某住宅小区物业管理方案(doc 58页)fdwe.docx
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1、金坛左邻邻右里小区物业业管理方方案金坛市鑫鑫盛物业业管理有有限公司司地址：春春风新村村桃园11号楼东东侧电话：005199-82281888511传真：005199-82281888511邮编：22132200目 录录第一部分分整体体管理目目标和理理念2第二部分分管理架架构和人人员配备备、管理理及开办办费用测测算8第一章管管理架构构8第二章管管理人员员配备99第三章员员工培训训和考核核10第四章员员工的仪仪表、行为规规范122第五章员员工奖惩惩机制114第六章开开办费用用测算117第三部分分管理规规章制度度24第四部分分各项管管理具体体实施方方案355第一章总总体管理理目标335第二章房房屋和
2、设设施、设设备管理理方案335第三章安安保管理理方案337第四章清清洁卫生生管理方方案400第五章绿绿化管理理方案442第六章档档案的建建立与管管理444第七章社社区文化化建设445第八章协协助业主主委员会会筹建工工作488第五部分分前期期物业管管理服务务方案449第一章前期介介入499第二章入住管管理522第三章装装修管理理53第四章入住期期间的安安全防范范措施555第六部分分经营核核算566第一部分分整体体管理目目标和理理念左邻右里里以其优优越的布布局、高高档的配配置和建建筑的现现代风格格，构筑筑了具有有现代生生活气息息的城市市景观，是是集多元元化、时时尚化、现现代化于于一体的的高档次次住
3、宅小小区。左邻右里里作为面面向高档档次的住住宅小区区，必须须具有高高标准的的物业管管理服务务来打造造舒适的的生活、居居住环境境。我们们有信心心、也有有能力将将该小区区打造成成金坛高高品住宅宅小区优优质物业业管理的的象征。针对该小小区的总总体概况况和各个个要素，确确立了以以下整体体的管理理设想及及策划方方案。一、管理理基本定定位第一步（从从房产销销售开始始到房屋屋销售结结束）：物业管管理以房房屋销售售为中心心，促进进配合开开发公司司的房屋屋销售物业管理理的好坏坏必将直直接影响响到房屋屋的销售售，优质质的物业业管理将将形成良良好的市市场口碑碑，对房房屋的销销售起到到无形的的宣传作作用，反反之将成成
4、为销售售的阻碍碍。在此此期间，物物业管理理服务的的质量是是关键，性性价比高高的物业业管理对对房屋的的销售将将起到积积极作用用，根据据这一特特点，在在管理初初期加强强物业管管理的品品牌效应应，集中中管理优优势，尽尽快创出出该住宅宅小区的的物业管管理品牌牌，形成成良好的的市场口口碑，促促进房屋屋的销售售。第二步：该住宅宅小区房房屋销售售结束以以后此后的物物业管理理进入成成熟期，随随着业主主委员会会的成立立，工作作重心转转移到与与业主委委员会的的配合，积积极配合合与其开开展延伸伸服务，促促进物业业增值、保保值，打打造该住住宅小区区在金坛坛市住宅宅小区中中的领头头地位，达达到社会会效益和和经济效效益的
5、双双丰收。二、管理理理念定定位树立“以以品质为为重，以以服务为为尊”的理念念，抓住住“运转良良好的小小区设施施设备、安安全温馨馨的生活活环境、赏赏心悦目目的小区区风景” 三个个保障。（一）树树立“以品质质为重，以以服务为为尊”的理念念坚持“以以管理服服务于人人，以服服务奉献献于人、以以诚心打打动人、用用信誉塑塑造人”，打造造鑫盛物物业优质质服务的的品牌。不不断听取取小区业业主和使使用人的的合理化化建议和和要求，及及时弥补补工作中中的缺陷陷与不足足，提供供最优质质的服务务、最贴贴心的关关怀。该小区作作为较高高档的住住宅小区区，其特特点决定定了物业业管理工工作开展展的标准准更应体体现出一一种“舒适
6、、安安全、尊尊贵”。我们们秉着真真诚的态态度，以以高起点点、高标标准、严严要求的的标准，为为业主缔缔造最纯纯粹的感感性，使使业主充充满享受受居住的的舒适与与生活的的便捷。舒适：物物业管理理的舒适适体现在在“温暖、洁洁净、方方便、快快捷”的人居居环境上上，居住住环境应应该首先先注重“舒适”的一面面，以满满足其“生理上上的基本本需求”。安全：安安全防范范是物业业管理公公司的专专业服务务，我公公司将从从治安、消消防、车车辆三个个方面来来搞好管管理工作作，同时时为了满满足业主主（使用用人）的的“安全需需求”需要出出发制定定出相应应的管理理制度和和应急预预案。尊贵：“以人为为尊”、“以人为为本”的一贯贯
7、服务理理念能让让业主或或使用人人体现到到生活尊尊贵的一一面。高高品质的的物业管管理将使使业主（使使用人）感感受到档档次和身身份的象象征，通通过我们们的管理理，力求求让业主主（使用用人）满满足“受人尊尊重的需需求”。（二）抓抓住三个个保障：“运转良良好的小小区设施施设备、安安全温馨馨的生活活环境、赏赏心悦目目的小区区风景”。运转良好好的小区区设施设设备要保证小小区的正正常运转转，最基基本的条条件就是是保证小小区各种种设施设设备的可可靠运行行。选派派综合素素质好、技技术精的的技术人人员对小小区的设设施设备备进行日日常管理理和维护护，对小小区的水水电设备备、智能能化设施施等进行行定期的的养护，保保证
8、小区区设施设设备常年年运转良良好。安全温馨馨的居住住环境小区安全全是正常常居住、生生活的基基本保障障，通过过我公司司的努力力，营造造小区安安全温馨馨的工作作环境，保保障监控控设施、消消防等安安保设施施设备的的正常运运转，确确保无重重大治安安案件。赏心悦目目的小区区风景居住生活活环境的的舒适、整整洁会给给人一个个好的心心情，在在做好小小区清洁洁工作的的同时，我我们侧重重抓好小小区内的的花卉以以及环境境的绿化化工作，做做到小区区内外的的花卉、树树木生长长正常，布布局合理理。三、管理理方式将该住宅宅小区的的物业管管理按照照按江江苏省住住宅物业业管理服服务等级级四级级标准实实施进行行管理。在管理合合同
9、期内内制定年年度管理理目标，在在经济上上实行独独立核算算自负盈盈亏，实实现社会会效益、经经济效益益和环境境效益的的同步发发展。四、管理理目的1、保持持和提高高物业的的完好程程度。通通过加强强对整体体物业管管理的养养护和对对人的管管理和服服务，以以防止使使用不当当，损坏坏物业。2、创造造良好环环境，统统筹安排排小区各各项设施施的管理理养护，强强化宣传传，对业业主和使使用人进进行依法法管理约约束，共共同维护护小区环环境。3、维护护业主和和使用人人的权益益。加强强对业主主（使用用人）的的行为管管理、维维护业主主的整体体利益，从从而有利利于每一一位业主主和使用用人。4、加强强对该住住宅小区区实施社社会
10、化、专专业化、一一体化管管理，不不断提高高服务管管理质量量，维护护和提高高房产公公司和物物业公司司的社会会声誉。5、以良良好的售售后服务务建立该该住宅小小区的品品牌形象象，以高高附加值值回馈业业主，使使物业开开发、管管理处于于良性循循环。五、管理理原则根据全国国物业业管理条条例、江江苏省物物业管理理条例及及其实施施细则，本本着“以楼养养楼，略略有节余余”和“精干高高效、优优质服务务”的管理理原则，实实行“管、养养、修、服服务”为一体体的综合合管理。六、管理理内容1、小区区房屋建建筑本体体公用部部分（楼楼盖、屋屋顶、梁梁、柱、内内外墙体体和基础础等承重重结构部部位、外外墙面、楼楼梯间、走走廊通道
11、道、门厅厅、设备备房等）的的维修，养养护管理理。2、小区区房屋建建筑本体体公用设设施设备备（公用用的上下下水管管管道、落落水管、公公用照明明、加压压供水设设备、配配电系统统、楼内内消防设设备等）的的维修，养养护，管管理和运运行服务务。3、小区区规划红红线内属属物业管管理范围围的市政政公用设设施（道道路、室室外上下下水管道道、化粪粪池、沟沟渠、池池、井、绿绿化、室室外泵房房、路灯灯、停车车场等）的的维修、养养护和管管理。4、小区区规划红红线内属属配套服服务设施施的维修修、养护护和管理理。5、公共共环境（包包括公共共场地、房房屋建筑筑物公用用部位）的的清洁卫卫生、垃垃圾的收收集、清清运。6、交通通
12、、车辆辆行驶和和停泊管管理。7、配合合和协助助当地派派出所进进行安全全监控和和巡视等等安护工工作。8、消防防管理。9、小区区文化娱娱乐活动动。10、其其他特约约服务。11、物物业管理理档案、资资料。七、总体体目标和和创优目目标实施施方案（一）总总体目标标在管理合合同期内内将该住住宅小区区管理成成“舒适、安安全、文文明”的住宅宅小区。根根据委托托管理事事项和国国家、省省、市物物业管理理分项考考核标准准，使本本住宅小小区达到到硬件指指标。（二）创创优实施施方案1.准备备阶段成立达达标创优优工作领领导小组组，并制制定详细细的达标标创优计计划；加强员员工队伍伍建设，强强化员工工团队精精神。2.实施施阶
13、段做好达达标宣传传工作；做好员员工培训训工作，提提高管理理水平；对照创创优标准准，参照照先进管管理，对对薄弱环环节、不不足之处处加以改改进；按计划划分配任任务，责责任到部部门、到到人，签签定责任任书；定期进进行自检检，不断断改进、总总结；迎接考考评，实实现创优优目标。第二部分分 管管理架构构和人员员配备、管管理及开开办费用用测算第一章 管理理架构根据该住住宅小区区的实际际情况，从从节省人人力、物物力的角角度出发发，不设设置一些些专门的的机构，一一专多能能，重在在管理。管理处设设置一个个中心、三三个部门门，即：客服中中心和工工程维修修部、安安保部、环环境部，按按照各自自的分工工负责本本部门的的工
14、作。机构设置置图：委托方（汇景房产开发公司）金坛鑫盛物业有限公司左邻右里管理处客服中心环境部安保部维修部科清洁管理绿化管理秩序管理消防管理车辆管理房屋维修设备管理装修管理有偿维修财务管理文档管理接待管理社区文化第二章 管理人人员配备备本着“精精干、高高效，以以岗定人人”的原则则确定人人员编制制，建立立一支年年轻化、专专业化，高高素质、复复合型的的管理队队伍，实实施先进进管理理理念，保保证各项项工作高高效、快快速的开开展，该该住宅小小区实施施专业化化的物业业管理与与服务。在在保证各各项管理理工作有有效落实实的基础础上，尽尽可能的的节省人人工开支支，以使使有限的的经济来来源更好好的发挥挥其效能能。
15、一、配备备原则1、坚持持高素质质、业务务精的高高层次配配备原则则；2、力求求精干、高高效、实实用；3、热爱爱物业管管理工作作，有创创新、奉奉献精神神。二、管理理人员的的配备分分类和数数量：（仅仅限一期期前期交交付人员员配置）岗 位岗位及人人数人 数备 注管理处主 任1全面负责责小区的的管理安保部主管1负责安护护队员的的全面管管理保安员（兼消防防员、车车管员）12维护小区区公共秩秩序工程维修修部主管1前期管理理面积较较小暂时可不不设主管管维修工1主管1人人，维修修1人环境部主管1前期管理理面积较较小暂时可不不设主管管清 卫3小区道路路、楼道道清扫等等绿化工1负责小区区的绿化化工作客服中心心主管1
16、前期管理理面积较较小暂时可不不设主管管接待与财财务各11人2负责与业业主（使使用人）之之间的联联系合 计24三、人员员配备标标准分类岗位职责具备条件件客服中心心主 任全面负责责小区物物业管理理工作大专以上上文化，协协调管理理能力强强，有22年以上上物业管管理经验验，接待员会计负责接待待受理业业主（使使用人）的的投诉，管管理公司司发放的的文件和和小区技技术档案案资料，分分类整理理各类工工作记录录表格，兼兼电脑员员，负责责小区的的文化宣宣传工作作，落实实各项小小区服务务措施中专以上上学历，懂懂档案管管理，有有物业管管理经验验1年以以上工程维修修部维修工负责小区区的房屋屋和设施施、设备备的管理理、维
17、修修具有初级级以上技技术职称称安保部班长全面负责责小区的的治安、消消防和车车辆管理理工作高中文化化、退伍伍军人，有有3年的的物业公公司治安安队管理理经验保安负责小区区治安、消消防、车车辆管理理工作高中文化化，355岁以下下，退伍伍军人环保部道路保洁洁负责小区区各主、干干支道清清扫、垃垃圾清运运、消毒毒勤劳楼道保洁洁负责小区区楼道的的保洁勤劳绿化养护护负责小区区绿化养养护工作作有多年绿绿化养护护工作经经验第三章 员工工培训和和考核人是企业业中最重重要的资资源，物物业管理理的经营营就是人人与人之之间的往往来，企企业中人人力资源源反映了了企业竞竞争力的的强弱，而而教育和和培训是是提高企企业人员员素质
18、的的重要手手段，所所以我们们把培训训人才作作为实现现物业管管理现代代化的基基础环节节和可靠靠保证。一、培训训目标规范员工工培训考考核工作作，使员员工培训训工作系系统化、规规范化，最最终使员员工具备备满足工工作需要要的知识识和技能能，提高高管理处处全体员员工的专专业水平平以及服服务意识识，培养养爱岗敬敬业的精精神，增增强队伍伍的凝聚聚力、稳稳定性，为为管好小小区提供供人力资资源保证证，确保保管理人人员合格格上岗。二、培训训方式（一）外外派培训训：积极开展展行业交交流，每每年组织织一次市市优、示示范小区区参观，引引进新观观念、新新理论、新新思维，达达到实践践和理论论的结合合；选送业务务骨干参参加行
19、业业主管组组织的物物业管理理培训班班，接受受新事物物，学习习好方法法，提高高业务能能力。（二）岗岗位培训训针对不同同岗位集集中授课课进行岗岗前培训训，实地地跟班，以以老带新新进行岗岗中培训训。（三）会会议讨论论针对日常常管理工工作中发发现的典典型案例例组织管管理处各各类人员员进行讨讨论，提提高员工工实际工工作能力力。三、培训训计划培训计划划注重分分阶段培培训，分分为接管管前集中中强化培培训、日日常管理理培训。培训阶段段培训对象象培训内容容目标及效效果培训时间间接管前培训全体员工工小区概况况、岗位位制度、工工作流程程、服务务质量、服服务技巧巧、物业业管理知知识等通过岗前前培训，使使小区各各类管理
20、理人员基基本具备备上岗能能力接管前日常管理理培训新进员工工管理处概概况、管管理处规规章制度度、物业业管理基基本知识识、岗位位基本技技能培训训等具备上岗岗基本能能力进入管理理处一周周内管理人员员物业管理理法规文文件、岗岗位技能能技巧培培训等提高管理理服务能能力水平平常年进行行操作层培培训岗位技能能技巧、服服务意识识、沟通通能力提高服务务水平常年进行行全体员工工仪容仪表表、文明明礼貌用用语、服服务行为为规范建立良好好的公司司文化氛氛围常年进行行第四章 员工的的仪表、行行为规范范物业管理理是该住住宅小区区的一个个组成部部分，员员工的仪仪容仪表表，标志志着物业业公司形形象，也也是小区区业主（使使用人）
21、开开展小区区活动的的对外窗窗口。物物业管理理员工的的外在表表现形式式是缺一一不可的的，要求求我们每每个员工工对自己己的行为为有一个个准确的的任职，将将仪表、仪仪容、言言行举止止形象作作为一项项长期的的工作常常抓不懈懈，全面面提高企企业的信信誉度和和公司形形象。一、着装装所有员工工一律穿穿制服上上岗。二、仪表表行为规规范1、公司司各岗位位员工上上班时间间必须穿穿规定制制服，制制服应干干净、整整齐、笔笔挺。2、穿西西装制服服时，领领带必须须结正，不不得卷起起衣袖和和裤脚。3、制服服外不得得显露个个人衣物物和物品品，制服服口袋不不要装过过大的物物品以免免鼓起。4、上岗岗时必须须佩戴工工作牌，工工作牌
- 配套讲稿：
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