农村房屋买卖合同效力37253.docx

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1、 农村房屋买卖合同效力一、房地产权现状和农村宅基地使用权谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用他人所有的房屋，对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见，这是由

2、于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在，如所有的私有建造(包括农村在宅基上建设的房屋)和商品房屋的所有权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地，而不是土地所有权人占有使用房屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期限内，应是地随房走，而当土地使用权使用期限已到，这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性，这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷1，而农村宅基地上的房屋不存在这个问题，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用权

3、，除非房屋倒坍、灭失重新建造，则要审查使用人是否符合条件。宅基地使用用权是用益物物权的一种，为为我国所特有有。它指的是是农村居民及及少数城镇居居民为建造自自有房屋对集集体土地所享享有的占有、使使用的权利。宅宅基地使用权权一般分为两两种：农村宅宅基地使用权权和城镇宅基基地使用权。农农村宅基地和和城镇宅基地地的区别在于于：农村宅基基地是与集体体经济组织成成员的资格是是联系在一起起的，在一定定程度上，宅宅基地具有社社会福利和社社会保障的功功能，而城镇镇宅基地则不不具有这一特特质。本文所所讲的即是农农村的宅基地地及其上的土土地。关于宅基地地使用权的性性质，我国学学者大都认为为，宅基地使使用权本质上上属

4、于土地使使用权。宅基基地使用权具具有如下的特特点2：1、农村的的宅基地与集集体经济组织织成员的权利利和利益是联联系在一起的的。也就是说说，农民申请请宅基地很大大程度上是因因为农民是农农村集体经济济组织的成员员，每一个成成员都有权以以个人或者户户的名义申请请宅基地。2、宅基地地使用权是特特定主体对于于集体土地的的用益物权。宅宅基地作为用用益物权，首首先表现在权权利人可以对对宅基地长期期享有占有、使使用的权利。对对于宅基地，权权利人有权在在宅基地上建建屋和附属物物。由于房屋屋可以继承所所以宅基地使使用权实质上上也可以继承承，因此宅基基地使用权是是一种无期限限限制的权利利。3、集体经经济组织的成成员

5、只能申请请一处宅基地地。因为土地地资源的有效效性，不可能能给每个农村村居民提供更更多的宅基地地，而每户申申请到一处宅宅基地，即足足以保证其基基本的生活需需要，如果允允许申请多处处，则将导致致土地资源的的浪费。从以上定义义可知，不仅仅是农村村民民所享有，也也有极少数城城市居民所享享有，在宅基基地上建造的的房屋对于土土地的使用权权是永久占有有的，所有地地随房走是必必然的，由于于建造人对于于房屋所有权权的长久性，而而房屋只要没没有倒塌、灭灭失，即便申申请人失去社社员的资格，也也是享有宅基基地使用权的的。二、农村房房屋买卖现状状和法条分析析目前，对于于城市房地产产买卖国家也也出台了相关关的法律法规规来

6、规范城市市房地产的交交易。相对于于城市来讲，规规范农村房地地产的买卖的的法律法规只只有零星的几几条，而发生生在我们周围围的农村房屋屋买卖的纠纷纷却是时有耳耳闻，这就给给法院的判决决带来了不便便，也不利于于交易的双方方了解自己的的权利义务。同同时对于宅基基地使用权不不得转让而使使农村房屋所所有权人无法法行使所有权权中的处分权权，让我们先先来看看下面面两个案例：1、19992年某城市市居民向北京京市顺义区后后沙峪一村民民赵某的丈夫夫购买了一处处民房，由于于赵某的丈夫夫是居民，赵赵某是农民，所所以19933年宅基地确确权时使用权权人登记为赵赵某。这个民民房买卖是赵赵某的丈夫将将夫妻共同民民房转让给了

7、了城市居民。22002年赵赵某以未经其其本人同意被被丈夫私自出出售房屋为由由起诉这个城城市居民，要要求法院确认认房屋买卖合合同为无效合合同，要对方方返还房屋。一一审法院审理理认为，赵某某是知道并同同意其丈夫出出售该房屋，该该房屋买卖是是意思表示真真实，买卖合合同有效，驳驳回赵某的诉诉讼请求。2、于某系系城郊某村农农民，其经有有关部门批准准在村里建了了楼房一幢及及两间厨房，该该房屋的宅基基地所有权属属于村委会。被被告诸某系城城镇定量户口口人员。20001年8月月，于某得知知诸某欲购房房屋的信息后后，请黄某作作介绍人，向向诸某售房，并并给付了黄某某中介费。同同月25日，于于某与诸某达达成了购房协协

8、议书一份。该该协议约定原原告将楼房一一幢及两间厨厨房等卖给被被告，价款118万元;房房屋的产权证证和宅基地使使用权证书由由原告负责办办理，被告预预交房款100万元，余款款8万元在两两证交付后付付清。该协议议签订后，原原告将房屋交交给了被告，被被告也实际给给付了原告110万元，并并住进了该房房屋。后因土土地管理部门门和房地产管管理部门拒绝绝办证，于某某遂诉至法院院要求判令其其与被告诸某某签订的房屋屋买卖协议无无效，并责令令各自返还财财产，一审判判决原告于某某与被告诸某某的买卖协议议无效，同时时判令被告将将房屋返还给给原告，并赔赔偿原告各项项损失37550元，原告告返还被告房房款10万元元。同样是

9、城市市居民购买农农村房屋的纠纠纷，但法院院有两种截然然不同的判决决，说明法律律在购买农村村房屋的纠纷纷中存在不同同的看法，有有关法律还不不够完善。目前，我国国关于农村房房屋转让，主主要依据的法法条是中华华人民共和国国土地管理法法第62条条：农村村民民一户只能拥拥有一处宅基基地，其宅基基地的面积不不得超过省、自自治区、直辖辖市规定的标标准。农村村民建建住宅，应当当符合乡(镇镇)土地利用用总体规划，并并尽量使用原原有的宅基地地和村内空闲闲地。农村村民住住宅用地，经经乡(镇)人人民政府审核核，由县级人人民人民政府府批准;其中中，涉及占用用农用地的，依依照本法第四四十四条的规规定办理审批批手续。农村村

10、民出出卖、出租住住房后，再申申请宅基地的的，不予批准准。从62条可可以看出这是是对宅基地使使用权的一种种规定，且是是针对农村宅宅基地申请及及建房的规定定，而此条中中对于农村村村民出卖、出出租住房没有有禁止性规定定，只是说农农村村民出卖卖、出租房屋屋后，再申请请宅基地的，不不予批准，这这是对一户只只能申请一次次宅基地的限限制。从此条条可以看出农农村村民房屋屋是可以出卖卖、出租的。但但此处表述是是一户只能拥拥有一处宅基基地，而事实实是目前农村村申请宅基地地时对于你是是否有宅基地地会进行严格格审查，对于于目前一户拥拥有多处宅基基地现实中已已普遍存在，大大多是申请建建房后又继承承房屋和购入入房屋的，如

11、如规定一户只只能拥有一处处宅基地，那那么使农民在在继承权房屋屋遗产上存在在矛盾，还有有法院在执行行时也对房屋屋很难拍卖，故故在鄞州区法法院执行农村村的房屋拍卖卖时只要求是是本村村民即即可，所以这这个规定如严严格执行，可可以说农村房房屋是没有人人可买的，如如不是自住其其价值不能实实现的。第63条：农民集体所所有的土地的的使用权不得得出让、转让让或者出租用用于非农业建建设;但是，符符合土地利用用总体规划并并依法取得建建设用地的企企业，因破产产、兼并等情情形致使土地地使用权依法法发生转移的的除外。从上可知，这这条是针对建建设用地来说说，除了第二二款规定外，农农民集体所有有的土地如果果是为了非农农业建

12、设，就就不得出让、转转让或者出租租，此款笔者者认为不能否否认农村房屋屋不能买卖，而而宅基地建房房屋是经批准准的，所有权权人依法转让让房屋法律应应是允许的。第2条：中中华人民共和和国实行土地地的社会主义义公有制，即即全民所有制制和劳动群众众集体所有制制。全民所有有，即国家所所有土地的所所有权由国务务院代表国家家行使。任何单位和和个人不得侵侵占、买卖或或者以其他形形式非法转让让土地。土地地使用权可以以依法转让。从上面法条条可知集体土土地使用权可可以依法转让让，所以集体体土地使用权权是可以依法法转让在法律律上不存在障障碍的。对于于使用权是不不是同意转让让或转让给谁谁因是由土地地所有权人决决定，也就是

13、是说因由村集集体决定，所所以对于村民民免费获得的的宅基地使用用权建房后转转让房屋时涉涉及土地使用用权移转的，必必须附条件是是肯定的，如如经村集体同同意，或免费费改收费补交交，至于购入入房屋者不应应有身份的限限定。1982年年1月7日国国务院批转的通通知明确规规定：“社员建房和和村镇建设用用地，必须履履行申请审批批手续。集体体划转给社员员的宅基地，社社员可长期使使用，所有权权仍归集体，严严禁买卖、出出租和违法转转让。”笔者认为这这条规定是针针对宅基地所所有权严禁买买卖、出租和和违法转让。在19999年5月6日日发布的国国务院办公厅厅关于加强土土地转让管理理严禁炒卖土土地的通知的的第二条规定定：加

14、强对农农民集体土地地的转让管理理，严禁非法法占用农民集集体土地进行行房地产开发发。农民集体体土地使用权权不得出让、转转让或出租用用于非农业建建设;对符合合规划并依法法取得建设用用地使用权的的乡镇企业，因因发生破产、兼兼并等致使土土地使用权必必须转移的，应应当严格依法法办理审批手手续。此条也是针针对禁止集体体土地出让、转转让或出租用用于非农业建建设用地。对对于已批宅基基地农民建房房后卖房而引引起的宅基地地使用权的移移转并没有禁禁止。农民的住宅宅不得向城市市居民出售，也也不得批准城城市居民占用用农民集体土土地建住宅，有有关部门不得得为违法建造造和购买的住住宅发放土地地使用证和房房产证。此条应是明明

15、确规定居民民不能向农民民购买农村的的住宅和使用用集体土地建建造，这同原原城市的房屋屋农村户口不不能购买的规规定相类似，而而以上的规定定据合同法规规定规定不能能用来否定农农村房屋买卖卖合同无效。2001年年8月31日日山东省人人民政府关于于加强农村宅宅基地管理的的通知明确确规定：“严严格禁止村民民或集体组织织以任何名义义向本村以外外的公民转让让、买卖宅基基地，擅自转转让、买卖的的，土地、建建设等行政管管理部门不得得办理有关手手续，并由土土地行政主管管部门按照擅擅自转让土地地使用权的规规定依法处理理。”山东省高高级人民法院院关于审理房房地产案件若若干问题的意意见第566条更加明确确的规定：“农农村

16、宅基地使使用权的转移移，必须经合合法批准未经审查批批准，宅基地地使用权不能能随房转移给给买主，房屋屋买卖、赠与与等行为也应应认定为无效效。”以上这些规规定笔者认为为从物权的法法理上分析都都有其欠缺的的一面，既然然房屋的产权权是村民所有有的，建房也也是经审批的的，而宅基地地所有权是村村集体所有，一一户只能一次次申请，也就就是说在房屋屋的自然寿命命中法定占有有宅基地的使使用权是经审审批的，所以以宅基地使用用权是依附于于房屋上表现现出来，所有有权人不能单单独行使占有有土地，只能能是地随房走走，而现房屋屋赠与、买卖卖是对所有权权的一种处分分，是否有效效笔者认为应应按法律和国国务院的法规规，其他的规规章

17、和地方性性法规都不能能否认合同的的效力。当然从这些些从中央到地地方的法律法法规说明，政政府是禁止农农民的住宅向向城市居民出出售转让的，所所以大多数的的法院也是按按照这个原则则判令买卖无无效。但从房房地产权现状状为土地使用用权在法定的的期限内表现现为对房屋的的占有使用，房房屋所有权人人有权处分房房屋的所有权权及买卖双方方意思自治原原则出发，判判令买卖合同同无效在城乡乡一体化的今今天不是最好好的解决办法法。也不符合合同法、民民法通则关关于合同无效效的规定还有笔者认认为在实际的的操作中，严严格禁止宅基基地使用权的的买卖、转让让和出租是不不完全合理的的。在第一部部份笔者分析析了在土地使使用权有效期期内

18、，地随房房走是我国现现行法的一项项基本原则，法法律不能禁止止农村私有房房屋的转让，对对于禁止单独独宅基地使用用权的转让是是合理的，但但对于建房后后如果禁止宅宅基地使用权权随房一起转转让，从而禁禁止房屋的转转让是法律依依据是有欠缺缺的，把宅基基地的使用权权和房屋的所所有权分离，国国家或所有人人控制对宅基基地的使用权权，但实际上上却损害了村村民对自己房房屋的所有权权的完全行使使。地方政府府严格禁止宅宅基地使用权权的买卖、转转让和出租有有其有利的一一面，虽然宅宅基地使用权权具有一定的的身份性质，但但笔者认为这这里的身份主主要是取得时时的身份性质质，这如城市市居民取得房房改房，经济济适用房时需需审批，

19、而取取得一定时间间后允许上市市交易，交易易时有一定的的附加条件。同同样对于农村村村民申请取取得宅基地并并建房后，对对于房屋的所所有应采完全全权利的态度度，应允许有有条件转让。对对此人们可能能会担心一旦旦允许农村房房屋可以向任任何人转让，则则宅基地就不不再与农村集集体的成员权权联系在一起起，这不符合合宅基地使用用权的固有属属性，是没有有必要的，因因为国家规定定了一户一次次申请的原则则，社员的身身份属性主要要在申请时体体现出来，申申请建房后强强调房屋所有有权完全行使使的权利，只只是转让时设设定一定的条条件，如需经经村集体同意意、征为国有有土地、需补补交土地费用用等。我们也也应该看到，如如果不允许农

20、农村房屋转让让，这会使得得农村的不动动产难以进入入市场进行交交易，使房屋屋的交换价值值不能实现，在在一定程度上上会限制农民民的融资的手手段，甚至会会阻碍农村经经济的发展。尤尤其是现阶段段，许多农民民已经进城打打工，在城里里已经购置了了房产，在农农村的房屋已已经闲置，如如果不允许农农民转让房屋屋，将会造成成农村房屋的的长期空闲，不不符合物尽其其用的原则。3三、目前在在对于农村房房屋买卖法律律欠缺的情况况下，农村房房屋买卖应采采有条件有效效原则笔者曾经碰碰到过这样一一个案子，一一城市老妇购购买了农村的的民房用以养养老，当地集集体组织也是是知道的，从从没有反对过过，从集体组组织方面考虑虑认为宅基地地

21、使用权已给给村民使用建建房，村民卖卖房这是很正正常的，但十十几年过去了了，法院却判判令买卖合同同无效。这使使得老妇住了了十几年的房房子一转眼就就不属于自己己了，现在无无家可归，境境况十分可悲悲。所以，这这样的规定不不利于社会的的稳定，会带带来某些不安安定因素，也也违反了所有有权人可行使使房屋所有权权处分原则，在在没有改变宅宅基地所有权权现状和对土土地的占有和和利用状况下下，也违反了了合同意思自自治的原则，不不管是买方还还是卖方都不不利，而对集集体土地的使使用权也没有有实质的影响响而农村房屋屋也应享有完完全的物权，所所谓物权，是是指公民、法法人依法享有有的直接支配配特定物并对对抗第三人的的财产权

22、利。物物权本质上是是一种支配权权，是权利人人对物的直接接支配;它具具有对抗第三三人的效力。对对房屋的所有有权是属于物物权的一种。从从法理上分析析，村民对其其房屋具有绝绝对的支配权权。但是，从从实践上，村村民对其房屋屋并没有享有有该种权利，这这对村民是很很不公平的。同同时，按照意意思自治原则则，对于买卖卖合同，以双双方意思达成成一致为准。但但是，在农民民房屋转让的的问题上，并并没有采意思思自治原则。这这些与法理上上相悖。在这里，土土地和房屋是是两个物，只只是因为土地地和房屋自然然上的不可分分，法律才创创制了房屋所所有权人享有有土地使用权权，并使两权权主体一致，以以简化因房屋屋与土地权利利不一致带

23、来来的麻烦和不不便。这样，虽虽然房屋和土土地是相互独独立的物，但但土地和房屋屋使用权的一一体性，使我我国的房地产产权也一体化化。由此便创创立了土地使使用权随房屋屋的处分而处处分，即地随随房走和房屋屋随土地使用用权的处分而而处分，即房房随地走这两两个原则。4宅基地所有有权属农村集集体经济组织织所有，其使使用权由集体体组织按法律律规定的条件件和程序划拨拨给村民使用用。作为宅基基地使用权人人，有权在取取得的土地上上享有占有、使使用的权利，可可以在该土地地上建造住房房以及其他附附着物。作为为使用权人无无权单独转让让宅基地，但但如果使用权权人在宅基地地上以建造了了房屋，房屋屋的所有权的的完整权能属属于宅

24、基地的的使用权人。此此时，房屋的的所有权与土土地的使用权权分属不同的的权利主体，双双方在权利行行使方面必然然相互牵制。而而房屋与土地地紧密结合的的特点决定了了二者必有一一方要妥协，或或者地随房走走或者房随地地走。在我国国，城市和农农村私有房屋屋的宅基地均均不得单独转转让，故此在在这里只存在在地随房走的的现象。如果只能允允许房随地走走，那么村民民因不享有土土地的使用权权将影响其房房屋的所有权权的行使。他他只能对其建建筑物或其他他附着物享有有占有、使用用、收益的权权利，而无从从行使最重要要的处分的权权能。如果宅宅基地上使用用权人欲走出出农村，到外外面的世界开开辟一番事业业，其宅基地地上的合法建建筑

25、只能通过过出租来发挥挥物的效用。无无疑，这使其其权利的行使使很不充分。如如果允许地随随房走，即村村民有权出售售住房，村民民对房屋所有有权的行使将将不存在任何何障碍，此举举并不影响集集体经济组织织对土地享有有的所有权。宅宅基地一旦划划拨给村民使使用，集体经经济组织对其其所有的土地地实际上并不不能行使更多多的权利。当当村民出售房房屋时，仅仅仅是宅基地的的使用权人换换了另外的主主体，村民并并不能通过出出售房屋而从从中获得宅基基地的收益，他他只能获得出出售建筑物的的利益。因此此，对集体经经济的经济利利益并不存在在侵犯的问题题。且允许村村民房屋自由由转让，将使使村民的房屋屋发挥最大的的效用。据人民日日报

26、报道，根根据最新出台台的苏州市农农民宅基地转转让相关条例例，苏州将允允许农民住宅宅有条件转让让。报道说，作作为全国首创创的重要举措措，苏州农民民进城后，农农宅将可以转转让、出售。日日前，苏州各各乡镇正紧锣锣密鼓，成立立农民住宅置置换中心。届届时，农民宅宅基地将可通通过住宅置换换中心自由转转让。苏州土土地部门负责责人介绍说，制制订这一政策策的主要目的的是推动苏州州农村的城市市化进程。长长期以来，农农村住宅一般般只有宅基地地使用证，土土地属集体所所有。由于农农村住宅缺少少土地证、房房产证，交换换一直存在着着困难。农民民进城后，原原先的住宅要要么转让给属属于同一集体体组织的农民民，要么就只只有空置。

27、这这样做的后果果是：一方面面，城市居民民或外来者根根本无权购买买农民房，另另一方面，也也导致农村住住宅价格低廉廉，一定程度度上影响了农农民进城购房房、定居的速速度。因此，苏州州的作法是，对对城市规划以以确定为居住住区范围内的的农民宅基地地，将由政府府确权或征为为国有土地，土土地上的农民民住宅则纳入入城市私房管管理，只要补补交土地出让让金，这些农农宅就可以进进行房产交易易。而在各乡乡镇，则将成成立农民住宅宅置换中心，进进城农民的住住宅可由中心心预付一定住住房交易款后后收购储备后后进入市场。这样做的好好处是城里人人有了在农村村买房的可能能，也将大幅幅提高苏州农农宅价格，让让农民也享受受到城市化的的

28、成果。55因此，笔者者也想从法理理和目前现有有法律法规阐阐述一下自己己的拙见，认认为农村房屋屋产权登记、买买卖一是应尽尽快完善立法法，在今年的的二会上已有有委员提出这这个问题，二二是在目前没没有法律禁止止转让的情况况下采有条件件有效为妥，具具体的设想如如下：1、尽快完完善立法，规规定农村房屋屋可自由买卖卖的办法。对对于一户只能能拥有一处宅宅基地修改为为在没有宅基基地的情况下下一户只能申申请一处宅基基地，宅基地地使用不是永永久的，为房房屋的寿命内内(或规定年年限如70年年)，房屋到到塌或灭失重重建时重新申申请批准(目目前农村重建建房屋也是要要批准的)，放放宽农村房屋屋买卖时宅基基地使用权在在房屋

29、自然寿寿命内(或规规定年限700年)随房移移转的条件。2、参照中中华人民共和和国城市房地地产管理法第第八条：城市市规划区内的的集体所有的的土地，经依依法征用转为为国有土地后后，该国有土土地的使用权权方可有偿出出让。所以，可可以对城市规规划以确定为为居住区范围围内的农民宅宅基地，由政政府确权或征征为国有土地地，交纳土地地出让金，进进入市场交易易。3、目前在在没有法律和和国务院法规规对农村房屋屋转让没有禁禁止性规定的的情况下，法法院不宜对已已交房付款并并订有买卖契契约的，应认认定为合同有有效为好，特特别是对于经经村集体组织织同意备案的的应为有效，对对于宅基地建建房后出售的的可规定村民民转让其房屋屋必须经村集集体组织同意意，并规定一一定的转让年年限。城镇镇国有土地使使用权出让和和转让暂行条条例第十二二条根据土地地的用途对各各类用途的使使用权最高年年限作了规定定，居住用地地为70年。所所以转让也应应参照从审批批建房开始起起算70年为为其年限。如如享有原宅基基地的村民已已经使用了220年,那么么买方所享有有的期限则为为50年。同同时对于原免免费的可考虑虑收取一定的的使用费。文章来源：中顾顾法律网 (免费法律咨咨询，就上中中顾法律网）13