花都某小区物业管理方案dcnn.docx

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1、花都某小小区物业业管理方方案第一章 物业管管理要点点 运用用持续发发展的战战略，确确保物业业的保值值与增值值； 人性性化的管管理方针针为业户户铺架沟沟通的桥桥梁，增增进了解解与信任任，以诚诚信为本本提高管管理服务务的信誉誉； 结合合物业实实际情况况，导入入切合实实际的管管理理念念，以高高效率的的管理降降低成本本，全心心全意为为业户服服务； 采用用PDCCA循环环整改的的方法，不不断提高高物业管管理水平平； 管管理处采采用的管管理体制制是：企企业化、专专业化、一一体化。管管理思想想是：安安全第一一，不断断满足业业户日益益增长的的对服务务的需求求，打造造物业管管理精品品。最终终达到经经济效益益、社

2、会会效益、环环境效益益的统一一。 在在实际服服务管理理中，公公司将抓抓住以下下三个重重点： 11、 完完善服务务、诚信信待人。 物物业管理理是以服服务为主主的行业业，为此此我们将将在今后后的服务务工作中中，充分分体现我我们的服服务宗旨旨和追求求目标，奉奉行“以人为为本，业业户至上上”的原则则和服务务周到的的服务理理念，为为业户提提供全方方位、高高品质的的优质服服务，并并将日常常服务紧紧密融合合于管理理之中，与与业户建建立良好好的服务务关系。同同时以走走访沟通通的方式式及时了了解业户户的意见见与需求求，在不不断完善善的过程程中真正正为业户户创造安安心、舒舒心、称称心的生生活和工工作环境境。 22

3、、环境境管理责责任到人人 小小区的环环境管理理极为重重要，如如何为业业户创造造一个良良好的环环境，是是我们非非常重视视的问题题。多年年的管理理经验告告诉我们们，保洁洁工作责责任到人人，督导导检查、培培训落实实到位，才才能充分分发挥每每个人的的才能，使使其认真真地做好好每天的的工作，树树立环保保意识，从从而保证证小区的的环境卫卫生状况况达到最最佳，为为小区增增加一道道清洁、卫卫生、亮亮丽的风风景线。 33、安全全、消防防真抓实实干 为为确保业业户的生生命、财财产的安安全，我我们主张张以切合合实际的的人员防防范为主主，紧密密联系职职能部门门，齐抓抓共管，使使所辖物物业在长长年平安安的条件件下为业业

4、户服务务。在日日常管理理中，制制定与之之相适应应的应急急处理安安全操作作程序，在在发生特特殊事件件时尽量量将损失失降低到到最小程程度。 公公司本着着服务第第一，以以人为本本，在管管理中导导入ISSO90001质质量管理理体系、IISO1140001环境境管理体体系。运运用现代代的科技技手段及及管理方方法来管管理与服服务，最最终实现现社会效效益、环环境效益益、经济济效益的的统一。 公公司将通通过良好好的物业业管理，真真正为业业户营造造一个方方便、温温馨、舒舒适的生生活和工工作环境境。 一一、公司司追求目目标： 房屋屋建筑的的完好率率达到998以以上； 报修修及时率率达到1100； 清洁洁管理无无

5、盲点； 设备备设施完完好率达达到988以上上； 小区区路灯完完好率达达到1000； 管理理区域内内不发生生重大安安全与火火灾责任任事故； 有效效投诉处处理率1100； 服务务满意率率达955以上上； 绿化化完好率率达到998以以上； 道路路完好率率达到998； 各类类管理人人员岗前前岗中培培训1000； 无服服务安全全事故发发生。 二二、主要要措施 完善善各项管管理制度度和管理理规定； 所管管辖区卫卫生无死死角，绿绿地存活活茂盛； 治安安良好，环环境清洁洁，辅助助设备及及建筑良良好； 管理理人员及及服务人人员上岗岗要佩带带标志，规规范制服服，设立立立岗、巡巡岗、监监控岗，并并明确岗岗位职责责及

6、考核核标准； 建立立各种资资料档案案、报修修、养护护记录； 各种种收费项项目、标标准公开开，合理理收费； 制定定大、中中修年度度计划，并并负责实实施； 制定定并组织织员工培培训计划划的实施施； 结合合创优评评比标准准，进一一步提高高物业管管理水平平。 遵遵循服务务第一，业业主至上上，依法法经营，务务实奋进进的企业业宗旨，弘弘扬银滩滩物业，勇勇争第一一的企业业精神，以以优质文文明的服服务，为为业主创创造美丽丽温馨的的家园。 三三、组织织运行机机制： 11、 建建立监督督机制； 22、 建建立信息息反馈及及处理机机制； 33、 制制定工作作流程、各各项管理理服务项项目的长长远计划划和短期期计划；

7、44、 管管理人员员的培训训管理； 55、 增增强服务务意识，量量化管理理及标准准运作； 66、 企企业内部部岗位责责任制、管管理维护护运作制制度及标标准、管管理人员员考核制制度及标标准。 四四、物业业管理制制度 11、 管管理处经经理职责责； 22、 管管理人员员岗位职职责； 33、 作作业人员员岗位职职责； 44、 员员工培训训； 55、 管管理处运运作管理理工作规规程； 66、 人人事管理理及员工工培训、考考核制度度； 五五、管理理处运作作管理规规程 11、 内内部运作作管理办办法 22、 小小区秩序序管理； 33、 清清洁管理理； 44、 绿绿化管理理； 55、 消消防弱电电设备设设施

8、管理理； 66、 供供配电设设备管理理； 77、 给给排水设设备管理理； 88、 共共用设施施和共用用场地管管理； 99、 安安全操作作规程； 110、 特约服服务管理理规定。第二章 拟采用用的管理理模式 一一、 物物业管理理架构 物物业管理理服务，要要求有一一个高效效率及科科学的组组织架构构，使人人力、物物力、财财力得到到合理的的配置，以以要求达达到降低低管理成成本、提提供优质质服务的的目的。 本本物业管管理处按按“直线制制”设置管管理架构构。公司司设立办办公室、保保洁部、设设备维修修部、绿绿化部、秩秩序管理理部、接接待部等等部门。其其优点是是集指挥挥和职能能于一身身，命令令统一，责责权分明

9、明，指挥挥及时，既既能满足足本物业业管理的的要求，又又能为将将来业务务的发展展留下充充足的空空间。 11、 办办公室 （11） 负负责人力力资源管管理，招招聘人员员，开展展员工培培训工作作，为其其它部门门储备人人才。 （22） 负负责收集集、整理理和保存存物业管管理公司司筹备、建建立和发发展的资资料及人人事档案案管理。 （33） 负负责内部部运行工工作的综综合协调调。 （44） 负负责对外外承办、接接待工作作，物业业管理市市场营销销和招投投标。 （55） 总总经理指指派的其其它工作作。 22、 保保洁部 （11） 负负责管辖辖区域内内的清扫扫工作以以及单元元楼道、栏栏杆的保保洁。 （22） 负

10、负责小区区内的垃垃圾清运运工作。 （33） 上上级领导导交办的的其它工工作。 33、 设设备维修修部 （11）负责责物业全全部公共共设备、设设施的运运行管理理，保证证设备正正常运转转。 （22） 负负责物业业机电设设备的日日常维修修保养工工作。 （33） 制制定长期期和日常常的维修修保养计计划并付付诸实施施。 （44） 上上级领导导指派的的其它工工作。 44、 绿绿化部 （11） 负负责小区区花草树树木的浇浇水、培培土、施施肥、除除病虫害害、修剪剪工作。 （22） 负负责小区区内的园园景设施施的养护护工作。 （33） 上上级领导导指派的的其它工工作。 55、 秩秩序管理理部 （11） 负负责物

11、业业的防火火、防盗盗、防破破坏和警警卫工作作。 （22） 建建立健全全、制定定物业的的各项安安全规章章制度。 （33） 负负责小区区的日常常巡视工工作以及及车辆停停放管理理。 （44） 负负责小区区应急处处理的抢抢救工作作。 （55） 上上级领导导交办的的其它工工作。 66、 接接待部 （11） 负负责日常常业户来来访接待待工作。 （22） 负负责业户户档案的的建立和和管理工工作。 （33） 负负责业主主的投诉诉和咨询询，并提提供帮助助。 （44） 配配合办公公室开展展员工培培训工作作。 （55） 上上级领导导指派的的其它工工作。 二二、 物物业管理理岗位编编制及管管理架构构物业公司司物业管理

12、理办公室室 业户接接待主管管 设备备维修主主管 保洁洁主管 绿绿化主管管 秩序管管理主管管 业户户接待员员 设备维维修工 保洁洁员 绿化工工 秩秩序管理理员 备备注：绿绿化主管管、保洁洁主管可可由一人人兼职。岗岗位编制制原则上上不设闲闲岗、不不留闲人人，一人人多岗，精精简高效效。第三章 物业管管理人员员培训 一一、 新新员工上上岗培训训 根根据物业业管理思思想，为为打造物物业管理理精品，对对新员工工上岗进进行工作作培训。 11、 新新员工上上岗培训训期为1180天天。 22、 培培训内容容包括：物业管管理概述述，小区区物业管管理流程程，物业业管理服服务理念念，专业业服务技技能与技技巧、投投诉、

13、应应急工作作处理程程序，军军事化训训练等。 二二、 在在岗员工工循环培培训 11、 通通过实际际工作中中所产生生的问题题，不定定期地安安排当事事人（指指员工）参参加班后后的专题题培训。 22、 每每位在岗岗员工每每月参加加公司组组织的工工作指引引培训。组组织员工工座谈会会，交流流事件处处理技巧巧及与业业户沟通通的经验验。 33、 上上岗循环环培训的的考核办办法。 在在实际工工作当中中，业户户的投诉诉率和员员工违章章的行为为是评价价员工工工作的基基础。并并通过理理论与实实践考核核，淘汰汰不合格格的员工工，达到到优化管管理的目目的。第四章 物业管管理工作作岗位职职责 一一、 物物业经理理岗位职职责

14、 11、 全全面负责责对所管管辖的物物业实施施一体化化综合管管理，贯贯彻执行行ISOO90001质量量体系及及ISOO140001环环境管理理体系，完完成年度度管理目目标和经经济指标标。 22、 制制定管理理处年度度、月度度工作计计划并组组织实施施，业务务上接受受上级领领导的指指导和监监督。 33、 负负责检查查、监督督各项制制度的执执行情况况。 44、 合合理调配配人员，协协调各岗岗位的分分工协作作，责任任到人，同同时关心心员工的的生活，确确保管理理处员工工有良好好的精神神面貌和和积极的的工作态态度。 55、 负负责所管管辖物业业的装修修审批，协协调违章章和投诉诉的处理理工作，落落实安全全、

15、防火火工作。 66、 协协调本部部门与各各方面的的关系，便便于开展展各项工工作。 77、 认认真完成成管理处处其它工工作职责责内容和和公司安安排或委委托的其其它工作作任务。 二二、业户户接待岗岗位职责责 11、 负负责小区区业户接接待工作作，做到到仪表端端庄、态态度和蔼蔼，热情情大方，反反应敏捷捷，处事事稳健。 22、 负负责为业业户办理理入住手手续，装装修手续续，非公公共性服服务手续续，建立立业户档档案。 33、 负负责管理理费、维维修资金金及其它它费用的的催缴、收收缴工作作。 44、 负负责接待待及处理理业户咨咨询、来来访、投投诉工作作，并定定期进行行回访工工作。 55、 走走访业户户，征

16、求求和收集集业户对对管理与与服务方方面的意意见。 66、 保保持与业业户的联联系和相相互沟通通，做好好日常接接待工作作。 77、 协协助管理理处经理理做好其其它工作作。 三三、保洁洁服务岗岗位职责责 11、 严严格遵守守公司各各项管理理制度和和操作规规程。 22、 负负责本辖辖区的卫卫生清扫扫工作。 33、 负负责本辖辖区内的的公共设设施的清清洁工作作。 44、 负负责公司司及管理理处业户户的服务务工作。 55、 负负责小区区内的垃垃圾收集集及清运运工作。 66、 完完成领导导交办的的其它工工作。 四四、绿化化服务岗岗位职责责 11、 负负责小区区内苗木木的移栽栽和修剪剪。 22、 负负责小区

17、区内花草草树木的的养护和和管理。 33、 对对花草树树木定期期进行浇浇水、施施肥、除除草、修修剪，防防止病虫虫害的发发生。 44、 熟熟悉园林林机械的的操作使使用步骤骤，并对对机械进进行简单单的维修修保养。 55、 负负责对绿绿化修剪剪场地的的清理、清清洁。 66、 认认真完成成领导交交办的其其它工作作。 五五、秩序序管理员员岗位职职责 11、 服服从领导导，听从从指挥，以以军人的的风度处处事。 22、 负负责本辖辖区内的的车辆进进出、停停放管理理。 33、 负负责本辖辖区的人人员进出出管理。 44、 负负责小区区的安全全、防火火、防盗盗、防破破坏的防防范工作作。 55、 负负责小区区应急处处

18、理的抢抢救工作作。 66、 完完成领导导交办的的其它工工作。 六六、设备备维修工工岗位职职责 11、 定定期清洁洁所管理理的设备备和设备备房，确确保设备备设施、设设备机房房的整洁洁。 22、 严严格遵守守操作规规程，防防止安全全事故发发生。 33、 发发生突发发情况，应应迅速赶赶往现场场，及时时采取应应急措施施，保证证设施、设设备的正正常、完完好。 44、 定定期对设设施、设设备进行行全面巡巡视、检检查，发发现问题题及时处处理。 55、 负负责业户户的日常常报修工工作，并并做到工工完料清清。 66、 认认真完成成领导交交办的其其它工作作任务。第五章 各项专专业管理理工作方方案 一一、业户户入住

19、 通通过有效效的管理理，使入入住工作作规范，为为业户入入住提供供方便，保保证入住住工作正正常有序序。同时时做好入入住资料料的收集集、归档档。 11. 管管理处在在业户入入住前准准备好以以下文件件，此项项工作由由管理处处经理负负责组织织落实。 11.1房房屋验收收表 11.2住住宅使用用公约 11.3业业主手册册 11.4装装潢管理理办法 11.5装装潢管理理协议 11.6业业主入住住手续流流转单 11.7代代办服务务委托书书 11.8保保管钥匙匙委托书书 11.9保保管钥匙匙承诺书书 11.100钥匙签签收表 11.111业主信信息表 11.122入住资资料签收收表 11.133入住须须知 2

20、2. 入入住发放放文件 业业户入住住时以下下文件由由业户接接待负责责发放并并请业户户签收。 22.1入入住须知知 22.2业业主手册册 22.3住住宅使用用公约 22.4装装修管理理协议 33.入住住记录 管管理处在在受理业业户入住住时由业业户接待待和陪同同验房人人员做好好以下记记录。 33.1业业户登记记。 33.2验验房签收收记录。 33.3入入住资料料签收记记录。 33.4领领取钥匙匙签收记记录。 33.5委委托代办办服务记记录。 33.6业业主信息息登记表表。 33.7入入住收费费记录。 44.入住住工作方方式 44.1入入住程序序4.1.1业户户办妥售售房手续续后到管管理处办办理入住

21、住手续。4.1.2管理理处接待待人员审审核业户户入住住通知书书、业业主入住住手续流流转单及及售房单单位要求求的相关关资料。4.1.3管理理处接待待人员审审核资料料无误后后按入住住收费项项目开具具票据并并收费。4.1.4管理理处接待待人员介介绍小区区管理服服务情况况，与业业户签订订住宅宅使用公公约、装装修管理理协议。4.1.5管理理处接待待人员向向业户发发放入住住文件并并请业户户签收。4.1.6管理理处接待待人员登登记业户户委托的的代办服服务项目目。4.1.7管理理处接待待人员陪陪同业户户验房，抄抄水、电电表底数数，业户户验房合合格后办办理收房房、钥匙匙交付签签收手续续。填写写房屋屋验收单单，验

22、验收不合合格限期期整改。 55 收费费管理 55.1 管理处处按照物物业管理理委托合合同的内内容向业业户收取取物业管管理费、有有偿服务务费；向向开发商商收取空空房管理理费。 55.2 物业收收费项目目、标准准应上墙墙公布。 55.3 业户管管理人员员应做好好费用的的日清月月结、解解缴与妥妥善保管管工作。 55.4管管理处每每月制作作费用收收缴月报报表，由由管理处处经理审审核。 55.5 对逾期期不交纳纳费用的的业户，管管理处经经理应及及时组织织力量催催缴。 55.6 对无故故逾期不不交纳费费用的业业户，管管理处应应依据住住宅使用用公约或或有关规规定处理理。 二二、业户户装修管管理 11装修管管

23、理流程程 11.1业业户向管管理处提提出装潢潢申请，携携带装修修图纸，施施工单位位资质证证书及施施工人员员的身份份证复印印件到各各管理处处填写住住宅装修修申请表表与施施工人员员登记表表，签签署装装修管理理协议。 11.2管管理处经经理协同同秩序管管理人员员向业主主和施工工队介绍绍小区管管理规定定。 11.3管管理处在在接受装装修申请请后，经经管理处处审批合合格后，方方可施工工。 11.4在在办妥以以上手续续后，接接待人员员办理施施工人员员临时出出入证。由由施工人人员负责责人持施施工人员员身份证证或暂住住证及照照片，到到管理处处办理施施工人员员临时出出入证，填填写施工工人员登登记表，并并缴纳施施

24、工人员员出入证证工本费费10元元/张。 11.5现现场跟踪踪：秩序序管理人人员必须须每天到到装修户户施工现现场跟踪踪视察，了了解施工工情况并并做好记记录，必必要时请请设备人人员同往往。 11.6装装修完毕毕后，经经管理处处验收后后，在装装修申请请表上填填写装修修验收情情况，并并签名。 11.7在在跟踪时时，如发发现有违违章和妨妨碍公共共行为，应应及时采采取措施施进行整整改，必必要时填填写整整改通知知单、现现场拍照照等，以以备留用用与归档档。 11.8违违章处理理办法，对对违反装装修规定定者将依依有关条条例采取取如下措措施：1.8.1批评评、规劝劝1.8.2责令令停工整整改1.8.3报业业主委员

25、员会、前前期管理理发展商商、或政政府有关关部门。1.9对对于材料料进出、施施工人员员办证、施施工工具具的管理理： 业业主的装装修材料料搬运出出小区时时，必须须由业主主亲自到到管理处处办理出出门证，签签字认可可，否则则任何人人一律不不准把材材料带出出小区。办办理临时时施工人人员出入入证和工工具出小小区手续续必须由由业主或或施工负负责人来来管理处处办理，其其它人不不得办理理。 11.100管理处处经理每每月不定定期抽查查4次装装修管理理情况。 22.装修修管理规规定 22.1装装修申请请程序：2.1.1业主主办完所所有入住住手续并并仔细阅阅读装装修管理理办法。2.1.2业主主携带装装修图纸纸、施工

26、工单位资资质证书书到管理理处填写写住宅宅装修申申请表签签署装装修管理理协议；施工单单位填写写施工工人员登登记表。2.1.3管理理处审验验业主、施施工单位位装修资资料时，如如发现有有不合理理处应立立即告知知业主、施施工单位位对方案案进行修修改，直直至修改改合格后后，方准准予施工工单位办办理施工工管理手手续，开开始施工工，发放放施工许许可证。2.1.4施工工单位负负责人带带好施工工人员身身份证或或暂住证证到管理理处办理理施工管管理手续续，交纳纳出入证证工本费费，领取取施工人人员出入入证。2.1.5为避避免有违违政府和和有损自自己和邻邻居利益益，为保保证住宅宅小区的的完整、安安全、安安静、整整洁，维

27、维护全体体业主的的共同利利益，促促进物业业的保值值升值。在在装修过过程中，请请您在装装修前仔仔细地阅阅读有关关规定。 22.2装装修前2.2.1住户户应明确确，您只只能对自自己名下下住宅的的自用部部位进行行必要的的装修（户户门之内内的四壁壁、地面面、顶面面）,不不要对室室外公用用部位、走走道进行行任何的的改、移移、加、拆拆类施工工。2.2.2装修修禁止行行为：2.2.2.11拆改原原房屋的的承重墙墙。2.2.2.22改变房房屋及配配套设施施的使用用功能。2.2.2.33随意封封闭阳台台。2.2.2.44以安装装防盗门门为由，私私自占用用楼道公公用部位位及占用用公用管管道间。2.2.2.55在预

28、留留或指定定以外的的位置安安装空调调机、衣衣架与排排放冷凝凝水。2.2.2.66在外墙墙、门外外搭建、加加建、悬悬挂任何何建筑物物及晾衣衣架。2.2.2.77 大量量使用易易燃装修修材料。2.2.2.88随意改改变或移移动电话话、电视视、对讲讲、煤气气、水管管、电线线管等设设施。2.2.3填写写装修修申请表表、施施工人员员登记表表并将将装修图图纸、施施工单位位资质证证书一并并交物业业公司各各管理处处审验批批准。签签订装修修管理协协议、安安全责任任书及办办理其它它相关手手续。 22.3装装修施工工中2.3.1随时时接受物物业公司司管理处处工作人人员上门门检查、监监督、核核实，是是否严格格按照装装

29、修图纸纸要求施施工，检检查施工工人员是是否办理理了临时时滞留证证手续。2.3.2业主主应自行行随时督督查施工工人员在在为您装装修时，是是否将装装修材料料以次充充好，工工艺简单单粗糙，质质量能否否保证可可靠。2.3.3装修修施工应应于每天天8:000时18:00时时之间进进行，晚晚间188:000次日上上午8:00（包包括节假假日、双双休日）不不得进行行有噪音音的施工工。 三三、 日日常服务务与联系系 管管理处的的日常服服务与联联系是物物业管理理服务最最基本的的一项日日常工作作。物业业管理的的宗旨是是为业户户提供服服务，物物业公司司通过有有效的服服务来保保证业户户的需求求树立企企业的形形象。 管

30、管理处经经理负责责日常服服务与联联系工作作，对管管理处业业户接待待的服务务质量进进行检查查、指导导。 11.日常常服务与与联系的的内容 11.1 日常服服务内容容1.1.1维修修保养服服务；1.1.2绿化化养护服服务；1.1.3治安安消防服服务；1.1.4环境境卫生管管理服务务；1.1.5停车车管理服服务；1.1.6特约约服务； 11.2日日常联系系内容1.2.1 小小区中设设置业户户联系箱箱，每天天定时开开箱；1.2.2 设设立投诉诉电话接接受业户户的投诉诉；1.2.3 及及时回访访业户征征询意见见。 22. 日日常服务务与联系系的质量量控制 22.1业业户人员员应多途途径与业业户保持持沟通

31、，经经常走访访业户听听取意见见，满足足合理要要求，及及时提供供各类服服务。 22.2每每半年至至少开展展一次公公益性活活动，事事先做好好可行性性调研，报报计划并并做好策策划，事事后要分分析小结结，使该该项工作作不断改改进提高高。 22.3业业户接待待要做好好清洁、绿绿化、停停车工作作巡检，保保证服务务质量。 33.日常常服务与与联系的的质量要要求 质质量要求求以物物业管理理条例为为依据，以以威海市市物业行行业服务务规范为为依据，严严格按各各项服务务的管理理制度及及标准进进行操作作，做到到业户评评议满意意率900%以上上；业户户投诉率率万分之之五以下下；投诉诉处理率率1000%。 四四、业户户档

32、案管管理 管管理处建建立业户户权籍档档案时，应应将业户户的个人人资料、报报修记录录、服务务记录等等一并归归档。 11.管理理处负责责建立业业户档案案，业户户档案一一户一档档。 22.业户户档案的的管理办办法按公公司档案案要求操操作。 33.物业业管理处处经理负负责业户户档案的的收集、整整理、归归档、利利用。 44.管理理处在每每月5日日前把上上月的有有关业户户资料、产产权清单单、租赁赁清单整整理好并并归档。 55.管理理处经理理每季度度检查一一次业户户档案工工作，对对发现问问题应立立即整改改。 55.1权权籍档案案中包含含以下内内容：5.1.1入户户通知书书5.1.2入户户手续书书5.1.3业

33、主主使用公公约5.1.4装修修管理协协议5.1.5房屋屋验收表表5.1.6入户户手续资资料签收收单5.1.7产权权清单5.1.8租赁赁清单5.1.9合同同复印件件5.1.10权权证复印印件5.1.11有有关业户户其他资资料5.1.12业业主信息息表5.1.13报报修项目目表5.1.14服服务项目目表5.1.15保保管钥匙匙委托书书5.1.16代代办服务务委托书书5.1.17安安全责任任书 每每月由经经理将上上述资料料进行检检查归档档，发现现疏漏，立立即补齐齐。 五五、权籍籍管理 11.经理理要掌握握管理区区域内入入住业户户的权属属情况,负责业业户资料料的收集集,并将将业户相相关的资资料记录录在

34、管理理手册中中,管理理手册要要动态的的反映业业户产权权的转移移、使用用权的变变更情况况;能正正确反映映业户权权属转移移、变更更的时间间和方式式。 22.物业业管理科科负责编编制产权权清册、租租赁清册册,并输输入计算算机. 33.产权权清册内内容 33.1房房屋类型型 33.2使使用面积积、建筑筑面积 33.3土土地分摊摊面积5.3.4使用用情况 33.5附附设设施施情况 33.6车车库使用用情况 44.租赁赁清册内内容 44.1租租赁户姓姓名 44.2租租赁时间间 44.3使使用房屋屋地址 44.4内内部装修修情况 44.5其其它 55.经理理每月出出一份产产权清单单、租赁赁清单，清清单要系系

35、统正确确反映目目前实际际情况。 66.管理理处经理理负责审审核产权权清单、租租赁清单单。每月月一次抽抽查业户户接待的的管理手手册，对对于抽查查中发现现记录不不规范或或不及时时登录权权属变更更情况，管管理处经经理应书书面通知知业户接接待整改改。 六六、业户户接待 11.管理理处设接接待窗口口、监督督投诉电电话受理理业户业业务咨询询、报修修、收费费、投诉诉。 22.管理理处实行行周一至至周日全全天业户户接待，并并公开办办事制度度、公开开收费项项目和标标准。 33.管理理处监督督、投诉诉电话全全天开通通，722小时内内有回复复。 44.管理理处实行行回访制制度。 44.1管管理处必必须及时时对安全全

36、设施维维修、房房屋渗漏漏水项目目维修进进行回访访；管理理处经理理每月随随机进行行抽查，保保证回访访质量。 44.2 回访时时间，安安全设施施维修22天内回回访；房房屋渗漏漏水项目目维修33天内回回访，雨雨天后再再作一次次回访；其它项项目维修修一星期期内回访访。 55.对回回访中发发现的问问题，224小时时内书面面通知维维修人员员整改。 66.接待待窗口要要认真听听取投诉诉意见并并做好记记录。 77.处理理投诉要要做到让让业主满满意，及及时与业业主沟通通，处理理结果做做好记录录。 七七、秩序序管理服服务 11.秩序序管理服服务内容容 11.1 小区基基本实行行封闭式式管理； 11.2 实行224

37、小时时值班及及巡逻制制度； 11.3 执行小小区内安安全巡查查，做好好防火防防盗安全全防范工工作及巡巡查时协协助记录录维修事事项，如如：照明明、漏水水等； 11.4 结合小小区特点点，制订订安全防防范措施施； 11.5 进出小小区各种种车辆管管理有序序，无堵堵塞交通通现象，不不影响行行人通行行； 11.6 小区停停车有专专人疏导导，管理理有序，排排列整齐齐； 11.7 非机动动车辆有有集中停停放场地地，管理理制度落落实，停停放整齐齐，场地地整洁； 11.8 危及人人身安全全处设有有明显标标志和防防范措施施。 11.9 及时处处理小区区内各突突发事件件，必要要时疏散散人员，及及时汇报报物业管管理

38、部门门并做好好记录； 11.100 检查查小区设设施是否否完好； 11.111 负责责停车场场区域的的巡查、管管理，保保证车道道畅通，设设备、工工具装卸卸区的车车辆、人人员管理理； 11.122 检查查进口设设备、工工具及非非开放时时段进出出人员的的凭证，负负责人员员登记工工作； 11.133 监督督小区内内装修项项目的施施工，装装修人员员的出入入登记，装装修工具具物料的的出入登登记。 22. 门门岗服务务 22.1 门岗值值岗时要要认真、负负责，在在管理区区域门岗岗实行224小时时立岗秩秩序管理理服务； 22.2 在指定定位置，指指定面向向立岗，严严禁脱岗岗； 22.3 立岗姿姿势端正正，面

39、带带微笑行行注目礼礼，热情情回答询询问，禁禁止与他他人闲聊聊。 22.4 外来人人员进出出管理2.4.1 装装修施工工人员应应到秩序序管理服服务处办办理手续续，经核核对身份份后佩带带施工工人员出出入证，方方可进入入管理区区域，离离开管理理区域应应交回施施工人员员出入证证；2.4.2 对对装修施施工人员员进出状状况，每每天下午午5：000核对对一次，保保证人、卡卡数量相相符；2.4.3 非非开放时时外来人人员，应应到秩序序管理服服务处办办理手续续，佩带带临时时出入证证，方方可进入入管理区区域。2.5 物品进进出管理理2.5.1 非非开放时时大件物物品应凭凭业主签签发的出出门证，经经核对物物品名称

40、称、数量量准确无无误后，方方可放行行；2.5.2进入入管理区区域的装装修材料料或货物物在指定定地点卸卸货，220：000-次次日7：00放放行。 22.6 机动车车辆进出出、停放放管理2.6.1 对对机动车车进出管管理域区区实行出出入证制制度、登登记制度度和收费费制度，禁禁止载有有易燃、易易爆、有有毒、有有害及有有污染物物品的车车辆进入入管理区区域。2.6.2 向向进入管管理区域域的车辆辆发放临临时停放放证，放放在车辆辆左侧挡挡风玻璃璃后，并并做好记记录。2.6.3 地地面停车车场车辆辆停放有有序，并并做好车车辆状况况检查，发发现漏油油、破损损等缺陷陷立即提提示车主主，并向向管理处处报告，做做

41、好记录录。2.6.4 对对于外来来车辆实实行计时时收费制制度。2.6.5 车车辆驶出出小区时时，收回回停放证证，并按按停放时时间收取取停车费费，做好好记录。 22.7 地下车车库管理理2.7.1 车车辆凭管管理处所所发停停车证进进出车库库；2.7.2 无无停车车证车车辆，应应经管理理处同意意后方可可进车库库，但不不得占用用业户车车位；2.7.3 督督促进车车库车辆辆遵守车车库内禁禁令标志志，不得得在车库库内学习习驾驶和和洗车；2.7.4 保保持车库库及车库库出入口口清洁、通通畅；2.7.5 经经常到车车库内巡巡视，发发现问题题应作好好记录并并向小区区经理报报告；2.7.6 车车库内发发生事故故应保持持现场，立立即向管管理处报报告。 22.7 便民服服务2.7.1遇业业主