财务分析模型房产lbr.docx

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1、四川明宇集团房产业财务分析析（模型）第一部分 企业基本本情况公司于于年月在工商局局注册登记，注注册地址：，注册资本万元。公司现有员工人，公司机构构设置情况等等。公司开发的房产产项目名称，购置土地使使用权亩，实际净用用地亩，项目目分期开发。分期介绍开发情情况。包括报报建建筑总面面积、实际开开发建筑面、可售建筑筑面积。开发发的住宅户数数、可售建筑筑面积；商业业房可售面积。项项目动工日期期，开盘销售售日期，竣工工（预计）日日期。截止报报告期已实现现的总销售收收入，预计实实现的利润、已已经上缴国家家的各种税金金情况等。开发项目合计实实现的收入，预预计的利润和和上缴国家的的税金等。第二部分 项目投资资预

2、算情况 主要介介绍项目预算算编制的依据据和理由。项目目开发投资预预算表开发总面积： 预计计开工日期： 预计完工工日期： 单单位：元序 号成 本 项 目目工程量预算单价预算金额 备 注 1土地及拆迁成本本2前期工程费用3建筑安装成本3.1土建3.2安装3.3装饰3.44基础设施费用5公用配套设施费费用6开发间接费用6.1资金利息6.27管理费用8销售费用8.1广告费8.29财务费用合 计第三部分 项目开发情况一、截止报告期期的项目资金金来源 万元。1、项目资本金金 万万元， 2、向银行借款款 万元，2、截报告期销销售产品收入入现金 万元，3、其他（维修修基金） 万元元。二、项目实际总总支出 万元

3、。（一）工程支出出 万元元。（详细支支出见项目投投入一览表）1、土地使用权权、土地征用用及拆迁补偿偿费 万元。包括括为取得土地地使用权支付付的地价款和和按国家规定定交纳的有关关费用和税金金，地上和地地下附着物拆拆迁补偿的净净支出，安置置动迁用房等等支出。2、前期工程费费用 万元。包包括设计费，规规划费，项目目可行性研究究和水文，勘勘察，测绘及及“三通一平”等支出。3、建筑安装及及装饰（包括括甲共材料）支支出 万元元。包括土建建成本，地基基加固费用，甲甲供材料，外外墙装饰，室室内装饰栏杆杆，防盗门，塑塑钢门窗和零零星工程等。4、基础设施费费用 万元。包包括开发小区区内道路，供供水，供电，供供气，

4、排污，排排洪，通讯，照照明，环卫，绿绿化工程发生生的支出。5、公用配套设设施费用 万万元。包括不不能有偿转让让的开发小区区内公共配套套设施发生的的支出。如：健身器材等等6、开发间接费费用 万元。主主要是指直接接组织，管理理开发项目发发生的工资，福利费，折旧旧费，办公费费，水电费，会会务费和前期期物管费。7、管理费用 万元元。指企业行行政管理部门门(总部)为为组织和管理理生产经营活活动而发生的的管理费用。8、销售费用 万元。指企企业为销售而而发生的各项项费用，包括括产品销售之之前的改装修修复费、产品品看护费、水水电费，产品品销售过程中中发生的广告告宣传费、展展览费，以及及为销售本企企业的产品而而

5、专设的销售售机构的职工工工资、福利利费、业务费费等经常费用用。9、财务费用 万万元。指企业在房地地产开发经营营过程中，为为进行资金筹筹集等理财活活动而发生的的财务费用，包包括利息支出出(减利息收收入)、汇兑兑损失(减汇汇兑收益)以以及相关助手手续费等。10、购置固定定资产 万元。11、支付营业业税金及附加加和土地增值值税等 万元。12、其他 万元。项目目开发投入 截止 年 月 日 单位位：元序号开发成本报告期金额账面累计投入扣除因素实际投入投入比例预算投入备 注012345=3-46781土地及拆迁成本本2前期工程费用3建筑安装成本4基础设施费用5公用配套设施费费用6开发间接费用7管理费用8销

6、售费用9财务费用合 计100%主要分析项目实实际投入与预预算的差异。三、项目工程欠欠款情况截报告期，累计计欠付款 万元元（已减去扣扣除因素），其其中：工程款款 万元元，土地款 万元元，税金万元元 万万元，其他 万元。第四部分 销售收入入和成本情况况一、收入（一）、账面收收入报告期项项目账面销售售收入 万元。截截止报告期账账面累计收入入 万元元。（二）、实际累累计销售情况况（按付款方方式分）截止报告期，项目目累计收入（不不含预计收入入） 万元，已收收款 万元，收款款率 %。1、已经签订销销售合同的销销售收入 万元截止 年 月 日，已已签订合同销售售住宅房 套，建筑面积 ，合同金金额万元，已收款款

7、 万元，未收款款 万元。明细如如下：已签订销售合同同销售情况截止 年 月 日序号付款方式销售数量（套）建面（）合同总金额（元）已收款（元）欠收款（元）备 注一住宅（一）多层住宅1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计多层住宅单位售售价元/（二）别墅住宅1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计别墅单位售价（三）花园洋房1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计花园洋房单位售售价（四）电梯公寓1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他小计电梯公寓单位售售价二商业房（一）商铺1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他（二）车库1分期付款2一次性付款3按揭付款4其他（三）其他1分期付款2一次性付款3按揭付

8、款4其他总 计2、已定房尚未未签订销售合合同的销售收收入 万元已定房尚未签订订合同 套（其中中：住宅房 套，别别墅 套），建筑面积 ,预计收收入 万元。明明细如下：已定房未签订合合同销售情况况截止 年年 月 日序号住房类型定房数量（套）建面（）平均单位售价（元/）预计收入（元）已收款（元）备 注1多层住宅2别墅住宅3花园洋房4电梯公寓小计5商铺6车库7会所小计合 计3、尚未销售的的住宅房和商商业房 万元未售住宅房 套（其其中：多层住住宅 套，别墅 套），未未售面积 。未未售商业房面面积 。预预计收入如下下：未销售面积预计计收入截止 年 月 日序号类型数量（套）建筑面积（）建面售价（元/）预计收

9、入（元）备 注一住宅房1多层住宅2别墅住宅3花园洋房4电梯公寓小 计二商业房1营业房2会所34小 计合 计（三）、实际累累计销售情况况（按建筑面面积分）项目共计开开发可售建面面 ，已经销售建面面 （含已订订房未签合同同，下同），销售率 %。累计实现收入 万元，平平均售价 元/。已收款 万元，收收款率 %。未收款的的原因：详细销售情况见见下表：项目累计计销售统计表表截止 年年 月 日项 目数量面积（）收入（元）平均售价（元/）已收款（元）未收款（元）备 注一、已销售（一）、住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）商业房1、商业房2、会所3、车库二、未销售（一）住宅1、多层2、别墅3、花

10、园洋房4、电梯公寓（二）商业房1、商业房2、会所3、车库合计（三）、报告期期销售情况前面分析了项目截止到到报告期的累累计销售收入入 万元元，由于截止到到上一年度末末已经计算了了收入 万元，因因此，本报告告期实际收入入 万元。详细情况见下表表：报告期销销售统计表 年 月 日 单单位：元、项 目截止上年度销售售截止本年度销售售报告期实际销售售数量面积收入数量面积收入数量面积收入01234567=4-18=5-29=6-3一、住宅（一）、已销售售1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓（二）、未销售售1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、商业房（一）、已售1、商业房2、会所3、车库（二）、未售

11、1、商业房2、会所3、车库三、销售合计四、未销售合计计二、成本（一）、开发成成本及分摊方方法和原则根据房地产开发发核算的要求求，开发产品品完工前发生生的直接成本本、间接成本本和共同成本本，应按配比比原则将其分分配至各成本本对象。对直直接成本和能能够分清成本本负担对象的的间接成本，直直接计入成本本对象中；共共同成本以及及因多个项目目同时开发或或先后滚动开开发而不能分分清负担对象象的间接成本本，应按各成成本对象（项项目）的占地地面积、建筑筑面积或工程程概算等方法法计算分配。凡涉及多个项目目同时开发、分分期开发或滚滚动开发不能能分清楚负担担对象的共同同成本、间接接成本需要分分摊成本和费费用的，应说说

12、明分配的方方法和原则及及分配后各成成本对象的金金额。例如：土地出让金金、土地交易易契税、借款款利息、公共共配套设施和和基础设施等等。（二）、共同成成本和费用分分摊1、土地出让金金和交易契税税的分摊2、借款利息的的分摊3、公共配套设设施及基础设设施的分摊4、开发间接费费用的分摊5、其他的分摊摊通过分配后，完完工项目的开开发成本为：项目开发发成本表总建筑面积： 可售售建筑面积： 截止 年 月 日 单位：元、元/序号开发成本实际成本单位成本预算成本单位成本备 注注1土地及拆迁成本本2前期工程费用3建筑安装成本4基础设施费用5公用配套设施费费用6开发间接费用7管理费用8销售费用9财务费用合计2、开发成

13、本分分析主要分析项目的的实际成本与与预算成本的的差异及形成成差异的原因因。 第四部分 收益情况况一、已实现销售售的商品收益（所得得税前）项目销售建建面 ，已实现收收入 万万元，开发成成本 万元（，完完工项目按实实际成本计算算，未完工项项目按预算成成本单位计算），开发发利润 万元，减减去销售税金金 万元后后，实际所得得税税前收益益 万万元，收益率率 %。项目已实实现销售收益益计算表截止 年年 月月 日项 目数量面积（）收入（元）平均售价（元/）开发成本（元）单位成本（元/）销售税金（元）开发收益（元）01234=3/256=5/278=3-5-77一、已售住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯

14、公寓二、已售商业房房1、商业房2、会所3、4、合 计二、未实现销售售的商品收益益（所得税前前）截止报告期，尚尚有 未销售售，其中住宅宅 ，商业房房 。根据市场场行情，预计计住宅销售单单价 元/，商商业房售价 元/，可实现现收入 万元，减减去开发成本本和销售税金金后，开发收收益为 万元，收益益率 %。项目未实实现销售收益益计算表截止 年年 月 日项 目数量面积（）预计收入（元）平均售价（元/）开发成本（元）单位成本（元/）销售税金（元）预计收益（元）01234=3/256=5/278=3-5-77一、未售住宅1、多层2、别墅3、花园洋房4、电梯公寓二、未售商业房房1、商业房2、会所3、4、合 计三、全盘销售完完毕后的开发发收益（含预预计的收益）项目，可售售建面 ，全部销销售完毕，可可实现收入 万元元，单位售价价 元/，开发成成本 万万元，单位成成本 元元/，应交交销售税金 万元，开开发利润 万元，销销售利润率 %。销售利润率与同同业比较，低低于和高于同同业水平的原原因。第五部分 结 论房产开发项目管管理好的方面面和不足方面面，今后需加加强管理的措措施和建议。附：开发成本本投入一览表 开发成成本预算表17