最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释详析58148.docx

《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释详析58148.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释详析58148.docx（21页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、详读最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释释所称城镇房房屋，是指城城市、镇规划划区内的房屋屋。乡、村庄规划区区内的房屋租租赁合同纠纷纷案件，可以以参照本解释释处理。但法法律另有规定定的，适用其其规定。当事人依照国家家福利政策租租赁公有住房房、廉租住房房、经济适用用住房产生的的纠纷案件，不适用本解释。【解读】本条系系关于本司法法解释适用范范围的规定。本解释只调整城城镇房屋即城城市规划区、镇镇规划区范围围内的房屋的的

2、租赁行为，乡乡、村规划区区内的房屋租租赁纠纷，可可以参照本解解释。城镇房房屋的确定以以规划为准，只只要列入城镇镇规划区，无无论土地性质质为国有还是是集体所有，均均适用本解释释，实践中存存在的已被纳纳入城镇规划划区内的“城中村”内的房屋租租赁行为在本本解释调整范范围之内。依照国家福利政政策承租的公公有住房、经经济适用房和和廉租住房，具具有政府福利利性、保障性性，其租赁关关系不属于完完全的民事法法律关系，不不适用本解释释。关于军产房的租租赁，基本属属于完全的市市场行为，并并不存在政府府补贴的福利利和社会保障障性内容，最最高院民一庭庭认为军产房房租赁合同纠纠纷应适用本解释。第二条出租人人就未取得建建

3、设工程规划划许可证或者者未按照建设设工程规划许许可证的规定定建设的房屋屋，与承租人人订立的租赁赁合同无效。但在一一审法庭辩论论终结前取得得建设工程规规划许可证或或者经主管部部门批准建设设的，人民法法院应当认定定有效。【解读】本条规规定以违法建建筑物为标的的物订立的房房屋租赁合同同无效。所谓谓违法建筑物物，是指未取取得建设工程程规划许可证证或者未按照照建设工程规规划许可证的的规定建设的的房屋，具体体包括违反了了城乡规划规规定的建筑物物、构筑物以以及违反临时时建筑管理规规定的临时建建筑。否定就违反建筑筑签订的房屋屋租赁合同的的效力，有利利于维护城镇镇建设规划秩秩序，但为了了促进交易，当当事人在一审

4、审法庭辩论终终结前取得建建设工程规划划许可证或者者经主管部门门批准建设的的，租赁合同同的效力会得得以补正。此此处“一审法庭辩辩论终结前”不包括二审审、再审发回回指定一审法法院重审的情情形。第三条出租人人就未经批准准或者未按照照批准内容建建设的临时建建筑，与承租租人订立的租租赁合同无效效。但在一审审法庭辩论终终结前经主管管部门批准建建设的，人民民法院应当认认定有效。租赁期限超过临临时建筑的使使用期限，超超过部分无效效。但在一审审法庭辩论终终结前经主管管部门批准延延长使用期限限的，人民法法院应当认定定延长使用期期限内的租赁赁期间有效。【解读】临时建建筑是指在城城镇规划区内内，根据形势势的客观需要要

5、，经建设行行政主管部门门审核批准后后，在核定的的临时建设工工程规划许可可证记载的使使用期限、范范围、用途内内，建造的供供临时使用的的建筑物。未取得建设工程程规划许可证证或者未按照照建设工程规规划许可证规规定建设的房房屋，在性质质上均属于标标的物违法，相相应的房屋租租赁合同无效效。对于租赁赁期限超过临临时建筑的使使用期限，超超过部分无效效，合同其他他内容的效力力不受影响。 第四条条当事人以以房屋租赁合合同未按照法法律、行政法法规规定办理理登记备案手手续为由，请请求确认合同同无效的，人人民法院不予予支持。当事人约定以办办理登记备案案手续为房屋屋租赁合同生生效条件的，从从其约定。但但当事人一方方已经

6、履行主主要义务，对对方接受的除除外。【解读】我国城城市房屋租赁赁实行登记备备案制度，城城市房地产管管理法对此此有明确规定定，但属于管管理性规定，并并非效力性强强制性规定，不不能作为房屋屋租赁合同的的生效条件，故故房屋租赁合合同未登记备备案的，其有有效性不受影影响。（未登记不不影响合同效效力）若当事人约定以以办理登记备备案手续为房房屋租赁合同同生效条件的的，则以约定定为准，未办办理登记备案案手续的，合合同无效。但但一方履行了了合同主要义义务且对方接接受的情况下下，视为当事事人以履行合合同主要义务务的行为，变变更了以办理理登记备案手手续未合同生生效要件的合合同约定，此此时，即使未未办理登记备备案手

7、续，合合同仍为有效效。第五条房屋租租赁合同无效效，当事人请请求参照合同同约定的租金金标准支付房房屋占有使用用费的，人民民法院一般应应予支持。当事人请求赔偿偿因合同无效效受到的损失失，人民法院院依照合同法法的有关规定定和本司法解解释第九条、第第十三条、第第十四条的规规定处理。【解读】按照合合同法第五五十八条的规规定，合同无无效的法律后后果为返回财财产、赔偿损损失，该规定定同样适用于于房屋租赁合合同无效的场场合。参照合合同约定的租租金标准支付付房屋占有使使用费，属于于返还原物的的范畴。合同同无效的损失失赔偿在性质质上属于缔约约过失责任，赔赔偿范围限于于信赖利益。即即合同双方为为缔约进行合合理的接触

8、，当当事人一方因因对方的行为为产生信赖，一一方由于信赖赖而支出一定定的成本，主主要包括用于于缔约的合理理费用和准备备履约所支出出的合理费用用，此外还包包括丧失与第第三人另订立立合同的机会会所产生的损损失，后者由由于举证较为为困难，实践践中很难得到到支持。由于房屋租赁合合同管的特殊殊性，损失赔赔偿的争议主主要集中在装装饰装修或者者改建扩建费费用上，对此此，本解释都都有明确规定定。第六条出租人人就同一房屋屋订立数份租租赁合同，在在合同均有效效的情况下，承承租人均主张张履行合同的的，人民法院院按照下列顺顺序确定履行行合同的承租租人：（一）已经合法法占有租赁房房屋的；（二）已经办理理登记备案手手续的；

9、（三）合同成立立在先的。不能取得租赁房房屋的承租人人请求解除合合同、赔偿损损失的，依照照合同法的有有关规定处理理。（占有、登登记、时间）（注意：占有比登记具有优先权。合适么？）【解读】本条规规定了“一房数租”的处理原则则，在数份合合同均有效的的前提下，按按照如下顺序序确定履行合合同的承租人人：（1）已已经合法占有有租赁房屋的的，承租人通通过强占、欺欺骗等非法手手段占有租赁赁房屋的，不不在此列；（22）已经办理理登记备案手手续的，房屋屋租赁登记备备案手续虽不不影响合同效效力，但可享享受优先履约约权；（3）合合同成立在先先的，即合同同成立时间在在先，判断标标准是双方当当事人签字或或者盖章的时时间，

10、更严格格地说，是当当事人中最后后签字盖章的的时间。“一房数租”时时，未得到履履行的有效合合同的承租人人，可以合同同目的无法实实现为由要求求解除合同，并并赔偿损失。第七条承租人人擅自变动房房屋建筑主体体和承重结构构或者扩建，在在出租人要求求的合理期限限内仍不予恢恢复原状，出出租人请求解解除合同并要要求赔偿损失失的，人民法法院依照合同同法第二百一一十九条的规规定处理。【解读】综合合合同法关于于房屋租赁合合同的相关规规定，出租人人享有法定解解除权的情形形如下：（11）因不可抗抗力致使合同同不能继续履履行的；（22）承租人擅擅自变动房屋屋建筑主体和和承重结构或或者扩建，在在出租人要求求的合理期限限内仍

11、不予恢恢复原状的；（3）承租租人未经出租租人同意转租租的；（4）承承租人无正当当理由未支付付租金或迟延延支付租金的的，出租人可可以要求承租租人在合同期期限内支付，承承租人逾期支支付的；（55）承租人未未按照约定的的方法或者租租赁房屋的性性质使用租赁赁房屋，致使使租赁物受到到损失的；（66）不定期租租赁，出租人人有权随时解解除合同。出租人作为房屋屋所有权人，当当房屋因承租租人擅自改变变主体和承重重结构或扩建建受到损害时时，出租人有有权随时要求求承租人恢复复原状，不受受任何期限限限制。但当出出租人行使本本条规定的解解除权时，必必须在“合理期限”内要求承租租人恢复原状状，承租人在在此期限内不不予恢复

12、的，出出租人方可解解除合同。实践中出租人行行使解除权的的方式有两种种，一是出租租人直接通知知承租人解除除合同，通知知到达承租人人即产生合同同解除的法律律效果，如果果承租人对此此有异议，可可以起诉要求求确认合同解解除无效；二二是向法院起起诉，请求解解除合同。对于出租人通知知承租人解除除合同的情形形，主要有以以下两种通知知方式：一是是，承租人未未经出租人同同意变动房屋屋建筑主体和和承重结构或或者扩建，出出租人告知承承租人必须在在一定期限内内恢复原状，承承租人在此合合理期限内不不予恢复的，出出租人通知承承租人解除合合同；二是，出出租人向承租租人发出通知知，要求其在在一定期限内内恢复原状，同同时载明如

13、果果不再此期限限内恢复原状状，合同即自自动解除。第八条因下列列情形之一，导导致租赁房屋屋无法使用，承承租人请求解解除合同的，人人民法院应予予支持：（一）租赁房屋屋被司法机关关或者行政机机关依法查封封的；（二）租赁房屋屋权属有争议议的；（三）租赁房屋屋具有违反法法律、行政法法规关于房屋屋使用条件强强制性规定情情况的。【解读】综合合合同法的相相关规定，承承租人享有法法定解除的情情形如下：（11）因不可抗抗力致使不能能实现合同目目的的；（22）出租人未未按约定交付付房屋，经承承租人催告在在合理期限内内仍拒不交付付房屋的；（33）因不可规规责于承租人人的事由致使使租赁物部分分或全部毁损损、灭失，致致使

14、合同目的的不能实现的的；（4）不不定期租赁，承承租人有权随随时解除合同同；（5）租租赁物危及承承租人安全或或健康的，即使承租租人订立合同同时明知该租租赁物质量不不合格，承租租人仍有权随随时解除合同同；（6）司司法机关或者者行政机关依依法查封租赁赁房屋导致承承租人不能使使用的；（77）租赁房屋屋权属有争议议导致承租人人不能使用的的；（8）不不符合建筑筑法、消消防法等法法律关于房屋屋使用条件的的强制性规定定并导致承租租人不能使用用的；（9）一一房数租之有有效合同不能能实际履行的的。在出现租赁房屋屋被司法机关关或者行政机机关依法查封封、权属有争争议，或者具具有违反法律律、行政法规规（主要包括括不符合

15、建建筑法、消消防法等）关关于房屋使用用条件强制性性规定情况任任何一种情形形时，承租人人的合同解除除权并非任意意的，还须具具备一个必要要前提，即该该情形的出现现导致“租赁房屋无无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按按照租赁房屋屋的约定用途途使用，或者者无法按照租租赁房屋的性性质使用。司法机关对房屋屋的查封，实实务中有“活封”和“死封”之分，其中中“死封”是指房屋被被查封后不仅仅其处分权受受到限制，而而且丧失了使使用、管理权权，权利人只只有妥善保管管的义务；而而“活封”则相反，房房屋被查封后后，权利人仍仍享有对房屋屋的使用、管管理和收益权权，仅处分权权受限。实践践中，租赁房房屋被查封，如如果是由于

16、出出租人的原因因，承租人在在要求解除合合同的同时也也可要求出租租人赔偿损失失；如果是由由于承租人的的原因，出租租人因此遭受受损失的，出出租人除了可可以提起反诉诉要求承租人人赔偿损失以以外，也可另另行起诉要求求承租人赔偿偿损失。当租赁房屋的权权属存在争议议时，意味着着出租人可能能不是房屋的的所有权人，如如果出租人最最终被确认为为房屋的所有有权人，则房房屋租赁合同同有效；如果果出租人最终终被确认不是是房屋的所有有权人，则构构成无权处分分，该租赁合合同属效力待待定合同。第九条承租人人经出租人同同意装饰装修修，租赁合同同无效时，未未形成附合的的装饰装修物物，出租人同同意利用的，可可折价归出租租人所有；

17、不不同意利用的的，可由承租租人拆除。因因拆除造成房房屋毁损的，承承租人应当恢恢复原状。已形成附合的装装饰装修物，出出租人同意利利用的，可折折价归出租人人所有；不同同意利用的，由由双方各自按按照导致合同同无效的过错错分担现值损损失。【解读】按照装装饰装修物与与租赁房屋的的结合程度有有可分离（即即未形成附合合）和不可分分离（即形成成附合）两种种形态。装饰饰装修物已与与房屋结合在在一起形成继继续性和固定定性的，非毁毁损不可分离离或者虽可分分离但花费巨巨大，可以认认定形成附合合，例如铺设设地板砖、吊吊设天花板、墙墙壁粉刷油漆漆等；装饰装装修物与房屋屋未完全结合合尚未达到不不可分离状态态，则不能认认定形

18、成附合合，如安装空空调、电梯、太太阳能热水器器、抽油烟机机等。按照添附理论，对对于未形成附附合的装饰装装修物，所有有权仍归承租租人，房屋租租赁无效时，由由承租人拆除除取回，出租租人想要留用用，应当支付付相应对价，承承租人拆除过过程中造成房房屋损坏的应应恢复原状。对对于形成附合合的装饰装修修物，在出租租人同意利用用的前提下，可可折价归承租租人所有；出出租人不同意意利用的，由由双方各自按按照导致合同同无效的过错错分担现值损损失。在房屋租赁合同同中，承租人人对租赁房屋屋的装饰装修修按其性质可可分为两类：一是经出租租人明示同意意或出租人未未明示同意，但但知道后却未未表示反对，且且符合租赁合合同约定用途

19、途而为的装饰饰装修，属善善意添附；二二是未经出租租人同意或虽虽经出租人同同意但超出合合同约定用途途的合理范围围擅自进行的的装饰装修，属属恶意添附。对对于恶意添附附，不论房屋屋租赁合同是是否有效，原原则上均不应应予以折价补补偿，装饰装装修损失由承承租人自行承承担。装饰装修物的现现值损失，是是指附合装饰饰装修物在房房屋租赁合同同被确认无效效时尚存在的的实际价值，应应按承租人已已使用房屋的的时间予以折折旧，不能按按照租赁期限限进行分摊。实践中，在处理理无效房屋租租赁合同涉及及的装饰装修修物纠纷时，应应根据出租人人的需要程度度和可利用价价值，结合过过错责任原则则，分别对待待：（1）属属出租人过错错的，

20、由出租租人补偿承租租人的装饰装装修损失。对对于未形成附附合的，损失失主要包括装装饰装修物的的折旧费用、拆拆除费用、恢恢复原状费用用及承租人因因租赁合同无无效而受到的的其他损失；对于形附合合的，该损失失是租赁合同同无效时装饰饰装修物尚存存在的价值，即即现值。（22）属承租人人过错的，由由承租人自行行承担装饰装装修损失，并并由承租人赔赔偿承租人因因租赁合同无无效受到的其其他损失。（33）属双方共共同过错的，应应由双方当事事人按过错责责任分担装饰饰装修现值损损失。第十条承租人人经出租人同同意装饰装修修，租赁期间间届满或者合合同解除时，除除当事人另有有约定外，未未形成附合的的装饰装修物物，可由承租租人

21、拆除。因因拆除造成房房屋毁损的，承承租人应当恢恢复原状。【解读】适用本本条的前提条条件有三：（11）承租人经经出租人同意意装饰装修，即即善意添附；（2）租赁赁期间届满或或者合同解除除，合同无效效不在此列；（3）装饰饰装修未形成成附合。适用本条的注意意事项：（11）承租人可可以对未形成成附合的装饰饰装修物进行行拆除，且不不以出租人同同意为必要条条件；（2）承承租人在拆除除装饰装修物物时，必须尽尽到必要的注注意义务，不不得对房屋造造成毁损，否否则应恢复原原状或赔偿损损失；（3）当当事人对未形形成附合的装装饰装修物另另有约定的，应应依照意思自自治原则从其其约定。第十一条承租租人经出租人人同意装饰装装

22、修，合同解解除时，双方方对已形成附附合的装饰装装修物的处理理没有约定的的，人民法院院按照下列情情形分别处理理：（一）因出租人人违约导致合合同解除，承承租人请求出出租人赔偿剩剩余租赁期内内装饰装修残残值损失的，应应予支持；（二）因承租人人违约导致合合同解除，承承租人请求出出租人赔偿剩剩余租赁期内内装饰装修残残值损失的，不不予支持。但但出租人同意意利用的，应应在利用价值值范围内予以以适当补偿；（三）因双方违违约导致合同同解除，剩余余租赁期内的的装饰装修残残值损失，由由双方根据各各自的过错承承担相应的责责任；（四）因不可归归责于双方的的事由导致合合同解除的，剩剩余租赁期内内的装饰装修修残值损失，由由

23、双方按照公公平原则分担担。法律另有有规定的，适适用其规定。【解读】本条与与第十条相对对应，规定了了合同解除时时，对于形成成附合的装饰饰装修物的处处理规则：（1）因出租人人违约导致合合同解除，承承租人无法按按照约定的租租赁期限使用用房屋，也就就不能完全享享用附合的装装饰装修物价价值，承租人人有权要求出出租人赔偿剩剩余租赁期内内装饰装修物物残值损失。（2）因承租人人违约导致合合同解除，承承租人应自行行承担剩余租租赁期内装饰饰装修物残值值的损失，但但出租人同意意利用装饰装装修的，应予予适当补偿，补补偿标准参照照剩余租赁期期内装饰装修修物残值。（3）因当事人人双方违约导导致合同解除除，对于出租租人同意

24、利用用的，将剩余余租赁期内装装饰装修残值值减去出租人人同意补偿的的部分的剩余余价值，由出出租人和承租租人按照各自自的过错程度度分担；对于于出租人不同同意利用的，则则按剩余租赁赁期内装饰装装修残值，由由双方按照各各自的过错程程度分担。（4）因不可归归责于当事人人双方的原因因导致合同解解除，按照公公平责任原则则，由双方共共同分担，一一般为平均分分担。所谓“剩余租赁赁期内装饰装装修物残值”，是指在房房屋租赁合同同履行期限届届满前解除合合同，附合的的装饰装修物物在剩余的租租赁期限内尚尚存在的价值值。计算残值值的方法是按按照租赁期限限，将装饰装装修费用平均均分摊，从而而得出合同解解除时剩余租租赁期内附合

25、合的装饰装修修费用价值。若若双方对装饰饰装修投资数数额无法达成成一致，可委委托专门的鉴鉴定机构进行行鉴定。第十二条承租租人经出租人人同意装饰装装修，租赁期期间届满时，承承租人请求出出租人补偿附附合装饰装修修费用的，不不予支持。但但当事人另有有约定的除外外。【解读】承租人人要对租赁房房屋进行装饰饰装修，必须须经过出租人人同意。“同意”分为明示和和默示，明示示有书面、口口头、电话等等表现形式，对对此由承租人人负举证责任任；如果出租租人虽未对装装饰装修事宜宜明示同意，但但其行为已经经表明其已同同意装饰装修修的，则可直直接认定出租租人对装饰装装修已经默示示同意。对于经出租人同同意的装饰装装修，租赁期期

26、间届满时，承承租人可在不不损害出租人人合法权益的的前提下拆除除并取回未形形成附合的装装饰装修物，对对于已经形成成附合的装饰饰装修物，承承租人无权要要求出租人予予以补偿，出出租人亦无权权要求承租人人恢复原状或或赔偿损失，但但双方另有约约定的除外。第十三条承租租人未经出租租人同意装饰饰装修或者扩扩建发生的费费用，由承租租人负担。出出租人请求承承租人恢复原原状或者赔偿偿损失的，人人民法院应予予支持。【解读】房屋租租赁合同无效效、被撤销时时，出租人有有权要求承租租人将房屋返返还并恢复原原状，承租人人未经出租人人同意装饰装装修或者扩建建的，其有义义务将装饰装装修物、扩建建物拆除后返返还房屋给出出租人，拆

27、除除过程中造成成房屋损失的的，应承担赔赔偿责任。在房屋租赁合同同解除场合，若若因出租人违违约导致合同同解除的，虽虽承租人未经经出租人同意意的装饰装修修、扩建行为为构成违约，但但出租人的违违约行为更为为严重，承租租人可以双方方违约为由作作为减轻赔偿偿责任的抗辩辩；若因承租租人违约导致致合同解除的的，出租人不不仅可依据本本条要求承租租人恢复原状状或赔偿损失失，同时也可可要求承租人人赔偿合同解解除给其造成成的损失；双双方合意解除除合同，且未未对合同解除除后装饰装修修、扩建费用用的承担有约约定的，出租租人仍可要求求承租人恢复复原状、赔偿偿损失。第十四条承租租人经出租人人同意扩建，但但双方对扩建建费用的

28、处理理没有约定的的，人民法院院按照下列情情形分别处理理：（一）办理合法法建设手续的的，扩建造价价费用由出租租人负担；（二）未办理合合法建设手续续的，扩建造造价费用由双双方按照过错错分担。【解读】所谓扩扩建，是指在在原有建筑基基础上加以扩扩充的建设项项目，一般通通过加高、加加层等建筑方方式形成，本本质上仍属于于房屋建筑活活动，按照城城乡规划法的的相关规定，扩扩建应办理建建设工程规划划许可证。本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法法建设手续”的过错，具体体包括以下四四种情况：（11）若系单纯纯出租人的过过错所致，则则扩建费用由由出租人承担担；（2）若若系单纯承租租人的过错所所致，则由承承租人承担

29、；（3）若系系双方过错所所致，则由双双方按照各自自的过错程度度分别承担；（4）若双双方均无过错错，则按公平平原则，由双双方分担。房屋租赁合同解解除场合，经经出租人同意意的扩建费用用可做如下处处理：（1）因因出租人违约约导致合同解解除的，若办办理合法扩建建手续，则扩扩建费用由出出租人承担；若未办理合合法手续，则则应由双方按按各自的过错错程度分别承承担。（2）因因承租人违约约导致合同解解除的，若办办理合法手续续，则出租人人仍应负担相相应的扩建费费用，但可以以承租人违约约为由请求减减少扩建费用用的负担；若若未办理合法法手续，则出出租人可以承承租人违约、自自己并无受益益等为由，主主张不承担扩扩建费用。

30、（33）因双方违违约导致合同同解除的，若若办理合法手手续，则应由由出租人承担担扩建费用，但但可以适当减减少；若未办办理合法手续续，则由双方方按照过错程程度各自承当当相应的扩建建费用。（44）因不可归归责于双方原原因导致合同同解除的，若若办理合法扩扩建手续，则则由出租人承承担扩建费用用，否则，由由双方按照过过错承担分别别承担。关于扩建造价费费用的计算，最最高院主张采采用工程造价价费用支出法法，即以扩建建时，承租人人实际支付的的工程造价费费用作为扩建建费用。第十五条承租租人经出租人人同意将租赁赁房屋转租给给第三人时，转转租期限超过过承租人剩余余租赁期限的的，人民法院院应当认定超超过部分的约约定无效

31、。但但出租人与承承租人另有约约定的除外。【解读】适用本本条应注意如如下几个问题题：（1）群租，可可分为自主群群租和他主群群租两种，自自主群租即房房屋所有人将将房屋出租给给多个承租人人，他主群租租一般表现为为房屋中介与与“二房东”将房屋出租租给多个承租租人，后者属属于本条属于于的转租行为为。（2）再转租、多多手转租行为为符合转租的的法律特征，应应适用本条规规定。第十六条出租租人知道或者者应当知道承承租人转租，但但在六个月内内未提出异议议，其以承租租人未经同意意为由请求解解除合同或者者认定转租合合同无效的，人人民法院不予予支持。因租赁合同产生生的纠纷案件件，人民法院院可以通知次次承租人作为为第三人

32、参加加诉讼。【解读】合同同法第2224条规定，承承租人未经出出租人同意转转租的，出租租人可以解除除合同。为督督促出租人及及时行使合同同解除权，维维护交易的稳稳定性，本条条将出租人知知道或者应当当知道承租人人转租，但在在6个月内未未提出异议的的，推定为出出租人同意转转租。该6个个月期限的性性质为除斥期期间，不适用用诉讼时效关关于中断与中中止、延长的的规定。承租人未经出租租人同意的转转租行为，在在效力上属无无效行为，出出租人既可起起诉要求确认认转租合同无无效，亦可行行使合同解除除权。出租人人解除合同后后，承租人丧丧失租赁权，转转租合同也因因其赖以存在在的基础不复复存在而归于于终止，善意意的次承租人

33、人（订立转租租合同时不知知道也不应当当知道承租人人未经出租人人同意转租）可可以要求承租租人赔偿损失失。在房屋租赁合同同被解除或被被认定无效情情形下，都涉涉及房屋的返返还问题，此此时，案件的的处理结果必必然与次承租租人具有法律律上的利害关关系，当次承承租人对租赁赁房屋进行装装饰装修或者者扩建，则次次承租人对诉诉讼标的享有有独立的请求求权。因此，本本条规定在房房屋租赁合同同纠纷案件中中，次承租人人具有第三人人的诉讼地位位，既可以是是具有独立请请求权的第三三人，也可以以是无独立请请求权的第三三人。承租人未经出租租人同意转租租，其向次承承租人收取的的租金不构成成不当得利。在在出租人与承承租人的房屋屋租

34、赁法律关关系中，出租租人以租金为为对价将租赁赁物交于承租租人占有、使使用、收益，其其收益已经确确定而不能再再对租赁物进进行使用、收收益，而至于于承租人向次次承租人收取取的租金，只只是其使用、收收益的变形形形式，无论其其收取多少，出出租人的租金金并不因此而而受到损害，故故不能因为承承租人因转租租而获益就认认为损害了出出租人的利益益，承租人收收取租金不符符合不当得利利的构成要件件。第十七条因承承租人拖欠租租金，出租人人请求解除合合同时，次承承租人请求代代承租人支付付欠付的租金金和违约金以以抗辩出租人人合同解除权权的，人民法法院应予支持持。但转租合合同无效的除除外。次承租人代为支支付的租金和和违约金

35、超出出其应付的租租金数额，可可以折抵租金金或者向承租租人追偿。【解读】合同同法第2227条规定，承承租人无正当当理由不支付付或迟延支付付租金的，出出租人经催告告后可以解除除合同。在转转租合同有效效的场合，若若出租人因承承租人不支付付或迟延支付付租金而行使使合同解除权权时，次承租租人可以代偿偿请求权抗辩辩出租人的合合同解除权。在在转租合同无无效的场合，如如转租合同未未经出租人同同意，次承租租人无代偿请请求权。次承租人代出租租人支付租金金与违约金后后，对承租人人享有两种权权利，一是对对于承租人的的追偿权，二二是对于其支支付的租金和和违约金可以以和转租合同同中其应支付付的租金相折折抵。第十八条房屋屋

36、租赁合同无无效、履行期期限届满或者者解除，出租租人请求负有有腾房义务的的次承租人支支付逾期腾房房占有使用费费的，人民法法院应予支持持。【解读】房屋租租赁合同无效效、履行期限限届满或者解解除的情形下下，承租人应应将房屋返还还出租人，但但实际占有房房屋的是次承承租人。次承承租人在房屋屋租赁关系终终止时，即不不再拥有占有有、使用租赁赁房屋的合法法依据，从而而构成对出租租人所有的租租赁房屋的无无权占有，出出租人有权向向次承租人主主张返还房屋屋，同时，出出租人亦有权权向次承租人人主张逾期腾腾期间的占有有使用费。第十九条承租租人租赁房屋屋用于以个体体工商户或者者个人合伙方方式从事经营营活动，承租租人在租赁

37、期期间死亡、宣宣告失踪或者者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。【解读】合同同法第2334条规定，承承租人在房屋屋租赁期间死死亡的，与其其生前共同居居住的人可以以按照原租赁赁合同租赁房房屋。本条司司法解释将前前述规定中的的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体体工商户和个个人合伙。对对于承租人租租赁房屋用于于以个体工商商户或个人合合伙方式从事事经营活动的的，若承租人人在租赁期间间死亡（包括括宣告死亡、宣宣告失踪），共共同经营人或或者其他合伙伙人可以概括括继受原租赁赁合同的权利利和义务，该该共同经营人人或合伙人取取代承租人在在原合同中的的地位，

38、成为为新的承租人人。正确适用本条司司法解释，涉涉及到个人合合伙的认定。认认定个人合伙伙，首先要依依据合伙协议议；没有合伙伙协议且未办办理工商登记记手续的，只只要具备合伙伙条件（共同同出资、共同同参与经营、共共担风险、共共享收益），并并有两个以上上无利害关系系人证明合伙伙人之间存在在口头合伙协协议的，也可可认定为个人人合伙。第二十条租赁赁房屋在租赁赁期间发生所所有权变动，承承租人请求房房屋受让人继继续履行原租租赁合同的，人人民法院应予予支持。但租租赁房屋具有有下列情形或或者当事人另另有约定的除除外：（一）房屋在出出租前已设立立抵押权，因因抵押权人实实现抵押权发发生所有权变变动的；（二）房屋在出出

39、租前已被人人民法院依法法查封的。【解读】本条系系“买卖不破租租赁”及其适用例例外的规定。合同法第2229条规定定，租赁物在在租赁期间发发生所有权变变动的，不影影响租赁合同同的效力，即即所谓的“买卖不破租租赁”原则，若无无法定或约定定的除外情形形，该原则即即应被适用。抵押期间，抵押押人将抵押物物出租，此时时在同一标的的物上抵押权权与租赁权并并存，抵押权权更注重标的的物的交换价价值，而租赁赁权则更注重重标的物的使使用价值，二二者并不冲突突。但由于抵抵押权设定在在先，因而具具有优先效力力，此后成立立的租赁权不不得损害抵押押权，抵押权权实现发生所所有权的变动动后，受让人人不受租赁合合同的约束，即即先抵

40、押后出出租不适用“买卖不破租租赁”原则。但先出出租后抵押的的房屋发生所所有权变动的的，仍应适用用“买卖不破租租赁”原则。（抵押押和租赁同等等效力，按时时间顺序）涉及到法院依法法查封的场合合下，若查封封在先，租赁赁在后，则法法院强制拍卖卖时不适用“买卖不破租租赁”；若租赁在在先，查封在在后，可以使使用该原则。（查封和租赁同等效力，按时间顺序）第二十一条出出租人出卖租租赁房屋未在在合理期限内内通知承租人人或者存在其其他侵害承租租人优先购买买权情形，承承租人请求出出租人承担赔赔偿责任的，人人民法院应予予支持。但请求确认认出租人与第第三人签订的的房屋买卖合合同无效的，人人民法院不予予支持。【解读】本条

41、规规定了承租人人优先购买权权受到侵害时时的救济措施施。房屋承租人优先先购买权只在在租赁房屋作作为买卖合同同法律关系的的标的物时发发生，在赠与与、互易以及及因公征用等等法律关系中中则不得适用用，亦不能主主张优先购买买权的损害赔赔偿请求权。关于“合理期限限”的认定，民民通意见第第118条规规定，“出租人出卖卖出租房屋，应应提前三个月月通知承租人人。承租人在在同等条件下下，享有优先先购买权；出出租人未按此此规定出卖房房屋的，承租租人可以请求求人民法院宣宣告该房屋买买卖无效”，但该条目目前已被废止止。最高院民民一庭认为可可以参考本解解释第二十四四条第（三）项项的规定，该该条款规定，出出租人履行通通知义

42、务后，承承租人在155日内未明确确表示购买，视视为放弃优先先购买权，该该“15日”的届满之日日肯定得早于于出租人与第第三人签订房房屋买卖合同同的日期，出出租人履行通通知义务必须须给承租人留留出必要的答答复期限15日，因因此出租人最最晚应于出卖卖房屋前155日通知承租租人，即在115日答复期期之前履行通通知义务。在房屋转租场合合，次承租人人是否享有优优先购买权在在理论上存在在争议，但最最高院民一庭庭认为房屋优优先购买权的的主体应为承承租人而非次次承租人，且且优先购买权权不得转让。承租人优先购买买权受到侵害害时，无权要要求确认出租租人与第三人人房屋买卖合合同无效，但但可以请求法法院判令其直直接以同

43、等条条件与出租人人形成买卖合合同关系，为为避免承租人人滥用权利，在在承租人行使使优先购买权权时对其课以以一定的义务务，如承租人人主张与出租租人成立买卖卖合同的，应应当交付一定定数额的定金金或提供担保保，以使出租租人信任其履履行能力。承租人虽无权以以优先购买权权受侵害为由由要求确认出出租人与第三三人房屋买卖卖合同无效，但但并不意味着着出租人与第第三人签订的的合同有效，保保护其履行。出出租人与第三三人之间合同同的效力应当当依据合同法法有关合同效效力的规定判判断。承租人人行使优先购购买权主张以以同等条件与与出租人成立立买卖合同后后，应当优先先保护出租人人履行合同，取取得房屋所有有权，由此第第三人无法

44、继继续履行合同同的，第三人人可以主张出出租人承担违违约责任。第二十二条出出租人与抵押押权人协议折折价、变卖租租赁房屋偿还还债务，应当当在合理期限限内通知承租租人。承租人人请求以同等等条件优先购购买房屋的，人人民法院应予予支持。【解读】抵押权权的实现时可可能会与租赁赁权冲突，但但抵押权与承承租人的优先先购买权并不不冲突，不论论抵押权设定定在租赁合同同成立之前或或之后，出租租人均享有优优先购买权。折价、变卖均属属于出租人出出售房屋的行行为，不管买买受人是抵押押权人还是其其他人，出租租人在同等条条件下均享有有优先购买权权。“同等条件”的的确定要依照照买受的第三三人与出租人人确定的房屋屋价格，该价价格

45、体现的是是第三人与出出租人的意思思表示。承租租人的优先购购买权约束的的只是出租人人对缔约相对对人的选择权权，而非约束束出租人对房房屋的处分权权。房屋出卖卖价格的确定定是出租人行行使处分权的的表现，故承承租人主张优优先购买权，只只能按照第三三人与出租人人确定的同等等条件，承租租人对该条件件不具有异议议权和抗辩权权。第二十三条出出租人委托拍拍卖人拍卖租租赁房屋，应应当在拍卖55日前通知承承租人。承租租人未参加拍拍卖的，人民民法院应当认认定承租人放放弃优先购买买权。【解读】拍卖的的特质导致其其与承租人的的优先购买权权存在一定冲冲突，由于优优先购买权属属“准物权”，有一定的的优先效力，在在拍卖程序亦亦

46、不例外。最最高人民法院院关于人民法法院民事执行行中拍卖、变变卖财产的规规定第166条规定，“拍卖过程中中，有最高价价时，优先购购买权人可以以表示以该最最高价买受，如如无更高应价价，则拍归优优先购买权人人；如有更高高应价，而优优先购买权人人不作表示的的，则拍归该该应价最高的的竞买人。”此所谓“跟价法”。在拍卖负担有优优先购买权的的租赁房屋时时，一般遵循循如下程序：（1）拍卖卖通知，出租租人在拍卖55日前以书面面或者其他能能够确认收悉悉的适当方式式，通知优先先购买权人于于拍卖日到场场。（2）优优先购买权人人应按照拍卖卖通知或拍卖卖公告的要求求，与其他竞竞买人一样进进行竞买登记记、缴纳竞买买保证金，

47、在在拍卖日到场场参加竞拍。（33）举牌应价价，若承租人人在出现最高高应价时未作作出以该价格格购买的意思思表示，则拍拍卖房屋由最最高应价人购购买。第二十四条具具有下列情形形之一，承租租人主张优先先购买房屋的的，人民法院院不予支持：（优先购买买权不支持的的情况）（一）房屋共有有人行使优先先购买权的；（二）出租人将将房屋出卖给给近亲属，包包括配偶、父父母、子女、兄兄弟姐妹、祖祖父母、外祖祖父母、孙子子女、外孙子子女的；（三）出租人履履行通知义务务后，承租人人在十五日内内未明确表示示购买的；（四）第三人善善意购买租赁赁房屋并已经经办理登记手手续的。【解读】房屋共共有人的优先先购买权产生生于共有人所所有

48、权关系之之中，具有物物权性质，而而承租人优先先购买权基于于租赁关系，本本质上仍属债债权性质，按按照物权优于于债权的理论论，共有人的的优先购买权权要优于承租租人的优先购购买权。家庭成员之间的的房屋买卖，具具有浓厚的人人身色彩，与与纯粹的买卖卖关系有很大大区别，故本本条确认出租租人将租赁房房屋出卖给近近亲属的，承承租人不得主主张优先购买买权。出租人出卖租赁赁房屋的，应应提前通知承承租人，承租租人在接到通通知后应及时时答复，若承承租人接到通通知后15日日内未明确表表示购买的，则则丧失优先购购买权，这里里强调“明确表示”。物权法第一一百零六条规规定了善意取取得制度，即即受让人以财财产所有权转转移为目的，善善意、对价受受让且占有该该财产，即使使出让人无转转移所有权的的权利，受让让人仍取得其其所有权。“举重以明轻轻”，在第三人人善意购买出出租房屋，并并办理登记手手续情形下，可可对抗承租人人的优先购买买权。第二十五条本本解释施行前前已经终审，本本解释施行后后当事人申请请再审或者按按照审判监督督程序决定再再审的案件，不不适用本解释释。【解读】本解释释于20099年9月1日日起施行，施施行前的行为为引起的纠纷纷，在本解释释施行之后提提起诉讼的，应应当适用本解解释；本解释释施行前提起起的诉讼，本本解释施行后后案件尚在诉