房地产基本制度与政策第七章房地产权属登记制度与政策ccrl.docx
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1、第七章房地产产权属登登记制度度与政策策【本章历历年考试试情况】本章所占分值较高,比较重要。年份单选多选判断综合分析析合计20099年3题1.5分2题4分分3题1.5分2题4分分10题111分20088年1题0.5分2题4分分4题2分分1题2分分8题8.5分【本本章主要要内容】第一节 房地产登记概述第二节 房地产登记制度第三节 房屋权属登记信息查询第四节 房地产权属档案管理第五节 房地产测绘第一节房地产产登记概概述1.房地产产登记的的概念房地产产登记是是指房地地产登记记机关依依法将房房地产权权利和其其他应当当记载的的事项在在房地产产登记簿簿上予以以记载的的行为,是是将房地地产权利利现状、权权利变
2、动动情况以以及其他他相关事事项记载载在房地地产登记记簿上予予以公示示的行为为,是一一种不动动产物权权的公示示方式。2.房地产登记制度的类型(两大类)契据登记制(对抗要件主义)本质是权利在当事人订立合约时就生效登记机构只审查形式,只作权利状态记载而不确定权利登记只具有公示力而无公信力,不经过登记只能在当事人中产生效力,不能对抗第三人法院可以裁定已登记的契约无效,登记机构对此不承担责任产权登记制(成立要件主义)将登记作为房地产权利成立的要件,未经登记使不产生效力,不仅不能对抗第三人,即使在当事人之间也不发生效力分类权利登记制托伦斯登记制【重点】权利登记制和托伦斯登记制类型型起源特点权利利登记制制德
3、国 登记记机构对对登记申申请采取取实质审审查,登登记权利利的现状状 登登记有公公信力,即即登记簿簿上所载载事项,对对抗善意意第三人人,法律律上有绝绝对的效效力托伦伦斯登记记制澳大利亚亚 房地地产权利利一经登登记便具具有绝对对的法律律效力 已登登记权利利如发生生转移,必必须在登登记簿上上加以记记载 登记采采取强制制登记制制度 登记簿簿为两份份,权利利取得副副本,登登记机构构保留正正本,两两者内容容必须完完全一致致3.房地产产登记的的目的和和意义保护房房地产权权利人的的合法权权益保证证交易安安全,减减少交易易成本为为房地产产管理奠奠定基础础为城市市规划、建建设、管管理提供供科学依依据4.房房地产登
4、登记的任任务做做好登记记簿记载载工作做做好房地地产登记记信息化化工作做做好房地地产登记记档案管管理工作作55.房地地产登记记的原则则权利利主体一一致的原原则房地不不可分割割,房屋屋所有权权人和该该房屋占占用的土土地的使使用权人人必须为为同一人人属地管管理原则则应应到房地地产所在在地的市市县房地地产管理理部门申申请登记记66.物权权法确定定的不动动产登记记制度66.1 不动产产登记原原则(三三统一)统一登记范围统一登记机构统一登记办法6.2 登记机构的职责查验资料询问申请人如实登记有关事项其它【重点】不动产登记机构不得有的行为不得要求对不动产进行评估不得以年检等名义进行重复登记不得有超出登记职责
5、范围的其他行为6.3 不动产登记的载体(两类载体)不动产登记簿是登记机构的文件,是物权归属和内容的根据不动产权属证书登记机构颁发给权利人的证书,是不动产登记簿所记载内容的外在表现两者不一致时,以不动产登记簿为准【2008年真题】不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的,以不动产权属证书为准。()答疑编编号5000433107701001正正确答案案X答答案解析析以政政府留存存的不动动产登记记簿为准准。6.4 不不动产登登记的生生效时间间法律规规定应当当登记的的,自记记载于不不动产登登记簿时时发生效效力因法法律文书书或政府府征收决决定导致致变动的的,自法法律文书书或政府府的征收收决定等
6、等生效时时发生效效力因继继承或受受遗赠取取得物权权的,自自继承或或者受遗遗赠开始始时发生生效力因因合法建建筑造、拆拆除房屋屋等事实实行为引引起的变变更,自自事实行行为成就就时发生生效力法法律没有有规定应应当登记记的,自自合同成成立时生生效,未未办理登登记的,不不影响合合同效力力法律规规定处分分需办理理登记的的,如未未经登记记,不发发生物权权效力6.5 预预告登记记为了保保全一项项请求而而进行的的不动产产登记,该该请求的的目的是是在将来来发生不不动产物物权变动动预告登登记后,未未经预告告登记的的权利人人同意,处处分该不不动产的的,不发发生物权权效力债债权消灭灭或自能能够进行行不动产产登记之之日起
7、三三个月内内未申请请登记的的,预告告登记失失效【20009年年真题】预告登记后,未经预告登记权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力。()答疑编编号5000433107701002正正确答案案对 【220077年真题题】下列列关于预预告登记记的表述述中,错错误的是是()。A.预告登登记的目目的是保保障将来来实现的的物权B.预告登登记后,债债权消灭灭或者自自能够进进行不动动产登记记之日起起3个月月内未申申请登记记的,预预告登记记失效C.预告登登记后,未未经预告告登记的的权利人人同意处处分该不不动产的的,不发发生物权权效力D.预告登登记的范范围应当当是商品品房预售售,主要要是防止止一房多卖卖答疑编
8、编号5000433107701003正正确答案案D答答案解析析商品品房预售售可以预预告登记记,但预预告登记记的范围围不仅仅仅是商品品房预售售。 6.6 更更正登记记、异议议登记更更正登记记是是对原登登记权利利的涂销销,同时时对真正正权利进进行登记记权权利人、利利害关系系人认为为不动产产登记簿簿记载的的事项有有误的,可可以申请请更正登登记异议议登记权利利人及利利害人对对不动产产登记簿簿中记载载的权利利提出异异议计入入登记簿簿中其法律律效力是是使登记记簿中记记载的权权利失去去推定的的效力申请请人在异异议登记记之日起起十五日日内不起起诉,异异议登记记失效异议议登记不不当,造造成权利利人损害害的,权权
9、利人可可以向申申请人请请求损害害赔偿【220099年真题题】异议议登记不不当,造造成权利利人损害害的,权权利人可可以向异异议登记记申请人人请示损损害赔偿偿。()答疑编编号5000433107701004正正确答案案对 【220088年真题题】权利利人、利利害关系系人认为为不动产产登记簿簿记载的的事项错错误的,可可以申请请( )登记记。A.预预告B.变变更C.更更正D.异异议答疑编编号5000433107701005正正确答案案C答答案解析析注意意变更登登记与更更正登记记的区别别。 第二节房地产产登记制制度【本本节主要要内容】1.房地产登记的种类2.房地产登记的体制3.房屋登记的范围4.房屋登记
10、机构5.房屋登记的基本要求6.房屋登记的程序7.房屋登记的时限8.房屋登记的其他规定9.房屋登记收费1.房地产登记的种类土地登记(五类)土地总登记(类似于人口普查)土地初始登记(类似于新生儿上户)土地变更登记(内容客体发生变化)土地注销登记土地其它登记房屋登记(五类)房屋所有权登记房屋所有权初始登记房屋所有权变更登记(内容客体发生变化)房屋所有权转移登记(主体发生变化)房屋所有权注销登记房屋抵押权登记一般抵押登记房屋抵押权设立登记房屋抵押权变更登记房屋抵押权转移登记房屋抵押权注销登记最高额抵押登记房屋最高额抵押权设立登记房屋最高额抵押权变更登记房屋最高额抵押权转移登记房屋最高额抵押权注销登记房
11、屋最高额抵押权确定登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记【2006年真题】下列关于我国房地产权属登记的表述中,不正确的是()。A.依法登记的房地产权利受国家法律保护B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的,应及时办理变更登记答疑编编号5000433107701006正正确答案案D答答案解析析变更更登记是是权利内内容(客客体)发发生变化化,而主主体变化化是转移移登记。 2.房地产产登记的的体制房屋和和土地分分别由房房产管理理部门和和土地管管理部门门分别登登记个别别地方实实现了房房地产统
12、统一登记记33.房屋屋登记的的范围国有土土地上的的房屋集集体土地地上的房房屋具有有独立利利用价值值的特定定空间以以及码头头、油库库等其他他建筑物物、构筑筑物,可可以参照照44.房屋屋登记机机构直直辖市、市市、县人人民政府府建设(房房地产)主主管部门门或者其其设置的的负责房房屋登记记工作的的机构是是法定的的房屋登登记和发发证机关关55.房屋屋登记的的基本要要求5.1 以以共同申申请为原原则,以以单方申申请为例例外可以以由当事事人单方方申请的的情形因合合法建造造房屋取取得房屋屋权利因法法院、仲仲裁委员员会的生生效法律律文书取取得房屋屋权利因继继承、受受遗赠取取得房屋屋权利房屋屋登记办办法所列列变更
13、登登记情形形之一房屋屋灭失权利利人放弃弃房屋权权利其它建建筑区划划内依法法属于全全体业主主共有的的公共场场所、公公用设施施和物业业服务用用房的登登记由开发发企业在在申请房房屋初始始登记时时一并申申请登记记只只在房屋屋登记簿簿上予以以记载,不不颁发房房屋权属属证书【220088年真题题】对建建筑区划划内依法法属于全全体业主主共有的的公共场场所、公公用设施施和物业业服务用用房等房房屋,在在房地产产开发企企业申请请房屋所所有权初初始登记记时,一一并申请请登记,由由房屋登登记机构构在房屋屋登记簿簿上记载载,不颁颁发房屋屋权属证证书。()答疑编编号5000433107701007正正确答案案对 【220
14、066年真题题】房屋屋他项权权利登记记由房屋屋所有权权人提出出申请。()答疑编编号5000433107701008正正确答案案错答答案解析析以共共同申请请为原则则。 5.2 以以查验申申请资料料为主,实实施必要要的实地地查看(需需要实地地查看所所情形):房屋所所有权初初始登记记在建工工程抵押押登记因因房屋灭灭失导致致的所有有权注销销登记其其它5.33 按房房屋基本本单元进进行登记记以套为为基本单单元非成成套住房房,以房房屋的幢幢、层、间间等有固固定界限限的部分分为基本本单元非非住房以以房屋的的幢、层层、套、间间等有固固定界限限的部分分为基本本单元6.房屋登登记的程程序6.1 程程序申请请共共有
15、房屋屋,由共共有人共共同申请请登记,但但共有房房屋所有有权变更更登记,可可由相关关共有人人申请申请请登记材材料应提提供原件件,不能能提供原原件,应应提交经经有关机机关确认认与原件件一致的的复印件件受理审审核记载载于登记记簿发证证【220099年真题题】申请请房屋登登记时,申申请登记记材料不不能提供供原件的的,应当当提交经经有关机机关确认认与原件件一致的的复印件件。()答疑编编号5000433107701009正正确答案案对 6.2 予予以登记记的条件件(5条条件)主主体一致致与规划划证明材材料及登登记簿记记载一致致申请内内容与材材料证明明事实一一致申请请登记事事项与登登记簿记记载的房房屋权利利
16、不冲突突不存在在不予登登记的情情形6.33 不予予登记的的情形(77条)违违法建筑筑申请人人不能提提供合法法有效权权利来源源证明或或提供的的不一致致的申请请登记事事项与登登记簿记记载事项项冲突申申请登记记房屋不不能特定定或者不不具有独独立利用用价值房屋屋已依法法被征收收、没收收房屋被被查封期期间其它它66.4 其它规规定权属属证书的的种类房屋屋所有权权证书房屋屋他项权权利证书书登记的的公告公告告是对可可能存在在异议的的申请,采采用布告告、报纸纸等形式式公开征征询异议议公公告并不不是房屋屋登记的的必经程程序是否有有必要公公告,由由登记机机构确定定【220066年真题题】我国国房屋权权属登记记()
17、。A.具有公公信力B.公告是是必经程程序C.是是一项法法定制度度DD.为权权利动态态登记E.可以制制作颁发发统一的的房地产产权证书书答疑编编号5000433107701110正正确答案案ACCD答案案解析B公告告非必经经程序;E有两两种证书书,所有有权证和和他项权权利证。 7.房屋登登记的时时限登记类型型时限国有土地地范围内内房屋30个工工作日集体土地地范围内内房屋60个工工作日抵押权、地地役权登登记10个工工作日预告登记记、更正正登记10个工工作日异议登记记1个工作作日公公告时间间不计入入规定时时限延长长时限最最长不得得超过原原时限的的一倍【220099年真题题】房屋屋登记机机构受理理异议登
18、登记后,应应于( )个工作日日内完成成登记。A.1 B.10C.15 D.30答疑编编号5000433107701111正正确答案案A 8.房屋登登记的其其他规定定关于于最高额抵抵押权登登记-最最高额抵抵押权在在债权确确定之前前,不得得办理转转移登记记关于房房屋预告告登记关关于房屋屋更正登登记和异异议登记记关于基基于判决决、仲裁裁的登记记关于在在建工程程抵押登登记关于于房改售售房登记记99.房屋屋登记收收费房房屋登记记费的性性质属于行行政事业业性收费费,应全全额上缴缴地方国国库,纳纳入地方方财政预预算管理理计费方方式和标标准房屋登登记费各各申请人人收取,需需由当事事人双方方共同申申请的,只只能
19、向登登记为房房屋权利利人的一一方收取取住住房每件件80元元农农民宅基基地建房房,不收收取登记记费,只只收100元工本本费非住房房每件5550元元经经济适用用住房减减半房屋查查封登记记、注销销登记和和因登记记机关错错误造成成的更正正登记,不不收登记记费房屋登登记费中中包含权权属证书书费多增加加一本权权属证书书,加110元补领领证时只只收权属属证书费费【220099年真题题】根据据物权权法,不不动产登登记费按按( )收收取。A.面积 B.套套CC.成交交价格 D.件件答疑编编号5000433107701112正正确答案案D 第三节房屋权权属登记记信息查查询1.房屋权权属登记记信息查查询概述述概念念
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