城市房屋拆迁中拆迁补偿费涉税政策讲解bjlf.docx

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1、城市房屋屋拆迁中中拆迁补补偿费涉涉税政策策讲解220088-5-2611:24现行行国家、省省市颁布布的涉及及城市拆拆迁安置置补偿税税务处理理的文件件：营业业税1、国国家税务务总局关关于外商商投资企企业从事事城市住住宅小区区建设征征收营业业税问题题的批复复国税税函1199555449号该文文件主要要是规范范城市房房地产开开发过程程中实行行产权调调换以及及产权调调换和作作价补偿偿相结合合方式下下营业税税的税收收处理问问题。具具体内容容如下：对外外商投资资企业从从事城市市住宅小小区建设设，应当当按照中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例的的有关规规定，就就其取得得的营业业额计征征营业税税；对偿偿还

2、面积积与拆迁迁建筑面面积相等等的部分分，由当当地税务务机关按按同类住住宅房屋屋的成本本价核定定计征营营业税，对对最终转转让时未未作价结结算的住住宅区配配套公共共设施（如如居委会会用房、车车棚、托托儿所等等），凡凡转让收收入已包包含在住住宅房屋屋转让价价格中并并已征收收营业税税的，不不再征收收营业税税。2、江江苏省地地方税务务局关于于拆迁安安置有关关营业税税问题的的批复苏苏地税函函200003099号该文文件的具具体内容容如下：根据营营业税暂暂行条例例以及及国家家税务总总局关于于外商投投资企业业从事城城市住宅宅小区建建设征收收营业税税若干问问题的批批复（国国税函发发199955499号）精精神，

3、纳纳税人在在房地产产开发过过程中给给予拆迁迁户补偿偿或安置置的房屋屋，不论论以何种种方式结结算价款款，以及及拆迁人人取得的的房屋作作何用途途，均应应属于营营业税的的征税范范围，应应按“销销售不动动产”税税目缴纳纳营业税税。江苏苏省地税税局的文文件实际际说明了了两个问问题：第第一是对对国税函函发1199555449号文文对于拆拆迁安置置税务处处理规定定的进一一步确认认。由于于该文件件是国家家税务总总局19995年年对江苏苏身国家家税务局局的答复复，且文文件涉及及的主体体是外商商投资企企业。因因此，对对这个文文件的适适用问题题在实务务中一直直存在一一定的争争议。省省局的文文件对这这个问题题给予了了

4、明确。第第二是明明确纳税税人在房房地产开开发过程程中给予予拆迁户户补偿或或安置的的房屋均均属于营营业税销销售不动动产的征征税范围围。3、国国家税务务总局关关于个人人销售拆拆迁补偿偿住房征征收营业业税问题题的批复复国税税函2200777668号这个个文件是是值得我我们重点点关注和和探讨的的。一、关关于拆迁迁补偿住住房取得得方式问问题房地地产开发发公司对对被拆迁迁户实行行房屋产产权调换换时，其其实质是是以不动动产所有有权为表表现形式式的经济济利益的的交换。房房地产开开发公司司将所拥拥有的不不动产所所有权转转移给了了被拆迁迁户，并并获得了了相应的的经济利利益，根根据现行行营业税税有关规规定，应应按“

5、销销售不动动产”税税目缴纳纳营业税税；被拆拆迁户以以其原拥拥有的不不动产所所有权从从房地产产开发公公司处获获得了另另一处不不动产所所有权，该该行为不不属于通通过受赠赠、继承承、离婚婚财产分分割等非非购买形形式取得得的住房房。这里里，我们们关注的的是两个个层次：第一一是实施施拆迁的的单位房房地产开开发企业业。从该该文件规规定看，房房地产开开发公司司对被拆拆迁户实实行房屋屋产权调调换时，其其实质是是以不动动产所有有权为表表现形式式的经济济利益的的交换。根根据营营业税暂暂行条例例实施细细则的的规定，营营业税中中有偿转转让不动动产属于于营业税税征税范范围，而而其中有有偿包括括取得货货币、货货物或其其他

6、经济济利益。因因此，对对于房地地产开发发企业转转让不动动产所有有权并取取得了经经济利益益肯定属属于营业业税征税税范围，应应征收营营业税，这这条原则则国税函函200077688号文是是进行了了进一步步明确的的，即根根据现行行营业税税有关规规定，应应按“销销售不动动产”税税目缴纳纳营业税税。但由由于房地地产开发发企业取取得的不不是货币币和货物物，而是是其他经经济利益益，这里里就涉及及到营业业税计税税依据的的确认问问题，对对于这个个问题我我们认为为仍按国国税函发发199955499号进行行处理，这这里就不不再详细细表述了了。第二二个问题题就是我我们在实实务中一一直关注注的问题题就是被被拆迁户户取得拆

7、拆迁补偿偿是否涉涉及到流流转税的的征税问问题。因因为，如如果无论论是产权权调换还还是货币币补偿，从从表现形形式来看看，都是是被拆迁迁户将原原有房屋屋换成了了新房屋屋或货币币，这个个和一般般的房屋屋销售行行为很类类似。因因此，一一般如果果纳税人人将原有有房屋销销售给第第三方取取得货币币或将自自己的房房屋同被被人交换换新的房房屋时，在在营业税税处理上上都是按按照“销销售不动动产”征征收营业业税的。这这里，对对于被拆拆迁户放放弃原有有房屋的的所有权权（假设设被拆迁迁户对原原有房屋屋用于所所有权）所所获得的的货币或或房屋的的实物补补偿，是是否也应应按销售售不动产产征收营营业税，一一直是实实务中争争议的

8、一一个焦点点。国税税函2200777668号文文对这个个问题并并没有给给予非常常直接的的答复，只只是提出出了两个个意见：（11）被拆拆迁户以以其原拥拥有的不不动产所所有权从从房地产产开发公公司处获获得了另另一处不不动产所所有权，该该行为不不属于通通过受赠赠、继承承、离婚婚财产分分割等非非购买形形式取得得的住房房。（22）被拆拆迁户销销售与房房地产开开发公司司产权调调换而取取得的拆拆迁补偿偿住房时时，应按按国家家税务总总局财政政部建设设部关于于加强房房地产税税收管理理的通知知（国国税发20005889号）文文件的规规定确定定该住房房的购买买时间。这里里，首先先明确了了一点，被被拆迁户户取得的的新

9、房屋屋是属于于购买形形式而不不是非购购买形式式。但这这是怎么么一种购购买形式式还是不不太明确确的。如如果属于于被拆迁迁户用原原有房屋屋的所有有权去交交换取得得新房屋屋的所有有权，毫毫无疑问问这个产产权调换换是属于于营业税税销售不不动产的的征税范范围的。如如果不是是，则还还要具体体讨论。这这个就涉涉及到要要探讨城城市土地地出让的的程序和和法规的的问题。对对于这个个问题，我我们在案案例的难难点探讨讨中和大大家再具具体讨论论。总之之，对于于被拆迁迁户取得得的拆迁迁补偿的的流转税税处理问问题在实实务中仍仍是一个个有争议议的问题题。为给给大家的的后续探探讨提供供一定的的参考，我我们这里里一定将将目前其其

10、他省、市市关于旧旧城改造造过程中中涉及拆拆迁安置置税务处处理办法法的文件件规定提提供给大大家：、（11）广广东省地地方税务务局关于于旧城拆拆迁改造造有关营营业税问问题的批批复粤粤地税函函199992955号：你局局梅地税税发1199991440号请请示悉。关关于旧城城拆迁改改造有关关营业税税问题，经经研究，现现批复如如下：一、关关于开发发商以土土地或房房产补偿偿给被拆拆迁户的的征税问问题对开开发商根根据当地地政府的的城市规规划和建建设部门门的要求求，进行行旧城拆拆迁改造造，以土土地补偿偿给被拆拆迁户的的，按营营业税暂暂行条例例实施细细则第十十五条规规定，核核定营业业额计征征“转让让土地使使用权

11、”的的营业税税。以房房产补偿偿给被拆拆迁户的的，对补补偿面积积与拆迁迁面积相相等的部部分，按按同类住住宅房屋屋的成本本价核定定计征“销销售不动动产”的的营业税税；对补补偿面积积超过拆拆迁面积积的部分分，按营营业税暂暂行条例例实施细细则第十十五条规规定，核核定营业业额计征征“销售售不动产产”的营营业税。二、关关于被拆拆迁户取取得拆迁迁补偿收收入不征征税问题题为支支持城市市改造建建设，经经请示国国家税务务总局同同意，凡凡经县级级以上政政府批准准，国土土局及有有关房地地产管理理部门发发出公告告，限期期拆（搬搬）迁的的地（路路）段的的，被拆拆迁户取取得的拆拆迁补偿偿收入（包包括货币币、货物物或其他他经

12、济利利益）暂暂不征收收营业税税。（22）广广州市地地方税务务局转发发省地税税局关于于旧城拆拆迁改造造营业税税问题的的通知穗穗地税发发2000079号号现将将广东省省地方税税务局关关于旧城城拆迁改改造有关关营业税税问题的的批复（粤粤地税函函199992955号）抄抄件转发发给你们们，经请请示省局局，我局局补充如如下，请请一并贯贯彻执行行。一、文文中第一一点所称称“同类类住宅房房屋成本本价”是是指该房房产开发发商建造造用于安安置被拆拆迁户的的房屋的的工程成成本价。对于于等面积积补偿补补偿部分分，无论论是国税税函发199955549号号还是粤粤地税函函199992955号，都都是按房房屋的成成本价核

13、核定计征征营业税税。但对对这个成成本价的的成本究究竟包含含哪些成成本，是是建造成成本还是是完全成成本，关关键一点点是地价价是否包包含在成成本范围围内，也也是实务务中争议议的一个个焦点。而而根据广广州市地地方税务务局的解解释，这这个成本本是房产产开发商商建造用用于安置置被拆迁迁户的房房屋的工工程成本本价，即即是建造造成本，不不含地价价。（33）重重庆市地地方税务务局关于于房屋拆拆迁过程程中有关关营业税税政策的的通知渝地税发2002156号：一、房房屋拆迁迁过程中中对被拆拆迁人（单单位或个个人，以以下同）的的税收政政策（一一）被拆拆迁人与与拆迁人人（单位位或个人人，以下下同）实实行房屋屋产权调调换

14、形式式补偿的的，被拆拆迁人因因房屋结结构和面面积原因因所取得得的结算算价款，暂暂不征收收营业税税及附加加税费。（二二）在拆拆迁原房房过程中中，被拆拆迁人选选择货币币补偿（安安置）方方式，所所取得的的货币补补偿（安安置）价价款，暂暂不征收收营业税税及附加加税费。二、房房屋拆迁迁过程中中对拆迁迁人的税税收政策策（一一）在现现房安置置方式中中，对拆拆迁人向向被拆迁迁人收取取的结构构价差，经经各区县县（自治治县、市市）地方方税务局局审查后后，暂不不征收营营业税及及附加税税费；对对因各种种原因增增加还房房面积而而收取的的房屋价价款，应应征收营营业税及及附加税税费。（二二）拆迁迁人与被被拆迁人人实行房房屋

15、产权权调换形形式补偿偿的，拆拆迁人向向被拆迁迁人收取取的结构构价差，经经各区县县（自治治县、市市）地方方税务局局审查后后，暂不不征收营营业税及及附加税税费；对对因偿还还房面积积超过原原房面积积而收取取的结算算价款，应应征收营营业税及及附加税税费。这个个文件有有两点问问题需要要大家注注意，一一个是对对于被拆拆迁人取取得的拆拆迁补偿偿无论是是货币还还是非货货币形式式，都不不征收营营业税。第第二是对对于拆迁迁人向被被拆迁人人收取的的结构价价差的征征税问题题是一个个值得大大家关注注的问题题。对于于结构价价差，我我们可以以举一个个例子说说明一下下，原被被拆迁户户是一套套60平平方米的的平房，拆拆迁后房房

16、地产开开发企业业给予其其一套等等面积的的楼房套套房。即即使面积积相同，但但由于新新旧两种种房屋属属于不同同的结构构，价值值本身是是不一样样的。因因此，被被拆迁户户虽然取取得的是是等面积积的600平方米米的房屋屋，但由由于新房房是套房房而不是是平房，他他仍应拆拆迁单位位支付一一个结算算价差，这这个价差差就是结结构价差差。当然然，对于于这个结结构价差差的营业业税征税税问题，渝渝地税发发200021566只是重重庆的做做法，我我们不能能照搬，仅仅做参考考。我们们认为，根根据国税税函2200777668号的的文件精精神，这这个结构构价差征征收营业业税才是是比较符符合规定定的。企业业所得税税对于于拆迁费

17、费的企业业所得税税处理，目目前并没没有明确确的单行行文规定定。在国国家税务务总局关关于房地地产开发发业务征征收企业业所得税税问题的的通知国国税发20006331号文文中只是是提到了了开发企企业发生生的应计计入开发发产品成成本中的的费用，包包括前期期工程费费、基础础设施建建设费、公公共配套套设施费费、土地地征用及及拆迁费费、建筑筑安装工工程费、开开发间接接费用等等。即拆拆迁费是是作为开开发直接接费进入入开发成成本的成成本。从拆拆迁补偿偿的形式式看，货货币补偿偿，所得得税的计计税成本本的确认认最简单单。按实实施支付付的货币币补偿款款确认直直接成本本。难点点在于产产权调换换形式下下的补偿偿问题，对对

18、于这些些问题如如何进行行所得税税处理，我我们在案案例中将将结合所所得税的的立法原原则、其其他相关关规定以以及会计计处理方方法进行行详细讲讲述。个人人所得税税财财政部 国家税税务总局局关于城城镇房屋屋拆迁有有关税收收政策的的通知财财税220066455号文：对被被拆迁入入按照国国家有关关城镇房房屋拆迁迁管理办办法规定定的标准准取得的的拆迁补补偿款，免免征个人人所得税税。考虑虑到目前前城市拆拆迁中的的补偿基基本都是是按照各各地根据据国家有有关城镇镇房屋拆拆迁管理理办法规规定的标标准进行行补偿的的，实务务中争议议在不大大，这里里就在文文件讲解解中简单单列举一一下，在在后续的的案例教教学中，我我们就不

19、不再围绕绕这个问问题进行行探讨了了。土地地增值税税1、根根据土土地增值值税暂行行条例及及其实施施细则的的规定：拆迁补补偿费作作为房地地产开发发成本属属于进行行土地增增值税清清算时的的扣除项项目。2、对对于房地地产开发发企业进进行产权权调换进进行拆迁迁补偿的的，根据据国税函函200077688号的文文件精神神，房地地产开发发公司将将所拥有有的不动动产所有有权转移移给了被被拆迁户户，我们们是认定定其获得得了相应应的经济济利益的的。而根根据土土地增值值税暂行行条例实实施细则则的规规定，收收入包含含转让房房地产的的全部价价款及有有关经济济利益。因因此，我我们认为为一般情情况对对对拆迁调调换房，对对房地

20、产产企业征征收土地地增值税税也是有有法律依依据的。这这里问题题的关键键就是土土地增值值税计税税依据的的确认。实实务中我我们一般般根据营营业税计计税依据据确认。在在征收方方式上，一一般先在在产权转转移时先先进行预预征，最最后进行行整个项项目的土土地增值值税清算算。这个个我们在在后面案案例中将将简单探探讨一下下。以上上，是我我们对于于城市拆拆迁安置置补偿中中涉及的的各税种种的文件件进行了了一个列列举和讲讲解，这这为我们们后续的的案例分分析先打打一个理理论的基基础。考考虑到部部分税种种的税务务处理相相对简单单，在后后面的案案例分析析，我们们着重是是对于拆拆迁安置置补偿中中涉及的的营业税税和企业业所得

21、税税处理问问题的探探讨。2、问：我单位位属市级级集体企企业，收收到房地地产开发发商转来来的拆迁迁补偿款款，请问问拆迁补补偿款应应当支出出哪些项项目？税税务方面面如何处处理？答：企业业拆迁通通常包括括政策搬搬迁和商商业性拆拆迁两种种形式。企业政策策性搬迁迁收入，是是指因当当地政府府城市规规划、基基础设施施建设等等原因，搬搬迁企业业按规定定标准从从政府取取得的搬搬迁补偿偿收入，以以及搬迁迁企业通通过市场场（招标标、拍卖卖、挂牌牌等形式式）取得得的土地地转让收收入。这这种情况况下被搬搬迁企业业通常并并非出于于自愿，搬搬迁补偿偿款主要要是补偿偿企业因因搬迁而而造成的的损失以以及重新新购置机机器设备备、

22、土地地使用权权、新建建厂房等等支出以以及安置置职工之之用。对于政策策性搬迁迁，财务务及会计计方面，财财政部关关于企业业收到政政府拨给给的搬迁迁补偿款款有关财财务处理理问题的的通知（财财企2200551223号）规规定：企业收收到政府府拨给的的搬迁补补偿款，作作为专项项应付款款核算。搬搬迁补偿偿款存款款利息，一一并转增增专项应应付款。企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地

23、使用权，直接核销专项应付款；用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。税务方面面，财财政部、国国家税务务总局关关于企业业政策性性搬迁收收入有关关企业所所得税处处理问题题的通知知（财财税220077611号）规规定：对企业业取得的的政策性性搬迁收收入，应应按以下下方式进进行企业业所得税税处理：搬迁企企业根据据搬迁规规则，用用企业搬搬迁收入入购置或或建造与与搬迁前前相同或或类似

24、性性质、用用途的固固定资产产和土地地（以下下简称重重置固定定资产），以以及进行行技术改改造或安安置职工工的，准准予搬迁迁企业的的搬迁收收入扣除除重置固固定资产产、技术术改造和和安置职职工费用用，其余余额计入入应纳税税所得额额。企业因因转换生生产经营营方向等等原因，没没有用上上述搬迁迁收入进进行重置置固定资资产或技技术改造造，而将将搬迁收收入用于于购置其其他固定定资产或或进行其其他技术术改造项项目的，可可在企业业政策性性搬迁收收入中将将相关成成本扣除除，其余余额计入入应纳税税所得额额。搬迁企企业没有有重置固固定资产产、技术术改造或或购置其其他固定定资产的的计划或或立项报报告，应应将搬迁迁收入加加

25、上各类类拆迁固固定资产产的变卖卖收入、减减除各类类拆迁固固定资产产的折余余价值和和处置费费用后的的余额计计入当年年应纳税税所得额额，计算算缴纳企企业所得得税。搬迁企企业利用用政策性性搬迁收收入购置置的固定定资产，可可以按照照现行税税收规定定计算折折旧或推推销，并并在企业业所得税税税前扣扣除。搬迁企企业从规规划搬迁迁第二年年起的五五年内，其其取得的的搬迁收收入暂不不计入当当年应纳纳税所得得额，在在五年期期内完成成搬迁的的，搬迁迁收入按按上述规规定扣除除相关成成本费用用后，其其余额并并入搬迁迁企业当当年应纳纳税所得得额，缴缴纳企业业所得税税。对于符符合西部部大开发发、高新新技术企企业等企企业所得得

26、税优惠惠政策的的搬迁企企业，其其取得的的搬迁收收入，在在审核企企业享受受税收优优惠政策策有关主主营业务务收入占占总收入入比例的的条件时时，不计计入企业业的总收收入。本通知知印发之之前已做做税务处处理的，不不再调整整；尚未未进行税税务处理理的，按按照本通通知的规规定执行行。如果是商商业性拆拆迁，即即基于双双方自愿愿的拆迁迁，补偿偿款实质质上是被被拆迁企企业处置置固定资资产及转转让不动动产等的的收入，按按税法规规定应该该对转让让收入计计征营业业税、土土地增值值税和企企业所得得税等。企企业只能能按清理理固定资资产、转转让无形形资产（土土地使用用权）等等进行账账务处理理。所发发生的损损失在税税务方面面

27、应该按按照企企业财产产损失所所得税前前扣除管管理办法法（国国家税务务总局令令第133号）的的规定办办理。城市改造造中拆迁迁补偿款款的会计计及税务务处理作者：待待查 文文章来源源：wwww.xxucppa.nnet 点击数数： 116822 更新新时间：20006-110-116 119:111:222网校名师 | 报名流程 | 免费试听 | 学员心声 | 收费标准 | 网上支付注会：220099年注会会辅导招招生方案案注税：20009年注注税辅导导招生方方案20009年年中级会会计师辅辅导招生生方案注评：220099年注评评辅导招招生方案案内审：20008年内内审辅导导招生方方案20009年年

28、初级会会计师辅辅导招生生方案高会：220099年高会会辅导招招生方案案20008年经经济师考考试辅导导招生方方案 英英语：009职称称英语辅辅导招生生方案近近年来，随随着我国国经济的的发展，我我国城市市建设日日新月异异，城市市规模处处于不断断的高速速扩张的的进程之之中。城城市化进进程不断断加快，人人居环境境日益改改善，使使我们的的生活变变得更便便捷、更更舒适，同同时也提提升了城城市形象象。这一一切都需需要对我我们生活活的城市市进行系系统、全全面的规规划、改改造。城城市改造造需要的的道路拓拓宽、建建设广场场、新增增绿地、搬搬迁市区区工业企企业等等等问题都都会涉及及到原有有居民、企企业的拆拆迁安置

29、置问题。本本文针对对在城市市改造拆拆迁安置置过程中中，对居居民、企企业所收收到拆迁迁偿款事事项，从从会计及及涉税方方面进行行分析。 目前前，城市市改造都都是以政政府为主主导进行行的。由由政府或或政府有有关主管管部门根根据审批批通过的的城市规规划确定定进行城城市改造造的搬迁迁安置，具具体由政政府土地地收储中中心受国国土资源源部门的的委托将将拆迁安安置的土土地先行行收回进进行重新新规划，妥妥善处理理好出让让地块内内的土地地收购和和房屋拆拆迁安置置补偿事事项，再再通过招招标、拍拍卖形式式将土地地使用权权出让。房房地产公公司通过过参加招招标或拍拍卖，签签订拍卖卖成交确确认书，并并在规定定的期限限内交付

30、付土地出出让金，获获得国有有土地使使用权。在在此模式式下，城城市的拆拆迁改造造完全处处于政府府的控制制之下。一、拆迁迁补偿的的形式城市市改造房房屋被拆拆除，给给被拆除除房屋的的所有人人造成了了一定的的财产损损失。为为保证被被拆除房房屋所有有人的合合法权益益，拆迁迁人应当当对被拆拆除房屋屋及其附附属物的的所有人人（包括括代管人人、国家家授权的的国有房房屋及其其附属物物的管理理人）给给予补偿偿。补偿偿的对象象既包括括自然人人也包括括法人。根据据城市市房地产产拆迁管管理条例例的规规定，房房屋拆迁迁补偿有有三种形形式，即即产权调调换、作作价补偿偿、产权权调换与与作价补补偿相结结合。（1）产产权调换换。

31、拆迁迁人以易易地建设设或原地地建设的的房屋补补偿给被被拆除房房屋的所所有人，使使原所有有人继续续保持其其对房屋屋的所有有权。这这是一种种实物补补偿形式式。（2）作作价补偿偿。拆迁迁人将被被拆除房房屋的价价值，以以货币结结算方式式补偿给给被拆除除房屋的的所有人人。这是是一种货货币补偿偿形式。（3）产产权调换换和作价价补偿相相结合。拆迁迁人按照照被拆除除房屋的的建筑面面积数量量，以其其中一定定面积的的房屋补补偿被拆拆除房屋屋的所有有人，其其余面积积按照作作价补偿偿折合货货币支付付给被拆拆除房屋屋的所有有人。这这对那些些被拆除除房屋面面积较多多，又难难以支付付补偿房房屋与被被拆除房房屋结构构差价的的

32、被拆迁迁人较适适用。二、收收取拆迁迁补偿费费的会计计处理不论论是何种种补偿方方式，有有一点是是相同的的。拆迁迁项目是是由政府府主导的的，不是是被拆迁迁人主动动搬迁，是是根据政政府的指指令被动动搬迁，是是被拆迁迁人的非非自愿行行为。并并且由政政府下达达统一的的拆迁安安置通知知，这是是以政府府为主的的拆迁安安置的最最重要特特征。政府府拆迁安安置时被被拆迁人人收到的的拆迁补补偿款的的会计处处理，财财政部 20005年88月155日下发发的关关于企业业收到政政府拨给给的搬迁迁补偿款款有关财财务处理理问题的的通知（财财企2200551223号）做做出了相相关的规规定。该该文件适适用的范范围是企企业因城城

33、镇规划划、库区区建设等等公共利利益需要要搬迁而而收到政政府给予予的相应应补偿款款。企业业收到政政府拨给给的搬迁迁补偿款款，作为为“专项项应付款款”核算算。搬迁迁补偿款款存款利利息，一一并转增增“专项项应付款款”。因因搬迁出出售、报报废或毁毁损的固固定资产产，作为为固定资资产清理理业务核核算，其其净损失失核销“专专项应付付款”；机器设设备因拆拆卸、运运输、重重新安装装、调试试等原因因发生的的费用，直直接核销销“专项项应付款款”；用用于安置置职工的的费用支支出，直直接核销销“专项项应付款款”。企企业搬迁迁结束后后，“专专项应付付款”如如有余额额，作调调增“资资本公积积金”处处理，由由此增加加的“资

34、资本公积积金”由由全体股股东共享享：“专专项应付付款”如如有不足足，应计计入当期期损益。三、迁补补偿款的的涉税处处理可以以得到政政府拆迁迁补偿款款的居民民和企事事业单位位，涉及及到的税税种有“营营业税、企企业所得得税、个个人所得得税、土土地增值值税”等等税种，在在此分别别加以阐阐述。1、营业业税对于于企业收收到的拆拆迁补偿偿款是否否要交纳纳营业税税，目前前国家税税务总局局的文件件没有明明确规定定，只有有关于于征用土土地过程程中征地地单位支支付给土土地承包包人员的的补偿费费如何征征税问题题的批复复（国国税函19997887号）文文件在内内容与此此比较近近似，该该文件规规定对于于对土地地承包人人取

35、得的的土地上上的建筑筑物、构构筑物、青青苗等土土地附着着物的补补偿费收收入，应应按照营营业税“销销售不动动产其他土土地附着着物”税税目征收收营业税税。因为为该文件件存在适适用范围围的限定定，个人人和企业业收到的的拆迁补补偿款不不能完全全适用该该文件。另外外根据营营业税税税目注释释（国国税发199931149号号）的规规定，土土地使用用者将土土地使用用权归还还给土地地所有者者的行为为不征收收营业税税。但该该文件只只是对国国家收回回土地使使用权而而给与使使用者的的补偿不不征收营营业税，但但是政府府支付给给被拆迁迁人的补补偿款是是包含土土地使用用权的补补偿款及及土地上上的建筑筑物、构构筑物等等土地附

36、附着物的的补偿款款。因此此该文件件也不完完全适用用拆迁补补偿款的的涉税处处理。由于于税务总总局文件件的不明明确性，使使各地税税务机关关在实际际操作时时无所适适从。为为解决此此现状，各各地税务务机关根根据各地地实际情情况自行行制定了了一些拆拆迁补偿偿款项营营业税税税务处理理的规定定。重庆庆地方税税务局关关于旧旧城改造造房屋拆拆迁过程程中有关关营业税税政策的的通知（渝渝地税发发200021566号）规规定，被被拆迁人人与拆迁迁人实行行房屋产产权调换换形式补补偿的，被被拆迁人人因房屋屋结构和和面积原原因所取取得的结结算价款款，暂不不征收营营业税及及附加税税费；在在拆迁原原房过程程中，被被拆迁人人选择

37、货货币补偿偿（安置置）方式式，所取取得的货货币补偿偿（安置置）价款款，暂不不征收营营业税及及附加税税费。广广东省关关于旧城城拆迁改改造有关关营业税税问题的的批复（粤粤地税函函199992955号）规规定，在在城市改改造建设设中支付付给被拆拆迁户得得拆迁补补偿收入入，凡经经县级以以上政府府批准，国国土局及及有关房房地产管管理部门门发出公公告，限限期拆（搬搬）迁的的地（路路）段的的，被拆拆迁户取取得的拆拆迁补偿偿收入（包包括货币币、货物物或其他他经济利利益）暂暂不征收收营业税税。山东东省则没没有做出出明确的的规定，实实务中各各地市税税务机关关操作依依据两个个原则，一一是城市市拆迁改改造必须须是在政

38、政府主导导下进行行的，第第二是被被拆迁方方取得的的拆迁补补偿费必必须是由由政府财财政支付付的。在在这两个个前提下下被拆迁迁户取得得的拆迁迁补偿收收入可免免征营业业税。山东东省由于于没有明明确的政政策规定定，各地地税务机机关在执执行当中中可能会会出现千千差万别别的结果果。建议议企业在在遇到此此类业务务时多与与主管税税务机关关进行沟沟通，尽尽可能的的降低税税收风险险。2、企业业所得税税内资企企业所得得税根据据目前的的政策，对对内资企企业取得得拆迁安安置补偿偿款在所所得税方方面没有有特别的的规定。被被拆迁单单位应按按照财企企200051233号文件件的规定定，房屋屋、设备备的拆迁迁、拆卸卸、运输输、

39、清理理等先通通过“固固定资产产清理”科科目核算算，拆迁迁完毕冲冲销“专专项应付付款”，“专专项应付付款”余余额转入入“资本本公积”或或“营业业外支出出”。“资资本公积积”并入入应纳税税所得额额计算缴缴纳企业业所得税税，转入入“营业业外支出出”的损损失按照照企业业财产损损失所得得税前扣扣除管理理办法（国国家税务务总局令令第133号）的的规定，经经过确定定城市改改造的政政府所在在地税务务机关的的上一级级税务机机关审批批后作为为财产损损失税前前扣除。但对对于机器器设备重重新安装装、调试试等原因因发生的的费用，直直接核销销“专项项应付款款”的规规定，同同税法的的规定存存在时间间性差异异。按照照规定机机

40、器设备备的安装装、调试试所发生生的费用用应予资资本化，通通过计提提折旧的的形式税税前扣除除。另外外，财企企200051233号文中中提到用用于安置置职工的的费用是是在“专专项应付付款”中中支付，此此处的安安置职工工的费用用我们认认为应该该是被拆拆迁企业业利用拆拆迁之际际对企业业的经营营做出调调整，由由此出台台一系列列优惠政政策鼓励励职工“一一次性买买断工龄龄”或是是解除劳劳动合同同，在此此情况下下支付给给职工的的安置费费用，事事实上很很多的被被拆迁企企业都使使会采取取此种办办法“减减员增效效”。财财企2200551223号文文的规定定在这一一点上跟跟税法在在一定程程度上存存在差异异，国家家税务

41、总总局关关于企业业支付给给职工的的一次性性补偿金金在企业业所得税税税前扣扣除问题题的批复复（国国税函200019918号号）规定定，企业业对已达达一定工工作年限限、一定定年龄或或接近退退休年龄龄的职工工内部退退养支付付的一次次性生活活补贴，以以及企业业支付给给解除劳劳动合同同职工的的一次性性补偿支支出（包包括买断断工龄支支出）等等，原则则上可以以在企业业所得税税税前扣扣除。各各种补偿偿性支出出数额较较大，一一次性摊摊销对当当年企业业所得税税收入影影响较大大的，可可以在以以后年度度均匀摊摊销。具具体摊销销年限，由由省（自自治区、直直辖市）税税务局根根据当地地实际情情况确定定。山东东省国家家税务局

42、局转发国国家税务务总局关关于企业业支付给给职工的的一次性性补偿金金在企业业所得税税税前扣扣除问题题的批复复的通通知（鲁鲁国税函函200017333号）规规定，一一次性扣扣除对企企业所得得税收入入影响较较大的，可可由市级级国税局局确定，在在2-33年的时时间内扣扣除。因因此，职职工安置置费的扣扣除年限限若确定定为2-3年的的时间，则则又会出出现税前前扣除的的时间性性差异。外资企企业所得得税在外外商投资资企业和和外国企企业所得得税方面面，规范范搬迁补补偿费税税务处理理的最主主要文件件是国家家税务总总局关关于外商商投资企企业和外外国企业业取得搬搬迁补偿偿费收入入税务处处理问题题的批复复（国国税函20

43、0031115号号）。该该文件的的内容如如下： 企业业取得搬搬迁补偿偿费收入入，凡搬搬迁后重重新购置置或建造造与搬迁迁前相同同或类似似性质和和用途的的固定资资产（以以下称重重置固定定资产）的的，应将将上述搬搬迁补偿偿费收入入加各类类拆迁固固定资产产的变卖卖收入减减除各类类拆迁固固定资产产的折余余价值和和处置费费用后的的余额，冲冲减企业业重置固固定资产产的原价价。 企业业取得搬搬迁补偿偿费收入入，凡搬搬迁后不不再重置置与搬迁迁前相同同或类似似性质和和用途的的固定资资产的，根根据中中华人民民共和国国外商投投资企业业和外国国企业所所得税法法实施细细则第第44条条的规定定，应将将上述搬搬迁补偿偿费收入

44、入加各类类拆迁固固定资产产的变卖卖收入减减除各类类拆迁固固定资产产的折余余价值及及处置费费用后的的余额，计计入企业业当期应应纳税所所得额，计计算缴纳纳企业所所得税。依照照财企200051123号号规定进进行的会会计处理理与国税税函2200331115号的的规定存存在差异异之处，在在企业所所得税汇汇算清缴缴时作纳纳税调整整。3、个人人所得税税被拆拆迁人是是个人的的取得拆拆迁补偿偿款个人人所得税税处理，早早在19998年年的国家家税务总总局下发发的关关于个人人取得被被征用房房屋补偿偿费收入入免征个个人所得得税的批批复（国国税函199984428号号）文件件就明确确，按照照城市发发展规划划，在旧旧城

45、改造造过程中中，个人人因住房房被征用用而取得得赔偿费费，属补补偿性质质的收入入，无论论是现金金还是实实物（房房屋），均均免予征征收个人人所得税税。另外外，20005年年财政部部、国家家税务总总局关关于城镇镇房屋拆拆迁有关关税收政政策的通通知（财财税220055455号）规规定，对对被拆迁迁人按照照国家有有关城镇镇房屋拆拆迁管理理办法规规定的标标准取得得的拆迁迁补偿款款，免征征个人所所得税。从文文件适用用范围上上看财税税2000545号号文件应应比国税税函1199884228号的的范围更更加广泛泛。被拆拆迁人按按有关标标准取得得拆迁补补偿款免免征个人人所得税税。4、土地地增值税税根据据土地地增值

46、税税暂行条条例的的规定，转转让国有有土地使使用权、地地上的建建筑物及及其附着着物并取取得收入入的单位位和个人人，为土土地增值值税的纳纳税义务务人。因因此，不不论是法法人还是是自然人人，不管管是内资资企业还还是外资资企业，只只要是发发生转让让国有土土地使用用权、地地上的建建筑物及其其附着物物并取得得收入的的行为就就要根据据税法的的规定计计算缴纳纳土地增增值税。同同时第88条又规规定，因因国家建建设需要要依法征征用、收收回的房房地产免免征土地地增值税税。 土土地增值值税暂行行条例实实施细则则第111条进进一步规规定，因因国家建建设需要要依法征征用、收收回的房房地产，是是指因城城市实施施规划、国国家

47、建设设的需要要而被政政府批准准征用的的房产或或收回的的土地使使用权。财财政部、国国家税务务总局刚刚刚下发发的关关于土地地增值税税若干问问题的通通知（财财税220066211号）对对实施细细则的第第11条条作了进进一步的的解释，文文件规定定，因“城城市实施施规划”而而搬迁，是是指因旧旧城改造造或因企企业污染染、扰民民（指产产生过量量废气、废废水、废废渣和噪噪音，使使城市居居民生活活受到一一定危害害），而而由政府府或政府府有关主主管部门门根据已已审批通通过的城城市规划划确定进进行搬迁迁的情况况；因“国国家建设设的需要要”而搬搬迁，是是指因实实施国务务院、省省级人民民政府、国国务院有有关部委委批准的的建设项项目而进进行搬迁迁的情况况。根据据财税20006221号的的规定，符符合上述述免税规规定的单单位和个个人，须须向房地地产所在在地税务务机关提提出免税税申请，经经税务机机关审核核后，免免予征收收土地增增值税。在此此我们将将以某内内资企业业为例，对对企业收收取拆迁迁补偿费费业务的的整个处处理过程程进行分分析。SDDS水泥泥厂是山山东省内内水泥支支柱企业业，随着着城市的的发展SSDS水水泥厂已已是身处处闹市，粉粉尘污染染已严重重影响到到周围居居民的正正常生活活，成为为市区的的污染大大户，政政府决定定对其进进行腾笼笼换业，将将整个生生产厂区区迁出市市区。