宁波市住宅小区物业管理条例政策解读14968.docx

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1、宁波市住宅小区物业管理条例政策解读 宁波市住宅小区物业管理条例（以下简称条例）已经2009年6月26日宁波市第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议修订，2009年9月28日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,于2010年1月1日起施行。条例的的修订实实施，对对于规范范宁波住住宅小区区物业管管理活动动，促进进业主自自治管理理，维护护业主、物物业服务务企业的的合法权权益，改改善人民民群众的的生活环环境具有有重要意意义。物物业管理理涉及千千家万户户，关系系到广大大市民的的安居乐乐业。为为了让广广大业主主更加了了解新修修订的条条例，将将修订后后的条例例与修订订前的条条例进行行了比

2、较较，有几几个重大大突破。这这些突破破对于化化解当前前住宅物物业管理理矛盾，解解决住宅宅物业难难点问题题具有重重要意义义。现将将条例例里几几个大家家关注较较多的条条款进行行解读：一、政府相相关部门门应依照照各自职职责，协协同实施施条例例。物业管理涉涉及面很很广。物物业管理理活动的的顺利实实施，需需要物业业管理主主管部门门的监督督管理，也也需要相相关部门门和单位位的大力力协作，为为此条条例的的一些规规定涉及及到相关关部门和和单位的的职责。例例如第三三条：建建设、城城管、规规划、公公安、价价格、环环保、工工商、民民政、财财政、人人防等有有关部门门应当依依照各自自职责，协协助做好好本行政政区域内内物

3、业管管理活动动的指导导和监督督管理工工作。在实际运作作中，涉涉及到相相关部门门问题很很多，督督促物业业服务企企业做好好治安协协助工作作，指导导物业服服务企业业、业主主委员会会划分停停车位及及制定在在物业管管理区域域内合理理的行车车路线。对对物业管管理区域域内堆放放易燃易易爆物品品、严重重阻塞交交通、阻阻碍消防防通道、小小区内停停放大型型客车、货货车和油油罐车（化化学品车车）的行行为，涉涉及到公公安（交交警、消消防）部部门；物物业管理理区域内内违反市市政、绿绿化、市市容管理理等方面面法律、法法规、规规章规定定的违法法行为的的行政处处罚权，以以及工商商、环保保、规划划等部门门划转给给城管的的执法职

4、职能，涉涉及到城城管部门门；物业业管理区区域内非非法广告告行为和和无照经经营、异异地设立立经营（办办公）场场所行为为，对利利用住宅宅或车棚棚（库）作作经营（办办公）场场所的营营业执照照和核发发问题，涉涉及到工工商部门门；物业业管理区区域内建建筑外立立面、搭搭建的审审批，查查处破坏坏房屋外外立面、违违章搭建建、开挖挖地坪降降低地坪坪标高和和擅自改改变房屋屋使用性性质的行行为，涉涉及到规规划部门门；物业业管理区区域内涉涉及房屋屋使用安安全的装装修行为为，涉及及到房屋屋安全主主管部门门；物业业管理区区域内的的噪声、油油烟、废废气等超超标行为为，涉及及到环保保部门；制定物物业服务务、停车车收费办办法和

5、标标准，查查处物业业服务企企业违规规收费行行为，涉涉及到物物价部门门。这些问题，相相关职能能部门都都应按各各自职能能分工，履履行职责责，受理理业主和和单位的的投诉，并并依法进进行调查查处理。二、街道办办事处(乡镇人人民政府府)、社社区居委委会在物物业管理理中承担担的主要要职责。全国文明城城市、卫卫生城市市创建活活动，和和谐社会会建设离离不开物物业管理理，同时时，也离离不开属属地街道道办事处处(乡镇镇人民政政府)和和社区居居委会的的参与指指导和监监管，正正是考虑虑到此，条条例的的一些规规定涉及及到街道道和社区区的职责责。如第第四条规规定，街街道办事事处(乡乡镇人民民政府)负责协协调物业业管理与与

6、社区建建设的关关系，指指导业主主成立业业主大会会，协助助辖区物物业主管管部门调调处业主主与物业业服务企企业的纠纠纷和对对物业管管理进行行指导、监监督。社社区居委委会应当当支持和和指导业业主大会会、业主主委员会会依法履履行自治治管理职职责，配配合辖区区物业主主管部门门和街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）调调处业主主与物业业服务企企业的纠纠纷。修修改后的的条例例，进进一步调调动和发发挥街道道、社区区居委会会综合管管理的能能力和资资源，将将更有助助于物业业管理活活动的顺顺利开展展。三、县（市市）、区区人民政政府应建建立物业业管理联联席会议议制度。条例第第五条规规定：县县（市）、区区人民政政府应当当加

7、强对对本行政政区域内内物业管管理工作作的领导导，建立立由辖区区物业主主管部门门、街道道办事处处(乡镇镇人民政政府）及及相关部部门和单单位参加加的物业业管理联联席会议议制度，协协调解决决辖区内内物业管管理的重重大问题题，并建建立物业业管理争争议化解解和纠纷纷处理工工作机制制，为处处理物业业管理争争议和纠纠纷提供供便利。四、业主大大会筹备备组工作作职责明明确。条例第第八条明明确规定定业主大大会筹备备组应当当履行下下列工作作职责：（一）确确定业主主身份；（二）拟拟定业主主大会议议事规则则草案；（三）拟拟定业主主管理规规约草案案；（四四）拟定定业主委委员会选选举办法法草案；（五）组组织召开开首次业业主

8、大会会。五、业主委委员会经经费保障障渠道明明确。业主委员会会成立过过程当中中有经费费困难，业业主委员员会运行行的经费费压力更更是普遍遍现象。经经费不足足是造成成部分业业主委员员会运作作困难的的一个主主要原因因。为解解决业主主大会的的筹建经经费问题题，条条例第第九条也也进一步步明确业业主大会会首次会会议经费费来源由由建设单单位承担担，为业业主大会会的召开开提供了了物质保保障。同同时，条条例第第十九条条还进一一步规定定，业主主大会、业业主委员员会的运运作经费费在利用用物业管管理区域域内共用用部位、共共用设施施设备的的收益中中列支，具具体额度度由业主主委员会会提出预预算，并并在业主主大会上上表决通通

9、过后执执行。这这一规定定无疑为为业主委委员会提提供了物物质保障障，将有有利于业业主大会会、业主主委员会会的正常常运作，使使其发挥挥真正的的自治管管理作用用。六、业主大大会、业业主委员员会的决决定必须须维护业业主合法法权益。为维护广大大业主的的合法权权益，条条例第第十四条条规定业业主认为为业主大大会、业业主委员员会的决决定侵害害其合法法权益的的，可以以要求辖辖区物业业主管部部门、街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）依依法处理理，也可可以请求求人民法法院予以以撤销。因因为业主主大会、业业主委员员会依法法作出的的决定，对对全体业业主具有有约束力力，此项项规定对对业主大大会、业业主委员员会所行行使的权权

10、利也作作了进一一步约束束，规范范其行为为。七、业主大大会启动动程序明明确。 业业主委员员会怠于于行使职职权怎么么办，业业主委员员会名存存实亡又又怎么办办？这是是许多小小区经常常碰到的的问题。对对此，修修订后的的条例例第十十五条明明确业主主委员会会是业主主大会的的召集机机构，如如果业主主委员会会不履行行召集义义务，物物业管理理区域内内百分之之二十以以上的业业主提议议或者符符合业主主大会议议事规则则规定条条件的，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。这一一规定明明确了业业主的提提议权。如如果业主主委员会会还是不不召集临临时会议议，业主主委员会会不依照照规定组组织召开开业主大大会定期

11、期会议或或者临时时会议的的，业主主可以请请求物业业所在地地街道办办事处（乡乡镇人民民政府）督督促业主主委员会会限期组组织召开开业主大大会会议议。由此此可见，关关于业主主委员会会的召集集和发动动程序明明确了业业主的提提议权和和建议权权，更具具有操作作性。八、业主委委员会委委员违反反规定，业业主可以以提议业业主大会会定期或或者临时时会议审审议决定定终止其其职务。为规范业主主大会、业业主委员员会的活活动，保保障民主主决策，维维护业主主合法权权益，保保证物业业服务工工作顺利利开展，条条例第第十六条条对业主主委员会会委员作作了相关关规定：业主发发现业主主委员会会委员有有下列情情形之一一的，可可以依照照法

12、律、法法规和业业主大会会议事规规则的规规定，提提议业主主大会定定期会议议或者临临时会议议审议决决定是否否终止其其委员职职务：（一一）不履履行业主主委员会会委员职职责和业业主义务务、不遵遵守管理理规约，情情节严重重的；（二二）收受受物业服服务企业业或者有有利害关关系业主主提供的的利益或或者报酬酬的；（三三）向物物业服务务企业销销售商品品、承揽揽业务的的；（四四）牟取取可能妨妨碍公正正履行职职务的其其他利益益的；（五五）其他他侵害业业主合法法权益的的行为。业业主大会会会议审审议决定定是否终终止业主主委员会会委员职职务时，应应当允许许该委员员提出申申辩，并并记录归归档。条例第第十七条条还规定定业主委

13、委员会委委员有下下列情形形之一的的，其委委员职务务自行终终止：（一一）不再再是本物物业管理理区域的的业主的的；（二二）因疾疾病或者者其他原原因丧失失履行职职责能力力的；（三三）以书书面形式式向业主主大会或或者业主主委员会会提出辞辞职的；（四）被被依法追追究刑事事责任的的。九、前期物物业衔接接明确。前期物业合合同约定定期间，按按照哪个个合同约约定标准准交付物物业费？物业条条例修订订前，对对此问题题各地处处理不一一。本次次修订的的条例例第二二十四条条规定，一一是物业业交付前前，建设设单位应应当依照照前期物物业服务务合同的的约定向向物业服服务企业业支付前前期物业业服务费费，用于于物业交交付前的的物业

14、管管理；二二是物业业交付后后至前期期物业服服务合同同终止前前，业主主应当依依照前期期物业服服务合同同约定的的标准向向物业服服务企业业交纳前前期物业业综合服服务费；三是依依照规定定实行政政府指导导价的前前期物业业综合服服务费标标准，应应当依照照政府指指导价的的有关规规定执行行；四是是尚未交交付给物物业买受受人或者者尚未出出售的物物业，其其物业综综合服务务费由建建设单位位交纳。十、物业服服务合同同约定的的责任明明确。按照物业服服务合同同约定提提供相应应的服务务是物业业服务企企业的主主要合同同义务。在在实践中中，往往往业主财财产失窃窃是业主主与物业业服务企企业矛盾盾最深，投投诉较多多又难以以协调的的

15、问题之之一。针针对这一一情况，条条例第第二十九九条对物物业服务务企业按按照合同同约定提提供相应应服务的的义务作作了明确确规定，按按照本条条款规定定，一是是物业服服务企业业应当向向业主提提供服务务。物业业管理是是服务行行业，物物业服务务企业是是以提供供物业服服务为对对价来获获取物业业服务费费用的；二是物物业服务务企业提提供的应应当是“相相应”的的服务，而而“相应应”的判判断标准准，在于于物业服服务企业业提供的的服务是是否符合合物业服服务合同同的约定定。为此此，条款款中明确确业主委委员会应应当根据据法律、法法规的规规定与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业签订物物业服务务合同。物物业服务务企业提提

16、供的服服务应当当符合合合同的约约定，否否则，将将构成违违约，并并应承担担相应的的法律责责任。 本条条第二款款对物业业服务企企业未能能履行物物业服务务合同的的约定，导导致业主主人身、财财产安全全受到损损害的法法律责任任作了原原则规定定。 十十一、物物业服务务收费类类别明确确、收支支公开。 不不少小区区业主在在看物业业服务财财务公布布的帐目目时，会会产生很很多疑问问，物业业服务企企业收了了多少物物业费、停停车费等等，这些些钱花在在哪里有有许多疑疑义。作作为物业业服务对对象，业业主希望望自己交交了钱后后能享受受到更多多、更好好的物业业服务是是人之常常情。考考虑到众众多业主主的反映映和要求求，条条例第

17、第三十一一条作了了明确规规定，物物业服务务企业应应当将物物业服务务合同中中约定的的服务事事项、服服务质量量标准、收收费标准准、收费费方式等等在物业业管理区区域内的的醒目位位置公布布，接受受业主的的监督，并并听取业业主的意意见和建建议。 目目前，宁宁波有两两种物业业收费模模式，即即酬金制制和包干干制。简简单地说说，酬金金制就是是物业服服务企业业干了多多少活，业业主按事事先约定定的标准准预交服服务费，年年终以实实际支出出多少进进行核算算，多退退少补，物物业服务务企业在在此基础础上收取取一定比比例的利利润；包包干制即即一次性性确定物物业服务务费价格格，由物物业服务务企业包包干使用用，多余余不退，亏亏

18、损不补补。条例第第三十一一条第二二款规定定，实行行酬金制制收费方方式的，物物业服务务企业应应当公布布明细的的物业管管理各项项资金的的收支情情况；而而实行包包干制收收费方式式的，物物业服务务企业主主要公布布物业共共用部位位、共用用设施设设备以及及相关场场地经营营所得的的收支情情况。公公布时间间要求物物业服务务企业应应在每年年三月底底前，在在物业管管理区域域的醒目目位置公公布上一一年度的的相关物物业经费费收取、使使用等情情况。十二、物业业服务费费审计监监督可操操作。审计监督是是业主和和业主委委员会对对物业服服务企业业财务收收支的一一个重要要监督机机制。但但是以往往由于审审计经费费来源未未作明确确，

19、审计计费用问问题业主主与物业业服务企企业有争争议，因因此影响响审计工工作的正正常开展展。本次次修订的的条例例第三三十一条条规定，业业主委员员会或十十名以上上业主对对物业服服务企业业公布的的物业经经费收支支情况有有异议的的，物业业服务企企业应当当作书面面答复和和说明；业主委委员会也也可以委委托审计计单位进进行审计计，费用用在利用用物业共共用部位位、共用用设施设设备以及及相关场场地经营营所得的的收入中中支出。这这条规定定为审计计提供了了经费来来源，也也明确了了审计委委托主体体是业主主委员会会，较以以往规定定更具有有实际操操作性。十三、低收收入困难难家庭先先按约定定交纳物物业服务务费，可可以向当当地

20、人民民政府申申请补贴贴。对于居住在在小区的的低收入入困难家家庭，物物业服务务费政府府部门将将给予享享受优惠惠政策。条条例第第三十二二条明确确规定低低收入困困难家庭庭业主依依照物业业服务合合同的约约定交纳纳物业服服务费的的，可以以向当地地人民政政府申请请物业服服务费补补贴，补补贴的具具体对象象及标准准由各县县（市）、区区人民政政府规定定。各县县（市）、区区人民政政府要根根据条条例规规定及时时制订补补贴办法法，保证证低收入入困难家家庭的申申请补贴贴能真正正得到落落实。十四、物业业产权交交易时，买买卖双方方应明确确约定物物业服务务费的结结算。为了防止一一些业主主逃避交交纳物业业服务费费责任，损损害已

21、缴缴物业服服务费业业主的利利益，条条例第第三十二二条第四四款明确确规定：业主转转让或者者出租物物业时，应应当将管管理规约约内容、物物业服务务费标准准等事项项告知受受让人或或者承租租人。物物业产权权交易时时，买卖卖双方当当事人应应当对物物业服务务费的结结算有明明确约定定；受让让人应当当在办理理产权交交易手续续后三十十日内，将将物业产产权转移移情况、业业主姓名名、联系系方式等等告知物物业服务务企业和和业主委委员会。此此项规定定明确了了二手房房交易时时物业服服务费的的结算，也也保证了了买卖双双方权益益不受侵侵害。十五、供水水、供电电等专业业单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用。浙江省物物业管理理

22、条例第第三十六六条规定定供水、供供电、供供气、供供热、通通信、有有线电视视等专业业单位不不得强制制要求物物业服务务企业代代收有关关费用。确确需委托托物业服服务企业业代收有有关费用用的，应应当签订订委托代代收协议议，并支支付相应应的代收收手续费费。为避避免此类类纠纷的的出现，条条例第第三十三三条再次次强调了了物业管管理区域域内供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视等等专业单单位应当当向最终终用户收收取有关关费用。 十十六、装装修监管管明确。 装装修也是是住宅小小区业主主之间经经常产生生矛盾的的焦点之之一。本本次修订订的条条例第第三十八八条明确确了业主主的装修修“告知知义务”和和物业服

23、服务企业业的装修修禁制项项目，即即业主或或者非业业主使用用人装修修房屋前前，应当当将装修修项目、装装修部位位、装修修时间等等书面告告知物业业服务企企业。物物业服务务企业应应当将房房屋装修修的禁止止行为和和是否需需要报送送备案等等事项书书面告知知业主或或者非业业主使用用人。如如果业主主未遵守守告知内内容的，物物业服务务企业可可以采取取通知改改正措施施，必要要时候可可以报请请有关职职能部门门处理。此此外，条条例在在第三十十六条，通通过明确确管理规规约法定定内容要要求管理理规约务务必对物物业屋面面、外墙墙、门窗窗的装修修及户外外设施的的安装规规范进行行约定。 十十七、空空置车库库或车位位使用合合理明

24、确确 随随着私家家车的增增多，小小区停车车难日益益突出。针针对小区区停车存存在的问问题，条条例第第三十九九条规定定，物业业管理区区域内规规划用于于停放汽汽车的车车库、车车位应当当首先满满足业主主的停车车需要。建建设单位位应当向向全体业业主公布布车库、车车位的处处分情况况，并与与业主协协商处分分空置的的车库、车车位。为了保保证车库库、车位位的充分分利用，条条例第第三十九九条明确确规定，业业主要求求承租空空置的车车库、车车位的，建建设单位位不得以以只售不不租为由由拒绝出出租。没没有首先先满足业业主停车车需要的的，建设设单位不不得将车车库、车车位出售售、赠与与、出租租给物业业管理区区域外的的单位和和

25、个人。如果建建设单位位以只售售不租为为由拒绝绝向业主主出租车车库、车车位造成成车库、车车位空置置的，由由辖区物物业主管管部门责责令限期期改正，逾逾期不改改正的，处处5万元元以上220万元元以下的的罚款；建设单单位未首首先满足足业主停停车需要要，而将将车库、车车位出售售、赠与与、出租租给物业业管理区区域外的的单位和和个人的的，由辖辖区物业业主管部部门责令令改正，拒拒不改正正的，没没收违法法所得，并并可处55万元以以上200万元以以下的罚罚款。 十十八、明明确小区区车辆停停放收费费账目建建立原则则、使用用范围和和处罚原原则。不少小小区居民民对物业业服务企企业收取取的停车车费究竟竟怎么用用十分关关注

26、？对对此条条例第第四十一一条详细细作了规规定，明明确占用用业主共共有的道道路或者者其他场场地设置置的车位位停放汽汽车的，物物业服务务企业可可以根据据业主大大会的决决定或者者价格主主管部门门会同物物业主管管部门制制定的标标准收取取停车费费。收取取的停车车费，物物业服务务企业应应当单独独列账，独独立核算算。除维维护车辆辆停放场场地及设设施有效效使用和和停车管管理的必必要开支支外，物物业服务务企业应应当根据据业主大大会的决决定，将将停车费费用于补补充物业业专项维维修资金金或者用用于物业业管理的的其他需需要。业业主委员员会应当当对停车车费的收收支情况况进行监监督，并并向业主主大会报报告。这这条规定定解

27、决了了长期来来业主心心中的疑疑虑，也也为今后后业主加加强监督督方面提提供了依依据。条例例第五五十三条条规定，物物业服务务企业挪挪用、侵侵占停车车费、日日常维修修费等资资金的，由由辖区物物业主管管部门追追回挪用用、侵占占的资金金，给予予警告，有有违法所所得的，没没收违法法所得，可可以并处处挪用、侵侵占数额额二倍以以下的罚罚款；情情节严重重的，并并由市物物业主管管部门吊吊销或者者建议颁颁发物业业管理资资质证书书的部门门依法吊吊销其物物业管理理资质证证书；构构成犯罪罪的，依依法追究究直接负负责的主主管人员员和其他他直接责责任人员员的刑事事责任。 十十九、地地下人防防工程车车位禁设设专用车车位。条例例

28、第四四十条规规定业主主车辆较较多的物物业管理理区域，经经业主大大会同意意占用业业主共有有的道路路或者其其他场地地设置车车位的，业业主委员员会可以以申请公公安部门门协助划划定小区区内地面面停车位位和行车车路线。不不过，物物业管理理区域内内规划用用于停放放汽车的的车库、车车位尚未未充分利利用的，不不得占用用业主共共有的道道路或者者其他场场地设置置规划以以外的车车位。条例例第四四十二条条还对人人防工程程停车位位作了专专门规定定：物业业管理区区域内的的地下人人民防空空工程设设施平时时用作停停车位的的，应当当向全体体业主开开放，不不得设置置专用停停车位。建建设单位位不得将将人防工工程停车车位出售售或者以

29、以专用车车位形式式出租。同同时，地地下人民民防空工工程设施施平时用用作停车车位收取取的停车车费，应应当依照照有关规规定，用用于人民民防空工工程设施施的日常常维护管管理和停停车管理理的必要要支出。条例例还特特别规定定，建设设单位不不将平时时用作停停车位的的地下人人民防空空工程设设施向全全体业主主开放，擅擅自出售售或者以以专用车车位形式式出租停停车位，并并拒不改改正的，主主管部门门可没收收其违法法所得，并并可对其其处5万万元以上上20万万元以下下的罚款款。条例例附则则对条条例施施行前已已以专用用车位形形式出租租给业主主的地下下人民防防空工程程设施停停车位，明明确了符符合法律律规定的的人民防防空工程

30、程平时利利用的目目的和租租赁期限限的，其其专用车车位保留留至租赁赁期满；租赁期期满后，也也要向全全体业主主开放。二十、大大型及载载有危险险品车辆辆禁入。为了保保证小区区安全，条条例第第四十三三条也对对进入住住宅小区区停放的的车辆进进行了限限制和规规定。其其中，大大型车辆辆和载有有危险化化学品的的车辆不不得进入入住宅小小区。进入住住宅小区区的车辆辆应当遵遵守下列列规定：慢速通通行，遇遇到行人人和非机机动车应应当避让让；禁止止鸣号；在依法法设置或或者划定定的车库库、车位位内按序序停放，不不得阻碍碍物业管管理区域域内的交交通道路路或者将将车辆停停放在小小区消防防通道口口，不得得损坏绿绿地或者者妨碍其

31、其他业主主使用物物业；停停放期间间防盗报报警器应应当使用用静音，防防止发生生噪音。物业服服务企业业则应当当加强对对进入住住宅小区区的车辆辆的管理理，发现现有违反反规定情情形的，应应当及时时劝阻、制制止；劝劝阻、制制止无效效的，应应当及时时报告公公安等有有关部门门。 二二十一、分分期开发发的物业业经营用用房配置置问题进进一步明明确。 经经营性用用房是物物业服务务中产生生经济来来源的一一条补充充途径。条条例第第四十五五条第二二款明确确规定，经经规划部部门批准准实行物物业分期期开发,不能足足额提供供当期物物业管理理经营用用房的，建建设单位位应当在在物业交交付前向向辖区物物业主管管部门缴缴交同类类地段

32、、同同等面积积的商业业用房的的市场租租金作为为经济补补偿，并并在后期期开发中中及时补补足物业业管理经经营用房房。该经经济补偿偿应当专专户储存存，在业业主大会会成立后后与物业业管理经经营用房房一并移移交业主主委员会会，用于于补充物物业专项项维修资资金或者者依照业业主大会会的决定定用于物物业管理理的其他他需要，从从法律上上进一步步维护广广大业主主的合法法权益。二十二、物物业管理理用房所所有权属属业主。物业管管理用房房的所有有权属于于全体业业主，其其中物业业管理经经营用房房如何经经营，条条例第第四十六六条规定定，物业业管理经经营用房房由业主主委员会会根据业业主大会会的决定定自行出出租或者者委托物物业服务务企业出出租或者者经营，租租金或者者收益用用于补充充物业专专项维修修资金或或者依照照业主大大会的决决定用于于物业管管理的其其他需要要。物业业服务企企业受业业主委员员会委托托与承租租方签订订的租赁赁合同应应当经业业主大会会或者业业主委员员会同意意。条例第第五十三三条规定定物业服服务企业业擅自出出租、经经营物业业管理经经营用房房的，辖辖区物业业主管部部门可责责令其改改正，并并处1万万元以上上10万万元以下下的罚款款。对于前期物物业服务务期间物物业管理理经营用用房问题题，由于于业主大大会、业业主委员员会未成成立，出出租问题题由建设设单位与与物业服服务企业业签订的的委托合合同中约约定。