自考资产评估最完整的重点串讲byhh.docx

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1、 自考考资产评估估串讲讲义义 第第一部分 试题的题型型题量目前资产评估估试题的题题型包括五种种题型：单选选题、多选题题、名词解释释、简答题和和计算题，具具体情况如下下表：资产评估试试题题型和题题量 单选题多选题名词解释简答题计算题合计30题1分=30分10题1分=10分2题3分=66分2题7分=114分4题10分=40分100分 第第二部分 各章重点串串讲 对资产评估课程程的学习，应应该做到“全面复习、重重点掌握、融融会贯通”，在前面基基础班中学员员已经进行了了全面复习，下下面我重点指指出各章关键键的知识点，这这些关键知识识点是本学科科的支撑点，也也是考试的重重点。 第一章 总论（）一、本章考

2、情及及重点1.本章在考试试中处于重要要地位，属于于考试的重点点章。本章在在考试中的题题型主要有单单选、多选、名名词解释和简简答，分数在在8分左右。例例如，20007-20009年考试情情况如下： 200772009年年本章出题题题型和题量（分分值）统计表表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年217102008年21362009年235 注：越多越越重要。 2本章的重点点是资产评估估的价值类型型、资产评估估的程序。 二、本章重点内内容串讲第一节 资产评评估的含义（一）资产评估估的概念1资产评估是是指通过对资资产某一时点点价值的估算算，从而确定定其价值的经经济活动。2资产评估主

3、主要由六大要要素组成，即即资产评估的的主体、客体体、特定目的的、程序、价价值类型和方方法。（二）资产评估估的特点现实性、市场性性、预测性、公公正性、咨询询性（三）资产评估估与会计计价价的区别1.二者发生的的前提条件不不同2.二者的目的的不同3.二者的执行行操作者不同同第二节 资产评评估的对象（一）资产的含含义会计学中的资产产是指过去的的交易或事项项形成并由企企业拥有或者者控制的资源源，该资源预预期会给企业业带来经济利利益；作为资资产评估对象象的资产，可可以从以下几几个方面理解解：1.资产是一种种权利2.资产是一种种获利能力3.资产必须为为某一主体所所拥有和支配配（二）资产的分分类1按资产存在在

4、形态分类按资产存在的形形态可以分为为有形资产和和无形资产。2按资产是否否具有综合获获利能力分类类按资产是否具有有综合获利能能力可以分为为单项资产和和整体资产。3按资产能否否独立存在分分类按资产能否独立立存在可以分分为可确指的的资产和不可可确指的资产产。4按资产的流流动性分类按资产的流动性性可以分为短短期资产和长长期资产。第三节 资产产评估的价值值类型（）（一）资产评估估的特定目的的资产评估的特定定目的主要有有：资产转让让、企业兼并并、企业出售售、企业联营营、股份经营营、中外合资资合作、企业业清算、抵押押担保、企业业租赁、债务务重组等。（二）资产评估估的价值类型型1.价值类型在在资产评估业业务中

5、具有重重要的作用，表表现在：（1）价值类型型是影响和决决定资产评估估价值的重要要因素。（2）价值类型型制约资产评评估方法的选选择。（3）明确评估估价值类型，可可以更清楚的的表达评估结结果，可以避避免报告使用用者误用评估估结果。2.价值类型的的类别 （1）市场价值值：自愿买方方和自愿卖方方在评估基准准日进行正常常的市场营销销之后所达成成的公平交易易中某项资产产应当进行交交易的价值估估计数额，当当事人双方应应各自精明、谨谨慎行事，不不受任何强迫迫压制。 （2）在用价值值（3）投资价值值（4）持续经营营价值（5）清算价格格（6）保险价值值（7）课税价值值3.价值类型的的决定 决定和影响价值值类型的因

6、素素是多方面的的，但主要因因素包括：（11）评估的特特定目的(经经济行为)；（2）市场场条件；（33）资产功能能及其状态。第四节 资产评评估的假设（一）继续使用用假设从资产评估角度度看，继续使使用假设是指指资产将按现现行用途继续续使用，或转转换用途继续续使用。（二）公开市场场假设公开市场假设，是是假定在市场场上交易的资资产，或拟在在市场上交易易的资产，资资产交易双方方彼此地位平平等，彼此双双方都有获得得足够市场信信息的机会和和时间，以便便对资产的功功能、用途及及其交易价格格等做出理智智的判断。（三）清算(清清偿)假设清算(清偿)假假设是指资产产所有者在某某种压力下被被强制进行整整体或拆零，经经

7、协商或以拍拍卖方式在公公开市场上出出售。在不同同假设条件下下，评估结果果各不相同。在在继续使用假假设前提下要要求评估资产产的继续使用用价值；在公公开市场假设设前提下要求求评估资产的的公平市场价价值；在清算算假设前提下下要求评估资资产的清算价价格。第五节 资产评评估的原则资产评估的原则则包括两个层层次的内容，即即资产评估的的工作原则和和资产评估的的经济原则。（一）资产评估估的工作原则则资产评估工作原原则有：独立立性原则、客客观性原则、科科学性原则、专专业性原则。（二）资产评估估的经济原则则资产评估经济原原则有：贡献献原则、替代代原则、预期期原则。第六节 资产评评估的程序（）（一）资产评估估程序的

8、定义义资产评估程序是是指资产评估估机构和人员员执行资产评评估业务、形形成资产评估估结论所履行行的系统性工工作步骤。（二）资产评估估程序的重要要性资产评估程序的的重要性表现现在：1资产评估程程序是规定资资产评估行为为、提高资产产评估业务质质量和维护资资产评估服务务公信力的重重要保证。2资产评估程程序是相关当当事方评价自自查评估服务务的重要依据据。3恰当执行资资产评估程序序是资产评估估机构和人员员防范执业风风险、保护自自身合法权益益、合理抗辩辩的重要手段段之一。（三）资产评估估程序的内容容：有8项内内容，见教材材。（四）履行资产产评估程序的的基本要求1资产评估机机构和人员应应当在国家和和资产评估行

9、行业规定的范范围内，建立立、健全资产产评估程序制制度。2资产评估机机构和人员执执行资产评估估业务，应当当根据具体资资产评估项目目的情况和资资产评估程序序制度，确定定并履行适当当的资产评估估程序，不得得随意简化或或删减资产评评估程序。3资产评估机机构应当建立立相关工作制制度，指导和和监督资产评评估项目经办办人员及助力力人员实施资资产评估程序序。4如果由于资资产评估项目目的特殊性，资资产评估机构构和人员无法法或没有履行行资产评估程程序中的某个个基本环节，资资产评估机构构和人员应当当考虑状况是是否会影响到到资产评估结结论的合理性性。5资产评估机机构和人员应应当将资产评评估程序的组组织实施情况况记录于

10、工作作底稿。第二章 资产产评估的基本本方法（）一、本章考情及及重点1.本章在考试试中处于重要要地位，虽然然本章直接分分数不是很多多，但本章是是后面各章不不同资产评估估方法的基础础。本章在考考试中的题型型主要有单选选、多选、名名词解释和简简答，分数在在7分左右。例例如，20007-20009年考试情情况如下： 200772009年年本章出题题题型和题量（分分值）统计表表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年31372008年317112009年314 2本章的重点点是市场法运运用形式和差差异调整、成成本法各项指指标的计算、收收益法的应用用形式和指标标计算、资产产评估方法选选择需

11、要考虑虑的因素。二、本章重点内内容串讲（对对照教材划重重点）第一节 市场法法（）（一）市场法及及其适用的前前提条件1.市场法的含含义市场法也称市场场价格比较法法，是指通过过比较被评估估资产与最近近售出类似资资产的异同，并并将类似资产产的市场价格格进行调整，从从而确定被评评估资产价值值的一种资产产评估方法。2.市场法应用用的前提条件件（1）需要有一一个充分发育育、活跃的资资产市场。（2）参照物及及其与被评估估资产可比较较的指标、技技术参数等资资料是可搜集集到的。（二）运用市场场法进行资产产评估的方式式采用市场法时，一一方面是选择择确定参照物物价格，另一一方面则是分分析确定参照照物的差异调调整因素

12、。参参照物差异调调整因素主要要包括三方面面：一是时间间因素，二是是地域因素，三三是功能因素素。（三）运用市场场法评估资产产的程序及其其优缺点分析析1.运用市场法法评估资产的的程序（1）明确评估估对象；（2）进行公开开市场调查，收收集相同或相相类似资产的的市场基本信信息资料，寻寻找参照物；（3）分析整理理资料并验证证其准确性，判判断选择参照照物；（4）把被评估估资产与参照照物比较；（5）分析调整整差异，做出出结论。2.市场法的优优缺点市场法是资产评评估中最简单单、最有效的的方法，其优优点表现在：（1）能够够客观反映资资产目前的市市场情况；（22）评估结果果易于被各方方面理解和接接受。市场法的缺点

13、表表现在：（11）需要有公公开及其活跃跃的市场作为为基础，有时时缺少可对比比数据以及缺缺少判断对比比数据而难以以应用；（22）不适用于于专用机器、设设备、大部分分的无形资产产，以及受地地区、环境等等严格限制的的一些资产的的评估。第二节 成本法法（）（一）成本法及及其适用的前前提条件1.成本法的含含义成本法是指在评评估资产时按按被评估资产产的现时重置置成本扣减其其各项损耗价价值来确定被被评估资产价价值的方法。2.成本法应用用的前提条件件（1）应当具备备可利用的历历史资料。（2）形成资产产价值的耗费费是必须的。（二）成本法运运用的思路及及其各项指标标的估算 根据成本法的含含义，成本法法的基本计算算

14、公式可以表表述为：（1）被评估资资产评估值=重置成本-实体性贬值值-功能性贬值值-经济性贬值值（2）被评估资资产评估值=重置成本成新率1.重置成本及及其估算重置成本是指在在现在市场条条件下重新构构建一项全新新资产所耗费费的全部货币币支出。重置成本一般可可分为复原重重置成本和更更新重置成本本。复原重置成本是是指运用原来来相同的材料料、建筑或制制造标准、设设计、格式及及技术等，以以现时价格复复原购建这项项全新资产所所发生的支出出。更新重置成本是是指利用新型型材料，并根根据现代标准准、设计及格格式，以现时时价格生产或或建造具有同同等功能的全全新资产所需需的成本。选择重置成本时时，在同时可可获得复原重

15、重置成本和更更新重置成本本的情况下，应应选择更新重重置成本。一一般来说，复复原重置成本本大于更新重重置成本。重置成本的估算算一般可以采采用下列方法法：（1）重置核算算法。它是指指按资产成本本的构成，把把以现行市价价计算的全部部购建支出按按其计入成本本的形式，将将总成本分为为直接成本和和间接成本来来估算重置成成本的一种方方法。（2）物价指数数法。这种方方法是在资产产历史成本基基础上，通过过现时物价指指数确定其重重置成本，计计算公式为； 上述二者具有明明显的区别，表表现在： 物价指指数法估算的的重置成本，仅仅考虑了价格格变动因素，因因而确定的是是复原重置成成本；而重置置核算法既考考虑了价格因因素，

16、也考虑虑了生产技术术进步和劳动动生产率的变变化因素，因因而可以估算算复原重置成成本和更新重重置成本。物价指数法建建立在不同时时期的某一种种或某类甚至至全部资产的的物价变动水水平上；而重重置核算法建建立在现行价价格水平与购购建成本费用用核算的基础础上。（3）功能价值值法也称生产能力比比例法。这种种方法是寻找找一个与被评评估资产相同同或相似的资资产为参照物物，计算其每每一单位生产产能力价格或或参照物与被被评估资产生生产能力的比比例，据以估估算被评估资资产的重置成成本。计算公公式为： 这种方法运用的的前提条件是是资产的成本本与其生产能能力成线性关关系。（4）规模经济济效益指数法法应用于许多资产产的成

17、本与其其生产能力之之间不存在线线性关系的情情况。计算公公式是： （5）统计分分析法计算公式为：KK=R/RR2.实体性贬值值及其估算 资产的的实体性贬值值是资产由于于使用和自然然力作用形成成的贬值。实实体性贬值的的估算，一般般可以采用以以下几种方法法： （1）观观察法，也称称成新率法。资产的实体性贬贬值=重置成本（1-实体性成成新率）（2）公式计算算法。其计算算公式为： 公式中：总使用年限=实实际已使用年年限+尚可使用年年限 实际已已使用年限=名义已使用用年限资产利用率率3.功能性贬值值及估算 功能性性贬值是由于于技术相对落落后造成的贬贬值。通常，功功能性贬值的的估算可以按按下列步骤进进行：

18、（1）将将被评估资产产的年运营成成本与功能相相同但性能更更好的新资产产的年运营成成本进行比较较。 （2）计计算二者的差差异，确定净净超额运营成成本。净超额运营成本本是超额运营营成本扣除所所得税以后的的余额。（3）估计被评评估资产的剩剩余寿命。 （4）以适适当的折现率率将被评估资资产的剩余寿寿命内每年的的超额运营成成本折现，这这些折现值之之和就是被评评估资产的功功能性损耗（贬贬值），计算算公式为： 被评估估资产功能性性贬值额=（被评估资资产年净超额额运营成本折现系数）4.经济性贬值值及其估算经济性贬值是由由于外部环境境变化造成资资产的贬值。计计算经济性贬贬值时，主要要是根据由于于产品销售困困难而

19、开工不不足或停止生生产形成资产产的闲置，价价值得不到实实现等因素，确确定其贬值额额。5.成新率及其其估算本书的成新率有有二个含义：实体成新率率和综合成新新率。本处的的成新率是综综合成新率。综综合成新率反反映评估对象象的现行价值值与其全新状状态重置价值值的比率。该该成新率指的的是重置成本本法运用的第第二个公式（即即：被评估资资产评估值=重置成本成新率）中中的成新率，它它是综合考虑虑资产使用中中各类损耗以以后确定的。综合成新率的估估算方法有以以下几种：（1）观察法。（2）使用年限限法。 （3）修复复费用法。需要说明的是，评评估工作中，有有些评估人员员直接按照会会计学中的折折旧年限估算算成新率，这这

20、种做法是不不正确的，必必须摒弃。（三）运用成本本法评估资产产的程序及其其优缺点分析析 1.运用用成本法评估估资产的程序序 （1）确定定被评估资产产，并估算重重置成本； （2）确定定被评估资产产的使用年限限； （3）估算算被评估资产产的损耗或贬贬值； （4）计算算确定被评估估资产的价值值。 2.成本本法的优缺点点 采用成成本法评估资资产的优点有有： （1）比比较充分地考考虑了资产的的损耗，评估估结果更趋于于公平合理； （2）有有利于单项资资产和特定用用途资产的评评估； （3）在在不易计算资资产未来收益益或难以取得得市场参照物物条件下可广广泛地应用。 （4）有有利于企业资资产保值。 但是，采采用成

21、本法的的缺点是工作作量较大。第三节 收益法法（一）收益法及及其适用的前前提条件 1.收益法法的含义 收益法法是指通过估估算被评估资资产未来预期期收益并折算算成现值，借借以确定被评评估资产价值值的一种资产产评估方法。应应用收益法评评估资产必须须具备的前提提条件是： （1）被被评估资产必必须是能用货货币衡量其未未来期望收益益的单项或整整体资产； （2）资资产所有者所所承担的风险险也必须是能能用货币衡量量的。（二）收益法应应用的形式1.资产未来收收益期有限的的情况 评估值 对教材例【2-7】的补充充说明： 评估值3000（16）4000（16）2200（16）32833561167.9806.99（

22、万元）2.资产未来收收益无限期的的情况（1）未来收益益年金化的情情形。资产评估值（收收益现值）=年收益额/资本化率PV=A/r（2）未来收益益是不等额的的情形。资产评估值（预预期收益现值值）=前若干年各各年收益额各年折现系系数+以后各各年的年金化化收益/资本本化率前若干年最最后一年的折折现系数 例：某企业预计计未来五年收收益额分别是是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假假定从第六年年开始，以后后各年收益均均为14万元，确确定的折现率率和资本化率率为10%。确定定该企业在持持续经营下的的评估值。 评估过过程可按下列列步骤进行： 首先，确确定未来五年年收益额的现现值。 现值总总额

23、=120.90991+150.82665+130.75113+110.68330+140.62009 =49.22442（万万元） 计算中中的现值系数数，可从复利利现值表中查查得。 其次，将将第六年以后后的收益进行行资本化处理理，即： 14/10%=1140（万元元） 最后，确确定该企业评评估值：企业评估值=449.24442+14000.62009=1366.17（万万元）（三）收益法中中各项指标的的确定收益法中的主要要指标有三个个，即收益额额、折现率或或资本化率、收收益期限。1.收益额收益额指的是资资产使用带来来的未来收益益期望值。关关于收益额的的构成，以企企业为例，目目前有几种观观点：

24、第一，税税后利润，即即净利润； 第二，现现金流量； 第三，利利润总额。2.折现率和资资本化率折现率应包含无无风险利率、风风险报酬率和和通货膨胀率率。资本化率率与折现率在在本质上是没没有区别的。只只是适用场合合不同。折现现率是将未来来有限期的预预期收益折算算成现值的比比率，用于有有限期预期收收益还原，资资本化率则是是将未来永续续性预期收益益折算成现值值的比率。3.收益期限（四）收益法评评估资产的程程序及其优缺缺点分析 1.收益益法评估资产产的程序 （1）收集集验证有关经经营、财务状状况的信息资资料； （2）计算算和对比分析析有关指标及及其变化趋势势； （3）预测测资产未来预预期收益，确确定折现率

25、或或资本化率； （4）将预预期收益折现现或资本化处处理，确定被被评估资产价价值。 2.收益法法评估资产的的优缺点 （1）收益法法评估资产的的优点是：能真实和较准准确地反映企企业资本化的的价值；与投资决策相相结合，应用用此法评估的的资产价值，易易为买卖双方方所接受。（2）收益法评评估资产的缺缺点是：预期收益额预预测难度较大大，受较强的的主观判断和和未来不可预预见因素的影影响；在评估中适用用范围较小，一一般适用企业业整体资产和和可预测未来来收益的单项项资产评估。第四节 资产评评估方法的比比较和选择（一）资产评估估方法之间的的关系1.资产评估方方法之间的联联系从整体上说，资资产评估方法法是由互相关关

26、联的、内在在相关的不可可分割的技巧巧和程序组成成的。2.市场法与成成本法的区别别：有4点区区别，见教材材。（二）资产评估估方法的选择择（）1资产评估方方法的选择必必须与资产评评估价值类型型相适应。资产评估价值类类型说明“评什么”，是资产评评估价值的质质的规定，具具有排他性，对对评估方法具具有约束性；资产评估方方法说明“如何评”，是资产评评估价值量的的确定，具有有多样性和替替代性，并服服务于评估价价值类型。2资产评估方方法必须与评评估对象相适适应。评估对象是单项项资产还是整整体资产，是是有形资产还还是无形资产产等，往往要要求不同的评评估方法与之之相适应。 3评估方方法的选择还还要受可搜集集数据和

27、信息息资料的制约约。有时，一项资产产同时采用两两种或两种以以上的方法评评估，会得出出两种或两种种以上不同的的结论。我们们一般不能用用各种方法得得出的评估结结果进行简单单平均或加权权平均得出评评估结论，应应该根据评估估价值类型以以及不同评估估结果对市场场的适用性，判判断选择一种种评估结果作作为评估结论论。第三章 机器器设备评估（）一、本章考情及及重点1.本章在考试试中处于非常常重要地位，属属于考试的重重点章。本章章在考试中的的题型主要有单单选、多选、简简答和计算，分数在16分左右。例如，2007-2009年考试情况如下： 200772009年年本章出题题题型和题量（分分值）统计表表年份单选题多选

28、题名词解释简答题计算题合计（分）2007年4110152008年4110152009年5310182本章的重点点是机器设备备评估的成本本法，这是每每年必考的知知识点。二、本章重点内内容串讲（对对照教材划重重点）第一节 机器设设备评估的特特点（一）机器设备备的特点1机器设备是是主要劳动手手段2机器设备属属于动产类资资产3机器设备属属于邮箱资产产4.机器设备更更新换代比较较快（二）机器设备备评估的特点点1机器设备类类资产一般不不具备独立的的获利能力。通通常采用成本本法和市场法法评估。2对于整体性性的机器设备备，它是为了了实现某种功功能，由若干干机器设备组组成的有机整整体，整体价价值不仅仅是是单台设

29、备价价值的简单相相加。3影响机器设设备磨损的因因素很多，设设备的磨损、失失效规律不易易确定，个体体差异较大。确确定贬值往往往需要逐台地地对设备的实实体状态进行行调查、鉴定定。4设备的贬值值因素比较复复杂，除实体体性贬值外，往往往还存在功功能性贬值和和经济性贬值值。第二节 机器设设备的核查与与鉴定（一）机器设备备的核查机器设备核查的的方式可分为为逐项清查和和抽样核查两两种。1.逐项清查评估人员要依据据委托评估的的资产清单，对对所有被评估估的机器设备备进行逐台的的清点、核实实，分别考察察每一台设备备的实体状态态，确定实体体性贬值、功功能性贬值和和经济性贬值值，计算评估估值。2.抽样核查 抽样核核查

30、是在满足足核查任务要要求的前提条条件下，根据据随机抽样的的原理，核查查被评估机器器设备的一种种方法。（二）机器设备备的鉴定1.机器设备的的鉴定按其工工作阶段可以以分为 统计性鉴定定 宏宏观鉴定 微观观鉴定 判判断性鉴定第三节 机器设设备评估的成成本法（）机器设备评估的的成本法是指指通过估算机机器设备的重重置成本，然然后扣减其各各种贬值来估估测机器设备备评估值的方方法。成本法法可以用公式式表示为： 贬值经济性贬值功能性贬值实体性成本重置评估值机器设备-=（一）机器设备备重置成本的的构成重置成本一般包包括重新购置置或建造与评评估对象功效效相同的全新新设备所需的的一切合理的的直接费用和和间接费用，如

31、如：设备购置置成本、运杂杂费、安装费费、基础费、其其它间接费用用、税金、资资金成本等。（二）机器设备备重置成本的的估算1重置核算法法这种方法是分别别估算机器设设备各构成项项目的成本，然然后求和得到到重置成本的的方法。2物价指数法法 这种方方法是在被评评机器设备历历史成本基础础上，通过现现时物价指数数确定其重置置成本。计算算公式为： 3规模经济效效益指数法 x是根据设备的生生产能力与价价格的比例关关系来确定重重置成本的方方法。 =参照物设备的产量参照物设备的重置成本被评估设备的重置成本被评估设备的产量（三）机器设备备的实体性贬贬值及其估算算机器设备的实体体性贬值是由由于使用和自自然力的作用用造成

32、的机器器设备的贬值值。实体性贬值=重重置成本实体性贬值值率=重置成本（1-成新率）1使用年限法法2观测分析法法3修复费用法法（四）机器设备备的功能性贬贬值及其估算算机器设备的功能能性贬值是由由于科学技术术的发展，导导致被评估的的机器设备与与新机器相比比功能的相对对落后，引起起的贬值；或或者是新技术术、新材料、新新工艺的运用用导致被评估估机器设备的的贬值。（五）机器设备备的经济性贬贬值及其估算算机器设备的经济济性贬值是由由于外部因素素引起的贬值值。1因生产能能力降低造成成的经济性贬贬值2因收益减少少造成的经济济性贬值3因受环境保保护限制而造造成的经济性性贬值第四节 机器设设备评估的市市场法（一）

33、运用市场场法评估机器器设备的概念念 机器设备评评估的市场法法也称市场比比较法，是根根据市场上类类似机器设备备交易的价格格资料，通过过对评估对象象和市场参照照物各项因素素的分析比较较，从而确定定机器设备评评估值的方法法。（二）运用市场场法评估机器器设备中比较较因素分析 运用市场法法评估机器设设备时，应对对被评估机器器设备与参照照物进行比较较。这些比较较因素包括：个别因素、交交易因素、地地域因素、时时间因素等四四个方面。 第四章 房地地产评估（）一、本章考情及及重点1.本章在考试试中处于非常常重要地位，属属于考试的重重点章。本章章在考试中的的题型主要有单单选、多选、名名词解释、简简答和计算，分分数

34、一般在116分左右。例例如，20007-20009年考试情情况如下： 200772009年年本章出题题题型和题量（分分值）统计表表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年4110152008年4110152009年52310202本章的重点点是房地产评评估的市场法法、收益法（含含假设开发法法、残余估价价法）、成本本法；影响地地产价格的因因素、建筑物物评估时需考考虑的因素等等。二、本章重点内内容串讲（对对照教材划重重点）第一节 房地产产评估概述（一）房地产的的概念房地产：是指土土地、建筑物物及其他地上上定着物，又又称之为不动动产。房地产产存在形态：单纯的土地地、单纯的建建筑物、土

35、地地与建筑物合合成一体的房房地产。（二）房地产的的特征房地产的特征有有：位置固定定性、耐用性性、影响因素素多样性、投投资大量性、保保值增值趋势势。 （三）房地产的的评估程序 明确评估基本事事项拟定评估估工作方案实地查勘勘搜集资料选用评估估方法评定估估算确定评估估结果，撰写写评估说明和和报告。第二节 土地使使用权评估的的特点（一）土地使用用权及其实质质土地资产可以作作为单独的对对象进行评估估，也可以与与地上建筑物物一起作为评评估对象进行行评估，还可可以作为整体体企业资产的的构成要素随随整体企业一一并进行评估。（二）土地资产产的分类及其其特性1资产及其分分类按社会经济用途途划分：工业业用地、商业业

36、用地、交通通运输用地、公公用事业用地地、文教、科科技和卫生用用地、行政事事业机关用地地、生活住宅宅用地、园林林、风景浏览览区、公共休休息用地、特特殊用地（如如军事设施用用地、监狱、垃垃圾堆放处理理场、公墓、火火葬场用地）等等。2土地资产的的特性： （1）自然特性性：土地面积积的有限性、土土地空间位置置的固定性、土土地使用价值值的永续性和和增值性、土土地的不可替替代性。（2）经济特性性：用途多样样性、经济地理位位置的可变性性、可垄断性。（三）土地资产产价格体系1土地资产价价格类型（1）基准地价价：基准地价价是指城镇国国有土地的基基本标准价格格。是各城镇镇按不同的土土地级别、不不同的地段分分别评估

37、和测测算的商业、工工业、住宅等等各类用地土土地使用权的的平均价格。（2）标定地价价：在市、县县政府根据需需要评估的正正常土地市场场中，在正常常经营管理条条件和政策作作用下，具体体宗地在一定定使用年限内内的价格。（3）土地使用用权出让底价价：是政府根根据正常市场场状况下宗地地或地块应达达到的地价水水平确定的某某一宗地或地地块出让时的的最低控制价价格标准。它它也是土地使使用权出让时时政府首先出出示的待出让让土地或地块块的最低地价价（标价）的的依据和确认认成交地价（或或出让金）的的基础。（4）转让价格格：是使用者者将已取得的的土地使用权权转让给第三三者，由第三三者向转让者者所支付的一一种价格。由由于

38、转让的本本身是土地使使用者之间的的交易，其价价格形成也是是由交易双方方来决定的。（5）出租价格格：地产出租租价格亦称土土地使用权租租金价格 目前我国的城市市地产市场按按土地使用权权流转方式，可可划分为一级级市场和二级市场。2土地资产价价格的特点（1）土地价格格不是土地价价值的货币表表现，其价格格不由生产成成本决定。（2）土地价格格主要由土地地的需求决定定。（3）土地价格格具有明显的的区域性。（4）土地价格格的上涨性。（四）影响地产产价格的因素素 行政政因素 一一般因素 社社会因素 经济济因素 其他他因素 影响商业用用地的因素影响地产价格的的因素 区域因素 影响住宅用用地的因素 影响响工业用地的

39、的因素 位置置 地形形地质 个个别因素 面面积 地块块形状 土地地利用1一般因素：是指对土地地价格高低及及其变动具有有普遍性、一一般性和共同同性影响的因因素。2区域因素：是指因土地地所在地区的的特性而影响响地价的因素素，也就是说说，土地所在在地区的自然然条件与社会会经济、行政政因素相结合合所形成的地地区特点所影影响的地价因因素。 影响响商业用地土土地价格的区区域因素：商商业繁华程度度、交通便捷捷度、环境优优劣度、规划划限制、其他他因素。3个别因素：是指地产所所表现的个别别特殊的如位位置、面积、地地形地质、宽宽度、进深等等对地产价格格产生影响的的因素。土地利用因素：主要包括容容积率和土地地用途。

40、容积积率是指地块块的建筑面积积与地块总面面积的比率。（五）土地使用用权评估的原原则 包括替代原原则、最有效效使用原则、变变动原则、供供需原则、贡贡献原则。第三节 土地权权属及其处置置（一）土地权属属的类型土地权属按不同同角度，可以以分为土地所所有权、土地地使用权、划划拨土地、出出让土地等。 1土地所所有权我国的土地是社社会主义公有有制，即全民民所有制和劳劳动群众集体体所有制。 2划拨土土地使用权以划拨方式取得得的土地使用用权，土地使使用权不得单单独设定抵押押权，依法取取得了房屋所所有权连同该该房屋占用范范围内的划拨拨土地使用权权，可以设定定抵押权。 3出让让土地使用权权 土地使用权出出让最高年

41、限限按用途分别别确定： （1）居居住用地700年； （2）工工业用地500年； （3）教教育、科技、文文化、卫生、体体育用地500年； （4）商商业、旅游、娱娱乐用地400年； （5）综综合或者其他他用地50年年。 （二）企业资产产重组与改制制中土地权属属的处置 土地权属属处置方式：出让方式、直直接投资入股股方式、租赁赁方式。第四节 土地使使用权评估的的方法（）（一）市场法 1市场场法及其适用用条件市场法：也称市市场比较法，是是将待估土地地与在近期已已经进行交易易的类似土地地加以比较，从从已进行交易易的类似土地地的价格，修修正得出待估估土地价格的的一种评估方方法。 2市场场法应用的步步骤与过程

42、（1）广泛搜集集交易资料，确确定比较案例例 （2）进行交易易情况的修正正（3）进行交易易时间的修正正（4）进行区域域因素修正（5）进行个别别因素修正：个别因素修修正的内容主主要包括土地地使用年限、容容积率、临街街宽度、临街街深度、面积积、形状、地地形、地质等等土地使用年限修修正时，修正正系数可用下下列公式计算算： 容积率率的修正计算算公式为 （6）确定待估估土地评估值值 （二）收益益法 1收益益法 土地使使用权评估中中的收益法，亦亦称收益还原原法，是指通通过预测土地地未来产生的的预期收益，以以一定的还原原利率将预期期收益折算为为现值之和，从从而确定土地地评估值的方方法。土地使用权评估估中的收益法法的应用，重重要