常见无效房屋买卖合同法律实务探悉15072.docx

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1、常见无效房屋买卖合同法律实务探悉 常见无效房房屋买卖合同同法律实务探探悉房屋买卖合合同纠纷涉及及资金数额庞庞大，法律事事实复杂，交交易周期漫长长，商业风险险巨大，对交交易当事人利利害攸关,还还涉及到产权权、价款、原原承租户的利利益等多种问问题，这些都都离不开买房房合同的效力力问题。所以以如何认定房房屋买卖合同同的效力，显显得尤为重要要。因而在房房屋买卖纠纷纷诉讼中，双双方都应首先先考虑买房合合同是否合法法有效。笔者者结合审判实实践仅就几种种常见无效房房屋买卖合同同的情形做一一探讨。一、房地产产分离出卖，合合同无效。由于房屋是是建筑在土地地上的，为土土地的附着物物，具有不可可分离性，因因此，房屋

2、的的所有权通过过买卖而转让让时，该房屋屋占用范围内内的土地使用用权也必须同同时转让或随随房屋转移。如如果出卖人将将房产和土地地使用权分别别卖与不同的的买受人，或或者出卖房屋屋时只转让房房屋所有权而而不同时转让让土地使用权权，买受人可可以提出这种种买卖合同无无效。然而，在实实际的房地产产买卖中，因因为一些不规规范的操作时时常会出现一一手交了钱、一一手交了货而而“两证”却却未能完整兑兑现的尴尬：要么缺少土土地证，要么么一时拿不出出房产证。而而一方面，卖卖方急于将房房产出手;另另一方面，买买方却望而却却步要撤出交交易，纷争由由此而生。在在这样的情形形下，法律是是认定解除交交易还是交易易继续?我们们就

3、结合如下下案例做一分分析。2003年年下半年，蔡蔡先生与某市市第一房地产产交易中心有有限公司签了了一份认购购书。双方方约定，蔡先先生确定认购购和平大道回回龙小区B55幢别墅，房房屋产权系曹曹某所有，总总价为83万万元。双方还还确认了该房房产的产权证证号及房产面面积。当天，蔡蔡先生向交易易中心支付了了3万元定金金，并保证在在签订认购书书后15天内内与交易中心心签订房屋买买卖合同。交交了定金后，蔡蔡先生到房产产和国土管理理部门查证，发发现那套别墅墅的房产证所所有人确实是是曹某，但土土地证的所有有人却是某公公司。经进一一步了解，原原来这家公司司将那块地转转让给另一家家公司后，另另一家公司没没有办理土

4、地地过户手续，便便在地上建了了那套别墅并并销售给了曹曹某，曹某虽虽办了房产证证，但未经国国土管理部门门办理土地证证。所以，到到了约定签订订买卖合同的的那天，蔡先先生拒绝签订订正式的房屋屋买卖合同，并并要求交易中中心退还他已已付的定金。而交易中心心则称，该公公司所代销的的房屋仅限于于房产，不包包括地产，公公司不能接受受蔡先生的要要求。由此，一一个要求退钱钱，一个要求求卖房，双方方协商不下，蔡蔡先生诉诸法法院。一审法院经经审理认为，和和平大道回龙龙小区B5幢幢别墅的产权权人，没有依依法取得这套套别墅占用范范围内的土地地使用权并领领取权属证书书，而房地产产交易中心将将这套别墅代代理销售给蔡蔡先生的行

5、为为，违反了我我国城市房房地产管理法法的相关规规定，即房地地产转让、抵抵押时，房屋屋的所有权和和该房屋占用用范围内的土土地使用权同同时转让、抵抵押;未依法法登记领取权权属证书的房房地产，不得得转让。因此此，法院一审审判定：蔡先先生与某市第第一房地产交交易中心有限限公司签订的的认购书无无效;交易中中心应返还蔡蔡先生3万元元定金。交易中心不不服一审判决决提出上诉。其其上诉理由有有三：第一，蔡蔡先生认购该该别墅时，是是对该房产做做了充分了解解才同意认购购的。第二，认认购书上所所有条款约定定的都是“房房产”，要求求签订的也是是“房屋”买买卖合同，从从未包括地产产。第三，房房屋所有权与与土地使用权权是两

6、个不同同的产权，我我国没有实行行房、地产权权利主体一致致的原则，而而一审将房屋屋所有权与土土地使用权混混为一谈，是是错误的。就就第三个理由由，交易中心心做了进一步步说明：首先先，土地与建建筑物各为独独立的不动产产，因而房产产与地产是两两个不同的产产权，曹某依依法领取了房房产证，当然然有百分之百百的权利处分分该别墅，将将之转让他人人;其次，土土地与房屋既既然各为独立立的不动产，难难免会出现土土地与房屋产产权人不一致致的情况。曹曹某只有房产产权，当然只只能处分房产产权，而不能能处分地产权权;再次，我我国城市房房地产管理法法在制定过过程中，该法法草案中曾规规定：国家实实行城市国有有土地使用权权和土地

7、上的的房屋等建筑筑物及其附着着物所有权的的主体一致，即即房地产权利利主体一致。但但因审议中有有委员反对，这这条规定后被被删除。所以以，我国没有有实行房地产产权利主体一一致的原则。交交易中心同时时指出，由于于房地产交易易操作中的不不规范，历史史上不仅遗留留了许多诸如如有房产证没没有土地证的的问题，就是是现在全市990%的商品品房也都没有有办理土地分分割证，实践践中普遍存在在房地产权利利主体分离的的现象，难道道这些有房产产证而没有土土地分割证的的商品房，都都不能转让吗吗?对此，蔡先先生则认为，我我国城市房房地产管理法法起草过程程中，未形成成正式法律文文件的观点，不不能成为定案案的依据。对对方还称“

8、全全市90%的的商品房也都都没有办理土土地分割证，难难道这些有房房产证而没有有土地分割证证的商品房都都不能转让吗吗?”而事实实上，本案中中交易中心代代销的房产，连连“大证”都都没有，根本本谈不上土地地分割证的问问题。中级法院二二审认为，我我国城市房房地产管理法法、城市市房地产转让让管理规定明明确：房地产产转让时，房房屋所有权和和该房屋占用用范围内的土土地使用权同同时转让。城城市房屋权属属登记管理办办法也规定定，房屋权属属登记应遵循循“房屋所有有权和该房占占用范围内的的土地使用权权，权利主体体一致”的原原则。所以，交交易中心的抗抗辩理由，不不符合法律规规定。而该中中心与蔡某签签订认购书书，代理销

9、销售的和平大大道回龙小区区B5幢别墅墅，未依法取取得土地使用用权并领取土土地证，违反反了上述法律律法规的规定定，因此代销销房产存在权权利瑕疵，蔡蔡先生有权拒拒签买卖合同同，并要求退退还定金。终终审判决：驳驳回上诉，维维持原判。本案中合同同双方对房屋屋和土地权利利主体是否必必须一致的争争议，与我国国房地产登记记管理的历史史渊源有关。目目前我国不动动产登记机关关分散，土地地管理部门和和房产管理部部门分别主管管土地权属登登记和房屋权权属登记，而而且其所依据据的法律也不不同，房产权权属登记是按按照建设部颁颁布的城市市房屋权属登登记管理办法法来执行，土土地权属管理理则按照国土土资源部颁布布的土地登登记规

10、划执执行。但是，房房屋和房屋附附着的土地作作为不动产的的两个范畴，有有着先天的紧紧密联系，在在形态上这两两者也是密不不可分的。人人为将其剥离离并由两个部部门管理，既既不符合国际际惯例，又给给不动产权利利人登记机关关和司法机关关带来了很多多麻烦，特别别是在房产产产权转移和抵抵押时，分开开操作除了导导致法律上的的问题以外，还还可能导致法法律的漏洞，客客观上也造成成了社会实践践与司法实践践中的矛盾和和争议。目前，在法法院的司法审审判实践中，基基本上适用“房房地一体的原原则”。本案案的判决也是是根据城市市房地产转让让管理规定：“房地产转转让时，房屋屋所有权和该该房屋占用范范围内的土地地使用权同时时转让

11、”。由由于上诉人并并未依法取得得土地使用权权证书，所以以其代理销售售的房产存在在权利瑕疵，最最终导致了销销售方的败诉诉。 此外，还需注意意的一点是，我我国物权法法(草案)确确定了我国不不动产登记将将实行统一登登记制度，“即即当事人可以以向房屋或土土地登记机构构申请一并办办理城市房屋屋所有权和土土地使用权登登记”，相信信随着我国立立法工作的不不断进步和发发展，类似的的法律问题和和法律争议将将会越来越少少。二、产权主主体有问题，合合同无效。出卖房屋的的主体必须是是该房屋的所所有权人。非非所有权人出出卖他人房屋屋的，其买卖卖行为无效。房房屋的产权为为数人共有的的，必须征得得共有人同意意才能出卖。出出

12、卖共有房屋屋时，须提交交共有人同意意的证明书。部部分共有人未未取得其他共共有人同意，擅擅自出卖共有有房屋的，其其买卖行为也也无效。但在在实践中要具具体问题具体体分析。如姜某与钱钱某是夫妻关关系，19998年8月购购买了某小区区某幢4066室房屋，产产权登记在丈丈夫钱某名下下。因夫妻矛矛盾姜某于11999年77月搬出4006室住回娘娘家。20000年6月钱钱某背着姜某某与蔡某签订订了房屋买卖卖合同，将4406室以776000元元出售给蔡某某。商谈过程程中，钱某出出示了房屋所所有权证，带带蔡某实地察察看了房屋，并并谎称其妻姜姜某同意出卖卖房屋。在房房管部门办理理产权变更登登记手续时，钱钱某提交了房

13、房屋所有权证证、结婚证、伪伪造姜某签名名的出售房屋屋委托书和托托人取得的关关于委托书属属姜某出具的的证明。20000年8月月蔡某付清了了房款，领取取了406室室产权证后搬搬入406室室居住，对房房屋还进行了了装璜。嗣后后，姜某发现现406室被被卖，遂以钱钱某、蔡某侵侵犯其房屋所所有权为由向向法院提起诉诉讼，要求确确认房屋买卖卖无效。对该案的法法律适用存在在三种意见：第一种意见见认为，4006室是姜某某、钱某的夫夫妻共有财产产，共同享有有所有权，钱钱某处分夫妻妻共有财产未未经姜某同意意，侵犯了姜姜某的房屋所所有权，钱某某与蔡某的房房屋买卖无效效;第二种意意见认为，4406室房屋屋产权登记在在钱某

14、名下，在在房屋买卖合合同签订过程程中蔡某有充充分的理由相相信406室室房屋产权属属钱某所有，交交易过程中也也尽了适当的的注意，依据据物权公示原原则确认房屋屋买卖关系有有效;第三种种意见认为，虽虽然钱某作为为共有人之一一处分了共有有财产，但蔡蔡某作为第三三人不知道姜姜某不同意出出售406室室，是善意的的，而且支付付了相应的房房价，已办理理了产权变更更登记手续，应应认定买卖关关系有效，姜姜某的损失可可向钱某另行行主张。第一一种观点从无无权处分的角角度着力保护护共有人的权权利，第二种种观点根据物物权公示原则则侧重维护财财产交易安全全，均有一定定的法律落脚脚点和适用上上的合理性。第第三种观点蕴蕴含着保

15、护善善意第三人合合法权益的原原则，针对房房产部分共有有人擅自出卖卖共有财产的的复杂情况，区区别不同情况况作出不同处处理，本案中中蔡某符合善善意取得要件件，确认买卖卖关系有效。笔笔者赞同第三三种观点。第一，有明明确的法律根根据。最高人人民法院关关于贯彻执行行若干干问题的意见见(试行)第第89条规定定“在共同共共有关系存续续期间，部分分共有人擅自自处分共有财财产的一般认认定无效，但但第三人善意意、有偿取得得财产的，应应当维护第三三人的合法权权益”，该司司法解释从某某一角度规定定了善意取得得制度的适用用，针对的是是共同共有财财产，其内容容的外延应理理解为包含共共同共有的房房产，案例符符合司法解释释规

16、定的情形形，蔡某的合合法权益应予予保护;第二二，兼顾了其其他共有人的的利益。根据据民法上的过过错原则，蔡蔡某在房屋买买卖过程中已已尽有相应的的注意义务，按按普通人的常常识和能力，无无从进一步审审查共有人姜姜某对出卖的的意思表示，主主观上没有过过错，钱某故故意对蔡某和和姜某隐瞒实实情，完成了了法律上认可可的房屋交付付行为，致姜姜某的权利受受到侵害，过过错责任在钱钱某，姜某可可通过向过错错方主张赔偿偿的手段获得得司法救济;第三，从社社会效益的角角度，若判令令买卖无效，一一则势必发生生返还财产的的后果，造成成法律关系再再次调整，打打破已形成的的稳定，并产产生财产的耗耗费，二则带带来人们对房房产交易安

17、全全疑虑，不利利于维护动态态交易安全。三、侵犯优优先购买权，合合同无效。房屋所有人人出卖共有房房屋时，在同同等条件下，共共有人有优先先购买权。房房屋所有人出出卖已租出房房屋时，须提提前3个月通通知承租人，在在同等条件下下，承租人有有优先购买权权。所谓“同同等条件”，主主要是指房价价同等，还包包括房价交付付期限、方式式同等。房屋屋所有人出卖卖房屋时侵犯犯共有人、承承租人优先购购买权的，共共有人、承租租人可以请求求法院宣告该该房屋买卖无无效。张先生两年年前在市区向向某房产公司司租了一间商商铺，签了两两年的租赁合合同，合同于于2005年年3月到期。22005年22月，房产公公司准备将这这家商铺出售售

18、，向张先生生发出了意意见征询书，征征询购买意向向。意见征征询书上列列明房屋每平平方米价格88500元，总总价90多万万元，办理手手续的定金为为2万元。但但当3月份张张先生的租赁赁合同快到期期准备向房产产公司购买这这间商铺时，才才得知房产公公司已在几天天前与一位王王先生签订了了商铺出售合合同。事后，张张先生得知，王王先生购买商商铺的总价只只有85万元元，而且支付付的定金也只只有1万元。张张先生于是向向法院起诉，要要求房产公司司解除与王先先生的合同，并并以与王先生生签订的购房房条件与自己己签订合同。法院审理认认为，根据民民法通则和合合同法的规定定，出租人出出卖租赁房屋屋时，应当提提前3个月通通知承

19、租人。承承租人在同等等条件下，享享有优先购买买权。房产公公司虽然在出出售房屋前征征询了承租人人张先生的意意见，但没有有把给予王先先生的优惠条条件告知张先先生，而且在在3个月期限限未满时就与与王先生签订订合同，其行行为已经侵犯犯了张先生的的优先购买权权。法院最后后判令房产公公司与王先生生签订的买卖卖合同无效，由由房产公司按按照与王先生生签订的合同同条款与张先先生签订合同同。我国城市市私有房屋管管理条例第第11条规定定：“房屋所所有权人出卖卖出租房屋，须须提前三个月月通知承租人人，在同等条条件下，承租租人有优先购购买权。”最最高人民法院院1984年年关于贯彻彻执行民事政政策法律若干干问题的意见见规

20、定：“房房主出卖房屋屋时在同等条条件下，原房房客优先购买买的权利应予予保护。”最最高人民法院院关于贯彻彻执行民法通通则若干问题题的意见试行行第1188条规定：“承承租人在同等等条件下，享享有优先购买买权，出租人人未按此规定定出卖房屋的的，承租人可可以请求人民民法院宣告该该房屋买卖无无效。” 因因此，在此案案中，房产公公司与王先生生签订的购房房合同显然侵侵犯了原承租租人张先生的的优先购房权权，张先生的的诉讼请求理理应得到法院院的支持。一方面，根根据最高人民民法院意见见(试行)第118 条的规定，出出租人出卖房房屋时未尽通通知义务，致致使承租人丧丧失行使先买买权机会的，承承租人可以请请求人民法院院

21、宣告该房屋屋买卖无效。由由此可知，承承租人的先买买权具有物权权的效力，可可以对抗第三三人。依中中华人民共和和国公司法和和中华人民民共和国合伙伙企业法的的规定，在股股东依法转让让其不动产出出资或者合伙伙人依法转让让其不动产份份额时，如果果事先未取得得其他股东或或者合伙人的的同意，其转转让行为无效效。所以，其其他股东或者者合伙人的先先买权亦具有有物权的效力力。但共有人人的先买权是是否具有物权权的效力，不不无疑问。依依照最高人民民法院意见见(试行)第89条的的规定，部分分共有人擅自自处分共有财财产的，一般般认定无效。但但第三人善意意，有偿取得得该项财产的的，应当维护护第三人合法法利益;对其其他共有人

22、的的损失，由擅擅自处分共有有财产的人赔赔偿。所以，第第三人在取得得不动产时是是恶意的(不不论有偿或者者无偿)，享享有先买权的的共有人可以以请求人民法法院宣告该不不动产买卖是是无效的;第第三人在取得得不动产时是是善意的、有有偿的，并且且依法办理了了产权过户登登记手续，享享有先买权的的共有人就不不能主张该不不动产买卖无无效，只能向向出卖该不动动产的共有人人请求损害赔赔偿。另一方方面，先买权权人应当在一一定期限内行行使先买权，否否则，先买权权人无限拖延延表示是否购购买，义务人人出卖其不动动产的权利就就无法得到实实现。所以，最最高人民法院院意见(试行)第1118条规定定，出租人出出卖出租房屋屋，应提前

23、三三个月通知承承租人。承租租人于接到通通知后至出租租人出卖房屋屋之前未予以以书面表示购购买的，视为为放弃。股东东转让其不动动产出资或者者合伙人转让让其不动产份份额，依照法法律规定，亦亦得尽通知义义务，由其他他股东或者合合伙人决定是是否同意。但但对于共有人人出卖不动产产时，对其他他共有人有无无通知义务，法法无明文，在在解释上应认认为出卖人负负有通知义务务。出卖人及及时告知先买买权人后，先先买权人在指指定期限或者者合理期限内内不作是否购购买表示的，即即丧失先买权权，出卖人可可以将其不动动产出卖给第第三人。 四、非法转让让，合同无效效。根据城市市房地产管理理法的规定定，下列房地地产不得转让让(包括买

24、卖卖)：1、以以出让方式取取得土地使用用权的，不符符合转让房地地产条件的;2、司法机机关和行政机机关依法裁定定、决定查封封或者以其他他形式限制房房地产权利的的;3、依法法收回土地使使用权的;44、共有房地地产，未经其其他共有人书书面同意的;5、权属有有争议的;66、未依法登登记领取权属属证书的;77、法律、行行政法规规定定禁止转让的的其他情形。举例说明：2004年年7月美籍华华人孙先生，与与福安花园一一栋三层小楼楼的主人李某某签了“转让让协议”，约约定李某将这这栋楼及所占占用的土地使使用权，一并并转让给孙先先生，总价款款68万元。当当天，孙先生生即向李某交交付定金4万万元。按双方方约定，余款款

25、64万元应应在土地证、房房产证办到孙孙先生的名下下后，由孙先先生一次性付付清。后经双双方协商，孙孙先生又付了了20多万元元房款后，李李某同意让孙孙先生入住。入入住后孙先生生又付了部分分房款双方也也办结了土地地证过户手续续。但孙先生生事后得知，李李某的这套房房尚未办理报报建手续和房房屋产权登记记。为了买下下这套房，孙孙先生不仅补补办了相关手手续，还缴纳纳了有关费用用及罚款。22005年11月，孙先生生取得了房产产证。李某得得知孙先生已已经取得了房房产证，便要要求向他支付付购房余款336万元。孙孙先生则称，李李某利用他不不了解中国法法律及土地、房房屋等情况，故故意隐瞒房屋屋属违章建筑筑的事实，与与

26、他签订了“转转让协议”，因因而主张两人人签的协议无无效，提出退退房。两人各各执其理，争争执不下。李李某遂将孙先先生告上法庭庭，提起要求求支付购房余余款之诉;而而孙先生也一一肚子委屈，向向法庭反诉要要求退房并追追回已付的337万余元。一审法院受受理了此案。经经审理认为，孙孙先生和李某某签订的是房房屋买卖合同同，李某具有有该房的土地地使用权，其其签订合同时时虽尚未依法法登记领取房房产证，但孙孙先生使用受受让的房屋后后，已依法补补办了相关的的手续，并办办结了房产证证，所以应当当认定这一买买卖房屋的合合同，是双方方的真实意思思表示，内容容合法，应属属有效合同，受受法律保护，应应当继续履行行下去，即孙孙

27、先生应当向向李某付清购购房余款。22005年99月，一审判判决：孙先生生应向李某支支付余款近336万元;李李某应向孙先先生偿付相关关费用5.88万余元。坚持该买卖卖合同无效，双双方应互相返返还的孙先生生上诉后，中中级法院二审审认为，虽然然李某与孙先先生签订合同同时，转让的的房屋并不具具备转让条件件，但是，孙孙先生在受让让该房后，在在一审诉讼前前，已补办了了相关手续，取取得了房产证证，作为买房房人其购买目目的已经实现现。根据我国国有关司法解解释，两人的的房屋买卖行行为，可认定定为有效，应应继续履行。本案所涉及及的则是房屋屋转让时是否否办理房屋权权属登记的法法律问题。主主要涉及两个个法律规定。其其

28、一，是我国国城市房地地产管理法第第37条规定定：“未依法法登记领取权权属证书的房房地产，不得得转让”，这这条法律的禁禁止性规定有有两层含义：第一，未依依法登记领取取权利证书的的人不是法律律意义上的所所有权人;第第二，非所有有权人不得从从事房地产的的处分行为。这这两层含义中中所体现出的的立法背景和和目的主要就就是为了防止止房地产炒作作和避免产生生房地产泡沫沫的问题;其其二，就是最最高人民法院院关于审理房房屋买卖纠纷纷案件的有关关司法解释。根根据司法解释释的规定：“转转让人在与被被转让人签订订转让协议时时，其所转让让的房屋不具具备转让条件件。但是在诉诉讼前已依法法补办了相关关手续，取得得房屋所有权

29、权证。上诉人人孙某的买房房目的已经实实现，则上述述房屋买卖行行为可以认定定有效。”这这一条司法解解释的规定主主要是从市场场经济发展的的角度出发，要要保护市场中中交易双方的的安全。所以以尽管在签订订合同时是没没有具备转让让条件，但是是只要在诉讼讼前已依法补补办了相关手手续，则最后后法院在审判判实践中对其其有效性还是是予以认可的的。五、单位违违反规定购房房，合同无效效机关、团体体、部队、企企业事业单位位不得购买或或变相购买城城市私有房屋屋。如因特殊殊需要必须购购买，须经县县以上人民政政府批准。单单位违反规定定，购买私房房的，该买卖卖关系无效。有有的单位以个个人名义购买买私房，产权权也登记在个个人名下，但但实际上是单单位出资，作作为单位的固固定资产用于于生产、经营营、办公或用用作集体宿舍舍等，这种情情况属于单位位变相购买私私房，该买卖卖关系无效。凡凡享受国家或或企业事业单单位补贴，廉廉价购买或建建造的城市私私有房屋，需需要出卖时，只只准卖给原补补贴单位或房房管机关，否否则也无效。综上所述，如如何把握房屋屋买卖合同的的效力，有着着较强的理论论性和实践性性。然而这些些问题确实在在司法实务方方面存在着较较大的认识误误区，合同同法的立法法要义，我们们要认真学习习和研究，从从实质上理解解和把握其精精神实质，这这对我们走出出误区和指导导实践是十分分重要的。