某集团管理制度汇编(DOC 56)9793.docx

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1、物业管理发布日期：2007 / 4 / 15实施日期：2007 / 4 / 16第 5 章章物 业 管管 理第5章 物业管管理1 总则则 11.1 住宅类类项目的的物业管管理业务务工作由由集团项项目管理理中心负负责指导导、监督督。项目目管理中中心物管管部是住住宅物业业管理的的主要职职能部门门。负责责总体经经营管理理工作的的指导、协协调、监监督与控控制。 11.2 各住宅宅物业公公司行政政管理归归属项目目公司，包包括公司司组建、机机构设置置、人员员招聘及及解聘、员员工晋级级等，项项目管理理中心有有权复议议。 11.3 物业公公司的具具体经营营指标原原则应与与项目公公司分开开核算，物物业公司司的经

2、营营不应出出现亏损损，如属属政策性性亏损的的（ 如如物业费费定价低低于成本本、项目目推迟入入伙等），在在项目公公司编制制项目目经营策策划书时时，应将将亏损额额列入开开发成本本；属物物业公司司经营性性亏损的的，由物物业公司司自行解解决收支支平衡问问题。新新开发项项目的物物业管理理费定价价及综合合成本应应按照成成本导向向的原则则进行测测算，物物业公司司不能产产生经营营性亏损损。 1.44 物业业公司的的主要职职责是为为项目开开发提供供专业配配套服务务、提高高项目产产品的市市场竞争争力、促促进房地地产的销销售；项项目经营营期结束束后物业业公司应应不断提提高各项项经营管管理能力力，走自自给自足足、自我

3、我积累、自自我发展展的经营营管理之之路。2 物业业公司的的组建 22.1 项目规规划设计计方案确确定后，项项目公司司应牵头头组建物物业公司司、项目目管理中中心物管管部配合合。除总总经理和和少数骨骨干人员员的招聘聘外，其其他人员员到岗一一般在入入伙前11至3个个月完成成。开盘盘前3个个月完成成物业管管理招投投标的法法定程序序和相关关工作。项项目开盘盘前4个个月完成成物业公公司工商商注册。 22.2 项目开开盘前33个月，在在项目管管理中心心物管部部的指导导和配合合下，物物业公司司总经理理负责提提出物业业公司（管管理处、管管理中心心）组建建计划，报报项目公公司、项项目管理理中心物物管部审审核、项项

4、目管理理中心总总经理或或分管副副总裁审审批。 22.3 物业管管理公司司（管理理处、管管理中心心）的机机构设置置可根据据项目的的特点由由各项目目公司、物物业公司司自行制制定，报报项目管管理中心心物管部部审核、项项目管理理中心总总经理批批准。但但组织机机构中的的部门设设置、部部门名称称、职位位名称等等必须符符合规范范统一的的要求：行政部部、品质质部、物物业部、财财务部、工工程部、管管理处（管管理中心心）及总总经理、副副总经理理、部门门经理/主任、主主管/队队长/工工程师、班班长/组组长、员员工7个个职位级级别。（需需要设立立其他部部门的必必须在公公司组建建方案中中特别说说明）。 22.4 物业公

5、公司的人人员招聘聘及部门门设置按按照集团团人力资资源管理理、集团团行政管管理的规规定执行行。3 物业业管理方方案 33.1 项目公公司在上上报项项目经营营策划书书时，须须包含项项目物业业管理方方案（分分期开发发的还须须编制分分期项目目物业管管理方案案）。物物业管理理费价格格在开盘盘前1个个月必须须报项目目管理中中心总经经理或分分管副总总裁审批批。综合合体的住住宅部分分物业管管理费测测算由商商业管理理公司和和项目管管理中心心会审、商商业管理理公司分分管副总总裁、项项目管理理中心分分管副总总裁审批批。 33.2 项目目物业管管理方案案编制制之前，项项目公司司、物业业公司应应对项目目所在地地物业市市

6、场进行行调研，收收集、研研究国家家、地方方相关法法律法规规、同行行业发展展状况，在在充分了了解项目目定位的的基础上上编写。 33.3 项目目物业管管理方案案内容容包括但但不限于于： 11) 物物业管理理市场调调查。 2) 潜在业业主的物物业管理理消费需需求调查查分析。 3) 物业管管理的质质量目标标、质量量方针、主主要的管管理模式式及服务务特点策策划。 4) 物业管管理服务务的量化化标准。 5) 组织机机构、岗岗位人员员配备（附附图说明明位置人人数班次次）和人人员工资资、福利利标准。 66) 物物业管理理用房配配备面积积和使用用功能分分布、物物业维修修基金落落实情况况。 7) 物业管管理服务务

7、费标准准和管理理成本测测算（含含停车费费用标准准）、定定价。 8) 物业启启动费用用测算物业启动费费应该纳纳入地产产项目开开发成本本，内容容主要包包括： aa) 物物业公司司自组建建到项目目入伙前前所发生生的必需需的费用用，包括括物资装装备费、员员工薪酬酬与福利利、办公公费等； bb) 项项目入伙伙前物业业公司正正常的运运行成本本； 99) 风风险评估估。 110) 其他需需要说明明的重要要工作。 3.44 新开开发项目目的项项目物业业管理方方案在在执行过过程中，如如项目条条件发生生变化的的，经项项目公司司确认后后物业公公司可根根据项目目开发实实际情况况对项项目物业业管理方方案进进行调整整、修

8、订订，凡涉涉及目标标变更的的必须经经项目公公司审核核、集团团项目管管理中心心批准。对对不涉及及目标变变更的修修订，报报项目公公司、集集团项目目管理中中心物管管部备案案。4 经营营管理目目标 44.1 目标管管理原则则: 44.1.1 按按照国家家法律法法规、项项目发展展定位、市市场现状状和质价价相符的的原则测测算物业业管理成成本，制制订物业业管理费费价格及及其他经经营成本本。 44.1.2 原原则上物物业公司司应实现现收支平平衡或盈盈利；新新建设开开发项目目不能产产生物业业亏损，原原有的项项目要在在项目整整体经营营期结束束后尽快快实现收收支平衡衡或赢利利。 44.1.3 不不在前前期物业业管理

9、合合同里里约定的的项目，项项目公司司应另行行委托物物业公司司经营管管理，单单独核算算成本并并签定委委托服务务合同。 44.2物物业管理理目标责责任书的的编制、签签订 4.22.1 物业公公司应于于当年编编制下一一年度的的物业业管理目目标责任任书，在在同年度度12月月31日日前经项项目公司司批准后后与下一一年度工工作计划划同时报报项目管管理中心心审核、集集团分管管副总裁裁审批。每每年 11月300前由项项目管理理中心和和物业公公司签署署本年度度的物物业管理理目标责责任书。 44.3 物业业管理目目标责任任书的的实施 4.33.1 物业业管理目目标责任任书签签订后，物物业公司司总经理理应组织织本公

10、司司中层以以上管理理人员制制订相应应的部门门目标管管理责任任书，将将指标进进行分解解细化到到各部门门、班组组，明确确实现目目标的具具体措施施。 44.3.2 新新成立的的物业公公司，总总经理应应保证在在各部门门负责人人到位后后一个月月内完成成物业业管理目目标责任任书的的签订。 4.33.3 签订物物业管理理目标责责任书后后，物业业公司每每月应对对各项指指标的运运行情况况进行系系统的分分析、评评估。每每季度形形成XXX公司司X季度度目标运运行分析析报告报报项目管管理中心心物管部部备案。 44.4 物业业管理目目标责任任书的的监控与与调整 4.44.1 物业公公司总经经理对各各部门目目标完成成情况

11、每每月评估估一次，报报项目管管理中心心物管部部备案。 44.4.2 项项目管理理中心物物管部对对物业公公司目标标的完成成情况每每季度评评估一次次。并根根据评估估结果及及时提出出指导建建议或整整改要求求。 4.44.3 在目标标实施过过程中，当当资源、环环境、政政策等因因素发生生重大变变化或项项目公司司、物业业公司经经营服务务策略进进行重大大调整时时，可对对各级目目标进行行相应调调整。涉涉及物业业公司物物业管理理目标责责任书的的目标调调整，须须项目管管理中心心批准（如如因项目目推迟入入伙、销销售计划划调整等等项目公公司的因因素引起起，还需需项目公公司确认认）。 44.5物物业管理理目标责责任书的

12、的考核 4.55.1 每年112月331日前前项目管管理中心心组织对对物业公公司的专专业管理理状况进进行年终终考核，包包括房屋屋维护管管理、设设施设备备运行管管理、保保安管理理、安全全及消防防管理、车车辆管理理、保洁洁绿化管管理、社社区文化化建设等等。 44.5.2物物业管理理目标责责任书的的经济指指标由项项目公司司、项目目管理中中心、集集团财务务部共同同考核。 4.55.3物物业管理理目标责责任书的的业主满满意率调调查方案案应报项项目管理理中心审审批后实实施。项项目管理理中心有有权进行行复核。 44.5.4物物业管理理目标责责任书的的结果评评定 1) 发放年年终奖金金前由项项目管理理中心填填

13、写物物业公司司目标责责任书完完成情况况考核表表，对对物业公公司目标标完成情情况进行行确认后后同物业业公司奖奖金分配配方案一一并报集集团审计计部、人人力资源源部核准准，项目目管理中中心分管管副总裁裁、人力力资源部部分管副副总裁、总总裁审批批。 22) 物物业管理理目标责责任书的的考核主主要由经经济指标标、物业业管理专专业指标标、各物物业公司司年度重重点工作作等组成成。每个个部分的的考核结结果加相相应的权权重作为为总的考考核结果果。 3) 完成既既定指标标，物业业公司可可按照集集团当年年的奖金金发放政政策发放放奖金。 44) 考考核结果果为指标标的900%（含含）99%的,员员工按照照奖金总总额的

14、990%发发放，总总经理按按照800%发放放；考核核结果为为指标的的80%（含）90%（不含）的，员工按照奖金总额的60%发放，总经理按照30%发放；考核结果为低于指标80%的，不发放年终奖金，集团将视具体情况对总经理作降职降薪、转岗等行政处理。 5) 考核结结果超额额完成既既定经济济指标的的，按超超额部分分的100%20%提取超超额奖金金，分配配原则：总经理理：155%，部部门经理理（含）以以上：225%，员员工：660%。具具体分配配方案须须报项目目公司、项项目管理理中心、分分管副总总裁、集集团审计计部、集集团人力力资源部部审核，总总裁会审审批。 66) 总总经理有有权根据据实际情情况决定

15、定每个员员工的奖奖金具体体分配比比例。但但须经公公司部门门经理级级会议审审议通过过。5 前期期介入 55.1 物业管管理前期期介入工工作由项项目管理理中心和和物业公公司共同同负责。 5.22 物业业管理前前期介入入的内容容包括（但但不限于于）： 5.22.1 项目规规划设计计阶段 1) 通过调调查3个个以上当当地（或或附近地地区）类类似项目目，分析析该项目目在规划划及房屋屋质量方方面存在在的通病病、对集集团开发发的其他他项目中中曾出现现过的问问题进行行统计、分分析、评评估，特特别是曾曾经引起起业主群群体投诉诉的问题题。 22) 从从物业使使用便利利、合理理配套的的角度提提出建议议。 5.22.

16、2 施工图图设计阶阶段从方便便业主生生活，增增强物业业使用功功能，降降低日后后物业管管理成本本的角度度，向项项目公司司提出物物业管理理施工工图设计计阶段物物业管理理前期介介入报告告。 5.22.3 项目施施工阶段段 重重点掌握握隐蔽工工程、配配套工程程关键部部位的材材料选择择和施工工质量，及及时向项项目公司司提出施施工阶段段物业管管理前期期介入报报告。 55.2.4 营营销配合合 宣宣传物业业管理规规划，配配合营销销活动的的实施、维维持销售售现场秩秩序，以以及对销销售中心心、样板板房的清清洁和维维护等。针针对营销销过程中中涉及的的物业管管理内容容向项目目公司提提出营营销配合合物业管管理前期期介

17、入报报告。 55.3 前期期介入工工作的控控制 55.3.1 项项目公司司须在项项目开发发的每一一阶段，将将开发计计划以书书面的形形式提前前通知物物业公司司，以便便物业公公司做出出相应的的前期介介入工作作安排，并并形成详详细的工工作计划划报项目目管理中中心物管管部备案案。 55.3.2 项项目公司司在收到到物业公公司的前前期介入入工作计计划后，于于一周内内向物业业公司做做出书面面反馈，明明确如何何处理物物业前期期介入意意见。6 接管管验收 66.1 接管验验收一般般安排在在入伙前前两个月月，前提提是保证证项目符符合原设设计意图图和质量量规范，包包括但不不限于： 11) 水水、电、煤煤气（天天然

18、气）、有有线电视视、电话话、互联联网等是是否已开开通，具具备运行行条件； 22) 各各种机电电设备是是否已安安装调试试完毕，具具备运行行条件； 33) 楼楼宇及公公共配套套设施是是否已清清理完毕毕，具备备交楼条条件； 44) 屋屋面、外外墙面、卫卫生间是是否已做做渗水试试验； 55) 房房屋几何何尺寸是是否符合合设计规规范；室室内墙面面是否存存在空鼓鼓、起沙沙现象； 66) 所所有物业业的产权权、工程程、设备备资料及及业主资资料是否否已准备备完毕； 77) 单单体建筑筑是否已已通过质质检备案案。 66.2 移交通通知 在在具备物物业移交交条件下下，项目目公司应应提前115日书书面通知知物业公公

19、司准备备接管验验收。物物业公司司接到通通知后，应应于5日日内向项项目公司司反馈交交接验收收计划。 66.3 成立接接管验收收小组 66.3.1 物物业公司司负责成成立物业业接管验验收小组组，总经经理担任任组长。成成员包括括：资料料接收人人员、各各类工程程技术人人员（项项目前期期介入的的工程技技术人员员必须参参加接管管验收）、相相关配合合人员等等。 66.3.2 项项目公司司组成物物业移交交小组，总总经理担担任组长长。成员员包括：分管工工程副总总经理、规规划设计计人员、工工程技术术人员、监监理人员员、档案案管理人人员等。 66.4 物业公公司应根根据项目目设计意意图、销销售合同同约定内内容、质质

20、量标准准编制接接管验收收方案，报报项目管管理中心心物管部部审核、项项目管理理中心总总经理批批准后实实施。 66.5 不合格格问题的的处理 66.5.1 对对于在交交接验收收中存在在的不合合格项，物物业公司司应一周周内将物物业接管管验收报报告物物业接管管验收问问题清单单交项项目公司司，项目目公司应应将所存存在的问问题在入入伙前一一个月整整改完，并并向物业业公司发发出复验验通知单单。物业业公司复复验合格格后编制制物业业接管验验收报告告交项项目管理理中心物物管部备备案。 66.5.2 物物业公司司在接管管验收过过程中发发现的任任何可能能影响项项目入伙伙、后续续物业服服务的重重大问题题时，必必须在二二

21、个工作作日内书书面报项项目公司司、项目目管理中中心物管管部。 66.5.3 对物业业公司和和项目公公司在接接管验收收过程中中有异议议的事项项，由项项目管理理中心工工程质量量监管部部、物管管部会同同审核处处理。7 工程程质量保保修 77.1 完成项项目交接接验收后后，项目目公司应应将整个个项目有有关质量量保修的的合同副副本移交交物业公公司，由由物业公公司对原原施工单单位的质质量保修修工作进进行监督督。 77.2 保修期期内出现现的工程程质量问问题，尤尤其是影影响到大大多数业业主生活活的质量量问题，项项目公司司应在第第一时间间书面通通知施工工单位到到现场解解决。施施工单位位怠于维维修的，由由项目公

22、公司或委委托物业业公司进进行维修修，费用用从施工工单位质质保金中中减扣。因因施工单单位怠于于维修所所引起的的业主索索赔责任任，项目目公司和和物业公公司应做做好取证证工作，以以便于向向施工单单位追讨讨违约责责任。 77.3 项目公公司向施施工单位位支付质质保金时时，应由由物业公公司签字字确认施施工单位位已经履履行完维维修责任任。 77.4 项目公公司经营营期结束束项目保保修期未未届满时时，由项项目公司司授权委委托物业业公司行行使项目目公司权权利监管管质量保保证金。8 维修修基金 88.1 项目公公司在开开发建设设前，应应充分了了解国家家、项目目所在地地关于物物业维修修基金的的相关规规定，并并在销

23、售售合同中中作明确确的约定定。 88.2 项目过过了质量量保修期期需启动动维修基基金的，物物业公司司应根据据项目所所在地维维修基金金政府主主管部门门的规定定，合理理使用维维修基金金。9 物业业管理用用房 99.1 项目公公司在项项目规划划设计时时，应按按照项目目所在地地政府的的规定，设设置、兴兴建相应应的物业业管理用用房。物物业管理理用房的的功能、布布局由物物业公司司确定。 99.2 城市综综合体的的物业管管理用房房面积配配置按照照计划销销售面积积指标的的相应比比例设计计，集团团自有资资产的物物业管理理用房面面积配置置根据适适用的原原则处理理。10 入入伙管理理 110.11 项目目公司负负责

24、入伙伙事宜、物物业公司司具体承承办。项项目公司司负责成成立入伙伙工作小小组， 成员由由项目公公司总经经理和其其他副总总经理、物物业公司司总经理理、副总总经理等等组成，项项目公司司总经理理担任组组长，物物业公司司总经理理担任副副组长。 110.22 项目目公司应应提前330天和和物业公公司共同同拟订入入伙方案案，报项项目管理理中心物物管部核核准。 110.33 入伙伙方案的的内容应应包括但但不限于于： 1) 入伙通通知（时时间、地地点、需需业主携携带的资资料）； 22) 入入伙工作作流程； 3) 现场布布置； 44) 人人员安排排及相关关职责； 5) 使用的的文件和和表格； 66) 统统一说辞辞

25、； 7) 危机处处理预案案。 110.44 集中中入伙期期间，物物业公司司必须对对入伙办办理情况况进行汇汇总统计计，在当当天送项项目公司司备案。 110.55 集中中入伙结结束后一一周内，项项目公司司总经理理应组织织相关人人员对入入伙过程程中反映映出来的的房屋质质量、销销售服务务、物业业服务等等方面问问题进行行总结，将将入伙总总结报告告报项目目管理中中心物管管部备案案。11 装装修管理理 111.11 物业业公司应应制定规规范的装装修管理理工作规规程，严严格控制制业主装装修过程程，杜绝绝在装修修过程中中出现因因违规而而引起的的质量事事故。 11.2 分分期入伙伙的装修修，物业业公司应应结合实实

26、际制定定装修工工作时间间，不能能因为装装修给其其他已入入住的业业主生活活造成影影响。 111.33 物业业公司应应建立健健全业主主装修档档案，避避免因装装修档案案的缺失失而引起起的质量量纠纷。12 空空置房管管理 112.11 物业业公司应应建立空空置房管管理工作作规程，定定期或不不定期对对空置房房进行必必要的巡巡视，并并建立巡巡查记录录。 112.22 属于于未出售售的空置置房，物物业公司司应保持持空置房房的各项项质量标标准时时时处于合合格状态态，以备备销售。每每月编制制空置房房清单。13 日日常服务务 113.11 服务务手册 113.11.1 物业公公司应根根据所管管物业的的具体情情况，

27、编编制物业业服务务手册，内内容包括括：物业业概况、物物业公司司简介、公公共配套套设施设设备使用用须知、物物业有偿偿服务项项目、物物业无偿偿服务项项目、业业主诉求求处理程程序、危危机事务务处理程程序等。 113.11.2 物业公公司编制制服务务手册应应根据销销售合同同约定、项项目所在在地同行行业发展展状况、价价格管理理等具体体情况拟拟定，报报项目公公司、项项目管理理中心物物管部、集集团法律律事务部部核准。 113.22 日常常服务包包括（但但不限于于）： 11) 保保洁及消消杀； 22) 绿绿化养护护； 33) 公公共安全全与秩序序管理、消消防管理理； 44) 停停车场及及小区车车辆管理理； 5

28、5) 房房屋及公公共设施施设备管管理； 66) 社社区文化化活动； 77) 顾顾客投诉诉及沟通通； 88) 维维修服务务及其他他顾客特特约服务务； 99) 多多种经营营活动。 113.33 业主主公约 113.33.1物物业公司司应根据据所管物物业的具具体情况况，编制制物业业业主公约约，主主要内容容包括：公共秩秩序管理理、装修修管理、公公共设施施设备管管理、消消防管理理、车辆辆管理、公公共环境境管理、物物品搬迁迁管理等等。 113.33.2 业主主公约需需经项目目公司、项项目管理理中心、集集团法律律事务部部核准。 113.44 物业业公司应应根据所所管物业业的实际际情况，拟拟定有偿偿和无偿偿服

29、务项项目，有有偿服务务项目取取费应本本着成本本导向的的原则，制制定价格格体系。 113.55 物业业公司应应建立和和完善顾顾客投诉诉处置工工作程序序，包括括投诉事事项、处处置方法法、回访访纪录。 113.66 物业业公司须须按照项项目管理理中心物物管部要要求建立立符合IISO990011：20000标标准的质质量管理理体系、国国家、省省、市物物业管理理示范项项目的标标准的各各项工作作规范。14 物物业经营营测算 114.11 物业管管理启动动费 114.11.1 物业管管理启动动费是指指为配合合项目开开发建设设、销售售，自物物业公司司组建到到入伙前前所产生生的各项项经营管管理费用用。分期期开发

30、的的按照开开发周期期测算物物业启动动费。物物业启动动费列入入项目开开发成本本。具体体指自物物业公司司筹备成成立到项项目入伙伙之日，为为项目物物业管理理工作所所需的各各类办公公设施设设备、办办公室装装修、各各种生产产维修工工具、车车辆、办办公费用用、运行行费用等等，以及及入伙之之前物业业公司发发生的员员工薪酬酬、福利利。 14.2 物物业管理理扶持金金: 114.22.1 物业管管理扶持持金是指指除物业业公司自自身经营营管理因因素外，项项目入伙伙后至项项目公司司经营期期结束时时，由于于前期物物业费定定价、必必要的规规模效应应、房屋屋质量纠纠纷等因因素导致致的物业业公司亏亏损所需需项目公公司承担担

31、的经费费。 114.22.2 已开发发入伙的的项目物物业管理理扶持金金原则按按照已签签订的经经营决策策文件所所批准的的数额由由项目公公司和物物业公司司进行结结算或从从项目公公司剥离离部分自自有经营营性资产产交物业业公司作作为经营营性收入入解决。 114.22.3 新开发发的项目目，除物物业启动动费由项项目公司司正常支支付外，物物业公司司原则不不能产生生经营性性亏损，应应实现盈盈亏平衡衡或赢利利。 114.33 物业业管理费费测算 114.33.1 根据国国家的相相关规定定，物业业管理费费实行政政府指导导价的，物物业公司司在组建建前应做做好充分分的市场场调研，测测算时需需考虑到到品牌影影响、服服

32、务深度度、产品品结构、市市场行情情、物价价指数等等综合因因素。 114.33.2 物业管管理费是是物业公公司的重重要经营营收入，物物业管理理费的定定价应坚坚持成本本导向的的原则，其其成本主主要包括括：能源源消耗、工工程维保保、保洁洁绿化、保保安、工工资及福福利、行行政办公公、保险险、税金金及附加加、宣传传推广、企企业所得得税、不不可预见见费等。 114.33.3 测算应应充分考考虑分期期开发、空空置房、产产品结构构、规模模效益等等因素。 114.44 物业业管理佣佣金 114.44.1 费用包包干制的的物业公公司须充充分考虑虑到各种种市场风风险，对对每项收收入和支支出进行行详细测测算；实实施佣

33、金金制的物物业公司司佣金取取值范围围应考虑虑在8%15%之间。 114.55 物业业管理合合同 114.55.1 项目公公司在开开发建设设中，应应结合项项目所在在地的规规定，与与物业公公司签订订物业业管理委委托合同同或前前期物业业管理服服务协议议。 114.55.1 项目经经营期结结束的项项目，如如业主委委员会已已成立，物物业公司司应与业业主委员员会签订订物业业管理委委托合同同，报报项目管管理中心心物管部部审核、项项目管理理中心总总经理审审批。15 停停车场（位位）管理理项目销售时时，项目目公司应应在销售售合同中中明确停停车场（位位）的所所有权和和使用权权。有专专用停车车场的，停停车场应应该单

34、独独计算管管理、服服务成本本，测算算停车位位物业管管理收费费标准，收收取停车车位物业业服务费费。停车车位租金金收入归归属产权权人，空空置车位位应交纳纳物业管管理费。利利用道路路或其他他公共区区域停车车的，停停车位物物业服务务费用作作为物业业管理费费的补充充。16 会会所管理理 116.11 项目目销售时时，项目目公司应应在销售售合同中中明确会会所的所所有权和和使用权权。 116.22 如物物业公司司受托对对会所进进行经营营管理的的，会所所的收支支应该单单独列帐帐，收益益和亏损损都归属属产权人人。物业业公司可可提取一一定的佣佣金，具具体比例例由物业业公司与与项目公公司协商商，报项项目管理理中心核

35、核准。17 成成本控制制 117.11 物业业公司在在具体经经营管理理过程中中，应加加强成本本控制以以提高经经济效益益，包括括但不限限于：合合理定编编定岗、控控制工资资总额、采采取节能能降耗措措施、改改变服务务模式、简简化服务务流程,实现经经营管理理成本的的优化，但但不能因因此影响响物业管管理服务务质量。 117.22 及时时了解当当地政府府涉及物物业管理理的有关关收费政政策，灵灵活运用用各项政政策，降降低成本本。 117.33 定期期或不定定期的统统计、分分析各项项成本，建建立超支支预警系系统。 18 招招投标管管理 118.11 物业业公司费费用单项项支出超超过2万万元的必必须实施施招投标

36、标，招投投标工作作由项目目公司、物物业公司司或项目目管理中中心负责责组织实实施。由由项目公公司、物物业公司司组织的的招投标标工作，成成员应由由物业公公司总经经理、副副总经理理、财务务经理、相相关部门门经理组组成，招招投标计计划需提提前155天上报报项目公公司审核核、项目目管理中中心批准准；由项项目管理理中心组组织的招招投标工工作，成成员原则则上由项项目管理理中心物物管部、集集团相关关部门组组成，招招投标方方案报项项目管理理中心总总经理、成成本控制制部审核核，分管管副总裁裁批准。 118.22 物业业公司应应及时建建立合格格供方名名录，每每年进行行合格供供方评审审，评审审报告报报项目管管理中心心

37、备案。19 多多种经营营 19.11 物业业公司为为减少亏亏损或增增加盈利利，应充充分利用用各种有有效资源源进行多多种经营营活动，并并对多种种经营方方案进行行必要的的评估，主主要是法法律风险险、经营营风险、盈盈利能力力、履约约能力等等。 119.22 物业业公司应应于每年年12月月31日日前制定定下一年年度多种种经营计计划，每每季度末末进行多多种经营营分析、评评估，报报项目管管理中心心物管部部备案。20 顾顾客满意意率 220.11 物业业公司应应每年进进行一次次顾客满满意率调调查。顾顾客满意意率调查查的方案案须报项项目管理理中心物物管部批批准。顾顾客满意意率调查查的结果果和分析析报告需需报项

38、目目管理中中心物管管部备案案。 220.22 物业业公司对对在 顾顾客满意意率调查查中发现现的问题题应及时时采取纠纠正预防防措施,调查结结果作为为物业公公司管理理评审的的输入信信息之一一，以及及评审、修修订物业业管理方方案的重重要依据据。21 监监督审核核 221.11 每年年12月月31日日前项目目管理中中心物管管部组织织对物业业公司进进行物业业管理目目标考核核，结果果作为衡衡量物业业公司是是否完成成物业管管理目标标责任制制的重要要依据。 221.22 考核核组成员员由项目目管理中中心物管管部会同同其他物物业公司司专业人人员组成成。考核核依据为为集团相相关制度度、国家家建设部部物业管管理示范

39、范标准，考考核内容容为物物业管理理目标责责任书规规定的所所有指标标。22 日日常监督督审核 222.11 项目目管理中中心物管管部每年年至少一一次对物物业公司司进行监监督审核核。 22.2 入入伙前的的监督审审核内容容包括但但不限于于： 11) 前前期介入入工作； 2) 物业管管理方案案编制与与调整； 3) 成本控控制情况况； 4) 物业公公司筹备备情况； 5) 人员培培训情况况； 6) 接管验验收情况况； 7) 入伙及及装修管管理；8) 专用文文件的符符合性、适适宜性及及有效性性。 222.33 日常常服务的的监督审审核包括括但不限限于： 1) 成本控控制及资资产经营营情况； 22) 培培训

40、开展展及效果果； 3) 总体工工作计划划完成情情况； 4) 质量控控制体系系的有效效性（检检查、统统计分析析等）； 5) 内审与与管理评评审； 6) 投诉处处理及分分析； 7) 应急处处理； 8) 与顾客客沟通、协协作（含含成立业业主委员员会）； 9) 日常服服务提供供。 22.4 项项目管理理中心物物管部编编制审核核计划，至至少提前前一周发发放给接接受审核核的物业业公司。物物业公司司如因其其他工作作需推迟迟审核，应应于接到到审核通通知的第第三个工工作日内内向项目目管理中中心物管管部书面面提出变变更申请请。 222.55 对审审核组作作出的不不符合项项和整改改要求，物物业公司司应在接接到审核核

41、报告和和整改通通知书的的一周内内编制整整改计划划，报项项目管理理中心物物管部核核准。 23 报报告制度度 223.11 各物物业公司司每月五五日前向向项目管管理中心心上报上上月度报报表，包包括但不不限于： 1) 新增入入伙面积积； 22) 拟拟入伙面面积、时时间； 3) 物业费费收缴率率； 44) 与与目标责责任制对对比经营营指标收收入、支支出情况况； 5) 投诉及及处理率率； 66) 保保修返修修处理率率； 7) 公共设设施设备备委托保保养计划划、招投投标计划划； 88) 欠欠费原因因分析及及解决措措施。 23.2 各各物业公公司每季季度结束束后一周周内，应应向项目目管理中中心上报报XXX公

42、司XX季度目目标运行行分析报报告，包包括但不不限于： 11) 经经济运行行指标分分析； 2) 管理指指标运行行分析； 3) 安全指指标运行行分析； 4) 质量目目标运行行分析； 5) 体系运运行自查查报告； 6) 各项指指标偏离离目标预预警分析析及解决决措施。24 工工作指引引 224.11 物物业管理理目标责责任书（范范本） 附件一一物业业管理现现场考核核量化标标准 附件二二安全全管理责责任书 附件三三物业业管理目目标责任任制考核核及奖惩惩办法 24.2 物物业管理理方案编编制指引引 24.3 经经营管理理目标分分解指引引 24.4 项项目接管管验收工工作指引引 24.5 物物业入伙伙方案编

43、编制指引引24.6 物业业管理费费测算工工作指引引经营管理目目标责任任书物业名称：_（以下下称_）公司名称：_物业管管理有限限公司（以以下称物物业公司司）一、总则 11. 为为加强物物业公司司管理，实实现既定定的经济济和企业业管理目目标，确确保物业业的保值值增值，根根据万达达集团经经营管理理要求，签签订本责责任书。 2. 基本原原则 以以经营管管理为中中心，以以物业保保值增值值为目的的；以协协同房地地产开发发销售为为前提；以优质质服务、安安全运行行、收支支平衡为为重点；以过程程控制为为手段，实实现经营营管理目目标。 3. 目的 明明确物业业管理公公司责任任人的权权利、义义务，实实现经营营管理业

44、业绩与个个人、团团队利益益挂钩，确确保安全全、高效效、优质质地完成成物业经经营管理理任务。4. 经营营管理目目标的实实际完成成状况，将将作为集集团项目目管理中中心、集集团人力力资源部部等职能能部门对对物业管管理公司司及其领领导班子子成员业业绩考核核的依据据。二、责任期期限 自自_年_月_日日起至_年年_月_日止止。三、经营管管理范围围和责任任 按按照集团团发展要要求、物物业所有有人与物物业公司司签订的的物业业管理协协议、以以及国家家、省、市市、地区区的物业业管理法法规，履履行物业业公司的的责任义义务，行行使管理理权利，确确保物业业管理目目标的实实现。 11. 为为项目开开发提供供物业管管理专业

45、业前期介介入服务务、营销销配合服服务； 22. 按按照项目目设计意意图做好好物业交交接验收收工作； 33. 根根据销售售合同的的约定及及时做好好物业所所有人入入伙及空空置房管管理工作作； 44. 物物业区域域的公共共秩序与与环境维维护，协协助当地地政府有有关部门门建立治治安管理理联防机机构，对对物业区区域治安安情况进进行监控控和巡视视； 55. 物物业区域域共用设设施设备备及其运运行的维维护、运运行和管管理服务务，配合合政府相相关部门门对物业业管理区区域供水水、供电电、供气气、有线线电视、电电话、邮邮政等实实施管理理； 66. 确确保消防防系统设设施设备备的正常常运行，主主动配合合消防部部门，对对本物业业区域的的消防安安全工作作负管理理责任；