上海春之韵花苑营销企划建议书（推荐DOC117）34032.docx

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1、 chunzhiyun上海春之韵花苑营销企划建议书 - 84 -u 目 录第一章 项目概况况一、 开发单位二、 地理位置三、 周边配套设设施四、 规划设计五、 规划技术指指导第二章 项目地块块特征分析析一、 地块特征二、 地块资源三、 市场基本面面分析四、 对本区域房房地产市场场发展的预预估五、 项目竞争环环境分析第三章 本案目标标客户分析析一、 本区域楼盘盘客户分析析二、 本案客户群群分析第四章 项目定位位分析与评评价一、 项目定位与与评价二、 关于春之韵韵花苑产品品定位的描描述第五章 产品区隔隔及产品修修正一、 本案产品区区隔二、 项目机会点点三、 产品问题点点第六章 关于市场场推广作业业

2、一、 春之韵花形形象定位二、 项目的市场场推广定位位三、 项目包装四、 项目本身素素质提升策策略五、 会所配套建建议六、 物业管理建建议七、 项目有关提提高附加值值的建议第七章 关于项目目市场导入入策略建议议一、 推广主题设设计二、 市场推广台台阶三、 精品物业的的塑造四、 项目推广步步骤第一章 项目概况况一、地理位位置航华一村一一街坊位于于闵行区航航东路航华华一村71175号地地块，该地地东临航华华一村旧公公房，南接接新明星花花园，西南南面是一块块未开发的的新明星花花园地块（与与之相隔接接航东路），北北靠龙柏地地段医院。基基地位于航航华地区中中心，周边边是成熟的的生活小区区，整个基基地总面积

3、积为120001.336m2。二、周边配配套设施 航航华地区是是大面积的的市区拆迁迁安置区域域，由于几几年的积累累，周边的的生活配套套设施已趋趋完备与成成熟。1、 交通方面地理位置优优越，交通通方便，5519从中中山公园地地铁口直达达航华小区区，其它有有56部公交交车到莘庄庄地铁莲花花站、南方方商城、徐徐家汇、人人民广场都都很便利，但但由于地处处虹桥机场场，直线距距离较长，车车程较远。线路名称起点终点925B线线航华新村人民广场709路航华新村延安西路凯凯旋路519路航华新村中山公园739路平吉新村梅川新村945路航南路新开河中卫线卫家角中山公园莘华线莘庄华漕87路七宝龙华753路莲花路地铁铁

4、站龙柏二村911路万科城市花花园老西门91路莘庄北新泾沪朱线朱家角西区汽车站站936路龙柏人民广场757路虹古路莲花路地铁铁站931新桥桥路新桥路南浦大桥941 虹桥机场上海火车站站57路龙柏新村铜仁路48路连云路上海动物园园2、 购物方面 各各种购物条条件一应俱俱全，生活活便利，大大型菜场就就在本案的的近旁，人人寿堂中药药、捷强配配销总汇、家家得利超市市、梅林正正广和、美美亚音像、顶顶顶鲜超市市、东方证证券、白玉玉兰小吃、云云都海鲜城城、云都温温泉浴场、等等日常生活活所需及消消耗品的购购买不成问问题。且随随着地区生生活配套的的成熟，现现位于航中中路吴中路路口的航华华轻纺建材材大市场也也刚开业

5、。3、 教育方面有博爱双语语幼儿园、小小学、中学学，航华一一小、航华华二小、航航华中学均均在边上，同同时市重点点中学七宝宝中学也距距离本案不不远。4、 公建配套医院、邮局局、银行齐齐全，附近近有人寿堂堂国药、建建行、上海海银行、工工行、浦发发银行、东东方证券等等。三、 规划设计u 整个项目规规划总建筑筑面积122001.36m22，由五栋栋多层组成成。其中774#、775#一层层为临街商商铺，商铺铺面积为8831.77m2。规划设设计理念大大体可概括括为以下几几点：第一：运用用园林造景景手法进行行规划设计计。第二：清晰晰便捷的行行车系统。第三：方便便、环境优优雅的人行行系统，人人车分流。第四：

6、保证证良好的住住宅日照，保保证消防功功能。u 具体而言：其规划结结构采用环环状车行主主干道框架架，使车辆辆方便抵达达各住户。环环状车道围围合出的系系统是以步步行为主的的静态区，不不受车辆影影响，达到到理想的人人车分流效效果。住宅宅以联排结结构为基本本结构，充充分利用空空间，营造造环境景观观。景观设设计上呈现现整体自然然主义风格格，融古典典自然主义义的浪漫、诗诗意与现代代造园的手手法于一身身，注意住住户私家花花园与公共共绿地之间间的空间流流动及人流流路线的精精心安排，利利用常绿落落叶树种进进行空间分分隔或局部部造景。力力求营造雅雅俗共赏，同同时又时尚尚现代的居居住区环境境景观。u 住宅户型配配合

7、规划结结构和环境境布局进行行了切合地地形的整体体设计，在在考虑户外外景观景色色的引入的的同时，也也保证了户户型内部的的合理性，做做到功能分分区明确，动动静分离。注注意小区中中高档的定定位，在功功能配置、采采光条件、私私密性方面面较目前（主主流）房型型中有所提提高，不仅仅做到明厅厅、明厨、明明卫、敞亮亮的餐厅，更更注意设置置合理的贮贮藏空间。小小区户型以以二室二厅厅一卫、三三室二厅二二卫为主，二二房面积控控制在855.3m22100.9m2,三房面面积控制在在109mm2127.1m2,合乎目目前流行的的小三房、小小二房的趋趋势。每个个单元顶层层都有跃层层，面积控控制在1222.9M2166.8

8、M2，由于顶顶层配送大大面积露台台，估计不不会形成太太大抗性。u 造型设计以以雅俗共赏赏，落落大大方为第一一宗旨。部部分采用坡坡屋顶形式式，积极配配合小区优优美环境，共共同构成高高品质的小小区外部空空间景观。住住宅建筑采采用三段式式构图，并并运用简化化的建筑线线脚，古典典建筑精髓髓外加折中中主义的建建筑手法，更更大限度地地为渴望改改善生活品品质的中产产阶级所接接受，屋顶顶以坡屋顶顶形式为主主、结合屋屋顶平台、装装饰花架等等手法，形形成丰富细细腻的建筑筑轮廓线，并并增加建筑筑的亲和力力。u 整体建筑风风格不刻意意堆砌，根根据建筑美美学规律反反复推敲每每一个建筑筑构件的比比例、尺度度、以及构构件空

9、间位位置关系，使使其符合人人们自然的的审美习惯惯从而产生生一种朴素素大方的美美感，不轻轻易增加装装饰性建筑筑构件，尽尽量利用平平窗、凸窗窗、窗台、檐檐口、空调调机平台、阳阳台栏杆等等功能性元元素组合成成富有韵律律和层次的的建筑立面面。 四、主要技技术经济指指标如下：序号名称单位数量1基地面积平方米120011.36 2建筑面积平方米170977.75 3商业面积平方米 4住宅面积平方米 159111.2 5容积率平方米1.426户数户1357建筑密度%23.48绿化率%359集中绿化%1510停车位辆5011自行车棚面面积平方米399五、 具体户型如如下：序号户型套数面积（m22）比例序号户型

10、套数面积（m22）比例A(底)2+2+11286.51.48%B（跃）3+2+222145.991.48%A（标）2+2+11888.25.92%C（1底）2+2+1138532.22A(跃)3+2+222122.991.48%C(2底)3+2+223117.772.22%B（底）3+2+224118.112.96%C（1标）2+2+112088.114.811B(标)3+2+2222121.5516.299%C(2标)3+2+2220122.2214.811D（1标）3+2+228120.995.92%C（2跃）3+2+225147.4437%D(2标)2+2+118100.995.92%C

11、(1跃)3+2+225126.773.7%D(1跃)4+2+221157.770.74%E(1标)3+2+228127.115.92%D（2跃）3+2+221137.770.74%E(2标)3+2+228109.005.92%E(1跃)4+2+332166880.74%E(2跃)3+2+221152.660.74%第二章 项目地块块特征分析析一、 地块特征l 该地块规模模不大，但但地处航华华地区，其其北面为虹虹桥机场，该该区域被沪沪青平公路路、延安路路高架、七七莘路、环环西大道等等各交通要要道所包围围，地理位位置优越。l 本地块地处处航东路有有一段距离离，周边均均为成熟小小区，给人人较辟静的的

12、感觉，十十分适合居居住。l 由于本案附附近拥有的的楼盘不是是很多，仅仅有地理位位置不是很很优越的沪沪青平公路路旁的新景景苑与本案案的施工进进度相仿，且且随着本案案附近的复复泰华庭销销售的近半半，龙柏地地区西郊龙龙柏香榭苑苑销售尾声声的到来，本本案将成为为当地购买买的又一焦焦点。但是是，该地块块规模较小小，物业管管理和小区区内部环境境的塑造都都将是一个个抗性较大大的问题，如如何在这两两方面作足足文章抵消消不良抗性性将是本案案成功销售售的重要课课题。二、 地块资源分分析与评价价D 具体而言，航航华一村一一街坊地处处于航华地地区中心，该该地区是由由华漕镇政政府所属华华漕房地产产开发公司司开发的大大面

13、积拆迁迁安置经济济房（航华华一村至四四村），人人居密度很很高，小区区整体感观观印象不是是很好。但但经过几年年的时间积积累，这一一地区已形形成成熟的的公建配套套设施，周周边有邮局局、医院、人人寿堂国药药号、工行行、学校、东东方证券等等公建配套套，有十余余条通往全全市各地的的公交线路路，工作、生生活均较为为便利。D 航华一村的的地理位置置资源概括括而言，主主要体现在在以下方面面：1、地块优优点综述：1） 相对较低的的居住成本本和较高的的生活质量量。 周周边设施配配套较齐全全，公共交交通较方便便，相较一一些市郊区区域新开发发的小区，无无论从经济济成本还是是时间成本本，都会有有较大的节节余。再者者，由

14、于便便捷，使居居住者在除除工作之余余的业余生生活会更加加多采，社社交活动会会更加频繁繁，相对生生活质量更更高。2） 地区人气很很旺，而周周边竞争个个案不多，销销售压力相相对较小。 除除复泰华庭庭、新景苑苑二个面向向航华区域域客的商品品房楼盘外外，该地区区新盘上市市很少。现现存的航华华地区老经经济房房型型陈旧，面面积也偏小小，无法满满足当地居居民改善生生活品质的的需要，因因此这一地地区的购房房潜在需求求很大。3） 西郊地区环环境较好，空空气污染小小。 西西郊地区没没有大型的的工厂群，是是大面积的的居住社区区。周边有有云海浴场场、西郊动动物园等，除除虹桥机场场对其有一一定噪音污污染外，做做为居住地

15、地，还是比比较理想的的。而对于于当地的区区域客来讲讲，机场的的大环境，他他们已经习习以为常，且且对航华的的周边生活活熟悉，他他们一般会会选择留在在航华；对对于机场方方向的客户户群来讲，由由于距离其其工作地点点近，上班班方便，轻轻度噪音，都都不会形成成太大抗性性。4） 价格优势，及及升值潜力力，明珠线线由宝山路路延伸至虹虹桥路与地地铁二号线线由中山公公园延伸至至虹桥机场场。 n 航华地区近近几年的价价格走势如如下：航华三村-三佳苑97年入住住2430-26500 元/平平方米航新路 - 景丽苑苑98年100月入住2330-27300元/平方方米航北路-鸿鸿禧花园98年111月入住（外外销）610

16、0-76000元/平方方米丹桂花园（三三期）99年100月入住3300-40000元/平方方米航华四村三三街坊已销完均价30000元/平平方米新明星花园园（航北路路180弄弄地块）2000年年6月入住住2780-43800元/平方方米嘉丰新苑（一一期）2000年年6月入住住2740-33700元/平方方米新明星花园园（航东路路258号号地块）已入住3110元元-43880元/平平方米嘉丰新苑（二二期）已入住2930-35300元/平方方米航华沪青平平路3911号已入住均价23000元/平平方米复泰华庭热销至500%以上2900-35000元/平方米新景苑与本案施工工进度相仿仿未定 n 龙柏地区

17、走走势如下西郊龙柏热销至955%3700-48000元/平方方米锦绣江南热销至855%以上4100-50000元/平方米韵动时代2002年年7月入住住4200-55000元/平方米龙兴苑2002年年5月交房房4180-46500元/平方米金汇名人苑苑仅剩两套4500-54000元/平方米金虹大厦2002年年2月交房房3100-41000元/平方米n 七宝地区中中较有实力力的为万兆兆家园二期期莱茵清境境开盘价为为32000-36000元/平方米。n 根据市场调调查情况及及各小区不不同品质综综合分析，航航华一村一一街坊地块块与复泰华华庭的可比比性最大，但但本案的地地理位置优优势与复泰泰华庭不具具可

18、比性，且且复泰华庭庭的地块取取得有政府府手段，价价格相对较较为便宜，所所以本案以以其为参照照的基础上上进行合理理的调整，均均价定为33600地地/平方米。而而由于莘庄庄、闵行两两地的双辐辐射的影响响，及地铁铁二号线的的开通，随随着对该地地块关注率率的不断提提升，楼盘盘有升值的的空间。5） 潜在交通优优势： 根据20001年上上海市重大大工程建设设计划排定定，地铁二二号线西沿沿伸工程（中中山公园虹桥机场场9.5公公里）将于于年内完成成，同时轨轨道交通明明珠线也由由宝山延伸伸至虹桥路路。航华地地区凭借地地铁交通优优势，将大大大改观目目前至市中中心时间长长的缺憾。2、地块劣劣势综述：1） 地区区商业

19、不发发达，交通通目前相对对落后。 航航华地区处处于西郊偏偏远地区，周周边无大型型的购物场场所，吴中中路、虹梅梅路附近的的易初莲花花，七莘路路、吴中路路附近的乐乐购、及古古北地区的的家乐福，与与航华都有有一段距离离，而航华华内除日常常生活必需需物购买较较为方便外外，家电、衣衣物、饰品品等都得到到吴中路易易初莲花超超市和沿线线其大型配配销中心、人人民广场或或徐家汇购购买，航华华有9255B线直达达人民广场场，到徐家家汇得先坐坐709路路到虹桥路路转72路路天钥桥路路下，而无无论能否直直达，其直直线距离、车车程都很长长。2） 小区区规模小 由由于小区总总面积仅为为120001.366m2，可做景景观

20、的空间间不大，小小区物业服服务项目投投资有限，只只可能在一一定范围内内尽量显示示小区特色色，向精致致方向，而而非大气方方向发展。因因此，特别别强调小区区外立面及及环境规划划的精心细细凿，定位位为品位楼楼。与新明明星花园、及及嘉丰新苑苑（一二两两期）总体体规划相比比，都显出出我们的不不足。当然然，从另一一角度而言言，由于体体量较小，只只要在房型型、价位、外外立面、小小区环境上上趋于合理理，去化的的风险不大大。3） 开发发商知名度度不大本地块的开开发商不是是本市知名名企业，且且在航华地地区没有开开过盘，因因此知名度度不大。第三章 关于项目目的市场定定位与产品品定位一、 市场基本面面分析 1、宏宏观

21、市场分分析2001年年上海市房房地产市场场总体上供供求平衡，土土地一级市市场供应严严格控制，商商品房销售售增势强劲劲，存量房房屋交易快快速攀升。1 2001年年下半年开开始土地出出让逐步采采用招标、拍拍卖方式。22001年年全年新增增经营项目目土地出让让面积为11050万万平方米，较较去年同期期增加200.25%。2 2001年年和去年比比较，房地地产开发投投资额增加加9.6%，商品房房新开工面面积、商品品房竣工面面积分别增增加7.55%和7.0%，完成土土地开发面面积则增加加48.99%.3 2001年年商品房批批准预售面面积比去年年增加7.15%，其其中商品房房住宅批准准预售面积积比去年增

22、增加21.2%，商商品房批准准销售面积积比去年同同期增加110.1%。4 2001年年与去年同同期比较，预预售面积增增加26.1%，达达18322万平方米米，销售登登记面积增增加16.3%，达达20200万平方米米。全年商商品批准预预售面积和和实际销售售面积之比比达到1：1.044，实际预预售面积大大于批准预预售面积。5 住宅成为商商吕房销售售的主体，22001年年预售商吕吕房中住宅宅占97.9%，销销售商品房房中住宅占占93.00%.6 2001年年非本市人人员购买商商品房明显显增加，商商品房销售售登记中属属外地人士士购买面11524套套，比去年年增加544.6%，属属国外和境境外人士购购买

23、面6339套，比比去年增加加106.3%，属属国外人士士购买29937套，比比去年增加加204%。7 2001年年个人购买买商品房比比重继续攀攀升，商品品房预售登登记中属个个人购买11906778套，占占95.33%，比去去年上升11.7个百百分点，预预售中属个个人购买11466888套，占占97.99%，比去去年上升11.3个百百分点。8 2001年年内销商品品房销售排排名为浦东东、闵行、普普陀、徐汇汇、宝山、分分别占全市市销售量的的18.33%、155.6%、88.2%、7.2%、6.5%。而内销商品房预售排名为浦东、闵行、普陀、长宁、宝山、分别占全市预售总量的18.5%、12.3%、9.

24、1%、8.0%、6.9%。9 2001年年存量房交交易继续快快步上升，比比去年增加加82.77%，为11422.4万平方方米，已达达到商品房房销售量的的64.11%，其中中住宅占772.5%。10 2001年年已售公房房上市出售售成交699832套套，交易面面积地644万平方米米，占总存存量交易面面积的255.6%，比比去年增加加61.88%。上市市平均出售售价为133.87万万元/套，平均均出售单价价为26443元/平平方米，比比去年增加加301元元，平均建建筑面积为为52.113平方米米。11 2001年年已备案的的全市差价价换房总成成交户数为为108888户，总总成交面积积32.88%，

25、其中中转让81106户，面面积19.2万平方方米，金额额5.3亿亿元，交换换你7822户，面积积13.55万平方米米。12 2001年年全市房地地产抵押建建筑面积达达85000万平方米米，比去年年同期增加加84.55%,商品品房抵押贷贷款金额为为15333亿元，其其中期房抵抵押建筑面面积为28897万平平方米，约约13.33万件，个个人（私有有财产）抵抵押12.9万件，11884万万平方米，抵抵押贷款金金额为3666亿元。上海房地产产市场得以以发展归结结为以下几几个条件：A、 理念、市场场化程度高高，有广阔阔的消费市市场基础。B、 作为经济发发达的中国国龙头城市市拥有无以以比拟的优优越投资条条

26、件C、 有较高素质质的一批开开发商群体体。D、 当地政府的的支持与良良好的自然然经济环境境。 2闵闵行地区市市场概述航华滋养在在闵行的大大环境内，闵闵行区位于于上海西南南城郊结合合部，拥有有广阔的腹腹地。它作作为上海新新崛起的房房产市场，以以其优越的的自然条件件、地理环环境、便捷捷的交通、良良好的生活活环境和适适中的房价价，使闵行行区成为中中心城区能能量辐射和和吸收的黄黄金区域。11992年年至19998年，中中心城区大大批动迁居居民迁入闵闵行，出现现数以万计计的安置性性普通住宅宅，使闵行行人气渐旺旺。“九五”期间，大大量资金的的投入，使使基础设施施和生态环环境得到进进一步的改改善，19998

27、年到到19999年一直独独占上海房房产销售面面积排行第第一位，领领衔上海楼楼市风云。闵闵行区已获获得“国家环境境保护模范范城区”、“国家园林林城区”称号，并并正努力创创建“国家卫生生城区”。这一切切，为闵行行住宅建设设的腾飞创创造了条件件，也为住住在闵行打打下较好的的基础。闵行区房地地产开发在在全区中扮扮演了具有有极有重要要的角色，99年来，住住宅竣工面面积达到11759万万平方米，建建成拨点小小区一个，建建成55个个城市，区区级完整街街坊。涌现现了一批名名都城、上上海万科城城市花园、君君临天下花花园、紫藤藤新苑等布布局合理，质质量上乘、环环境优美的的高档生活活小区，使使闵行区人人均居住面面积

28、20000年达到到15.330平方米米，高于市市人均9.3平方米米的水平。伴随大量住住宅的交付付使用，居居住区公建建配套设施施完成1777万平方方米，累计计公建配套套率11%以上。其其中，完成成教育配套套投资2.8亿元，竣竣工交付面面积17.6万平方方米。建成成中学8所所，小学112所，幼幼儿园233所，文化化娱乐设施施完成投资资1.5亿元元，竣工交交付面积66.8万平平方米。地地区公建完完成投资22.8亿元元。居住区区内绿化面面积达5008公顷，小小区集中绿绿化1522公顷，全全区人均公公共绿地110.6平平方米，城城区绿化率率达31%。未来闵行人人均居住面面积规划如如下：2005年年，为1

29、66万平方米米。住宅建建设基本完完成一线四四点中旧区区改造任务务，居住水水平达到小小康型。住住宅开发向向花园住宅宅、高档公公寓的方向向发展。新新开工住宅宅总量约为为750万万平方米，平平均每年开开工面积约约150万万平方米。22010年年，人均居居住面积在在8平方米米。住宅类类型以花园园住宅、高高档公寓为为主，居住住水平达到到舒适型。新新开工住宅宅面积约7720万平平方米平均均每年住宅宅新开工约约140多多万平方米米。20115年，人人均居住面面积的0平平方米，面面积约7220万平方方米，平均均每年住宅宅新开工面面积约7220万平方方米，平均均每年住宅宅新开工面面积约1440多万平平方米。根据

30、闵行区区政府的规规划，未来来五年发展展总体目标标：建设以以吴中路“现代消费费专业卖场场通道”、虹中路路的“现代时尚尚文化闲通通道”为中心的的发展框架架，体现现现代综合消消费新时尚尚的创意中中心之一，展展示国际多多元文化连连接中外文文化的重要要场所之一一，具有发发达的商贸贸流通功能能、优雅的的休闲服务务功能、高高品质的现现代居住功功能相融合合的新兴城城区之一。其中最主要要的是未来来居住区规规划，即在在“十五”时期兴建建100万万平方米高高品质现代代化住宅小小区。其中中以吴中路路为轴线，两两则重点开开发“锦绣江南南”、“明申花园园”、“湘府花园园”、“古北新城城二期”等新型备备用，以此此全面提升升

31、吴中路居居住区的品品制裁，使使之成为上上海地区最最现代化的的居住区之之一。闵行“金虹虹桥”地区目前前正在高起起点规划、高高标准设计计，争取未未来五年形形成现代化化新型城镇镇，成为闵闵行区一颗颗闪亮的明明珠。二、项目市市场区域分分析位于闵行与与长宁两区区交界线的的航华地区区，北接虹虹桥国际机机场、上海海动物园，南南望莘庄，东东靠虹桥开开发区，西西临青浦。莘庄地区的的楼市，在在某种程度度上已成为为楼市奇迹迹的代名词词。而虹桥桥地区在990年代则则发生了翻翻天覆地的的变化，成成为上海富富有的现代代居住区之之一。虹桥桥地区东近近中山路，北北接延安路路，西至新新泾港，南南临漕宝路路，区域范范围不大，如如

32、此看虹桥桥，即便反反吴中路沿沿线的楼盘盘划开，这这里也应有有不少楼盘盘，且大多多在金汇花花园地区，其其中，宝虹虹房产开发发的金汇花花园是整个个虹桥地区区最大的居居住小区，由由于地块分分阶段开发发，金汇地地区的建筑筑风格有所所不同，建建筑水平也也有高有低低，但作为为最邻近虹虹桥开发区区和古北新新区的环外外居住区，这这里也多多多少少受到到了外销住住宅重视规规划和品味味的景响，另另外这里距距中心城区区最近，经经多家开发发商连年开开发后，这这里的住宅宅土地越来来越少，这这说明，今今后这里新新的高质量量楼盘会显显得日益珍珍贵，其地地价，地级级的含金量量上涨空间间较大。虹桥开发区区在上海人人的心目中中是上

33、档次次的地区象象征，900年代初期期虹桥地区区所开发的的物业大部部分以外销销房为主，所所面对的客客源群体多多为境外人人士，其主主力价格也也在1300028000美元/平平方米之间间，内地居居民和本地地居民所占占的比例极极小，900年代后，市市场客源情情况则出现现向境内客客源和本地地客源倾斜斜的状态，地地区内销房房价格大部部分保持稳稳定在40000元/平方米左左右。虹桥桥地区房地地产开发蒸蒸蒸日上，城城高面积不不断更新。房房地产开发发总建筑面面积2000多万平方方米，近期期正在建设设的项目约约70多万万平方米，其其中绝大多多数为中高高档楼盘，销销售率达880%。上上海东苑房房地产开发发的紫京苑苑

34、短短几个个月内就销销售一空。上上海金斯置置业开发的的金斯花园园融公寓与与别墅为一一体先后荣荣获98年年上海十佳佳房型奖和和97、998年度“上海市房房地产销售售百强企业业的荣誉称称号。独特绿化景景观颇具特特色的复鑫鑫苑、明申申花园五楼楼电梯房、著著名的金汇汇花园，以以现代运动动题材为主主的韵动时时代，以江江南园林风风格为的锦锦绣江南等等楼备用均均受上海市市民与海外外人士的喜喜爱。另外一些高高档涉外出出租别墅，如如虹梅别墅墅、虹桥别别墅、豪嘉嘉府邸等，由由于品位高高、地理位位置优越、服服务良好深深受驻流外外籍人士青青睐，出租租率达900%以上。未来五年内内，这一板板块将实施施金汇南路路、虹井南南

35、路、虹泉泉路、姚虹虹路、合川川路、红松松路等十余余条市政道道路工程，全全长约144公里。1998年年美国总统统克林顿在在访问上海海期间，走走访了金汇汇某个小区区的一个业业主家庭，整整个金汇、整整个虹桥都都为之轰动动一时。转转眼四年过过去了，克克林顿访问问这户居民民的原因，我我们仍然不不知道，但但是金汇的的时尚品味味应该是他他选择这个个区域的原原因之一吧吧。金汇地区占占地面积约约50公顷顷，位于闵闵区东北，属属虹桥镇，北北起延安西西路，西到到吴中路，与与龙柏新村村隔路相望望，是”新虹桥生生活圈”中更能代代表时尚的的居住区域域。金汇地理位位置十分优优越，与上上海西区中中的重要地地段-“虹桥经济济开

36、发区”亲密相邻邻，这些都都是赋予金金汇地区时时尚的具体体表现。周周边簇拥着着的上海舞舞蹈学校、芭芭蕾舞团、刘刘海粟美术术馆、上海海油画塑馆馆等知名艺艺术团体和和文教基地地使这里弥弥漫着厚重重的历史人人文气息;虹桥经济济开发区和和漕河泾经经济技术开开发区，使使这里融入入了科技的的的现代气气息，这里里离虹桥机机场、仙霞霞网环中心心以及大卖卖场易初莲莲花只不过过几公里的的路程，居居民生活出出行都十分分便 捷，无无论是想购购物、娱乐乐还是学习习，居民们们都可轻松松到达目的的地，这一一切都促使使这块土地地日益成为为一个在古古典与现代代中脱颖而而出的”时尚的居居住区域。如念，这里里已成为时时尚运动爱爱好者

37、的天天地，足球球俱乐部，高高尔夫俱乐乐部，卡丁丁车馆等新新潮运动，使使这个地段段的品质有有了进一步步的提高，著著名的金汇汇幼儿园、新新基础实验验以及法国国及德国的的国际学校校、日本学学校等高档档次学校，也也为此地注注入了文化化气息。因为虹桥开开发区和古古北地区的的带动，也也因为金汇汇自身历来来的地域品品质，建造造出高质量量的真正符符合现代人人生活品味味的时尚楼楼盘便是在在此投资的的开发商所所追求的目目标，开发发商也为此此动足了脑脑筋。金汇韵动时时代的开发发商-复地地集团在做做好楼盘质质量的同时时，把”运动时尚尚的概念融融入到楼盘盘中去，推推出了”乡村俱乐乐部的主题题会所，斥斥巨资建设设了具国际

38、际标准的会会员制20000足球球俱乐部，提提倡以球会会友，这个个集比赛，观观赏，社交交，健身为为一体的会会所吸引了了国足大腕腕们前来热热身，也给给球迷们提提供了在自自己的球场场上一展身身手的机会会，小区的的品质也为为此提升不不少。如今，金汇汇已成为时时尚运动爱爱好者的天天地，除了了足球俱乐乐部，卡丁丁车馆的陆陆续建成，都都让喜爱运运动和追逐逐新潮的人人们过足了了瘾。而锦绣江南南则在此推推出了另一一种居住时时尚，追求求复古和回回归自然，在在建筑风格格上开商推推出了中国国传统的园园林与现代代居住品味味融合的理理念，在小小区规划上上，则别具具一格地把把平地做成成不平地，追追求丘陵地地带的效果果，也为

39、居居住品味展展示了都市市园林的另另类时尚。这里的开发发商认准了了主这了块块土地，一一直在这里里做项目，这这块土地给给了他们信信心，也给给了他们很很大的责任任感，他们们中的大多多数已经爱爱上了这个个地方，他他们说，如如果要让他他们出资作作一些市政政改造，只只要是有这这个需要的的，只要是是用在金汇汇的，我们们肯定毫不不犹豫。受虹桥经济济开发区和和机场经济济带的辐射射，虹桥地地区聚集了了大量的白白领人士和和外籍人士士，这部分分人在购房房和租房时时都 有着着独特的参参考标准，相相对于房子子本身而言言，他们似似乎更注重重房子的附附加值，极极佳的房型型或外立面面不一定会会成为这些些人购房动动机，但便便捷时

40、尚的的生活氛围围对他们来来讲却是个个不小的的的诱惑。而金汇周边边的金融设设施，各种种会员俱光光部，便捷捷的商娱设设施以及一一大批高尚尚住宅小区区都樗着这这里的高尚尚的生活品品味，这些些都成为这这批购房者者倾心此个个的原因，因因而，金汇汇会成为他他们购房的的首选区域域，他们对对金汇认可可也是开发发商开发优优秀楼盘他他大力改善善周边设施施的动力，这这样的互动动对金汇楼楼市的活跃跃与提升起起着极其重重要的作用用。金汇地区成成为房产热热点的重要要原因之一一，这里紧紧邻漕河泾泾等开发区区，和海的的几个经济济房你都很很热，所以以金汇个区区的兴旺也也不足为奇奇，这里的的白领为方方便工作，都都得附近买买房，而

41、且且这批人有有很强的经经济实力，促促使个区楼楼市升温。在上海高档档住宅中，有有这样一句句话，叫东东有汤臣，西西有虹桥，虹虹桥在上海海乃至港台台地区的消消费已经形形成了高尚尚商住聚集集地的口碑碑。它独特特的区位和和潜在含金金量将会有有充分的开开发，一个个崭新的金金汇将会在在此崛起。古古时候为们们就喜欢用用”三足鼎力力”来形容势势态的稳定定，而独特特的优秀个个理位置，颇颇具开发理理念的投资资他崇尚时时尚生活的的入住为群群，便成不不支持金汇汇成为高尚尚生活区的的三支实力力之足。受莘庄及虹虹桥地区楼楼市的影响响与辐射，和和航华地区区自身的人人气，航华华地区逐渐渐被业内人人士看好。周周边西郊龙龙柏香榭苑

42、苑、龙柏城城市花园、新新明星花园园、丹桂花花园、嘉丰丰新苑、鸿鸿禧花园等等楼盘的销销售情况可可以说明。周边在已售售或在售楼楼盘:虹桥金俊苑苑 虹井井路3688号，宝虹公寓：红松路、金金江路口，明申花园：吴中路4429弄117号，古北首席：吴中路4429弄117号，龙柏金铃公公寓：红松松路4777号，金汇-华光光城：金汇汇路5888号，虹桥世家花花园：中山山西路1779号，龙柏西郊公公寓：红松松路6888号，龙柏金悦公公寓：青杉杉路1155号虹桥金斯花花园：金雨雨路88弄弄西郊龙柏香香榭花苑：青杉路1169弄虹桥明珠公公寓：伊犁犁南路344弄3号虹桥光大花花苑：程家家桥路2669弄金汇名人苑苑：

43、金汇路路17号公交线路：中卫线：中山公园园-久事西郊郊花园 9366路：龙柏柏-外高桥936B线线：龙柏-人人民广场757路：虹古路-莲莲花路地铁铁站721号：上海体育育馆-绿苑路路911路：万科城市市花园-老西西门753路：绿苑咱-莲莲花路地铁铁站57路：龙龙柏新村-铜仁路87路：华华星路-龙龙华931路：虹桥机场场-火车站站925路：虹桥机场场-人民广广场91路：莘莘沥路-北北新泾48路：连连去路-上海海动物园超市：易初莲花超超市：吴中中路12118号家得利：黄黄桦路2669号上海市农工工商超市：吴中路6623号捷强连锁超超市：吴中中东路5007号好美家吴中中店：吴中中路12445号家乐福

44、古北北店：水城城南路、延延安西路美亚音像租租凭连锁店店：虹桥路路10122号上海特价书书店：虹桥桥路10116号。三、项目竞竞争环境分分析与评价价 1、竞竞争环境目前航华地地区处于七七宝、虹桥桥与机场的的包围之中中，特别是是虹桥地区区更是此该该地块拥有有较高的价价值的又一一因素。虹桥新区的的金汇、龙龙柏、吴中中路沿线中中档价位精精品楼盘的的大量涌现现，既迎合合了新一代代中产阶级级的经济承承受能力，又又给予购房房者入住虹虹桥高楼居居住区的优优越感。据据调查显示示，除了外外籍人士，在在“新虹桥生生活圈”的购房者者中，长宁宁、徐汇、静静安的客源源占60%以上，卢卢湾、普陀陀、青浦、嘉嘉定、昆山山、江

45、苏的的购房者占占20%左左右，还有有10%是是更远省市市购房者。现将与我们们竞争力不不大，但与与本案有一一定的距离离，具有可可行性分析析的龙柏地地区和虹桥桥地区主要要已竣工楼楼盘分析如如下：1） 金汇汇花园： 虹虹桥地区最最大的房产产项目，占占地43公公顷，规划划面积700万平方米米，从199993年年至今，已已基本建成成四个街坊坊，一条商商业街，入入住居民达达到50000余家。金金汇花园给给人的最大大感觉是它它的相对成成熟，作为为自成体系系的平民小小区，在环环线外并不不是到处可可见。从商商业配套来来看，金汇汇花园内欧欧陆风格商商业街有小小金陵的之之称。不失失为热闹。从从环境来看看，小区的的绿化率超超过40%，从教育育设施来看看，宝虹房房产投资近近亿元的金金汇新基础础实验学校校是一道亮亮丽的风景景，该校实实行十五年年一贯制教教学。目前前在售的是是三街坊、宝宝虹公寓和和紫晶苑。金金汇三街坊坊，得房率率高达888%，房型型都在1000平方米米以上，三三房地1336平米，四四房地1446平米和和156平平米，对一一般工薪阶阶层来说，显显大。宝虹虹公寓和紫紫晶苑均