房地产项目收购法律尽职调查清单20097.docx

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1、 关于【 】公司司的法律尽职调查清清单深圳储银股权投投资基金管理理有限公司二零一五年八月月清单说明本文件清单作为为项目开展和和推进的基础础，请公司确保文字字材料和数据据的真实、准准确、完整，并并请注意如下下问题：（1）如公司司能够提供清清单列出的某某项文件，请请在这项文件件“有”一栏处画“ ”，并请提供供完整、准确确的文件文本本（包括其附附件及任何修修订、补充文文件）复印件件；若文件以以几种文字写写成，请提供供该文件的各各种文字版本本。（2）如公司司查明没有清清单列出的某某项文件，请请在该项文件件“无”一栏处画“ X”；如该项文文件尚未取得得，请在该项项文件“备注”一栏中注明明“尚未取得”并写

2、明预计计取得的时间间。 （3）对于公公司提供的文文件复印件及及书面说明，请请加盖公司公公章。 本文件清单如有有未列或未明明确列出、但但可能对项目目的合法性以以及可能的交交易造成影响响的事件或文文件，请公司司自行进行说说明并提供相相关文件。按照本文件清单单提供有关文文件时，应提提供完整的复复印件，包括括对此等文件件的任何增补补和修订。为为方便查考，请请在提供的每每份文件上按按本文件清单单的顺序清楚楚标明编号。如如果公司无法法提供本文件件清单中的某某些文件，敬敬请作出说明明/解释。根据公司提供文文件的进度和和项目推进的的需要，我们们可能会发出出进一步的调调查清单。如对文件清单存存在任何疑问问，请随

3、时与与项目组相关关人员联系（具具体联系人见见另附表），确确保在理解问问题含义及意意图后再进行行回答。对于公司在尽职职调查过程中中提供的任何何支持和配合合，项目组全全体深表感谢谢！关于【 】公公司的法律尽职调查清清单注：本清单适用用于【 】公公司及其直接接间接控股的的子公司序号文件明细有无备注第一部分 公司文件件一、基本情况1、公司最新的证照照文件，包括括：（1）营业执照（2）外商投资企业批批准证书（适适用于外资企企业）（3）组织机构代码证证（4）税务登记证（5）外汇登记证（适适用于外资企企业）（6）银行开户许可证证（7）银行信贷登记咨咨询系统贷款款卡（8）社会保险登记证证/表（9）外债登记证（

4、适适用于外资企企业）（10）房地产开发企业业资质证书/暂定资质证证书（适用于于房产开发企企业）（11）其他（根据公司司经营范围决决定）2、公司最新章程3、公司股权架构图图（包含公司司控股及参股股子公司、分分公司等）4、公司现任董事、监监事及高级管管理人员名单单5、公司组织机构图图二、历史沿革1、加盖工商查询专专用章的公司司全套工商登登记资料，包包括公司设立立、历次变更更及年检 三、经营情况1、公司关于总体业业务经营情况况的书面说明明2、公司历次股东会会、董事会及及管理层例会会等会议形成成的决议四、重大债权债债务1、1. 重大债权（1）2. 公司作为债权人人的借款合同同及配套的担担保合同（含含担

5、保登记文文件）（2）3. 公司关于上述合合同履行情况况的说明2、4. 重大债务（1）5. 公司与银行之间间的借款合同同及配套的担担保合同（含含担保登记文文件）（2）6. 公司与关联方或或其他企业、个个人之间的借借款及担保合合同（含担保保登记文件）（3）7. 股东借款合同及及担保合同（含含担保登记文文件）（4）8. 涉及外债的请提提供外管局的的相关批文和和登记文件3、9. 其他融资合同（1）10. 与公司结构融资资相关的信托托或其他融资资的相关合同同4、11. 或有债务（1）12. 公司为关联方或或其他方提供供担保的相关关合同及担保保登记文件（2）13. 公司关于对外担担保情况的说说明14.五、

6、重大合同（指指合同金额超超过该公司净净资产5%且且尚在履行期期的合同。已已经结算的建建设合同不需需要提供）1、15. 项目建设合同（1）16. 工程合同1）17. 总包合同2）18. 分包合同3）19. 设计合同4）20. 监理合同5）21. 市政管线合同6）22. 土石方、护坡合合同7）23. 与工程施工相关关的合同8）24. 公司关于合同履履行状况的书书面说明及合合同款支付台台账（2）25. 采购合同1）26. 机电设备采购合合同2）27. 其他各项重大设设施、设备及及材料采购合合同（3）28. 安装合同1）29. 电梯/附体安装装合同2）30. 强/弱电工程安安装合同3）31. 其他安装

7、合同（4）32. 与项目建设相关关的其他合同同（如消防、项项目咨询、工工程管理等）（5）33. 以上合同根据法法律法规规定定需招投标的的，提供招投投标相关文件件2、34. 不动产租赁合同同（1）35. 租赁合同/联营营协议（第一一步：（1）每每个公司提供供一份格式合合同；（2）把把所有租赁合合同列表给我我们，再决定定是否要其他他资料）36.37.（4）38. 租赁备案证明（5）39. 关于涉外建设设项目国家安安全事项审查查的合格证（适适用于涉外租租赁）（6）40. 消防部门关于经经营性物业租租赁的审批3、41. 其他重大合同（1）42. 项目合作开发合合同（2）43. 商场合作协议（3）44.

8、 与公司日常运营营相关的其他他重大合同45.六、财务资料1、46. 公司2010年年的审计报告告47. 2、48. 截至清单出具之之日公司尚未未履行完毕的的借款合同汇汇总表3、49. 公司提供的任何何形式之担保保情况汇总表表50.七、主要资产（如如与第二部分分房地产项目目文件相同，则则无需重复提提供）1、51. 请公司提供持有有土地情况汇汇总表，并区区分以下情形形提供相关文文件：（1）国家授权经营：国土资源部部门对授权经经营及土地处处置方案的批批准文件；（2）划拨土地：国土土资源管理部部门的划拨文文件；（3）土地管理部门出出让土地：国国有土地使用用权出让合同同，国有土地地使用权证，土土地出让金

9、支支付收据；（4）从第三方(第三三方已经取得得国有土地使使用权证)通通过转让方式式取得：第三三方与国土局局签订的国有有土地出让合合同，国有土土地使用权转转让合同，国国有土地使用用权证，土地地转让价款支支付证明；（5）从土地管理部门门通过租赁方方式取得：国国有土地租赁赁合同，国有有土地使用权权证，租金支支付凭证；（6）从第三方(第三三方已经取得得国有土地使使用权证)通通过租赁方式式取得：土地地租赁合同，租租金支付凭证证；（7）以其他方式取得得的土地的证证明及其相关关文件。（8）盖有土地部门查查询章的土地地情况信息表表。2、请公司提供持有有房产情况汇汇总表，并区区分以下情形形提供相关文文件：（1）

10、已建设完成并取取得产权证的的物业：房产产证；（2）从第三方受让的的物业：房产产证。如还未未取得房产证证的，请提供供第三方房产产证、购买合合同、房价支支付证明，未未办理产权证证原因说明；（3）从第三方租赁的的房产：第三三方的房产证证，租赁合同同，房屋租赁赁登记证，租租赁许可证(如有)；（4）出租的房产：房房产证、土地地证、出租合合同、出租许许可证(如有有)、租赁登登记证；（5）以其他方式取得得的任何房产产的产权证明明及其相关文文件；（6）盖有房产部门查查询章的房产产信息表。3、请提供公司的全全部固定资产产（包括公司司的所有设施施、设备、家家具、固定装装置、车辆等等）的清单，并并同时提供与与购置和

11、证明明权利/所有有权有关的文文件4、请提供公司拥有有的知识产权权清单，并提提供以下文件件（1）公司持有或拥有有的全部专利利、商标、服服务标识、商商号、专有技技术、标志、域域名、著作权权(包括对前前述内容的申申请)的详情情及有关注册册证书（2）公司与他方订立立的有关专利利(专利申请请权)、商标标、专有技术术、域名的转转让、许可协协议(公司作作为转让方或或受让方、许许可方或被许许可方)及有有关登记注册册证明（3）现存或潜在的有有关公司所有有或第三方所所有的专利、商商标、商誉、专专有技术、域域名或其他知知识产权的争争议或纠纷八、税务及财政政补贴1、请公司说明公司司目前适用的的主要税种、税税率2.请公

12、司提供近三三年的纳税申申报表3、公司任何时期所所接到的所有有税务部门签签发的涉及公公司欠税通知知、欠税罚单单4、为贵公司提供有有关税务咨询询、税务安排排或其它税务务服务的中介介机构(包括括会计师事务务所、税务咨咨询公司等)的名称及地地址5、税务部门或审计计师出具的贵贵公司自成立立以来历年的的完税证明6、公司享受税收优优惠或财政补补贴的任何政政府批准文件件，包括但不不限于任何认认定公司具备备享受减免税税资格的批复复和批准证书书，任何政府府部门同意对对公司提供“先征后返”、财政补贴贴等待遇的批批准文件、通通知等7、有关公司及其主主要子公司相相互之间及其其与关联公司司有关税务安安排的任何协协议、文件

13、或或证明，包括括但不限于提提供税务担保保或代为承担担纳税义务等等方面的任何何文件九、保险1、公司财产保险的的汇总表（包包括但不限于于一般责任保保险、财产保保险、火灾、失失窃和意外损损失保险等社社会基本保险险以外的所有有保险）2、一切保险索赔清清单以及有关关保险撤消或或拒延的信函函往来3、已按期缴清所有有应缴保费的的证明文件十、诉讼、仲裁裁及行政复议议及其他法律律程序（第一一步，先列个个表，然后我我们再决定是是否需要提供供文件）1、任何涉及公司的的已经发生的的、正在进行行的或已有明明显迹象表明明可能要发生生的诉讼、仲仲裁或者行政政复议情况和和文件，包括括但不限于该该诉讼、仲裁裁和行政复议议之有关

14、文件件、判决书或或仲裁裁决或或行政复议裁裁定，其最新新进展2、任何涉及到公司司的财产存在在任何行政机机关、司法机机关的查封、冻冻结及其他强强制执行的措措施或程序3、任何涉及公司股股东的已经发发生的、正在在进行的或有有明显迹象表表明可能要进进行的诉讼或或者仲裁情况况和文件，包包括但不限于于该诉讼和仲仲裁之有关文文件、判决书书和仲裁裁决决，其最新进进展4、任何涉及公司股股东之财产上上(包括但不不限于其在公公司及其主要要子公司之股股权上)存在在的任何行政政机关、司法法机关的查封封、冻结及其其他强制执行行的措施或程程序5、请说明公司的董董事、监事、高高级管理人员员是否涉及重重大诉讼、仲仲裁或行政争争议

15、事项或存存在尚未进入入诉讼、仲裁裁程序的重大大纠纷，并列列明上述公司司在争议中的的地位(原告告、被告、第第三人)、对对方当事人、争争议事由、管管辖机构(法法院、仲裁机机构、行政机机关等)，以以及对处置结结果和影响的的预测，并提提供有关法律律文件十一、员工、福福利、社保及及住房公积金金1、公司使用的标准准劳动合同文文本，并说明明是否与所有有员工签署劳劳动合同，所所签署劳动合合同是否均使使用标准合同同文本2、与公司的员工激激励机制(包包括认股权等等)、公积金金、养老金、失失业保险金、医医疗保险金、退退休福利计划划或退休安排排和其他雇员员福利计划或或相关的政策策、说明、内内部规则、合合同或计划，并并

16、且提供社会会保险登记证证及年检情况况3请公司提供盖有有政府部门公公章的近三年年的社会保险险与住房公积积金缴纳表第二部分 房地产项项目文件一、房地产项目目概述1、请公司书面说明明全部在建、拟拟建及已完工工项目情况2、请公司书面说明明土地储备情情况二、房地产开发发项目具体清清单（）1、项目立项及审批批（1）项目环境影响评评价报告书已有房产证的项项目不需要提提供（2）项目投资备案证证（3）用地预审意见已有土地证的项项目不需要提提供2、项目规划（1）项目规划意见书书已有房产证的项项目不需要提提供（2）审定设计方案通通知书（3）关于设计的批复复（4）建设用地规划许许可证及其附附件、附图（5）建设工程规划

17、许许可证及其附附件、附图3、土地征用及拆迁迁已有房产证的项项目不需要提提供（1）关于征地的批复复（2）征地补偿协议（3）征地补偿价款支支付凭证或证证明（4）征地结案报告（5）政府部门关于拆拆迁的批复（6）项目征地公告（7）拆迁安置补偿方方案（8）拆迁安置补偿协协议（9）房屋拆迁许可证证（10）拆迁补偿费支付付凭证（11）拆迁结案文件4、土地使用权（1）公开出让土地1）招拍挂成交确认认书2）国有土地使用权权出让合同及其其附件、补充充协议3）国有土地使用证证或房地产权权证4）土地出让金、土土地使用费及及契税缴纳凭凭证5）权利限制文件（他他项权证或土土地使用权抵抵押、查封文文件）（2）协议出让土地1

18、）国有土地使用权权出让合同及其其附件、补充充协议2）国有土地使用证证或房地产权权证3）土地出让金、土土地使用费及及契税缴纳凭凭证4）权利限制文件（他他项权证或土土地使用权抵抵押、查封文文件）（3）转让土地1）原出让合同2）出让人与原受让让人及新受让让人签署的三三方协议或出出让新受让人人签署的出让让合同3）土地使用权转让让登记文件4）政府主管部门同同意转让的批批准文件（适适用于划拨用用地的转让）5）土地转让价款支支付凭证6）权利限制文件（他他项权证或土土地使用权抵抵押、查封文文件）（4）划拨土地1）土地使用权划拨拨合同2）国有土地使用证证或房地产权权证3）政府主管部门签签发的关于同同意划拨的文文

19、件（如，国国有土地划拨拨决定书）4）建设用地批准书书/证5、专项政府审批已有房产证的项项目不需要提提供（1）关于环境影响报报告表/书的的批复（2）消防审批：包括括关于建筑设设计消防审核核的审批意见见、关于建筑筑/装修工程程消防设计的的审批意见、关关于建筑消防防设计防火的的审批意见（3）关于交通影响的的评价意见（4）人防审批：人防防工程初步设设计审核批准准通知单、人人防工程施工工图备案通知知单（5）相关政府主管部部门签发的关关于文物保护护、超限高层层建筑防震审审批、节能审审批、树木伐伐移审批、绿绿化/园林审审批/矿产资资源核查或地地址灾害评估估等的批复、意意见或通知等等6、项目施工已有房产证的项

20、项目不需要提提供（1）建筑工程施工许许可证及附件件、附图（2）施工单位资质文文件7、项目销售（1）商品房销售/预预售许可证（2）商品房销售/预预售合同范本本及补充协议议（3）公司关于商品房房销售/预售售情况的说明明（4）公司与银行之间间关于按揭贷贷款的银企合合作协议（5）银行与购房者之之间的按揭协协议范本8、项目竣工验收（1）关于规划、环保保、消防等各各单项验收的的意见（2）竣工验收备案表表（3）实测面积报告书书已有房产证的项项目不需要提提供9、房屋所有权证书书及权利限制制文件10、其他与项目建设设相关的文件件四、项目物业管管理1、前期物业管理（1）前期物业管理合合同（2）物业管理公司资资质文件2、临时物业管理规规约3、物业管理（1）物业管理合同（2）物业管理公司资资质文件第三部分 其他文件件一、公司股东及及实际控制人人1、请提供各股东最最新营业执照照（或商业登登记证、身份份证明等）2、请提供股东现行行有效的公司司章程及/或或其他组织性性文件3.请说明公司现有有登记股东是是否存在代持持或其他利益益安排。如存存在，请提供供有关代持协协议或书面文文件。注：如公司股东东已纳入本次次尽调范围，则则可以不用提提供。二、其他1、公司认为对该项项目有重大关关系或应予以以考虑和审核核的任何其他他文件或资料料20