房地产法律业务指引20023.docx

《房地产法律业务指引20023.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产法律业务指引20023.docx（16页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产法律业务指引(试行)（经广州市律师协会四届第十三次常务理事会讨论通过） 2002年9月29日第一章总 则第一条为了实实现广州市执执业律师从事事房地产法律律业务的规范范化，限制不不正当竞争，防防范执业风险险，特制定本本指引。第二条 本指引引所称的房地地产业务，主主要包括：涉涉及房屋土地地为标的物的的建设、买卖卖、租赁、使使用、物业管管理、金融、修修缮及土地使使用权出让、转转让等方面的的法律顾问、非非诉讼及诉讼讼业务。第三条 本指引引所述的各项项业务的从业业主体，须为为已取得律师师执业证的执执业律师。未未取得律师执执业证的人员员不得独自从从事房地产法法律业务，但但可协助执业业律师工作。 第四

2、条 执业律律师应以事实实为依据，以以法律为准绳绳，诚实守信信、勤勉尽责责，尽职尽责责地维护委托托人的合法权权益，努力为为委托人提供供优质高效的的法律服务。 第五条 本指引引旨在为执业业律师从事房房地产法律业业务提供最基基本的指引，执执业律师还应应结合自己的的实践经验，丰丰富及完善各各项业务操守守。 第六条 本律师师协会的会员员，均可申请请参加房地产产法律专业委委员会的各项项业务活动。在在执业活动中中遇到的各类类房地产法律律问题，会员员本人可申请请律协房地产产法律专业委委员会就相关关法律问题进进行研讨；房房地产法律专专业委员会认认为需要研讨讨的，应组织织召开有关业业务研讨会。 第七条 本律师师协

3、会在处理理本会会员执执业纪律和纠纠纷案件时，涉涉及房地产法法律业务的案案件，参照本本指引。 第二章 公司法法律顾问业务务第八条 公司法法律顾问业务务主要包括以以下各项： （一）常年法法律顾问：指指执业律师接接受房地产公公司或房地产产中介公司、建建筑公司、拆拆迁公司或物物业管理公司司的委托，并并通过书面合合同确定的、为为期一年以上上的，为委托托人提供法律律服务的业务务。 （二）项目法律律顾问：指执执业律师接受受房地产公司司、建筑公司司、拆迁公司司或房地产项项目法人或项项目投资者等等的委托，并并通过书面合合同确定的，专专为指定项目目提供法律服服务的业务。 第九条 律师在在接受委托之之前，应审查查委

4、托人合法法持有的下列列文件原件： (一)公司法法律文件（通通用）： 、企业法人人营业执照；（通用） 、企业资质质证书；（通通用） 、会计师事务务所出具的公公司注册资本本金或投资的的验证报告；（通用） 、公司章程；（通用） 、董事会名单单；（通用） 、法定代表表人证明书；（通用） （二）业务法律律文件： 、项目建设用用地规划许可可证或（项目目类） 、项目土地地使用权出让让合同或项目目建设许可证证或（项目类类） 、土地使用人人已缴清出让让金的发票或或（项目类） 、土地使用用证或相应的的权属证明或或（项目类） 、房地产权证证（房产已建建成并通过确确权的）；（项项目类） 、房地产项目目使用验收的的各项

5、合格证证；（物业管管理类） 、物业管理理委托合同；（物业管理理类） 、物业移交确确认文件；（物物业管理类） 、法律、法规规规定的物业业资料；（物物业管理类） 10、物业管理理公约（物业业管理类） 第十条 从事事常年法律顾顾问业务的，应应建立律师业业务档案，每每次工作的工工作记录应归归档备案，每每月应有工作作记录或拜访访委托人的工工作情况记录录。 第十一条 从事事项目法律顾顾问业务的，应应建立律师业业务档案， 并将每次工工作的工作记记录归档备案案。 第三章 其它它非诉讼法律律业务第十二条 业务务范围 非诉讼法律业务务主要包括但但不限于： 1、出具法律意意见书；2、代理仲裁； 3、代为起草合合同、

6、参加合合同洽谈；4、见证商品房房的预售、买买卖； 5、代理房地产产交易； 6、代办房地产产抵押； 7、代理房屋租租赁； 8、代理房屋拆拆迁；9、受委托协调调各类涉及房房地产的纠纷纷。 第十三条 出具具法律意见书书业务 （一）从事该项项业务的一般般程序： 1、详细阅读读委托书所列列的委托事项项（委托事项项如不明确、具具体，要求委委托人修改）； 2、发出律师师费报价单； 3、委托人确确认律师费报报价； 4、收集相关关的法律、法法规； 5、审阅委托托人提供的文文件资料； 6、进行必要要的调查； 7、对所涉重重大争议问题题进行研究； 8、起草及出出具法律意意见书； （二）法律意见见书一般应具具备下列内

7、容容： 1、受托事项项; 2、受托时间； 3、委托人提提供的文件资资料； 4、律师实际进进行的调查情情况； 5、法律依据据及法律意见见； 6、律师执业证证编号及其亲亲笔签名； 7、律师事务务所盖章。 （三）出具法律律意见书前应应详细阅读委委托人提供的的文件资料和和进行必要的的尽职调查。 （四）出具法律律意见只能以以现行有效的的法律、法规规作依据。 地方政府的的行政规章和和政府主管部部门实际执行行状况应当作作为备注说明明，不得作为提提供法律意见见的依据。 （五）涉及本市市重大项目或或出具确认项项目无效的法法律意见时，应应征得本所所所务会或指导导合伙律师的的书面批准。执执业律师本人人认为有需要要的

8、，可提请请律协房地产产法律专业委委员会进行研研讨。 第十四条 代理理仲裁 根据据中华全国律律师协会制订订的律师参参与仲裁工作作规则执行行。 第十五条 参加加合同洽谈、起起草合同 （一）从事受托托起草合同业务务的一般性程程序： 1、报价及确确定律师收费费； 2、请委托人人书面确认其其要求合同必必备的商业条条件； 3、收集相关关的法律、法法规； 4、审阅委托托人提供的商商业条件和业业务文件（可可根据需要，要要求委托人补补充提供有关关文件资料）； 5、起草合同同； 6、向委托人提提交合同讨论论稿并向其解解释重要条款款。 （二）受托参参加合同洽谈谈前，应准备备的主要工作作： 1、合同草案案中各项非商商

9、业条款的法法律依据； 2、合同双方方可能有争议议的条款及其其可能援引的的法律依据。 （三）受托参参加合同洽谈谈应注意的事事项： 1、律师一般般仅对涉及委委托人权利、义义务的法律事事项发表意见见，不干涉当事事人的纯商业业条件。 2、律师不仅要要注意合同内内容的合法性性，而且要注注意可履行性性。合同用语语应准确，无无歧义。合同同条款之间应应环环相扣，没没有脱节和遗遗漏。 3、律师提出出建议，而当当事人不予接接受的事项，亦亦应作好记录录备查。 第十六条 合同同见证业务 （一）从事合合同见证业务务的一般性程程序： 1、确定律师收收费； 2、与要求合同同见证的各方方签订委托合合同，订明委委托事项； 3、

10、审查及核核对合同各方方经营文本或或个人身份证证原件，并留留存各方复印印件存档； 4、要求各方方（自然人除除外）出具法法定代表人证证明书原件存存档； 5、如非法定代代表人（自然然人除外）签签约，须要求求各方出具书书面授权委托托书原件存档档； 6、审查合同所所涉及的相关关法律文件及及有无合同同法第五十十二条、第五五十三条规定定的情节； 7、依据合合同法第五五十四条向各各方解释合同同主要的条款款，并做出会会议纪要； 8、留存签约代代表身份证复复印件及其签签名字样存档档； 9、亲自目视各各方代表（如如一方或双方方为自然人，应应由其本人亲亲自到场）在在合同文本上上签字； 10、向合同各各方出具律律师见证

11、书。 11、留存合同同原件一份和和合同相关法法律文件复印印件存档。 （二）具有下下列情况之一一的，执业律律师不得出具具见证书： 1、合同一方方或双方不能能提供证明其其为合法签约约人的身份证证明文件的； 2、合同或合同同条款具有合合同法第五五十二条、五五十三条、五五十四条规定定的情况，而而当事人拒绝绝修改合同的的。 第十七条 房地地产的预售合合同见证业务务 （一）执业律师师在该项业务务中应根据本本业务指引引第十六条条审查卖方预预售、出售的的合法性及其其有效法律文文件；审查买买卖合同的真真实性及合法法性；向合同同各方解释合合同条款；在在当事人或房房管部门有需需要时，向其其出具律师师见证书。 （二）

12、从事该项项业务，执业业律师可依据据合同约定向向合同一方或或合同双方收收取律师见证证费。但该收收费条款必须须向买楼方作作特别说明，并并由买楼方签签字确认。（三）执业律师师从事房地产产预售见证业业务的，须要要求卖方（发发展商）提供供下列法律文文件： 1、交付土地地使用权出让让金的凭证或或减免土地出出让金的审批批文件； 2、土地使用权权证书； 3、建设工程规规划许可证和和施工许可证证； 4、按提供预预售商品房计计算，投入开开发建设的资资金达到工程程建设总投资资25%以上上的证明； 5、工程施工工合同； 6、有效期内内的商品房房预售许可证证； 7、资金来源源证明； 8、委托人的的营业执照及及其资质证书

13、书。 （四）律师还应应审查预售物物业有无被查查封、冻结、抵抵押等限制转转让的情况。 第十八条 代理理房地产转让让 （一）一般性程程序 1、报价及确定定律师收费； 2、由委托人人出具委托书书同时签署委委托合同明确确委托事项和和权限，必须须明确房地产产转让登记手手续由谁负责责办理。 （二）执业律师师代理委托人人从事房地产产转让交易业业务的，须要要求出售方提提供能证明证证实下列情况况的法律文件件： 1、房地产证证或权属证明明书； 2、属于预售房房屋，应要求求售楼方提供供权属证明书书或本业务务指引第十十七条（三）所所规定的法律律文件； 3、代理收楼楼的应向开发发商索要住住宅质量保证证书和住住宅使用说明

14、明书，并与与售楼合同约约定交付条件件相核对。 4、转让成片开开发土地的，应应形成工业用用地或其他建建设用地条件件； （三）律师应应审查转让的的房地产有无无被查封、冻冻结、抵押、共共有等其他限限制转让的权权利附着的情情况。 第十九条 代理理房地产抵押押 （一）一般性程程序 1、报价及确定定律师收费； 2、由委托人人出具委托书书同时签署委委托合同明确确委托事项和和权限，必须须明确房地产产抵押登记手手续由谁负责责办理。 （二）代理委托托人从事房地地产抵押业务务的，应要求求委托人提供供下列法律文文件； 1、土地使用权权证书及土地地使用权出让让金缴付凭证证或房屋所有有权证书； 2、债的合同同或凭证； 3

15、、抵押人和和抵押权人的的身份证明及及抵押人内部部审批同意抵抵押的证明。 （三）律师事务务所及执业律律师不得在银银行办公场所所内，或担保保公司办公场场所内、或房房地产交易场场所内设立临临时性或长久久性办事机构构、办事点招招揽业务。也也不得在上述述地点代表抵抵押权人或担担保人设立临临时性或长久久性办事机构构、办事点招招揽业务。 （四）审查有无无限制和法定定不准办理抵抵押的情形。 第二十条 代理理房屋租赁 (一)一般性性程序 、报价及确定定律师收费； 、由委托人出出具委托书，同同时签署委托托合同明确委委托事项和权权限。 （二）代理委托托人从事房屋屋租赁业务的的，须要求出出租人提供下下列法律文件件：

16、1、房屋所有有权证书或证证明其产权的的其它证明文文件； 2、出租人和和承租人的身身份证明； 3、租赁许可证证。 （三）审查出租租房屋有无被被限制出租的的情形。 第二十一条 代代理房屋拆迁迁 （一）一般程序序 1、报价及确确定律师收费费； 、由委托人出出具委托书，同同时签署委托托合同明确委委托事项和权权限。 （二）代理房地地产拆迁业务务时，律师须须要求拆迁人人提供下列法法律文件： 、在有效期内内的房屋拆迁迁许可证； 、委托拆迁迁的委托书及及拆迁资格证证； 、拆迁工作人人员的拆迁工工作证； 、拆迁公告； 、永迁房的产产权证明； 、临时安置房房的租用证明明或产权证明明。 第四章诉讼业业务第二十二条

17、房房地产诉讼 一、房地产诉讼讼的主要类型型： （一）房地产合合作纠纷 房地产合作者之之间因履行合合作合同发生生纠纷，包括括合同效力纠纠纷、合同条条款含义纠纷纷、合同履行行中的违约纠纠纷等，如无无仲裁协议,直接向人民民法院起诉； （二）房地产拆拆迁纠纷 、拆迁人与被被拆迁人对补补偿形式和补补偿金额、安安置用房面积积和安置地点点、搬迁过渡渡方式和过渡渡期限，经协协商达不成协协议的，由房房屋拆迁主管管部门裁决；拆迁人或被被拆迁人是市市房屋拆迁主主管部门的，由由市人民政府府裁决。 、当事人对裁裁决不服的，可可以在接到裁裁决书之日起起15日内向向人民法院起起诉。但应注注意，在诉讼讼期间，拆迁迁人已给被拆

18、拆迁人作了安安置或者提供供了周转房的的，不停止拆拆迁的执行。 、当事人因履履行拆迁协议议发生纠纷的的，直接向人人民法院起诉诉。 （三）房地产买买卖（转让）纠纠纷 、买卖双方因因买卖合同的的效力、或因因履行合同而而在质量、装装修标准、期期限、面积、配配套设施是否否完善等方面面发生纠纷，直直接向人民法法院起诉； 、买卖任何一一方认为国家家主管机关在在颁发证照方方面使当事人人的合法权益益受到了侵害害，均可以直直接向人民法法院提起行政政诉讼； （四）房地产租租赁纠纷 、房地产租赁赁双方因租赁赁合同的效力力或履行租赁赁合同发生租租金、租赁期期限、租赁条条件、房屋维维修等方面的的纠纷，向人人民法院起诉诉；

19、 、涉及转租的的，应根据原原租赁合同和和转租合同的的约定确定诉诉讼当事人； 、国家主管机机关不按规定定办理房屋租租赁许可证件件的，当事人人可以直接向向人民法院提提起行政诉讼讼。因对国家家主管机关的的行政处罚不不服的，可以以在接到行政政处罚决定之之日15日内内向上一级行行政主管机关关申请复议。对对复议决定不不服的，可以以在接到复议议决定之日起起15日内向向人民法院提提起行政诉讼讼；也可以直直接向人民法法院提起行政政诉讼。 （五）房地产产中介纠纷 、房地产中介介包括地产代代理、房地产产评估、建筑筑监理等，中中介机构均需需专门资质。如如中介机构对对国家主管机机关不批准资资质的决定不不服，可以向向人民

20、法院提提起行政诉讼讼。 、因房地产中中介合同的效效力或履行合合同发生纠纷纷，可直接向向人民法院起起诉； 、房地产中介介机构对行政政处罚不服的的，可以申请请上一级行政政主管机关复复议。对复议议决定不服的的，可以在接接到复议决定定书之日起115日内，向向人民法院提提起行政诉讼讼。也可以直直接向人民法法院提起行政政诉讼。 （六）物业管理理纠纷 、因物业管理理合同发生的的纠纷，通常常由业主、业业主委员会与与物业管理公公司进行诉讼讼； 2、履履行物业管理理合同发生纠纠纷，根据具具体案情，确确定业主、业业主委员会、物物业管理公司司、发展商作作为诉讼当事事人。 （七）楼宇买卖卖按揭纠纷 、楼宇买卖按按揭纠纷

21、其实实是贷款纠纷纷。当贷款人人、借款人、担担保人因贷款款合同的内容容发生纠纷，属属于楼宇买卖卖按揭纠纷。 、如果房屋买买卖合同同时时附有楼宇买买卖按揭合同同，律师在代代理房屋买卖卖纠纷时，不不要轻易支持持购房人单方方解除房屋买买卖合同，因因为会对按揭揭合同的履行行产生重大影影响。在诉讼讼中，律师应应充分考虑这这一因素。 （八）房地产抵抵押纠纷 因抵押业务各方方当事人就抵抵押合同之效效力、释义、履履行等发生纠纠纷而产生的的诉讼。 （九）房地产建建筑纠纷 、房地产发展展商或企业、个个人与建筑承承建商之间因因建筑合同的的订立、履行行、变更、解解除而发生的的纠纷。 、注意对双方方资质、证照照、政府相关

22、关部门验收报报告、批文等等的审查。 、注意合同法法对建筑承包包商的法定抵抵押权的保护护（但建筑承承包商带资建建设部分除外外）。 二、代理房地产产纠纷案件应应注意的几个个问题 （一）下列案件件因政策性很很强，接受委委托须特别慎慎重： 1、因政府行政政管理方面的的决定引起的的房产纠纷； 2、属于落实政政策的房产纠纠纷； 3、属于归土地地管理部门处处理的房地产产边界纠纷；4、属于房地产产行政部门处处理的其他纠纠纷。 （二）房地产纠纠纷案件由于于民事关系和和行政关系交交织，所以较较一般民事纠纠纷复杂，特特别是案由的的确定、责任任的认定比较较复杂。律师师要本着对客客户负责、对对自己负责的的态度，客观观分

23、析案件诉诉讼和胜诉的的可能性； （三）凡是被被告请律师，可可以接受聘请请。但原告在在起诉前请律律师，律师对对是否接受聘聘请应持相对对慎重的态度度； （四）集资房房纠纷、未取取得商品房预预售许可证而而发生的房屋屋预售纠纷，法法院一般不予予受理。退房退款的的诉讼请求通通常较难以实实现，此节是是律师需要特特别注意的； （五）大楼盘盘的业主多人人诉讼时，情情绪和场面容容易失控，律律师要善于因因势利导，鼓鼓励当事人调调解解决，切切忌推波助澜澜和挑讼。 （六）房地产的的诉讼一般适适用专属管辖辖，即由不动动产所在地人人民法院管辖辖。但有关房房地产企业的的资质的行政政诉讼和有关关按揭纠纷的的诉讼，由被被告所在

24、地或或合同履行地地即贷款银行行所在地人民民法院管辖。 三、收案程序序 (一）与客户户洽谈并收集集必须的资料料 、了解基本案案情； 、收集以下资资料： 证明主体资格格的资料。包包括企业法人人营业执照、房房地产各类企企业资质证书书； 证明行为许可可的资料。包包括投资、土土地使用、规规划、拆迁、预预售等许可文文件； 证明当事人之之间存在民事事关系的资料料。包括合同同、协议、来来往函件等； 证明己方守约约对方违约的的资料。包括括财务文件和和各种交接文文件等； 房地产的背景景资料，包括括房地产是否否已经被法院院查封、是否否抵押、以及及是否有其他他共有人等权权属方面的资资料。 如果收集当事事人的资料为为正

25、本，应当当与当事人办办理文件交接接手续。 （二）办理委托托手续 、由律师事事务所与客户户签订委托合合同。此节须须注意的是： 必须由律师事事务所与客户户签订委托合合同，而不允允许任何个人人与客户签订订委托合同； 客户方应由客客户本身签名名盖章。如果果是代理人办办理，则必须须有委托书； 约定事后收费费的，应明确确收费的条件件、期限及委委托人单方解解除合同的法法律后果等； 、客户签发委委托书。应注注意委托书的的授权范围不不应超越委托托合同的授权权范围。 （三）、收款并并开具发票 、收现金的，最最好由客户的的经办人直接接交给律师事事务所的财会会人员，并核核实是否有假假钞； 、收支票的，如如果事前需要要先开发票，应应在发票上注注明收支票及及支票号码； 、任何业务，都都必须开具发发票，否则将将可能受到法法律制裁。 第二十三条 房地产诉讼讼，根据中华华全国律师协协会律师办办理民事诉讼讼案件规范实实施。 第五章 附 则则第二十四条本本指引由广州州市律师协会会房地产法律律专业委员会会负责解释。 第二十五条本本指引自公布布之日起实施施。