某地产规划方案设计任务书(模板)epqp.docx

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1、XX房地地产公司司规划方案案设计任任务书1 项目概概况及用用地分析析 1.1用用地自然然条件概概况及分分析1.1.1 宗宗地位置置应附文：简述宗宗地位置置应附图：宗地城城市位置置图；宗宗地区域域位置图图1.1.2 宗宗地现状状(1) 宗地四至至范围应附文：简述宗宗地四至至范围应附图：宗地红红线图(2) 宗地现状状地形地地貌应附文：简述宗宗地现状状地形地地貌，重重点及特特殊地形形地貌特特征应展展开分析应附图：宗地现现状照片片（标明明拍摄点点和目标标点位置置）；宗宗地地形形图(3) 绿化植被被与水面面应附文：简述宗宗地内绿绿化植被被与水面面状况。如如有考虑虑保留的的植物与与水面，应应说明拟拟保留部

2、部分的范范围、拟拟保留植植物的树树种和习习性、拟拟保留水水面的改改造措施施应附图：宗地绿绿化植被被与水面面分布图图(4) 气候气象象应附文：简述气气温、主主导风向向、降雨雨量等指指标。(5) 水文地质质应附文：简述地地表水、地地下水现现状及周周围建筑筑的基础础处理情情况应附: 宗宗地地质质资料（如如：初勘勘资料、周周边建筑筑基础处处理资料料等）(6) 特殊地下下物应附文：明确宗宗地地下下有无文文物、地地下军用用设施及及管线、地地下油罐罐房或其它它大型地地下建筑筑物1.2 宗地地社会条条件概况况及分析析1.2.1 区域现现状与规规划应附文：简述用用地所处处区域的的历史沿沿革、文文化背景景、地段段

3、或区域域现状特征等，对对象征地地段特点点的景点点设施附附照片说说明。当当地政府府对宗地所所处区域域的规划划设想和和实施计计划的说说明。应附图：区域现现状图：区域总总体规划划图1.2.2规划划要求应附文：说明规规划管理理部门对对宗地的的规划设设计要点点，或宗宗地建建设用地地规划许许可证的的内容，对对用地主主要设计计指标的的分析。应附：规规划要点点；容积积率分析析表1.2.3 交通状状况应附文：简述宗宗地交通通情况；地铁、轻轻轨、公公交流线线与宗地地附近站站点；私车赴宗宗地路线线选择；应附图：区域交交通分析析图；周周边交通通分析图图；周边边道路断断面图1.2.4公共共设施(1) 公共建建筑应附文：

4、描述对对设计存存在影响响的公共共及商业业建筑的的名称、类类型、面积、基基本功能能、形态态及建成成时间；(2) 对设计计存在影影响的设设施与标标志物应附文：简述以以下有利利与不利利因素情情况有利因素素：广场场、公园园、城市市雕塑等等不利因素素：高压压线、变变电所、烟烟囱、垃垃圾场、排排污沟、其其它构成成噪音与与污染的的建筑物物、构筑筑物与设设施。应附图：周边公公共设施施图1.2.5 市政管管线应附文：简述给给水、雨雨水、污污水、强强电、弱弱电、煤煤气、暖暖通、宽宽带接口位置、 管径、埋埋深、标标高应附图：市政管管线图2 规划设设计的基基本原则则2.1 项目定位位2.1.1项目目的市场场定位2.1

5、.2项目目形象定定位2.1.3 客户定位位2.1.4 价格定位位2.1.5 产品定位位2.2 物业发发展计划划2.2.1差异化化策略2.2.2 项目主题题2.2.3 规划方案案设计建建议（规规划指标标、功能能分区、各各区物业业配置建建议）2.2.4 景观方案案设计建建议2.2.5 产品户型型配比组组合建议议2.2.6 户型创新新建议2.2.7 建筑形式式、建筑筑品质及及外立面面建议2.2.8 小区配套套建议2.2.9 提升房屋屋舒适度度方面的的建议2.2.10 道路交通通组织建建议2.2.11 产品生态态环境建建议3概念设设计研究究结论3.1 概念念设计研研究各方方案简评评应附图：各方案案总平

6、面面，模型型照片或或表现图图应附文：简要分分析各方方案的优优势、劣劣势；如如有意向向方案，应应陈述选选择意向方案的的理由及及深化调调整方向向。3.2 设计计目标应附文：描述项项目楼盘盘设计形形象目标标3.3经经济技术术指标结结论应附表：综合经经济技术术指标表表 综合合经济技技术指标标表填表人： 填写日日期： 年年 月月 日日项目名称称有无规划划要点项目规划划总用地地容积率居住区用用地建筑密度度总建筑面面积 MM绿地率 %住宅总建建筑面积积 MM住宅总户户数 户户公共服务务设施总总面积 MM汽车位总总数 个个住 宅内 容类 型建筑面积积占住宅总总建筑面积比例例(%)拟结构形形式备注低层住宅宅（1

7、3层）多层住宅宅（46层）小高层住住宅（77111.5层层）中高层住住宅（112118层）高层住宅宅（199层1100mm）超高层住住宅（1000m）公 共 服 务务 设 施 内 容类 型建筑面积积(M)用地面积积(M)商业会所学校幼儿园市政公用用其他汽 车 停 车车 内内 容停车方式式车位数占总停车车面积比比例(%)地下、半半地下架空层地面车库库地面露天天交 楼 标 准准内 容装修标准准占住宅总总建筑面面积比例例(%)毛坯房仅提供厨厨卫装修修提供全套套精装修修3.4 规规划方面面的结论论3.4.1 用用地布局局(1) 功能分分区与产产品类型型分布应附文：分析用用地内外外对项目目开发的的有利与

8、与不利因因素，明明确住宅宅和公建建分区；确定产产品类型型、档次次的分布布 应附图图：功能能分区与与产品分分布图(2) 空间序序列和层层次应附文：简述主主要公共共空间的的功能和和特点应附图：相应的的参考图图片3.4.2道路路交通 应附图：交通分分析图(1) 主入口位位置(2) 人车关系系应附文：明确人人车分流流、局部部合流或或合流(3) 停车方式式和数量量应附文：明确可可采用的的停车方方式和各各方式停停车数量量(4) 公交场站站应附文：明确是是否设置置公交场场站，如如设置，明明确面积积或停车车数量、位位置等(5) 班车车位位应附文：明确位位置和数数量 3.4.3开发发分期(1) 分期状状况应附文

9、：简述分分期期数数、各期期面积、各各期位置置应附图：分期开开发示意意图(2) 首期销售售卖场应附文：简述首首期销售售卖场形形态、功功能、面面积与大大体位置置要求3.4.4 组组团管理理(1) 物业管理理模式应附文：明确小小区开放放程度和和物业管管理的基基本单元元(2) 低层、多多层项目目基本单单元（组组团、庭庭院、邻邻里单元元）应附文：简述户户型配置置、朝向向、间距距、转角角、入口口、流线线关系的的要求 应附附图：组组团基本本单元分分析图(3) 高层项目目的标准准层拼接接意向应附文：简述户户型配置置、朝向向、核心心体数量量的要求求3.4.5 环环境景观观(1) 景观现状状应附文：明确保保留、利

10、利用、改改造及消消除的因因素(2) 景观视线线竖向分分析 应应附图：景观视视线分析析图（3）景景观设计计方向和和总体要要求3.5 单体方方面的结结论3.5.1 公建配配套应附文：明确公公建规模模、占地地和内容容；明确确商业业业态、经经营模式式；明确重要或或有特殊殊要求的的公建分分布要求求应附图：配套分分析图3.5.2住宅宅设计应附文：明确内内部功能能空间设设置要求求（例如如是否设设工人房房、私家家车位，入户方式式等）；明确外外部自然然资源利利用要求求（例如如明确观观景要求求、朝向向、私家家花园等等） 应应附图：住宅单单体意向向平面图图3.6 技技术方面面的意见见3.6.1 土土方平衡衡方案 应

11、应附图：坡度、坡坡向分析析图；地地形改造造土方平平衡图3.6.2 日照分分析方案案应附图：日照分分析图3.6.3 技技术配套套的设置置要求应附文：明确煤煤气调压压站、变变电站、垃垃圾中转转站、水水泵房、采采暖用房房、物业管理理用房、空空调机房房、通风风机房、污污水处理理设备等等设置要要求4 方案设设计需要要解决的的主要问问题4.1 规规划方面面的问题题4.1.1 用用地布局局(1) 依据功功能分区区与产品品类型分分布结论论，进行行布局设设计(2) 依据主主要公共共空间的的功能和和特点的的描述进进行空间间设计4.1.2 道道路交通通(1)满满足5类类人回家家流线的的设计：公交人人流、出出租车人人

12、流、私私车人流流、自行车人人流、步步行人流流；(2)满满足人车车关系要要求与停停车要求求(3)满满足公交交车与班班车停放放要求(4)满满足消防防要求(5)进进行用地地路网设设计、道道路分级级模式设设计、道道路断面面设计4.1.3 销销售分期期(1)首首期销售售产品的的合理搭搭配（标标杆产品品与现金金流产品品）(2) 首期销销售卖场场销售氛氛围的营营造(3)分分期设计计应综合合考虑以以下因素素：a.满足足分期的的期数、面面积、位位置要求求b.考虑虑每期设设计上的的吸引客客户的卖卖点c.分期期开发时时物业管管理模式式的可行行性d.分期期开发时时施工组组织的可可行性e.分期期开发时时道路系系统的可可

13、行性4.1.4组团与与管理(1) 依据组组团基本本单元要要求确定定组团规规模，按按照规模模进行组组团设计计(2)根根据物业业管理模模式进行行组团管管理设计计：组团团围墙范范围、入入口设置置、门卫卫数量、人人车管理理等(3) 高层项项目依据据标准层层拼接意意向深化化设计4.1.5 环境境景观(1)景景观设计计具备明明确的主主题(2)景景观结构构设计：景观轴轴线与景景观重点点的考虑虑，集中中绿地与与组团绿绿地的关关系，步步行景观观路线的的组织(3)景景观的功功能明确确，景观观提供停停留的功功能、景景观提供供观赏的的功能；同时注重景景观对人人的行为为的影响响与景观观的参与与性(4)处处理景观观与气候

14、候的关系系，例如如避免主主要景观观处于建建筑阴影影区、落落叶树的的选用等等(5)现现状景观观的利用用方式(6)当当地形出出现高差差时，应应进行景景观视线线的竖向向分析4.2 单单体方面面的问题题4.2.1会所所单体方方案设计计4.2.2商业业单体方方案设计计，商业业与会所所设计时时应注意意首期销销售时两两者的多多功能性与功功能使用用的时间间顺序，两两者先做做为销售售卖场后后做为会会所商业业使用4.2.3学校校、幼儿儿园总图图布置4.2.4首期期住宅单单体方案案设计建筑形态态、风格格与户型型4.3技技术方面面的问题题4.3.1日照照间距设设计4.3.2土方方平衡设设计方案案（针对对复杂地地形时）

15、4.3.3技术术配套设设施形态态与位置置设计：煤气调调压站、变变电站、垃垃圾中转转站、水泵房、采采暖用房房、物业业管理用用房、空空调机房房、通风风机房、污污水处理理设备等4.3.4 保保温、遮遮阳和降降噪：要要求方案案设计阶阶段考虑虑并解决决，需要要采取以以上技术术措施的的原因、区区域或部部位、具具体技术术措施、成成效比较较和实施施成本4.3.5新技技术新材材料：要要求设计计单位在在新技术术新材料料应用方方面提供供建议、技技术和成成本的参参考数据据等4.3.6其它它技术意意见在规规划方案案得到体体现44 成本本建议44.1 建建安成本本要求4.4.2 管线线成本要要求4.4.3 小区区配套成成

16、本要求求4.4.4 景观观成本要要求5 设计成成果要求求5.1 设计成成果5.1.1 图图纸请一一律按AA3规格格印制、装装订成册册，每个个方案请请提供设设计文本本12套。5.12 图图纸内容容要求（所所有图纸纸方向应应与正南南北向一一致）：序号内 容规格备注1规划设计计总说明明及经济济技术指指标A3文字稿（中中文）2总平面图图（含环环境）A3彩图图A0展板板3总体鸟瞰瞰图A3彩图图A0展板板4透视图一一：各种种住宅业业态以正正常视点点看到的的透视效效果图。A3彩图图A1展板板5透视图二二：用正正常视点点以商业业建筑为为主体的的透视图图。A3彩图图A1展板板6内院环境境透视图图A3彩图图A1展

17、板板7日照分析析图A38景观分析析图A39人流、车车流分析析图A310小区消防防分析图图A311各住宅单单体标准准层平面面图、立立面图、剖剖面图A3 12会所各层层平面图图、立面面图、剖剖面图A3 13商业建筑筑各层平平面图、立立面图、剖剖面图A314地下室平平面图A3 15总体规划划模型1：300016设计服务务承诺书书A3文字稿（中中文） 另外外 : 设计单单位可根根据需要要提供其其余表达达构思和和创意的的相关图图纸。5.1.3提供供完整的的设计资资料电子子文件一一套。5.1.4请提提供以作作展示用用的总体体规划平平面图、总总体鸟瞰瞰图、透透视图等等，表现现方式不不限。在在装订成成册的套套

18、装图中中也要有有相应的的小表现现图或表表现图照照片。5.1.5总体体规划模模型要求求：比例例为1：3000（带罩罩），底底盘尺寸寸统一为为17000 mmm14000 mmm， 5.1.6设计计服务承承诺书需需报出方方案设计计、扩初初设计、施施工图设设计的设设计周期期和进度度安排、设设计的取取费方法法及费用用，施工工配合安安排、设设计人员员组成名名单等内内容,以以密封的的形式在在投标当当日与投投标资料料一起送送交招标标单位，由由发展商商最后选选定设计计单位，承承担相应应的设计计任务。5.2 综合经经济技术术指标(1) 规划指指标表， 规划指指标表 指标名称称总体期数值（ha）所占比重重（）数值

19、（ha）所占比重重（）项目规划划总用地地1.居住住用地 100100住宅用用地 公建用用地 道路用用地 公共绿绿地 2.其他他用地 市政道道路用地地代征绿绿化用地地市政道道路绿化化用地居住区区规划用用地范围围内非为为居住区区配建的的公建用用地与居住住区功能能无直接接关系的的建筑和和设施用用地其他政政府保留留用地或或不可建建设用地地总建筑面面积 mm mm1.住宅建建筑面积积 m mm非住宅宅建筑面面积 m mm住宅建建筑面积积比重 % %2.计入容容积率建建筑面积积 m m不计入入容积率率建筑面面积 mm mm不计入入容积率率建筑面面积比重重 % %3.不可售售建筑面面积 m mm可售建建筑面

20、积积 mm mm可售面面积占总总建筑面面积比重重 % %住宅面积积毛密度度 mm/haa mm/haa住宅面积积净密度度 mm/haa mm/haa公共服务务设施面面积毛密密度 mm/haa mm/haa住宅建筑筑套密度度（毛） 套套/haa 套/ha住宅建筑筑套密度度（净） 套套/haa 套/ha人口毛密密度 人/haa 人/ha人口净密密度 人/haa 人/ha绿地率 % %建筑密度度（建筑筑覆盖率率） % %容积率(建筑面面积毛密密度) 万m/haa 万万m/haa总户（套套）数 户户 户总人口(按3.5 人人 /户户计) 人人 人车位总数数 个个 个个车位/户户数1: 1: 说明：1.

21、 应根据据方案情情况编制制表格；方案设设计任务务书内的的规划指指标表可可根据实实际需要要进行简简化。2. 项目规划划总用地地根据项目目实际规规模可分分别确定定为“居住区区规划用用地”、“居住小小区规划划用地”、“居住组组团规划划用地”三种情情况。3. 居居住区用用地 住宅用地地、公建建用地、道道路用地地、和公公共绿地地四项用用地的总总称。根据项目目规模实实际规模模可分别别确定为为“居住区区用地”、“居住小小区用地地”、“居住组组团用地地” 三种种情况。4. 住住宅用地地 住宅建筑筑基底占占地及其其四周合合理间距距内的用用地（含含宅间绿绿地和宅宅间小路路）的总总称。5. 公公建用地地也称公共共服

22、务设设施用地地，是与与居住人人口规模模相对应应配建的的、为居居民服务务和使用用的各类类设施的的用地，应应包括建建筑基底底占地及及其所属属场院、绿绿地和配配建停车车场。6. 道道路用地地居住区道道路、小小区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地。7. 公公共绿地地 满足规规定的日日照要求求、适于于安排游游憩活动动设施的的、供居居民共享享的游憩憩绿地，应应包括居居住区公公园、小小游园和和组团绿绿地及其其他带状状块状绿绿地等。8. 住住宅面积积毛密度度 每每公顷居居住区用用地上拥拥有的住住宅建筑筑面积。9. 住住宅面积积净密度度也称住宅宅容积率率，每公公顷住宅宅用

23、地上上拥有的的住宅建建筑面积积，或以以住宅总总建筑面面积与住住宅用地地的比值值表示。10. 公共服服务设施施面积毛毛密度 每每公顷居居住区用用地上拥拥有的公公共服务务设施面面积。11. 绿地率率居住区用用地范围围内各类类绿地总总和占居居住区用用地的比比率（）。绿地应包包括：公公共绿地地、宅旁旁绿地、公公共服务务设施所所属绿地地和道路路绿地（即即道路红红线内的的绿地），不不应包括括屋顶、晒晒台的人人工绿地地。12.建建筑密度度居住区用用地内，各各类建筑筑的基底底总面积积与居住住区用地地的比率率（）。13.容容积率 也称称建筑面面积毛密密度，是是指每公公顷居住住区用地地上拥有有的各类类建筑的的建筑面面积，或或以总建建筑面积积与居住住区用地地的比值值表示。