镇江市物业管理实施细则(征求意见稿)(会签2)hqmy.docx

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1、镇江市物物业管理理实施细细则（征求意意见稿） 说说明：黑黑体为我我市细化化上位法法的部分分第一章 总则则第一条 为了了规范物物业管理理活动，维维护物业业管理各各方的合合法权益益，营造造良好的的居住和和工作环环境，促促进和谐谐社区建建设，根根据中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物物业管理理条例和江苏省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本细则。第二条 本细细则适用用于本市市行政区区域内物物业的使使用、维维护、服服务及其其监督管管理活动动。本细则所所称物业业管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业或者者业主自自行对物物业管理理区域内内的建筑筑物、构构筑物及及配套的的设施设设备和相相

2、关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。第三条物物业管理理工作实实行属地地负责制制。各辖辖市、区区人民政政府(含含镇江新新区管委委会，下下同)应应当加强强对本行行政区域域内物业业管理工工作的组组织领导导：（一）将将物业服服务纳入入现代服服务业发发展规划划、社区区建设和和社区管管理体系系，制定定、落实实扶持政政策；（二）明明确住房房和城乡乡建设或或者房产产行政主主管部门门（以下下简称物物业管理理行政主主管部门门）、各各街道办办事处（镇镇人民政政府）物物业管理理机构；（三）建建立由住住房和城城乡建设设、规划划、城市市管理、公公安、价价格、质质量技术术监督、环环保

3、、工工商等部部门和街街道办事事处（镇镇人民政政府）参参加的物物业管理理联席会会议制度度，协调调解决物物业管理理中的重重大问题题，牵头头组织有有关部门门对物业业管理区区域内违违法行为为开展集集中整治治；（四）健健全由物物业管理理行政主主管部门门、街道道办事处处（镇人人民政府府）、基基层人民民调解委委员会等等组成的的物业管管理纠纷纷处理机机制，协协调解决决物业管管理中发发生的各各类矛盾盾和纠纷纷；（五）建建立物业业服务应应急管理理机制和和长效管管理机制制；（六）对对旧住宅宅区配套套设施不不全的，有有计划地地组织综综合整治治，提升升配套水水平，逐逐步实施施物业管管理。 第四条市市物业管管理行政政主管

4、部部门负责责全市物物业管理理活动的的监督管管理工作作：（一）研研究制定定物业管管理发展展规划、相相关配套套政策和和行业服服务标准准；（二）指指导、监监督辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门相关工工作；（三）建建立健全全物业服服务企业业诚信体体系，制制定物业业服务企企业和项项目负责责人信用用信息管管理办法法；（四）依依法查处处违反物物业管理理法律、法法规的行行为。第五条辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门负责责本行政政区域内内物业管管理活动动的监督督管理工工作：（一）具具体负责责住宅小小区物业业管理招招投标、物物业承接接查验以以及物业业服务企企业交接接工作的的指导监监督；（二）指指导和配配合

5、街道道办事处处（镇人人民政府府）做好好业主自自治组织织筹建、换换届及日日常工作作的监督督；（三）负负责对物物业服务务企业的的日常监监管及信信用信息息核查管管理工作作；（四）指指导和协协调旧住住宅小区区物业提提升相关关工作；（五）依依法查处处违反物物业管理理法律、法法规的行行为。第六条街街道办事事处（镇镇人民政政府）具具体负责责本行政政区域内内物业管管理工作作：（一）建建立社区区物业服服务机构构，公开开投诉电电话、办办公地址址；（二）负负责协调调物业管管理与社社区管理理、社区区服务的的关系；（三）建建立物业业管理矛矛盾投诉诉调解机机制，接接受和处处理群众众的投诉诉和纠纷纷，指导导社区居居（村）民

6、民委员会会、人民民调解委委员会等等组织及及时协调调处理物物业管理理中的矛矛盾和纠纠纷；（四）制制定物业业管理应应急预案案，落实实物业应应急管理理机制；（五）负负责业主主自治组组织的筹筹建、换换届等相相关工作作，指导导监督业业主自治治组织的的日常工工作，建建立业主主自治组组织档案案；（六）协协调建设设单位与与前期物物业服务务企业、业业主与物物业服务务企业的的关系。第七条 规划划、城市市管理、公公安、价价格、质质量技术术监督、环环保、民民防、工工商等有有关部门门，按照照各自职职责，负负责物业业管理活活动的有有关监督督管理工工作。第八条市市物业管管理行业业协会应应当加强强行业自自律管理理，强化化行业

7、监监督，积积极调解解行业内内部争议议，规范范从业行行为，促促进诚信信经营，加加强物业业服务企企业从业业人员培培训，提提高物业业服务水水平，维维护物业业服务企企业的合合法权益益。第二章 物业业管理区区域第九条一一个物业业管理区区域由一一个物业业服务企企业实施施物业管管理。物业管理理区域的的划分以以有利于于实施物物业管理理为原则则，综合合考虑规规划条件件、建筑筑物规模模、共用用设施设设备、业业主人数数、自然然界限、社社区布局局、社区区建设等等因素确确定。建设单位位在向规规划行政政主管部部门申请请住宅建建设工程程设计方方案审查查时，应应当明确确物业管管理区域域的划分分。规划划行政主主管部门门在审查查

8、时，应应当听取取辖市、区区物业管管理行政政主管部部门对物物业管理理区域划划分的意意见。第十条 建设设单位应应当根据据物业建建设用地地规划许许可证确确定的红红线图范范围，结结合物业业的共用用设施设设备、社社区建设设等因素素划定物物业管理理区域。新建物业项目的物业管理区域划分遵循以下规定：（一）同同一规划划区域内内地上、地地下建筑筑物及其其构筑物物和共用用设施设设备、相相关场地地，应当当划分为为一个物物业管理理区域；（二）住住宅物业业项目内内的非住住宅物业业与住宅宅物业，应应当划分分为一个个物业管管理区域域；（三）分分期建设设或者由由两个以以上建设设单位共共同开发发的物业业项目，其其配套的的设施设

9、设备是共共用的，应应当划分分为一个个物业管管理区域域；（四）其其他可以以划分物物业管理理区域的的情形。上述情形形中，配配套设施施设备能能够分割割、独立立使用并并符合规规划建设设工程设设计方案案要求且且能够区区分建筑筑物所有有权的，可可以划定定为不同同的物业业管理区区域。物物业项目目内有规规划市政政道路穿穿越且能能够区分分建筑物物所有权权的，可可以划分分为不同同的物业业管理区区域，但但规划行行政主管管部门有有明确要要求的除除外。第十一条条新建物物业项目目的物业业管理区区域划分分是物业业管理方方案的重重要组成成部分，建建设单位位在办理理商品房房预（销销）售许许可证前前，应当当将划定定的物业业管理区

10、区域向辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门备案案，并提提交以下下材料：（一）物物业管理理区域划划分备案案表；（二）立立项批文文；（三）用用地规划划红线图图和建设设用地规规划许可可证；（四）土土地使用用权证书书或者使使用土地地的批准准文件；（五）规规划条件件书和规规划总平平面图；（六）其其他相关关材料。辖市、区区物业管管理行政政主管部部门对于于提交材材料齐全全、符合合要求的的，应当当在3个个工作日日内予以以备案，并并出具物物业管理理区域划划分备案案证明。建设单位位应当将将物业管管理区域域划分备备案证明明的相关关内容在在商品房房买卖合合同中明明示。第十二条条 新建建物业出出售前，经经规划行行政主

11、管管部门批批准调整整原有规规划设计计方案，原原物业管管理区域域划分不不符合本本细则第第九条、第第十条要要求的，应应当重新新划分物物业管理理区域。物物业管理理区域内内房屋已已经预（销销）售的的，建设设单位调调整规划划设计方方案报规规划行政政主管部部门审核核前，应应当征求求相关买买受人意意见。重重新划分分物业管管理区域域后，由由建设单单位向辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门重新新备案。已划定物物业管理理区域并并实施物物业管理理但尚未未向物业业管理行行政主管管部门备备案的，由由物业服服务企业业向辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门备案。已投入使使用但尚尚未划分分物业管管理区域域的，由由辖市、区

12、区物业管管理行政政主管部部门会同同街道办办事处（镇镇人民政政府）征征求相关关业主意意见后确确定物业业管理区区域，物业管管理区域域划分前前应当在在物业管管理区域域内显著著位置向向业主进进行公示示。第十三条条 辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门应当当建立物物业管理理区域档档案。物业管理理区域档档案应当当载明物物业管理理区域的的地理位位置、四四至界限限、建筑筑物总面面积、专专有部分分数量、业业主共有有部分主主要情况况、建设设单位以以及其他他需要载载明的事事项。第三章 业主主、业主主大会与与业主委委员会第十四条条 房房屋的所所有权人人为业主主。业主应当当依照法律律、法规规和管理理规约（含含临时管管

13、理规约约，下同同）行使使权利，自自觉履行行法定和和约定的的义务。第十五条条 业业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：（一）按按照物业业服务合合同（含含前期物物业服务务合同）的的约定，接接受物业业服务企企业提供供的服务务；（二）按按程序提提议召开开业主大大会会议议，并就就物业管管理的有有关事项项提出建建议； （三）提提出制定定和修改改管理规规约、业业主大会会议事规规则的建建议；（四）参参加业主主大会会会议，行行使投票票权，并并在选举举业主委委员会成成员时，享享有被选选举权；（五）监监督业主主委员会会的工作作；（六）监监督物业业服务企企业履行行物业服服务合同同（含前前期物业业服务合合同）；

14、（七）对对物业共共用部分分、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权；（八）监监督物业业共用部部分、共共用设施施设备专专项维修修资金（以以下简称称专项维维修资金金）的管管理和使使用；（九）认认为业主主大会或或者业主主委员会会作出的的决定侵侵害其合合法权益益的，有有权依法法向人民民法院提提起诉讼讼；（十）法法律、法法规规定定的其他他权利。第十六条条 业业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务：（一）遵遵守管理理规约、业业主大会会议事规规则，不不得损害害公共利利益和他他人合法法权益；（二）遵遵守物业业管理区区域内物物业共用用部分和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和

15、和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；（三）执执行业主主大会和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定；（四）按按照有关关规定交交纳专项项维修资资金；（五）遵遵守物业业服务合合同（含含前期物物业服务务合同）的的相关约约定，按按时足额额交纳物物业服务务费、公公共水电电费（含含电梯运运行电费费，下同同）等费费用；（六）法法律、法法规规定定的其他他义务。第十七条条 一一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会。业主大会会由物业业管理区区域内全全体业主主组成。物物业管理理区域内内业主人人数较少少且经全全体业主主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委

16、员会会的职责责。业主户数数超过3300户户的，可可以成立立业主代代表大会会，履行行业主大大会的职职责。业业主代表表由业主主大会筹筹备组以以幢、单单元、楼楼层等为为单位推推荐出11至5名名候选人人，经相相关业主主选举产产生。参参加业主主代表大大会的业业主应当当于业主主代表大大会7日日前，就就会议拟拟讨论的的事项书书面征求求所代表表的业主主意见。业业主代表表的任期期与当届届的业主主委员会会任期相相同。第十八条条 符符合下列列条件之之一的，应应当召开开首次业业主大会会或者业业主代表表大会（以以下统称称业主大大会）会会议：（一）物业管管理区域域内房屋屋出售并并交付使使用的建建筑面积积达到550%以以上

17、的；（二）物业管管理区域域内业主主已入住住户数的的比例达达到500%以上上的。第十九条条物业管管理区域域内符合合业主大大会成立立条件的的，建设设单位应应当在符符合条件件之日起起30日日内向街街道办事事处（镇镇人民政政府）报报送下列列筹备首首次业主主大会会会议所需需的文件件资料：（一）物物业管理理区域备备案证明明；（二）房房屋及建建筑物面面积清册册；（三）业业主名册册；（四）建建筑规划划总平面面图；（五）交交付使用用共用设设施设备备的清单单及证明明；（六）物物业服务务用房配配置证明明；（七）其其他有关关的文件件资料。第二十条条 符符合成立立业主大大会条件件的，街街道办事事处（镇镇人民政政府）应应

18、当在收收到建设设单位或或者十人人以上的的业主公公开联名名提出筹筹备业主主大会书书面申请请后600日内，组组织成立立首次业业主大会会筹备组组。首次业主主大会会会议的筹筹备经费费根据物物业管理理区域规规模、业业主户数数和建筑筑面积等等因素确确定，由由建设单单位承担担。建设设单位在在报送筹筹备首次次业主大大会会议议所需文文件资料料时，应应当和街街道办事事处（镇镇人民政政府）商商定首次次业主大大会会议议筹备经经费，并并将所需需费用一一次性交交至街道道办事处处（镇人人民政府府）代管管。街道道办事处处（镇人人民政府府）应当当将筹备备经费单单独列账账，独立立核算。首首次业主主大会会会议召开开后，筹筹备组应应

19、当将筹筹备经费费的使用用情况向向全体业业主公布布，接受受全体业业主的监监督。第二十一一条首次业业主大会会筹备组组由业主主、建设设单位、街街道办事事处（镇镇人民政政府）、社社区居（村村）民委委员会等等派员组组成。筹筹备组中中的业主主成员由由街道办办事处（镇镇人民政政府）组组织业主主推荐产产生，其他成成员应当当由其所所在单位位出具书书面委托托书。筹备组人人数应当当为5至至11人人的单数数，其中中业主成成员应当当不少于于筹备组组人数的的60%。筹备备组组长长由街道道办事处处（镇人人民政府府）代表表担任。筹备组中中业主代代表的推推荐办法法由街道道办事处处（镇人人民政府府）确定定，并向向全体业业主公布布

20、。筹备备组应当当自成立立之日起起7日内内，将成成员名单单在物业业管理区区域内显显著位置置进行公公示。业业主对筹筹备组成成员有异异议的，由由街道办办事处（镇镇人民政政府）协协调解决决。筹备组正正式开展展工作前前，辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门应当会会同街道道办事处处（镇人人民政府府）对筹筹备组成成员进行行物业管管理相关关知识培培训。第二十二二条筹备组组应当自自成立之之日起990日内内完成下下列筹备备工作，并并组织召召开首次次业主大大会会议议。（一）确确定首次次业主大大会会议议召开的的时间、地地点和内内容；（二）拟拟定管理理规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会工作作规则草草案；（三

21、）确确定业主主身份（含含业主姓姓名及所所拥有的的专有部部分面积积），确定业业主在首首次业主主大会会会议上的的投票权权数，监监票人应应当由街街道办事事处（镇镇人民政政府）派派员担任任；（四）拟拟定首届届业主委委员会委委员候选选人条件件、名单单和选举举办法；（五）依依法确定定首次业业主大会会会议的的召开方方案、表决规规则；（六）召召开首次次业主大大会会议议的其他他准备工工作。对前款款规定的的内容，筹筹备组应应当在首首次业主主大会会会议召开开15日日前，在在物业管管理区域域内显著著位置公公告，并并书面通通知全体体业主，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意

22、见，筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。业主大会会成立后后，筹备备组自动动解散。筹筹备组未未在900日内完完成前款款所述筹筹备工作作的，由由街道办办事处（镇镇人民政政府）书书面公告告筹备组组解散。筹筹备阶段段发生诉诉讼、复复议，或或者对筹筹备组成成员有异异议的，诉诉讼、复复议和异异议处理理期间不不包含在在筹备期期限内。第二十三三条 业业主大会会决定以以下事项项： （一）制制定和修修改业主主大会议议事规则则、管理理规约和和业主委委员会工工作规则则； （二）选选举或者者更换业业主委员员会委员员，监督督业主委委员会工工作，听取业业主委员员会的工工作报告告，改变变或者撤

23、撤销业主主委员会会不适当当的决定定；（三）制制定物业业服务内内容、标标准以及及物业服服务收费费方案；（四）选选聘、续续聘、解解聘物业业服务企企业，审议和和批准业业主委员员会拟签签订的物物业服务务合同；（五）依依法决定定专项维维修资金金筹集、使使用、管管理事项项并监督督实施； （六）决决定业主主大会、业业主委员员会工作作经费筹筹集方式式并监督督使用；（七）改改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施； （八）改改变共有有部分的的用途；（九）制制定、修修改共用用部分和和共用设设施设备备收益分分配、使使用方案案；（十）法法律、法规或或者管理理规约确确定应当当由业主主共同决决定的事事项。第二十四四条 业主大

24、大会会议议分为定定期会议议和临时时会议。业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开，每年不不少于一一次。物业管理理区域内内有下列列情况之之一的，业业主委员员会应当当及时组组织召开开业主大大会临时时会议：（一）经经专有部部分占建建筑物总总面积220%以以上且占占总人数数20%以上业业主提议议的；（二）发发生重大大事故或或者紧急急事件需需要及时时处理的的；（三）业业主大会会议事规规则或者者管理规规约规定定的其他他情况。召开业主主大会会会议，应应当于会会议召开开15日日前通知知全体业业主。召召开住宅宅小区的的业主大大会会议议，应当当同时告告知社区区居（村村）民委委员会。社区居

25、居（村）民民委员会会应当对对业主大大会、业业主委员员会进行行指导、监监督。业业主委员员会应当当做好业业主大会会会议记记录，并并妥善保保存。第二十五五条 业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论的形形式，也也可以采采用书面面征求意意见的形形式；但但应当有有物业管管理区域域内专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主参参加。采用书面面征求意意见形式式的，应应当将征征求意见见书送交交每一位位业主；无法送送达的，应应当在物物业管理理区域内内公告。凡凡需投票票表决的的，表决决意见应应当由业主主本人签签名。具具体表决决方式应应当在管管理规约约或者业业主大会会议事规规则中约约定

26、。鼓励运用用互联网网技术开开展业主主自治活活动，业业主大会会会议、业业主小组组议事可可以采用用纸质或或者手机机信息、电电子邮件件、APPP平台台等方式式实行实实名制表表决。第二十六六条业主委委员会执执行业主主大会的的决定事事项，在在物业管管理活动动中应当当维护全全体业主主的合法法权益，履履行下列列职责：（一）召召集业主主大会会会议，报报告执行行业主大大会决定定和决议议、物业业管理状状况以及及业主委委员会的的工作情情况；（二）草草拟业主主大会议议事规则则、管理理规约和和业主委委员会工工作规则则及修改改方案，提提交业主主大会表表决；（三）执执行业主主大会选选聘、续续聘、解解聘物业业服务企企业的决决

27、定，负负责与物物业服务务企业签签订、变变更物业业服务合合同；（四）草草拟共有有部分和和共用设设施设备备收益分分配方案案，提交交业主大大会表决决；（五）督督促业主主按时足足额交纳纳物业服服务费、公公共水电电费及其其他相关费费用；（六）草草拟专项项维修资资金使用用、续筹筹方案，提提交业主主大会表表决；（七）草草拟改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施方案，提提交业主主大会表表决；（八）督督促业主主、物业业使用人人遵守管管理规约约及其他他有关规规章制度度；（九）及及时将业业主大会会的有关关决定和和决议向向全体业业主公布布，并负负责执行行和组织织实施；（十）听听取业主主、物业业使用人人对物业业管理的的

28、意见和和建议，监监督并协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（十一）接接受街道道办事处处（镇人人民政府府）、社社区居（村村）民委委员会的的指导和和监督，并并积极配配合做好好社区管管理工作作，协调调业主之之间及业业主与物物业服务务企业之之间的矛矛盾和纠纠纷；（十二）法法律、法法规规定定以及业业主大会会赋予的的其他职职责。第二十七七条 业主委委员会实实行任期期制，每每届任期期3至55年，委委员可以以连选连连任。业业主委员员会由55至111人的单单数委员员组成，具具体人数数、任期期由业主主大会议议事规则则确定。业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会委员员中推选选产生。业主委员员会是否

29、否实行差差额选举举以及实实行差额额选举的的差额比比例由业业主大会会议事规规则确定定。业主委员员会实行行差额选选举的，未未当选业业主委员员会委员员且得票票数过半半数的候候选人，可可以按照照得票顺顺序当选选业主委委员会候候补委员员，并在在业主委委员会委委员出缺缺时依次次递补。候候补委员员人数由由业主大大会议事事规则确确定，但但最多不不得超过过业主委委员会委委员总数数的500%。候候补委员员可以列列席业主主委员会会会议，不不具有表表决权。第二十八八条 业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起330日内内，持下下列材料料到街道道办事处处（镇人人民政府府）备案案，并向向辖市、区区物业管管理行政政主管部部

30、门备案案：（一）业业主委员员会备案案申请书书；（二）业业主委员员会委员员名单（含含委员基基本情况况和分工工情况）；（三）经经业主大大会会议议表决通通过的管管理规约约、业主主大会议议事规则则、业主主委员会会工作规规则；（四）业业主大会会会议记记录、表表决结果果统计、业业主名册册；（五）其其他应当当提供的的材料。 街道办事事处（镇镇人民政政府）和和辖市、区区物业管管理行政政主管部部门对于于提交材材料齐全全、符合合要求的的，应当当在3个个工作日日内予以以备案并并出具书书面备案案证明。备备案材料料不齐全全的，街街道办事事处（镇镇人民政政府）应应当书面面一次性性告知须须补齐的的材料；备案材材料齐全全但存

31、在在争议的的，街道道办事处处（镇人人民政府府）可以以暂不出出具备案案证明，但但应当书书面说明明暂不予予备案的的理由。业业主委员员会违反反法律、法法规以虚虚假资料料取得备备案的，辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（镇镇人民政政府）应应当撤销销备案，并并在物业业管理区区域内显显著位置置公告。业主委员员会在辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门办理理备案手手续后，持持备案证证明向公公安机关关申请刻刻制业主主大会印印章和业业主委员员会印章章，业主主委员会会印章应应当标注注当选届届数及任任期。业业主大会会印章由由社区居居（村）民民委员会会代为保保管，业业主委员员会应当当在社区区居（村

32、村）民委委员会监监督下使使用业主主大会印印章。业业主委员员会应当当在其职职责范围围内使用用业主委委员会印印章。第二十九九条 业业主大会会和业主主委员会会日常工工作经费费由全体体业主承承担，可可以从物物业共用用部分、共共用设施施设备收收益中列列支，也也可以由由全体业业主分摊摊，具体体经费额额度由业业主委员员会提出出预算，经经业主大大会表决决通过后后执行。业业主大会会、业主主委员会会工作经经费由社社区居（村村）民委委员会代代为保管管，社区区居（村村）民委委员会应应当单独独列账，专专户存储储，监督督使用。业主委员员会每半半年应当当向全体体业主公公布业主主大会、业业主委员员会工作作经费的的使用情情况，

33、接接受全体体业主的的监督。业主委员员会的委委员可以以获得一一定数量量的津贴贴。津贴贴来源在在业主大大会、业业主委员员会的工工作经费费中列支支，津贴贴标准由由业主大大会决定定后在业业主委员员会工作作规则中中确定。业业主委员员会委员员不得接接受本物物业管理理区域物物业服务务企业的的津贴。第三十条条 业业主委员员会应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定及业业主大会会的决定定召开会会议。经经三分之之一以上上业主委委员会委委员的提提议，应应当在77日内召召开业主主委员会会会议。业主委员员会会议议由主任任召集和和主持，主主任因故故不能履履行职责责，可以以委托副副主任召召集。业主委员员会会议议应当有过半半

34、数的委委员出席席，作出出的决定定必须经经全体委委员半数数以上同同意。业业主委员员会委员员不得委委托代理理人参加加会议。业主委员员会应当当于会议议召开77日前，在在物业管管理区域域内显著著位置公公告业主主委员会会会议的的内容和和议程，听听取业主主的意见见和建议议。业主主委员会会会议应应当制作作书面记记录并存存档，业业主委员员会会议议作出的的决定，应应当有参参会委员员的签字字确认，并并自作出出决定之之日起33日内在在物业管管理区域域内显著著位置公公告。第三十一一条业主委委员会委委员、业业主代表表有下列列情形之之一的，由由业主委委员会三三分之一一以上委委员或者者持有220%以以上投票票权数的的业主提

35、提议，业业主大会会或者业业主委员员会根据据业主大大会的授授权，可可以决定定是否终终止其委委员或者者代表资资格：（一）以以书面形形式向业业主大会会提出辞辞呈的；（二）不不履行委委员、业业主代表表职责的；（三）利利用委员员、代表表资格谋谋取私利利或者本本人、配配偶及其其直系亲亲属与同同一物业业管理区区域内提提供物业业服务的的企业有有利害关关系的；（四）不不遵守管管理规约约、拒不不履行业业主义务务的；（五）侵侵害他人人合法权权益的；（六）有有不良信信用记录录的；（七）因因其他原原因不宜宜担任业业主委员员会委员员、业主主代表的的。第三十二二条业主委委员会委委员、业业主代表表因本细细则第三三十一条条情形

36、资资格终止止的，业业主委员员会应当当在物业业管理区区域内显显著位置置公告，公公告时间间不少于于7日。业主委员会委员、业主代表出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举新一届业主委员会。业主委员员会委员员因客观观原因集集体辞职职或者委员员人数不不足总数数的二分分之一的的，新一一届业主主委员会会产生之之前，由由社区居居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主委员员会委员员、业主主代表资资格终止止的，应应当自终终止之日日起3日日内将其其

37、保管的的有关档档案资料料、财物物、印章章等在街街道办事事处（镇镇人民政政府）和和社区居居（村）委委会的监监督下移移交给业业主委员员会。拒拒不移交交的，其其他业主主委员会会委员、新新一届业业主委员员会可以以向派出出所提出出协助移移交，派派出所应应当予以以配合。第三十三三条业主委委员会任任期届满满前3个个月，应应当组织织召开业业主大会会会议，进进行换届届选举，并并报告辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（镇镇人民政政府）。业主委员员会在规规定时间间内不组组织换届届选举的的，街道道办事处处（镇人人民政府府）应当当责令其其限期组组织换届届选举；逾期仍仍不组织织的，可可以由街街道办事事

38、处（镇镇人民政政府）参参照本细细则第二二十一条条、第二二十二条条，组织织选举新新一届业业主委员员会。原原业主委委员会委委员怠于于或者阻阻挠换届届选举的的，不再再列入新新一届业业主委员员会委员员候选人人名单。业主委员员会应当当自任期期届满之之日起110日内内，将其其保管的的有关档档案资料料、财物物、印章章等在街道办办事处（镇镇人民政政府）和和社区居居（村）委委会的监监督下移移交新一一届业主主委员会会。拒不不移交的的，新一一届业主主委员会会可以向向派出所所提出协协助移交交，派出出所应当当予以配配合。第三十四四条 业业主大会会通过的的管理规规约应当当对有关关物业的的使用、维维护、管管理，业业主的共共

39、同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反管理理规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。管理规约约应当尊尊重社会会公德，不不得违反反法律、法法规或者者损害社社会公共共利益。业主大会会、业主主委员会会作出的的决定违违反法律律、法规规的，辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门和街街道办事事处（镇镇人民政政府）应应当责令令限期改改正或者者撤销其其决定，并并通告全全体业主主。第三十五五条 业业主委员员会任期期内，备备案内容容发生变变更的，业业主委员员会应当当自变更更之日起起30日日内将变变更内容容书面报报告备案案部门。业主委员员会应当当同时将将变更情情况书面面告知物物业服务务企业或或者其他他

40、管理人人，并在在物业管管理区域域内显著著位置公公告。第三十六六条住宅小小区有下下列情形形之一的的，可以以成立物物业管理理委员会会代行业业主大会会和业主委委员会职职责：（一）不不具备成成立业主主大会条条件的；（二）具具备成立立业主大大会条件件但未成成立，经经辖市、区区物业管管理行政政主管部部门或者者街道办办事处（镇镇人民政政府）指指导后仍仍不能成成立的。第三十七七条 物物业管理理委员会会由街道道办事处处（镇人人民政府府）、社社区居（村村）民委委员会、社社区服务务机构、建建设单位位、业主主代表等等组成。物业管理委员会的业主代表可以由业主自荐，也可以由社区居（村）民委员会推荐，业主代表最终由街道办事

41、处（镇人民政府）确定。物业管理委员会其他成员应当由其所在单位出具书面委托。物业管理理委员会会成员人人数应当当为5至至11人人的单数数，其中中业主代代表应当当不少于于总人数数的600%。物物业管理理委员会会主任由由街道办办事处（镇镇人民政政府）代代表担任任。街道办事事处（镇镇人民政政府）应应当将物物业管理理委员会会的成员员名单、物物业管理理委员会会议事规规则等内内容，在在物业管管理区域域内显著著位置进进行公示示。物业业管理委委员会成成立之日日起300日内应应当持下下列材料料到辖市市、区物物业管理理行政主主管部门门备案：（一）物物业管理理委员会会备案申申请书；（二）物物业管理理委员会会成员的的身份

42、证证明（含含委员基基本情况况和分工工情况）；（三）管管理规约约、物业业管理委委员会议议事规则则；（四）其其他应当当提供的的材料。 辖市、区区物业管管理行政政主管部部门对于于提交材材料齐全全、符合合要求的的，应当当在3个个工作日日内予以以备案并并出具书书面备案案证明。物物业管理理委员会会办理备备案手续续后，持持备案证证明向公公安机关关申请刻刻制物业业管理委委员会印印章。第三十八八条物业管管理委员员会作出出的决定定，应当当就相关关事项进进行公示示，公示示时间不不少于330日。业业主对公公示内容容有异议议的，应应当在公公示期间间以书面面形式向向物业管管理委员员会提出出意见，物物业管理理委员会会应当及

43、及时给予予书面答答复。物业管理理委员会会与物业业服务企企业签订订的物业业服务合合同期限限不得超超过3年年。街道道办事处处（镇人人民政府府）对能能够召开开业主大大会的，应应当指导导业主召召开业主主大会选选举业主主委员会会。物业业管理委委员会自自业主委委员会备备案之日日起停止止其职责责，并在在5个工工作日内内与业主主委员会会办理移移交手续续。第三十九九条同一物物业管理理区域内内有两幢幢以上房房屋的，可可以以幢幢、单元元为单位位成立业业主小组组。业主主小组由由该幢、单单元的全全体业主主组成。业主小组组应当履履行下列列职责：（一）推推选业主主代表出出席业主主大会会会议；（二）决决定本幢幢、单元元范围内

44、内住宅共共用部分分、共用用设施设设备的维维修、养养护、更更新和改改造；（三）决决定本小小组范围围内的其其他事项项。业主小组组议事由由该业主主小组产产生的业业主代表表主持。业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。第四十条条业主大大会筹备备组中的的业主代代表、业业主代表表大会的的业主代代表、业业主委员员会的委委员、物物业管理理委员会会的业主主代表由由热心公公益事业业、责任任心强、具有一定组织能力、具备必要的工作时间的业主担任

45、，最高任职年龄可在业主大会议事规则中约定。业主有下下列情形形，不得得担任上上述职务务，已担担任上述述职务的的，应当当终止其其职务并并予以公公示：（一）因因物业转转让、灭灭失等原原因不再再具备业业主资格格的；（二）丧丧失民事事行为能能力的；（三）依依法被限限制人身身自由的的；（四）有有损坏房房屋承重重结构、违违法搭建建、破坏坏房屋外外貌、擅擅自改变变物业使使用性质质等物业业不当使使用行为为的；（五）未未按照规规定交纳纳物业服服务费、公公共水电电费、汽汽车停放放费用和和住宅专专项维修修资金等等相关费费用的；（六）违违法出租租房屋的的；（七）非非法接受受、索取取建设单单位、物物业服务务企业的的利益或

46、或者报酬酬的；（八）其其他违反反法律、法法规、管管理规约约、业主主大会议议事规则则或者其其他不宜宜担任的的情形。第四章 前期物业业管理第四十一一条 新新建住宅宅物业实实行前期期物业管管理。鼓鼓励销售售后形成成多个业业主的非非住宅物物业实行行前期物物业管理理。在业主、业业主大会会选聘物物业服务务企业之之前，前前期物业业管理由由建设单单位负责责。建设设单位应应当与选选聘的物物业服务务企业签签订书面面的前期期物业服服务合同同。前期物业业服务合合同可以以约定期期限；期期限未满满，业主主委员会会与物业业服务企企业签订订的物业业服务合合同生效效的，前前期物业业服务合合同终止止。第四十二二条 实实行前期期物

47、业管管理的建建设单位位，应当当通过招招投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业。投标人少少于3个个或者住宅宅规模建筑筑面积小小于3万万平方米米的，经辖辖市、区区物业管管理行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。建设单位位应当提提供前期期物业管管理开办办费及物物业承接接查验所所需费用用，费用用的具体体标准及及支付方方式由建建设单位位与物业业服务企企业根据据项目规规模、配配套设施施等因素素协商确确定。物物业管理理开办费费用于购购买物业业办公设设备等固固定资产产。所购资资产归全全体业主主所有，由物业服务企业使用，应当在前期物业服务合同中明确载明。物业承接接查验的的费用，由由建设单单位和物物业服务务企业在在前期物物业服务务合同中中约定。没没有约定定或者约约定不明明的，由由建设单单位承担担。第四十三三条 建建设单位位应当在在发布招招标公告告或者发发出投标标邀请书书的100日前，提提交以下下材料报报辖市、区区物业管管理行政政主管部部门备案案：（一）建建设单位位营业执执照；（二）物物业管理理区域的的备案证证明、拟拟当期预预销售楼楼宇的建建设工程程规划许许可证及及建设工工程施工工许可证证；（三）招招标公告告或者招招标邀请请书；（四）招招标文件件；（五）招招标代理理委托合合同（适适用委托托机构代代