山东省城市房地产开发经营管理条例16620.docx

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1、山东省城市房地产开发经营管理条例 (19955年100月122日山东东省第八八届人民民代表大大会常务务委员会会第十八八次会议议通过根据20002年77月277日山东东省第九九届人民民代表大大会常务务委员会会第三十十次会议议关于于修改山东省省城镇国国有土地地使用权权出让和和转让办办法等等二十四四件地方方性法规规的决定定第一一次修正正 根据据20004年111月225日山山东省第第十届人人民代表表大会常常务委员员会第十十一次会会议关关于修改改山东东省人才才市场管管理条例例等十十件地方方性法规规的决定定第二二次修正正)第一章 总总 则则第一条条 为为加强城城市房地地产开发发经营管管理，规规范房地地产

2、开发发经营行行为，维维护房地地产市场场秩序，保保障城市市规划和和城市建建设的顺顺利实施施，促进进房地产产业的健健康发展展，根据据中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法等等法律、法法规，结结合本省省实际，制制定本条条例。第二条条 本本条例所所称房地地产开发发，是指指城市人人民政府府将其确确立的房房地产开开发项目目，通过过招标、拍拍卖或者者协议方方式确定定给房地地产开发发经营企企业(以以下简称称开发企企业)，由由开发企企业在依依法取得得使用权权的国有有土地上上进行城城市基础础设施和和房屋等等建设的的行为。本本条例所所称房地地产经营营，是指指开发企企业将其其开发的的房地产产依法转转让给他他人的行行

3、为。第三条条 在在本省设设市城市市和县人人民政府府所在地地城市规规划区内内，从事事房地产产开发经经营，实实施房地地产开发发经营管管理，均均应当遵遵守本条条例。自自建自用用、非经经营性的的房地产产投资建建设活动动，不适适用本条条例。但但本条例例第二十十六条的的规定除除外。第四条条 房房地产开开发必须须坚持由由城市人人民政府府总揽，以以市场为为导向，以以项目带带开发的的方针，严严格执行行城市规规划，按按照经济济效益、社社会效益益、环境境效益相相统一的的原则，实实行统一一规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设。严格限限制零星星项目建建设。第五条条 房房地产开开发，必必须严格格执行文文物保护护和

4、风景景名胜区区管理等等法律、法法规，切切实保护护文物古古迹、风风景名胜胜和园林林绿地。第六条条 房房地产开开发应当当符合国国家的产产业政策策，鼓励励和扶持持居民住住宅的开开发建设设，严格格控制建建设高档档房地产产开发项项目。第七条条 省省人民政政府建设设行政主主管部门门主管全全省的房房地产开开发经营营管理工工作。城城市人民民政府的的城市房房地产开开发行政政主管部部门(以以下简称称开发主主管部门门)主管管本辖区区的房地地产开发发经营管管理工作作。省和城城市人民民政府的的计划、土土地管理理、工商商行政等等有关部部门按照照各自的的职责分分工，负负责房地地产开发发经营管管理的有有关工作作。第二章 房房

5、地产开开发企业业第八条条 开开发企业业是以营营利为目目的，从从事房地地产开发发经营的的公司或或者其他他企业法法人。开开发企业业包括专专营开发发企业和和单项开开发企业业。第九条条 设设立专营营开发企企业，除除应当符符合有关关法律、法法规规定定外，还还应当具具备下列列条件：(一)注册资资本不低低于一千千万元；(二)有八名名以上持持有资格格证书的的房地产产、建筑筑工程等等专业的的技术经经营管理理人员和和两名以以上持有有资格证证书的专专职会计计人员。第十条条 设设立单项项开发企企业，除除应当符符合有关关法律、法法规规定定外，还还应当具具备下列列条件：(一)已按本本条例规规定取得得开发项项目；(二)注册

6、资资本不低低于该项项目投资资总额的的百分之之三十。开发项项目完成成后，单单项开发发企业的的房地产产开发经经营业务务即行终终止，并并应当按按规定办办理注销销登记。第十一一条 房地产产开发经经营应当当由依法法设立并并取得资资质证书书的开发发企业进进行，其其他任何何单位或或者个人人都不得得擅自进进行房地地产开发发经营活活动。?发发企业应应当根据据其资质质等级承承担相应应的开发发项目。第十二二条 对本条条例施行行前已经经设立的的开发企企业，由由开发主主管部门门会同工工商行政政管理部部门进行行重新审审查。凡凡是符合合本条例例规定的的，予以以保留；不符合合本条例例规定的的，应当当依法予予以撤销销。第十三三

7、条 开发企企业的合合法权益益受法律律保护。任任何单位位和个人人都不得得无偿占占用或者者压价购购买开发发企业投投资开发发的商品品房，也也不得向向开发企企业收取取法律、法法规规定定之外的的费用。第三章 房房地产开开发项目目的确立立与取得得第十四四条 开发主主管部门门应当根根据国民民经济和和社会发发展规划划、城市市规划、土土地利用用总体规规划等，编编制本行行政区域域的房地地产开发发发展规规划，报报同级人人民政府府批准后后实施。第十五五条 开发主主管部门门应当会会同城市市规划主主管部门门，根据据房地产产开发发发展规划划和城市市规划等等提出开开发项目目，报城城市人民民政府批批准确立立，纳入入房地产产开发

8、年年度计划划；按照照国家有有关规定定需要报报有关部部门批准准的，还还应当按按照程序序报批，并并纳入固固定资产产投资计计划。第十六六条 开发项项目经批批准确立立后，开开发主管管部门应应当会同同有关部部门对项项目的用用地方式式、规划划设计、开开发期限限、基础础设施和和配套公公用设施施的建设设、拆迁迁补偿安安置、住住宅性能能认定要要求等提提出建设设条件意意见，作作为项目目建设的的依据。开发项项目的用用地方式式一般按按下列规规定确定定：(一)商品房房用地通通过出让让方式供供应；(二)经济适适用住房房，微利利住房和和城市基基础设施施、公用用设施用用地通过过划拨方方式供应应。第十七七条 开发主主管部门门应

9、当对对开发项项目进行行经济测测算，拟拟定开发发项目的的价款底底价和开开发企业业的确定定方式，制制定开发发项目实实施方案案，报城城市人民民政府批批准后，会会同有关关部门组组织实施施。第十八八条 商品房房成片开开发项目目价款底底价由下下列各项项费用构构成：(一)土地使使用权出出让金；(二)综合开开发费，包包括开发发区片内内的基础础设施的的开发建建设成本本和有关关非经营营性配套套公用设设施的建建设费用用；(三)综合开开发管理理费；(四)城市基基础设施施配套补补助费；(五)地段差差价；(六)法律、法法规规定定的其他他费用。商品房房零星开开发项目目价款底底价的构构成，参参照前款款规定确确定。第十九九条

10、开发项项目价款款中的综综合开发发费收取取标准，大大中城市市按当地地住宅平平均造价价的百分分之四十十至五十十计收，其其他城市市按当地地住宅平平均造价价的百分分之三十十至四十十计收；综合开开发管理理费按综综合开发发费的百百分之一一至二计计收。开发项项目价款款中的其其他各项项费用，按按照国家家和省人人民政府府规定的的标准计计收；没没有规定定的，按按照城市市人民政政府规定定的标准准计收。第二十十条 经济适适用住房房、微利利住房开开发项目目价款底底价构成成及计收收标准，按按照国家家和省人人民政府府有关规规定执行行。第二十十一条 土地地使用权权出让金金由土地地管理部部门代收收，按规规定缴财财政，纳纳入预算

11、算，实行行计划管管理，专专款专用用。开发发项目价价款中的的其他各各项费用用由开发发主管部部门收取取和代收收，其管管理和使使用按有有关规定定执行。土地管管理部门门和开发发主管部部门向开开发企业业收取土土地使用用权出让让金和开开发项目目价款中中的其他他各项费费用后，任任何单位位和个人人都不得得再向开开发企业业收取任任何费用用。第二十十二条 凡具具备招标标、拍卖卖条件的的开发项项目，都都应当通通过招标标、拍卖卖方式确确定开发发者。境境内外的的公司、企企业及其其他经济济组织和和个人，均均可以申申请参加加开发项项目的招招标、拍拍卖活动动。不具备备招标、拍拍卖条件件的，可可以采取取协议方方式确定定开发者者

12、。但开开发者确确定后，开开发主管管部门必必须将开开发者名名称、开开发项目目及价款款等予以以公布。非开发发企业被被确定为为开发者者后，应应当依法法到工商商行政管管理部门门办理设设立单项项开发企企业登记记手续。第二十十三条 被确确定为项项目开发发者的开开发企业业，与开开发主管管部门签签订开发发合同、交交纳开发发项目价价款、领领取开发发项目手手册和开开发经营营权证明明后，即即取得项项目开发发经营权权。开发企企业应当当持取得得开发项项目的证证明文件件，到规规划和土土地管理理等部门门办理有有关建设设手续，申申领建设设用地规规划许可可证和建建设用地地批准书书，并到到计划部部门办理理登记备备案手续续。开发企

13、企业未取取得开发发项目的的证明文文件而取取得规划划、土地地等部门门批准文文件的，其其批准文文件无效效。第二十十四条 开发发合同应应当包括括下列内内容：(一)开发项项目的性性质、规规模及规规划、设设计要求求；(二)开工期期限和建建设进度度；(三)住宅产产业化技技术和建建设质量量要求；(四)基础设设施和配配套公用用设施的的建设要要求及建建成后的的产权界界定；(五)拆迁补补偿安置置要求；(六)开发主主管部门门应对开开发项目目提供的的配套条条件；(七)开发项项目价款款及其交交付方式式；(八)前期物物业管理理要求；(九)违约责责任；(十)双方约约定的其其他事项项。第二十十五条 以依依法取得得的国有有土地

14、使使用权作作价入股股合资合合作或者者自行开开发经营营房地产产的，应应当向开开发主管管部门提提出申请请，取得得房地产产项目开开发经营营权证明明，并应应当按照照本条例例规定办办理有关关手续。第二十十六条 自建建自用、非非经营性性的房地地产投资资建设项项目经计计划部门门立项后后，建设设单位应应当按照照城市人人民政府府的规定定交纳地地段差价价和城市市基础设设施配套套补助费费。第二十十七条 进行行房地产产开发需需要使用用城市规规划区内内集体所所有的土土地的，必必须由城城市人民民政府统统一组织织依法征征用转为为国有土土地。禁止在在城市规规划区内内的集体体所有的的土地上上进行房房地产开开发经营营活动。第四章

15、 房房地产开开发项目目的建设设第二十十八条 需要要进行规规划设计计、拆迁迁安置、基基础设施施建设等等前期工工作的开开发项目目，应当当由开发发主管部部门会同同有关部部门统一一组织完完成，也也可以委委托取得得开发项项目的开开发企业业自行完完成。开发区区片内的的经营性性配套公公用设施施，由开开发企业业按规划划要求投投资建设设，实行行有偿转转让。开发区区片内的的大型基基础设施施、配套套公用设设施和开开发区片片外的配配套基础础设施应应当由有有关部门门负责投投资建设设。第二十十九条 开发发企业自自行完成成开发项项目前期期工作的的，应当当将项目目的详细细规划方方案和拆拆迁安置置方案报报开发主主管部门门审查同

16、同意，并并按有关关规定办办理批准准手续后后，方可可申请开开工。第三十十条 开发项项目可以以由开发发企业自自行开发发，也可可以由开开发企业业与其他他投资者者合资、合合作开发发。第三十十一条 开发发企业必必须按照照开发合合同规定定的开工工期限和和进度进进行项目目的开发发建设。未未按期开开工或者者开发进进度未达达到开发发合同要要求的，除除应当按按照开发发合同的的约定承承担违约约责任外外，由开开发主管管部门责责令其限限期改正正；逾期期不改正正的，无无偿收回回其项目目开发经经营权。但但因不可可抗力等等造成动动工开发发迟延的的除外。因因政府及及政府部部门的不不当行为为造成动动工开发发迟延的的，应当当追究有

17、有关负责责人及其其他责任任人员的的行政责责任。第三十十二条 开发发企业在在开发建建设过程程中不得得擅自变变更规划划设计和和项目性性质；确确需变更更的，应应当符合合城市规规划、住住宅产业业化技术术规定和和基础设设施、公公用设施施配套建建设要求求，并按按照规定定报经开开发、规规划等原原批准机机关批准准，办理理开发合合同变更更手续，调调整开发发项目价价款。第三十十三条 开发发主管部部门应当当采取措措施，组组织指导导开发企企业和设设计、施施工单位位使用新新技术、新新设备和和新材料料，不断断提高开开发项目目的建设设质量。开发项项目的设设计、施施工，必必须符合合国家技技术标准准和规范范；单项项工程竣竣工后

18、，必必须按照照国家工工程质量量验收标标准进行行验收。第三十十四条 开发发项目竣竣工后，开开发企业业必须进进行项目目综合验验收。分分期开发发的项目目，开发发企业可可以进行行分期验验收。综合验验收应当当包括以以下内容容：(一)规划要要求是否否落实；(二)基础设设施和配配套公用用设施是是否建设设完毕；(三)单项工工程是否否符合国国家规定定的工程程质量验验收标准准，质量量验收手手续是否否完备；(四)拆迁补补偿安置置方案是是否落实实；(五)住宅产产业化技技术要求求是否落落实；(六)前期物物业管理理是否落落实；(七)法律法法规规定定需要验验收的其其他事项项。开发项项目经验验收合格格后，方方可交付付使用；经

19、验收收不合格格的开发发企业不不得交付付，购买买者和管管理者有有权拒绝绝接受使使用。开发企企业应当当自综合合验收合合格之日日起十五五日内，将将开发项项目综合合验收报报告报开开发主管管部门备备案。开发主主管部门门发现开开发企业业在综合合验收过过程中有有违反城城市规划划、住宅宅产业化化技术规规定和基基础设施施、公用用设施配配套建设设要求及及开发合合同约定定行为的的，应当当责令改改正，重重新组织织综合验验收。第三十十五条 参加加开发项项目验收收的单位位和个人人，必须须对其出出具的工工程质量量鉴定意意见和竣竣工验收收结论负负责。第三十十六条 经综综合验收收合格的的成片开开发项目目，其有有关的基基础设施施

20、、配套套公用设设施等，由由城市人人民政府府移交给给有关部部门和单单位。开开发项目目的物业业管理按按国家和和省有关关规定执执行。第三十十七条 开发发企业必必须对其其开发的的房地产产承担质质量责任任。因建建设质量量问题给给购买者者造成损损失的，应应当负责责赔偿。开发企企业与勘勘测、设设计、施施工等单单位之间间的质量量责任关关系，按按照有关关法律、法法规的规规定执行行。第三十十八条 开发发企业应应当将开开发项目目建设过过程中的的主要事事项和政政府有关关部门对对开发经经营活动动的审查查处理意意见记录录在开发发项目手手册中，并并定期送送开发主主管部门门验核。第五章 房房地产经经营第三十十九条 开发发企业

21、转转让其开开发的房房地产，应应当符合合下列条条件：(一)按照开开发合同同规定已已经支付付全部开开发项目目价款，并并取得开开发经营营权证明明；(二)按照开开发合同同约定进进行了投投资。属属于房屋屋建设工工程的，完完成投入入开发建建设的资资金达到到投资总总额的百百分之二二十五以以上，属属于成片片开发土土地的，形形成工业业用地或或者其他他建设用用地条件件；(三)法律、法法规规定定的其他他条件。房地产产转让应应当签订订书面合合同。转转让合同同应当报报开发主主管部门门和房地地产权属属管理部部门登记记备案。第四十十条 开发企企业转让让开发项项目，受受让人继继续进行行房地产产开发经经营的，应应当具备备从事房

22、房地产开开发的资资格，并并按规定定办理项项目开发发者变更更手续。第四十十一条 开发发企业预预售商品品房，应应当依法法办理预预售登记记，领取取商品房房预售许许可证。开开发企业业申请商商品房预预售许可可证，应应当提交交下列材材料：(一)本条例例第三十十九条第第一款所所规定条条件的证证明材料料；(二)营业执执照和资资质等级级证书；(三)工程施施工合同同；(四)预售商商品房分分层平面面图；(五)商品房房预售方方案；(六)法律、法法规规定定的其他他材料。开发企企业预售售商品房房所得价价款，必必须专款款用于开开发项目目建设，并并按规定定接受监监督管理理。第四十十二条 开发发企业必必须按照照预售合合同约定定

23、的期限限和质量量为预购购者提供供商品房房。未按按照合同同约定提提供的，预预购者有有权追回回预购款款和索赔赔损失。第四十十三条 开发发企业预预售、销销售商品品房或者者通过广广告等方方式推销销商品房房时，必必须出示示预售许许可证、开开发经营营权证明明、土地地使用证证件或者者标明其其编号。第四十十四条 任何何单位和和个人均均可购买买开发企企业预售售、销售售的商品品房。但但城市人人民政府府另有规规定的除除外。第四十十五条 商品品房的价价格，由由开发企企业与购购买者根根据市场场供求情情况协商商确定;经济适适用住房房、微利利住房的的价格按按国家和和省的有有关规定定执行。第四十十六条 购买买经济适适用住房房

24、实行审审批制度度，具体体审批办办法由省省人民政政府另行行制定。第四十十七条 预购购的商品品房可以以依法转转让和抵抵押。第四十十八条 预售售、销售售的商品品房，购购买者应应当依法法纳税和和办理房房地产权权属登记记。对享受受税费减减免等优优惠政策策的房地地产，房房地产权权属管理理部门在在办理权权属登记记时，应应当将其其减免部部分折算算为国家家的投入入，并依依此确定定国家所所应占有有的房地地产权益益。购买买者转让让该房地地产时，应应当向国国家补缴缴减免的的税费及及其增值值收益。第四十十九条 购买买在城市市规划区区内集体体所有的的土地上上开发建建设的商商品房的的，其买买卖行为为无效，房房地产权权属管理

25、理部门不不予办理理权属登登记。对在城城市规划划区内集集体所有有的土地地上已经经开发建建设的商商品房，由由城市规规划、土土地管理理和房地地产开发发等行政政主管部部门按照照有关法法律、法法规的规规定处理理。第六章 法法律责任任第五十十条 对违反反本条例例的行为为，法律律、行政政法规有有明确规规定的，按按法律、行行政法规规的规定定处罚；法律、行行政法规规未作规规定的，按按本条例例的规定定处罚。第五十十一条 违反反本条例例第十一一条规定定，未取取得资质质证书从从事房地地产开发发经营或或者开发发企业超超过其资资质等级级承担房房地产开开发项目目的，由由开发主主管部门门责令限限期改正正，处五五万元以以上十万

26、万元以下下的罚款款；逾期期不改正正的，由由工商行行政管理理部门吊吊销营业业执照。第五十十二条 违反反本条例例第二十十三条第第一款规规定，开开发企业业未取得得开发经经营权证证明，擅擅自进行行房地产产开发经经营的，由由开发主主管部门门责令其其停止开开发经营营活动，没没收违法法所得，并并可处以以开发项项目投资资额百分分之一以以上百分分之五以以下的罚罚款。第五十十三条 违反反本条例例第二十十七条第第二款规规定，在在城市规规划区内内集体所所有的土土地上从从事房地地产开发发经营的的，由开开发主管管部门责责令其停停止违法法行为，没没收违法法所得，并并可处以以违法所所得一倍倍的罚款款。第五十十四条 违反反本条

27、例例第三十十二条规规定，未未经批准准擅自变变更规划划设计和和项目性性质的，由由城市开开发、规规划行政政主管部部门责令令其限期期改正，并并可处以以五万元元以上十十万元以以下的罚罚款。第五十十五条 违反反本条例例第三十十四条规规定，开开发项目目未经综综合验收收或者经经验收不不合格即即交付使使用的，由由开发主主管部门门责令其其限期改改正，并并可处以以开发项项目投资资额百分分之一以以上百分分之五以以下的罚罚款。第五十十六条 违反反本条例例第四十十条规定定，开发发企业将将开发项项目转让让给其他他开发企企业未办办理开发发者变更更手续的的，由开开发主管管部门责责令其限限期补办办手续，对对转让人人和受让让人分

28、别别处以五五万元以以上十万万元以下下的罚款款。第五十十七条 没有有法律、法法规依据据，向开开发企业业收费的的，开发发企业有有权拒绝绝，并由由物价、财财政等有有关主管管部门责责令其限限期退回回；对收收费单位位的负责责人和直直接责任任人员，按按管理权权限由监监察机关关或者有有关主管管部门根根据情节节轻重给给予相应应行政处处分。第五十十八条 开发发主管部部门及其其他有关关部门的的工作人人员在确确定项目目开发者者、竣工工验收以以及实施施房地产产开发经经营管理理等工作作中，玩玩忽职守守、滥用用职权、徇徇私舞弊弊的，按按管理权权限由其其所在单单位或者者有关部部门给予予行政处处分；构构成犯罪罪的，依依法追究

29、究刑事责责任。第五十十九条 有关关执法部部门在实实施罚没没处罚时时，必须须使用财财政部门门统一印印制的罚罚没票据据。罚没没收入缴缴同级财财政。第六十十条 公民、法法人或者者其他组组织认为为行政机机关作出出的具体体行政行行为侵犯犯其合法法权益，可可以依法法申请行行政复议议或者提提起行政政诉讼。第七章 附附 则则第六十十一条 在设设市城市市和县人人民政府府所在地地城市规规划区以以外的其其他国有有土地上上，从事事房地产产开发经经营活动动，实施施房地产产开发经经营管理理，参照照本条例例执行。第六十十二条 本条条例自公公布之日日起施行行。一九九八四年年十一月月二十日日山东省省第六届届人民代代表大会会常务委委员会第第十次会会议通过过的山山东省城城市建设设综合开开发暂行行办法同同时废止止。