商业银行房地产贷款风险管理指引bjdk.docx

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2、险管理指指引中国银行业业监督管管理委员员会 第一一章 总 则 第第一条 为提提高商业业银行房房地产贷贷款的风风险管理理能力，根根据有关关银行监监管法律律法规和和银行审审慎监管管要求，制制定本指指引。 第二条条 本本指引所所称房地地产贷款款是指与与房产或或地产的的开发、经经营、消消费活动动有关的的贷款。主主要包括括土地储储备贷款款、房地地产开发发贷款、个个人住房房贷款、商商业用房房贷款等等。本本指引所所称土地地储备贷贷款是指指向借款款人发放放的用于于土地收收购及土土地前期期开发、整整理的贷贷款。土土地储备备贷款的的借款人人仅限于于负责土土地一级级开发的的机构。 房地产开发贷款是指向借款人发放的用

3、于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。 商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。第二二章 风 险险 控 制 第第三条 商业业银行应应建立房房地产贷贷款的风风险政策策及其不不同类型型贷款的的操作审审核标准准，明确确不同类类型贷款款的审批批标准、操操作程序序、风险险控制、贷贷后管理理以及中中介机构构的选择择等内容容。 商业银银行办理理房地产产业务，要要对房地地产贷款款市场风风险、法法律风险险、操作作风险等等予以关关注，建建立相应应的风险险管理及及内控制制度。 第四条条

4、 商商业银行行应建立立相应的的监控流流程，确确保工作作人员遵遵守上述述风险政政策及不不同类型型贷款的的操作审审核标准准。 第第五条 商业业银行应应根据房房地产贷贷款的专专业化分分工，按按照申请请的受理理、审核核、审批批、贷后后管理等等环节分分别制定定各自的的职业道道德标准准和行为为规范，明明确相应应的权责责和考核核标准。 第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容： （一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况； （二）稽核中发现的主要问题及处理意见； （三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。 第

5、七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。 第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。 第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。 第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商

6、业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。第第三章 土地地储备贷贷款的风风险管理理 第十十一条 商业业银行对对资本金金没有到到位或资资本金严严重不足足、经营营管理不不规范的的借款人人不得发发放土地地储备贷贷款。 第十二二条 商业银银行发放放土地储储备贷款款时，应应对土地地的整体体情况调调查分析析，包括括该土地地的性质质、权属属关系、测测绘情况况、土地地契约限限制、在在城市整整体综合合规划中中的用途途与预计计开发计计划是否否相符等等。 第第十三条条 商商业银行行应密切切关注政政府有关关部门及及相关机机构对土土地经济济环境、土土地市场场发育状状况、土土地的未未来用途途及有

7、关关规划、计计划等方方面的政政策和研研究，实实时掌握握土地价价值状况况，避免免由于土土地价值值虚增或或其他情情况而导导致的贷贷款风险险。 第第十四条条 商商业银行行应对发发放的土土地储备备贷款设设立土地地储备机机构资金金专户，加加强对土土地经营营收益的的监控。第四四章 房地产产开发贷贷款的风风险管理理 第十十五条 商业业银行对对未取得得国有土土地使用用证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建筑工程程施工许许可证的的项目不不得发放放任何形形式的贷贷款。 第十六六条 商业银银行对申申请贷款款的房地地产开发发企业，应应要求其其开发项项目资本本金比例例不低于于35。 第第十七条条

8、商商业银行行在办理理房地产产开发贷贷款时，应应建立严严格的贷贷款项目目审批机机制，对对该贷款款项目进进行尽职职调查，以以确保该该项目符符合国家家房地产产发展总总体方向向，有效效满足当当地城市市规划和和房地产产市场的的需求，确确认该项项目的合合法性、合合规性、可可行性。 第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格

9、限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。 第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。 第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。 第二十一条 商业银行应

10、严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。 第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。 第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。 第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。 第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，

11、并积极采取措施化解因此产生的各种风险。第第五章 个人人住房贷贷款的风风险管理理 第二二十六条条 商商业银行行应严格格遵照相相关个人人住房贷贷款政策策规定，不不得违反反有关贷贷款年限限和贷款款与房产产价值比比率等方方面的规规定。 第二十十七条 商业业银行制制定的个个人住房房贷款申申请文件件应包括括借款人人基本情情况、借借款人收收支情况况、借款款人资产产表、借借款人现现住房情情况、借借款人购购房贷款款资料、担担保方式式、借款款人声明明等要素素（其中中具体项项目内容容参见附附件1）。 第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情

12、况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。 第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件2）。 第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。 第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款

13、偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。 第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。 第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。 商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人

14、开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。 第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。 第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80。 第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55%）。 房产支出与收入比的计算公

15、式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入 上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。 第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

16、第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。 商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。 对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。 第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷

17、款经办人员的见证签署。 商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。 第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。 第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。第第六章 风险险监管措措施 第第四十二二条 银监会会及其派派出机构构定期对对商业银银行房地地产贷款款发放规规模、资资产质量量、偿付付状况及及催收情情况、风风险管理理和内部部贷款审审核控制制

18、进行综综合评价价，并确确定监管管重点。 第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：（一）贷款质量；（二）偿付状况及催收情况；（三）内部贷款审核控制；（四）贷后资产的风险管理；（五）遵守法律及相关规定；（六）需要进行检查的其他事项。 第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。 第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。 第七章章 附附 则 第第四十六六条 本指引引由银监监

19、会负责责解释。 第四四十七条条 本本指引自自发布之之日起施施行。 中国银行业业监督管管理委员员会 二OOO四年年九月二二日XX银行个个人购房房借款申申请书贷款申请编编号：申请人基本本情况申请人姓名名性别出生日期照片文化程度婚姻状况证件种类及及号码户籍所在地地现居住地址址国籍民 族邮寄地址及及邮编工作单位单位性质办公电话住宅电话紧急联系方方式职 业职 务职 称单位地址及及邮编配偶姓名如为未婚人人士则相相关各项项不填职 务务证件种类及及号码工作单位联系方式是否使用过过 其其他贷款款本人近3年年工作履履历：（时时间段、单单位名称称)申请人收支支情况主要经济来来源其他经济来来源供养人数申请人月收收入家

20、庭月收入入家庭月支出出借款人资产产表个人资产金 额（万万元）个人负债金 额（元元）月还款金额额（元）起止时间负债类型房产购房所欠贷贷款汽车购车所欠贷贷款债券其它所欠贷贷款股票其它负债银行存款合计合计申请人现住住房情况况现 住 房房 情 况租住请填：（租住住时间、地地址、月月付租金金）申请人购房房贷款资资料售房者全称称XX房地产产开发有有限公司司房屋详址销售面积平方米单 价元总价（元）借款金额 （元元）借款期限年借款种类商业贷款首付金额（元元）首付比例首付款来源源还款方式等额本息月月均/ 等额本金（月月还）物业费/m2/月月购房目的A 自住 B 投资房屋形式房屋类别 A 经济济适用房房 B 普通

21、通商品住住房 C 别别墅 D 商业用用房 E 其他商品房买卖卖 合同编编号销售许可证证编号担保方式抵押物名称称抵押物所有有人抵押物价值值（元）质押物名称称质押物所有有人质押物价值值保证人名称称与被保证人人 关系系保证人联系系 方式及及地址备注借款申请人人声明 欢迎您您申请XXX银行行个人住住房贷款款，请用用蓝（黑黑）色墨墨水钢笔笔或签字字笔在本本申请书书上签字字，已填填写内容容不得涂涂改。 银银行，本本人在此此郑重声声明： 11）本人人承认以以此申请请书及其其他所附附资料作作为贵行行借款的的依据； 22）上述述各项资资料属实实，且随随本申请请书报送送的资料料复印件件可留存存贵行作作为备查查凭证

22、，如如资料失失实或虚虚假，本本人愿承承担相应应的民事事及法律律责任； 33）经贵贵行审查查不符合合规定的的借款条条件而未未予受理理时，本本人无异异议； 44）本人人保证在在取得贵贵行贷款款后，按按时足额额偿还贷贷款本息息。 申申请人签签名：日期：年 月月 日风 险 评评 估 书 申请日期贷款申请编编号基 本 资 料主申请人姓名性别婚姻状况出生日期证件类型及及号码户籍现住址及邮邮编学历工作单位职业职务供养人数计算后申请请人税后后月收入入(无公积积金)申请人填报报的家庭庭月收入入主要经济来来源如工资，提提成，经经验收入入等住宅电话主申请人手手机办公电话配偶姓名配偶工作单单位共同申请人人姓名性别婚姻

23、状况出生日期证件类型及及号码户籍现住址及邮邮编学历工作单位职业职务供养人数计算后共同同申请人人税后月月收入(无公积积金)与主申请人人关系主要经济来来源住宅电话共同申请人人手机办公电话配偶姓名配偶工作单单位购 房 资 料楼盘名称所购房屋详详址售房者全称称购房用途商品房买卖卖合同编编号销售许可证证编号律师行保险公司担保方式质押总值竣工日期房屋类别分为普通商商品住房房，经济济适用房房，别墅墅和商业业用房销售面积单价总售价物业管理费费指月物业费费首付款申请成数申请贷款额额期限年利率月付款还款方式信贷审核意意见核心因素房产支出与与收入比比总债务与收收入比建议贷款成成数即审核后同同意的贷贷款成数数偿还能力

24、可注明对申申请人收收入和资资产的核核实结果果； 据此计计算出的的各项核核心比率率；申请请人所在在单位的的发展情情况等还款意愿写明首付款款情况，现现住房情情况及此此次购房房目的等等，并由由此推断断其还款款意愿。担保情况应首先说明明申请人人已签订订了购房房合同且且合法有有效，其其次对所所购楼盘盘进行大大致情况况评估，如如周边环环境，楼楼盘价位位，变现现能力和和贬值或或升值潜潜力。补偿因素财务状况如需申请人人提供其其他个人人资产证证明，可可在此处处列明并并予以分分析。基本情况其他情况审核意见此处列明该该笔申请请的各项项优势贷款额期限成数还款方法原贷款申请请条件建议贷款条条件此处列明该该笔申请请存在的的风险点点风险审核员员审核日期主管经理审核日期