城市规划与房地产开发的关系浅议bjpw.docx

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1、生命科学与资源环境学院毕业论文城市规划划与房地地产开发发的关系系浅议以广州州市为例例宜春学院院 生命命科学与与资源环环境学院院 资源源环境与与城乡规规划管理理 叶丹丹指导教师师： 陈陈路扬摘要：城城市规划划是城市市生长的的需求和和体现。城城市的形形成和发发展是一一个时空空过程，具具有继承承性，对对一个城城市的空空间扩展展状态的的研究和和对城市市扩展的的时空规规律和动动力机制制的探讨讨可以使使人们正正确把握握其在城城市化进进程中所所处的阶阶段，预预测城市市发展趋趋势。本本文以广州州市为例例探讨了了其在119800年以来城市市空间扩扩展及结结构演化化的现象象和特点点。关键词：城市规规划;城城市空间

2、间扩展;广州市市。Absttracct：Thee ciity plaanniing is thee reequiiremmentt annd mmateeriaalizzatiion of urbban devveloopmeent，andd thhe eexpaansiion is a sspacce-ttimee prroceess。Thee reeseaarchh onn urrbannsppatiial exppanssionn，itss sppacee-tiime disscipplinne aand itss immpettus mecchannismm caan mmakee u

3、ss too grraspp thhe pperiiod in urbbaniizattionn prroceess of thee ciity。Andd caan hhelpp usstoo fooreccastt thhe ttrennd oof tthe devveloopmeent of thee ciity。Thiis ppapeer ttakees tthe casse oof GGuanngzhhou，focuses on the phenomenon and characteristics of its urban spatialexpansion and evolution

4、of urban spatial structure since 1980s. Keywwordd：Thee ciity plaanniing；urbban spaatiaal eexpaansiion；Guaangzzhouu ciity。随着城市市化进程程的加速速和商品品房的大大规模开开发，房房地产业业与城市市的发展展存在着着不协调调之处：规划的的滞后造造成了房房地产开开发的无无序，而而房地产产的无序序开发也也违背了了城市规规划的初初衷，影影响着城城市的空空间布局局。本文文以广州州市为例例，探讨讨城市规规划与房房地产开开发的关关系。广广州市作作为全国国商品房房率先发发展的城城市，城城市规划

5、划与房地地产开发发的进程程以及出出现的问问题具有有代表性性，其经经验教训训值得深深入探讨讨。房地产开开发是通通过多种种资源的的组合使使用而为为人类提提供入住住和工作作空间，并并改变人人类生存存的物质质环境的的一种活活动，本本质上属属于生产产建设领领域11。房房地产开开发是提提高房地地产资源源配置效效率的中中心环节节。本章章首先阐阐述了城城市、城城市开发发以及城城市开发发与城市市规划的的相互关关系；其其次，分分析了房房地产综综合开发发的内涵、分分类及其其指导原原则；最最后，论论述房地地产开发发项目，重重点是开开发项目目的可行行性研究究及建设设监理。城市规划划是一定定时期内内城市发发展的计计划和各

6、各项建设设的综合合部署，是是指导城城市开发发、建设设和管理理的重要要依据和和手段。在在城市规规划的指指导下进进行城市市建设，可可以取得得合理的的城市布布局、完完善的城城市基础础设施和和良好的的城市生生态环境境。1 城市市规划与与房地产产开发的的内在联联系1.1 城市规规划对房房地产开开发的区区位选择择产生重重大影响响城市规划划为房地地产开发发的开发发方向和和地段选选择提供供依据，从从而规定定、制约约着城市市居住空空间的发发展方向向和模式式8。20000年国国务院正正式批复复番禺、花花都撤市市设区纳纳入广州州，广州州市总体体发展战战略规划划由此确确定了“南拓、北北优、东东进、西西联”的城市市战略

7、布布局。这这一发展展规划大大大激发发了房地地产商的的开发热热情，如如海珠区区原为工工业区，房房地产业业一直不不发达，随随着广州州市总体体发展战战略规划划的提出出，新会会展中心心、生物物岛、信信息港、新新客运港港等陆续续落户该该区，一一些大型型房地产产开发商商纷纷在在海珠区区斥巨资资开发，目目前，滨滨江路沿沿线、宝宝岗大道道、广州州大道南南和琶洲洲已成为为广州商商品房建建设和销销售的热热点区域域；广州州成功申申办20010年年亚运会会的规划划前景，也也使黄埔埔区东圃圃镇奥林林匹克体体育中心心周围的的楼盘开开发量大大大增加加；番禺禺区新火火车站和和地铁、大大学城、南南沙新城城的建设设，使番番禺区连

8、连年成为为全市十十区中的的商品房房销售第第一。1.2 城市规规划主要要通过改改变城市市空间结结构和改改善城市市配套设设施、道道路交通通网络来来影响房房地产商商品价格格城市空间间结构的的发展趋趋势指引引交通规规划方案案，预示示处于城城市发展展方向的的地区其其道路交交通网络络和城市市配套设设施将大大为改善善，而交交通及配配套设施施与房地地产价格格的关系系紧密相相联，通通达性是是确定土土地价值值的最大大因素5。在在追逐利利润的目目标驱使使下，房房地产自自然向交交通便捷捷处集中中。在一一定程度度上，商商住价格格的空间间分布规规律反映映了城市市的功能能结构与与形态结结构的地地区差异异。20世纪纪90年代

9、代，海珠珠区通过过大量房房地产开开发逐渐渐从工业业型城区区向生活活型城区区的转变变。但在在这一转转变过程程中，城城市建设设明显缺缺少目标标导向和和统一部部署，导导致 “重开发发，轻配配套”现象出出现，始始终没有有形成市市一级的的商业中中心，因因此“居住在在珠江以以南，购购物到珠珠江以北北”的局面面没有得得到根本本改变。该该区最新新的发展展概念将将其未来来结构规规划成“一城两两片，绿绿新蓝带带”，东部部为创业业组团，西西部为居居住和商商业组团团，以果果树生态态保护区区为绿心心，江、涌涌水系和和绿带贯贯穿环绕绕城区，这这将大大大改善该该区的居居住环境境和商业业条件，并并带来海海珠区房房价的不不断攀

10、升升。连接番禺禺区的华华南快速速干线带带动了华华南板块块郊区大大盘的兴兴旺，随随着地铁铁三号线线、新光光快速干干线的建建成，该该地区楼楼价必将将继续上上涨；黄黄埔区由由于地铁铁五号线线的利好好消息，出出现了金金碧世纪纪花园、黄黄埔花园园、万科科城市花花园等颇颇具规模模的楼盘盘项目，均均价已在在3700040000元m2之间。1.3 城市分分区规划划和详细细规划对对房地产产开发起起到必要要的管制制作用城市分区区规划对对土地性性质、开开发用途途做出明明确规定定，划分分居住区区、小区区、组团团的用地地范围和和人口规规模；详详细规划划则对房房地产开开发强度度、形体体景观、环环境容量量、设施施配套进进行

11、控制制，以及及对建筑筑退缩红红线距离离、容积积率、密密度、绿绿地率、建建筑高度度等做出出限定8。所所以，分分区规划划和详细细规划是是控制土土地供应应量、保保护土地地资源、避避免房地地产无序序开发及及维护城城市良好好景观风风貌的重重要保证证。与此同时时，房地地产开发发是城市市规划的的落脚点点和得以以实施的的执行者者，城市市规划应应对房地地产市场场做出及及时反映映，根据据房地产产开发的的实际情情况做出出修改和和调整。总总之，房房地产在在城市规规划指导导下进行行开发的的同时，城城市规划划也要充充分考虑虑开发商商利益，增增强规划划弹性和和应变能能力。2 现阶阶段我国国城市规规划与房房地产开开发的主主要

12、矛盾盾及原因因2.1 城市发发展方向向不明确确造成了了房地产产开发的的无序和和随意性性回顾广州州城市空空间发展展过程，从从19554年至至今已修修编过115轮总总体规划划方案，规规划用地地一直向向城市东东部（天天河区、黄黄埔区）扩扩展。由由于行政政区划的的制约，广广州19996年年修编的的第155轮总体体规划提提出向东东、向北北两个方方向发展展的方案案，并以以江高镇镇为基础础，建设设北部城城市副中中心。实实际上，本本次总体体规划没没有提出出明确的的空间发发展策略略，导致致广州市市的城市市土地开开发在990年代代中期表表现出一一种无主主导方向向的、分分散的用用地扩张张特征，房房地产开开发也呈呈现

13、出遍遍地开花花的现象象【9，110】。同同时，用用地向北北扩展也也对白云云山风景景区和流流溪河水水源的保保护形成成威胁。直直到20000年年6月广州州确定最最新的总总体规划划为“北优南南拓、东东进西联联”，城市市空间和和居住空空间才开开始向东东、向南南扩展。2.2 城市规规划缺乏乏超前意意识造成成房地产产开发强强度的不不合理和和城市景景观的破破坏由于缺乏乏超前意意识，控控制性详详细规划划未能合合理预测测建筑红红线、建建筑密度度和容积积率等指指标，而而道路规规划也没没有对交交通流量量做出准准确的预预测，导导致城市市局部开开发强度度过大，交交通阻塞塞问题严严重。天天河区是是伴随广广州市119866

14、年举办办第六届届全国运运动会发发展起来来的新城城区，然然而这里里如今已已是高楼楼林立、建建筑密度度大、容容积率高高、道路路交叉口口多，通通行不畅畅，居住住环境较较差。例例如位于于天河区区广州城城市新轴轴线上的的中信大大厦是广广州的地地标性建建筑，然然而，这这栋近4400米米高的写写字楼入入口紧邻邻天河北北道路红红线，没没有出租租车候车车道，更更不用说说广场了了，出租租车只能能占用人人行道等等候，严严重影响响交通和和城市景景观。令令人遗憾憾的是，新新修编的的广州市市规划细细则仍将将建筑红红线退缩缩道路红红线距离离定为5米，部部分地段段仍将重重蹈覆辙辙。2.3 城市的的迅速发发展与城城市规划划滞后

15、的的矛盾导导致房地地产开发发失控、交交通与配配套设施施滞后现阶段，城城市规划划特别是是控制性性详细规规划滞后后往往是是房地产产开发背背离城市市规划的的一个重重要原因因。先有有建设项项目再去去考虑规规划，以以项目来来指挥规规划是当当前较普普遍存在在的问题题。因此此，在利利益驱动动下，往往往出现现开发规规模过大大、交通通与配套套设施滞滞后等现现象22。广州华南南板块是是番禺北北部众多多大盘形形成的巨巨大居住住群，该该区八大大楼盘共共占地两两万五千千多亩，可可供开发发的建筑筑总面积积超过一一千五百百万平方方米，光光是祈福福新邨，建建成后总总人口将将达到220万，基基本上是是一个小小城镇的的规模。但但

16、该板块块基本上上是自发发形成，广广州向南南拓展的的总体规规划是在在该地区区楼盘已已具规模模后才确确定的，没没有对其其发展做做出及时时的指导导。规模模巨大且且自我封封闭的大大型居住住区割裂裂了城乡乡景观生生态环境境的连续续性，也也破坏了了城市空空间的有有机增长长【111】。另另外，由由于政府府配套不不足，开开发商被被迫承担担起修路路、办学学校、建建医院的的任务，小小区内部部的基本本服务设设施虽然然相对完完善，但但却不能能共享，小小区对外外的交通通主要依依赖社区区大巴等等。医疗疗、教育育设施的的不足和和服务水水平较低低，导致致居民向向市区“回流”现象突突出。目目前这些些大盘各各自为政政、圈地地造城

17、、大大量服务务设施重重复建设设并低效效运转，既既增加了了开发商商的负担担（这部部分成本本自然转转嫁到业业主身上上），又又造成了了资源的的浪费，影影响了住住区的可可持续发发展。（表1） 广州华华南板块块楼盘配配套设施施一览表表楼 盘名 称用地规模模（亩）总建筑面面积（万万m2）配 套套设 施施交 通状 况星河湾12000 120会所、中中、小学学、高尔尔夫球场场、运动动场、银银行、大大型商业业中心社区大巴巴、1229路公公交车华南新城城40000 300幼儿园、小小学、初初中、购购物商场场、医疗疗中心、会会所社区大巴巴广州雅居乐48000300会所、商商业街、幼幼儿园、小小学、初初中社区大巴巴、

18、2778A 路公交交车南国奥林林匹克花花园1000075游泳池、会会所、卫卫生所、银银行、超超市、酒酒店、幼幼儿园、小小学、初初中社区大巴巴、1229路公交车车华南碧桂园20000300会所（包包括泳池池、商店店、餐厅厅、银行行、康体体设施等等）、幼幼儿园、小小学、初初中社区大巴巴锦绣香江江花园40000375游泳池、健健身中心心、儿童童活动中中心、超超市、会会所、幼幼儿园、医医院等282.1299路公交交车、社社区大巴巴祈福新邨邨75000水上活动动中心、高高尔夫球球场，幼幼儿园、中中小学、祈祈福学院院、医院院、银行行等288路路公交车车，社区区大巴广地花园园15000幼儿园、小小学、会会所

19、、医医疗所社区大巴巴2.4 城市规规划管理理水平有有待提高高规划是自自上而下下的政府府行为，其其权威性性和执行行力度应应得到保保证。然然而由于于管理水水平不高高，政出出多门、职职能交叉叉，且监监管措施施不力，导导致效率率不高，城城市规划划调控能能力不强强，房地地产开发发与城市市规划经经常背道道而驰。20世纪纪90年代代初，在在房地产产大规模模开发热热潮中，城城市规划划和土地地管理出出现了依依靠土地地获取短短时利益益的行为为，导致致土地批批租总量量失控，土土地供应应用地结结构失调调，以及及社会、生生态效益益低下。从从19992年19999年广广州市土土地供应应（表22）情况况来看，住住宅用地地占

20、299.533，比比例较高高；公共共设施用用地占112.885，相相对较少少；绿化化用地只只有4.76，明显显不足。近近些年广广州加大大了对公公共设施施与绿地地用地的的供应，但规划中中的短视视现象仍仍然存在在。例如如，珠江江是广州州的母亲亲河，对对广州构构建“云山珠珠水”的生态态城市具具有重要要意义，沿沿江两岸岸的土地地本应合合理开发发、慎重重批租。然然而，随随着近些些年珠江江南岸大大规模房房地产开开发热潮潮的兴起起，南岸岸沿江地地带已被被房地产产商开发发得所剩剩无几，沿沿江楼盘盘越盖越越高，越越建越密密，城市市景观和和生态格格局遭到到了破坏坏。表2 19992年19999年广广州市供供应土地

21、地功能结结构【66】居住用地公共设施施用地工业用地仓储用地对外交通通用地道路广场场用 地地市政设施施用地绿地特殊用地地水域其他他用 地地面积(hha)62933.427399.123355.1160.734100.323533.8841.610133.3613.715477.6比例(%)29.55312.88510.9960.75516.00111.0053.9554.7662.8887.266另外，由由于规划划管理法法规不健健全和监监督机制制不够完完备，政政府和开开发商肆肆意改变变用地性性质的情情况也时时常发生生；造成成无法按按规划进进行或规规划形同同虚设的的状况。例例如，利利用住宅宅首层做

22、做商铺经经营，临临街住宅宅、学校校、公园园或机关关破墙开开店。由由于住宅宅改作商商用，容容易带来来废水、油油烟、噪噪音扰民民、占道道经营等等城市环环境问题题。近两两年广州州市政府府加大了了对“住宅经经商”的管理理力度，但但这种现现象在某某些地方方仍旧存存在。3、 解决我国国城市规规划与房房地产开开发的矛矛盾的建建议3.1 改进规规划管理理思路，提提高规划划管理工工作效率率。社会、经经济、生生态效益益三位一一体的规规划设计计及规划划管理思思路是规规划实现现可持续续发展的的根本出出发点。广广州市新新出台的的土地投投标政策策中，土土地出让让不再是是价高者者必得，开开发商所所提供的的规划设设计方案案成

23、为重重要的衡衡量因素素，开发发商的实实力、诚诚信和经经验也将将综合考考虑。城市管理理信息化化的建设设和应用用大大提提高了规规划管理理效率，应应进一步步推动数数字化、网网络化技技术在城城市规划划中的广广泛应用用。另外外，合理理建构与与分解城城市规划划权力体体系、减减少和改改进行政政性审批批事项也也十分必必要。比比如在有有效的监监督体系系下将报报建图审审批权利利下放给给各区规规划局。3.2 加强法法制体系系与监督督体系建建设。关键要建建立起规规划机构构与开发发商、社社区居民民的沟通通渠道将将公众参参与纳为为城市规规划管理理的一项项重要制制度。220044年广广东省城城市控制制性详细细规划管管理条例

24、例规定定，审查查后的详详细规划划草案应应当公开开展示，城城市规划划行政主主管部门门还应通通过召开开座谈会会、听证证会等方方式对公公众提出出的重大大异议进进行论证证，并根根据公众众的意见见及论证证结果对对规划草草案进行行修改和和完善。今今后，不不但要继继续通过过城市规规划管理理信息网网和座谈谈会等方方式展示示规划成成果，还还要在平平时通过过各种顾顾问或非非专业组组织与社社区建立立密切联联系，落落实公众众的知情情权、参参与权和和监督权权，增强强市民对对城市建建设的认认同感、关关切感。3.3 合理选选择新区区居住空空间建设设模式，变变单一居居住功能能为社区区功能复复合化由于功能能性分区区造成某某区域

25、土土地利用用性质的的单一和和消费者者定位简简单化，引引起居住住与工作作分离，并并进一步步引发楼楼盘开发发的同质质化危机机，这是是目前城城市新区区开发容容易出现现的问题题。解决决的办法法是避免免单一的的居住模模式，提提倡社区区功能复复合化，将将生活、居居住、工工作综合合考虑。20世纪纪90年代代前，广广州城市市地域的的扩展是是工业扩扩展带动动住宅和和商业服服务业扩扩展，990年代代后，城城市地域域的扩展展更多表表现为房房地产开开发的扩扩展，居居住与产产业空间间的转移移并不同同步。针针对这一一情况，近近几年来来，广州州市在城城市扩展展中将部部分功能能转移到到城市外外围，如如在番禺禺建设大大学城、火

26、火车站，在在南沙布布置重化化工业、汽汽车生产产、物流流港口基基地等，这这一系列列举措将将创造更更多的就就业机会会，改变变番禺区区单一的的居住功功能。3.4 运用联联合开发发模式解解决新区区开发中中公共服服务与配配套设施施建设与与营运问问题城市规划划滞后和和政府投投入欠缺缺造成了了新兴住住宅区基基础配套套设施整整体欠缺缺、局部部效益不不良的现现象。房房地产开开发与交交通结合合的联合合开发模模式（jjoinnt ddeveeloppmennt）为为实现交交通与公公共服务务设施建建设的有有效融资资、统一一规划、合合理布局局以及可可持续发发展提供供了良好好思路。20世纪70年代美国开始研究联合开发，在

27、费城商业街、华盛顿特区国际广场等项目中获得了成功。它依赖于运输设施所提供的市场活动及区域利益，与大众服务和车站设施紧密相连。目前，广州市向东、向南城市外围开发，应大力发展快速、大运量交通体系，利用快速干道、地铁交通形成轨道交通建设与公共服务设施建设的融资互动，以及紧凑、混合的土地利用形式。但由于地铁投资大、建速慢，建议在城乡结合部、人居密度低的地方修建城际轻轨，可加快广州市老城区与新城区交通连接进度。另外，对对于已自自行配套套的社区区应鼓励励开放化化经营，实实现“大开放放、小封封闭”，即将将一定的的生活配配套设施施如医院院、超市市放到社社区外以以充分利利用社会会资源，而而将一些些配套设设施中必

28、必不可少少的托儿儿所、便便利店等等设于封封闭小区区内，实实现可持持续经营营。4结语在探索城城市规划划与房地地产开发发的协调调发展时时，必须须本着规规划先行行的原则则，而在在加强城城市规划划调控力力度的同同时也要要增加规规划的灵灵敏度与与灵活性性；联合合开发和和“职住一一体化”的新区区居住空空间建设设模式为为解决城城市新兴兴住区中中的基础础配套设设施建设设和营运运提供了了思路。目目前，内内地许多多大中城城市正处处在房地地产大规规模开发发的初期期、城市市快速扩扩张的阶阶段。吸吸取已有有的经验验和教训训，研究究城市规规划与房房地产开开发的协协调发展展，是促促进房地地产业可可持续发发展的必必由之路路。

29、参考文献献1刘刘师迅，浅浅析TOOD公交交导向房房地产开开发模式式J，中中国地产产，20004,（1）:244-288。2美美国城市市土地协协会，郭郭颖 译译，联合合开发房地地产开发发与交通通的结合合M，中中国建筑筑工业出出版社，2003,（13）:78-81。3卢卢为民，大大都市郊郊区住区区的组织织与发展展以上上海为例例M，东东南大学学出版社社，20002，（8）:566-599。4陈陈劲松，社社区大盘出出路MM，机机械工业业出版社社，20003,（1）:399-433。5闫闫小培，周周春山等等，广州州市及周周边地区区商品房房的开发发与分布布N，地地理学报报，20001,（9）:9-10。6

30、徐徐进勇，广广州居住住空间扩扩展研究究A，华华南理工工大学硕硕士论文文，20004,（5）:122-166。7胡胡若痴，论论城市规规划与房房地产开开发的互互动机制制N，海海淀走读读大学学学报，220022,（11）:55-6。8魏魏清泉，强强化城市市规划对对房地产产开发的的指导和和调控作作用JJ，南南方房地地产，220022,（10）:622-666。9赵赵春荣，广广州城市市空间结结构的若若干问题题研究J，广广州市人人民政府府公众信信息网，2002,（7）:77-80。10郑静，论论城市空空间发展展策略与与广州“双城三三极”空间策策略AA，规规划师，1994,（4）:63-65。11刘华钢钢，

31、广州州城郊大大型住区区的形成成及影响响M，城城市规划划汇刊，2003,（5）:15-16。12Johhn MM. LLevyy，建设设用地基基本情况况J，城市市规划119977,（33）:36-39。谢 辞辞本论文课课题在选选题及研研究过程程中得到到陈路扬扬老师的的悉心指指导。陈陈老师多多次询问问研究进进程，并并为我指指点迷津津，帮助助我开拓拓研究思思路，精精心点拨拨、热忱忱鼓励。他他循循善善诱的教教导和不不拘一格格的思路路给予我我无尽的的启迪。感谢俞雷雷老师、杜杜国平老老师等对对我的教教育培养养。他们们细心指指导我的的学习与与研究，在在此，我我要向诸诸位老师师深深地地鞠上一一躬。在论文即即将

32、完成成之际，我我的心情情无法平平静，从从开始进进入课题题到论文文的顺利利完成，有有多少可可敬的师师长、同同学、朋朋友给了了我无言言的帮助助，在这这里请接接受我诚诚挚的谢谢意！14外文资料料译文中国的政政策，土土地法规规与农村村土地改改革中国的决决策者通通常承认认，加深深农村土土地改革革的过程程，需要要发展一一个完善善的 法法律体系系来引导导和管理理农村土土地关系系。然而而，发展展一个完完善的法法律体系系将要求求更多的的制定新新的立法法。它需需要发展展在中国国乡下的的法规和和改变中中国在法法律和政政策之间间的历史史的相互互作用，尤尤其是在在农村地地区。政策实现现和表达达的价值值。法律律运作产产生

33、一个个固有的的由政府府建议的的结果。在在西方大大多数国国家,法法律和政政策的关关系一般般被设置置和用于于最大的的功能。即即政策，由一个政党, 行政或立法个体投入, 或财团, 服务通知和引导随后颁布法律、规则和章程。政策, 在法律方法的统治下, 不作为一种机制使用(很大程度上) 实施在这些国家自身。相反, 法律(和其它工具) 被使用作为实施的工具。中国共产产党(CCCP) 政策策声明和和方针之之间的关系和和中国发发展的法法律和法法律基础础设施没没有被完完全解决决。历史史上, 中国共共产党政政策的概念是是法律的的基础，并且，法律是是中国共共产党政政策的一一个成熟熟形式，不仅通通知了但但用许多多方式

34、定定义了中中国法律律周围环环境。在在许多情情况下, 中国国共产党党政策被被使用(而不是是法规) 作为为实施机机制。然然而, 最近在在中国(著名地地和成功的的)为农村经经济改革革和市场场经济发发展的努力伴随随着平行行的大步步，这就就是中国国乡下的的法制系系统向着着更强作作用的改改革。著著名地, 19998 土地管管理法律律(LMML)通通过明确确地要求求土地利利用权利利由法律律保护对对农村法法律改革革和法规规做出一个具具体承诺诺, 由由托管制制订合同同来指定法法定权利利和义务务, 提提供解决决争端机机制和要要求实施施监视和和法律责责任。而且, 江泽泽民主席席在19999 年6月月11 日关于于农

35、村发发展和法法规的讲话展展示了一一个促进进中国农农村法规规建设的的持续的的中央承承诺。敦敦促中国国的官员员促进在在农村地地区的法法律规范范。江主席要求求,法律的的起草和和实施调调控所有有农村社社会加速速发展，而而且，在在农村改改革中显显示效率率承诺的的政策和和方法要要调整进进入法律律。可以很很清楚地看看到, 中国从从政策规规则到法法律法规规正在做出一个增增长性的的承诺。然而, 尽管有有这些新新的发展, 在政政策和法法律之间间，历史的不不断的相互作用用使得中中国的法法律和司司法机构构的效率率还是低低于他们们能够达达到的水水平。例如, 19999 年6月月18 日中国国共产党党政策通通报和人人民日

36、报报文章指出出了中国农田田的不断断流失转转向非农农业用途途，同时时指出了了需要使使用法规规(和具具体地土土地管理理法律) 加强强土地管管理规范范。通报报认为, 利用用法律管管理国事事是各级级政府跟跟随效仿仿的途径径。如果能够够产生和和实施在在最高统统治效力力的法律律之内组组成法规规和制度度环境的的特性，那那么中国国向法律律规范的的转变就就能够前前进。这这种努力要要求, 中央政政府继续续要求所有有政府的的水平明明确的变变动和行行动。这个报告告在大体体的上下下文当中中讨论了了法规和和它与政政策的关关系的最最重要的的特性。第二部分分比较和和对比了了涉及经经济, 社会, 和政政治目标标法律律对政策策并

37、且且详细描描述法律律和政策策的特征征, 包包括每个个的强项项和弱点点。第三三部分讨论论了在中中国法律律和政策策的相互作作用, 以及中中国为什什么和怎怎样进行行法规建建设。第四部部分描述述了一些些事情，那那就是中中国应该该采取一一些措施施来完成成法规建建设，包包括大体体上的和和就农村村土地关关系而言言。第五五部分提提供了一一个能够够追求在在中国制制订更高高级的法法规，并并且产生生更符合合大众意意愿和中中央政府府意图的的司法结结果的建建议的概概要。外文资料料原文Poliicy, thhe RRulee off Laaw, andd Ruurall Laand Refformm inn CHHINA

38、AChinnesee deecissionn-maakerrs ggeneerallly ackknowwleddge thaat ddeeppeniing thee prrogrresssionn off ruurall laand refformm reequiiress deevellopiing an impprovved leggal fraamewworkk too guuidee annd ggoveern rurral lannd rrelaatioons. Deevellopiing an impprovved leggal fraamewworkk, hhoweeverr,

39、 wwilll reequiire mucch mmoree thhan enaactiing neww leegisslattionn. IIt rrequuirees ddeveeloppingg thhe rrulee off laaw iin CChinnass coounttryssidee annd cchannginng tthe hisstorricaal iinteeracctioon bbetwweenn laaw aand pollicyy inn Chhin a, esppeciiallly iin rruraal aareaas.Poliiciees eemboody

40、 andd coonveey vvaluues. Laaws worrk tto ccreaate thee ouutcoomess thhat aree innherrenttly sugggesstedd byy poolicciess. TThe rellatiionsshipp beetweeen laww annd ppoliicy in mosst WWestternn coounttriees iis ggeneerallly sett annd ffor thee moost parrt ffuncctioonall. TThatt iss, ppoliicy, whhichh

41、 iss puut ffortth bby aa poolitticaal ppartty, an exeecuttivee orr leegisslattivee enntitty, or an inttereest grooup, seervees tto iinfoorm andd guuidee thhe ssubssequuentt prromuulgaatioon oof llawss, rrulees, andd reegullatiionss. PPoliicy, unnderr thhe rrulee off laaw aapprroacch, is nott ussed (

42、foor tthe mosst ppartt) iin tthesse ccounntriies as a mmechhaniism to impplemmentt ittsellf.RRathher, laaws (annd ootheer ttoolls) aree ussed as thee immpleemenntinng vvehiiclees.The rellatiionsshipp beetweeen Chiinesse CCommmuniist Parrty (CCCP) pollicyy sttateemennts andd diirecctivves andd Chhina

43、as devveloopinng llegaal aand staatuttoryy innfraastrructturee haas nnot beeen eentiirelly rresoolveed. Hisstorricaallyy, tthe nottionn thhat CCPP pooliccy iis tthe fouundaatioon oof llaw andd thhat laww iss a matturee foorm of CCPP pooliccy hhas nott onnly infformmed butt inn maany wayys ddefiinedd

44、 thhe CChinnesee leegall miilieeu. In manny ccasees, CCPP pooliccy hhas beeen uusedd (rrathher thaan tthe rulle oof llaw) ass ann immpleemenntattionn meechaanissm. Howweveer, reccentt (aand nottablly ssucccesssfull) eeffoortss toowarrd rruraal eeconnomiic rrefoorm andd thhe ddeveeloppmennt oof aa ma

45、arkeet eeconnomyy inn Chhinaa haave beeen aaccoompaanieed bby pparaalleel sstriidess toowarrd rrefoorm of Chiinas llegaal ssysttem to bettterr fuuncttionn inn thhe ccounntryysidde.11 Nootabbly, thhe 119988 Laand Mannageemennt LLaw (LMML) makkes a sspeccifiic ccommmitmmentt too ruurall leegall reefor

46、rm aand thee ruule of laww byy exxpreesslly ccalllingg foor llandd usse rrighhts to be prootecctedd byy laaw, by manndattingg thhat conntraactss bee isssueed tto sspeccifyy leegall riightts aand oblligaatioons, byy prroviidinng ffor dissputte rresooluttionn meechaanissms, annd bby ccalllingg foor ii

47、mpllemeentaatioon mmoniitorringg annd llegaal lliabbiliitiees. Morreovver，PPressideent Jiaang Zemmins JJunee 111, 119999, sspeeech aboout rurral devveloopmeent andd thhe rrulee off laawdeemonnstrratees aa coontiinuiing cenntraal ccommmitmmentt too prromootinng tthe rulle oof llaw in Chiinascoounttryssidee. U