【香江步行街推广策划思路（郑东新区）】dgq.docx

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1、香江商业项目经营思路整合前言对于此次“比稿”，我公公司倾其其全力，快快速地参参与，希希望“香江公公司”能以公公正、公公平、严严谨的方方式来判判定这一一次的行行为。针对贵司要要求的产产品与广广告问题题，本文文从传播播、投资资、执行行、销售售和运营营提出了了创意、速速销、品品牌塑造造的方案案；也从从产品设设计、当当前竞争争点与销销售控制制重点提提出构想想。限于于时间和和缺乏必必要的沟沟通，本本提案不不成熟之之处万请请贵司不不吝扶正正！市场定位总总是一个个残缺和和梦想，需需求是今今日市场场的主流流。因此此，营销销的过程程往往是是：产品品找市场场、市场场完善产产品的双双向深化化加工过过程，产产品卖完完

2、了，设设计才完完成，建建设也完完工了！第一篇 市场篇一、市场分分析（一）环境境分析优势1、政策宽宽松，政政府支持持2、无商业业经营业业态竞争争3、商业的的成长空空间大，后后期回报报远远超超过前期期培育市市场的投投资。劣势 1、非成熟熟社区，商商业基础础条件不不足。2、市政发发展与商商业发展展几乎同同步，拉拉动市场场能力不不足。结论：精心心设计推推广计划划，逐步步培育市市场，后后期要求求高额回回报。（二）商业业要素1、物业结结构：有有特色，包包容各类类商业经经营业态态入驻。2、供应商商组织：市场充充足，可可供选择择的空间间较大。3、定位分分析：有有较大的的空间，从从功能性性的服务务到“一站式式”

3、消费服服务定位位。4、业态分分析：区区域内无无可比性性，易形形成特色色业态，成成长为多多业态复复合。二、目标市市场分析析目标市场分分为两类类，一是是经营者者分为商商铺的产产权者（投投资者）和和商品的的经营者者；二是是目标消消费者。1、商铺的的产权者者（投资资者）和和商品经经营者分分析（1）产权权者基于于以下原原因对本本案物业业商铺产产权有渴渴望：A、投资者者：目的的为获得得高于银银行存款款利率的的回报；B、经营者者：看好好本物业业发展，为为获得竞竞争优势势，降低低长期经经营成本本；C、融资者者：目的的以寻求求固定资资产升值值为前提提，保持持长期融融资通道道；D、消化不不良收入入者：目目的是通通

4、过投资资获得正正当的收收入。（2）商品品的经营营者分析析。经营营者多数数以看好好开发商商背景、项项目的前前景以及及当前低低市进入入利益诱诱惑为前前提，大大多数源源于以下下几个方方面：A、成熟品品牌代理理者。为为更多的的占领市市场，不不放弃任任何一个个成长的的商业市市场，该该类经营营者占总总经营者者中的330%。B、新入市市品牌或或市场占占有率较较小的品品牌经营营者。成成熟商业业空间小小，市场场容量有有限，新新品牌或或弱势品品牌为降降低风险险，需要要选择最最低的进进入成本本。该类类经营者者约为660%。C、有区域域优势经经营者。有有特定的的优惠政政策，在在该项目目有一定定的释放放空间，该该类经营

5、营者约为为10%。2、目标消消费者目标消费者者的形成成需要有有一个漫漫长的培培育、发发展的过过程，主主要是通通过项目目本身的的经营特特色、地地段优势势来逐步步培育起起来，依依本案规规划，目目标消费费者分为为五类。A、时尚一一族。寻寻求个性性化的体体现，对对消费过过程有较较高的体体验要求求，对商商业环境境有个性性需求。B、白领阶阶层。讲讲究生活活的便捷捷与品质质C、有车人人士。扩扩大了生生活空间间，寻求求安逸的的购物消消费环境境，避开开过分的的喧哗。D、品牌的的追求者者。在这这里希望望能得到到更加实实惠的品品牌商品品价格。E、寻求方方便的人人士：就就近消费费，为了了方便而而成为消消费者。三、同类

6、物物业比较较截止到20003年年9月，在在郑州市市与本案案具有相相似经营营风格的的物业有有以下几几处。A、“天下下城”步行商商业街B、“德化化街”步行街街C、汇龙城城休闲购购物中心心上述物业与与本案比比较1、“天下下城”步行商商业街优势（1） 地理位置优优势。 健康路从上上世纪990年代代中期就就成为郑郑州市最最著名的的服装商商业街之之一，曾曾吸引了了郑州众众多的时时尚消费费者和品品牌的追追随者。虽虽然近几几年有下下降趋势势，但呈呈现虽衰衰不败的的状态，成成熟的环环境必然然带来成成熟的消消费。（2） 定位准。天下城步行行商业街街以两类类经营为为主打，一一是以休休闲品牌牌服装为为主体；二是以以休

7、闲娱娱乐项目目经营为为主体，这这两类项项目经营营共同之之处在于于目标消消费群体体趋于一一致，使使商品消消费具有有互补性性。（3）价格格政策的的杠杆效效应好。目目前天下下城的门门面房价价格为最最低价：45996元/m2，最高高价：1131660元/m2，均价价为90000元元/m2左右，大大多数高高价在后后期成交交。租赁价格（BB区） 内街街最低价价 955元/月月.m2，最高高价 1105元元/月.m2， 外街街最低价价 1005元/月.mm2，最高高价 1143元元/月.m2。整体上看，价价格在本本物业内内有三个个特点：一是传传统的“低开高高走”，具有有明显的的房地产产经营手手法特征征；二是

8、租赁价价格反映映出培养养市场的的痕迹；三是因大的的区域内内无参考考标准，且且无相同同的消费费产品，故故价格的的走势高高昂。（4）品牌牌效果好好，由于于“天下城城”品牌属属新进入入市，故故 “天下城城” 在前前期品牌牌推广比比较恰当当，不温温不火，注注重形象象与信誉誉，保证证了整体体收益水水平的发发展。劣势（1）缺少少商业核核心概念念，没有有对健康康路的主主题进行行改造，仅仅仅是档档次提高高，没有有本质提提升。（2）缺少少主力店店，拉动动不了价价格空间间和人气气。2、德化街街步行街街优势（1）政府府政策强强势支持持优势。（2）定位位好，填填补了郑郑州市“二七商商圈”的空白白点。（3）经营营品牌、

9、商商品品类类繁多，消消费者受受众面广广。（4）环境境、氛围围创造的的好，商商业基础础设施厚厚实。劣势（1）缺少少核心概概念与主主力店支支持，单单一靠传传统“商圈”做支撑撑，有一一定的风风险。（2）经营营管理手手法单一一，沿用用传统概概念，不不利于长长期的市市场回报报。3、汇龙城城休闲购购物中心心 优优势 （11）地理理位置具具有很好好的优势势。（2）商业业概念新新。商业业消费引引导超过过传统形形式，反反映在价价格体系系上有明明显的强强势。（3）有主主力店的的支撑。对对前期运运作与后后期经营营带来的的极大的的市场空空间。前前期“汇龙城城”曾历经经四次调调整销售售及租金金价格。第第一次，在在均价5

10、50000元/mm2基础上上调整为为55000元/m2；第二二次在“普马”进入后后，整体体均价调调整到880000元/mm2，第三三次“百盛”进入后后，整体体均价调调整到990000元/mm2，虽然然“百盛”撤出，但但通过炒炒作租金金价格，提提高了销销售商铺铺的均价价，达1105000元/m2，租金金价格上上涨了115%。劣势1、布局不不合理，规规划与运运营不匹匹配。2、经营上上缺乏培培育市场场的耐性性。第二篇 项目篇篇一、本案优优劣势分分析优势1、项目所所处郑东东新区开开发中心心位置，市市场前景景看好。2、在区间间无其他他竞争物物业，可可塑性较较强。3、土地成成本较低低，从而而销售价价格具有

11、有竞争力力，同时时能够保保持较好好的利润润率。4、市重点点工程，观观注程度度较高，有有政策扶扶持优势势。5、项目设设计量雄雄厚，在在业界有有较强的的影响力力。6、有相当当部份人人对郑东东新区有有较强烈烈的投资资热情。劣势1、项目开开发周期期短，回回收资金金速度和和销售价价格等受受到影响响。2、周边物物业建设设周期和和速度不不确定性性。3、远离传传统商业业中心，人人气不足足。4、物业形形态受到到限制。5、新的大大型商业业项目开开发量的的增加，影影响销售售和招商商6、项目整整体操盘盘难度较较大，环环节因素素太多。7、交通状状况不理理想。项目现有的的优势几几乎全部部是政策策性倾向向。人们们对于整整个

12、郑东东新区的的期望价价值涵盖盖了“香江步步行街”项目，同同时，大大众对于于项目的的投资热热情来源源于政策策倾斜和和巨量的的媒体宣宣传，天天时条件件成熟。地利和人和和的条件件前期尚尚未呈现现出来。以以表面现现象看市市场似乎乎对项目目不利，例例如：周周边环境境、经营营者等。我们认为，商商业项目目的重要要特征在在于它的的功能性性，即投投资价值值和使用用价值，这这两个功功能是可可以同时时实现的的。因此此，商业业地产从从某些方方面讲是是生产资资料，它它的成功功与否在在于是否否能够满满足消费费者的需需求，进进而实现现投资价价值。根根据国外外的经验验和国内内的成功功项目来来看，大大的商业业项目可可以快速速聚

13、集人人气，但但是需要要培养。二、物业形形态建议议本项目的总总体设计计是街区区形态，是是地上三三层和地地下一层层建筑，物物业的大大小受到到其它项项目建设设的限制制，因此此，建议议如下：1、为了满满足人流流动线的的需求，主主通道的的宽度不不能少于于5米，保保证双向向人流的的通畅。2、物业面面积在有有可的情情况下做做大，以以满足不不同面积积需求的的客户。3、物业的的设计净净高不低低于4米米，保证证物业的的通透性性。4、考虑到到核心品品牌店和和大客户户的需要要，尽可可能地创创造大面面积物业业，面积积在一万万米平方方以上。5、建筑风风格不拘拘泥于单单一风格格，考虑虑来自各各地风情情的建筑筑风格细细节，使

14、使建筑本本身体现现艺术价价值，让让步行街街本身就就带有多多元文化化的观光光欣赏性性质。6、街区内内的建筑筑小品更更趋于多多元化，观观赏性更更强。例例如：A 世界著著名建筑筑缩影B 文化长长廊C 世界各各民族的的风土人人情部落落D 典故缩缩影表达达等形式式，用于于体现文文化的东东西。三、产品结结构分析析1、项目所所要表达达的内涵涵包括：购物、娱娱乐、休休闲、餐餐饮、文文化等因因素。郑郑州现有有在经营营的德化化街和东东西大街街两条商商业街区区都在不不同程度度上出现现经营问问题，两两个项目目几乎都都是以购购物功能能作为第第一目的的，其他他服务项项目几乎乎没有，较较单一，凝凝聚力不不强，客客户的消消费

15、水平平没有完完全释放放。“香江步步行街”项目应应着眼加加强经营营能力，把把各个元元素恰当当的放到到步行街街中去，形形成一个个功能完完整的业业态。2、以上两两条街区区的开发发都是由由两家以以上的开开发商共共同完成成的，相相互之间间并没有有合作互互补作用用，缺乏乏统一性性。本项项目是由由一家公公司完成成，项目目操作的的连续性性和完整整性是本本项目的的优势，要要充分利利用这一一优势。四、项目节节奏步序序？五、产品定定位本项目根据据前面市市场的分分析和需需求情况况，最终终定位为为“一站式式复合业业态”购物休休闲中心心，面向向全市的的商业物物业竞争争。A产品元素素 “香江步步行街”的功能能元素包包括购物

16、物、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、文化化和人文文等因素素。虽然然在目前前市场上上购物是是主流，但但是除购购物外的的其它元元素恰恰恰是消费费者的需需求所在在，同时时竞争对对手少，利利润率高高。B产品构比比例 “香江步步行街”的功能能构成比比例应该该表现为为1：11的关系系。前者者是购物物功能，这这是主流流，应该该保持550左左右的份份额。原原因：1、错位竞竞争的需需要，避避免和传传统商业业大户的的竞争。2、保证项项目完整整性的需需要，体体现包容容性和多多样性作作为重要要的营销销手段，从从根本上上符合“一站式式”概念。C业态的动动态调整整本项目建设设初期，服服务的覆覆盖面积积可能不不会很庞庞大，相相当部

17、分分消费群群体集中中在新区区以内。因因此，项项目建成成初期是是以区域域服务内内容为目目标。随随着“郑东新新区”的日益益成熟和和发展，街街区服务务的重点点开始转转移，最最终体现现我们设设定的目目标。六、物业管管理建议议A方案。从从功能位位置上划划分若干干个组团团，开发发企业不不参与经经营，邀邀请专业业团队进进行分段段式功能能管理。B方案。按按行业的的不同，请请专业团团队管理理，力争争做到专专业的事事情交给给专业的的人做。便便各个行行业都做做精、做做强、做做大。物业经营管管理达到到的目标标是：11+1大大于2七、提高附附加值建建议1、物业主主通道宽宽度之所所以要在在5米以以上是因因为公用用部分可可

18、以促销销，现在在所有的的商场几几乎无一一例外地地利用公公用部分分做额外外促销活活动，场场地是大大家的，管管理是自自己的，效效益是公公司的。2、带租约约销售可可以刺激激消费者者，提高高销售价价格，同同时可以以满足投投资类客客户的特特殊要求求，提供供安全的的投资平平台和通通道。第三篇 市场篇1、核心概概念的形形成关于核心概概念的说说明我们从为真真正的核核心概念念是组成成项目各各种因素素和条件件所共同同具有的的特征和和属性的的提炼，从从这些元元素里面面最终体体现的是是大家都都可以认认可和感感觉到的的东西。他的存在并并不是一一下子就就体现的的，是对对各种因因素的深深度挖掘掘最终在在细节的的基础上上提取

19、共共性的东东西，也也就是通通常所说说的卖点点。各种种层面上上的关系系进行合合并，得得出项目目成功的的基本要要素。从从这些基基本要素素里面最最终的总总结和提提炼的东东西是核核心概念念。这是是一个复复杂的，漫漫长的过过程。最最终用准准确的语语言来表表达，即即品牌+消费模模式。品品牌是基基于各种种有利因因素示认认可度的的沉淀，消消费模式式是企业业经营方方面和理理念与市市场行为为对称的的结果，两两者的交交叉点就就形成了了核心概概念。二 市场场推广台台阶(图表) A板块 BB板块 C板板块 D板块块 EE板块项目准备阶段销 售招 商开 业滚动开业配合合经营者者 前期工工作全部部完成开业前准准备招商商工作

20、 宣传传 培育育市场全面展开开 针对消消费者针对特定定消费群群经营者者是此时时的第一一体、瞄准准投资者者宣传、目目标大家购买买和大客客户招大众认知阶阶段商开始始建立品牌初初期五个板块：A板块 大众认认识阶段段，宣传传所涵盖盖的人群群包括投投资者，供供货商和和消费者者，主要要区域在在郑州。先先从整体体上形象象开始宣宣传，建建立客户户自信心心，排除除市民对对郑东新新区自信信心不足足的心理理因素，配配合市政政府对整整个郑东东新区项项目的前前期宣传传竖立“ 步行行街”是郑东东新区甚甚至郑州州地区“第一商商业高地地”的形象象。B板块 针对性性的宣传传阶段，销销售工作作开始，强强化投资资类客户户的信心心、

21、媒体体宣传的的推动作作用体现现价值、媒媒体推广广工作漫漫延。大大客户谈谈判工作作正式启启动，（包包括投资资类大客客户和经经营类大大客户）C板块 销售工工作重点点转移或或暂停，加加快步行行街招商商工作，面面向全市市、甚至至于全省省、全国国开始招招商，自自有品牌牌的建立立、宣传传工作开开始强化化，提高高经营者者和供应应商的投投资信心心，提升升大众消消费者对对项目的的期望值值。D板块 招商工工作大部部分完成成，开业业阶段通通过各种种活动提提高项目目的知名名度，同同时刺激激消费者者的消费费心理，以以一些取取巧的方方法和活活动推动动项目宣宣传。同同时配合合经营者者宣传和和造势，把把对品牌牌的期望望值推向

22、向最高峰峰，建立立以客户户经营为为第一目目的的生生产形式式，以经经营客户户为主，配配合客户户进行品品牌优势势宣传、降降低成本本。E板块 从功能能型服务务模式向向企业化化模式转转型，转转变服务务内容的的元素和和功能，物物业其他他部分产产权快速速变现。培培育一个个完整的的市场。以上几个模模块在操操作程序序上的说说明A模块需需要建立立长期的的宣传目目的和方方式： 长期的品牌牌宣传栏栏：如特特定的媒媒体选择择a、时尚杂杂志 理理由：费费用低、周周期长、代代表品位位生活建建立“步行街街”在生活活方式上上的品味味基调。b、户外广广告 大众众认知的的机会多多、纯粹粹的企业业品牌推推广，通通过对品品牌的认认识

23、过程程，坚定定大众对对企业产产品的信信心和保保障。c、新闻发发布会 以最抢抢眼的新新闻抢滩滩“第一商商业高地地”的位置置需要作作详细而而周密的的准备工工作： 项目基础工工作就绪绪。 大品牌的移移入。 商业定位工工作完成成。 利好消息传传出。需要先期着着手准备备强势品品牌，和和大宗客客户的购购买，此此类活动动举行有有利于散散客的信信心的建建立，对对消费和和购买提提高兴趣趣和期望望值。同同时新闻闻发布和和品牌竖竖立增加加砝码，有有利于项项目推进进。B板块销售阶段开开始以后后会经历历几个价价格调整整的过程程，除去去整个郑郑东新区区建设的的日益成成熟因素素外，还还需要制制造刺激激市场的的机会。建建议：

24、在大客客户购买买意向已已基本敲敲定情况况下，向向外发布布消息，刺刺激市场场，调整整价格一一次。在经营类类强势品品牌入户户后，调调整价格格。通过供求求关系调调整价格格。希望通过一一系列的的促销手手段，包包括利用用品牌效效应给投投资类和和自营类类购买客客户信心心，促使使成交速速度加快快和成交交量增加加。在对对待大客客户购买买的策略略下，建建议：针针对性的的渠道销销售方式式对市场场媒体宣宣传。例例如：组组织外地地购房团团和在郑郑外埠商商人作为为大客户户战略的的主要手手段C板块招商工作开开始以后后，考虑虑到整体体性和计计划性的的因素，建建议分为为几个组组团分别别推出、推推广。在在推广、执执行上有有如下

25、可可供选择择的方案案： 按照绝对意意义上的的地理位位置进行行高密度度招商策策略。也也就是设设在某一一个特定定区域里里，某一一种类型型的商业业形式较较为集中中，其他他业态作作为补充充，及之之亦然，使使整条步步行街形形成全连连线链条条的经营营状态，区区域划分分明显，后后期消费费者目的的性强。 相对位置招招商策略略，交叉叉型，按按照步行行街的特特征有计计划地安安排业态态，使各各种形态态的商业业能够融融合到一一起，从从而形成成一个有有机的整整体。以上两种招招商方式式考虑的的侧重点点各不一一样 类型的侧重重点在于于后期的的有效管管理和便便利性，同同时考虑虑到招商商工作开开始的时时候，部部门分工工明确，区

26、区域划分分明显，集集中消费费和互补补优势明明显，各各业态的的龙头品品牌推动动作用突突出，消消费层次次鲜明。但但是，可可能会出出现消费费方面不不均衡的的情况。 类型侧重点点在于各各业态的的平均分分布，考考虑到了了整个项项目经营营状态的的均好性性，但是是管理难难度较大大，招商商工作较较为复杂杂，这两两种招商商方式都都是为了了告别传传统做法法、告别别无规划划、无计计划的一一般模式式，对品品牌和经经营的要要求都比比以往的的传统模模式有所所提高。第3模块中中 返租租工作正正式启动动、保证证步行街街的品质质和完整整。以此此作为卖卖点向外外宣传，或或者变换换销售方方式以包包租的形形式对外外销售，继继续回收收

27、资金，同同时能够够提高销销售价格格，增加加利益机机会点。自有品牌的的建立，作作为项目目的开发发商、自自有物业业的保留留可以带带领整个个项目的的持续发发展，对对一些感感召力强强、同时时利润率率较高的的品牌直直接植入入。D板块项目正式开开业，主主要是开开业前的的各媒体体密集轰轰炸，把把消费者者的期望望值调到到最高处处，同时时顾全其其他经营营者进行行针对性性宣传活活动，如如：开业业典礼、名名人效应应、大型型派送活活动等。三 招商策策略建议议1、 租金水平设设定在招商过程程中，经经营者考考虑的诸诸多因素素里面，租租金的水水平高低低会直接接影响到到招商的的结果，因因为要在在无其他他竞争对对手和参参照物的

28、的情况下下设定一一个相对对合理的的价格。建议如下：（1）租租金设定定调整方方法：在项目开始始阶段设设定一个个相对保保守的租租金值，后后期的销销售情况况和招商商情况进进行调整整，最终终达到理理想水平平。这种种做法的的原则是是以在小小范围内内损失短短期租金金差价为为代价，为为整条步步行街的的价格行行情做试试探测试试。（2）同类类型物业业比较法法设定参照系系数，根根据各项项指标的的系数情情况相加加的结果果和现有有物业的的价值比比较，得得出数据据作为参参照依据据物业指标情情况如下下：地理位位置物业档次次交通设施施内部硬件件设施人流管理水平平宣传力度度2、 核心品牌战战略在“香江步步行街”如此之之大的物

29、物业中，核核心品牌牌的入驻驻和带动动作用一一定不可可以忽视视，在招招商工作作开始时时就应该该首先考考虑这一一类客户户，同时时核心品品牌的界界定标准准有两点点：1 在行业业在有感感召力 2物物业面积积需求较较大这一类客户户的要求求往往都都会比较较高，会会直接影影响收益益，建议议对此类类客户的的门槛放放低，收收益损失失通过变变现或者者通过其其他小业业主的租租金收益益增长实实现。餐餐饮、娱娱乐和购购物、休休闲等业业态都需需要引进进领航店店。3、 自营品牌植植入在某些特定定条件下下某些核核心品牌牌无法进进入该项项目直营营，建议议通过买买断经营营的方式式来弥补补这一空空白点，虽虽然代价价相对较较高，但但

30、是效益益和支撑撑作用突突出，可可以通过过中期投投资经营营的方式式回收，也也可以通通过寻找找投资经经营类客客户变现现实现赢赢利，降降低资金金占用率率和风险险。四 销售售策略建建议（1） 定价价格体体系会直直接影响响项目资资金回收收情况和和公司的的利润率率，是所所有前期期工作的的最终表表现形式式，建议议定价方方式如下下：A、 固定收益回回收，按按照郑州州现有市市场情况况和经验验，物业业的回报报值设定定到8-100，比比较合理理，因此此，按照照租金水水平的1120倍倍左右的的水平设设定价格格较为理理想。B、 同类型物业业比较法法、设定定参照值值，根据据系数推推算价格格参照因素： 11、地价价2、物业

31、类类型3、硬件设设施4、经济水水平5、交通状状况6、周边影影响因素素结合该物业业特点，建建立一房房一价原原则根据产品的的特点，结结合产品品位置，建建筑形态态，楼层层等因素素，充分分考虑体体现物有有所值的的价格体体系。在价格确立立除应考考虑静态态的性价价比外，还还应考虑虑动态的的销售执执行，价价格体系系是销售售策略的的一部分分，充分分利用动动态价格格表现形形式，保保障销售售过程均均好性清清盘，所所以动态态价格体体系制定定应结合合阶段性性市场反反馈情况况。A、 保障销售速速度：达达到预定定目标B、 实现均衡销销售：做做到不同同时期销销售产品品的可选选择性相相等。销控策略在总体价格格不变的的基础上上

32、，利用用不同时时期供货货差异的的虚拟动动感造成成感观上上的价格格上涨，形形成市场场追涨势势，通过过提高地地理位置置好，离离核心品品牌店近近的物业业价格，挤挤压相对对价格较较低的物物业，拉拉动快速速销售。销控现场策策略实施客户接接待、签签约集中中制策略略时间压缩制制服务人性化化策略折扣价格公公开制实行品牌服服务（如如提供投投资通道道的方法法）五 精品品物业塑塑造精品物业的的塑造有有几种角角度理解解：1、 开发商是否赢赢利2、 投资客和经经营者是否否有钱赚赚、是否否稳定和和长久3、 消费者口碑是是否好，功功能是否否能满足足消费需需求我们认为同同时满足足了以上上3种观观点的物物业是完完美的。我我们把

33、项项目的整整体比作作一个金金字塔，在在最下面面的是开开发商，他他所承担担的是所所有的风风险，在在中间的的是投资资客和经经营者，他他们为客客户所服服务，开开发商扶扶持，市市场决定定命运，最最上面的的当然是是消费者者，他们们是所有有环节最最后的裁裁定者。但但是还缺缺少一样样东西！人性化的服服务观念念是粘合合剂在各层面中中，都有有不同类类型的棱棱角，需需要磨合合，需要要连接，粘粘合剂将将它们整整合在一一起，使使这样的的金字塔塔牢固稳稳定。在在销售工工作成功功了；招招商工作作完成了了；宣传传工作铺铺开了；核心品品牌作用用发挥了了；消费费者认可可了等情情况下也也不松懈懈，这样样的物业业真正的的精品物物业

34、。少少的物质质投入换换来沉甸甸甸的精精神物质质双丰收收为客户提提供安全全的投资资方式和和合理的的付款方方式为经营者者提供品品牌植入入服务为消费者者提供完完善的公公益设施施为自己设设定一个个安全的的明天六 媒体体选择和和活动硬广告的投投入软性广告的的撰写公益活动新闻的布会会等活动动形式观点以商业的眼眼光，在在流通过过程中必必须以最最小的投投入获得得最大的的效益-总销销金额，交交易成本本的投入入必须考考虑以下下几个因因素：1、 销售速度和和利润，如如果在大大环境培培育下，项项目可以以在短期期内完成成，就可可在采用用巨量广广告投入入。快速销售，意意味着财财务成本本、管理理费用大大幅度降降低，降降低就

35、是是利润。 快速速销售，意意味着企企业资金金的滚动动使用，更更大的抓抓住市场场盈利机机会。 快速速销售，至至少可以以实现竞竞争风险险的大幅幅降低，利利润的安安全返回回。2、 均好性销售售如果销至770剩剩下最差差的产品品，降价价也挡不不住竞争争，甚至至卖不掉掉，因此此，是营营销的失失败。我们认为营营销的过过程不是是广告加加销售人人员，是是对项目目的深刻刻理解和和驾驭,进而准准确的传传播。3、 交易成本投投入方向向-不不拘一格格、不择择手段。报报纸广告告传播是是当前交交易的主主要方式式但 A如如果，人人际促销销集团消消费，户户外广告告能解决决就应该该大力投投入 BB如果，精精品楼书书、网上上发布

36、、房房展会能能解决就就应该大大力投入入C如果，优优秀创意意、客户户滚动、公公共关系系活动和和舆论能能解决的的问题，就就应该投投入取件件费用4、 该过程的测测不准原原理-动态态成本时下静态广广告+现现场展示示核算确确保在11-22之间间。但促销完之之后发现现成本往往往在22-33之间间在，它它取决于于三个因因素：A 销售售商盲目目投入：在销量量达300前设设有发现现错误。结结果投错错投多了了可以说说“品牌投投入”，而当当销量达达30 -600的时时候，出出现问题题，开发发商只好好被迫投投入。B 卖得得好，开开发商当当然要品品牌影响响。C 市场竞竞争突然然巨变，追追加广告告比降低低好。品牌是什么么

37、？创出品牌的的好处-行情情好时，利利润高，销销速快。 行情情差时，抗抗竞争能能力强，降降价就能能消盘品牌怎么做做？关键在于对对“品牌”是什么么的认识识我们简单地地认为不不动产的的品牌至至少是：A、 广告：是约约定，倡倡议客户户可以更更好地生生活，而而不是简简单地包包装产品品的优、缺缺点。B、 品牌：从必必须由高高素质的的专业的的优秀团团队创造造。C、 开发商：准准确的市市场定位位，实打打实的品品质保证证。D、 专心做好管管理和售售后服务务。E、 卖得快、利利润高、口口碑好，就就是品牌牌。后记：非常感谢贵贵公司给给了我司司这样一一个公平平竞争的的机会，我我们非常常感激，同同时也非非常珍惜惜这个机机会。作作为一个个专业的的传播公公司，我我们可以以为客户户做的，已已经超出出了一般般意义上上的产品品包装的的服务功功能。对对于本项项目，我我们有自自己的理理解和观观点，同同时，我我们也非非常有信信心。衷衷心地希希望能够够在今后后的日子子里，能能够和贵贵公司携携手共进进。我们们将集合合公司最最强的团团队力量量，以最最饱满的的精神状状态为贵贵公司服服务。无无论最后后的结果果如何，我我们想再再一次的的对贵公公司说：非常感感谢！