买房流程全接触27380.docx

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1、买房流程全接触，教您一步步买房（一）挑选房源第一步：挑挑选房源（考考虑价格，交交通状况，面面积，朝向向，楼层，位位置）在计划划经济时代代，房子的的地理位置置、住宅户户型、朝向向、外观曾曾是大家最最关注的内内容，住宅宅也往往是是以低廉的的造价，“多快好省省”地建造的的混凝土盒盒子，正是是这些冰冷冷的人造建建筑物将人人与自然割割裂开，而而与我们血血脉相通的的自然却只只有在零星星的被围墙墙圈起来的的公园中可可以找到。价格： 如何何在您能够够承受的价价格范围内内做出一个个最合理的的投资， 您需要考考虑月收入入、预期还还贷能力、贷贷款方式、银银行利率、地地段升值潜潜力等诸多多因素。比比如，湘潭潭河东房产

2、产均价39900左右右，河西33700左左右也可以以多看看网网上发布的的消息（什什么样的地地段最火、那那种户型最最热、何等等价位热销销等）交通状况：衣食住行、人人生四事，交交通是买方方考虑的重重要因素，四四通八达、进进出方便，有有停车位物物业才算物物尽其用。目目前大部分分小区交通通相对方便便 。社区环境：人口越来越越密集的大大城市，社社区环境已已经成为购购房者投资资前越来越越重视的因因素，小区区内的绿化化程度、人人文环境、安安全性、配配套设施都都可能对您您入住后的的生活产生生重大影响响。户型结构：户型的选择择主要考虑虑家庭人员员的构成及及主人房屋屋功能的要要求，如楼楼层高低的的选择、房房屋的朝

3、向向、视野、采采光、私密密性等。面积：在我国大部部分城市，根根据建设部部商品房房销售面积积计算及公公用建筑面面积分摊规规则的规规定，房屋屋销售仍按按建筑面积积计算价格格，那么单单元住宅的的销售面积积怎样测算算?商品房房按“套”或“单元”出售，商商品房的销销售面积即即为购房者者所购买的的套内或单单元内建筑筑面积(以以下简称套套内建筑面面积)与应应分摊的公公用建筑面面积之和。商品房销售售面积=套套内建筑面面积+分摊摊的公用建建筑面积套内建筑面面积=套内内使用面积积套内墙墙体面积阳台建筑筑面积套内使用面面积的概念念是每套住住宅户门内内除墙体厚厚度外全部部净面积的的总和。其其中包括卧卧室、起居居室、过

4、厅厅、过道、厨厨房、卫生生间、储藏藏室、壁柜柜(不包括括吊柜)、户户内楼梯(按投影面面积)。利利用坡屋顶顶内空间作作房间时，其其一半的面面积净高不不低于米，其其余部分最最小净高不不低于米，符符合以上要要求的可计计入使用面面积；否则则不算使用用面积。每每户阳台(无论凹、凸凸阳台)面面积在6平平方米以下下的，不计计算使用面面积；超过过6平方米米的，超过过部分按阳阳台净面积积的折算计入入使用面积积。套内墙体面面积：商品品房各套(单元)内内使用空间间周围的维维护或承重重墙体，有有共用墙及及非共用墙墙两种。品品房各套(单元)之之间的分隔隔墙、套(单元)与与公用建筑筑空间投影影面积的分分隔墙以及及外墙(包

5、包括山墙)均为共用用墙，共用用墙墙体水水平投影面面积的一半半计入套内内墙体面积积。非共用用墙墙体水水平投影面面积全部计计入套内墙墙体面积。阳台建筑面面积：按国国家现行建建筑面积计计算规则进进行计算。单元分摊的的公用建筑筑面积由两两部分组成成：电梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅和和过道等其其功能上为为整楼建筑筑服务的公公共用房和和管理用房房之建筑面面积；各单元与与楼宇公共共建筑空间间之间的分分隔墙以及及外墙(包包括山墙)墙体水平平投影面积积的50。公公用建筑面面积不包括括任何作为为独立使用用空间租、售售的地下室室、车棚等等，作为人人防工程的的地下室也也不计入公公用建筑面面

6、积。公用建筑面面积按以下下方法计算算：整栋建筑物物的面积扣扣除整栋建建筑物各套套(单元)套内建筑筑面积之和和，并扣除除已作为独独立使用空空间销售或或出租的地地下室、车车棚及人防防工程等建建筑面积，即即为整栋建建筑物的公公用建筑面面积。将整整栋的的公公用建筑面面积除以整整栋的各套套套内建筑筑面积之和和，得到建建筑物的公公用建筑面面积分摊系系数。用建建筑面积分分摊系数公用建筑筑面积套内内建筑面积积之和。公用建筑面面积分摊计计算：各套套(单元)的套内建建筑面积乘乘以公用建建筑面积分分摊系数，得得到购房者者应合理分分摊的公用用建筑面积积。分摊的的公用建筑筑面积公公用建筑面面积分摊系系数套内建筑筑面积一

7、般般高层住宅宅公建分摊摊系数为左右右。朝向：在中国，挑挑选住宅商商品房的客客厅，以朝朝南为最佳佳。北方地地区历来形形成的坐北北朝南的住住宅为最佳佳的生活习习惯，造成成消费者“有钱就买买东南房”的需求心心理。因此此，东南朝朝向的房屋屋较其它朝朝向的房屋屋要好销售售。因客厅厅朝南，在在冬天无凛凛冽寒风呼呼啸，在夏夏天又是凉凉风习习。其其它朝向的的优劣顺序序大致为东东南、东、西西南、北、西西。其次，消消费者应挑挑卧室的朝朝向。一套套房内，卧卧室一般有有二三间，其其朝向也不不会完全一一致。而且且在大多数数情况下是是有好有差差。消费者应以以主卧室朝朝向好或多多数卧室朝朝向好为评评判断标准准。卧室也也以南

8、向为为佳，但最最好不要靠靠外墙。因因在夏天，南南向卧室凉凉风，但射射入的阳光光也较北向向房间多，若若是西向外外墙，那么么室内温度度一定较高高。卧室朝朝向为东南南、东、东东北也可，最最好不选朝朝西的卧室室。朝北的的卧室不要要太多，有有一间尚可可，因北向向卧室冬天天寒风呼啸啸，但是，夏夏天北向的的房间却是是十分凉快快。厨房、卫卫生间的朝朝向相对要要次要一些些。卫生间间只要能直直接采光、通通风就行。因因其使用是是间断的和和短时间的的，但最好好还是避免免选择西向向的卫生间间。在南方炎热热地区，除除了要看单单个房间通通风是否良良好外，还还要看房间间与房间之之间的组织织，是否利利于风的直直线流动，在在夏季

9、是否否能形成“穿堂风”。具体的的方法是看看各个房的的门、窗是是否在一个个方向上，如如果建筑与与建筑之间间间距过小小，底层就就会由于上上面建筑的的遮挡，而而终年不见见阳光。最最好的情况况是在北面面的底层房房间冬天也也能接受阳阳光照射。厨厨房由于本本身会产生生许多油烟烟，因此，其其室内空气气最须与外外界经常保保持交换。由由于厨房的的油烟产生生量大，形形成时间短短，靠自然然通风实难难将其在短短时间内排排出，所以以一般会用用同抽烟机机或排气扇扇向外排气气。一般来来说，要防防止由于朝朝向不好、外外面风压太太大，引起起油烟的“倒灌”或风将油油烟引入其其他房间。因因此，厨房房以不选北北向为宜。一般来说，一一

10、天之内阳阳光能射入入时间小时，对对于消除房房间内湿气气，杀灭细细菌，调节节室内温度度，加速空空气流动均均有好处。对对于客厅、卧卧室的朝向向，要以能能接受光线线直接射入入为宜，以以南向或偏偏南方向为为佳。对于于厨房，应应避免西向向为宜，因因厨房内本本来已有热热源，再接接受阳光直直射，其温温度会更高高。卫生间间也以能接接受一定的的阳光照射射为宜。因因卫生间相相对来说阴阴暗潮湿，有有阳光的射射入能避免免病菌滋生生。一套居居室内，最最好能有两两个阳台，其其中一个阳阳台一定要要向阳，使使晾晒和休休息有充足足的阳光。现在多数的的商品房住住宅为一梯梯二户型。对对于条式一一梯二户，一一套只有二二个方向来来通风

11、、采采光。而这这种建筑的的朝向多为为南北向，因因此，有一一半左右的的房间均是是朝北的。消消费者在挑挑选时，就就要看设计计者是否将将较次要的的房间放在在北向。对对于点式一一梯二户，一一套房至少少有三个面面临空，因因此其房间间的朝向应应该都较满满意。对于于一梯三户户，一梯四四户，由于于套数多，要要为各户都都留有一个个相对较好好的主朝向向，故一户户的朝向很很难完善，有有时候，会会出现有较较大缺陷的的朝向。楼层：低层建筑一一般为一至至二层。多多层建筑一一般为三至至七层。高高屋建筑一一般为八至至三十层。超超高层建筑筑一般为三三十层以上上。因此，这这就为建筑筑层数的挑挑选提供了了可能和广广阔的天地地。大多

12、数消费费者在挑选选底楼时，一一般不会去去过问其有有关防潮设设计的具体体细节，但但是，在天天连续下雨雨的情况下下不去观察察房屋的潮潮湿程度，就就太不应该该了。底层层还有一个个特点是下下水管道容容易堵塞。因因此，消费费者在挑选选底层时一一定要看各各排水管道道、系统是是否经过特特殊处理。底底层的排水水系统是否否单独和独独立。如果果底层的厕厕所管道、下下水管道不不接受来自自上面各层层的排水，自自成系统，那那么就不会会出现由于于上面各户户的不正常常使用而使使一楼发生生堵塞的局局面。如果果底层的管管道与上面面各层是相相连，那么么消费者要要看其管道道是否在一一楼变粗、变变大。底层层最容易接接受地面环环境的影

13、响响，如果地地面植物繁繁茂、景色色优美，底底层的住户户当然是“近水楼台台先得月”。自然界界有好的一一面，也有有不利的一一面，如果果底层四周周下水道管管处理不当当、化粪池池处理不当当，往往会会造成臭气气熏天、蚊蚊虫苍蝇滋滋生。对这这些底层自自然是首当当其冲、深深受其害，故故消费者在在看完底层层的室内时时，千万不不要忘记要要看看室外外。看阴、阳阳沟是否通通畅，看化化粪池口是是否离自己己住宅较远远。地面的的排水系统统是否完善善，有没有有积水的可可能？有没没有一些死死角地带等等。消费者者在选择底底层时，对对这些问题题一定要一察之，不不然等搬进进去再后悔悔，已是悔悔之晚矣。一些家庭之之所以选底底层，就是

14、是考虑到家家中有老人人，可避免免上下楼之之苦。但是是，买房不不在冬天，一一到冬天才才知此房终终日不见太太阳。老人人住的房屋屋没有阳光光，不是让让人苦不堪堪言吗？提提前请有关关技术人员员进行咨询询还是有必必要的。 位置:如果您想购购买的是房房子，那么么，首先要要考虑的是是位置是否否优越，因因为处于好好位置的房房子才能满满足您的各各类需求。它它通常具有有下列特征征:1城市上上风上水。在在城市中心心区的上风风上水方向向，城市主主要工业区区的上风上上水方向，如如北京的上上风上水方方向为西北北方向。2交通便便捷。从住住所到工作作地点或常常去的其他他地点或市市中心区，不不超过可接接受的时间间并且有保保障，

15、一家家两三口人人都有些要要求时，应应尽可能多多的照顾到到，并考虑虑将来可能能的变化情情况，如工工作调动、升升学、转学学等。3城市化化水平高。应应在那些各各种市政设设施齐全地地段挑选房房子，这些些地段一般般位于城市市主干道、次次干道附近近，不应超超过公里里，否则有有些设施难难以接通，对对外交通也也会有麻烦烦。郊区和和偏僻地带带，要么基基本设施不不全，要么么花大量投投资搞市政政设施，导导致房价增增加。4生活便便利。步行行分钟钟左右即可可到达各类类商业服务务业网点，满满足日常生生活物品的的采购及其其他服务需需求，医疗疗卫生、托托幼。文体体设施也可可就近找到到.5环境宜宜人，自然然、人文景景观优雅。绿

16、绿地、公园园步行可达达，空气清清新、水面面清澈，有有早晚休闲闲运动、周周末游玩娱娱乐之所，社社会风气、治治安状况良良好。买房流程全全接触，教教您一步步步买房（二二）实地考考察第二步：实实地考察（考考虑开发商商的资格审审核，看楼楼应该注意意哪些细节节，区分“复式、跃跃层式、错错层式”住宅） 楼间距也是是一个可以以泄露发展展商秘密密的指标标。楼间距距太窄不仅仅影响各楼楼体之间的的光照，也也影响人们们的视野和和心情。无无法想象楼楼挨着楼的的社区能谈谈得上什么么绿化和环环境。真正正好的社区区是张弛有有度的，既既有大面积积的集中绿绿地，也有有各组团自自己的小型型绿地，有有的新项目目甚至推出出了宅旁空空间

17、和楼内内共享空间间的绿化，每每一个新概概念的推出出和落实都都是社区环环境的更新新。开发发商的资格格审核 住住宅质量保保证书 住宅质质量保证书书应当包包括以下内内容： (1)工工程质量监监督部门核核验的质量量等级。 (2)地地基基础和和主体结构构在合理使使用寿命年年限内承担担保修。 (3)正正常使用情情况下各部部位、部件件保修内容容与保修期期： 屋屋面防水33年; 墙墙面、厨房房和卫生间间地面、地地下室、管管道渗漏11年； 墙墙面、顶棚棚抹灰层脱脱落1年； 地地面空鼓开开裂、大面面积起砂11年； 门门窗翘裂、五五金件损坏坏1年； 管管道堵塞22个月； 供供热、供冷冷系统和设设备1个采采暖期和供供

18、冷期； 卫卫生洁具11年； 灯灯具、电器器开关6个个月； 其其他部位、部部件的保修修期限，由由房地产开开发企业与与用户自行行约定。 4)用户报报修的单位位，答复和和处理的时时限。 建设工程开开工证：是是建设单位位进行工程程施工的法法律凭证，也也是房屋权权属登记的的主要依据据之一。没没有开工证证的建设项项目均属违违章建筑，不不受法律保保护。北京京市建委于于19966年成立了了北京市建建筑工程交交易管理中中心，负责责开工审批批等项工作作。 建设设用地规划划许可证和和建设工程程规划许可可证 建建设用地规规划许可证证和建设工工程规划许许可证：是是建设单位位用地和建建设工程的的法律凭证证，没有这这两证的

19、用地单单位属非法法用地，其其工程建筑筑也是违章章建筑，不不能领取房房地产权属属证件。住宅使用用说明书 住宅宅使用说明明书应当当对住宅的的结构、性性能和各部部位（部件件）的类型型、性能、标标准等作出出说明，并并提出使用用注意事项项，一般应应当包含以以下内容：（1）开发单位位、设计单单位、施工工单位，委委托监理的的应注明监监理单位；（2）结构类型型；（3）装修、装装饰注意事事项；（4）上水、下下水、电、燃燃气、热力力、通讯、消消防等设施施配置的说说明；（5）有关设备备、设施安安装预留位位置的说明明和安装注注意事项；（6）门、窗类类型，使用用注意事项项；（7）配电负荷荷；（8）承重墙、保保温墙、防防

20、水层、阳阳台等部位位注意事项项的说明；（9）其他需说说明的问题题。住宅中配配置的设备备、设施，生生产厂家另另有使用说说明书的，应应附于住住宅使用说说明书中中。看楼应注注意哪些细细节？看楼要综合合考虑楼盘盘各方面的的情况，一一般有以下下几点:第一，发展展商的实力力：有实力力的发展商商在开发楼楼盘时，处处处为客户户着想，往往往精益求求精，推出出精品楼盘盘。第二，楼楼盘的合法法性：对楼楼盘的用地地、规划等等进行审查查，看楼盘盘是否符合合国家规定定，重点是是要看楼盘盘有没有“七证”，是否属属商品房;第三，楼楼盘的自身身素质：1、是否渗渗水。不但但要看选购购单位的屋屋顶是否漏漏水，还要要看楼下单单位的屋

21、顶顶是否漏水水。2、噪音音、照明。噪噪音和照明明在白天很很难看出情情况如果，需需要晚上去去看，去实实地考察。3、楼内内垂直交通通。对高层层电梯而言言看其配备备的电梯质质量如何，安安全通道是是否畅通。4、结构构。一套房房建成之后后，建筑格格局很难改改变，要想想得到最佳佳的使用效效果，一开开始就得选选择合理的的格局。5、其他他细节。看看窗沿、墙墙角、天花花等做工是是否仔细，水水、电等配配件是否安安装到位等等。第四，用用户的口碑碑。向住户户附近的居居民、物业业管理人员员咨询，看看楼盘的物物业管理，治治安善如何何，楼宇有有无法法律律纠纷等。区分“复复式、跃层层式、错层层式”住宅复式住宅宅在概念上上是一

22、层，并并不具备完完整的两层层空间，但但层高较普普通住宅(通常层高高2.8米米)高，可可在局部掏掏出夹层，安安排卧室或或书房等，用用楼梯联系系上下，其其目的是在在有限的空空间里增加加使用面积积，提高住住宅的空间间利用率。跃层式住住宅，与复复式住宅是是完全不同同的两个概概念。从外外观来说，跃跃层式住宅宅是一套住住宅占两个个楼层，有有内部楼梯梯联系上下下层，一般般在首层安安排起居室室、厨房、餐餐厅、卫生生间，二层层安排卧室室、书房、卫卫生间等。简简单地讲，如如果上下两两层安全分分隔，应称称为跃层式式住宅；如如上下两层层在同一空空间内，即即从下层室室内可以看看见上层的的墙面、栏栏杆或走廊廊等部分，则则

23、为复式住住宅。错层式住宅宅，是指一一套房子不不处于同一一平面，即即房内的厅厅、卧、卫卫、厨、阳阳台处于几几个高度不不同的平面面。错层式、复复式与平面面式房屋的的区别错层式和复复式房屋有有一个共同同的特征区区别于平面面式的房屋屋。平面式式表示一户户人家的厅厅、卧、卫卫、厨等所所有房间都都处于同一一层面，而而错层和复复式内的各各个房间则则处于不同同层面。错层和复复式房屋的的区别尽管两种房房屋均处于于不同层面面，但复式式层高往往往超过一人人高度，相相当于两层层楼；而错错层式高度度低于一人人，人站立立在第一层层面平视可可看到第二二层面。因因此错层有有“压缩了的的复式”之称。另另外，复式式的一、二二层楼

24、面往往往垂直投投影，上下下面积大小小一致；而而错层式两两个(或三三个)楼面面并非垂直直相叠，而而是互相以以不等高形形式错开。买房流程之之认购书书签订（三三）签定流程 你你在选好房房源，谈妥妥价格后，便便是该去签签订认购书书了，这个个时候还得得交付一定定额度的定定金， 发发展商此时时会把有关关的资料和和相关文件件交给你，并并讲清项目目进展情况况。 认认购书主要要内容包括括： 11 认购购物业； 22 房价价，包括户户型、面积积、单位价价格（币种种）、总价价等； 33 付款款方式，包包括一次付付款、分期期付款、按按揭付款； 44 认购购条件，包包括认购书书应注意事事项、定金金、鉴定正正式条约的的时

25、间、付付款地点、帐帐户、签约约地点等。 在签定完完认购书后后，销售方方还应给购购房人发放放签约须须知，以以便使购房房者明白下下一个细节节，购房人人只有明白白其中内容容，才能顺顺利签定购购房契约，其其内容包括括：签约地地点、购房房者应带证证件、购房房者委托他他人签约时时有关委托托书的证明明、有关贷贷款凭证的的说明、缴缴纳有关税税费的说明明。 经经济适用房房相关知识识： 目目前，建设设部正加紧紧制定经济济适用房管管理办法，并并将认真考考虑公众反反应强烈的的经济适用用房供应对对象过于宽宽泛的问题题。据有关关人士透露露，经济适适用房管理理办法将对对供应对象象和供应面面积做出明明确规定。具具体内容可可能

26、是各地地要根据其其经济发展展水平、居居民住房情情况和财政政可承受能能力，因地地制宜地确确定中低收收入标准，明明确供应对对象的范围围，不能再再实行敞开开供应。界界定范围的的标准将从从严从小，以以保障而不不是改善中中低收入家家庭住房为为主。供应应面积将要要求控制在在平平方米以内内，豪华型型、复式住住宅将被严严格禁止。 业内人士士分析认为为，建设部部有可能在在管理办法法中提出，在在商品房与与经济适用用房价差较较小城市，可可以在一个个时期内采采取普惠制制度，但为为抑制住房房投机，应应从严审批批购房对象象；在商品品房与经济济适用房差差价较大的的城市，应应采取“从紧”原则，执执行“双控标准准”，保证最最需

27、要住房房的群众优优先购买。对对危改安置置居民、“城中村”改造优先先安排，对对教科文卫卫等行业，可可以倾斜，分分期分批供供应。在审审批供应对对象时，要要采取公示示等多种方方式，提高高透明度。而而对象的界界定标准应应该根据经经济适用房房供应总量量与需求量量确定控制制标准。“双控”标准可逐逐步提高，原原则是保证证最需要住住房的群众众优先享用用，雪中送送炭。由于于各地收入入标准差别别大，国家家只规定原原则，标准准由各城市市自定。 经济适用用房的保障障性也将在在建设面积积上得以体体现。考虑虑到今后的的经济发展展和居民住住房需求水水平的提高高，经济适适用房的基基本户型面面积可以适适当提高，但但以满足基基本

28、需求为为宗旨，上上限原则上上不大于平方方米。认购书样本本 甲甲方：物业业名称：小区 地地址： 邮邮政编码： 乙乙方：姓名名/公司名名称：_ 代代理人：_ 身身份证号码码/注册登登记号：_ 地地址/法定定地址：_ 电电话：_ 邮邮政编码：_ 根根据湘潭市市房地产法法规的有关关规定，甲甲、乙双方方就购买小区商商品房事宜宜，经过平平等协商，签签订本认购购书。 11、小区位位于_区_路_号，经房产管管理局批准准，现正式式对外预售售预售许许可证：( )郑房管管预售字第第 号号 22、乙方自自愿订购小区_栋栋_号_室。 总建筑面面积：_平方方米。 单单价：人民民币_元/平平方米，总总价：人民民币_元。大大

29、写_佰_拾_万万_仟_佰_拾_元元。 3、乙乙方于签订订此认购书书时，向甲甲方支付定定金人民币币_元。 44、乙方于于签订认购购书之日起起_天内，签签订出售合合同，同时时支付首期期款（含定定金），乙乙方逾期七七天尚未签签订出售合合同，甲方方不再保留留其订购房房号（室）。 55、甲、乙乙双方同意意乙方按下下述方式支支付房款：(11)一次性性付款(22)分期付付款(33)按揭付付款 66、本认购购书一式二二份，甲、乙乙双方各执执一份，自自双方签章章之日起生生效。 甲甲方：乙方： 代代表：代表： 日日期：日期：怎样认识“定金” 笔笔者近来在在办理有关关商品房买买卖的业务务中，遇到到一个较为为普遍的问

30、问题，即购购房者与开开发商正式式签订买卖卖合同之前前所预缴的的定金，在在购房者与与开发商最最终没能达达成买卖协协议或购房房者因种种种原因放弃弃所认购的的房屋时，能能否要求开开发商返还还的问题。具具体情形大大致分为两两种：一是是开发商在在物业正式式开盘前，以以内部认购购的方式开开始发售，认认购期间的的价格要比比正式开盘盘后便宜一一些，有的的还以打折折或抽奖等等方式促销销。购房者者在价格优优惠的诱惑惑下签了认认购协议并并缴纳了定定金；二是是正式开盘盘后，购房房者在正式式签合同前前与开发商商签订了认认购书并并缴了定金金，在正式式签合同时时，因某些些条款与开开发商不能能达成一致致意见或开开发商拒绝绝签

31、订购房房者提出的的补充条款款，购房者者提出退房房，而开发发商拒绝返返还定金。 对对于第一种种情况，没没有正式开开盘多因为为某种手续续未办理妥妥当，或因因国有土地地使用证在在制作过程程中，或因因销售许可可证未正式式下发，那那么这一时时期购房者者所缴的定定金应当返返还，因为为所销物业业不具备商商品房正式式上市的法法定条件，认认购协议不不受法律保保护。对于于第二种情情况，笔者者认为要对对定金的性性质予以界界定，如果果构成经济济合同法意意义上的定定金就不能能返还，如如果不构成成就应予返返还。定金金是保证合合同履行的的担保方式式之一，是是指合同当当事人一方方为保证合合同的履行行，在合同同成立后未未履行前

32、给给付对方一一定数额的的款项。我我国民法法通则第第八十九条条第（三）项项规定“当事人一一方在法律律规定的范范围内可以以向对方给给付定金。债债务人履行行债务后，定定金应当抵抵作价款或或者收回。给给付定金的的一方不履履行债务的的，无权要要求返还定定金；接受受定金的一一方不履行行债务的，应应当双倍返返还定金。”定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的履行。笔者认为购房者在签订认购书时所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律根据的。 认认购是开发发商促销和和保障销售售的一种方方式，做得得好确实有有利于

33、房屋屋的快速销销出。但房房屋销售好好的根本原原因还在于于其质量、位位置、价格格和交通等等等条件。一一些质量好好价格又可可接受的楼楼盘就没有有所谓“定金”不予返还还的约定，比比如今日家家园。相反反认购时交交定金不予予返还的约约定，大有有强买强卖卖之嫌，倒倒不利于房房屋的销售售。为了减减少这方面面的纠纷，今今后开发商商应免去这这样的约定定，购房者者在买房时时也要慎重重考虑，别别轻易交所所谓的“定金”。 签订认认购书前前应当心订订金风险 购购房者往往往先通过广广告或销售售人员的介介绍感觉某某处楼盘比比较好，有有购买的意意向，这时时，售房人人员会要求求您先交纳纳200500元元的“小订”。并承诺诺，交

34、款后后，可以为为您保留335天的的房号，在在这几天内内，如果您您决定购买买此房，就就要交纳11万元或22万元不等等的定金，即即“大订”，并签订订认购书书，然后后在规定的的期限内双双方签订房房屋预售或或销售合同同。实践中中，购房者者如果在交交纳“小订”后不愿购购买此房，开开发商一般般会很痛快快地将钱款款退还给购购房者。 由由于购房者者不明白此此种“小订”和“大订”的区别，往往往认为交交纳“大订”后，在签签订正式合合同前如果果不愿购房房或不能就就购房协议议与开发商商达成一致致，“大订”依然可以以退还。但但当要求退退款时，却却被告知该该定金不予予退还。特特别是有些些开发商的的广告宣传传与实际状状况存

35、在较较大差距，使使购房者不不愿再购买买时，争议议比较多。 由由于没有明明确的法律律规定，当当前法律界界也存在着着不同的意意见。 有有的观点认认为，认认购书是是购房者保保证按时与与开发商签签订正式的的房屋买卖卖合同，如如果不能按按时签订此此合同，则则应该承担担违约责任任，所以“大订”应该属“定金”性质。如如果购房者者交了定金金之后改变变主意决定定不买，卖卖房者有权权以购房者者违约为由由不退定金金；如果卖卖房者将房房屋卖给他他人，应当当向购房者者双倍返还还定金。 有有的观点则则认为，认认购书是是在购房者者与开发商商就房屋买买卖的意向向初步达成成协议后，准准备进一步步协商前签签订的临时时认购协议议，

36、通常的的做法是在在约定面积积、房屋单单价及总价价款后，约约定一个期期限，买方方需在此期期限内与卖卖方签署正正式合同。买买方支付订订金即取得得在此期限限内的优先先购买权，在在约定的时时间内，卖卖方不得将将该房屋售售予他人，所所以“大订”应该是“订金”。 所所谓“定金”，既是一一种重要的的担保方式式，又是一一种违约责责任的形式式。是指债债权债务关关系中，为为了担保债债的履行，一一方当事人人在债务未未履行之前前先行交付付给另一方方当事人一一定数额的的货币。如如果一方当当事人不能能履行规定定的义务，可可以定金形形式承担违违约责任。民民法通则、合合同法和和担保法法等均有有专门规定定。从法律律规定的定定金

37、罚则来来看，定金金为解约定定金，即交交付定金的的一方当事事人不履行行约定债务务的，无权权要求返还还定金；收收受定金的的一方不履履行约定的的债务的，应应当双倍返返还定金。同同时，定金金也具有证证约定金的的性质，即即具有证明明合同成立立和存在的的作用。此此外，因为为定金于债债务履行后后可以抵作作价款，所所以定金也也就具有预预先给付的的性质，这这是定金与与订金的相相同之处。 而而“订金”一词在法法律上没有有明文的规规定，它在在生活中往往往“定金”相混同，有有时因为笔笔误或认识识上的不清清，往往将将“定金”写成或说说成是“订金”. “订金”与“定金”的债务性性质完全不不同，“订金”属于预付付款性质，它

38、它不起担保保作用。卖卖方违约，买买方无权要要求其双倍倍返还，只只能得到原原额。如买买方决定不不购买，卖卖方应将认认购金退还还；但如果果买方超过过规定期限限以后才决决定不购买买，认购金金就作为对对卖方保留留房号期间间损失的赔赔偿，不退退给买方，因因此，“订金”有时也被被称为认购购金、诚意意金。 由由于“订金”与“定金“的法律后后果不同，买买卖双方应应当对尚未未签订正式式合同的后后果、签订订正式合同同的最后期期限、房间间预留的期期限以及开开发商违约约时是否双双倍返还等等问题加以以明确或沟沟通，以避避免纠纷。 同同时，如果果购房者在在规定的时时限内去与与卖房者签签订合同，但但因购房合合同或补充充协议

39、的具具体条款使使双方发生生争议而不不能达成一一致意见，致致使购房者者不能认购购房屋的，此此责任不应应由购房者者独自承担担，发展商商应当退还还“订金”。否则，购购房者交纳纳了此笔费费用后，一一旦与开发发商不能就就正式合同同达成一致致意见，就就要受到严严重损失，这这对购房者者是不公平平的。 因此，购购房者在买买房前一定定要注意认认购书的的约定内容容，分辨清清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。买房流程全全接触，签签定合同 （四）签签订购房合合同时一定定要慎重对对待，因为为您的权利利和义务都都体现在内内了。另外外，一旦将将来与销售售方发生纠纠纷，购房房合同可是是解决的重重要根据和和凭证。所所

40、以，在签签合同之前前，您需要要仔细查验验发展商的的资格和五证(即计委立立项可行性性研究的批批件、规划划许可证、土土地使用证证、开工建建设许可证证、商品房房预售许可可证)；如如果是现房房, 根据据规定，发发展商已经经不需要再再办理销销售许可证证，而改改为办理大大产权证的的审批手续续，去产权权登记部门门进行房屋屋所有权的的初始登记记，办理房房屋产权证证。您一一定要看清清楚发展商商的房屋屋产权证是是否包括了了您想买的的房子？一一切检查完完毕后，您您还需要交交纳一定数数额的定金金。 在合同中中，买房人人必须要把把全部有疑疑惑的问题题落实下来来，通常，发发展商会将将一些承诺诺印在宣传传品中，或或由售楼人

41、人员口头答答应，但是是等到实际际交付的时时候，很可可能就会出出现问题，而而引起纠纷纷。发展商商会把先前前的承诺否否决，说合合同中没写写。所以，您您千万不要要疏忽大意意，任何值值得注意的的问题都要要落实在合合同里。 您如果对对签订合同同没有把握握，可以委委托律师来来协助办理理，律师可可以帮助您您起草补充充协议、审审查税费明明细表、审审核契约须须知、制定定签约后的的付款进程程表、审查查付款情况况等等。 (注意： 还有可可能会出现现的情况是是，购房者者在交付了了定金之后后，随着对对该房产项项目了解的的加深而感感觉不好，不不想购买的的时候，发发展商能否否退还定金金？这就需需要购房人人和发展商商在双方协

42、协议中明确确何种情况况下，购买买者可以终终止协议，拿拿回定金。) 签订购房房合同时，应应特别注意意四点: 一是房屋屋面积出现现误差时，选选择退房、要要求赔偿、据据实结算等等是消费者者的主要权权利，购房房人应当特特别注意合合同中对这这种权利的的约定； 二是商品品房买卖合合同示范文文本内“面积确认认及面积差差异处理”中空格处处可填写双双方自行约约定的内容容，而不是是开发商单单方规定的的对消费者者不公平、不不合理的条条款，不可可轻易填写写或草率约约定； 三是不可可轻易同意意开发商删删除商品房房买卖合同同示范文本本内印制的的预先拟订订内容； 四是如果果必须填写写“自行约定定”内容或删删除商品房房买卖合

43、同同示范文本本内印制的的预先拟订订的“面积确认认及面积差差异处理”有关条款款内容，建建议向有关关行政管理理部门或律律师咨询。 预预防开发商商合同上做做手脚 案情 新年伊始始，王小姐姐盘算着和和未婚夫置置办一套婚婚房，经过过现场多次次勘察比较较，王小姐姐看中了某某明星代言言的一个新新盘。精美美的楼书、热热情的服务务、便利的的交通、增增值的前景景以上种种种，都是是王小姐打打算下血本本购买房屋屋的重要因因素。开发发商预售的的楼盘是精精装修的房房屋，在王王小姐交付付定金时，售售楼小姐十十分肯定地地称在正式式签订的预预售合同中中会明确约约定房屋装装修方面的的问题。但但到了正式式签约的时时候，细心心的王小

44、姐姐还是发现现，在房屋屋的价格条条款部分，开开发商提供供的预售售合同中中只是列出出了房屋的的总价款。让让王小姐颇颇为不放心心的是，如如果在合同同中不列明明该价款已已包含装修修款，那么么以后开发发商会不会会让她再缴缴纳装修款款项。王小小姐特意就就此疑问向向售楼小姐姐咨询，售售楼小姐哈哈哈一笑，称称王小姐不不懂行，售售楼小姐称称她销售的的几十套房房屋都是这这样签的合合同，房屋屋的装修是是开发商赠赠送给业主主的，所以以在预售售合同的的价款部分分不必多此此一举，加加上这么一一条。半信信半疑的王王小姐最后后还是按照照售楼小姐姐的要求签签了预售售合同，并并且按照预预售合同的的约定，支支付了首付付款。后来来

45、，王小姐姐经朋友指指点，在业业主论坛上上和其他业业主交流，了了解到此开开发商一期期销售的部部分房屋内内有装修的的质量问题题。王小姐姐想想很后后怕，担心心到时候自自己的房子子也有这样样那样的问问题。谁知知到了正式式交房的时时候，王小小姐还是发发现自己房房子的装修修存在质量量问题，王王小姐一怒怒之下，起起诉到法院院，要求开开发商退还还全部房款款，解除双双方签订的的预售合合同。 判判决 法法院认为：双方订立立的预售售合同是是双方当事事人真实意意思的表示示，王小姐姐诉称开发发商在订立立合同时存存有欺诈的的行为，因因其未提供供足够的证证据，法院院不予采信信。同时对对于王小姐姐解除预预售合同，退退还房款的

46、的诉讼请求求不予支持持. 评评析 本案中，王王小姐的诉诉讼请求缺缺乏必要的的法律依据据，难以得得到法院判判决的支持持。首先，广广义的合同同解除有法法定解除和和约定解除除之分。法法定解除是是指合同在在履行过程程中出现法法律规定的的解除情形形时，当事事人可以依依法解除合合同。约定定解除是指指双方当事事人通过协协商同意将将合同解除除的行为。结结合本案，开开发商预售售的房屋内内部装修存存有质量问问题，并未未使得整个个合同目的的不能实现现。王小姐姐在签订预预售合同时时也未就内内部装修的的质量问题题设定解除除权的条款款。因此，无无论从法律律角度，还还是从合同同本身，王王小姐的主主张都缺乏乏必要的依依据。其次次，王小姐姐以开发商商存在欺诈诈情形为由由诉至法院院，按照合合同法的规