某商场经营定位调研策划报告12417.docx

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1、东雅轩商场经营定位调研策划报告广州星耀同行置业顾问有限公司 二零零六年九月五日 档 案案项目名称：东雅轩轩商场经经营定位位调研策策划委托机构：广东东东雅轩房房地产开开发有限限公司提案机构：广州中中地行房房地产代代理有限限公司实施时间：20006年88月项目顾问：袁晓辉辉项目负责：贾洪、梁梁澜、刘刘俊辰项目组员：李波、周周俊、吴吴红润 索 引前 言市场调研报报告一、调研目目的和方方法 二、项目营营商环境境三、周边竞竞争物业业四、区域问问卷调查查五、项目SSWOTT分析 六、调研分分析结论论前 言在广州，大大量的住住宅裙楼楼商用物物业被不不断开发发出来，同同类产品品的重复复、过剩剩，使容容量有限限

2、、竞争争激烈的的市场越越来越难难以消化化。裙楼楼商场的的招商与与推广，成成为令广广州楼市市头痛的的难题。缺缺少商业业气氛的的区域如如此，即即使是在在成熟的的商业旺旺区，裙裙楼商用用物业如如何盘活活做旺也也同样是是一个棘棘手的问问题。如如何找到到到问题题的突破破口，为为项目指指出明确确的操作作方向，做做好项目目经营定定位就显显得至关关重要。通过对东雅雅轩营商商环境及及自身特特性的艰艰苦调研研分析，星星耀同行行认为：这样一一个在农农林下商商圈，中中华广场场商圈，海海印商圈圈交叉辐辐射大格格局中偏偏处旺地地一隅的的商用裙裙楼物业业，所担担当的功功能只能能是作为为满足社社区需要要的生活活服务配配套，是

3、是大格局局中的一一个小补补充。这这种“配套性性”、“补充性性”，正是是本项目目的角色色属性。虽虽然如此此，我们们还是要要力争独独辟蹊径径，标领领新格，突突出重围围，使本本项目的的市场空空间和影影响力更更大，更更远。这这样的机机会可能能也是有有的。本项目的经经营定位位策划，就是要从满足周边民众物质和文化生活上的需求着眼，把握市场新的增长点和机会点，利用教育强区的背景，突出文化优势，将项目打造成区域商业格局中有档次，有内涵、有特色的新亮点，使之成为一个精当的“配套”和精彩的“补充”。进而使之能够空破区域限制，成为有独特吸引力、辐射力的新事物。市场调研报报告商铺经营最怕趟浑水，失败之后重新来过，只会

4、令项目的先天劣势更加明显。没有市场调研，就没有发言权。只有对市场、特别是周边的街区功能有足够的认识，才有可能找准本项目的定位方向。一、 调研目的和和方法一、 调研目的和和方法F 调研目的：n 剖析该商场场营商环环境及物物业自身身特性n 寻找最佳招招商切入入点并提提供相应应经营定定位建议议F 调研范围：分三个个圈层进进行n 核心圈层：东山口口商圈n 第二圈层：东山区区n 第三圈层：广州市市中心（主主要集中中在越秀秀、天河河）F 调研方法：n 片区问卷访访问研究究n 定点深访定定性研究究n 片区商业环环境观察察n 二手资料收收集研究究n 现场踩点F 调研对象：n 本物业业主主n 周边原住民民n 周

5、边商户n 同类物业经经营户n 机会行业经经营户n 地产投资专专家n 营销专家n 龙头商家二、项目营营商环境境项目在区区域有着着优厚的的人文环环境支撑撑，人口口素质高高，经济济发展强强劲，教教育、医医疗等公公共事业业发达，有有着较大大可操作作市场空空间。区域产业业类型以以第三产产业为主主流，批批发零售售贸易、餐餐饮业和和社会服服务业贡贡献最大大。服饰饰、电器器、摩托托配件、日日用百货货等批发发零售业业比较发发达。 项目周边边生活配配套较为为完备和和成熟，行行业发展展比较平平衡，同同类行业业竞争相相当激烈烈，在区区域营建建行业亮亮点有相相当行业业壁垒存存在。 局部商业格格局由九九成的临临街商铺铺构

6、成，商商业重点点东山百百货和王王府井百百货各占占东西一一方。随随着新裕裕大厦商商家的进进驻、东东山锦轩轩的开业业，原来来商业格格局将被被刷新。 项目地理位位置虽属属农林下下商圈，同同时又有有中华广广场商圈圈和海印印商圈的的交叉辐辐射，但但却是商商业旺地地中的“盲点”，存在在人流量量受限因因素。F 区域人文环环境：n 人口：东山区地处处广州市市中心，西西连越秀秀区，东东接天河河区，南南畔珠江江，北依依白云山山，总面面积155.833平方公公里，220055年末，全全区常住住人口662.773万人人，年末末户数117.993万户户。n 历史文化：历史悠久，文文化繁盛盛，历来来为达官官贵人聚聚居之地

7、地， “东山少少爷”之说由由来已久久。东山山是民主主革命的的发祥地地，有黄花岗岗、烈士士陵园等等国家级级、省级级文物保保护单位位。n 政治：东山区是广广东省的的政治、军军事中心心。广东东省委、省省人大、省省政协、省省文化厅厅、省军军区、省省团委、省省教育厅厅、南方方日报报报业集团团、羊城城晚报报报业集团团等机构构驻于区区内。n 教育: 区内教育机机构近六六十余所所，有小小学466所，在在校学生生361149人人，普通通中学114所，在在校学生生275537人人，初中中升学率率达988.677，高高中升学学率达 91.72。高校校有中山山大学（北北区）、广广州工业业大学、中中山医科科大学等等。项

8、目目周边主主要教育育单位见见附表（一一）。 n 医疗：全区共有卫卫生医疗疗机构2220个个，其中中医院有有24个个，门诊诊部322个，社社区卫生生服务站站13个个。分布布于项目目周边的的医疗机机构见附附表（二二）。n 经济： 2006年年7月份份经济与与去年同同期相比比，综合合指标第第三产业业生产总总值为1159.82亿亿元，增增长111.200%;房房地产开开发投资资额为115.226亿元元，增长长44.05%;综合合市场成成交额为为33.26亿亿元，增增长211.199%,专专业市场场成交额额为122.899亿元，增增长233.588%。整整体经济济呈强劲劲增长态态势，统统计数据据见附表表

9、（三）。n 城市商业规规划： 在广广州市商商业网点点发展规规划（22005520015）报告告中，项项目座于于商业规规划的核核心圈层层内。其其中，东东山口列列为八大大都市会会级商业业功能区区之一，农农林下商商业街、中中山路商商业街位位属于二二十大商商业网点点重点布布局的商商业区；在区政政府打造造“一带两两轴三场场五中心心”的商业业规划中中，项目目正处于于“两轴”的沿线线部位，是是东山口口商业中中心的直直属区域域，有着着良好的的发展前前景。F 区域行业特特性与分分布n 产业结构 ：在全部基本本单位中中第三产产业单位位总量占占绝对优优势，所所占比重重达933.911%，见见附表（四四）。 n 行业

10、分布 ：从基本单位位行业分分布情况况来看，我我区的基基本单位位比较集集中在批批发零售售贸易和和餐饮业业和社会会服务业业，这两两个行业业的单位位数占了了全部基基本单位位总数的的60.72%，其中中批发零零售贸易易和餐饮饮业单位位数达557999个，占占总数的的40.17%。行业变化增增长幅度度较大的的行业是是：科学学研究和和综合技技术服务务业、农农林牧渔渔业、房房地产业业、交通通运输仓仓储及邮邮电通信信业和其其他行业业等，而而采掘业业和制造造业的单单位数则则明显减减少，见见附表（五五）。n 专业市场： 项目目周边如如农林街街、大东东街、大大塘街、白白云街、东东湖街等等街区的的专业市市场主要要从业

11、于于服饰、电电器、电电信、金金融、布布艺、摩摩托车配配件等行行业，成成型早，发发展成熟熟，见附附表（六六）。n 生鲜市场：项目周边生生活配套套的生鲜鲜市场也也相当的的完备，能能够满周周边民众众日常生生活需要要，见附附表（七七）。n 酒吧歌厅：作为生活休休闲娱乐乐形式之之一的酒酒吧歌厅厅，稍有有规模的的主要集集中在环环市东路路一带，见见附表（八八）。n 美食餐饮： 餐饮饮特色除除粤味外外、东西西南北中中各地风风味也非非常丰富富，见附附表（九九）。n 康体娱乐：区域内康体体分健身身场馆除除人民体体育场，军军区体育育馆等事事业型运运动场外外，投资资性娱乐乐场馆也也占很大大比重，经经营项目目包括游游泳

12、、健健美操、球球类、健健身器械械、桑拿拿等，见见附表（十十）。n 家居： 家居居经营项项目有卫卫浴系列列、橱柜柜、床上上用品，日日用器具具等，见见附表（十十一）n 周边行业主主要类型型： 除专业市场场外，周周边行业业呈自然然配套构构架，丰丰富而多多样化，见见附表（十十二）。n 周边商铺普普通行业业比重： 市场环境除除多样化化外，也也讲求成成行成市市，街区区不同，其其行业比比重也各各有侧重重，见附附表（十十三）。n 周边临街商商铺租金金情况： 交通优越，商商业较旺旺中山二二路、中中山三路路、农林林下路，署署前路、龟龟岗路租租金水平平明显居居高，同同一街区区不同位位置，租租金也有有较大差差异，如如

13、在农林林下路表表现为西西高东低低，见附附表（十十四）。三、周边竞竞争物业业项目周边的的竞争物物业，以以东山锦锦轩和新新裕大厦厦为代表表，二者者在交通通环境、物物业硬件件，操作作时机等等因素均均领先于于东雅轩轩。东川川大厦运运作较为为成功，招招商动作作已基本本完成。地地王广场场正在招招商过程程中，虽虽然物业业性质与与东雅轩轩相异，但但在操作作方法上上值得学学习。其其它如洛洛桑美地地等商场场物业招招商虽尚尚未启动动，但也也是本项项目潜在在的竞争争对象。F 东山锦轩项目名称东山锦轩开 发 商商广州锦城房房地产发发展有限限公司地理位置农林下商业业街东山山口地铁铁上盖(C出口口)交通状况好经营规模负一层

14、至地地面六层层，负二二、三层层为车库库装修标准高档租金/售价价策划中，未未公开发发售/租租（据悉悉拟九月月十九日日公开招招商，只只租不售售）出租/售率率物业性质大型商住楼楼管理费未定铺面面积约200000平米米经营模式未定经营效果人流量商场定位大型集购物物、休闲闲、娱乐乐为一体体综合性性商场。经营规划拟六层为影影视厅,五层为为肯德基基,二层层“好又多多”进驻，其其余未定定优胜点居农林下商商业街，东东山口地地铁上盖盖物业,负一层层与地铁铁相通,交通流流畅,;辐射力力好劣势在区域市场场凸现饱饱和趋势势下不易易培出旺旺势综合评述交通便利，位位置优越越，具有有巨大辐辐射力的的高档大大型综合合性商场场F

15、 新裕大厦项目名称新裕大厦开 发 商商广州市新裕裕房地产产开发有有限公司司地理位置广州市农林林下路881号(王府井井对面)交通状况良好经营规模1-6层为为商场,7层以以上为写写字间装修标准中高档租金/售价价首层售8万万元/平平方米,二层66.8万万元/平平方米、三三层4.9万元元/平方方米，写写字间售售88880元/平方米米起首层租金3350元元/平方方米，二二层2550元/平方米米，三层层1500元/平平方米，四四-五层层约1000元/平方米米，写字字间租约约75元元/平方方米出租率30%物业性质商贸大厦管理费写字间管理理费288元/平平方米，商商场455元/平平方米铺面面积约120000平

16、方方米经营模式先自营做旺旺，再租租售招商商商场定位无明确定位位经营规划由发展商组组织经营营“新百货货”，首层层主营化化妆品和和鞋业，二二层以上上主营女女性服饰饰，采取取一边做做旺，一一边租售售的策略略。目前前六层日日本料理理已进驻驻。四-五层拟拟引进四四川“三只耳耳”火锅。七七-八层层为新裕裕集团写写字间,十-十十一层为为羊城晚晚报写字字间.优胜点物业三面临临街,交交通极为为便利,劣势经营规划模模糊综合评述交通便利高高档商贸贸大厦F 东川大厦项目名称东川大厦开 发 商商广州志联房房地产开开发有限限公司地理位置东川路6号号交通状况好经营规模一至四层装修标准中档租金首层租价3350元元/平方方米出

17、租/售率率90%物业性质商住楼管理费2元/平方方米铺面面积约80000平方米米经营模式分散式租售售经营效果好人流量15人/分分钟商场定位传统商场经营规划首层有临街街散铺,其一开开间一至至三层为为东山书书城,四四层为拆拆迁户用用优胜点交通便利,文化氛氛围好,亲和力力高.劣势经营手法过过于传统统,吸引引人气不不够足.综合评述认同度较好好的商用用物业F 粤运大厦厦项目名称粤运大厦地理位置中山二路(东山人人区人民民医院旁旁)交通状况好经营规模一至六层为为商场,七层以以上为写写字间装修标准中档租金商场首层1150元元/平方方米 二二层655元/平平方米，三三层555元/平平方米，写写字间660元/平方米

18、米出租率30%物业性质商贸大厦铺面面积约120000平方方米经营模式分散式经营效果差人流量1人/分钟钟商场定位无明确定位位经营规划首层为临街街散铺,有兴业业银行入入驻,二二层为另另类女人人美容院院与纯色色摄影影影楼,三三层为天天雅姿美美容院优胜点交通便利,设施齐齐备劣势无策划,无无人气综合评述经营困难的的商贸楼楼F 置地大厦厦项目名称置地大厦地理位置较场西路44号交通状况好经营规模一至五层装修标准中档租金首层1055元/平平方米，可可以极低低租价进进场，做做旺后再再加收出租率18%物业性质商住楼管理费5元/平方方米铺面面积约80000平方米米经营模式统一经营经营效果差人流量0.5人/分钟商场定

19、位专业摩托配配件城经营规划无明确规划划,首层层40%为仓库库58%为商铺铺,二层层入驻率率20%,三-五层空空置.优胜点交通便利,物业外外围摩配配经营气气氛浓劣势经营呆板,无货梯梯,无规规划,无无法与周周围临街街商铺竞竞争综合评述位置好步履履维艰的的专业商商场F 富力盈泽苑苑项目名称富力盈泽苑苑开 发 商商广州富力地地产股份份有限公公司地理位置较场东路(英雄广广场旁)交通状况一般装修标准中高档售价280000-4330000元/平平方米（铺铺面首层层二层整整体销售售）售率60%物业性质大型高尚商商住楼铺面面积约80000平方米米经营模式分散式临街街商铺经营效果一般商场定位无明确定位位优胜点品牌

20、物业,口碑好好劣势交通稍逊,车辆出出入不利利、人气气不足综合评述商业氛围培培养中的的商用物物业F 辉煌大厦项目名称辉煌大厦开 发 商商广州市拓展展辉煌房房地产开开发有限限公司地理位置东华南路1151号号交通状况好经营规模一至四层装修标准施工未完,出现中中断租金/售价价未定出租/售率率未出租售物业性质商住楼管理费未定铺面面积约100000平方方米经营模式未定商场定位未定经营规划未定综合评述楼盘形象差差，呈烂烂尾状态态F 群星大厦项目名称群星大厦开 发 商商广州市群星星房地产产开发有有限公司司地理位置东华西路1180号号交通状况好经营规模一至三层装修标准正在施工,进度极极慢租金/售价价尚未租售物业

21、性质商住楼管理费未定铺面面积约60000平方米米经营模式未定商场定位未定经营规划未定F 德心轩综合合商住楼楼项目名称德心轩综合合商住楼楼开 发 商商广州德心轩轩房地产产开发有有限公司司地理位置庙前西街118号交通状况一般经营规模一至三层装修标准未定租金/售价价正在下桩打打基,未未租售物业性质小区综合商商住楼管理费未定铺面面积约60000平方米米经营模式未定商场定位未定经营规划未定F 广东省邮电电通信枢枢纽综合合楼项目名称广东省邮电电通信枢枢纽综合合楼开 发 商商广东邮电建建设开发发公司地理位置东山口(农农林下路路与中山山二路交交汇处)交通状况良好经营规模未定装修标准施工未完便便中断(仅完成成外

22、立面面85%)租金/售价价不明确出租/售率率未租/售物业性质商贸楼管理费未定铺面面积未定经营模式未定商场定位未定经营规划未定F 洛桑美地项目名称洛桑美地开 发 商商广州市东谊谊房地产产开发有有限公司司地理位置广州市东川川路云海海通津111号交通状况良好经营规模地上三层商商铺，负负一层为为车库装修标准施工中租金/售价价未租/售出租/售率率未租/售物业性质商住楼管理费未定铺面面积约60000平方米米经营模式未定商场定位未定经营规划未定综合评述商铺在东华华西路临临街，紧紧靠东川川商业街街，邻近近中华广广场，地地王广场场，属具具有较好好发展优优势商住住物业，但但商场目目前不易易定位。F 地王广场项目名

23、称地王广场开 发 商商广州桂鑫实实业有限限公司地理位置广州市较场场西路118号交通状况良好经营规模地下三层装修标准中等租金负一层2550元/平方米米左右，负负二层22023066元/平平方米，与与流行前前线相通通口处商商铺租金金较高。出租/售率率未租/售物业性质大型商场管理费48元/平平方米铺面面积约250000平方方米经营模式统一规划，统统一管理理商场定位时尚服饰化化妆品零零售综合合商场经营规划负一层：飞飞越前线线，服饰饰、鞋业业等；负负二层：动感秀秀色，服服饰，化化妆，美美容等。综合评述毗连中华广广场，和和流行前前线相通通，构成成中华广广场商圈圈三位一一体综合合商业板板块。四、区域问问卷调

24、查查F 样 本 量量：2000个（经经营户与与住户各各1000个），收收回实效效问卷量量1300份（经经营户660份、住住户各770份），回回收率665%。F 样本分配：农林下下路至执执信南路路区域440个（经经营户与与住户各各20个个），中中山二路路至东川川路区域域40个个（经营营户与住住户各220个），中中山三路路至东华华西路区区域400个（经经营户与与住户各各20个个），东东华南路路至东湖湖路区域域40个个（经营营户与住住户各220个），东东华北路路至新河河浦路区区域400个（经经营户与与住户各各20个个）。F 样本构成：从业类类型包含含金融、饮饮食、服服装、五五金、电电器、娱娱乐、医医

25、药、文文具、音音像、家家居、美美容、健健身、通通信等。个个体男女女比例约约各占550%，年年龄188-555岁，受受过中等等教育以以上知识识水平。F 调查结果：（具体体分析见见附表十十五）n 传统经营营思想在在项目所所处片区区占主流流，传统统的区域域功能配配套有较较高认同同率,较较高比例例的被调调查者认认为项目目经营茶茶楼/咖咖啡吧、美美食城、夜夜总会、百百货、康康体中心心等行业业合适n 项目周边边商业拓拓展滞凝凝惯性较较强，较较多被调调查者商商业拓展展期望与与项目招招商目标标有相当当距离，项项目不宜宜局限于于周边消消化n 消费方式多多元化、消消费行为为的差异异对项目目定位方方向无较较大影响响

26、，品牌牌创建，人人气营造造有较强强吸引力力五、项目SSWOTT分析项目基本材材料项目名称东雅轩地理位置中山二路菜菜园东119号占地面积6280平平方米容积率6.5开工日期一九九九年年十月三三日整体交楼日日期二零零二年年十二月月三十一一日前商场交楼日日期待定商场楼层第一层、第第一层夹夹层、第第二层、第第三层每层层高1/F：77米（含含1/FF夹层33.6米米）、22/F：4米、33/F：4米可租（售）用用楼层第一层至第第三层（总总面积：83883平方方米）每层建筑面面积1/F：119000.7平平方米、11/F夹夹层：113177.1平平方米、22/F：25339.22平方米米、3/F：2262

27、55.9平平方米可供电量1350KKVA（千千瓦）有无饮食功功能隔油池：可可考虑？排污管管：可考考虑？烟烟道：可可考虑？煤气：可考虑虑？基本设施中央空调、消消防设施施、电梯梯车库位置地下负一层层、负一一层夹层层、负二二层车位数量129商场交楼标标准现为毛坯楼层承重350KGG/平方方米卸货区西面F S优势n 地段优势：毗邻广州市市最繁华华的三大大商业带带之一农林林下-署署前路商商业带，坐坐享东山山口商圈圈的成熟熟商业氛氛围。n 时机优势：地铁一号线线开通已已有三年年，与东东山口地地铁站一一路之隔隔的本项项目，正正好享受受到地铁铁繁荣鼎鼎盛期的的巨大商商业效应应。n 历史底蕴：东山自古就就是文人

28、人官宦之之地，至至今仍有有众多政政府机构构、学校校、党政政机关大大院及铁铁路、水水电、电电信等行行业寡头头机构汇汇聚于此此，消费费力高居居广州十十区之前前列。n 交通优势：优良的历史史底蕴造造就本区区独特的的交通优优势，畅畅达、现现代化的的立体交交通网与与成熟、市市民化街街区马路路兼而复复得，十十分钟车车程圈已已覆盖广广州市最最为繁华华的区域域。现楼优势势：本项目已建建成并有有住户入入住，项项目立面面形象较较佳，成成熟、整整洁的现现场感，是是商铺招招商的一一大利好好点。F W劣势n 位置劣势：本项目位于于内环环环路高架架桥旁，四四面不临临街，属属内进式式社区裙裙楼商铺铺，虽位位处繁华商圈，但但

29、只能算算是二级级辐射区区，直接接享受到到的客流流及人气气比较有有限。n 交通劣势：东南面的东东晓南路路暂无路路口直落落本项目目，巨大大车流穿穿梭而过过，并无无停留或或入内的的意念或机会会。西北北面由中中山二路路经菜园园西街进进来，由由天河方方向来要要兜一大大个圈才才能调头头，由西西关方向向来也暂暂无明显显标示来来指示。这这是本项项目招商商及销售售工作开开展急需需解决的的地方。n 硬件劣势： 本项项目为毛毛坯交楼楼，场内内的梁柱柱位较多多较大，首首次入场场装修量量较大，且且本项目目无隔油油池、排排污管、烟烟道，使使较有前前途的餐餐饮行业业无法进进驻。n 销售劣势：从近三年的的市场状状况，一一般商

30、铺铺起到现现楼，销销售就比比较缓慢慢，位置置较偏的的甚至出现短期的的停滞。原原因就是是商铺销销售主要要是针对对投资客客，带有有强烈有有投资行行为及梦梦想色彩彩，真正正现楼一一出，加加之营业业氛围还还未够成成熟的话话，难以以打动投投资者即即刻行动动。反而而是期楼楼时可通通过广告告进行包包装，激激发无限限想像。F O机会n 量不算太大大，相对对而言还还是比较较容易操操控，龙龙头商家家的面和和量都不不算太大大，容易易做出品牌。n 现楼是把双双刃剑，对对销售不不利，但但对招商商还是有有一定促促进作用用。n 地段已具备备一定的的先天优优势，若若能对交交通进行行适量的的、低成成本的改改善，辟辟如在东东晓南

31、路直辟辟天桥通通本项目目二楼，并并连入地地库，又又或者在在菜园西西街的中中山二路路口及正正对内环环路的楼楼体立体体树大型型霓虹灯灯招牌，将将对本项项目的短短、长远远利益均均有较大大的促进进作用。n 虽说是内进进式小区区裙楼商商铺，但但周边旺旺盛的人人气及东东山区强强劲的消消费力将将是本项项目的一个重重大启示示：可以以避重就就轻，面面向中高高端消费费者作适适当的功功能定位位，由本本次实地地的调查查数据也也可显示示中高高档社区区配置型型机构是是本项目目的一个个重要发发展方向向。F T威胁n 同属本商圈圈的东山山锦轩也也正在紧紧密的开开业筹备备中，已已开业的的新裕大大厦贵为为农林下下一线商城，经经营

32、也远远远未达达到投资资者当时时的预期期，而王王府井、东东山百货货等大型型商城也也趋于饱饱和，这这无论对对于本项项目的销销售还是是招租都都将是一一大考验验。n 本项目周边边8000米范围围内已聚聚集了地地王广场场、中华华广场、流流行前线线、农林林下商业业街、王王府井、东东百等一一大批以以零售为为主的百百货类购购物消费费场所，这这就注定定的本项项目必须须在定位位方面有有所创新新与原原有的街街区功能能形成互互补共荣荣。六、调研分分析结论论通过对项目目的区位位及营商商生态环环境的调调研，分分析项目目本身的的具体条条件，可可以看到到：该项项目位处处传统旺旺地中山山口门户户之一隅隅、中山山二路主主轴线之之

33、侧翼，农农林下商商圈、中中华广场场商圈、海海印商圈圈交叉辐辐射，区区域内写写字楼林林立，商商业繁盛盛，医院院、学校校众多，居居住人口口稠密，消消费档次次较高，大大环境可可谓优越越。但本项项目独处处旺地一一角，属属闹市中中的一片片“静土”。因此此，本项项目在商商业功能能上只能能作为满满足社区区需要的的生活服服务配套套，是“大格局局”中的一一个“小补充充”。这种种“配套性性”、“补充性性”，正是是本项目目的角色色的属性性。同时时本项目目的经营营还应该该有档次次，有内内涵，有有特色，有有独有的的感召力力，使之之能够突突破商圈圈限制，成成为本区区域乃至至更大范范围内的的商业新新军。结 语：为期一个月月

34、的市场场调研与与项目经经营定位位策划工工作，在在双方的的密切协协作下得得以顺利利完成，工工作是辛辛苦的，也也是愉快快的。感感谢贵司司在合作作过程中中的大力力支持，特特别要感感谢邹东东华女士士在工作作上的友友好配合合。成果果属于大大家。第一阶段工工作的完完成为进进入下一一阶段的的操作打打下了一一个基础础，明确确了前进进的方向向。而要要取得新新的进展展和成果果，还需要做好好后续的的工作。必须指出的的是：招招商工作作在将思思路变为为行动之之后，需需要一个个获取具具体契机机的落实实过程。本本策划所所提出的的项目市市场经营营定位方方案虽分分别提炼炼出特色色概念与与功能区区划，但但其总体体精神与与大的取取

35、向是一一致的、贯贯通的，那那就是做做一个有有文化特特色和内内涵的“精当配配套”和“精彩补补充”，使之之满足广广大市民民高雅、健健康的文文化与休休闲生活活需求。因因此，在在实际的的招商过过程当中中，必须须考虑到到这些方方案的弹弹性、兼兼容性，在在功能组组合和楼楼层分布布上，应应根据招招商落实实的具体体实际灵灵活掌握握，相机机调整，不不可以生生搬硬套套，作茧茧自缚。星耀同行东东雅轩项项目组二六年年九月五五日附表（一）项目周边学学校名录录：学校名称 级别 地址省育才幼儿儿二院 省一一级 农农林东路路6号之之4安安幼儿园园 农林林上路二二横路113号市教工幼儿儿园 一一类一级级 中中山三路路58号号东

36、方幼儿园园 省省一级 寺贝通通津155号东山区教工工幼儿园园 省一级级 寺贝贝通津88号烟敦路幼儿儿园 省省一级 烟敦路路18号号农林下路小小学 农林下下路766号执信南路小小学 省省一级 竹丝岗岗三马路路11号号培正小学 培培正路55号之66署前路小学学 署前前路署前前横街55号育才小学 寺寺贝通津津11号号广州市第七七中学 省省一级 烟烟敦路228号育才中学 省省一级 福福今路22号培正中学 省省一级 培培正路22号广州市第十十六中 省省一级 中中山二路路37号号执信中学 省省一级 执执信南路路1522号附表（二）项目周边主主要医疗疗机构： 中山医科大大学附属属第一医医院 中山山二路558

37、号省人民医院院 中中山二路路1066号中山医科大大学附属属眼科医医院 先烈烈南路554号东山区人民民医院 中山二二路1号号东山区妇幼幼保健医医院 中山山三路东东臬大道道6号东山区华山山医院 寺右新新马路南南三街三三巷4号号广州铁路中中心医院院 农林下下路199号广州肿瘤医医院 东风风东路6627号号 附表（三）东山区主要要经济指指标完成成情况表表单位：亿元元指标名称本月止累计计同比 +/-%综合国内生产总总值168.11212.600第二产业8.3045.000第三产业159.88211.200二、三产业业比例4.94:95.06一般预算财财政收入入（含专专款收入入）4.2413.722一般预

38、算财财政支出出（含专专款支出出）6.504.57工业工业总产值值10.27727.644工业增加值值4.8254.200工业企业经经济效益益综合指指数（）128.8836.18工业产品销销售率（）91.111-5.766固定资产投投资情况况固定资产投投资额(含房地地产开发发)21.02238.699其中：房地地产开发发投资额额15.26644.055商品房实际际销售面面积（万万平方米米）7.6616.088实际销售合合同金额额5.11-11.779市政建设投投资额（万万元）617-54.990、职工工资期末职工人人数（万万人）27.499-6.522职工工资总总额52.91114.622职工月平均均工资（元元/人）271021.522市场情况社会消费品品零售总总额104.3323.98 其中中：限额额以上企企业 38.4998.48商品销售总总额370.44816.111其中：限额额以上企企业 323.99218.644商品交易市市场数(个)60持平商品交易市市场成交交额16.15523.099 其中中:综合市市场成交交额3.2621.199专业市场成成交额12.89923.588私营个