好好的支撑撑作用。(2)楼盘盘总体质质素高，销销售状况况良好该区域有很很多高素素质楼盘盘，如春春天花园园、博瑞瑞都是花花园、置置信逸都都等等，都都很具有有代表性性。这些些楼盘的的出现提提高了整整个区域域的开发发水平。从从市场表表现来看看，各楼楼盘的销销售速度度良好，如如置信大大华情融融苑，开开盘半

45、年年销售率率就已攀攀升至880%。（3）楼盘盘区域划划分比较较明显城西的房地地产开发发近几年年十分火火爆。如如今在城城西三环环以内的的房地产产开发，已已初步形形成了羊羊西线、金金沙、双双楠、成成灌路、浣浣花风景景区、光光华路和和清水河河等七大大版块争争锋的局局面。各各个片区区无论从从风格还还是价格格上都形形成了自自己的特特色。2、市场产产品分析析(1)楼盘盘供应多多样化城西分为几几个典型型片区，也也造就了了整体区区域高中中低楼盘盘并存。既既有高档档楼盘，如如成都花花园，锦锦城豪庭庭、御都都花园别别墅等，也也有置信信金沙园园、蜀风风花园城城、博瑞瑞都市花花园、齐齐力花园园、嘉逸逸花园等等中档楼楼

46、盘。表表现在价价格上价价格区间间跨度大大。 (2)户户型面积积以中等等为主经过对在售售楼盘户户型的统统计分析析，本片片区的户户型面积积主要集集中在1100-1800平米之之间，属属于居家家型的二二房、三三房为主主(3)价格格主要随随片区不不同起伏伏较大紧邻风景区区的项目目，特别别是在浣浣花版块块，价格格普遍偏偏高，几几乎为成成都其他他地区价价格的33倍。而而其他片片区中从从21000-335000元/ m2不等，属属于中高高水平价价位。(4)产品品以生态态型为主主说到城西，大大部分都都会联想想到杜甫甫草堂，百百花潭公公园，青青羊宫等等。风景景区内的的房产项项目如草草堂之春春、舜园园、春天天花园、浣浣花溪山山庄等都都成为了了成都精精品房产产的代表表之作。在在目前城城西的众众多已建建成或正正在建设设中楼盘盘中可以以发现，提提出“健康”、“