中原物业XXXX年12月徐州市场月报hwzg.docx

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1、徐州市2013年 12月房地产分析报告10月徐州市房地产分析报告12月徐徐州市房房地产分分析报告告贰零壹叁叁年十二月一、 大市盘点点 20133年，步步入换挡挡期的中中国经济济增速放放缓，地地方财政政收入增增速减缓缓，在此此背景下下，保障障房提前前实现全全年目标标，交出出了一份份超出预预期的成成绩单。住房，关关乎群众众切身利利益。无无论是中中央经济济工作会会议，还还是中央央城镇化化工作会会议，对对这一问问题都提提出了要要求。中央经济济工作会会议提出出，努力力解决好好住房问问题，探探索适合合国情、符符合发展展阶段性性特征的的住房模模式，加加大廉租租住房、公公共租赁赁住房等等保障性性住房建建设和供

2、供给，做做好棚户户区改造造。中央央城镇化化工作会会议要求求，深入入实施城城镇棚户户区改造造。根据国务务院日前前公布的的全国国资源型型城市可可持续发发展规划划（2001320220年），我我国将在在20220年前前完成资资源枯竭竭城市的的棚户区区改造，实实现“居者有有其屋”。力争争到20015年年基本完完成资源源型城市市成片棚棚户区改改造任务务。从20114年起起，各地地公共租租赁住房房和廉租租住房并并轨运行行，并轨轨后统称称为公共共租赁住住房。健全符合合国情的的住房保保障体系系是一项项十分复复杂的任任务。当当前，政政府要把把群众最最关心、最最现实的的利益问问题作为为切入点点，加快快推进改改革。

3、首首先要继继续加快快推进保保障性住住房建设设和各类类棚户区区改造，解解决保障障性住房房总量不不足的问问题。同同时要通通过改革革，使群群众更便便捷地享享受到住住房保障障制度。 中国住房房和城乡乡建设部部部长姜姜伟新224日在在京透露露，明年年的房地地产调控控政策将将持续，同同时更加加注重调调控的针针对性、连连续性和和稳定性性。姜伟新指指出，220133年，中中国商品品住房总总体建设设、销售售、库存存、交易易量都有有大幅度度上升，但但分化明明显。部部分热点点城市和和区域中中心城市市房价上上涨幅度度很大，少少数城市市房地产产市场萎萎缩，交交易量下下滑。官方近期期发布的的数据显显示，220133年11

4、1月，中中国700个大中中城市中中，699个城市市房价同同比上涨涨。其中中，一线线的北京京、上海海、广州州、深圳圳四个城城市已经经连续33个月房房价同比比涨幅超超过200%。但但同时，部部分二、三三线城市市却存在在开发过过量，面面临较大大的去库库存压力力。针对这种种市场的的分化情情况，姜姜伟新表表示，明明年要强强调调控控的针对对性。针针对房地地产市场场出现的的新情况况，更加加注重分分类指导导。北京京、上海海、广州州、深圳圳等房价价上涨过过快的城城市要从从严落实实差别化化住房信信贷税收收和住房房限购政政策。而而房价开开始下跌跌的城市市，要注注重消化化存量，控控制新开开发总量量。注重分类类指导以以

5、及强化化调控针针对性的的提法与与此前中中央高层层历次会会议上透透露出的的楼市政政策趋势势一脉相相承。这这意味着着未来地地方政府府将在楼楼市调控控中占主主导地位位，房地地产调控控也出现现逐渐淡淡化中央央统一号号令，自自主权下下放地方方的大趋趋势。 国土资源源部和国国家统计计局122月300日共同同发布第第二次全全国土地地调查的的主要数数据成果果，其中中显示，全全国耕地地面积为为135538.5万公公顷(220.331亿亩亩)，在在耕地十十八亿亩亩“红线”之上。且且由于技技术手段段的更新新，与基基于一次次调查数数据逐年年变更到到20009年的的耕地数数据相比比，多出出2亿亩亩左右。尽管如此此，国土

6、土部仍然然表示，我我国人均均耕地少少、耕地地质量总总体不高高、耕地地后备资资源不足足的基本本国情没没有改变变，耕地地保护形形势仍然然十分严严峻。国国土资源源部副部部长、国国务院第第二次全全国土地地调查领领导小组组办公室室主任王王世元强强调，国国土部正正在研究究起草严严守耕地地红线的的相关文文件，以以及加强强节约集集约利用用土地的的顶层设设计。我国人均均耕地少少、耕地地质量总总体不高高、耕地地后备资资源不足足的基本本国情没没有改变变，综合合考虑现现有耕地地数量、质质量和人人口增长长、发展展用地需需求等因因素，耕耕地保护护形势仍仍十分严严峻。中原点评评：20133年开年年随着“国五条条”的出台台，

7、全国国楼市陷陷入一片片恐慌中中，“国五条条”也可以以说是史史上最严严厉的政政策。为为此，很很多人都都对“国五条条”抱有很很大的期期望，然然而新政政实施后后仍未有有成效，房房价地价价依旧高高涨。随随着房产产税扩围围再次提提起、全全国多家家银行房房贷全面面收紧、国国家出台台“以房养养老”新政策策等等，全全国楼市市再次掀掀起波澜澜。政府府坚持自自己的改改革原则则，从最最基础的的开始，到到后来针针对民生生、保障障房等等等一系列列细致的的改革，都都是为了了保障房房地产市市场平稳稳的走下下去，220133年年末末政府将将房地产产市场推推给了市市场，希希望市场场可以带带动房地地产业走走上正确确的道路路，才有

8、可可能实现现真正的的市场主主导，预预计明年年的政策策会有部部分出台台，不过过政策大大环境也也不会放放松，市市场竞争争依然存存在。二、122月份土土地市场场信息 12月份份徐州市市挂牌出出让2宗土地地，总出出让面积积达15557220平方方米，比比上月出出让地块块总面积积减少166宗，但但出让面面积比上上月减少少110084993平方方米，土土地供应应有所回回落，具体土土地出让让信息如如下【数数据来源源:徐州州国土资资源局网网】：编号地块名称称土地坐落落土地用途途出让面积积（平方方米）规划指标标备注挂牌起始始价（万万元）竞买保证证金（万万元）开竣工履履约保证证金（万万元）挂牌时间间容积率建筑密度

9、度绿地率20133-944号珠山步行行街一期期地块三环南路路北，珠珠山东商业、文文娱7691164.4-5万平平方米55%20%2280001140001000020144年1月月16日日9时至至20114年11月299日122时20133-955号姚庄三期期地块欣欣路北北，铁路路东城镇住宅宅7888043.0025%30%定销房17733088655887 从地块位位置看，94号地块在三环南路，处在云龙湖边，商业、文娱为主，姚庄地块规划为城镇住宅定销房。 12月份份无成交交土地中原点评评：11月份份土地市市场沿袭袭上月的的出让热热情，土土地供应应高峰持持续，土土地成交交火热，从供应应土地类类

10、型来看看，土地地物业类类型种类类较多，但但仍主要要以住宅宅和商业业用地居居多，从从出让区区域来看看，经济济开发区区出让较较多。上上月的土土地出让让及成交交的火爆爆进行，而而本月的的土地出出让及成成交后劲劲不足，明明显降温温，仅出出让两块块且其中中一块是是定销房房。三、122月份商商品房市市场信息息1、 徐州市场场盘点 20133年122月份，徐徐州市区区商品房房新增供供应量886.99万平方方米，同同比122年同期期19.2万平平方米增增加了67.7万平平方米，涨幅为352%；环比上月129.2万平方米减少了42.3万平方米，降幅高达32.7%，其中商业供应223套，面积为17569.3平方，

11、办公供应203套，面积为19269平方米，住宅成交9412套，面积为832658.3平方米。 20133年12月份，徐徐州市区区商品房房新增成成交量776.99万平方方米，同同比122年同期期33万平平方米增增加了46.9万平平方米，涨幅为142%，与上月51.5万平方米减少了25.4平方米，其中商业成交217套，面积为17452.3平方，办公成交245套，面积为15851.4平方米，住宅成交7233套，面积为736588.2平方米。 12月份份，徐州州样本均均价为66520元/，较11月的的65100元/，增加加了10元/，微涨0.115%，同同比20012年年12月的63833元/稍涨2.

12、1%。 20133年12月份，徐徐州市区区商品房房供求比比为1.1:11。2、商品品房供应应走势分分析数据来源源于徐州州房地产产信息网网20133年12月份，从从供应量量来看，本本月的供供应相对对上月供供应高峰峰回落，但但较往年年仍保持持高位，下下半年十十一月份份的供应应高峰成成为年度度最高值值，下半半年的最最高峰集集中在年年底最后后两个月月，远超超金九银银十的供供应量，四四季度除除了十月月份供应应相对较较低外，总值处处于四个个季度中中最大，已已经成定定局。出出现此现现象多由由于年底底较多的的开发商商的年底底目标仍仍需要后后期的火火热加推推与冲刺刺，且多多赶在年年底加推推，促成成市场高高峰。3

13、、商品品房成交交走势分分析数据来源源于徐州州房地产产信息网网从12月月份徐州州市区商商品房成成交表现现看，自自4月份份开始连连续5个个月成交交量持续续回升，88月后成成交整体体有所下下滑，恢恢复较正正常状态态，但较较全年成成交来看看，本月月成交高高于金九九银十，总总体来看看，本月月与8月月份的成成交成为为本年来来的最高高两月，高高于月成成交量的的近两倍倍之多，本本月价格格战成为为市场主主流，也也将成为为销售的的重要砝砝码之一一，其他他低首付付、交几几万抵几几万的活活动也是是不断涌涌现，试试图在传传统火热热季的尾尾部抓住住营销先先机，大大盘的火火热销售售跟小体体量项目目的销售售带来不不利影响响，

14、小开开发商只只能在大大盘销售售的火热热阶段夹夹缝中生生存，与与年底开开发商的的最终目目标仍存存在差距距，小开开发商夺夺得市场场先机的的可能性性不大，需需要避开开同期大大开发商商的销售售周期，在在传统的的淡季寻寻得一线线生机，整整体的销销售较为为火热，但但是商品品房的供供应也是是不容忽忽视。4、商品品住宅成成交价格格走势分分析数据来源源于徐州州房地产产指数20133年122月，全全国1000个城城市（新新建）住住宅平均均价格为为108833元元/平方方米，环环比111月上涨涨0.770%，自自20112年66月以来来连续第第19个个月环比比上涨，涨涨幅与上上月基本本持平（上上月环比比涨幅为为0.

15、668%），其其中688个城市市环比上上涨，332个城城市环比比下跌，徐徐州商品品房价格格平稳上上涨，整整体环境境收紧，涨涨幅缩小小。5、商品品房市场场供求关关系分析析数据来源源于上海海中原物物业12月份份，徐州州市区商商品房供供应比1.11比1，供供应略大大于成交交，但上上月的供供求比达达到高峰峰，供应量量远远高高于成交交量，市市场供应应过剩，整体来看，供求比高低起伏，供求比间接表明市场的方向，供求比越低代表成交大于供应，市场波动明显，起伏较大，整体市场的供求比不稳定，供应和成交交错占位，市场供应及需求随着发展变化敏感度较大，但整体的市场仍以需求一方为主，总体仍出去供应大于成交。6、2001

16、3年12月区域域成交价价格分析析 从区域成成交均价价来看，220133年12月份的区区域商品品成交均均价最高高的仍是是鼓楼区区，价格格为78810元/平方，少许降降低，每每平方高高出徐州州商品均均价10000以以上，泉泉山区屈屈居第二二，以77680元/平方，有所上升，直追鼓楼区售价，此两个区域楼盘均处主城区，地段相对较好，档次居高，价格具有一定门槛，云龙区领先经济开发区处在每平方在6000-7000元价格区间，而铜山区的均价每平方在6000元以下，贾汪区在4000元每平方以下，区域的楼盘稀缺性和地段的本身价值，仍是影响区域成交均价的重要因素，整体价格呈上升趋势，区域价格现不均匀，最高价鼓楼区

17、及最低价贾汪区的差价高达近4000元每平方，区域价格具有一定浮动，幅度不大，每月的价格浮动在30-100元/平方米之间。7、20013年年12月区域域供求分分析n 区域商业业成交和和供应量量n 区域办公公成交和供供应情况况n 区域住宅宅成交和和供应概概况区域供应应占比分分析 12月份份，徐州州市商品品房市场场的供应应量分布布仍不平平衡，主要分分布在泉泉山区，占588.6%，多由由于泉山山区大量量楼盘开开盘较为为集中，云龙区的供应占据20.7%，云龙区15.4%，铜山区、贾汪区两个区域供应基本为零，供应分布极不均匀。分布不均的情况是由其板块的基本属性、本身的价值性及在徐州市区域中起到举足轻重的作

18、用所决定的。8、20013年年12月区域域成交分分析数据来源源于徐州州房地产产信息网网 12月份份，云龙龙区成交交贡献443%，再次次夺得市市场成交交桂冠，云龙区的楼盘在金九银十时期，众多楼盘的低首付、大幅优惠吸引众多客户眼球，狂轰滥炸式的户外大牌及电视媒体等，造成本区域的楼盘火热销售态势，同时云龙区的楼盘市场占有率较高，该区域的整体宣传较好，以小楼盘引大区域，以大区域优势带动楼盘销售，本月其他区域成交分布相对均匀，泉山区以21%的成交市场占有率位居市区第二，也是全市成交量的主导区域，鼓楼区占比18%，屈居第三，经济开发区、贾汪区、铜山区均成交均占6%，区域成交不均匀，政府导向和楼盘板块所在位

19、置影响较多。中原点评评：12月，一一个传统统的销售售淡季，但但是呈现现的是一一个火热热的销售售市场，各方、各各类、各各色的解解读铺天天盖地，涉涉及房产产的内容容不在少少数，包包括房产产税落地地、土地地改革加加速、市市场需求求量增加加等等，业业界也开开始格外外关注房房企们对对此的表表态；同同时也给给11月月的市场场留下些些许悬念念。不过过，随着着年底收收官时期期的推进进，各家家房企都都在马不不停蹄的的冲刺业业绩，即即使在淡淡季也照照样推盘盘、举办办营销活活动，大大量房源源的供应应入市，短短期形成成供应过过剩，价价格战成成为开发发商的最最后抢占占市场利利器，促促成部分分正在观观望的客客户成交交，抢

20、占占客户资资源势在在必行。四、122月份房地地产项目目报广信信息监测测日期报纸种类类项目名称称版面诉求主题题12月33日都市晨报报华厦广场场头版1/2版只有云龙龙湖观湖湖壹号才才能证明明一生的的成就是是值得的的万达广场场A02版版1/22版徐州云龙龙万达广广场122月6日日盛大开开业中茵龙湖湖世家A02版版1/22版100平平方米以以上的面面积半价价东城丽景景A03版版1/22版12月77日压轴轴景观高高层盛大大开盘翠湖御景景A16版版整版70年产产权精装装minni公馆馆样板间间公开在在即星湖湾B01版版整版彭城大事事，星湖湖湾卖火火了彭城晚报报星湖湾A03版版整版彭城大事事，星湖湖湾卖火火

21、了12月44日都市晨报报国信上城城头版1/2版学区高层层首选国国信上城城万达广场场A02版版整版徐州云龙龙万达广广场122月6日日盛大开开业东城丽景景A03版版1/22版12月77日压轴轴景观高高层盛大大开盘苏商御景景湾B01版版1/22版限量一口口价62229元元/平方方米12月55日都市晨报报万达广场场头版1/2版徐州云龙龙万达广广场122月6日日盛大开开业东城丽景景A02版版1/22版12月77日压轴轴景观高高层盛大大开盘御园A02版版1/22版首付1成成，御约约云龙栖万方A04版版1/22版12月77日200套惊喜喜房源限限时推盘盘和风语庭庭A05版版1/22版买房，还还要相信信政府山

22、南小镇镇A16版版1/22版山南小镇镇一组团团，人们们都兴奋奋了观湖天下下A16版版1/22版市中心现现房，一一口价清清盘城置国际际花园城城B01版版1/22版一口价449888彭城晚报报万达广场场A02版版1/22版徐州云龙龙万达广广场122月6日日盛大开开业苏商御景景湾A02版版1/22版限量一口口价62229元元/平方方米徐州日报报华厦广场场头版1/2版只有云龙龙湖观湖湖壹号才才能证明明一生的的成就是是值得的的雍景新城城04版11/2版版绝版景观观楼王荣荣耀回归归东城丽景景08版11/2版版12月77日压轴轴景观高高层盛大大开盘星湖湾09版11/2版版彭城大事事，星湖湖湾卖火火了金龙湖公

23、公馆11版11/2版版金龙湖公公馆开盘盘热销国信上城城12版整整版学区高层层首选国国信上城城苏商御景景湾13版11/2版版限量一口口价62229元元/平方方米君廷璟城城15版11/2版版“泽水而而居”计划书书国基逸镜镜16版整整版首付只需需5万12月66日都市晨报报万达广场场头版1/2版徐州云龙龙万达广广场今日日盛大开开业泊林公馆馆A02版版1/22版绿地徐州州，首席席高端科科技住宅宅香榭兰庭庭A02版版1/22版首付4万万，与万万达为邻邻雍景新城城A03版版1/22版绝版景观观楼王荣荣耀回归归鑫苑景城城A04版版整版绝版洋房房，震撼撼上市和风语庭庭A05版版1/22版买房，不不是打官官司高铁

24、东城城A10版版整版绿地再造造一座世世纪城东城丽景景A16版版整版12月77日压轴轴景观高高层盛大大开盘星尚城C03版版1/22版一口价550.99万12月110日都市晨报报华厦广场场头版1/2版在徐州，云云龙湖就就是摇钱钱树华厦广场场A02版版整版而一切，不不过只是是刚刚开开始山南小镇镇A16版版1/22版不用等，我我们提前前来相会会观湖天下下A16版版1/22版中心生活活，两种种境界和风语庭庭B01版版1/22版磨刀不误误砍柴工工12月111日都市晨报报翠湖御景景头版1/2版70年产产权精装装minni公馆馆12月月15日日开启火火热认筹筹星尚城A04版版1/22版迎新盛宴宴，送您您抄底大

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34、得到12月228日都市晨报报美的城头版1/2版1成首付付，0利利息12月330日都市晨报报美的城头版1/2版1成首付付，0利利息万达广场场A06版版1/22版万达广场场，满月月大庆，钜钜惠彭城城蓝湾商务务港A09版版1/22版元月8日日盛大开开盘12月331日都市晨报报山南小镇镇头版1/2版一期现房房，喜逢逢清盘天山绿洲洲头版1/2版新年购房房乐享88重大礼礼龙熙庄园园A14版版1/22版付付得赠赠，最高高优惠220万元元蓝湾商务务港A16版版整版元月8日日盛大开开盘天悦华景景C03版版1/22版私人订制制，好房房不贵彭城晚报报金域华庭庭A05版版1/22版中心之上上，全55A级科科技精品品社

35、区 12月份份，通过过投放数数量来看看，12月份总总共投放放了152个广广告，从从投放时时间来看看，星期期四仍居投放放榜首，投投放数量量60则，星星期五投放299则广告告位居第第二；星星期二位居第第三，投投放200则广告告；周三155则、周一111则，周日日零投放放垫底。20133年122月徐州州楼盘平煤煤投放广广告排名名排名项目名称称所属区域域投放量1华厦广场场泉山区132万达广场场云龙区93御景湾泉山区6五、个案案推荐夕阳红红金港港花苑项项目策划划案经典典案例作者以企企划总监监身份，对对成都XXX有限限公司开开发的XXX房地地产项目目主持策策划的总总结。应应用：本本策划案案对房地地产行业业

36、实力较较弱的开开发商，在在不能进进行规模模开发时时，将工工作重心心从扭转转弥补整整体弱势势转变为为集中力力量强化化局部优优势来淡淡化整体体劣势。在在确定项项目特征征、定位位时，主主动进入入细分分市场，以突突出的、鲜明明的个性性特征取取胜。仿仿效此案案进行项项目运作作，可以以起到扬扬长避短短、减少少竞争压压力的作作用。内内容：国国内房地地产市场场因政府府扶持和和政策倾倾斜而持持续升温温，成为为扩大内内需、拉拉动整个个国民经经济发展展的火车车头。结结合旧城城改造和和城市化化进程，房房地产市市开发日日趋活跃跃，新楼楼盘、新新小区不不断涌现现，投资资失败的的烂尾工工程也不不断增多多，竞争争非常惨惨烈。

37、竞竞争的加加剧，必必然导致致市场的的细分，开开发商绞绞尽脑汁汁纷纷从从概念出出发，打打出各自自的特色色：位置置牌、环环境牌、生生活方式式牌、开开间布局局牌、装装修牌、智智能牌、配配套设施施牌、物物管牌、价价格牌、付付款方式式牌，以以适应不不同的房房产消费费市场需需求。作作者独辟辟蹊径，从从年龄角角度切入入，锁定定老年年消费群群体，开开发出老老年公寓寓特色楼楼盘，获获得巨大大成功。本方案的精髓在于：1：从适应市场（了解市场）、上升到培育市场，再上升到创造市场。2：从经验决策上升到科学决策。3：从追求横向规模化上升到纵向一体化。4：从先出产品后找市场上升到先找市场后出产品。5：从思维方式上，以最好

38、的竞争方式就是避免竞争的思想，用鲜明的个性特征避开竞争对手。案例：成都XX开发有限公司在成都XX路有一块占地31亩的土地待开发，需进行项目定位及整合营销策划。XX企划公司选派精兵强将组成强大阵容，对该楼盘做了大量的市调工作。经调查，我们发现该楼盘的重要优势有：楼盘地处东门，土地价格便宜；位置紧临龙舟路，交通方便；牛市口小学、幼儿园、四川师大附中分布四周；紧邻府南河，背靠望江公园、河心公园，环境清幽；莲花新区及农贸市场、牛沙便道农贸市场就在附近，生活方便。我们同时发现几处明显的劣势：小区占地面积小，不可能开发高档楼盘，因为不能满足高档楼盘必须配制的会所及其它大型配套项目设施。成都XX限公司是一家

39、年轻的公司，刚介入房地产领域，自身缺乏知名度。经济实力也不济，没有成片大规模开发的实力，竞争能力弱。如果走中低档路线，我们又发现：特色不突出的竞争对手非常多，而且对手实力较强劲，打价格战，港都花苑实业公司不仅没把握取胜，说不定连本钱都收不回来。龙舟路沿线为旧城改造、老成渝公路拓宽改造的重点城区，房地产开发新项目非常多，并且由于成都东门国营老厂商单位非常多，经济效益普遍较差，故价位低，卖点雷同。怎样能在中低价位的楼盘上做出鲜明的个性色彩，填补市场空白，切中市场特色需求，是我们面临最大的难题。经过广泛的市场调查，对全市楼盘分布、项目特色、开发成本、周期和营销实效的深入了解分析，笔者感到：现实条件下

40、，从概念出发的特色牌几乎开发殆尽，开发商的经济实力和地段条件又不允许涉足如高科技、古典、欧美风情这类豪华概念。必须从新的角度寻求市场空白。在对地块周边服务设施的调查中，笔者遇到一对老年夫妻，他们到附近的医院就诊，由于排队挂号、候诊排长队、拍肺部X光片和血液检查、在两幢大楼间来回奔波、等候检查和化验结果、交费取药排队等原因，为了一点普通感冒折腾近5个小时，心情痛苦烦躁反而使病情加重。老年人看病难的诉求触动了笔者的灵感。能不能从年龄切入，开发专门适合老年人安度晚年的住宅楼盘呢？统计显示：由于生产力发展，人民群众物质文化生活水平的提高，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不断上升，目前已接近10%，

41、标志着中国即将进入老龄社会。全国60岁以上人口超过1.2亿人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，预计今后还将长期居于世界首位，这将对中国社会经济发展产生深远影响。而成都市60岁以上老龄人口约130万，占全市总人口比例接近13%，已提前进入老龄社会。我们针对这130万老龄人口进一步细分：具备中低档楼盘购买力者应占10%以上，即13万人；统一按老两口计算，则为6.5万个老龄家庭。再把成都市区分为东南西北四大块，东门片区占四分之一，则有意在东门买楼盘的老龄家庭约为1.6万户。针对这1.6万户基数，开发全成都有绝无仅有的百余套老年住宅，完全具备成功的条件。有了目标消费群的量化指标，我们又对老年住

42、宅的需求心理和资金来源等进行了深入的分析。一、需求心理分析：1、老年人和下一代、下两代由于生存环境、所受教育等诸多原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问者认为：解决代沟的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。2、年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律；与老年人住在一起相互干扰影响，令人头痛。3、敬老院虽然火爆，但入院使人心理上有被遗弃的感觉，子女也有不孝的负罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。4、老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，分户购房是最佳选择。5、老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平

43、静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大。6、老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。二、资金来源分析：1、老年人常常有多年的积蓄和稳定的退休金；2、子女们可以共同出资为老人买房，既尽了孝心，日后也可成为遗产；3、本来准备送父母支敬老院的子女，可以用入院费转为购房款，既解决了后顾之忧，又摆脱了负罪感。通过以上分析，我们和开发商确立了开发老年公寓的决心，并经笔者建议，将楼盘定名为夕阳红。三、公寓特色设计：项目确定后，我们立即着手，针对老年人的心理和生理特点，紧紧围绕老年人的生活需求，广泛开展调研和征询，为

44、老人群体量身定做最合理、最合适的住房。1、所有路面都进行防滑处理；2、所有通道、门坎都采取无障碍设计；3、房型设计上，力求通风、干燥、采光、隔音、结构合理；4、装修适用合理，不奢侈豪华；5、其它公寓配置大面积花草绿地，老年公寓配置各户自留地；6、高档小区配置游泳池，老年公寓配置钓鱼池；7、室内设计处处突出安全第一，壁柜防止碰头，插座防止碰撞踢踏；8、水龙头不用螺丝头，防止拧不紧，拧不开；9、窗户采用推拉杆式，避免头手伸出窗外；10、阳台外设自动晾衣架，收晾衣物十分方便；11、通过楼盘的物管系统，成立钓鱼协会，老年棋协，与外部挂钩联办川剧座唱、老年大学等等；12、通过楼盘物管系统，配备专职保健医生、护士，方便老年人常见病就诊，开设家庭病房，上门医疗、护理。四：环境配套设施1、利用附近的农贸市场，解决老人菜米油盐等生活必需品的采购；2、利用附近3、12、14、31、38、51、68、75、77路公交车，充分解决老年人办事、亲友子女探望等交通问题；3、与附近的医院挂钩，解决老人就医难的问题；4、与附近公园挂钩，解决老人休闲、锻炼、娱乐的需求；5、与附近的幼儿园、小学挂钩，解决老人替子女照料孙子孙女，就近入托、入学、方便接送的需求。五：宣传促销针对老年人特点，制定了与众不同的老年公寓促销