(精品)某房地产开发有限公司监察部管理制度gk.docx

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1、 北京XX房地产开发有限公司监察部管理制度监察部作为为服务于于公司整整体经营营、管理理、发展展战略目目标的部部门，工工作重点点在于防防范公司司经营风风险，规规范公司司管理，提提高公司司运营效效率。通通过监察察部工作作，促进进公司员员工在公公司制度度规定的的授权内内自觉履履行自己己的职责责；披露露公司运运营管理理中的隐隐患及重重大违规规、违纪纪、失职职现象，分分析问题题产生的的原因并并提出建建议，完完善和强强化内部部控制制制度，保保证公司司财产安安全、完整，促促进企业业高效安安全发展展。 监察察部下设设审计组组、纪检检组。第一节 审计组组管理制制度 第一条 总则一.北京XXX房地地产有限限公司内

2、内审系统统是公司司管理系系统的重重要组成成部分，在在贯彻公公司政策策、维护护公司权权益、完完善和强强化内部部控制、促促进企业业健康发发展中发发挥着重重要作用用。为了了明确内内审系统统的组织织机构和和工作职职责，规规范内部部审计行行为，加加强内审审管理，根根据中中华人民民共和国国审计法法和审审计署关关于内部部审计工工作的规规定，结结合公司司内部管管理的实实际情况况，制定定本制度度。二.本制度度主要适适用于北北京XXX房地产产有限公公司及其其所属下下级公司司的内部部审计活活动，各各级公司司的内部部审计工工作必须须严格遵遵守本制制度。第二条 审计组组组织机机构一.组织原原则（一）统一一管理。审审计组

3、由由监察部部经理垂垂直领导导，监察察部经理理对总部部监察中中心直接接负责。审审计组独独立行使使审计监监督权，实实行统一一的工作作制度。（二）上级级监控。监监察部经经理对审审计组的的审计工工作实行行管理、监监督、检检查和指指导，以以保证审审计工作作协调统统一，规规范合理理，科学学严谨，真真实合法法。（三）实行行委派制制。审计计人员实实行监察察部委派派制。二.组织机机构 监察部部审计组组机构设设置图监察中心（总监） 房地产监察部经理审计组第三条 审计组组的职责责一、 拟定公司内内部审计计管理办办法和规规章制度度。二、 拟定审计工工作计划划。三、 对公司的财财务收支支及各类类经营活活动进行行审计监监

4、督。四、 对公司和部部门内部部控制制制度的执执行情况况进行审审计并提提出改进进建议。五、 对经济合同同的签订订及执行行情况进进行审计计监督。六、 独立开展对对所属单单位的事事中审计计监控工工作，规规范单位位的生产产经营及及财务收收支行为为，随时时掌握盈盈亏情况况及潜亏亏因素，并并提出审审计建议议，促进进经营管管理，为为企业领领导和各各职能部部门了解解实际情情况，制制定政策策提供依依据。七、 对在审计过过程中提提出的意意见、建建议及整整改措施施的落实实情况进进行跟踪踪检查，对对整改不不力单位位的主要要领导有有权向上上一级领领导提出出意见和和建议。八、 完成总部监监察中心心及公司司领导交交办的其其

5、他审计计工作。第四条 审计人人员岗位位职责一.审计组组组长岗岗位职责责报告上级：监察部部经理督导下级：本部员员工（一）拟订订工作计计划并分分解落实实。（二）按期期提交本本组工作作总结。（三）及时时、准确确地传达达公司的的有关规规定，对对审计人人员进行行指导。（四）完成成监察部部安排的的审计任任务并按按时提交交审计报报告。（五）根据据监察部部要求，对对审计报报告中涉涉及问题题的落实实情况进进行跟踪踪，并及及时上报报跟踪落落实结果果。（六）对本本部门审审计人员员进行目目标责任任制考核核。（七）完成成领导交交办的其其他工作作。二.审计人人员岗位位职责报告上级：审计组组组长（一）完成成部门经经理安排排

6、的审计计工作，并并按时出出具审计计报告。（二）对审审计过程程中发现现的问题题，主动动提出审审计要求求和建议议。（三）分类类、分项项整理、汇汇总、装装订审计计档案。（四）完成成领导交交办的其其他工作作。第五条 审计组组的管理理权限一.有权查查阅与审审计事项项有关的的各类文文件资料料，并对对审计事事项进行行调查、取取证，各各部门不不得拒绝绝。二.审查会会计凭证证、账表表、决算算等，检检查资金金和财产产。三.对正在在进行的的严重违违反公司司规定的的行为，有有权做出出临时制制止的决决定，并并报监察察中心处处理。四.对阻碍碍审计工工作、拒拒绝提供供审计证证据和有有关资料料的，可可采取必必要的临临时措施施

7、，并提提出追究究有关人人员责任任的建议议。五.有权参参加公司司各部门门组织的的各类工工作会议议。六.盘点检检查小分分队成员员直接隶隶属审计计部，在在合理安安排审计计工作的的情况下下，审计计部可以以随时调调动小分分队成员员，分部部各级领领导不得得阻挠；分部审审计部在在执行特特定审计计任务时时调动小小分队成成员，可可以不向向分部领领导提前前说明，但但必须报报中心审审计部备备案。七.审计责责任不能能免除其其他部门门的工作作职责，审审计部有有权力要要求相关关部门及及时完成成其本职职工作，并并向审计计部提供供准确的的相关资资料（如如：财务务部门的的合同政政策一览览表、库库存商品品盘点表表、各种种报表等等

8、；采销销中心的的促销方方案、价价格文件件等），如如果这些些相关资资料存在在问题，相相关部门门应各自自承担相相关工作作岗位的的责任，审审计人员员以此作作为审计计证据时时，应审审查其准准确性、真真实性、完完整性。第六条 审计人人员行为为规范一.审计人人员应当当依照公公司赋予予的职责责、权限限和规定定的程序序开展审审计工作作。二.审计人人员办理理审计事事项，应应当客观观公正、实实事求是是、廉洁洁奉公、恪恪尽职守守，不得得滥用职职权，不不得徇私私舞弊。三.审计人人员在执执行职务务时，应应当保持持应有的的独立性性，不受受其他机机构和个个人的干干涉。四.审计人人员办理理审计事事项，与与被审计计单位或或者审

9、计计事项有有直接利利害关系系的，应应当回避避。五.审计人人员应当当保持职职业谨慎慎态度，坚坚持审计计业务稳稳健性原原则，严严格执行行内部审审计工作作流程。六.审计人人员应具具备与其其从事的的审计工工作相适适应的专专业知识识和业务务能力。七.审计人人员应保保守其在在执行职职务中知知悉的公公司商业业秘密。八.审计人人员应当当遵守公公司的员员工行为为规范及及审计工工作纪律律和廉政政纪律。九.审计人人员违反反职业道道德和纪纪律，由由公司根根据有关关规定给给予批评评教育、行行政处罚罚。第七条 审计事事项的处处理依据据一.国家相相关的法法律法规规。二.公司的的规章制制度。三.公司无无相关规规章制度度的，由

10、由监察中中心依照照公司利利益原则则提出处处理、处处罚意见见，报经经总裁批批准后执执行。第八条 审计工工作流程程为实现审计计工作规规范化，明明确审计计责任，保保证审计计工作质质量，提提高审计计工作效效率，制制定审计计工作流流程。一.审计工工作流程程（一）根据据经营管管理需要要，确定定审计重重点，编编制审计计工作计计划。（二）审计计准备。搜搜集与审审计项目目有关的的资料，开开展审前前调查，编编制项目目审计方方案，下下发审计计通知。（三）实施施审计。运运用适当当的审计计方法，对对被审计计事项进进行审核核、取证证，形成成审计工工作底稿稿，并由由相关责责任人签签字确认认。（四）整理理审计工工作底稿稿，编

11、写写审计报报告征求求意见稿稿，与被被审计单单位交换换意见。（五）对被被审计单单位提出出的异议议进行复复查，形形成正式式审计报报告。（六）公司司领导审审定审计计报告。（七）根据据领导的的批示，向向相关部部门发送送“审计报报告问题题落实、跟跟踪调查查函”。（八）根据据相关部部门回函函情况，由由总部监监察中心心下达审审计处理理处罚决决定。（九）相关关部门可可就审计计处理处处罚决定定在规定定时间内内向行政政部门中中心提请请行政复复议。（十）对被被审计单单位执行行审计决决定的情情况进行行跟踪审审计，形形成后续续审计报报告。（十一）整整理审计计案卷，装装订存档档。二.审计报报告处理理流程根据监察中中心对审

12、审计报告告的呈报报审批要要求，制制订监察察部审计计报告处处理流程程。（一）审计计报告报报送规定定：1.本规定定所述审审计报告告为监察察部审计计组在实实施审计计项目时时，已履履行全部部规定的的审计程程序，编编制完成成的审计计报告。2.审计组组出具的的审计报报告，均均直接呈呈报总部部监察中中心。3.经相关关部门申申请、总总部监察察中心批批准，委委托监察察部审计计组完成成的审计计报告，必必须同时时报送总总部监察察中心和和委托单单位，保保证内容容完全一一致。（二）“审审计报告告问题落落实、跟跟踪调查查函”流转程程序：1.审计组组审计报报告上报报后，监监察部经经理视报报告问题题的轻重重缓急，决决定是否否

13、直接签签发或呈呈报总部部监察中中心总监监签发跟跟踪调查查函至相相关部门门。2.总经理理对跟踪踪调查函函的落实实负直接接责任，具具体落实实工作可可指定相相关责任任人，原原则上不不应安排排监察部部落实。3.相关部部门收到到跟踪调调查函后后，应按按照限定定的回复复日期制制订落实实、解决决工作计计划。4.回复的的跟踪调调查函必必须对审审计报告告的问题题作是与与否的确确认。5.回复的的跟踪调调查函必必须对确确认的审审计报告告问题落落实直接接责任人人，并提提出处理理处罚建建议。6.对不确确认的审审计报告告问题，应应出具书书面辩诉诉材料，监监察部将将指派审审计人员员进行审审计落实实。7.经审计计人员重重新审

14、计计落实的的问题，监监察部再再以跟踪踪调查函函的形式式征求相相关部门门的意见见。（三）审计计处理处处罚决定定：1.总部监监察中心心总监依依据审计计报告、相相关部门门回复的的跟踪调调查函，以以及监察察部经理理的意见见，签发发审计处处理处罚罚决定。2.相关部部门收到到审计处处理处罚罚决定后后，应在在限定的的日期内内执行完完毕。3.监察部部将对审审计处理理处罚决决定的执执行情况况进行跟跟踪落实实，对不不执行或或执行不不完全的的，可向向总部监监察中心心提请做做出二次次处罚。4. 监察察部要对对相关部部门执行行审计处处理处罚罚决定时时发生的的文件、凭凭据等材材料进行行收集、整整理、归归档；并并书面报报告

15、的形形式上报报总部监监察中心心。三专项审审计申请请程序相关部门提出申请因工作需要要，需审审计组核核查某些些事项，由由申请部部门向总总经理及及总部监监察中心心书面提提出“审计申申请”，说明明事件的的起因、所所要达到到的目的的、完成成时限等等，由总总经理及及监察中中心总监监批准后后实施。其其程序如如下：总经理及监察中心总监批准批准退回申请组织实施未批准第九条 审计类类型一.综合审审计：监监察部审审计组按按年度计计划对所所属各级级公司进进行的全全面审计计。二.专项审审计：根根据年度度计划或或经营管管理需要要，对特特定项目目所进行行的审计计。三.离任审审计：根根据授权权或委托托，对公公司部门门经理级级

16、以上及及重要岗岗位人员员在离职职前所进进行的专专项审计计。第十条 审计项项目一、货币资资金的审审计货币资金是是公司流流动资产产的重要要组成部部分，是是最具流流动性和和可接受受性的资资产，包包括库存存现金、银银行存款款、其他他货币资资金等三三大类。对货币资产产管理的的要求是是：保证证货币资资产的收收支平衡衡，使公公司有足足够的支支付能力力，避免免发生财财务危机机；保证证货币资资产的适适度存量量，加快快资金周周转，提提高资金金的使用用效益；健全内内部控制制制度，保保证货币币资金的的安全完完整。（一）审计计目的：1.货币资资金真实实存在。2.货币资资金收支支记录完完整，审审批手续续符合公公司规定定。

17、3.货币资资金入账账及时、准准确。4.货币资资金在会会计报表表上披露露恰当。（二）现金金审计要要点：1.现金盘盘点是否否及时。2.账实是是否相符符。3.有无白白条抵库库的现象象。4.有无违违反公司司规定私私设小金金库的现现象。5.现金的的支出是是否有合合法的凭凭证及审审批手续续。6.现金是是否按规规定保管管。7.赊款购购物是否否超过总总部规定定的限额额，是否否在规定定的期限限内收回回。8对各种种外币业业务，应应审查除除应按外外币记帐帐外，还还应同时时按照当当月1日日或发生生当日的的国家外外汇牌价价（中间间价）作作为折合合汇率，折折合为人人民币统统一记帐帐。月份份终了，应应当将外外币现金金、外币

18、币银行存存款，有有外币债债权、债债务等各各帐户的的余额，按按月末外外汇牌价价折合为为记帐本本位币金金额，与与帐面记记帐本位位币金额额之间的的差异，作作汇兑损损益处理理，生产产经营期期间发生生的，计计入财务务费用，清清算期间间发生的的，计入入清算损损益。（三）银行行存款审审计要点点1.审查付付款的授授权批准准手续是是否符合合规定，是是否存在在与公司司经营活活动无关关的款项项收支。2.审查是是否存在在出租、出出借账户户的现象象。3.检查银银行存款款余额调调节表是是否及时时编制，存存在长期期未达账账项，须须查明原原因。4.审查有有无一年年以上定定期存款款或限定定用途存存款。5.审查签签发的远远期支票

19、票是否按按规定进进行了正正确的账账务处理理。6.审查银银行存款款收支的的正确截截止，确确定有无无结账日日未开出出或结账账日后开开出的支支票在本本期入账账的情况况。7.审查支支票领用用情况，所所有领用用的支票票是否及及时进行行登记，是是否按规规定期限限及时报报账，有有无超期期报账的的情况。8关注银银行承兑兑汇票的的额度、解解付情况况，是否否建立“银行承承兑汇票票备查簿簿”管理制制度，序序时逐笔笔登记公公司对外外签发的的承兑汇汇票，待待付款后后逐笔予予以核销销。（四）其他他货币资资金审计计要点1.获取截截止日所所有承兑兑保证金金户的银银行对账账单，加加计后与与总账核核对。2.以信用用卡结算算的单据

20、据上缴银银行后是是否全部部入账（扣扣除手续续费后），有有无坏账账部分。3.银行承承兑汇票票等其他他货币资资金入账账时的原原始凭证证是否齐齐全。二、筹资与与投资循循环的审审计资金筹措是是财务管管理的首首要任务务，是财财务管理理的起点点。资金金筹集包包括投资资者权益益和负债债。主要要有投资资者投入入的资本本金、盈盈余公积积金、公公益金和和未分配配利润、借借入的资资金以及及应付未未付的款款项。资金筹措既既要防止止筹资不不足影响响公司经经营，又又要防止止筹资过过量造成成资金浪浪费。总总之要正正确选择择筹资方方式，确确立最佳佳资本结结构，降降低财务务风险。降降低资金金成本。公司的对外外投资是是指根据据投

21、资公公司总体体发展战战略的要要求，出出资收购购、创办办新公司司，新项项目时的的出资额额。在此循环中中要防范范财务结结构不合合理、贷贷款集中中到期，筹筹资成本本高于投投资项目目内部收收益率的的风险，故各个项目都应事先评估，谨慎安排，切忌盲目投资。（一）审计计目的：1、 所有投资和和筹资业业务须经经合理授授权。2、 投筹资业务务的授权权、记录录以及对对相关资资产的保保管要有有合理的的职责划划分。3、 对投筹资业业务涉及及的资产产和记录录已被安安全地接接触和使使用。4、 投资，筹资资入帐金金额准确确且正确确核算。（二）审计计要点：1、 审查筹资的的审批程程序是否否按投资资公司的的有关章章程规定定办理

22、即即应根据据自身的的实际情情况，采采用科学学的方法法，合理理确定资资金需要要量。要要有编制制好的项项目说明明书、资资金计划划、融资资申请书书及投资资公司相相关部门门的研究究论证总总裁审批批意见。2、 审查总裁向向本公司司及经办办人员进进行授权权的书面面文件。3、 对筹资，投投资所涉涉及的相相关资产产进行盘盘点或函函证以确确定资产产的存在在性。4、 对相关借款款等筹资资合同或或协议进进行合同同审计，确确定其合合法合规规性。5、 审查公司是是否定期期（如年年、季、月月、周等等）向投投资公司司上报资资金使用用计划，并并上报财财务总监监审核、投投资公司司总裁审审批。6、 审查有无计计划外用用款或超超计

23、划用用款的情情况。7、 审查资金内内部调拨拨是否有有资金调调入单位位的书面面申请，财财务总监监、总裁裁，调出出单位总总经理的的批准确确认书。8、 审查对外投投资是否否按投资资公司有有关规程程办理，即即要通过过项目建建议书、可可行性研研究、项项目决策策三个阶阶段。9、 审查项目建建议书的的编制是是否坚持持真实客客观的原原则，有有无随意意缩小或或扩大项项目的投投资规模模，压低低或提高高投资估估算，夸夸大项目目的经济济效益的的行为。对项目建建议书中中投资估估算编制制及经济济效益评评估进行行审查。10、 对项目的可可行性研研究报告告中的财务务，技术术，经济济分析的的正确性性和方法法恰当性性方面的的进行

24、审查查。 11、 对于重大项项目，审审查是否否实行集集体决策策，以及及相关决决议的由会计计部门组组织的会会签记录录。 12、 审查投资是是否采用用成本法法记价，即即按照投投出时实实际支付付的价款款或评估估确认的的价值计计价，成成本法或或权益法法核算是是否得到到恰当的的使用，期期末价值值是否按按成本与与市价孰孰低法合合理计提提减值准准备。三 、购货货与付款款循环（支支出循环环）的审审计 此循环环包括工工程招投投标，材材料设备备的采购购，施工工质量、工工期的控控制，工工程价款款的决算算与拨付付，广告告策划与与销售代代理等环环节。此此循环是是管理的的核心环环节 ，只只有此环环节的管管理到位位了才能能

25、真正做做到控制制成本。（一） 审计目的： 1、 财务报表所所反映的的支出确确实存在在。2、 支出业务以以正确的的价格和和数量准准确的计计列在相相应的总总帐及明明细帐中中。3、 所有支出业业务（减减去购货货退回）已已被全部部反映且且在恰当当的会计计期间。4、 所有支出均均应为企企业所承承担的合合法义务务。5、 所有支出均均已做了了充分的的披露与与恰当的的分类。（二） 审计要点：1、 审查公司是是否建立立工程材材料、设设备采购购的招投投标管理理制度，是是否建立立工程造造价的审审核办法法，工程程质量的的控制程程序。必必要时进进行穿行行测试已已测试是是否按制制度执行行。2、 审查初步设设计与概概算的编

26、编制依据据是否合合法，项项目是否否完整，是是否具有有相关部部门的会会审记录录，对概概算超投投资估算算是否按按规定的的授权审审批程序序进行修修改或重重报。3、 审核施工图图预算工工程量计计算得准准确性，价价格及相相关费用用计取的的合理性性，汇总总的准确确性。4、 参与招投标标及评标标定标的的全过程程，着重重审核是是否按制制度规定定进行招招投评定定标程序序，有无无徇私舞舞弊现象象。5、 对施工过程程中的设设计变更更及索赔赔要求进进行审核核，是否否有相关关授权人人员及监监理方、设设计方等等第三方方的书面面确认，发发生数量量是否真真实，金金额计算算是否准准确。6、 材料在工程程造价中中的比重重较大，对

27、对材料与与设备的的采购应应有完善善的内部部控制制制度，在在此基础础上应注注重审核核如下环环节：（1） 供应部门是是否根据据项目设设计及工工程实际际制定材材料采购购计划，材材料计划划尽量做做到合理理采购、节节约使用用，既保保证项目目开发经经营的需需要，又又能最大大限度地地控制采采购用款款。（2） 采购计划是是否按公公司规定定的程序序上报公公司总经经理审批批，超过过总经理理审批权权限的应应上报投投资公司司审批。（3） 对采购用款款限额之之外的采采购计划划是否重重新办理理申报手手续，并并经过投投资公司司总裁批批准。（4） 查验材料设设备采购购过程中中的托收收单、发发货单、运运单和质质量合格格证及验验

28、收单，入入库记帐帐记录是是否存在在，是否否按规定定填写，是是否相互互支持。（5） 库房管理部部门是否否建立库库房管理理制度和和操作流流程，并并严格执执行。检检查库存存材料、设设备台账账是否清清楚、真真实、完完整、准准确，月月末盘点点数与财财务部门门有关会会计记录录账实相相符。对对不符合合使用要要求等各各种原因因退回的的材料、设设备，是是否有材材料、设设备退库库单，并并及时得得到相关关授权批批准。领领用工程程材料、设设备时，是是否具有有使用部部门填写写的材料料（物资资）领用用单或设设备领用用单，库库管出具具的出库库单。领领用单，出出库单应应连续编编号且一一式几联联，在由由领用部部门领导导、领用用

29、人和保保管员签签章后才才能予以以发货，单单据相应应移交有有关部门门。（6） 材料、设备备的管理理部门是是否定期期、不定定期对材材料、设设备进行行实地盘盘点，是是否对盘盘盈、盘盘亏变质质、毁损损、超储储积压和和长期闲闲置的原原因进行行分析并并做出正正确帐务务处理。7、 项目投资开开发，具具有投资资大、周周期长、风风险大的的特点，项项目投资资成本管管理的目目标是在在保证项项目投资资在取得得最大收收益的同同时，将将投资风风险降低低到最低低限度。在在开发成成本的审审核中要要关注以以下几个个环节：（1） 正确划分权权益性支支出与资资本性支支出：在在开发项项目办理理竣工决决算手续续之前发发生的费费用，计计

30、入项目目“开发成成本开发间间接费用用” ，在在项目开开发完毕毕，办理理竣工决决算手续续之后发发生的费费用，直直接计入入当期损损益，不不计入项项目开发发成本。（2） 是否遵守各各项支出出的授权权审批制制度，严严禁越权权审批。（3） 公司是否按按单个项项目向投投资公司司上报成成本计划划，经投投资公司司财务总总监审核核后，提提交总裁裁审议。（4） 是否在各项项工程预预算范围围内，严严格控制制各项成成本，遵遵守成本本开支范范围，无无乱挤乱乱摊成本本现象。（5） 对可控开发发成本，是是否根据据各项工工程预算算，将成成本项目目按材料料、人工工、机械械、费用用层层分分解，将将成本标标准分配配到到工工程管理理

31、、施工工的每一一个环节节，将成成本控制制责任落落实每一一个员工工。（6） 项目开发的的资金结结算环节节应关注注：A、 合同订金，合合同预付付款，进进场费等等合同规规定的工工程款的的拨付。是否经由预算、材料、工程三个职能部门汇签之后，按投资公司授权管理规程，上报总经理或投资公司批准后支付。B、 材料、设备备款的支支付。应应按材料料、设备备供货合合同规定定，由材材料部门门填制材材料设备备进度款款支付申申请单，经经工程、预预决算审审核后，交交财务部部门审核核并出具具资金金结算单单，上上报总经经理或投投资公司司批准后后，方可可向供应应商支付付。C、 工程进度结结算款的的支付。应应按合同同规定的的付款方

32、方式及具具体要求求进行资资金结算算，当期期工程进进度款原原则上不不能超过过当期完完成工程程量的770%，支支付时须须有工程程或材料料两个职职能部门门提供的的工程程量确认认清单或或入库库证明等等相关文文件。须须有预算算管理部部门财务务部等有有关部门门汇签，上上报总经经理或投投资公司司批准方方可支付付。D、 工程决算款款的支付付。决算算工程款款必须按按照合同同规定，在在工程竣竣工验收收合格，双双方共签签决算书书后，才才能拨付付除保证证金以外外的尾款款。E、 零星工程款款、零星星材料款款的支付付。须由由工程、材材料部门门填制零零星工程程/材料料款支付付申请单单，在在交预决决算部门门、财务务部门审审核

33、，上上报总经经理审批批（属计计划外的的，报投投资公司司审批）后后，方可可支付。（7） 对预售开发发产品的的审核须须关注以以下要件件是否存存在：土土地使用用权证、规划设设计许可可证、工程施施工许可可证、商品房房预售许许可证，与与客户签签订的符符合当地地省（直直辖市、自自治区）级级政府部部门制定定标准或或者完全全符合国国家有关关法律法法规的规规定的商商品房预预售合同同，由由按投资资公司确确定的预预售价格格（定价价和价格格调整）的的书面文文件，销销售主管管部门制制定的经经批准的的详细销销售计划划、营销销政策及及折扣政政策。同同时审核核在办理理产权移移交手续续之后，按按照权责责发生制制的原则则，会计计

34、上是否否将对应应的开发发成本和和分配的的土地成成本配比比作为销销售成本本正确核核算开发发产品利利润。另另须关注注已经预预售的开开发产品品不得用用于抵押押，也不不得再预预售给第第三方。（8） 对分期收款款开发产产品的审审核应注注意以下下两点：A、 是否严格按按销售合合同中应应明确列列示的分分次收款款的时间间、每次次收款的的金额进进行帐务务处理；B、 分期收款开开发产品品在房款款没有收收齐之前前，其产产权仍归归公司所所有，不不得将该该开发产产品的产产权移交交给客户户。（9） 对出租开发发产品须须关注以以下要件件是否存存在：与与承租方方签订的的房屋屋/土地地租赁合合同，合合同中应应明确规规定计租租标

35、准和和定期交交付租金金方式、金金额等内内容。租租赁主管管部门制制定的经经批准的的详细的的租赁管管理办法法和出租租计划。由由投资公公司确定定的开发发产品的的出租价价格（定定价和价价格调整整）。同同时另须须关注当当承租户户租期届届满未予予续租，又又无其他他客户承承租该开开发产品品时，是是否将出出租开发发产品转转入未出出租开发发产品。（10） 对周转房的的审核应应注意以以下两点点；A、 周转房是指指公司用用于安置置被拆迁迁居民周周转使用用、产权权归公司司所有的的各种房房屋。对对周转房房开发建建造的各各种费用用支出，财财务上应应当单独独进行核核算并建建立周转转房台账账，用平平均年限限法或周周转使用用次

36、数摊摊销法进进行摊销销，计入入开发间间接费用用。B、 对周转房在在供拆迁迁居民使使用过程程中发生生的各种种修理费费用，属属经常性性的维修修费用，应应直接作作为当期期开发成成本；如如属大修修理费用用，应当当作为长长期待摊摊费用处处理。8、审核固固定资产产与低值值易耗品品、物料料用品的的购置、入入库及领领用、费费用摊销销、清理理报废是是否符合合公司制制度规定定，须关关注以下下要点（1）固定定资产与与低值易易耗品、物物料用品品的购置置有无计计划，审审批手续续是否齐齐全，有有无越权权审批。（2）固定定资产与与低值易易耗品、物物料用品品是否按按公司规规定办理理入库及及领用手手续。（3）固定定资产计计价及

37、核核算是否否真实，折折旧额的的提取是是否符合合公司规规定。（4）低值值易耗品品的计价价是否真真实、准准确，其其摊销方方法是否否符合公公司规定定。（5）是否否建立固固定资产产与低值值易耗品品的定期期维护与与盘点制制度，是是否做到到账账相相符，账账实相符符。（6）个人人领用的的办公用用品，离离任时是是否办理理物品交交接手续续。（7）固定定资产与与低值易易耗品的的报废原原因是否否合理，有有无审批批手续，残残值是否否及时入入账，账账务处理理是否正正确。9.费用审审计公司的费用用支出是是指公司司生产经经营过程程中的各各种耗费费。包括括公司生生产经营营过程中中发生的的直接成成本，销销售商品品产品以以及提供

38、供劳务中中发生的的销售费费用，行行政管理理部门在在经营管管理中发发生的费费用，财财务管理理费等。对对其审计计应关注注如下要要点：（1）审查查费用明明细项目目的内容容与核算算范围是是否符合合公司制制度。费费用支出出是否在在分部授授权范围围内，超超授权支支出的费费用是否否有总部部审批。（2）抽查查重要或或异常的的费用项项目，审审核其原原始凭证证是否真真实、合合法、合合规，会会计处理理是否正正确。（3）费用用支出是是否符合合公司规规定。（4）利息息收入的的入账是是否及时时、完整整。（5）财务务手续费费是否真真实、合合理。（6）取得得总部审审批的年年度费用用预算表表、财务务期末费费用报表表，作出出差异

39、对对比表，并并对重大大差异进进行分析析。四、销售与与收款循循环（收收入循环环）的审审计 在在此循环环具体包包括接受受客户预预定，签签定正式式合同，收收款办理理按揭，交交房补差差价等环环节，最最终形成成了公司司的收入入。包括括：商品品房、商商品土地地使用权权转让及及周转房房销售收收入和租租金收入入；广告告位租金金收入；康体娱娱乐设施施、酒店店、会所所等的经经营收入入；还有有除上述述销售、经经营收入入之外，在在日常经经营活动动中取得得的其他他收入如如装修管管理费收收入、电电话租用用收入等等等。（一）审计计目的：1、财务报报表所反反映的收收入确实实存在。2、收入业业务以正正确的价价格和数数量准确确的

40、计列列在相应应的总帐帐及明细细帐中。3、所有收收入业务务（包括括退回与与折让）已已被全部部反映且且在恰当当的会计计期间。4、所有收收入均应应为企业业所有的的合法权权利。5、所有收收入均已已做了充充分的披披露与恰恰当的分分类。（二）审计计要点：1、 销售业务中中的审批批，经营营，收款款环节职职务分离离，相关关单据的的领用，开开具，保保管分别别由不同同的人负负责。2、 审查公司是是否建立立销售人人员岗位位职责及及奖惩制制度，并并严格执执行。3、 审查公司每每年向投投资公司司上报的的营业收收入计划划，跟踪踪其执行行情况。对对于能够够划清责责任的收收入，要要监督是是否落实实到部门门或个人人，分析析报送

41、收收入收回回情况表表对确实实因为经经办人工工作原因因而造成成损失的的是否根根据处罚罚条例进进行了相相应处罚罚。4、 销售实现收收入的确确认必须须同时具具备下述述两个条条件：一一是物权权的转移移；二是是收到货货款或取取得索取取货款的的权利。即即审查是是否在具具有合同同规定的的所有款款项已经经收讫的的相关有有效凭证证，具有有买受人人正式收收付开发发产品的的确认书书或正式式合同规规定的租租赁起始始日期之之后才能能作为收收入入帐帐。审查查对预售售开发产产品、分分期收款款开发产产品在开开发产品品交付给给客户之之前所收收取的各各种款项项，以及及出租开开发产品品向承租租户收取取的押金金、保证证金、订订金、预

42、预收的租租金等各各种款项项，是否否根据这这些款项项的性质质区分为为预收款款项、代代收款项项，按照照收入确确认条件件和权责责发生制制的原则则，按期期转入营营业收入入。5、 对于将租金金价格与与物业管管理费合合并定价价，会所所经营收收入、停停车场/位出租租收入、临临时停车车费收入入等涉及及收入的的归属和和分配问问题的应应审查公公司是否否按与相相关方面面签订的的合同中中对收入入及成本本费用的的分配规规定正确确处理。6、 审查收入的的入帐金金额是否否以净额额确认。这这里所指指的收入入净额，是是指按销销售/租租金价格格减去合合同约定定的价格格优惠之之后的净净额，不不包括作作为销售售/营业业费用处处理的随

43、随同开发发产品销销售/出出租赠送送给客户户的实物物赠品和和其他形形式的优优惠。通通过将销销售发票票，收据据与合同同台账和和收款分分类明细细账相核核实已确确认所有有收入已已入帐，且且价格是是按公司司审批确确认过的的价目表表进行确确认，销销售折让让也经过过授权批批准。7、 审查租售主主管部门门、财务务部门是是否分别别建立收收入合同同，并从从帐上记记录追查查至相关关收款收收据或销销售发票票，销售售、租赁赁合同是是否具备备。检查查收取的的各种款款项分类类是否清清楚、金金额是否否无误。8、 审查销售过过程中的的费用是是否有经经公司审审批的专专项预算算并落实实至责任任人，费费用控制制是否纳纳入销售售人员的

44、的业绩考考核指标标并严格格执行。根根据销售售费用占占销售收收入的百百分比的的指标做做定期分分析，从从而确定定考核指指标的合合理性。9、 审查对应收收款项是是否按债债务人设设置明细细帐进行行明细核核算，对对每笔往往来款项项的发生生时间、金金额、事事由、单单位，及及其增减减变化是是否及时时反映，是是否设专专人负责责往来事事项的登登记、核核对工作作并按“谁经办办，谁负负责”的原则则进行催催收，对对超过收收帐期限限或时间间较长的的应收款款项，是是否逐项项列出分分析并按按投资公公司规定定计提坏坏帐准备备或确认认坏帐损损失。10、 可对大额，有有异常的的应收款款项进行行函证以以确认应应收款项项的存在在性与

45、金金额的准准确性。11、 对于公司资资金紧张张，需要要贴现的的应收票票据，审审查是否否经投资资公司财财务总监监批准，并并及时做做好帐务务处理及及备查登登记和披披露。12、 开发产品的的销售、出出租必须须按规定定签定合合同，经经有关领领导审批批后生效效执行。进进行合同同审计是是要保证证最终签签订的合合同符合合公司的的授权，最最大限度度地维护护公司的的利益。在在进行合合同审计计中应注注意以下下要点：（1） 签定合同要要严格按按公司有有关合同同签订的的授权审审批标准准执行。（2） 审查每份合合同是否否附有合合同审批批单，要要注意审审核合同同编号，合合同审批批单、附附件编号号的统一一。对有有总裁批批示

46、意见见的合同同审批单单，审计计时须仔仔细阅读读合同审审批单上上的批示示意见，对对审批单单上的签签约结果果逐项复复核，保保证与总总裁的批批示意见见相一致致。（3） 对照正在执执行的合合同文本本或政策策一览表表，应注注意审核核合同审审批单中中价格，数数量，付付款方式式填写是是否真实实、准确确，符合合公司相相关规定定。必要要时可咨咨询律师师的意见见。（4） 对合同中的的优惠条条款，须须关注其其签约结结果中的的优惠条条款是否否符合公公司规定定，相关关条款是是否得到到相应部部门的审审批授权权。（5） 对各种赞助助费、广广告费、推推广费、支支持费的的审计。审审查赞助助费、推推广费、支支持费等等是否按按照总

47、经经理审批批标准、总总裁批示示意见进进行约定定。（6） 关注合同的的变更，退退房条款款，如发发生须有有专人管管理并经经总经理理等相关关部门及及人员的的授权审审批。（7） 合同原本及及附件要要由专门门的档案案人员进进行管理理。五、离任审审计（一）组织织工作1.副总经经理以上上人员的的离任审审计工作作由中心心审计部部组织实实施。2.公司各各职能部部门重要要岗位人人员的离离任审计计工作由由中心审审计部组组织实施施。3.分部职职能部门门经理的的离任审审计工作作由分部部审计部部实施。4.门店主主管会计计、出纳纳、库管管的离任任审计工工作由分分部审计计部实施施。（二）审计计要点1.被审计计人员经经手、保保管的公公司贵重重物品、重重要文件件档案等等资料是是否交接接清楚。2.被审计计人员的的个人欠欠款是否否清偿。3.被审计计人员未未完成工工作是否否正常交交接，是是否存在在须由被被审计人人员亲自自完成的的遗留事事项。4.对分部部总经理理进行经经济责任任制考评评。5.对管理理级人员员在职期期间的工工作进行行评价。第十一条 审计计报告一.审计报报告为审审计组在在实施审审计项目目时，已已履行全全部规定定的审计计程序，编编制完成成的