大型商场物业管理制度11590.docx

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1、第一部分 物业部职责一、物业部部部门职责责负责商场物物业管理的的实际操作作；1、 细分现场管管理工作（维维护、清洁洁、安全、消防等），并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作。2、 负责商场消消防安全等等方面之对对外沟通工工作。3、 按照国家相相关政策，依依据专业规规范、规程程对商场的的采暖、空空调、给排排水、消防防、照明、电电梯、智能能化等系统统的配套设设备、设施施，进行日日常检查、管管理、规划划、运行、等等工作。4、 检查、管理理和规划商商场内、外外部的各项项日常安全全工作。5、 检查、管理理和规划商商场内、外外部的各项项日常保洁洁工作。6、 紧急事故的的应急协调调与处理。7、 年度物业

2、费费用收入和和支出的预预算及监控控。8、 各项中、长长期及短期期物业工作计划划。9、 周、月、年年等工作检检讨会议，并并每周和月月提交工作作计划。10、 对商场的防防盗、防暴暴、防火安安全负责，对对公司发生生的各类紧紧急险情和和火情能有有效控制与与处理11、 对整个商场场的公共设设施、设备备的及时抢抢修，并将将抢修情况况汇报上报报公司主管管领导二、物业部部部门经理理职务说明明：物业部经理理职务说明明书 基本资料 1、职务名名称： 物物业部经理理 2、直直接上级职职位： 总经理理 3、所属属部门： 物业部4、直线下下级：电工工主管、保保安主管、保保洁主管 5、部部门人数： 人 6、定定员人数：

3、1 人岗位职责描描述编号工 作 职职 责权 限绩 效备注1制定部门的的基本管理理制度，严严格按照公公司的各项项管理制度度与操作规规程，监督督部门执行行各项任务务 监督、执行行下属无违反反公司规章章制度如期期完成工作作任务2部门年度预预算的制定定与实施，部部门年度的的工作计划划方案的制制定与实施施监督预算方案科科学，工作作计划、整整体绩效显显著3负责监督完完成商场的的物业管理理工作任务务，执行各各方案的操操作完成，拟拟定各阶段段的工作任任务并下达达给本部门门监督、执行行优质高效完完成4细分现场管管理工作（维维护、清洁洁、安全等等），并计计划和安排排合适人选选和人数负负责部门各各项工作。监督将工作

4、落实实到部门负负责人5负责商家进进场装修申申请的审核核执行确保商场装装修安全6负责物业部部人员培训训工作执行提高员工的的工人工作作能力7协调各部门门之间的沟沟通，监督督各工作环环节正常运运行，定期期向上级领领导汇报情情况，做好好总结工作作。执行保证与各部部门沟通顺顺畅，让上上级领导理理能随时掌掌握工作进进展8完成上级安安排的其他他工作任务务执行按时按质按按量完成 第二部分：物业部构构架图一、 物业部架构构图物业部 经 理 保洁部维修部安保部电工部主管消防主管保安主管保结主管保洁公司公司主管班 长班 长消防员保安员电 工维修工保洁员 第三部分 电工部部一、 电工部部门门职责：1、负责制制定空调、

5、电电梯、用电电设备月度度和年度的的保养计划划和备件的的采购计划划，并定期期报物业部部审核。负负责组织、安安排维修、保保养计划的的实施及工工程质量的的监督。2、督导下下属严格执执行设备操操作程序，坚坚持设备维维修、保养养制度和例例行检查制制度，定期期编制“设备运行行、维修、保保养状况一一览表”，提交物物业部经理理。3、设备发发生故障时时，及时组组织处理，做做好技术把把关工作。当当重要设备备发生故障障影响正常常营业时，要要迅速赶到到现场组织织处理，并并及时上报报物业部经经理。4、要亲临临现场督察察厂家展位位装修中电电路、消防防、通风口口等设施检检查工作，做做到早发现现问题，早早处理，减减少浪费，控

6、控制、验收收厂家装修修的电、消消防、通风风等设施的的安全质量量，发现问问题及时纠纠正。5、对门店店各展位的的用电量及及装修线路路审核要严严格把关，杜杜绝电量超超负荷运载载，对临时时用电要加加强管理，减减少安全隐隐患。6、负责强强电和弱电电的调试、保保养、维修修工作。7、建立齐齐全的展位位各厂商的的装修档案案（包括电电气施工图图、立项通通知单、装装修单、装装修验收单单等其他厂厂商装修所所必备的文文件资料）。8、建立齐齐全的商场场所有厂商商的用电管管理档案（包包括每月电电费抄表读读数记录表表、月度、季季度、年度度电费收缴缴情况统计计表以及各各厂商电表表变动更换换情况等有有关用电管管理的各项项资料）

7、。9、对配电电间所有有有关记录资资料进行建建档保存，包包括停、送送电时间记记录、高低低压配电框框电气仪表表，每小时时抄表数据据记录，交交接班工作作记录、所所有操作、检检修工具的的报关、年年检、更换换记录、日日常各项巡巡查、检修修、保养工工作记录，季季度、年度度停电检修修工作记录录等。10、楼层层电工必须须保证分管管楼管日常常照明灯具具的按时启启闭、完成成及时更换换 维修修工作，确确保分管楼楼层过道、公公用大厅照照明率达1100%，并并且要求制制定出相应应的维护计计划。11、楼层层电工必须须在每月55日前完成成本楼层所所有厂商上上月电字、电电话费抄录录工作送交交财务部。12、严格格遵守空调调、高

8、低压压配电间相相关的操作作规程，按按照有关规规定和程序序进行操作作，绝对禁禁止违章操操作。13、值班班电工每季季度完成一一次配电间间停电检修修工作，包包括电缆沟沟杂物清理理，所有电电气设备除除尘，接线线部位电缆缆杆坚固，故故障电气及及仪表设备备更换等。完完成空调换换季的检修修和保养工工作。14、值班班电工必须须完成对配配电间所有有电气仪表表、电气开开关、电气气设备的数数据记录、巡巡视检查、维维修保养工工作、电气气仪、空调调系统每小小时抄表记记录一次，数数据必须真真实准确，电电气开关、设设备维修保保养必须详详细记录，留留查备案。15、在确确保系统安安全正常运运转的情况况下，争取取创新，节节省能源

9、消消耗。16、每周周招开一次次工作会议议，总结一一周来工作作，并对下下一周工作作提出建议议和安排。17、完成成上级交办办的其它工工作。二、电工部部职务说明明：电工部主管管职务说明明书 基本资料 1、职务名名称： 电电工主管 2、直直接上级职职位： 物业部经经理 3、所属属部门： 物业部4、直线下下级：电工工班长、电电工 55、辖员人人数： 人 6、定定员人数： 1人岗位职责描描述编号工 作 职职 责权 限绩 效备注1制定部门的的基本管理理制度，严严格按照公公司的各项项管理制度度与操作规规程，监督督部门执行行各项任务务监督、执行行下属无违反反公司规章章制度如期期完成工作作任务2部门年度预预算的制

10、定定与实施，部部门年度的的工作计划划方案的制制定与实施施监督预算方案科科学，工作作计划、整整体绩效显显著3负责监督完完成商场用用电管理工工作任务，执执行各方案案的操作完完成，拟定定各阶段的的工作任务务并下达给给本部门执行优质高效完完成4领导部门做做好商场用用电管理与与电力设备备维护工作作监督优质高效完完成5负责商家进进场装修用用电方面的的审核管理理执行优质高效完完成6设备发生故故障时，及及时组织处处理，做好好技术把关关工作。当当重要设备备发生故障障影响正常常营业时，要要迅速赶到到现场组织织处理，并并及时上报报公司领导导。监督执行优质高效完完成7对配电间所所有有关记记录资料进进行建档保保存，包括

11、括停、送电电时间记录录、高低压压配电框电电气仪表，每每小时抄表表数据记录录，交接班班工作记录录、所有操操作、检修修工具的报报关、年检检、更换记记录、日常常各项巡查查、检修、保保养工作记记录，季度度、年度停停电检修工工作记录等等执行优质高效完完成8完成上级安安排的其他他工作任务务执行按时按质按按量完成电工班长职职务说明书书 基本资料 1、职务名名称： 电电工班长 2、直直接上级职职位：电工工主管 3、所属属部门： 电工部4、直线下下级：电工工、 5、部部门人数： 115人 66、定员人人数： 1人岗位职责描描述编号工 作 职职 责权 限绩 效备注1负责强电和和弱电的调调试、保养养、维修工工作。监

12、督、执行行优质高效完完成2建立齐全的的商场所有有厂商的用用电管理档档案（包括括每月电费费抄表读数数记录表、月月度、季度度、年度电电费收缴情情况统计表表以及各厂厂商电表变变动更换情情况等有关关用电管理理的各项资资料）。执行优质高效完完成3对配电间所所有有关记记录资料进进行建档保保存，包括括停、送电电时间记录录、高低压压配电框电电气仪表，每每小时抄表表数据记录录，交接班班工作记录录、所有操操作、检修修工具的报报关、年检检、更换记记录、日常常各项巡查查、检修、保保养工作记记录，季度度、年度停停电检修工工作记录等等。监督、执行行优质高效完完成4要亲临现场场督察厂家家展位装修修中电路、消消防、通风风口等

13、设施施检查工作作，做到早早发现问题题，早处理理，减少浪浪费，控制制、验收厂厂家装修的的电、消防防、通风等等设施的安安全质量，发发现问题及及时纠正监督优质高效完完成5督导下属严严格执行设设备操作程程序，坚持持设备维修修、保养制制度和例行行检查制度度，执行优质高效完完成6负责电工日日常工作的的管理执行优质高效完完成8完成上级安安排的其他他工作任务务执行按时按质按按量完成 二、电气规规范：电气作业人人员职业道道德规范为了加强电电气作业人人员的精神神文明建设设，提高整整体综合素素质，结合合社会主义义职业道德德要求，特特制定本规规范。一、树立安安全用电的的责任性：电气安全工工作是直接接关系到广广大用电人

14、人员的安全全健康，关关系到整个个企业的经经营能否正正常进行的的问题。实实践证明，事事故出于麻麻痹，安全全来自警惕惕，我们每每个电气工工作人员要要热爱本职职工作，忠忠于职守，以以高度的安安全用电责责任性和对对同事、对对客户、对对企业极端端负责的精精神，做好好电气安全全工作，提提高安全警警惕，反对对麻痹大意意，冒险操操作，坚持持做到“装得安全全，拆得彻彻底，修得得及时，用用得正确”的职业要要求。二、发扬团团结互助的的协作性：电气作业是是建立在分分工协作的的基础上，往往往是几个个人同时进进行操作，还还牵涉到上上下、左右右、前后及及各部门之之间的关系系。如果彼彼此之间缺缺少联系和和协调，我我行我素，各

15、各干各的，不不仅工作任任务无法顺顺利完成，而而且容易发发生事故。所所以每个电电气作业人人员都应发发扬团结互互助的协作作精神，相相互关心、相相互爱护、相相互支持、相相互配合。在在同事之间间，对老员员工有一个个传、帮、带带的要求，对对新员工有有一个学、用用、改的要要求，在部部门之间有有一个协调调、配合、反反馈的要求求。新老员员工及各部部门之间随随时随地互互相关心、团团结互助、取取长补短、互互相监督，就就可以防止止电气事故故的发生，促促进企业经经营不断发发展。三、掌握事事故发生的的规律性：电气事故往往往都是突突然发生的的，似乎是是不可捉摸摸的，但如如果我们每每个电气工工作人员处处处为集体体着想，把把

16、自己作为为企业的主主人，对已已发生的事事故多作分分析，其实是能找找到一定规规律性的。如如触电事故故：事故多多发的场所所为潮湿、高高温、多尘尘、有腐蚀蚀性气体等等场所；事事故多发的的季节为梅梅雨季节、高高温季节、台台汛季节、防防寒保暖季季节；事故故多发的电电气设备为为没有可靠靠的漏电保保护、接地地或接零保保护及外壳壳、引线、插插头有损坏坏的电具；事故多发发的作业区区和通道为为人体容易易触及带电电体而没有有采取绝缘缘、屏护、间间距等安全全措施的地地方。这样样，掌握了了事故发生生的规律，就就可以加以以防范。从事故发生生的季节规规律来看，大大多数触电电事故集中中在6-9四个月月，这是因因为这段时时期空

17、气潮潮湿，天热热多雨，降降低了电气气设备的绝绝缘性能，同同时，这段段时期人的的衣服穿得得少，身体体外露部分分比较多，汗汗水又多，这这就增加了了触电的可可能性，所所以雷雨季季节是防止止触电事故故的重要季季节。四、坚持执执行制度的的严肃性：电气作业人人员的职业业道德则集集中体现在在“遵章守纪纪、安全第第一”上。遵章章守纪的一一个具体要要求就是遵遵守电气安安全各项制制度，它是是电气作业业人员在长长期安全工工作经验和和无数“血”的教训的的基础上制制定出来的的。做为电电气作业人人员，除了了要遵守行行业上的各各项电气安安全制度，还还要遵守制制定的各项项电气安全全制度，无无论新老员员工都必须须严格遵守守，不

18、仅要要牢记在心心上，而且且要落实在在行动上。电气作业人人员要坚持持执行电气气安全各项项制度，它它包括以下下内容： 1、岗位位责任制：在自己所所管辖的范范围内，保保证设备和和电气线路路的完好，设设置必要的的安全保护护装置，防防止他人乱乱摸乱动造造成事故。 2、安全全教育制度度：电工是是一种特种种工种，必必须持证上上岗、定期期复审。同同时要养成成用电安全全宣传和教教育的习惯惯，对周围围所有人都都要随时随随地进行用用电安全宣宣传和教育。 3、安全全检查制度度：要积极极参加各项项电气安全全检查活动动，如日常常巡视检查查、定期检检查的互查查及不定期期的专项重重点检查等等，发现隐隐患及时整整改。 4、事故

19、故分析制度度：凡发生生电气事故故都要认真真分析事故故原因，找找出防止事事故的对策策并加以实实行，分管管部门要督督促检查其其整改情况况。 5、安全全作业制度度：是电气气安全管理理的重要内内容，主要要包括停电电检修安全全工作制度度、不停电电及带电工工作安全制制度、倒闸闸操作安全全制度等。 6、安全全验收制度度：装修工工程往往是是安全隐患患的产生地地，安全要要预防为主主，对装修修工程要全全程进行监监督和验收收，杜绝安安全隐患的的产生，主主要包括装装修管理制制度、工程程规范制度度等。五、消除事事故隐患的的及时性：隐患是产生生电气事故故的土壤，电电气维修人人员在对电电气设备及及线路进行行日常巡视视检查中

20、，应应能及时发发现隐患，及及时加以整整改。要及时发现现电气设备备及线路的的隐患，必必须开展经经常性、季季节性和专专业性的安安全检查，而而消除隐患患要突出一一个“勤”字，做到到勤检查、勤勤保养、勤勤维修，要要主动找问问题，消除除不安因素素。对于潮潮湿、高温温、有导电电性粉尘、腐腐蚀性气体体和金属履履盖面较大大的场所，是是安全用电电工作的重重点。对这这些场所的的电气设备备的绝缘性性能，漏电电保护装置置和保护接接地或保护护接零措施施，更要加加强检查，及及时消除隐隐患。六、掌握先先进技术的的进取性：随着当今社社会的发展展，各个领领域对广泛泛采用先进进技术的要要求也越来来越迫切。因因此，努力力学习科学学

21、文化知识识和安全技技术知识，刻刻苦钻研专专业技术，精精通业务，不仅仅是完成任任务，提高高工作效率率的需要，而而且也是搞搞好安全用用电工作的的必要前提提，这同样样是关系到到与员工相相关的切身身利益。电气操作是是一项专门门技术，在在电气操作作时又会与与周围的事事物发生密密切联系。作作为一名电电气作业人人员不仅要要掌握电气气安全技术术知识，而而且要了解解与电气有有关的安全全技术知识识。比如：电气操作作要登高作作业，就要要懂得预防防高处坠落落的知识；要防止电电火花引起起火灾，就就要懂得各各种物质的的理化性质质、燃烧条条件等特性性；要采用用漏电保护护装置，就就要懂得它它的结构、原原理、性能能等。只有有掌

22、握了这这些知识，不不断提高自自己的技术术业务水平平，才能切切实保证电电气工作的的安全性。因因此，要求求每个电工工应该做到到“四懂”、“三好四会会”和“四个过得得硬”。“四懂”就是懂原原理、懂构构造、懂性性能、懂工工艺流程。“三好四会”就是对设备要用好、管好、修好，会操作、会保养、会维修、会排除故障。“四个过得硬”就第一要设备过得硬。即要熟悉各种设备、工具和安全装置的用途；第二要操作过得硬。即要动作熟练不误操作；第三要质量过得硬。即要符合要求不留隐患；第四要在复杂情况下过得硬。即要能判断和预防事故，做到防患于未然。七、坚持全全心全意的的服务性作为电气作作业人员，必必须本着诚诚信原则，提提倡用服务

23、务代替管理理，严格执执行各项文文明服务规规范，坚持持全心全意意的为部门门、所有客客户提供优优质服务。每一位电气气作业人员员都要以企企业主人翁翁的态度和和责任感，发发扬发奋进进取的精神神，勤奋学学习，以适适应当今社社会经济和和技术的高高速发展，共共同把部门门工作做好好。三、机房管管理中央空调及及辅助设备备机房管理理制度一、中央空空调操作人人员必须持持证上岗，工工作应认真真负责，服服从领导安安排，严格格遵守中央央空调运行行管理规程程，确保机机组及辅助助设备的正正常运行。二、操作人人员开机前前应严格按按照中央空空调运行管管理规程对对相关设备备进行全面面检查，做做好开机前前的准备工工作。三、通过对对主

24、机、冷冷热媒水泵泵、冷却水水泵、冷却却塔、燃料料供应系统统、新风机机、变风量量机组、风风机盘管等等的检查、维维保，确认认设备正常常后，方可可按正常程程序开机。四、按时查查看各设备备运行参数数，填写设设备运行记记录，记好好工作日记记。五、如果设设备运行参参数出现异异常，应及及时采取相相应措施，重重大问题及及时向相关关领导汇报报，并及时时通知维保保单位来人人处理。六、做好设设备管理台台帐，如实实记录设备备使用状况况。七、新风机机、变风量量空调机组组的机房要要求通风良良好，卫生生清洁，确确保机组的的正常运行行。八、机房内内禁止吸烟烟，禁止堆堆放杂物及及易燃易爆爆物品，禁禁止动用明明火。九、机房内内按

25、规配置置各类消防防灭火器材材，并放置置于明显处处。十、设备运运行期间每每周清洁设设备；设备备停用期间间每月清洁洁设备。保保持设备表表面无油垢垢、无灰尘尘。十一、机房房钥匙由专专人保管，无无关人员不不得随意进进入机房。十二、设备备运行期间间每周组织织一次机房房及设备的的卫生、安安全检查。停停机期间每每月组织一一次机房及及设备的卫卫生、安全全检查。高低压配电电设备机房房管理制度度一、配电值值班电工必必须持证上上岗，工作作认真负责责，服从领领导安排，严严格遵守配配电运行管管理规程，确确保配电设设备正常供供电。二、配电设设备由配电电值班电工工执行244小时操作作、监控、记记录。严禁禁不合理的的超负荷运

26、运行。三、认真执执行交接班班制度，发发现问题及及时解决，并并详细填写写交接班记记录。四、非工作作人员进入入配电机房房，须经分分管主管批批准后，在在值班电工工或楼层电电工陪同下下方可入内内，并按规规填写人员员出入登记记表。五、机房应应保持良好好通风及照照明，门窗窗应开启灵灵活。六、机房内内按规配置置各类消防防灭火器材材，并放置置明显处。 七、配电机机房内禁止止吸烟，禁禁止堆放杂杂物及易燃燃易爆物品品，禁止动动用明火。八、不得擅擅自更改配配电机房内内各配电设设备线路，如如需更改则则必须经过过相关领导导同意后，方方可实施。九、保持配配电机房清清洁卫生，地地面、墙壁壁、门窗、设设备无积尘尘、无水渍渍、

27、油渍。十、每周组组织一次机机房及设备备的卫生、安安全检查。电梯设备机机房管理制制度一、电梯工工作人员必必须有高度度责任感，工工作认真负负责，忠于于职守，服服从领导指指挥、安排排，严格遵遵守电梯运运行管理规规程，确保保电梯正常常、安全使使用及运行行。二、开机前前应按电梯梯运行管理理规程对电电梯设备进进行检查，做做好开机前前的准备工工作。三、通过专专业人员及及仪器对电电梯进行检检测、调试试，由权威威机构确认认正常并发发证后方可可使电梯投投入运行。四、电梯维维保、检修修、检测时时应设置明明显的维修修标识，以以示提醒。五、按规定定填写设备备运行记录录。六、电梯出出现异常应应及时采取取相应措施施，重大问

28、问题及时向向领导汇报报，并及时通知维维保单位来来人处理。七、做好电电梯设备管管理台帐，如如实记录电电梯使用状状况。八、机房设设备每周清清洁一次，保保持设备表表面无油垢垢、灰尘。轿轿箱、层站站门、扶梯梯、招唤每每日清洁，保保持光亮、洁洁净。九、电梯机机房应通风风良好、卫卫生洁净、温温度适宜，保保证电梯的的正常运行行。十、机房及及轿箱内禁禁止吸烟，禁禁止堆放杂杂物及易燃燃易爆物品品，禁止动动用明火。十一、机房房内按规配配置各类消消防灭火器器材，并放放置于明显显处。十二、电梯梯各处应做做到标识齐齐全、明显显，应急报报警系统完完好无损。十三、机房房钥匙由专专人保管，无无关人员不不得进入机机房。十四、每

29、周周组织一次次机房、设设备、轿箱箱、扶梯的的卫生、安安全检查。电话、音响响设备机房房管理制度度一、播音员员、电话转转接人员、维维修人员必必须对工作作认真负责责，忠于职职守，服从从领导安排排，严格遵遵守各项管管理制度，确确保程控电电话、音响响系统的正正常工作及及相关活动动的顺利进进行。二、机房应应保持良好好的照明，电电源线路整整齐，设备备插接线整整齐、插接接合理。三、机房内内应保持环环境整洁，通通风良好，室室温适宜。四、每日清清洁设备及及机房，保保持设备表表面无灰尘尘、机房清清洁无杂物物。五、做好设设备使用记记录，做好好设备管理理台帐，如如实记录设设备使用状状况。六、机房内内禁止吸烟烟，禁止堆堆

30、放杂物及及易燃易爆爆物品，禁禁止动用明明火。七、机房内内按规配置置各类消防防灭火器材材，并放置置于明显处处。八、维修人人员应做好好设备维保保工作，并并按规定详详细填写维维修记录。九、电脑程程控系统必必须由专人人管理，其其他无关人人员不得动动用程控系系统电脑及及电脑程序序。十、机房钥钥匙由专人人保管，无无关人员不不得进入机机房。十一、每周周组织一次次机房、设设备，卫生生、安全检检查。文明机房标标准一、硬件部部分、机房门门窗：1、机房门门应能上锁锁，机房门门上必须张张贴醒目的的“机房重地地，闲人免免进”的警示标标识。2、机房环环境必须干干净、整洁洁。3、机房门门窗必须符符合“三防一通通”的要求：即

31、防汛、防防尘、防小小动物、通通风。4、机房窗窗户必须保保持清晰、明明亮。、机房设设施：1、机房内内只允许整整齐放置与与设备有关关的、必需需的物件（设设备配件、油油料、工具具箱等）。2、配电面面板必须安安全、规范范，裸露线线桩必须有有保护，并并注明电压压等级，线线路及设备备插接线整整齐、安全全。3、临时电电源用后必必须立即收收回，用电电器具的插插头必须完完好，符合合移动电具具安全规范范。4、消防设设施必须齐齐备，放置置在明显、易易拿位置。各各机房按相相应使用要要求配置灭灭火器、沙沙桶2 5只。5、机房内内的环境温温度应保持持在1030之间。6、机房内内的设备等等应涂刷油油漆的部位位要定期检检查，

32、如有有脱落应及及时补漆。7、设备、设设施、控制制屏等应保保持整洁，不不得有积灰灰。二、软件部部分、员工须须知：1、操作、维维修人员必必须着工装装上岗。2、工作态态度应热情情、诚恳，使使用文明礼礼貌用语。3、各机房房工作人员员应维护企企业形象，展展示公司的的最佳精神神风貌。4、遇客户户参观或领领导巡视，现现场工作人人员应微笑笑、点头示示意并继续续工作。5、对客户户或领导的的询问，现现场工作人人员应根据据实际需要要给予满意意的回答。6、机房内内严禁吸烟烟。三、机房标标识及其他他1、机房内内的标识必必须粘贴在在相应的位位置上，如如有脱落应应及时补。2、机房管管理中必要要的文本要要放在机房房内醒目的的

33、位置上，及及时填写并并保持整洁洁。3、机房必必须配备对对外通讯的的工具：如如电话、对对讲机等。变风量和新新风机组的的运行管理理规程一、风量和和新风机组组运行前的的准备工作作：1、检查电电机的绝缘缘电阻，检检查风机叶叶轮转动是是否灵活。2、有传动动皮带的机机组，应检检查机组传传动皮带松松紧及磨损损。检查轴轴承润滑情情况，应及及时加油、换换油。3、检查密密封条是否否老化或损损坏，风机机软接头是是否破损，如如有破损，应应及时维护护更换。4、检查空空气滤网、冷冷、热媒水水过滤器、冷冷凝水接水水盘是否清清洗干净；检查机房房内是否有有杂物，机机房、机组组是否卫生生干净。5、检查换换热翅片上上污垢、油油污情

34、况，必必要时清洗洗。6、检查各各管路系统统连接处的的紧固和严严密程度，不不允许有松松动、泄漏漏现象。7、检查供供配电系统统，用电动动方式检查查风机转向向是否正确确。8、检查各各电气安全全保护装置置是否完好好，工作设设定值是否否在要求范范围。9、检查各各地脚螺栓栓有无松动动。10、检查查并对冬、夏夏季转换开开关，进行行运行方式式转换。二、变风量量、新风机机组的启动动操作：1、先开启启冷、热媒媒水出口阀阀、再开启启冷、热媒媒水进口阀阀。2、为防止止风机启动动时其电机机超负荷。启启动风机前前，有风道道阀门的应应先关好风风道阀门。3、启动一一台机组，待待风机运行行起来后，再再逐步打开开风门。4、一台机

35、机组的风机机运行正常常后，才能能再启动另另一台机组组。5、全部设设备启动完完毕后，应应仔细巡回回检查，观观察各设备备运转是否否正常。三、变风量量、新风机机组的运行行管理：1、定期巡巡查各机组组的运行情情况。2、巡查机机组冷、热热媒水的供供水流量情情况。3、根据机机组制冷、制制热情况调调节冷、热热媒水流量量。4、巡查空空气过滤网网是否堵塞塞。5、巡查冷冷凝水排放放情况。6、巡查风风道系统是是否有漏风风现象。7巡查电机机的运转电电流、电压压是否正常常。8、巡查风风机及电机机运行声音音是否正常常，有无异异常震动。9、巡查风风机及电机机在运行中中有无异味味。10、巡查查风机及电电机轴承温温度是否正正常

36、，是否否缺油。11、巡查查机房及机机组卫生情情况并及时时清理杂物物。四、变风量量、新风机机组的停机机操作：1、关闭冷冷、热媒水水进口阀。2、关闭冷冷、热媒水水出口阀。3、停风机机。4、有排风风阀的机组组要关闭排排风阀。5、检查冷冷凝水排放放情况。6、长期停停机要排空空机组内冷冷、热媒水水。冷却塔的运运行管理规规程一、冷却塔塔运行前的的准备工作作：1、检查电电机的绝缘缘电阻，电电机的防潮潮措施是否否符合要求求。2、检查减减速箱内油油位是否保保持在油标标规定位置置上。3、盘动风风扇看叶轮轮旋转是否否灵活及有有无松动现现象。4、检查布布水器上的的喷头是否否堵塞。5、检查冷冷却塔内的的填料是否否有损坏

37、。6、检查集集水槽、集集水池是否否积存杂物物。7、检查进进风百叶窗窗上是否有有塑料布、塑塑料袋等污污物堵塞进进风。8、检查集集水池内水水位是否达达到最高标标高，所有有管路中是是否都充满满了水。9、检查集集水池有无无渗漏现象象。10、检查查供配电系系统，用点点动方式检检查叶轮转转向是否正正确。11、检查查各电气安安全保护装装置是否完完好，工作作设定值是是否在要求求范围。12、检查查各地脚螺螺栓是否紧紧固。二、冷却塔塔的运行管管理：1、运行中中经常检查查、清除管管道、布水水器上喷头头处的结垢垢、污垢及及杂物。2、每半月月清洗集水水槽、集水水池，清刷刷过滤栅网网，严防堵堵塞现象发发生。3、每半月月清

38、理一次次冷却塔，注注意布水装装置的布水水均匀性，发发现问题及及时调整。4、保持冷冷却塔减速速箱中油位位正常，每每年检查油油的颜色及及粘度，若若有变化，及及时更换。新新装冷却塔塔减速箱润润滑油在运运行一个月月时要更换换。5、电机和和联轴器内内轴承中润润滑油脂，每每年更换一一次，不允允许出现硬硬化现象。经经常观察风机机轴承的温温度，温升升不大于335，最高不不可超过770。6、及时清清除叶片、进进风百叶窗窗等处的附附着物，及及时更换腐腐蚀坏了的的叶片，以以减少风机机运行时的的震动及噪噪声。7、并联风风机为节省省能源，可可根据不同同情况适当当减开风机机。8、要注意意风机轴、尾尾部和接线线盒的密封封情

39、况。水泵的运行行管理规程程一、水泵运运行前的准准备工作：1、检查电电机的绝缘缘电阻。2、有联轴轴器的水泵泵要进行手手动盘车，检检查叶轮运运转是否灵灵活。3、点动水水泵查看正正反转。4、检查润润滑油情况况，应急时时加油、换换油。5、检查压压盖松紧，查查看水泵是是否有泄漏漏现象。6、检查水水系统中水水压情况是是否达到要要求，系统统中是否有有空气。二、水泵的的启动操作作：1、生活水水泵应先开开进口阀，冷冷却水泵、冷冷热媒水泵泵应将进出出口阀门打打开（不得得在断水状状态下运转转）。2、启动水水泵。3、生活水水泵开出口口阀。4、检查各各泵出口压压力及运转转电流、电电压稳定情情况。5、检查管管路排气系系统

40、，进行行排气。6、检查水水流量情况况。三、水泵的的运行管理理：1、巡查水水泵的运行行情况。2、巡查水水泵的供水水流量。3、巡查电电机运转电电流、电压压是否正常常。4、巡查水水泵运行声声音是否正正常，有无无异常震动动。5、巡查电电机运行中中有无异味味。6、检查水水泵是否缺缺油、轴承承温度是否否正常。7、巡查相相关阀门是是否有异常常震动、是是否失灵。风机盘管的的运行管理理规程一、风机盘盘管运行前前的准备工工作：1、检查电电机的绝缘缘电阻，检检查鼠笼式式叶轮转动动是否灵活活。2、检查轴轴承润滑情情况。3、检查空空气滤网是是否干净。4、检查水水过滤器是是否堵塞。5、检查清清理冷凝水水接水盘及及冷凝水排

41、排水管。6、清除盘盘管、翅片片之间的灰灰尘，清除除鼠笼式叶叶轮、叶片片间的灰尘尘。7、检查盘盘管有无泄泄漏现象。8、利用旁旁通管冲洗洗供、回水水管路。9、检查管管道、阀门门的保温是是否完好。二、风机盘盘管的启动动操作：1、检查并并将风机盘盘管进出口口水阀打开开。2、启动风风机，如风风机是多挡挡控制，应应先开小挡挡，等风机机运转正常常后，再转转到所需挡挡位。三、风机盘盘管的运行行管理：1、巡查风风机盘管的的运行声音音是否正常常。2、经常检检查空气滤滤网，定期期检查水过过滤器。3、检查盘盘管与翅片片之间、鼠鼠笼式叶轮轮与叶片之之间有无明明显灰尘。4、巡查冷冷、热水的的供水流量量情况。5、根据各各风

42、机盘管管制冷、制制热情况合合理调节冷冷、热水流流量。6、巡查冷冷凝水排放放情况。7、巡查风风机盘管及及管路、阀阀门有无泄泄漏情况。四、风机盘盘管的日常常维护工作作：1、检查风风机风量，确确保风机处处于正常工工作。2、检查电电机温度及及轴承情况况并进行维维护。3、监听运运行声音是是否正常，对对异常声音音进行处理理。4、检查空空气滤网的的清洁程度度并定期清清洗。5、检查水水过滤器的的清洁程度度并定期清清洗。6、检查冷冷凝水接水水盘及排水水管的堵塞塞情况并进进行清理。7、检查盘盘管及相关关阀门、管管道有无泄泄漏现象并并进行处理理。8、检查并并清除盘管管翅片之间间的灰尘。9、检查并并清除鼠笼笼叶轮、叶

43、叶片之间的的灰尘。10、检查查相关阀门门、管道的的保温情况况并进行处处理。电梯、货梯梯的运行管管理规程一、电梯、货货梯运行前前的准备工工作：1、检查拽拽引机是否否安装完好好、可靠（包包括检查拽拽引电机、蜗蜗轮、蜗杆杆、制动器器、拽引绳绳轮、机座座等）。2、检查拽拽引钢丝绳绳是否有断断股，连接接轿箱、平平衡对重是是否坚固可可靠。3、检查平平衡对重侧侧重量与轿轿箱重量比比例是否符符合指标范范围，对重重块是否用用压板压牢牢等。4、检查导导向系统的的安装、导导轨的固定定与连接情情况是否良良好。5、检查导导轨加油情情况及加油油盒中的油油量。6、检查轿轿箱情况，（包包括轿箱、安安全钳、安安全窗、导导靴、自

44、动动开门机、平平层装置、操操纵箱、轿轿箱内指层层灯、警铃铃、应急电电话等）。7、检查电电梯机械安安全装置（包包括限速器器装置、安安全钳装置置、限速钢钢丝绳装置置、限速钢钢丝绳张紧紧装置、各各层厅门门门锁、极限限开关、缓缓冲器装置置、安全窗窗装置、人人力拽引轮轮、安全触触板、超载载装置、速速度控制联联动机构等等）。8、检查电电力拖动系系统，（包包括电梯电电机拖动系系统、变频频变压调速速系统）。9、检查电电气控制系系统，（包包括自动门门开关线路路、轿箱指指令控制与与厅外招换换控制、指指层线路与与定向控制制、电梯的的启动加速速与减速平平层控制、超超载控制、消消防运行等等）。10、检查查电气安全全装置

45、，（包包括电气安安全保护系系统、终端端越位应急急系统、中中途停止应应急系统、报报警系统、照照明系统、应应急电源等等）。11、检查查清理机房房、机组、轿轿箱、底坑坑卫生，底底坑要防止止有水进入入。12、检查查电梯及机机房各标识识位置，检检查盘车工工具是否完完备。13、检查查机房通风风、防尘、降降温、地面面处理情况况是否符合合要求。二、货梯的的运行管理理：1、经常巡巡查电梯性性能是否安安全可靠，有有司机的货货梯要严格格控制载重重量及防止止超长超高高货物进入入而损坏货货梯，观光光客梯严禁禁载货。货货梯载货货货物质量较较大时，应应将货物放放在轿箱的的中央位置置，防止轿轿箱倾斜。2、经常检检查电梯自自动开门、关关门控制，检检查门槽地地沟有无杂杂物堵塞，经经常清理门门槽。3、经常巡