大型房地产流程手册1-94页11543.docx

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1、网上银行管理规定编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 制度概况1.1目的的：明确网上上银行的操操作规范，避避免资金风风险，提高高工作效率率1.2适用用范围：*地产集集团全资或或控股子公公司及受托托经营公司司，合营、联联营及非控控股子公司司参照执行行2. 制度内容2.1 网网银管理基基本原则：集中管理理、分级负负责 集集中管理：须集团总总裁审批通通过后方可可办理网上上银行 分分级负责：分级授权权审核，保保证资金安安全 2.2业务务范畴： 根据据业务需求求，各公司司网上银行行目前仅限限于以下业业务： （一）账户户查询：账账户状态及及其余额的的查询、历历史交易

2、明明细查询等等。（二）银行行收支结算算：内部转转账、货款款及工程款款支付、工工资发放、费费用报销等等。 （三）账户户状态管理理：账户临临时挂失、修修改账户密密码等。除用于货款款及工程款款支付、工工资发放、费费用报销的的账户外，用用于内部转转款的账户户需银行确确定定向转转款功能，即即只能向公公司事先提提供的账户户转账汇款款。对于部部分网上银银行没有此此功能的，需需审核人进进行人工控控制，即由由资金财务务部确定可可转账公司司名单，审审核人在审审核付款时时需核对收收款人是否否在名单内内，如收款款人不在名名单列示内内，二级复复核管理员员拒绝付款款。2.3 网网上银行业业务管理流流程 2.3.11办理网

3、上上银行业务务的内部申申请 各公司因业业务发展需需要，拟开开通网上银银行业务，必必须提交书书面申请及及实施方案案，就开通通网银支付付的事由、网网银业务范范围、内部部相关财务务人员分工工、安全防防范措施等等要素进行行详细阐述述，经申请请公司财务务负责人签签字后，提提交集团资资金财务部部。 资金财务部部负责对申申请企业开开通网银业业务的必要要性、可行行性、安全全性进行评评估，并提提交集团总总裁审批，审审批通过后后方可办理理后续相关关事宜。2.3.22银企网银银协议的签签订 经批准同意意办理网上上银行业务务的公司，在在签订网银银协议前，申申请公司财财务经办人人员与财务务负责人应应认真研究究协议条款款

4、（包括收收费标准），尤尤其是风险险提示与责责任划分，并并报经集团团资金财务务部及审计计法务部批批准后方可可在相关资资料上签章章。银企双双方签章结结束后，申申请公司必必须将企业业留存联作作为重要资资料妥善存存档保管。 2.3.33网上银行行的安装要要求 为保证网银银运行、维维护与管理理安全，同同时明确银银行与企业业之间的责责任，网上上银行的安安装必须由由对应银行行专业人员员上门安装装，严禁财财务人员或或外公司人人员私自安安装。在网网银使用过过程中，因因故需重装装网银系统统，出纳必必须向公司司财务负责责人请示，经经负责人同同意后方可可进行后续续事宜。 2.3.44网银业务务使用要求求 2.3.44

5、.1网银银密匙三级级管理 本着高效和和强化资金金安全审核核的原则，开开通了网上上银行进行行支付的各各公司必须须按三级权权限进行管管理，即出出纳制单、主主办复核、主主管审核模模式。如公公司有特殊殊需求的，可可设置三级级以上的管管理权限。对于各级权权限的管理理员，各公公司应书面面授权，人人员变动时时应重新授授权，并做做好交接手手续。 2.3.44.2具有有基本权限限的网银密密匙 出纳：配备备具有基本本权限的网网银密匙（设设置密码）。持持有此网银银密匙可随随时上网查查询账户状状况，包括括当日及历历史交易明明细、时点点余额等详详细信息，并并且可以提提交办理银银行收支结结算指令。 2.3.44.3具有有

6、复核权限限的网银密密匙。一级复核管管理员：配配备具有复复核权限的的网银密匙匙（设置密密码）。结结算管理员员必须对网网上银行收收支结算指指令进行复复核，查询询网上银行行收付记录录，做到有有效复核和和监督。 2.3.44.4具有有审核权限限的网银密密匙 二级复核管管理员：配配备审核权权限的网银银密匙（设设置密码）。网网上银行的的所有收付付指令最后后必须经审审批授权后后才能生效效， 即通通过二级审审核的方式式达到最终终防范资金金风险的目目的。本集团内各各公司二级级复核管理理员由财务务章/公章章管理员担担任。 2.3.55网上银行行收付款业业务管理 2.3.55.1出纳纳根据手续续齐全的有有效收付凭凭

7、据（如结结算单）办办理网上银银行结算操操作。 2.3.55.2一级级复核管理理员根据收收付凭据对对出纳网银银指令进行行复核。 2.3.55.3二级级复核管理理员对网银银收支业务务进行再次次审核，经经审核，完完成整个网网银结算程程序。 2.3.66网银操作作过程中非非正常业务务的处理采用网上银银行方式进进行结算操操作，除建建立二级复复核机制外外，还必须须强调谨慎慎性原则。如如在正常操操作过程中中，由于网网络、系统统或其他原原因造成收收支业务出出现可疑指指令，应当当立即与网网上银行的的经办行进进行咨询、确确认，包括括形成问题题的原因、解解决措施，需需要时间等等，切不可可再次操作作，防止出出现单笔业

8、业务重复支支付的现象象。通过与与银行联系系，确认业业务确系未未支付，且且挂账待处处理指令消消除后，方方可补制业业务，并按按二级审核核方式进行行处理。 2.4网银银业务的维维护与管理理 2.4.11 安装了了网上银行行的计算机机必须安装装正版杀毒毒软件，并并禁止上与与工作无关关的网站，以以防止计算算机病毒。 2.4.22网银操作作人员离开开岗位时必必须退出网网上银行系系统，并将将密匙从读读卡器中取取出，妥善善保管。 2.4.33出纳、一一级复核管管理员、二二级复核管管理员所管管辖的网银银密匙应视视作财务印印章进行管管理，并将将其密码与与网银密匙匙分开保管管。无论日日常临时工工作交接还还是岗位轮轮

9、换，其密密码必须及及时修改。每每日下班前前，必须将将网银密匙匙妥善保管管。 2.4.44不定期地地对网上银银行的操作作、保管情情况进行稽稽核，确保保网上银行行业务安全全。 2.5 违违规责任及及处罚2.5.11 未按22.3.11规定，私私自将公司司银行账户户开通网络络支付功能能的，对直直接经办人人给予2000元罚款款处理；给给公司造成成经济损失失的，除经经济赔偿外外，对经办办人给予5500元罚罚款处理，并并根据金额额大小追究究法律责任任。2.5.22未按2.3.4规规定合理、分分开保管网网银密码、数数字证书及及短信提醒醒指定手机机的，对财财务负责人人给予一次次性罚款2200元处处理，对相相关

10、责任人人给予一次次性1000元处理。2.5.33未按2.3.5要要求办妥审审批手续，私私自办理网网上付款业业务的，对对出纳员及及财务主管管分别处以以100元元罚款处理理；因审核核不认真、操操作失误导导致汇划款款项错误的的，视影响响大小对出出纳员及财财务负责人人分别处以以200-500元元罚款处理理。2.5.44严禁利用用网银账户户办理超出出公司授权权范围之外外的业务，一一经发现予予以辞退，并并保留追究究经济赔偿偿的权力。2.6本办办法由集团团资金财务务部负责解解释，未尽尽事宜按照照开户银行行要求处理理，自下发发之日起开开始执行。材料设备采采购管理流流程修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人

11、批准人1 流程图2 流程概况流程目的遵循公平、公公正、公开开的原则，对对采购过程程实施控制制，选择符符合公司业业务要求的的供应商。适用范围适用于甲供供及甲定乙乙供材料、设设备供货商商的招标采采购。定义集团招标委委员会、区区域公司招招标小组的的职责和人人员组成见见集团相关关发文通知知。流程主导及及参与部门区域采购部部（主导）、城城市公司采采购部，以以下统称采采购部门上游流程名名称下游流程名名称子流程名称称材料选型定定板流程材料设备验验收管理流流程工程管理流流程3. 工作程序3.1采购购计划确定定3.1.11工程部门门根据施工工进度要求求编制材材料设备进进场计划提提交采购部部。采购部部根据材材料设

12、备进进场计划及及造价部提提供的材料料用量编制制材料设设备采购计计划，经经采购分管管领导审批批后，报备备集团成本本管理部采采购口。3.1.33采购方式式分判：按按授权手册册规定，集集团成本管管理部负责责集中采购购，集中采采购除签定定战略合作作协议外的的须实行招招标采购；区域公司司负责采购购的类别，原原则上330万元的的采购须采采取招标方方式，小于于30万元元实行议标标。3.1.33招标管理理工作应严严格按照流流程规定执执行，如出出现独家供供应或其他他因特殊原原因确实无无法履行规规定招标程程序的，应应由采购部部单独申请请并填写免免招标项目目审批表，经经区域公司司招标小组组审批，权权限外报集集团招标

13、委委员会副主主任和主任任审批后方方可不履行行招标或议议标流程。3.2供方方信息收集集（适用于于公开招标标项目）3.2.11发布招标标信息：根根据采购计计划，公开开招标时采采购部安排排在公司内内网或以其其他方式发发布招标公公告，招标标公告应明明确招标项项目名称、招招标范围、规规模、资格格审查截止止日期、招招标要求等等信息。3.2.22投标意向向单位资料料的收集：采购部组组织相关部部门通过招招标公告、工工程和材料料信息库、市市场查询等等方式收集集投标意向向单位。应应保证投标标意向单位位的数量不不少于三家家，收集渠渠道包括但但不限于：1) 集团供方信信息库中材材料设备供供应商信息息；2) 网上搜寻；

14、3) 内部公告；4) 相关部门及及人员推荐荐；5) 供方自行推推荐；6) 同行推荐。3.2.33采购部应应要求材料料供方提供供以下资料料的原件及及复印件：1) 公司简介；2) 营业执照；3) 资质证书；4) 与招标业务务相关的业业绩资料；5) 税务登记证证；6) 企业代码证证；7) 代理证明文文件（可选选）。3.3资格格审查和供供方考察3.3.11材料分包包班组资格格审查：由由采购部按按【供方管管理流程】规规定对供应应商进行资资格审查。资资格审查分分为资格预预审和资格格后审，资资格预审指指在开标前前对潜在投投标单位进进行的资格格审查；资资格后审指指开标后对对投标单位位进行的资资格审查。进进行资

15、格预预审的，一一般不再进进行资格后后审，对材材料设备供供应商的资资质审查必必须包括但但不限于以以下内容：1) 单位近3年年来的营业业额、注册册资金；2) 财务资信状状况、营业业执照及法法人代码证证；3) 营业执照、税税务登记证证明；4) 单位生产技技术能力及及设备状况况说明；5) 行业主管部部门颁发的的生产许可可证、产品品鉴定证书书和有关检检测报告；6) 同类项目应应用业绩，必必要时对其其应用项目目进行实地地考察和对对其合作单单位进行评评价调查。3.3.22资格审查查后，由采采购部确定定审查意见见及是否需需要进行考考察（供方方信息库中中合格供方方，及近两两年已考察察通过但未未合作过的的供方的备

16、备选供方，不不需要进行行考察），考考察供方由由采购部组组织工程部部门按【供供方管理流流程】规定定进行供方方考察并填填写供方方资格评价价表经相相关考察人人员会签。3.4招标标文件编制制和审核3.4.11设计管理理部按【材材料设备选选型定板流流程】向采采购部提交交确定的材材料设备的的规格型号号、技术要要求，采购购部编制招招标文件，招招标文件应应包括但不不局限于以以下内容：1) 投标报价书书：是要求求投标方按按照对投标标总价、付付款、结算算原则等的的回复要求求，为固定定格式，要要求投标方方单独密封封；2) 招标方公司司简介：介介绍公司企企业性质、资资质等级、开开发主要项项目等，主主要是让投投标方更进

17、进一步了解解我公司的的情况；3) 本次招标的的项目概况况：主要是是让投标方方了解发标标项目与公公司的关系系；4) 本次招标的的范围和内内容：图纸纸范围要求求、招标范范围在图中中的界定、上上述范围内内的具体工工作内容；5) 承包方式：标明本项项目招标采采用承包方方式；6) 计价方式：7) 材料、设备备要求：甲甲供材料设设备清单、甲甲定乙供材材料设备清清单和品牌牌范围、材材料设备封封样/检验验及验收要要求；8) 报价要求说说明：总体体报价要求求及说明、主主材的报价价要求、甲甲方认质认认价和甲供供材料设备备取费办法法（包括损损耗率的报报价要求）、投投标报价中中包括的各各项费用的的说明（包包括利润、税

18、税收、有偿偿服务费、配配合费、材材料涨价风风险、不可可预见费等等）、汇总总方式；9) 结算原则：承包范围围内的结算算原则、招招标范围外外结算原则则（设计变变更及现场场签证）、主主材认质认认价/甲供供的结算原原则、乙供供主材替换换的结算原原则等；10) 付款方式；11) 履约担保；12) 质量等级审审核及验收收规范；13) 特殊部位的的检验及验验收（如有有）；14) 投标资料要要求：商务务投标书，包包括投标报报价书、报报价清单、报报价特别说说明、单价价分析表；资信投标标书，包括括：法人证证明书及法法人委托书书原件、营营业执照及及资质证书书、主要业业绩（同类类型）、其其他资料；15) 资料密封要要

19、求；16) 评标办法；17) 招标时间安安排：包括括发标、答答疑、回标标截止时间间；18) 投标注意事事项：主要要对废标和和其他情况况的说明；19) 投标附件：报价格式式和清单；投标报价价书；合同同文本。3.4.22招标文件件经采购副副总审核后后，填写招招标文件审审批表，提提交区域公公司招标小小组审批。3.5发标标、答疑或或议标3.5.11公开招标标或议标时时，采购部部组织设计计部门举行行答疑和技技术标谈判判。3.5.22公开招标标收取标书书时，采购购部应检查查标书是否否有效密封封，标书送送达时间是是否符合招招标文件截截标时间要要求，并填填写签收表表。3.6技术术评标和入入围单位确确定3.6.

20、11公开招标标时供方投投标文件技技术标采用用暗标法投投标，技术术标内容及及封面不得得有投标单单位名称和和任何暗示示性标识，否否则做废标标处理。采采购部在开开标前对投投标单位报报送的技术术标书进行行编号，并并作好记录录。3.6.22区域公司司招标小组组相关人员员进行技术术评标和入入围单位审审定：1) 开标参加人人员：按招标小组成立通知规定的相关人员。2) 开标时，招招标小组应应填制开开评标记录录，开评评标人员签签字确认，开开标后，商商务标、资资信标由招招标小组负负责经济比比较分析、审审查。3) 重大设备的的技术标书书由招标小小组评审或或经招标小小组批准后后，由采购购部组织有有关专家评评审。3.6

21、.33技术标入入围单位通通常不得少少于3家。3.7商务务谈判3.7.11招标小组组确定谈判判入围单位位后，采购购部负责组组织商务谈谈判，谈判判过程中应应形成谈谈判记录，参参加谈判人人员签字确确认。3.7.22重大采购购由采购部部组织区域域公司招标标小组相关关人员进行行商务谈判判。3.8定标标3.8.11招标小组组经办人员员根据谈判判结果，填填写招标标结果审批批表和投投标情况对对比分析表表（作为为招标采购购的附件），推推荐中标单单位。3.8.22区域公司司招标小组组进行评定定标，按授授权手册规规定权限外外的报集团团招标委员员会审批。3.8.33采购部在定定标后5个个工作日内内向中标单单位发放中中

22、标通知书书，同时时对未中标标单位发放放未中标标通知书。3.9议标标采购3.9.11采购部从从集团供方方信息库中中选择三家家以上合格格供方（合合格供方不不足三家时时，由备选选供方补足足），经分分管领导审审核，总经经理审批后后，由采购购部组织议议标谈判。3.9.22谈判后，采采购部编制制议标采采购审批表表提交采采购分管副副总审核，按按授权手手册规定定报批。3.14 合同履行行与评价3.14.1材料设设备供方确确定后，采采购部门负负责按【合合同管理流流程】规定定拟订合同同完成审批批后与供方方签订合同同，甲供材材料设备签签定合同后后采购部知知会工程部部门，由工工程部门组组织供应商商、总包、施施工单位、

23、监监理单位进进行合同交交底，并填填写甲供供材料设备备合同交底底单。3.14.2采购按按【供方管管理流程】规规定组织工工程部门对对合作供方方进行评价价。4. 支持持性文件4.1供供方管理流流程甲定乙供材材料认价流流程修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人3 流程图4 流程概况流程目的规范公司对对乙供材料料进行认质质、认价的的作业程序序，明确在在甲方认质质、认价材材料操作过过程中各部部门的职责责，确保乙乙供材料符符合公司的的品质和目目标成本要要求。适用范围适用于所有有由公司认认质、认价价材料的操作作管理，由由采购部组织织实施的甲甲供材料和和设备的采采购不适用用此规定。定义甲定乙供材材料：

24、是由由施工单位位和甲方（采采购部）提提供供货单单位名单，甲甲方确定供供货单位、品品牌或价格格，由施工工单位进行行采购的材材料。流程主导部部门采购部上游流程名名称下游流程名名称子流程名称称材料设备选选型定板流流程材料设备验验收作业指指引4. 工作程序3.1甲方方认质认价价材料单位位的选择：3.1.11由项目部部提供甲定定乙供采购购需求清单单，采购部部根据参数数和使用量量进行招投投标，需要要深化设计计的，由设设计提供配配合。3.1.22工程部门门督促施工工单位报送送需甲方认认质、认价价材料的进进场计划，督督促施工单单位按合同同约定时间间及时报送送报价单和和相关资料料，并填写写甲定乙乙供材料申申请单

25、：1）报价单单必须加盖盖供货商印印章，注明明联系人姓姓名及联系系电话、报报价日期及及报价有效效期。2）材料详详细规格必必须认真填填写完整，对对填写模糊糊的，默认认为报价对对应档次最最高之产品品。3.1.33工程部门门对施工单单位报送的的资料（供供货单位、材材料样板等等）进行初初审后，交交由采购部部进行招标标或认价。3.1.44采购部根根据授权规规定确定采采购方式。3.1.55采购部通通过询价的的方式确定定认质认价价材料的供供货单位、品品牌和价格格。3.2 询价3.2.11采购部根根据设计管管理部按【材材料选型定定板管理流流程】规定定确定的技技术要求、规规格型号等等进行询价价。3.2.22采购部

26、对对各供货单单位报价及及施工单位位的报价进进行分析，核核定价格后后，填写甲甲定乙供材材料认价单单，按授授权规定审审批。3.3. 认质认价价的确认3.3.11 采购部部将审批的的甲定乙乙供材料认认价单交交造价部发发甲定乙乙供材料定定价单到到项目部/工程技术术部，由项项目部/工工程技术部部下发到施施工单位。3.3.22施工单位位同意定价价单的内容容，由供方方与施工单单位签署合合同；如果果施工单位位不同意定定价单的内内容，将意意见反馈造造价部，造造价部交由由采购部组组织与施工工单位进行行协商，协协商同意后后，返回主主流程。3.3.33供方与施施工单位合合同签定后后，由项目目部/工程程技术部按按【材料

27、设设备验收管管理规定】进进行材料验验收。项目成本管管理流程修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 流程图2. 流程概况流程目的以项目经济济效益最大大化为原则则，将开发发项目的成成本控制在在成本目标标之内。适用范围适用于公司司开发项目目的全过程程成本控制制工作。定义1. 超成本目标标：项目实实施到某一一阶段时，工工程成本超超过该形象象进度时的的目标成本本。2. 补充预算资资料：已实实施完成的的设计变更更、工程签签证单、材材料选型变变更单、甲甲定乙供材材料通知单单、甲供材材料通知单单、甲指分分包工程中中标通知书书、材料设设备验收单单，是编制制阶段性工工程结算的的依据，是是工程结算算资

28、料的组组成部分。3. 结算资料：竣工结算算所必须的的所有资料料，包括竣竣工图、竣竣工结算申申请表、施施工合同、招标文件、工程结算书、甲供材料通知单、甲控乙供材料通知单、甲指分包工程中标通知书、乙供材料定价单、设计变更、工程签证记录、甲乙双方的其它约定资料等。流程主导及及参与部门集团成本管管理部、区区域公司成成本部、城城市公司造造价部上游流程名名称下游流程名名称子流程名称称项目拓展与与论证管理理流程工程发包/采购管理理流程目标成本编编制作业指指引设计类流程程成本动态控控制作业指指引工程类流程程成本预结算算管理作业业指引3. 工作程序3.1项目目拓展阶段段成本信信息调研3.1.11新城市项项目拓展

29、时时，集团投投资发展部部组织进行行市场调查查，集团成成本管理部部完成新城城市的房房地产开发发成本水平平调查报告告；老城城市项目拓拓展时，由由区域成本本部每年更更新房地地产开发成成本水平调调查报告。报报告内容应应包括：1) 该地区房地地产开发适适用的法律律、法规、规规定及其对对工程成本本的影响：包括定额额计价模式式、工程招招投标规定定、地产项项目开发税税费等；2) 当地的设计计规范和标标准的特点点，主要指指工程建筑筑设计、人人防要求、公公建配套要要求以及技技术特点，以以便考虑对对造价的影影响；3) 当地建造成成本的比较较：包括定定额造价水水平的对比比和实际建建造成本的的比较，完完成该地区区各类建

30、建筑各种档档次物业建建造成本水水平表。3.1.22对于新城城市拓展项项目，集团团成本部应应根据确定定的竞争楼楼盘清单中中，挑选11-2个楼楼盘深入调调研，完成成竞争楼楼盘成本水水平调研报报告。3.2项目目可行性研研究阶段成成本估算项目成成本预控目目标制定3.2.11集团成本本管理部/区域成本本部（根据据授权手册册规定新区区域由集团团成本部负负责，老区区域由其成成本部负责责）根据项项目定位建建议、竞争争楼盘清单单、概念规规划草案、土土地规划指指标及相相关土地状状况资料，完完成项目目可研阶段段成本估算算，提交交资金财务务部进行投投资估算后后，作为项项目可行性性研究报告告的内容容提交集团团投资评审审

31、委员会评评审决策。3.2.22评审通过过项目可可行性研究究报告后后，项目可可研阶段成成本估算和和投资估算算自动成为为项目成本本预控目标标。3.3项目目定位阶段段成本控制制3.3.11根据项目目定位建议议，设计主主责部门（根根据授权手手册规定成成熟区域由由其设计部部负责，发发展区域由由集团设计计工程部负负责）组织织完成概念念设计的评评审和审批批后，成本本管理部根根据设计管管理部提交交的概念设设计文件进进行成本测算，资金财财务部根据据项目营营销费用和和成本测算结果完成成经济测算算，成本和和经济测算算结果共同同提交营销销管理部形形成项目目定位报告告的成本本和经济分分析内容。3.3.22项目定定位报告

32、审审批确定后后，成本测算结果自动动作为下阶阶段成本控控制的依据据。3.4设计计阶段成本本控制3.4.11方案设计计阶段成本本控制：区区域成本部依据项目成成本预控目目标、设计计部提供的的方案设计计文件，组组织相关部部门编制方方案阶段目目标成本。目目标成本按按授权规定定审批后作作为责任部部门成本控控制的依据据。3.4.22 初步设设计阶段成成本控制：区域公司司成本部在在初步设计计开始前，根根据集团审审批下达的的成本匡算结结果编制初初步设计限限额要求及及成本控制制建议，作作为初步设设计阶段的的成本控制制依据，由由设计管理理部门具体体落实、实实施。3.4.33施工图设设计阶段成成本控制：1) 区域公司

33、成成本部在施施工图设计计开始前，根根据项目目初步设计计阶段建安安成本概算编制施工工图设计限限额要求及及成本控制制建议。建建安成本目目标限额、设设计成本控控制建议按按专业具体体提出以下下几点：a. 土方及挡土土工程：该该工程成本本容易流失失，建议土土方综合考考虑场内平平衡、挡土土墙多方案案经济比选选，土方主主要控制挖挖运总量、挡挡土支护依依据方案提提出成本限限额指标；b. 桩基工程：不同的桩桩基形式对对成本及工工期影响较较大，且成成本容易流流失，重点点建议桩基基选型多方方案比选，优优化设计，据据不同的桩桩基形式提提出相应的的限额指标标值或分项项成本目标标；c. 结构工程：该部分占占建安成本本比重

34、较大大，且对销销售没有直直接的影响响，这部分分是成本控控制的重点点，在满足足设计规范范的最低要要求下，尽尽可能的降降低成本，主主要对钢筋筋、混凝土土技术含量量提出技术术指标数值值；d. 建筑、装修修工程：其其质量及效效果对售楼楼影响较大大，占建安安成本比重重较大，影影响成本的的主要因素素为材料选选型，对外外墙砖、铝铝合金门窗窗、电梯前前室装修、防防水工程等等制定合适适的经济指指标值；e. 安装工程：主要控制制安装工程程的设备及及材料选型型，对电梯梯、机房设设备等建议议采用国产产或中外合合资优质的的产品，管管线选用合合适的档次次材料；f. 景观工程：景观工程程成本波动动性、弹性性较大，设设计质量

35、、材材料的选型型是该部分分成本控制制的重点。2) 施工图设设计限额要要求及成本本控制建议议作为施施工图设计计任务书的的附件，成成为施工图图设计阶段段的成本控控制依据，由由设计管理理部门具体体落实、实实施。3) 设计管理部部门在施工工图设计完完成后一个个月内，组组织对施工工图设计进进行评审。区区域公司成成本部在施施工图评审审结束后220天内按按【工程预预结算管理理作业指引引】规定组组织编制施施工图阶段段建安成本本预算，作为评评审设计管管理部施工工图设计成成本控制质质量的依据据。3.4.44目标成本本编制：建建安成本预预算按授权权规定审批批通过后，区区域公司成成本部按【目目标成本编编制作业指指引】

36、规定定组织区域域公司开发发部、采购购部、营销销管理部、工工程管理部部、设计管管理部、财财务部进行行成本与费费用测算，并并编制项项目目标成成本管理指指导书，按按授权规定定审批通过过后正式下下发执行，作作为各项成成本控制的的依据。项项目成本科科目突破权权限时须按按授权手手册规定定报集团审审批。3.5项目目实施阶段段3.5.11批准确定定的施工工图建安成成本预算作为总包包单位招标标的依据。3.5.22在采购和和招标阶段段，根据目目标成本控控制要求，按按【工程/材料采购购管理流程程】的规定定，区域公公司成本部部/城市公公司造价部部负责招标标过程经济济标编制，形形成招标文文件。由区区域公司成成本部/城城

37、市公司造造价部汇总总营销、设设计、工程程和材料采采购合同进进行统计和和动态分析析。3.5.33设计变更更的成本控控制，按【设设计变更管管理流程】的的规定，对对通过可行行性论证的的设计变更更进行成本本估算，对对超出成本本目标的变变更提出预预警和控制制要求。3.4.44现场签证证的成本控控制，按【现现场签证管管理流程】的的规定，对对现场的工工程签证的的进行成本本估算和审审核。3.5.55补充预算算的成本控制制：1) 设计管理部部、项目部部每月1日前提供供项目上月的补充预预算资料。2) 成本部/造造价部完成成补充预算算编制，按按相关流程程规定完成成审批后，作作为合同结结算价的组组成部分。3.5.66

38、造价部门门在施工阶阶段编制成成本控制台台帐，按【动动态成本控控制作业指指引】的规规定每月对对工程的动动态成本进进行分析，当当到达或者者超出警戒戒线时，及及时发出预预警，向相相关部门发发出成本本细项超支支预警表。成成本月报按按规定及时时上报集团团成本管理理部。3.4.77当项目目目标成本需需要调整时时，造价部部编制新的的目标成本本，按授权权规定审批批执行。3.6工程程结算阶段段成本控制制3.6.11施工单位位按照合同同要求和进进度要求进进行施工，按按合同约定定报工程程进度量审审批表，按按单体提出出工程量结结算申请报报监理单位位、工程技技术部（城城市公司项项目）/项项目部（区区域本地项项目）审核核

39、，具体按按【成本预预结算控制制作业指引引】规定执执行。3.6.22竣工结算算完成后，由由城市公司司造价部(城市公司司项目)/区域公司司成本部（区区域本地项项目）进行行成本后评评估。3.7成本本后评估3.7.11项目结算算完成后，造价部门编制项目成本后评估表 ：1) 归集评估项项目的所有有相关成本本基础资料料，包括：项目可研研报告、目目标成本管管理指导书书、目标成成本测算表表、该项目目的各期动动态成本分分析等。2) 汇总项目完完整的结算算资料，包包括工程预预算书、工工程结算书书、工程变变更、工程程签证等资资料。3.7.22按产品类类型和成本本科目，分分别归集成成本金额，将实际发发生额与目目标成本

40、作作对比分析析。3.7.33对比项目目结算与该该项目可研研报告中成成本数据及及制定的目目标成本，评评价投资估估算、项目目目标成本本的准确、合合理性。3. 对比项目结结算与目标标成本管理理指导书中中相关成本本内容，汇汇总成本差差异内容，分分析差异产产生的原因因，评价成成本管理工工作的有效效性。4. 分析该项目目各期的动动态成本资资料，评价价项目成本本管理的科科学合理性性，总结其其中的经验验教训。5. 对照施工图图、竣工资资料、施工工总包合同同、工程预预算书、工工程结算书书等资料，分分析开发计计划、施工工组织、工工程承包范范围变化、工工程量变化化、设计变变更及现场场签证、市市场因素等等对成本的的影

41、响。6. 分析主要材材料，尤其其是影响外外观的装修修材料、影影响使用的的卫生洁具具、门窗等等的使用效效果和耐用用程度，评评价材料成成本的合理理性。3.7.44造价部门门应形成项项目“成本后评评估差异性性分析报告告（初稿）”和项目后后评估表，并并提交各相相关部门，各相相关部门分分别解释各各责任成本本范围内实实际成本与与目标成本本的差异的的原因，书书面提出改改进措施。意意见收集初初步完成后后，由造价价部召集专专门会议集集中讨论成成本差异的的影响性因因素，及各各项应对措措施的可行行性。3.7.55项目成本本后评估分分析和讨论论等基础工工作完成后后，造价部部门汇总完完整的项目目成本后评评估报告，汇总各

42、部门总结报告形成项目总结报告按规定报集团项目后评价小组。工程承发包包管理流程程修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人5 流程图6 流程概况流程目的遵循公平、公公正、公开开的原则，对对发包过程程实施控制制，选择符符合公司业业务要求的的合格供方方。适用范围适用于开发发项目的工工程承包商商的招标发发包。定义1. 招标标：包括公公开招标、邀邀请招标和和议标三种种形式。2. 集团团招标委员员会：由集集团总裁任任主任、集集团成本分分管副总裁裁任副主任任，成员包包括设计工工程部/成成本管理部部负责人、外外部专家及及组长确定定的其它人人员组成。3.区域公公司招标小小组：由区区域公司总总经理任组组长、

43、工程程分管副总总任副组长长，成员包包括工程管管理部 /造价部负负责人、外外部专家及及组长确定定的其它人人员组成。4.城市公公司招标小小组：由城城市公司总总经理任组组长、工程程分管副总总（工程类类招标）任任副组长，成成员包括工工程技术部部/造价部部负责人、外外部专家及及组长确定定的其它人人员组成。流程主导及及参与部门区域公司：区域成本本部（组织织）、工程程管理部（经经办）、项项目部城市公司：城市公司司造价部（组组织）、工工程技术部部（经办）上游流程名名称下游流程名名称子流程名称称成本管理流流程工程管理流流程5. 区域公司主主导发包工工作程序3.1发包包计划确定定3.1.11区域公司司项目部根根据项目目一二级计划划，编制制工程承承包商进场场计划提提交造价部部，造价部部编制工工程承包商商发包计划划。3.1.22造价分管管副总对工工程承发包包计划的的发包金额额、发包方方式和责任任分判（确确定区域公公司负责发发包或城市市公司负责责发包的责责任）进行行审核。 3.1.33工程发包包方式：原原则上大于于50万元元（含）以以上的工程程发包须进进行招标，如如采取议标标须报区域域招标小组组审批后执执行；如出出现下列特特殊情况不不能按规定定进行招标标的，应由由造价部单单独申请并并填写免免招标项目目审批表，经区域总经理审核，报集团总裁审批后方可不履行招标流程：1) 由于电力工工程、煤气气工