某花园物业管理实施方案(doc 43页)eukh.docx

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1、潭龙空中中花园物物业管理理方案第一章 潭龙空中中花园物物业管理理模式零风险工工程 解解除后顾顾之忧一种模式式 酒店店式、经经营型物物业管理理二项承诺诺 优秀秀住宅小小区、满满意率三个重点点 社会会形象、经经济效益益、客户户服务四大优势势 观观念、技技术、经经营、经经验物业认识识与定位位物业的认认识潭龙空中中花园是是武汉市市的市政政样板工工程，位位于汉口口迎宾大大道旁，交交通便利利，各项项配套设设施齐全全，社区区配套成成熟。小小区规划划呈围合合式布局局，小区区内建有有中央大大花园，居居民通过过独立的的小区内内步行绿绿地进行行休闲娱娱乐活动动，从而而得到绿绿化及环环境的最最大集约约效应。围围合式布

2、布局有利利于人车车分流，将将车流限限定在围围合外，为为小区内内能有一一个绝对对独立的的步行系系统创造造了条件件，也营营造了一一个安全全、舒适适的生活活空间，使使潭龙空空中花园园产生良良好的自自然通风风效果，同同时也创创造出疏疏密有致致的室外外空间景景观。华澳物业业顾问机机构（简简称AEEA）将将潭龙空空中花园园项目作作为新世世纪业务务首选，高高度重视视这项著著名物业业的投标标工作，由由于该项项目接标标时间较较紧，虽虽对项目目特点和和自身实实力等综综合因素素有了一一定的了了解，但但尚欠进进行深入入地考察察和分析析。但是是，我们们有在武武汉服务务3年的的经历，有有丰富的的物业地地域概念念和实际际的

3、本土土工作经经验，而而且我们们有服务务潭龙空空中花园园的真诚诚愿望，有有信心为为潭龙空空中花园园提供全全面、专专业和高高水准的的物业经经营管理理服务。项目定位位潭龙空中中花园物物业项目目整体形形象定位位是高尚、安安全、环环保、亲亲和 高尚 寓示潭潭龙空中中花园的的社会形形象和高高尚品位位 安全 保证潭潭龙空中中花园的的治安情情况良好好及设备备安全运运行 环保 突出潭龙龙空中花花园的居居住和生生活环境境的整洁洁和绿色色 亲和 体现潭潭龙空中中花园的的人文和和谐工作重点点和零风风险工程程三个重点点AEA以以客户导导向理论论为依据据，从客客户和市市场的角角度分析析潭龙空空中花园园的物业业经营管管理服

4、务务需求，确确定了物物业经营营管理服服务的三三项工作作重点：重点一：提高物物业形象象通过物业业环境控控制、楼楼宇设备备和公共共设施管管理、治治安和交交通控制制、管理理服务人人员行为为规范、专专业管理理和文化化气氛的的融合，塑塑造潭龙龙空中花花园高尚尚、安全全、环保保、亲和和的整体体形象。重点二：确保安安全可靠靠潭龙空中中花园是是一栋高高层住宅宅楼，设设施设备备、人员员状况和和周边环环境比较较复杂，保保证物业业的正常常，首要要任务就就是消防防治安的的责任到到位，设设施设备备的可靠靠运行，一一切隐患患的预先先防范。由由于AEEA具有有设备管管理的优优势，包包括自身身具有配配套的电电梯公司司、设备备

5、管理公公司。同同时，在在武汉地地区的护护管人员员全部经经过正规规保安学学校的22年制培培养，AAEA与与随州保保安学校校、宜昌昌保安学学校建立立了长期期的互助助关系。因因此，AAEA将将依靠自自身的优优势，投投入十二二分的精精力，通通过专业业的物业业管理服服务，确确保潭龙龙空中花花园的办办公和生生活环境境安全可可靠。重点三：做好客客户服务务满足客户户的需求求是AEEA永恒恒的追求求，对AAEA来来说，不不仅潭龙龙空中花花园的业业主是AAEA的的客户，业业主的朋朋友、业业主的客客户、业业主客户户的客户户都是AAEA的的客户。在在AEAA企业文文化体系系中，以以客户满满意为目目标，紧紧紧围绕绕客户

6、需需求开展展工作，把把客户满满意作为为评判工工作业绩绩最重要要的指标标是公司司员工共共同的价价值观。正正是由于于AEAA建立了了服务客客户的最最高原则则，近年年来，在在所管辖辖的百余余万平方方米物业业中，年年有效投投诉率均均在千分分之二以以下。员员工观念念到位，服服务贯彻彻始终是是AEAA做好潭潭龙空中中花园物物业经营营管理工工作的重重要保障障。 （二）零零风险工工程 零风险险工程的的出发点点是全面面解除业业主后顾顾之忧。包包括以下下三项内内容：1. 依托中航航企业集集团，长长远承担担物业管管理的责责任，在在任何情情况下，确确保潭龙龙空中花花园社会会形象和和物业的的正常运运行。2. 深入武汉汉

7、本土，熟熟识武汉汉商情，在在管理了了武汉市市著名的的信合大大厦、长长航小区区、省中中保大厦厦、祥和和花园、惠惠誉花园园等的基基础上，有有能力为为潭龙空空中花园园的繁荣荣尽责尽尽力，确确保物业业管理质质量和物物业的社社会形象象。3. 注重潭龙龙空中花花园物业业的特点点。AEEA在设设备管理理、环境境保护和和形象塑塑造上有有着十几几年的管管理经验验，以深深圳管理理模式，按按武汉实实际操作作，创双双方双赢赢效果。指导思想想、管理理模式、管管理目标标指导思想想：真诚诚合作、专专业保障障、长远远承担真诚合作作 体体现了AAEA尊尊重客户户、依法法经营的的一贯风风格，重重合同、讲讲道德、守守信誉，注注意及

8、时时地沟通通和协调调，真诚诚为业主主提供专专业服务务，为社社会创造造价值。专业保障障 展展示AEEA“敬业、服服务、创创新”的企业业精神，充充分发挥挥ISOO90000质量量保证体体系、人人力资源源管理体体系、财财务预算算及执行行控制系系统、物物业经营营管理体体系以及及专用物物业管理理软件五五大体系系的巨大大作用，组组织专业业力量，体体现专业业水准，保保障专业业效果长远承担担 注注重合作作的即效效性，更更着眼于于合作的的长远前前景和综综合效益益，力避避急功近近利、华华而不实实和短期期行为。有有阶段计计划，更更有长远远安排，将将服务概概念由委委托管理理期扩展展到物业业的使用用寿命期期，是物物业管

9、理理人的应应尽职责责。一种管理理模式：酒店式式、经营营型物业业管理模模式AEA在在物业管管理行业业首创经营型型物业业管理模模式，在在物业管管理实践践中取得得显著效效果。经营型型物业业管理模模式的核核心思想想为：将将物业管管理的概概念从一一般运行行、维护护、管理理提升到到对物业业整体项项目全面面的策划划、服务务和管理理层面，服服务概念念从委托托合同期期扩展到到物业的的使用寿寿命期，从从而开发发物业的的功能潜潜力并提提高使用用效率，真真正体现现物业管管理使物物业保值值、增值值的社会会功能。经营型型物业业管理模模式在实实际操作作中，以以物业管管理主业业为核心心，以楼楼宇设备备维护、改改造为技技术支持

10、持，以规规划物业业功能、提提高物业业使用率率为辅助助手段，以以物业租租赁经营营作为服服务客户户的补充充，形成成全方位位物业管管理服务务的综合合能力。 经营营型物物业管理理模式在在潭龙空空中花园园具有广广阔的施施展空间间。AEEA丰富富的经营营管理经经验可以以帮助策策划、安安排和适适时调整整经营管管理策略略，提高高物业的的经济效效益和使使用效能能；AEEA强大大的技术术支持系系统可以以在设备备管理方方面发挥挥重要的的保障作作用；AAEA的的综合服服务能力力在满足足潭龙空空中花园园的需求求中具有有明显实实力。经营型型物业业管理模模式在潭潭龙空中中花园的的应用，可可以保障障设备运运行，提提高物业业的

11、使用用效率，明明显提升升物业的的附加值值，并显显著降低低物业运运行的总总体成本本。管理目标标两项承承诺1自接接管之日日起，二二年内达达到省级级物业管管理优秀秀小区考考核标准准，树立立潭龙空空中花园园良好的的社会形形象。2自接接管之日日起，第第一年度度内，实实现物业业管理客客户满意意率955%以上上。四大优势势观念优势势：满意意只是起起点（以以服务客客户为最最高原则则）深圳物业业管理水水平居于于全国前前列，其其核心内内因在于于观念领领先。观观念激发发活力，观观念产生生动力。AAEA将将客户满满意作为为工作业业绩评价价的最终终指标，以以客户满满意为起起点，最最大限度度地满足足客户需需求。在在这种理

12、理念支持持下，AAEA在在员工队队伍中坚坚持不懈懈地强化化满意服服务观念念、市场场观念以以及危机机意识、质质量意识识、成本本意识。正正是由于于满意服服务观念念的提出出，近年年来，在在AEAA所管辖辖的百万万余平方方米物业业中，年年有效投投诉率均均控制在在千分之之二以下下。技术优势势：强大大的楼宇宇设备管管理技术术支持AEA积积累十几几年楼宇宇机电设设备管理理经验，集集设计、安安装、维维护、改改造能力力于一身身，技术术实力在在物业管管理行业业首屈一一指。AAEA目目前拥有有高级工工程师十十余名，中中级职称称技术人人员四十十余名以以及百余余名机电电设备熟熟练维修修人员。这这支技术术队伍对对各类物物

13、业基本本设施由由电梯、中中央空调调、供配配电、给给排水、消消防系统统、保安安系统、计计算机网网络系统统、智能能控制直直至停车车场自动动管理系系统均有有完善的的技术保保障规范范和丰富富的实践践经验，可可以为潭潭龙空中中花园制制订高效效率的设设备管理理方案，确确保各项项系统运运行正常常、维修修及时，并并有效延延长设备备的使用用寿命。AEA所所属的中中航电梯梯公司是是深圳市市电梯保保养专业业单位，是是深圳众众多物业业管理企企业中电电梯维修修实力最最强的企企业，可可以为潭潭龙空中中花园的的12部部电梯安安全运行行和维护护提供全全面的技技术保障障。AEA所所属的机机电设备备公司包包揽深圳圳所有全全委托物

14、物业的供供配电设设备、电电机设备备的中、大大修，设设备的更更新改造造，对外外地公司司的技术术支持。因因此，有有能力为为潭龙空空中花园园的供配配电设备备、电机机设备的的正常运运行提供供全面的的技术保保障。AEA还还与众多多机电设设备厂家家如蒂森森电梯、三三菱电梯梯、霍尼尼维尔、AABB公公司、特特灵公司司、开利利公司等等相关企企业保持持着良好好的合作作关系。AEA技技术优势势还体现现在能根根据潭龙龙空中花花园的实实际情况况，制订订有效的的节能降降耗措施施，从而而显著降降低物业业运行费费用。管理优势势：隐性性服务、环环境优化化等管理理经验AEA注注重提高高服务，达达到更高高的境界界，即在在用户感感

15、到不适适之前，我我们已经经发现了了问题，并并尽力予予以解决决；在用用户感到到不适时时，我们们已经开开始解决决问题，并并尽快给给予解决决。平时时，用户户无法看看到我们们的服务务，但是是，用户户用心可可以体会会到我们们的关怀怀。AEEA注重重环境优优化，包包括在清清洁过程程中，重重点要求求的是保保洁，把把对装饰饰面材料料的保护护和维护护溶入日日常的清清洁工作作中。在在护管工工作中，我我们不但但注重治治安问题题，而且且考虑形形象工程程，保持持一种内内紧外松松的护管管局面。经验优势势：外接接项目经经营管理理服务的的实践AEA近近年在深深圳、武武汉、北北海承接接多项物物业，积积累了外外接项目目经营管管理

16、的宝宝贵经验验。下面面仅以AAEA全全面接管管武汉市市物业的的案例与与潭龙空空中花园园作一简简要比较较。表1.11 潭潭龙空中中花园与与武汉市市接管物物业比较较比较项目目潭龙空中中花园信合、长长航、人人保1建筑规模模660000米2合计100万米222物业类型型住宅综合性，办办公写字字楼为主主，综合合配套全全面3物业类别别商品房商品房和和金融自自有物业业4物业使用用特点形象要求求高，社社会影响响大金融总部部，标志志性建筑筑，形象象要求高高，社会会影响大大5设备状况况量身定做做，设备备维护较较好量身定做做，设备备维护较较好AEA从从19998年开开始在武武汉市承承接物业业，进行行全面管管理，经经

17、过激烈烈竞争，已已发展到到今天的的规模，其其中接管管综合性性写字楼楼5栋，面面积122万多平平方米，高高尚小区区2个，面面积4万万多平方方米，成成为深圳圳的物业业管理品品牌公司司之中真真正在武武汉本土土进行全全面接管管的成功功典范。管理方式式根据AEEA对潭潭龙空中中花园物物业管理理工作的的整体策策划，我我们将潭潭龙空中中花园物物业管理理方式确确定为：专业化化、品牌牌化、经经营型。专业化充充分发挥挥AEAA专业优优势，利利用现代代管理手手段，提提供专业业保障，总总体协调调、管理理，实现现管理目目标；品牌化通通过实施施形象战战略，鼎鼎力奉献献，全面面、长远远承担物物业管理理责任，树树立潭龙龙空中

18、花花园高尚尚、安全全、环保保、亲和和的整体体品牌形形象；经营型创创造性地地运用经经营型物物业管理理模式，有有效实现现物业的的保值、增增值，发发挥潭龙龙空中花花园的最最大社会会效益、经经济效益益和使用用潜能。我们的管管理方式式由组织织机构、运作系系统、信息系系统和管理机机制四部部分构成成。（一） 组织机构构发 展 商业主委员会AEA武汉公司街道办、工商、税务、公安、武警等物业管理职能部政府业务主管部客服中心客户服务、信息管理协调调度、物业经营工程部分设备运行、工程维护节能降耗、消防管理管理部分质量控制、安全管理社区文化、环境工程治安与交通管理大洋彼岸佳日群岛管理处图1.1 组织机构图1. 在现代

19、化化的综合合型物业业中，发发展商、业业主、业业委会与与物业管管理公司司的紧密密配合有有利于物物业管理理工作的的顺利开开展。2. 管理处接接受潭龙龙空中花花园业主主委员会会、发展展商和AAEA武武汉公司司的领导导。3. 潭龙空中中花园管管理处作作为AEEA专门门机构，财财务相对对独立，在在AEAA的授权权下，履履行“潭龙空空中花园园物业管管理委托托合同”中规定定的权利利、义务务和责任任。4. 管理处实实行公司司领导下下的管理理处经理理目标责责任制。管管理处内内部实行行垂直领领导。5. 组织机构构设置的的原则是是精干高高效、一一专多能能。（二） 运作程序序1.整体体运作流流程 前期调研组建机构正式

20、入驻拟定方案交接试运行日常运作图1.22 整整体运作作流程图图（1） 整体运作作流程的的设计原原则是全全面、高高效、合合理，功功能无缺缺项，管管理无盲盲点。（2） 整体运作作流程的的具体运运行，按按ISOO90000质量量保证体体系要求求运作。（3） 重视物业业经营工工作，确确保潭龙龙空中花花园社会会形象和和经济效效益。（4） 做好设备备、档案案、管理理处物品品的交接接验收工工作，双双方共同同试运行行15-30天天，为确确保物业业管理工工作连续续性。2. 内部运作作流程：AEA武汉公司管理层管理处操作层客户服务中心事务管理工 程护 管保洁、绿化监督信息反馈指挥、协调图1.3 内部运作流程图质量

21、监督（1） 操作层专专设客户户服务中中心，224小时时担负统统一指挥挥、协调调工作，处处理日常常管理事事务和紧紧急事项项。（2） 设立值班班制度。由管理处主任、事务管理员轮值负责，坚持每天工作早会，一般问题不过夜。（3） 实施首问问责任制制。管理理处任何何员工对对用户的的报修、建建议、意意见及投投诉，均均须第一一时间接接受，立立即报告告相关部部门并跟跟踪落实实结果，确确保问题题解决、用用户满意意。否则则，管理理处对此此将视为为服务质质量不合合格项，按按相应管管理程序序处理。信息系统管委会业主用户反馈r客户意见调查程序计算机信息系统其它渠道命令跟踪大洋彼岸佳日群岛管理处相关部门和人员执行 执行

22、结果反馈接收图1.4 信息反馈及处理流程图1.坚持持管理处处主任每每季安排排专门的的客户专专访，每每月随机机走访业业主不少少于十家家，收集集客户要要求、意意见、建建议或投投诉。1. 管理处员员工日常常随机走走访征询询意见是是最重要要的沟通通渠道。2. 管理处每每季向潭潭龙空中中花园业业委会和和发展商商作正式式汇报，征征询各方方面意见见和建议议。3. 坚持每季季组织一一次客户户座谈会会，广泛泛了解广广大业主主、用户户对物业业管理服服务的需需求。4. 强化服务务系统的的及时改改善和有有效沟通通，最大大限度地地满足客客户服务务需求。（三） 管理机制制1. 实行目标标管理责责任制现代科学学管理包包括基

23、础础管理、职职能管理理和战略略管理三三个层次次，激烈烈的市场场竞争又又催生出出新一代代前沿管管理理论论，如全全新的人人力资源源管理理理论、激激励理论论，企业业再造（业业务流程程重组）、管管理创新新理论、学学习型组组织（第第五项修修练）以以及顾客客导向概概念等。这这些崭新新的管理理理论核核心内涵涵都体现现在重视视客户需需求、重重视人的的因素和和组织效效率。AEA奉奉行管理理制胜理理论，注注重企业业竞争中中的管理理因素，并并在管理理实践中中，总结结、推行行出严格格、量化化、规范范的管理理三要素素和目标标管理责责任制，并并把这些些经验作作为建立立现代企企业制度度、推动动科学管管理的重重要措施施，收到

24、到了积极极效果。目目标管理理责任制制就是将将管辖项项目的管管理目标标、经营目目标、竞争性性目标以以量化形形式作为为重要职职责交托托给管理理处的领领导集体体，并赋赋予相应应的权力力，同时时，将目目标的实实现与领领导集体体切身利利益（工工资、奖奖金、岗岗位升迁迁）挂钩钩。这种种管理体体制使管管理处各各级骨干干责、权权、利明明确，在在管理处处与员工工之间形形成事业业和利益益共同体体，共同同参与管管理，共共同承担担压力，共共同迈向向成功。2. 激励机制制在潭龙空空中花园园管理处处员工队队伍中，如如何建立立有效的的激励机机制，激激发全体体员工的的积极性性和创造造性，直直接关系系到项目目的成败败。AEEA

25、深谙谙员工激激励的巨巨大推动动力，强强调在严严格、量量化、规规范管理理的基础础上融合合激励机机制，实实践效果果极佳。在在潭龙空空中花园园管理处处，我们们将重点点通过三三个方面面建立激激励机制制。（1） 事业激励励。用AAEA确确立的创创建中国国物业管管理名牌牌企业发发展目标标感召人人、吸引引人，为为广大员员工创造造团结协协作、共共创未来来的工作作环境和和竞争上上岗、优优胜劣汰汰的发展展空间。实实行管理理处各级级岗位考考评和聘聘任制，形形成管理理处员工工重事业业、比业业绩、靠靠真才实实学求发发展的良良好风气气，在物物业管理理行业奋奋力前行行。（2） 量化目标标激励。实行量化管理和目标管理是AEA

26、推动科学管理的重要措施和经验。管理处内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。（3） 效益激励励。是优优秀管理理机制的的重要内内容之一一，根据据物业收收益分配配。管理理处在工工资、奖奖金分配配体系中中，采取取季度、年年终量化化考评，体体现多劳劳多得，严严格兑现现量化目目标管理理的奖罚罚措施，并并坚持年年度考评评中首数数5%加加薪或晋晋升、尾尾数5%降职或或淘汰的的原则，保保持管理理处员工工队伍的的素质和和活力，主主动

27、性和和创造性性。3. 监督与自自我约束束机制： 监督机机制图1.5 监督机制图管理效果、服务质量、物业经济效益组织行为管理制度收费标准消防、治安、纳税等委托管理合同规定的权力、责任、义务管理处人、财、物资源，管理质量社会各界、发展商、业户、管委会监督政府业务主管部门监督政府相关部门、管委会监督业主、管委会监督AEA及ISO9000体系监督管理处运作同时接受员工监督（1） 自我约束束机制 制定管理理处廉洁洁自律基基本要求求。 管理处员员工严格格遵守道道德标准准、行为为规范和和员工守守则。 坚持每季季度公布布物业管管理费收收支状况况。 重视客户户意见征征询工作作，对发发现的问问题彻底底跟踪解解决。

28、 高度重视视物业经经济效益益，时刻刻关注物物业市场场动态，及及时调整整经营策策略，以以确保物物业的增增值、保保值。委托管理理的主要要内容潭龙空中中花园物物业管理理委员会会作为项项目委托托方，AAEA作作为受委委托方。委委托经营营管理的的主要内内容如下下：1. 房屋的使使用、维维修、养养护；2. 区内共用用配套设设施、设设备及场场所（地地）消消防、机机电设备备、裙楼楼天面（包包括道路路、路灯灯、小品品、休息息用具、连连廊、园园林绿化化等）、沟沟、渠、池池、井、管管道使使用、维维修、养养护管理理；3. 清洁卫生生；4. 公共生活活秩序；5. 交通、车车辆行驶驶、停泊泊和客流流物流管管理；6. 社区

29、文化化活动；7. 小区档案案资料管管理；8. 物业保险险事宜；9. 法律政策策及合同同规定的的其它事事项。备注：以以上的管管理区域域仅限于于潭龙空空中花园园的住宅宅楼、地地下停车车场及小小区外围围的物业业范围。第二章 管理理人员配配备与管管理一、 人员配备备潭龙空中中花园整整体管理理方案确确定之后后，管理理团队的的配备和和素质就就是决定定性的因因素。公公司拟配配备一名名资深的的管理处处主任级级人员担担任潭龙龙空中花花园管理理处主任任，交接接试运行行开始拟拟调派公公司各类类骨干现现场配合合。在正式接接管后，形形成目标标管理责责任制为为基础的的，物业业、经营营、质量量、工程程、财务务等专业业人员密

30、密切配合合的管理理团队。管理处管管理岗位位管理处配配备主任任一名、事事务管理理员2名名。操作岗位位分布 护管设设岗位44个（33班），门门岗2个个，监控控室岗11个，巡巡逻岗11个，护护管队长长1名，班班长2名名，护管管员122名。机电设备备设运行行岗位22个（33班）、维维修值班班岗位22名，共共8名水水电工，工工程班长长1名。保洁人员员8名，绿绿化工11名，泳泳池救生生员1名名，保洁洁班长11名。岗位编制制与人员员配备部门编制制岗位编制制小 计管理处主任1人客户服务务中心事务管理理员2人护管部分分队长1人班长2人护管员12人工程部分分班长1人水电维修修工8人保洁绿化化部分班长1人泳池救生生

31、员1人绿化工1人保洁员8人合 计38人管理处人人员配置置管理处拟拟配备各各类人员员38人。管理处主任 1人 客户服务中心 2人 事务管理 2人工程部分 9人 班长 1人 水电维修工 8人 护管部分 15人队长 1人 班长 2人 护管员 12人保洁绿化部分 11人班长 1人保洁绿化 8人 绿化工 1人 泳池救生员 1人图2.1 管理处人员配置员工管理理人才是AAEA最最宝贵的的财富。公公司始终终把尊重重员工、培培养员工工、充分分发挥员员工的积积极性、创创造性作作为根本本，高度度重视公公司人力力资源管管理，倡倡导和营营造既相相互尊重重、相互互信任，又又有明确确的行为为规范这这样一种种和谐、有有序的

32、舒舒畅环境境，为客客户提供供最佳的的物业管管理服务务。优秀的物物业管理理企业，首首先体现现在它拥拥有了企企业发展展所需要要的各类类人才并并合理地地予以配配置，同同时极大大地激发发他们的的工作积积极性和和创造性性。AEA在在人员管管理实践践中，总总结、形形成了自自己的风风格，比比较突出出的做法法是：（一） 严格要求求，规范范管理，选选好人，培培育人把好进人人关，选选择热爱爱物业管管理、重重事业、能能吃苦的的人员，不不符合行行业要求求或基本本素质不不够的，坚坚决不进进。在公公司里，经经营和管管理骨干干是人才才，为推推进公司司整体运运作而在在平凡岗岗位上踏踏实工作作的员工工也是人人才。物物业管理理首

33、先要要管好人人，其次次才能管管好事。做做事先做做人，正正人先正正己。重重学历而而不唯学学历，德德才兼备备要首先先看德。倡倡导敬业业、服务务、创新新的企业业精神，对对员工的的行为规规范、仪仪表仪容容在员员工手册册中作作出了明明确的规规定，并并通过量量化考核核办法，不不断强调调员工的的进取心心、创造造性，注注重积极极协调和和主动投投入的工工作态度度。注重员工工培训的的连续性性和有效效性。公公司要求求员工深深刻理解解在职教教育和终终身教育育的重要要内涵，明明确培训训需求，主主动“充电”。公司司还要求求物业管管理经理理人从上上任之日日起，就就要注意意培养自自己的接接班人，在在这种培培养过程程中，推推进

34、了工工作，增增强了团团队实力力，同时时也提高高了自己己。坚持持物业管管理骨干干自行培培养为主主、对外外招聘为为辅，按按比例77:3的的原则运运作。我我们提出出关心员员工、培培养员工工重于创创造利润润的观念念，其含含义在于于提高内内部员工工满意率率，建立立一支训训练有素素、能征征善战的的优秀团团队，实实现企业业的发展展目标。（二） 竞争上岗岗，优胜胜劣汰，用用好人，激激励人员工队伍伍综合素素质中最最重要的的是观念念到位，服服务观念念、客户户满意、危危机意识识、创造造性管理理等尤为为重要。物物业管理理行业，只只有不断断学习，及及时变革革，才能能争取主主动，赢赢得胜利利。有效效管理的的关键在在于员工

35、工全体的的参与，因因而我们们在量化化管理、成成本管理理和计算算机应用用各个领领域，注注意引导导员工广广泛参与与，群策策群力，实实现各项项管理目目标。坚持各级级领导岗岗位在公公司内部部公开招招聘，竞竞争上岗岗，并实实行年度度聘任制制，形成成职位能能上能下下、待遇遇能高能能低的用用人机制制，盘活活人力资资源。通通过综合合考评，实实行员工工队伍每每年100%换岗岗、首数数5%提提薪和末末数5%淘汰制制，依法法管理，以以理服人人，确保保高水准准、全方方位的物物业管理理服务。（三） 以企业文文化感召召人，留留住人由企业精精神、经经营管理理理念和和企业发发展目标标构成的的AEAA企业文文化是公公司重要要的

36、无形形资产。我我们塑造造和倡导导这种文文化，目目的就是是要使广广大员工工在价值值观念、核核心理念念和目标标追求上上形成共共识，调调动员工工队伍的的积极性性，形成成团队合合力。我我们坚持持定期征征询广大大员工对对公司发发展的意意见和建建议，高高度重视视员工提提出的合合理化建建议，及及时改善善工作中中的不足足。几年年来，AAEA凝凝聚了一一批热爱爱物业管管理、重重事业、勤勤钻研的的骨干队队伍，他他们不断断创新，敢敢于挑战战，矢志志不渝，为为AEAA发展作作出了重重要的贡贡献。第三章 管理理费收支支测算和和物质装装备一、 物业管理理费标准准根据潭龙龙空中花花园物业业管理招招标文件件有关规规定，通通过

37、对项目实实地考察察和专业业测算，AAEA对对本项目目收费标准准确定为为：潭龙空中中花园物物业管理理费标准准为人民民币1.5元/平平方米月。本体维修修金按武武汉市住住宅区物物业管理理条例执执行。如按1000%使使用率计计算，全全年管理理费合计计收入1118.88万元。二、 管理费收收支盈亏亏测算测算说明明：管理费收收入（元元）管理费支支出（元元）盈亏（元元）入住率1100%1188800001035500001682204入住率990%106992000103550000342000入住率885%100998000103550000-252200入住率880%9504400103550000-8

38、466001全年年纯管理理费收入入1188.8万万元，是是按1000%的的入住率率测算，未未考虑小小区空置置面积。空空置面积积的收费费标准另另行商定定（按前前期介入入费用实实报实销销处理）;2全年年费用支支出为1101997966万元；3. 入入住率达达到900%时，管管理费收收入和管管理费支支取大致致相抵；4本预预算按建建设部关关于公共共性服务务收费费费用构成成的有关关规定及及潭龙空空中花园园指定服服务项目目测算；5管理理处收取取的管理理费仅用用于支支出测算算明细表表所列列的管理理成本项项目；6如管管理费收收支有盈盈余，盈盈余部分分将转入入下一年年度作为为储备金金。收支测算算表表4.11 管

39、管理费收收支测算算表序号项目测算依据据年计（按按1000%使用用率）一收入1物业管理理服务费费66000011.512118880000 合计118880000 二支出1工资福利利详见支支出测算算明细表表3891136 2办公费详见支支出测算算明细表表778668 3公用水电电详见支支出测算算明细表表1584400 4公共设施施维护详见支支出测算算明细表表2691196 5清洁绿化化费详见支支出测算算明细表表651996 6护管费用用详见支支出测算算明细表表63000 71-6项项合计9660096 9营业税及及附加按营业收收入的55.8%689004 合计103550000 三赢余15300

40、00 支出测算算明细表表表4.22 管管理费支支出测算算表序号项目测算依据据计算式（按按月计）月支出（元元）年支出（元元）一工资及福福利1管理处主主任1人120000200002400002事务管理理员2人210000200002400003工程班长长1人1100009001080004水电工8人88000640007680005护管队长长1人190009001080006护管班长长2人28000160001920007护管员12人126600720008640008保洁班长长1人17000700840009绿化保洁洁员9人950004500054000010泳池救生生员1人160006007

41、200011工资总额额268000321660012福利费按工资总总额的221%56288675336小计3242283891136二办公费1培训费按每人220元/月37220740888002交通费按每月3300元元计13000300360003通讯费电话22000元/月，手手机12000元/月，Caall机机6550元/月400+2000+30009001080004服装费管理人员员冬装11套，每每套10000元元，管理理员、工工程人员员夏、秋秋装各22套，每每套800元，另另工程人人员夹克克2套，每每套2000元；护管员员冬装22套，每每套4000元，夏夏秋各22套，每每套2550元、保

42、保洁员平平均冬装装各2套，每每套1550元，夏夏、秋装装各2套，每每套800元，服服装两年年更换一一次（100003+8804122+9220022+400022155+4225015+1500211+801144）/2/12139441672285书报资料料费综合测算算300300360006办公用品品、低值值易耗品品摊销综合测算算500500600007社区文化化及宣传传费综合测算算10000100001200008业务招待待费按税法的的有关规规定估算算36000元/年300360009物业管理理软件、财财务软件件费按三年更更换一次次计算200000/33/1225556660010第三者

43、责责任险综合测算算50050060000小计64899778668三公用水电电费1电梯、公公共照明明、生活活水泵、风风机等按0.22元/平方米米.月估算算，建筑筑面积6660000平方方米0.26600001320001584400小计1320001584400四公共设施施维护费费1电梯维保保住宅客梯梯按12200元元/台.月，计计14台120001416800020166002消防系统统维保按0.11元/平方米米.年6600000.11/122550660003供配电及及照明系系统维保保高低压柜柜、变压压器维保保款1000000元/年，发发电机维维保款550000元/年，电电路及开开关改造造维护款款30000元/年，照照明灯具具更换款款30000元/年（100000+50000+330000+30000）/122175002100004给排水系系统保养养综合测算算500元元/月500600005公共设施施维护零零星材料料款综合测算算10000元/月100001200006日常土建建零星维维修综合测算算10000元/月100001200007水池清洗洗费一年两次次,每次50000元元500002/1283399966小计2243332691196五清洁绿化化费1清洁费综合测算算10000元/月10000120000