佛山市物业服务收费管理办法（草案）doc-佛山市物业服务14644.docx

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1、佛山市物业服务收费管理办法（草案）为加强我市市物业服务务收费管理理，规范物物业服务收收费行为，保保障业主和和物业服务务企业的合合法权益，根根据中华华人民共和和国价格法法，国家家发展改革革委、建设设部物业业服务收费费管理办法法、广广东省物业业管理条例例和广东东省物价局局、住房和和城乡建设设厅关于于物业服务务收费管理理办法规规定，结合合我市实际际制定本管管理办法。第一条 物业管理理服务收费费，是指物物业服务企企业按照物物业服务合合同的约定定，对房屋屋及配套设设施设备和和相关场地地进行维修修、养护、管管理，维护护相关区域域内的环境境卫生和秩秩序，向业业主所收的的费用。第二条 物业服务务收费应当当遵循

2、合理理、公开以以及收费与与服务水平平相适应的的原则。通通过正当的的价格竞争争机制，促促进物业服服务行业健健康有序发发展。第三条 物业服务务收费根据据不同物业业的性质和和特点，分分别实行政政府指导价价和市场调调节价。业主大会成成立之前的的住宅（含自自有产权车车位、车库库）物业服服务收费实实行政府指指导价；别别墅、业主主大会成立立后的住宅宅（含自有有产权车位位、车库）及及其他非住宅宅物业服务务收费实行行市场调节节价。第四条 业主与物物业服务企企业可以采采取包干制制或酬金制制等形式约约定物业服服务收费。包包干制是指指业主向物物业服务企企业支付固固定物业服服务费用，盈盈余或者亏亏损均由物物业服务企企业

3、享受或或者承担的的物业服务务计费方式式；酬金制制是指在预预收的物业业服务资金金中按约定定比例或者者约定数额额提取酬金金支付给物物业服务企企业，其余余全部用于于物业服务务合同约定定的支出，结结余或者不不足均由业业主享有或或者承担的的物业服务务计费方式式。第五条 物业服务务收费政府府指导价由由基准价和和浮动幅度度组成。市市价格主管管部门会同同市房地产产行政主管管部门根据据物业管理理服务等级级标准制定定全市各类类、各等级级物业服务务收费的基基准价和浮浮动幅度；各区价格格主管部门门会同同级级房地产行行政主管部部门根据佛佛山市公布布的基准价价和浮动幅幅度，结合合本地实际际，在上下下不超过330%的幅幅度

4、内制定定本区具体体浮动幅度度后向社会会公布，并并抄送市价价格主管部部门和房地地产行政主主管部门备备案；区价格主主管部门会会同级房地产产行政主管管部门，可可在本区公公布的政府府指导价内内，结合地地方实际，按按照优质优优价，质价价相符的原原则，对服服务项目及及收费进行行量化，试试行菜单式式收费。第六条 物业服务务企业收费费实行政府府指导价的的，应认真真执行全市市统一规定定的基准价价，并在本区价价格主管部部门公布的的浮动幅度度内，就提提供的服务务内容、设设施配置、成成本支出及及合理利润润等与业主主协商确定定收费标准准；实行包包干制或酬酬金制的物物业服务收收费，凡经双方约约定后的收收费标准，应报本区价

5、格格主管部门门备案。第七条 实行物业业服务费用用包干制的的，服务费费用包括物物业服务成成本、法定定税费和物物业服务企企业的合理理利润，不不包括公共共水电费分分摊，另有有约定除外外；实行物业业服务费用用酬金制的的，预收的物物业服务资资金包括物物业服务支支出和企业业的酬金。第八条 前期物业业管理阶段段的住宅物物业，建设设单位通过过招投标或或者协议方方式选聘物物业服务企企业的前期期物业服务务收费，按按照区价格格主管部门门公布的政政府指导价价及有关规定定执行。确确需超过政政府指导价价水平的，应应提交书面面报告和成成本资料，报当地价格主管部门核定；业主要求提供更高的服务时，应当经专有部分占建筑物总面积过

6、半数业主且占总人数过半数的业主同意后可与物业服务企业商定新的服务内容和收费标准。第九条 物业服务成成本或者物物业服务支支出构成一一般包括以以下部分：（一）管理理服务人员员的工资、社社会保险和和规定提取取的福利费费等；（二）物业业共用部位位、共用设设备的日常常运行、维维护费用；（三）物业业管理区域域绿化养护护费用；（四）物业业管理区域域清洁卫生生费用；（五）物业业管理区域域秩序维护护费用；（六）物业业共用部位位、共用设设备及公众众责任保险险费用；（七）办公公费用；（八）管理理费分摊；（九）物业业管理企业业固定资产产折旧；（十）经物物业服务企企业与业主主协商同意意后的其它它费用。物业共用部部位、共

7、用用设施设备备保修期满满后的大修修、中修和和更新、改改造费用，按按佛山市市物业管理理维修基金金收集使用用操作程序序的规定定，通过专专项维修资资金中列支支，不得计计入物业服服务成本。物业服务企企业在合同期内内，出现新新增的行政政性收费项项目，由全全体业主共共同分摊。当当合同期满满约定物业业服务收费费时，新增增的行政性性收费项目目应计入服服务成本内内，不得向向业主另行行收取。第十条 物业服服务企业应定期公布成本费用收收支和水电费分摊等情况。不得将非小小区业主产产权的康乐乐设施等有有偿服务中发生的费用转嫁业主主承担；业主与物物业服务企企业经约定定，可委托托专业机构构审核物业业服务企业业的经营情情况，

8、审核核费用分摊摊由双方协协商确定；物业服务收收费应按市价格主主管部门制制定的样式式实行明码码标价，在在物业服务务区域显著著位置公示示服务内容容、标准、收费费项目、收收费标准。第十一条 自有车位、车房房（含人防防工程车位位）的服务费实行按基准准价加浮动动幅度，按按法定产权建筑面面积计收。基准准价为1元/建筑面面积m2月；各区区价格主管管部门会同同同级房地地产行政主主管部门可可在此基准准价和规定定上浮幅度度内（下浮浮不限）作作出具体规规定；物业业服务企业业根据地方公公布的规定定，结合小区停车车设施条件件、管理成成本等，收费方式式可按平方方米或每个个车位与业业主约定具具体收费标标准，并报报本区价格格

9、主管部门门备案；购购房合同中中的建筑面面积已含车车房（车位位），并约约定按购房房总面积计计收物业服服务费的不不得另收车车房（车位位）服务费费；同一停停放场地存存在已售和出租租车位的，所处场场地的公共水电等费费用应合理理分摊，出出租车位分分摊费用由由出租方支支付，不得得将费用全全部划归已已售车位的业主负担。物业管理区区域内的机机动车停放放保管服务务收费，按按价格主管管部门有关关规定执行行。已收取取机动车停停放保管服服务收费的的，不得重重复收取车车位物业服服务费。第十二条 物业已竣工工并已纳入物业业服务范围围，但尚未出出售或已出出售未交付付买受人使用用的，其物业服服务费用由由建设单位位按照该物业区

10、区域同类物物业的标准准全额交纳。第十三条 物业交付使使用并经业业主办理装装修申报手手续后，物物业管理企企业可分别别向装修企企业收取22000元元，业主11000元元的装修按按金。业主主自行装修修施工的按按每户收取取装修按金金20000元；物业业服务企业业在收取装装修按金前前，应与装修修企业及业业主以文本形式式约定双方方的权利、义义务、违规规处理、按按金退还等等内容。物物业服务企企业收取的的按金装修修完工后，如如未造成楼楼宇和公共共设施损坏坏的，应在在一个月内内如数退回回按金；业业主在装修修期内如需需拆改墙体体和隐蔽工工程（水、电电、气）施施工的，在在办理相关关报批装修修手续后，物物业服务企企业

11、在拆改改墙体和隐隐蔽工程施施工期限内内，确保每每天两次派派出熟悉装装修业务人人员到现场场做好巡查查记录，并并为业主提提供装修方方面的咨询询服务，协协助业主做做好装修工工程验收的的前提下，由由物业服务务企业向装装修企业或或业主（具具体由业主主与装修企企业商定），每每天收取不不超过5元元的装修管管理费。拆拆改墙体和和隐蔽工程程施工完毕毕后不得再再收取装修修管理费。其其余装修期期的巡查按按普通住住宅小区物物业管理服服务等级参参考标准有有关规定执执行；装修修产生的垃垃圾由业主主自行清运运，物业管管理企业不不得强行收取清清运费。委委托物业服服务企业清运的的，清运费用暂定在每户户不超过3300元内内由双方

12、协协定。第十四条 物业服务务费根据法定定产权面积积按月计收，不得得预收；房管部门门已出具产产权证的以以产权证标标示的总建建筑面积为为准，已办理产权证的的以房地产产证记载的的建筑面积积为准。房房产证未记记载建筑面面积或未办办理房产证证的，以物业买卖卖合同中约约定的建筑筑面积为准准；物业服务收费的计价单位为每每月每平方方米建筑面面积。以套套内面积计计收的，由区价格格主管部门门会同房地地产行政主主管部门制制定收费折算方式；物业业服务费从物业交付之日起起开始计收收。第十五条 物业服服务收费实实行包干制制的不包括括公共水电电费，另有有约定的除外；公共共水电费分分摊按照省省物价局关关于规范全全省城镇住住宅

13、小区物业管理服服务收费中中公共水电电费分摊问问题的通知知（粤价价199971773号）执执行；物业业交付使用用后，公共共水电费按按所在楼宇宇户数分摊摊，另有约约定除外；电梯电费费按本梯使使用总户数数分摊（包包括未售出出部分），分分摊的具体体计算方式式由业主与与物业服务务企业商定定。第十六条 规范搬运服务收费价格行行为，搬运服务务收费实行行市场调节节价，从事事搬运服务的单位位和个人，应应实行明码码标价，其其收费标准准由双方在在标价内协协定。第十七条 物业服务务企业为装装修人员办办理小区出出入证收取取的工本费不不得高于55元/证。证证件有效期期应与装修工程期期限一致。遗遗失、破损损或调换施施工人员

14、需需要重新办办证的，应按不高于于5 元/证收取。第十八条 实行智能化化管理的小区在房屋屋交付使用用时，房地产发发展商应当为每户免免费配置33张小区人人员出入证证（含IC卡等）。机动动车按一车车一证免费费配置车辆辆出入证；原没有配备备智能化出出入管理系系统的在住小区，增设智能管理理系统需召召开业主大大会，并经经超过半数的的业主同意意后方可安装，安装装费用由全全体业主共共同分摊，维维护费用计计入管理成成本。小区区出入证及及机动车出出入证（含IC卡等）的费用，由物业服服务企业按按每证不高高于50元元的制作成本本与业主约约定后收回回证件工本费费；非本小小区住户租租赁车位及及因遗失、破破损需要重重新办理

15、的的，物业服服务企业可可按每证（IC卡）不高于于50元的的标准收回回工本费第十九条 物业管理理服务收费费标准应按按协议约定定标准执行行；对物业业服务收费费有争议的的，业主、物物业使用人人、业主委委员会或物物业服务企企业，可以以向物业所所在地价格格主管部门门申请协商商调解；物业服务务企业服务协议期期满，或有200%以上业业主提议调调整收费标标准的，应召开全体体业主大会会，经专有部分分占建筑物物总面积过过半数业主主且占总人人数过半数数的业主同同意并确定定收费标准准。物业服服务企业应应向价格主主管部门备备案新的收收费标准并并取得准予予备案回执执后，才能能执行调整整后的收费费标准。业业主大会与与物业服

16、务务企业对收费费未达成共识识时，经双双方出具委委托书后，可可委托有价价格成本审审理资质的的中介机构构进行成本本审核；如如有必要，还可向当地价格主管部门提出核定收费标准的申请。第二十条 物业管理理区域内，供供水、供电电、供气、通通讯、有线线电视等单单位应当向向最终用户户收取有关关费用。物物业服务企企业接受委委托代收上上述费用的的，可向委委托单位收收取手续费费，但不得得向业主收收取手续费费或水电周周转金。第二十一条条 利用物业业共用部位位、共用设设施设备进进行经营的的，所得收收益依法归归全体业主主共有，并并主要用于于补充专项项维修资金金，也可以以按照业主主大会的决决定使用。第二十二条条 物业服务务

17、企业根据据业主的自自愿委托提提供物业服服务合同约约定以外的的有偿服务（上门门维修门窗窗、水龙头头等），其其收费由双双方协商；物业服务务企业已接接受委托实实施物业服服务并相应应收取服务务费用的，其其他部门、单单位不得重重复收取性性质和内容容相同的费费用。第二十三条条 实行政府府指导价的的物业服务务收费，根据物业服服务成本、业业主承受能能力以及社社会经济状状况等因素素，由市价价格主管部部门会同市市房地产行行政主管部部门经进行行或成本监监审后适时时调整。第二十四条条 物业服务务企业应遵遵守价格法法律、法规规和政策。加加强自律，建建立健全内内部价格管管理制度。有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：

18、（一）未经经当地价格格主管部门门批准，超超过政府指指导价标准准收费的；（二）擅擅自设立强强制性收费费项目的；（三）不实实行明码标标价或不按按规定明码码标价的；（四）不按按规定备案案的；（五）不执执行本办法法第九条、十十条规定，擅擅自扩大有有关费用分分摊范围或或提高分摊摊标准的；（六）其他他违反价格格法律、法法规规定的的。第二十五条条 本办法由由市物价局局合同市住住房和城乡乡建设局负负责解释。第二十六条条 本办法自自2010年 月 日起施行。凡此前前规定与本本办法相抵抵触的，以以本办法为为准；原佛佛山市物价价、建设局局关于公公布佛山市市物业服务务政府指导导价及管理理办法的通通知（佛佛价20066

19、110号）同时时废止。附件：一、佛山市市物业管理理服务收费费政府指导导价二、佛山市市业主自有有产权车位位（房）管管理服务收收费政府指指导价三、普通住住宅小区物物业管理服服务等级参参考标准佛山市物价价局 佛山山市住房和和城乡建设设局 二一年三月十日附件：一佛山市物业业管理服务务收费政府府指导价 单位：元元/建筑面面积m2月物业类别等级基准价备注一、无电梯梯住宅一级1.101、结合小小区绿地复复盖率、设设施配套、管管理服务、物物业规模、物物业使用时时间及浮动动幅度等实实际情况约约定收费标标准。2、小区绿绿地复盖率率按建设规规划部门设设计规定计计算。3、各区结结合本地实实际，在上上下不超过过30%的

20、的幅度内制制定本区具具体浮动幅幅度后向社社会公布。二级0.77三级0.44二、有电梯梯住宅一级1.71二级1.32三级1.10附件：二佛山市业主主产权车位位（房）管管理服务收收费政府指指导价 单位：元元/建筑面面积m2月车位（房）类类别基准价最高浮动幅幅度最高指导价价一、首层架架空1.00不高于基准准价1.00二、地下式式（含人防防工程）1.00上浮60%1.60三、二楼及及以上1.00上浮40%1.40四、上盖为为非永久性性棚架1.00下浮20%0.80五、露天停停放1.00下浮40%0.60六、独立车车房（有墙墙分隔）按车房所在在楼宇住宅宅物业服务务费的500%计收。附件：三普通住宅小小区

21、物业管管理服务等等级参考标标准一 级项目内容与标准准（一）基本要求1、服务与与被服务双双方签订规规范的物业业服务合同同，双方权权利义务关关系明确。2、承接项项目时，对对住宅小区区共用部位位、共用设设施设备进进行认真查查验，验收收手续齐全全。3、管理人人员、专业业操作人员员按照国家家有关规定定取得物业业管理职业业资格证书书或者岗位位证书。4、有完善善的物业管管理方案，质质量管理、财财务管理、档档案管理等等制度健全全。5、管理服服务人员统统一着装、佩佩戴标志，行行为规范，服服务主动、热热情。6、设有服服务接待中中心，公示示24小时时服务电话话。急修半半小时内、其其它报修按按双方约定定时间到达达现场

22、，有有完整的报报修、维修修和回访记记录。7、根据业业主需求，提提供物业服服务合同之之外的特约约服务和代代办服务的的，公示服服务项目与与收费价目目。8、按有关关规定和合合同约定公公布物业服服务费用或或者物业服服务资金的的收支情况况。9、按合同同约定规范范使用住房房专项维修修资金。10、每年年至少1次次征询已入入住业主对对物业服务务的意见，满满意率800%以上。（二）房屋管理1、对房屋屋共用部位位进行日常常管理和维维修养护，检检修记录和和保养记录录齐全。2、根据房房屋实际使使用年限，定定期检查房房屋共用部部位的使用用状况，需需要维修，属属于小修范范围的，及及时组织修修复；属于于大、中修修范围的，及

23、及时编制维维修计划和和住房专项项维修资金金使用计划划，向业主主大会或者者业主委员员会提出报报告与建议议，根据业业主大会的的决定，组组织维修。3、每日巡巡查1次小小区房屋单单元门、楼楼梯通道以以及其他共共用部位的的门窗、玻玻璃等，做做好巡查记记录，并及及时维修养养护。4、按照住住宅装饰装装修管理有有关规定和和业主公约约（业主临临时公约）要要求，建立立完善的住住宅装饰装装修管理制制度。装修修前，依规规定审核业业主（使用用人）的装装修方案，告告知装修人人有关装饰饰装修的禁禁止行为和和注意事项项。每日巡巡查1次装装修施工现现场，发现现影响房屋屋外观、危危及房屋结结构安全及及拆改共用用管线等损损害公共利

24、利益现象的的，及时劝劝阻并报告告业主委员员会和有关关主管部门门。5、对违反反规划私搭搭乱建和擅擅自改变房房屋用途的的行为及时时劝阻，并并报告业主主委员会和和有关主管管部门。6、小区主主出入口设设有小区平平面示意图图，主要路路口设有路路标。各组组团、栋及及单元（门门）、户和和公共配套套设施、场场地有明显显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用用设施设备备进行日常常管理和维维修养护（依依法应由专专业部门负负责的除外外）。2、建立共共用设施设设备档案（设设备台帐），设设施设备的的运行、检检查、维修修、保养等等记录齐全全。3、设施设设备标志齐齐全、规范范，责任人人明确；操操作维护人人员严格执执行设

25、施设设备操作规规程及保养养规范；设设施设备运运行正常。4、对共用用设施设备备定期组织织巡查，做做好巡查记记录，需要要维修，量量化小中大大的额度，属属于小修范范围的，及及时组织修修复；属于于大、中修修范围或者者需要更新新改造的，及及时编制维维修、更新新改造计划划和住房专专项维修资资金使用计计划，向上上级主管部部门提出申申请或向业业主大会或或业主委员员会提出报报告与建议议，根据业业主大会的的决定，组组织维修或或者更新改改造。5、载人电电梯24小小时正常运运行。6、消防设设施设备完完好，可随随时启用；消防通道道畅通。7、设备房房保持整洁洁、通风，无无跑、冒、滴滴、漏和鼠鼠害现象。8、小区道道路平整，

26、主主要道路及及停车场交交通标志齐齐全、规范范。9、路灯、楼楼道灯完好好率不低于于95%。10、容易易危及人身身安全的设设施设备有有明显警示示标志和防防范措施；对可能发发生的各种种突发设备备故障有应应急方案。（四）维护公共秩序1、小区主主出入口224小时站站岗值勤。2、对重点点区域、重重点部位每每1小时至至少巡查11次；配有有安全监控控设施的，实实施24小小时监控。3、对进出出小区的车车辆实施证证、卡管理理，引导车车辆有序通通行、停放放。4、对进出出小区的装装修、家政政等劳务人人员实行临临时出入证证管理。5、对火灾灾、治安、公公共卫生等等突发事件件有应急预预案，事发发时及时报报告业主委委员会和有

27、有关部门，并并积极采取取相应措施施。（五）保洁服务1、高层按按层、多层层按幢设置置垃圾桶，每每日清运22次。垃圾圾袋装化，保保持垃圾桶桶清洁、无无异味。2、合理设设置果壳箱箱或者垃圾圾桶，每日日清运2次次。3、小区道道路、广场场、停车场场、绿地等等每日清扫扫2次；电电梯厅、楼楼道每日清清扫2次，每每周拖洗11次；一层层共用大厅厅每日拖洗洗1次；楼楼梯扶手每每日擦洗11次；共用用部位玻璃璃每周清洁洁1次；路路灯、楼道道灯每月清清洁1次。及及时清除道道路积水。4、共用雨雨、污水管管道每年疏疏通1次；雨、污水水井每月检检查1次，视视检查情况况及时清掏掏；化粪池池每月检查查1次，每每半年清掏掏1次，发

28、发现异常及及时清掏。5、二次供供水水箱按按规定清洗洗，定时巡巡查，水质质符合卫生生要求。6、根据当当地实际情情况定期进进行消毒和和灭虫除害害。（六）绿化养护管理1、绿化复复盖率达330%，有有专业人员员实施绿化化养护管理理。2、草坪生生长良好，及及时修剪和和补栽补种种，无杂草草、杂物。3、花卉、绿绿篱、树木木应根据其其品种和生生长情况，及及时修剪整整形，保持持观赏效果果。4、定期组组织浇灌、施施肥和松土土，做好防防涝、防冻冻。5、定期喷喷洒药物，预预防病虫害害。二 级项目内容与标准准（一）基本要求1、服务与与被服务双双方签订规规范的物业业服务合同同，双方权权利义务关关系明确。2、承接项项目时，

29、对对住宅小区区共用部位位、共用设设施设备进进行认真查查验，验收收手续齐全全。3、管理人人员、专业业操作人员员按照国家家有关规定定取得物业业管理职业业资格证书书或者岗位位证书。4、有完善善的物业管管理方案，质质量管理、财财务管理、档档案管理等等制度健全全。5、管理服服务人员统统一着装、佩佩戴标志，行行为规范，服服务主动、热热情。6、公示116小时服服务电话。急急修1小时时内、其它它报修按双双方约定时时间到达现现场，有报报修、维修修和回访记记录。7、根据业业主需求，提提供物业服服务合同之之外的特约约服务和代代办服务的的，公示服服务项目与与收费价目目。8、按有关关规定和合合同约定公公布物业服服务费用

30、或或者物业服服务资金的的收支情况况。9、按合同同约定规范范使用住房房专项维修修资金。10、每年年至少1次次征询已入入住业主对对物业服务务的意见，满满意率755%以上。（二）房屋管理1、对房屋屋共用部位位进行日常常管理和维维修养护，检检修记录和和保养记录录齐全。2、根据房房屋实际使使用年限，适适时检查房房屋共用部部位的使用用状况，需需要维修，属属于小修范范围的，及及时组织修修复；属于于大、中修修范围的，及及时编制维维修计划和和住房专项项维修资金金使用计划划，向业主主大会或者者业主委员员会提出报报告与建议议，根据业业主大会的的决定，组组织维修。3、每3日日巡查1次次小区房屋屋单元门、楼楼梯通道以以

31、及其他共共用部位的的门窗、玻玻璃等，做做好巡查记记录，并及及时维修养养护。4、按照住住宅装饰装装修管理有有关规定和和业主公约约（业主临临时公约）要要求，建立立完善的住住宅装饰装装修管理制制度。装修修前，依规规定审核业业主（使用用人）的装装修方案，告告知装修人人有关装饰饰装修的禁禁止行为和和注意事项项。每3日日巡查1次次装修施工工现场，发发现影响房房屋外观、危危及房屋结结构安全及及拆改共用用管线等损损害公共利利益现象的的，及时劝劝阻并报告告业主委员员会和有关关主管部门门。5、对违反反规划私搭搭乱建和擅擅自改变房房屋用途的的行为及时时劝阻，并并报告业主主委员会和和有关主管管部门。6、小区主主出入口

32、设设有小区平平面示意图图，各组团团、栋及单单元（门）、户户有明显标标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用用设施设备备进行日常常管理和维维修养护（依依法应由专专业部门负负责的除外外）。2、建立共共用设施设设备档案（设设备台帐），设设施设备的的运行、检检查、维修修、保养等等记录齐全全。3、设施设设备标志齐齐全、规范范，责任人人明确；操操作维护人人员严格执执行设施设设备操作规规程及保养养规范；设设施设备运运行正常。4、对共用用设施设备备定期组织织巡查，做做好巡查记记录，需要要维修，属属于小修范范围的，及及时组织修修复；属于于大、中修修范围或者者需要更新新改造的，及及时编制维维修、更新新改造计划划

33、和住房专专项维修资资金使用计计划，向上上级主管部部门提出申申请或向业业主大会或或业主委员员会提出报报告与建议议，根据业业主大会的的决定，组组织维修或或者更新改改造。5、载人电电梯早6点点至晚122点正常运运行。6、消防设设施设备完完好，可随随时启用；消防通道道畅通。7、设备房房保持整洁洁、通风，无无跑、冒、滴滴、漏和鼠鼠害现象。8、小区主主要道路及及停车场交交通标志齐齐全。9、路灯、楼楼道灯完好好率不低于于90%。10、容易易危及人身身安全的设设施设备有有明显警示示标志和防防范措施；对可能发发生的各种种突发设备备故障有应应急方案。（四）维护公共秩序1、小区主主出入口224小时值值勤。2、对重点

34、点区域、重重点部位每每2小时至至少巡查11次。3、对进出出小区的车车辆进行管管理，引导导车辆有序序通行、停停放。4、对进出出小区的装装修等劳务务人员实行行登记管理理。5、对火灾灾、治安、公公共卫生等等突发事件件有应急预预案，事发发时及时报报告业主委委员会和有有关部门，并并协助采取取相应措施施。（五）保洁服务1、按幢设设置垃圾桶桶，生活垃垃圾每天清清运1次。2、小区道道路、广场场、停车场场、绿地等等每日清扫扫1次；电电梯厅、楼楼道每日清清扫1次，半半月拖洗11次；楼梯梯扶手每周周擦洗2次次；共用部部位玻璃每每月清洁11次；路灯灯、楼道灯灯每季度清清洁1次。及及时清除区区内主要道道路积水。3、区内

35、公公共雨、污污水管道每每年疏通11次；雨、污污水井每季季度检查11次，并视视检查情况况及时清掏掏；化粪池池每2个月月检查1次次，每年清清掏1次，发发现异常及及时清掏。4、二次供供水水箱按按规定期清清洗，定时时巡查，水水质符合卫卫生要求。5、根据当当地实际情情况定期进进行消毒和和灭虫除害害。（六）绿化养护管理1、绿化复复盖率达220%，有有专业人员员实施绿化化养护管理理。2、对草坪坪、花卉、绿绿篱、树木木定期进行行修剪、养养护。3、定期清清除绿地杂杂草、杂物物。4、适时组组织浇灌、施施肥和松土土，做好防防涝、防冻冻。5、适时喷喷洒药物，预预防病虫害害。三 级项目内容与标准准（一）基本要求1、服务

36、与与被服务双双方签订规规范的物业业服务合同同，双方权权利义务关关系明确。2、承接项项目时，对对住宅小区区共用部位位、共用设设施设备进进行认真查查验，验收收手续齐全全。3、管理人人员、专业业操作人员员按照国家家有关规定定取得物业业管理职业业资格证书书或者岗位位证书。4、有完善善的物业管管理方案，质质量管理、财财务管理、档档案管理等等制度健全全。5、管理服服务人员佩佩戴标志，行行为规范，服服务主动、热热情。6、公示88小时服务务电话。报报修按双方方约定时间间到达现场场，有报修修、维修记记录。7、按有关关规定和合合同约定公公布物业服服务费用或或者物业服服务资金的的收支情况况。8、按合同同约定规范范使

37、用住房房专项维修修资金。9、每年至至少1次征征询已入住住业主对物物业服务的的意见，满满意率700%以上。（二）房屋管理1、对房屋屋共用部位位进行日常常管理和维维修养护，检检修记录和和保养记录录齐全。2、根据房房屋实际使使用年限，检检查房屋共共用部位的的使用状况况，需要维维修，属于于小修范围围的，及时时组织修复复；属于大大、中修范范围的，及及时编制维维修计划和和住房专项项维修资金金使用计划划，向业主主大会或者者业主委员员会提出报报告与建议议，根据业业主大会的的决定，组组织维修。3、每周巡巡查1次小小区房屋单单元门、楼楼梯通道以以及其他共共用部位的的门窗、玻玻璃等，定定期维修养养护。4、按照住住宅

38、装饰装装修管理有有关规定和和业主公约约（业主临临时公约）要要求，建立立完善的住住宅装饰装装修管理制制度。装修修前，依规规定审核业业主（使用用人）的装装修方案，告告知装修人人有关装饰饰装修的禁禁止行为和和注意事项项。至少两两次巡查装装修施工现现场，发现现影响房屋屋外观、危危及房屋结结构安全及及拆改共用用管线等损损害公共利利益现象的的，及时劝劝阻并报告告业主委员员会和有关关主管部门门。5、对违反反规划私搭搭乱建和擅擅自改变房房屋用途的的行为及时时劝阻，并并报告业主主委员会和和有关主管管部门。6、各组团团、栋、单单元（门）、户户有明显标标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用用设施设备备进行日常常

39、管理和维维修养护（依依法应由专专业部门负负责的除外外）。2、建立共共用设施设设备档案（设设备台帐），设设施设备的的运行、检检修等记录录齐全。3、操作维维护人员严严格执行设设施设备操操作规程及及保养规范范；设施设设备运行正正常。4、对共用用设施设备备定期组织织巡查，做做好巡查记记录，需要要维修，属属于小修范范围的，及及时组织修修复；属于于大、中修修范围或者者需要更新新改造的，及及时编制维维修、更新新改造计划划和住房专专项维修资资金使用计计划，向上上级主管部部门提出申申请或向业业主大会或或业主委员员会提出报报告与建议议，根据业业主大会的的决定，组组织维修或或者更新改改造。5、载人电电梯早6点点至晚

40、122点正常运运行。6、消防设设施设备完完好，可随随时启用；消防通道道畅通。7、路灯、楼楼道灯完好好率不低于于80%。8、容易危危及人身安安全的设施施设备有明明显警示标标志和防范范措施；对对可能发生生的各种突突发设备故故障有应急急方案。（四）维护公共秩序1、小区224小时值值勤。2、对重点点区域、重重点部位每每3小时至至少巡查11次。3、车辆停停放有序。4、对火灾灾、治安、公公共卫生等等突发事件件有应急预预案，事发发时及时报报告业主委委员会和有有关部门，并并协助采取取相应措施施。（五）保洁服务1、小区内内设有垃圾圾收集点，生生活垃圾每每天清运11次。2、小区公公共场所每每日清扫11次；电梯梯厅、楼道道每日清扫扫1次；共共用部位玻玻璃每季度度清洁1次次；路灯、楼楼道灯每半半年清洁11次。3、区内公公共雨、污污水管道每每年疏通11次；雨、污污水井每半半年检查11次，并视视检查情况况及时清掏掏；化粪池池每季度检检查1次，每每年清掏11次，发现现异常及时时清掏。4、二次供供水水箱按按规定清洗洗，水质符符合卫生要要求。（六）绿化养护管理1、绿化复复盖率达110%，对对草坪、花花卉、绿篱篱、树木定定期进行修修剪、养护护。2、定期清清除绿地杂杂草、杂物物。3、预防花花草、树木木病虫害。注：满意率率计算：1、发出问问卷回收率率达80%以上。2、（满意意卷数回收卷数数）100%=满意率率17