产权式酒店行业分析及投资研究报告10209.docx

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1、产权式酒店行业分析及投资研究报告第一章 产权式酒酒店的定义义及分时度度假概述1.11 产权权式酒店概概念及分类类 1.11.1产权权式酒店的的定义 是是指将酒店店的住宿单单位的产权权出售给投投资者，同同时投资人人委托酒店店管理公司司管理，获获取一定的的投资回报报。一般情情况下，投投资人均拥拥有该酒店店每年一定定时间段的的免费居住住权。1.1.22产权式酒酒店的性质质 其属于于旅游房地地产类，购购买产权式式酒店，在在享受超值值服务、彰彰显身份和和地位的同同时，更有有不菲的投投资回报，与与住宅写字字楼的投资资、股票投投资、储蓄蓄及国债投投资等相比比，投入轻轻松、风险险小、回报报更丰厚，同同时还获得

2、得一套真正正属于自己己的私家酒酒店。1.1.33产权式酒酒店的分类类 时权酒酒店：是将将酒店的每每个单位分分为一定的的时间（如如：一年产产值 511 周，共共 51 个时间份份），出售售每一个时时间份的使使用权。消消费者拥有有一定年限限内在该酒酒店每年一一定时间（如如一周）的的居住权。 示 例例项目名称昆明滇池温温泉花园酒酒店分时俱俱乐部项目地址昆明滇池路路海埂公园园旁产品类型三房二厅二二卫一厨销售价格86,0000元(30年) 52,0000元(15年) 26,0000元(5年)销售模式1）、每年年免费7天物业住住宿权限；2）、通过过度假交换换组织RCCI（世界顶级级的分时度度假交换公公司）

3、,交换使用用世界其他他度假酒店店；纯产权酒店店：是指将将酒店的每每一个单位位分别出售售给投资人人，同时投投资人委托托酒店管理理公司或分分时度假网网络管理，获获取一定的的管理回报报。纯产权权酒店又分分为商务型型和度假型型。 产权酒店销销售的一般般只是酒店店房间及相相关的公摊摊，这些公公摊只包括括客房的公公共走道、电电梯厅等公公共交通，而而不包括酒酒店大堂、餐餐厅和其他他公共设施施。产权酒店一一般由业主主委员会决决定委托经经营的酒店店管理公司司经营管理理，扣除管管理费用和和相关税费费后，按户户取得回报报。在开始销售售时，一般般发展商承承诺3-55年的经营营回报，同同时签定33-5年的的委托管理理合

4、同。回回报有的是是固定的，有有的是浮动动的。但很很少有更长长时间的委委托经营合合同。产权酒店在在中国已经经发展了多多年，在海海南等地相相对比较成成熟。从经经营状况看看，一般能能保障400%以上的的开房率，基基本上可以以保障投资资人5-88%的回报报。示 例例项目名称海南三亚香香水湾五星星级大酒店店项目地址海南三亚产品类型36-1110平米销售价格8500元元/平米 (五星级级标准)6500元元/平米 (四星级级标准)销售模式1）、全装装修、含家家具；2）、五年年包租，年年回报率66.6%（税税后）； 3）、每年年免费300天物业住住宿权限；养老型酒店店:是指投投资人（往往往是最终终消费者），购

5、购买用于退退休后养老老的物业，在在退休前委委托管理公公司经营管管理直至退退休后自用用，委托管管理期间，投投资人可获获取一定的的投资回报报，一般情情况下该物物业在产权权人去世后后由管理公公司回购，再再出售，收收益其家人人所有。时值度假型型酒店：指指消费者购购买一定数数量的“分数”，这些“分数”就成为他他们购买产产品的货币币，他们可可以使用这这些“分数”在不同时时间、地点点、档次的的度假灵活活选择其分分数所能负负担的住宿宿设施，消消费者不拥拥有使用权权和产权，只只是为休闲闲消费提供供便利优惠惠和更多选选择，“分数”消费可以以获得更大大的折扣和和免费居住住时间。国外最大的的分时度假假交换公司司是RC

6、II,国内首首批成立的的交换公司司是华夏之之旅。计算算机网络与与信息处理理技术为分分时度假的的可交换提提供了技术术基础， RCI能能够为十万万以上会员员提供服务务，两者对对比分析如如下：国内外典型型分式度假假交换公司司经营比较较比较项目RCI公司司华夏之旅股东及创办办人美国chrristeel 与johnn Dehhaan于于19744年组建2000碾碾月由海南南第一投资资集团投资资华夏之旅公公司总经理理雷驰主要优势1. 创新优势。它它在世界上上率先提出出分时度假假交换的概概念，其创创新设计的的交换机制制满足了度度假地和会会员的需要要。2. RCI的品品牌优势。3. 先进的计算算机网络系系统。

7、4. 遍布各地的的分支机构构。亚太区区总部设置置在新加坡坡。1. 中国第一家家本土分时时度假公司司。2. 以海南省为为基础在全全国建立广广泛的酒店店网络。3. 创办分时时度假业者者导报扩扩大宣传和和影响。网网站中国市场竞竞争策略2001年年5月188日TCII成立亚太太有限公司司北京办事事处，已经经有17家家加入RCCI.RCI在中中国的市场场战略为“以谋求政政府支持为为指导思想想，通过介介绍分时度度假概念宣宣传经营方方式，通过过吸引度假假饭店加盟盟扩大影响响，通过媒媒体宣传树树立品牌形形象，以非非利润的目目标实现为为未来获得得利润创造造机会”。19994年RCCI向世界界各地输送送500万万

8、名游客。华夏之旅针针对休闲度度假和商务务旅行，设设计创建了了一个全国国范围内能能够自由住住宿选择的的系统，其其核心是为为消费者提提供实惠的的住宿产品品，并为国国内星级酒酒店或度假假村开房率率偏低的现现状寻求出出路。对加盟度假假地和酒店店服务内容容新的度假地地想加盟TTCI时候候，必须通通过公司执执行委员会会：首先考考虑RCII首先考虑虑RCI会会员对于交交换度假地地的需求，检检查新度假假地能够纳纳入原有的的度假地体体系中，考考察加盟度度假村的相相似程度和和需求状况况。保证度度假地的标标准达到RRCI的最最低要求。RRCI开发发经理开发发经理充当当顾问角色色与度假地地开发商达达到RCII标准。R

9、RCI律师师与开发商商律师共同同完成1. 保证开发商商符合开发发规划。确认保证会会员权利方方面的制度度安排，既既使开发商商破产或失失败时也能能保证会员员权利。通过网络传传播加盟酒酒店订房信信息，为加加盟商提供供：1. 会员手册、宣宣传册、招招贴画、音音像制品和和杂志宣传传。2. 对加盟酒店店的管理人人员进行培培训和指导导。3. 建立对比加加盟酒店的的激励机制制，根据严严格质量标标准选择加加盟酒店。根据对产权权酒店的用用途，可将将其分为以以下几种类类型：1、退休住宅宅型这是一一种为自己己退休后准准备后路的的住房投资资方式。投投资者在退退休之前购购楼，每年年和家人去去使用一段段时间，其其余时间交交

10、酒店管理理公司出租租获取租金金回报。到到退休的时时候增加使使用时间或或基本完全全使用，作作为颐养天天年的住所所。这种类类型的酒店店在美国比比较多见。2、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。3、公司自用型集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。1.2 分时度假假概述1.2.

11、1分时度假假的定义 分时度假假（Timmeshaare，又又称Vaccatioonownnershhip 或或Holiidayoownerrshipp ），国国际上一度度通行的惯惯例是：将将一处住宿宿设施（如如饭店、公公寓、度假假别墅等）的的住宿单元元每年的使使用期分为为 52 周，将552 周中中的51 周分时销销售给顾客客。每个单单位的分时时度假产品品，就是在在约定的时时期内（一一般为200 年440 年）每每年在这一一住宿单元元中住宿一一周的权利利。这种居住权权的单一性性不能满足足市场需求求，于是就就有了“分分时度假的的交换系统统”，所有有分时度假假的产品，经经交换公司司认可后，可可以进

12、入交交换系统进进行交换。目目前国际上上比较成熟熟的交换系系统是RCCI和ICCI。为了了方便交换换，发展到到后来就有有了点数制制的分时度度假产品。一般标准产产品是200年期限，每每年平季77天的入住住权益，销销售价格一一般为4-5万元/人。由于于国内目前前尚未建立立自己的交交换系统，消消费权益全全部都是在在国外的交交换系统中中完成的，所所以费用高高昂，通常常的交换费费用都在11000元元/周以上上。分时度假产产品实质上上是51人人共有一间间酒店房间间的20年年（或更长长）的时间间产权，因因此，房间间需要更新新设施和维维护，甚至至需要大修修或翻新。这这个费用来来自于购买买者的年费费，通常是是每年

13、交纳纳一次，一一般都在11000元元以上。1.2.22 分时时度假产品品的运营机机制 开发商:开发商或或自己开发发建设用做做分时度假假产品的房房产，或通通过购买现现成的房 地产将他们们改造为分分时度假产产品。销售商:负负责宣传促促销分时度度假产品。度假房产管管理公司:负责管理理和维护分分时度假房房产,既可能由由开发商兼兼任，也可可能是独立于于开发商。分时度假交换公司:主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。信托公司:通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的“俱乐部信托”体系。业主联合会:指购买了同一处分时度假产品

14、的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。再销售商:指负责在在公开市场场上销售分分时度假产产品所有者者转卖的二二手分时度度假产品的的机构。它它们有些独独立经营，有有些是开发发商公司的的一个分支支机构。分分时度假业业协会:由某个区区域内从事事分时度假假经营业务务及其相关关单位组成成的行业协协会。影响响较为广泛泛的有美国国度假地协协会（Ammericcan RResorrts DDevellopmeent AAssocciatiion，简简称ARDDA ）和和欧洲分时时度假组织织（Thee Orgganizzatioon foor Tiimeshhare in EEuroppe，简称称OTE）

15、。相关其它群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。1.2.33 中国分时时度假企业业的主要类类别1）、加盟国国际交换网网络的公司司 在国内内比较有知知名度的国国际交换网网络公司有有RCI和和II两家家，目前中中国加入国国际分时度度假交换网网络体系的的度假村或或饭店不到到100家家（其中云云南省有33 家，分分别位于昆昆明市郊和和石林县，其中云南南昆明温泉泉度假俱乐乐部还被RRCI 命命名为金冠冠级度假村村）。其经营营模式与国国际市场接接轨，采用用销售20040 年的每年年一周的度度假地住宿宿权的方式式，产品售售价一般在在4 万6 万元元之间。22）、单体开开发

16、的俱乐乐部产品单单体开发的的分时度假假俱乐部如如泰达度假假交换公司司，依靠自自有的单体体度假饭店店开发俱乐乐部产品。随着分时度度假行业的的发展，目目标市场明明确、有明明显市场区区分、专业业性较强的的如高尔夫夫分时度假假俱乐部、野野营分时度度假俱乐部部、沙滩分分时度假俱俱乐部、老老年分时度度假俱乐部部、情侣分分时度假俱俱乐部等适适合消费市市场个性化化发展的分分时度假俱俱乐部是完完全可以在在未来的市市场竞争中中获得生存存资格的。3）、分时时度假销售售公司国内内现有的分分时度假销销售公司全全都是专业业销售RCCI 和III 公司司的分时度度假产品的的公司。如如广东爱特特乐度假服服务有限公公司、北京京

17、神州环宇宇订房网络络咨询服务务有限公司司（也称自自由假期公公司）等，他他们多分布布于国内经经济发达的的地区，未未形成全国国经营，多多采用了国国外最普遍遍的分时度度假销售形形式销售售推介会。4）、自主开发的国内网络化公司是致力于将将分时度假假产品进行行改革，设设计出能为为中国市场场所接受的的新型运作作模式，构构建适应中中国市场的的分时度假假产品和交交换网络。目前在国内进入运作阶段的本土化度假网络经营公司数量不多，形成一定规模的不超过 10 家，集中在北京、深圳等经济发达地区和云南、海南等度假目的地。2000 年 11 月，由首创集团、中旅集团北京旅游集团等6 家股东联合发起组建的从事分时度假和休

18、闲度假产业的天伦度假发展有限公司宣告成立。天伦度假计划用23年的时间，利用现有的资源结合收购兼并、租赁经营等方式建立起具有中国特色的分时度假网络，它将是集分时度假地开发、分时度假交换、分时度假交换卡销售、分时度假相关服务为一体的专业公司。5）、分时时度假交换换公司 海海南华夏之之旅分时度度假网络有有限公司（hhttp：/ ）是是中国唯一一的一家专专业从事分分时度假国国内交换业业务的公司司。其根据据RCI 和II 公司的模模式和体制制，建立符符合中国国国情的模式式（如将担担保公司改改为保险公公司，“三三权分离”的的模式，华华厦之旅并并不进行分分时度假权权益销售，而而是由饭店店和各类销销售商进行行

19、分时度假假权益销售售）。6）、相关关创新概念念企业 还还有一批借借用分时度度假概念，开开发出类似似产品的单单体企业。 北京新旅旅网度假村村资源开发发有限公司司（htttp：/ ）是国国内一家利利用分时度度假概念再再创新形成成的分时营营销公司，他他们将分时时度假的点点数制形式式经过改造造应用于中中国市场，成成为一家较较为独特的的分时度假假企业。新新旅网公司司的操作方方式是首先先与加盟饭饭店签约获获得合作保保证，然后后再通过自自己的销售售网络以点点数卡（IIC 卡）的的形式对外外销售，他他们称为房房东卡，实实际上是含含一定数额额资金的消消费卡。房房东卡的销销售收入再再通过协议议银行和新新旅网的结结

20、算中心，根根据消费者者在各加盟盟饭店的实实际使用数数拨付给饭饭店。他们们的赢利主主要来源于于销售收入入中与饭店店拟定的分分配比例。1.2.44 分时时度假在中中国的发展展情况：“分时度假假”在中国国才刚起步步，因此许许多外国公公司认为中中国是分时时度假最大大的潜在市市场。在中中国发展“分分时度假”对对买房人和和开发商来来说，将会会是一个双双赢的结局局。1)、“分时度假假”对于购买买者的利益益点：第一、可可以用低廉廉的价格购购买到居住住条件很好好的房屋。如如果没有这这种销售方方式，有的的人买了别别墅实际上上一年也只只能住几个个星期，其其它时间都都是空置，还还要雇人看看房。更多多的人则买买不起第二

21、二套房屋；第二、可以以享受到良良好的酒店店式服务和和适宜的旅旅游服务，不不用再付住住店的费用用，而且有有住在自己己家里的良良好心理感感觉；第三、这种种“第二套套住宅”是是居民家庭庭财产的一一部分，其其使用权（有有的是分割割的产权）可可以抵押或或继承，也也可以出售售或转让。2）、“分分时度假”对于开发者者的利益点： 第一，它它可以使得得这种房屋屋卖出更高高的价格，在在美国一般般都相当于于原来卖价价的四倍，如如一套原来来只能卖225 万美美元的连体体别墅，按按时间分割割以后的卖卖价一般要要高达 1100万美美元，购买买者还不觉觉得贵。其其中的原因因很简单，平平均一个星星期时段的的卖价才两两万美元。

22、按按时间优劣劣区分，好好的时段卖卖价344 万美元元，差的时时段只卖 1 万美美元，加上上银行还可可以对此实实行抵押贷贷款，大部部分居民都都能承受得得起；第二，它创创造出了新新的消费市市场，使得得这些企业业所建的房房子容易销销售。特别别是以跨城城市、跨地地区、跨国国家交换为为背景的住住宅区，销销售情况更更加看好。在在房地产低低落期，它它更成为企企业抵御风风险的重要要措施；第三，大的的分时度假假集团公司司发展到现现在，有不不少已经不不是自己建建房，而转转向销售型型与管理型型，其它企企业只有加加盟它们，才才能有良好好的信誉度度和交换前前景，而这这些集团则则靠管理和和销售获取取超额利润润。3）、“分

23、分时度假”在中国发展的问题点：第一，度假假酒店资源源缺失：中国目前的的绝大部分分酒店都是是城市型酒酒店、商务务型酒店。真真正按照度度假酒店规规范设计、建建造、经营营的酒店还还为数不多多。虽然在在风景优美美的滨海城城市已经有有了一些度度假酒店，但但比较雷同同。度假酒酒店资源的的缺失，就就等于贫瘠瘠的土地很很难长出茂茂盛的植物物。第二，度假假区资源匮匮乏：国内目前的的假期仍然然还以观光光旅游为主主，主题度度假区为数数甚少，度假区除除风景优美美外，更多多的是能够够为客人提提供五天以以上的娱乐乐活动，如高尔夫夫、滑雪、水水上运动、攀攀岩、搏彩彩等，度假需求求是多种多多样的，单单一类型、单单一区域的的度

24、假产品品满足不了了20年的的度假需求求。第三，商务务酒店移植植困难：商务酒店不不宜采用分分时度假的的方式，各各种灵活、便便利的旅行行社预定可可能更有效效。商务酒酒店面对的的主要客人人是商务客客人，基本本上是公款款消费，分分时度假这这样长时间间的产品不不会在企业业的考虑之之内。第四，消费费者认可尚尚需时日：分时度假的的产品设计计在于它的的度假专业业性、酒店店的丰富性性和灵活的的可交换性性，还有长长时间提前前预订所蕴蕴涵的诱人人的价格优优惠。然而而，现有网网络内资源源的匮乏又又使得酒店店的价格优优势不明显显，加上时时间周期长长和产品的的抽象性，获获得消费者者认可很困困难。从更深层面面看，中国国的度

25、假业业发展也还还需要时间间。在我国国，目前家家庭经济中中最重要的的三个问题题是：养老老、医疗和和教育。社社会保障体体系还未健健全，孩子子的教育长长且开支庞庞大，国内内消费习惯惯与国外还还存在差距距。第五，资产产安全风险险是关键：消费者购买买的实际是是使用权，资产所有权仍然还控制在售卖者手中，一旦售卖者（通常是经营者）出现法律纠纷或经营风险，消费者就会遭受服务承诺无法兑现的风险，甚至资产灭失。第六，交换换费用高昂昂：由于国内目目前尚未建建立自己的的交换系统统，消费权权益全部都都是在国外外的交换系系统中完成成的，所以以费用高昂昂，通常的的交换费用用都在10000元以以上。折合合下来，每每间客房的的

26、单日交换换成本都在在150元元以上。即即使当初购购买的房间间价格很便便宜，加上上交换费用用、会员年年费（通常常也在10000元以以上）等，所所增加的成成本竟高达达300多多元/天间。降低交换费费用的主要要途径是：售卖者自自己的酒店店资源十分分丰富（售售卖者系统统内交换比比较便宜，有有的甚至免免费），中中国拥有自自己的交换换系统，可可以在国内内方便交换换；或者售售卖者的网网络还遍及及世界上主主要的度假假地。否则则，只要交交换在别人人的系统内内进行，高高昂的交换换费用只会会让消费者者止步。第七，行业业经营不规规范：目前存在时时权、时值值类（即无无产权类）“分时度假”销售(代理)公司在推销时或多或少

27、涉嫌虚假宣传、超范围经营，提供霸王合同等现象；“分时度假”是一个新事物，消费者知之甚少、法律知识欠缺，很多重要权益和对方承诺没有落实到合同或补充合同中，最后不了了之，给分时度假带来了诸多负面影响。 第二章 产产权式酒店店发展概况况2.1 中国国产权式酒酒店发展现现状 2.1.1、发展条条件 1）、西方方产权式酒酒店的成熟熟发展基于于以下条件件：其一是西方方国家中产产阶级的崛崛起，形成成了庞大的的客户群。其二是产权权式酒店所所在地有足足够的观光光、康乐等等旅游资源源，可以供供客人休闲闲度假。国国外的产权权式酒店多多建在具备备 3S （阳光、海海滩、海水水）条件的的地区，或或者是自然然风光独特特、

28、运动健健身设施齐齐全的地区区。其三是一个个重要因素素就是国外外分时度假假消费的配配套。分时时度假交换换制度同产权权式酒店相相结合后，无无疑使产权权式酒店有有了更大的的诱惑力，可可以实现一一地投资异异地享受。目目前世界上上已有超过过 1000 个国家家的 50000余家家酒店（度度假村）加加入了分时时度假交换换联盟。22）、产权式式酒店在国国内的发展展与兴起：约于19995 年，海海南省三亚亚市最先引引入，从22001年年起在国内内迅速发展展，从海南南岛到北京京，从重庆庆到上海，产产权式酒店店在国内著著名旅游及及经济繁荣荣城市已逐逐步形成燎燎原之势。3）、发展展现状条件： 早期开发发产品遭遇遇败

29、绩：以以海南为代代表究其原原因有三，一是当初初的策划者者主要是想想把楼房尽尽早售出回回笼资金，目目的不在于于发展旅游游业；二是是海南当时时作为旅游游度假地的的条件还没没有成熟，国国内旅游度度假的市场场气候也没没有形成；三是产权权式酒店和和分时度假假的概念还还不为中国国消费者了了解和接受受。目前大大环境已经经成熟：是旅游度假假地的软、硬硬件环境已已渐趋成熟熟，国内旅旅游度假的的市场气候候已经形成成；二是近年来来国内经济济发展迅速速，白领阶阶层急剧扩扩大，成为为都市消费费主流群体体，同时全全新的休闲闲消费观念念为分时度度假消费带带来了商机机；三是旅游产产业近年来来发展迅速速，国内新新兴旅游资资源越

30、来越越丰富；四四是国际分分时度假公公司进入中中国，使分分时度假和和产权式酒酒店的概念念得以在国国内业界、消消费圈中逐逐渐得到认认同。4）、客户分分析 ：产权式酒酒店作为一一种纯粹的的投资方式式，这类酒酒店的客户户60是是中产家庭庭投资，440左右右是企业集集团购买。具体分析为三类消费群体：类别购买动机关注点有一定经济济实力的家家庭或个人人投资主要是是为了增值值和分红，顺顺带度假前期投入的的比重、投投资升值的的保障、酒酒店经营能能力、附加加的优惠和和功能、与与居住地区区的风光差差异、可交交换性等公司或事业业机构用于员工福福利或会议议酒店的服务务和管理能能力、财务务监控的透透明度、企企业文化的的契

31、合和业业务的需要要等分时度假公公司业务需要可供休闲度度假的利益益点，侧重重于酒店消消费功能的的体现2.2 产产权酒店成成功的因素素：2.2.11拥有良好好自然环境境和区域成成熟度（包包括投资环环境和交通通环境）：是项目成成功的最基基本的要求求，成功的的几家基本本都有这个个因素，区区域成熟度度越高，销销售和经营营的难度就就越小。2.2.22 具有品牌牌经营管理理：拥有成成熟酒店开开发经验和和品牌管理理的酒店集集团更能获获得投资者者的信赖。2.2.33 准确的市市场定位：酒店的房房间面积、装装修标准、家家具与家电电配置、管管理公司等等构成开发发与管理成成本，而对对市场接受受能力与价价格预期的的准确

32、把握握，才能获获得成功。为形成自身的核心竞争力，需要形成有自身特色的酒店主题（如：文化主题，娱乐主题、健康主题等）以对消费者形成持久吸引力；2.2.44 分时度假假的可交换换性：业主主购买某一一物业后享享受每年免免费入住的的权利，能能过在多家家酒店交换换住宿，另另外附加增增值服务对对消费者更更有吸引力力，例如也也是最好能能有多家酒酒店可以交交换住宿。花花开四季除除连锁经营营酒店外还还成立了221自驾租租车系统（业业主可以优优惠租用）。海海航酒店集集团的产权权酒店可以以在三亚、海海口、兴隆隆的酒店内内任意交换换，在海航航旗下的酒酒店住宿享享受优惠。2.2.55 投资回报报方式：主要有三三种：固定

33、定回报方式式、营业额额比例回报报方式和净净利润比例例回报方式式。后两种种回报方式式涉及到财财务审计和和信息公开开，不便于于操作。发发展商和投投资人比较较青睐固定定回报的方方式。2.3 产产权酒店面面临的主要要风险2.3.11 对开发企企业而言：1）、开发发定位比较较困难，主要表现现在星级定定位与客房房出租价格格、建造成成本与销售售价格、管管理成本与与投资回报报、短期开开发收益与与长期经营营回报之间间的平衡。2）、产权权式酒店物物业类型很很难取得银银行的开发发贷款；3）、国际际酒店管理理公司不接接受产权酒酒店管理委委托。国内内的产权酒酒店管理几几乎都是发发展商自己己组建的管管理公司，少少量是同城

34、城的酒店负负责管理。4）、按照照法律规定定，业主委委员会将对对物业的经经营管理拥拥有最终的的决策权。当酒店经营回报不理想时，业主可能回收自住，当达到一定数量时，酒店将无法正常营业。5）、委托托管理合同同期满后，业主委员员会有权利利解聘管理理公司、不不续签管理理合同。如如果经营业业绩不好，会会解聘管理理公司；如如果经营业业绩不错，业业主会提出出增加回报报的要求。2.3.22 对购买者者而言：1）、价格格偏高，投资回报报率的宣传传也有点虚虚高加大了了投资风险险，一般完整整单一产权权的酒店投投资回收期期为8-112年。由由于房产销销售的溢价价和实际客客房出租收收益的下降降，投资回回收期更长长。2）、

35、投资资回报是根根据房间合合同价值支支付的，可可能出现同同样的房间间，实际投投资回报相相差甚远的的情况，这这将引起法法律纠纷。3）、分时时度假受限限很多，业业主使用时时间段受限限，国际化化交换受限限，交换费费用昂贵等等，以上因因素造成购购买者一般般只能在自自身购买的的物业享受受分时度假假。4）、市场场无序，产权式酒酒店的发展展商大多盲盲目跟进，项项目仓促上上马，资金金实力不足，前期期大力炒作作，但工程程进度和后后期配套服服务跟不上上，购买者者投资回报报得不到保保障。5）、购买买者购买的的是酒店的的客房，除除了客房以以外，还有有餐饮、娱娱乐等配套套设施，离离开这些配配套设施，客客房的独立立使用价值

36、值不大。这这些设施的的产权在法法律上又存存在着模糊糊性。6）、租赁赁经营过程程中的风险险，开发商商出售产权权，但一般般委托酒店店管理公司司与购房者者签订委托托管理合同同，其三方方权利发生生了转移，容容易产生法法律纠纷。2.4 规规避风险的的建议1）、确实实做好产权权酒店的研研究，尤其其是财务分分析和风险险控制研究究，处理好好“星级定定位与客房房出租价格格”、“建建造成本与与销售价格格”、“管管理成本与与投资回报报” 、“短短期开发收收益与长期期经营回报报”四大矛矛盾，否则则，就有可可能出出现现定位方面面的错误。一一旦前期研研究不足，日日后的纠错错成本可能能会很高。2）、慎重重开工建设设。由于产

37、产权酒店的的定价和销销售业绩与与“区域成成熟度”、“成成功案例”密密切相关，在在开工建设设前，应对对市场进行行深度试探探，控制风风险。3）、尽量量避免法律律漏洞。业业主大会、回回报与支付付方式、免免费住宿天天数与定义义、财务账账目的公开开与审计、维维修与更新新、管理期期满的续约约等是容易易出现法律律漏洞的地地方，应加加强研究。4）、管理理公司的尽尽早确定。不不管是否贴贴牌，发展展商一定要要成立自己己的管理公公司。5）、尽早早成立旅行行社。由于于产权酒店店需要发展展商（或附附属的酒店店管理公司司）进行管管理，客源源是决定项项目成败的的关键因素素，专门的的旅行社长长期运营，是是客源的基基本保障。2

38、.5 制制约中国产产权式酒店店发展的因因素 1）、其真正价价值的实现现是在土地地升值的空空间，就是是品牌价值值、无形资资产的升值值，是长远的的投资前景景和回报，而而非短期对对业主的直直接投资回回报；2）、从整整个中国酒酒店业和旅旅游业的角角度来说，产产权酒店将将成为中国国酒店业的的重要组成成部分，但但是不会成成为主流形形态，市场场消化能力力受限；3）、产权权酒店发展展的关键是是能否组合合关系，能能否在内部部形成一个个资源的整整合。需要要先整合，再再构筑大的的平台，大大家共同发发展，中国国人传统经经营思想给给公共化带带来困难。4）、市场场环境的营营造：开发缺乏乏经验和品品牌建设，酒酒店缺乏主主题

39、，销售售缺乏诚信信；5）、酒店店业高中低低档形成垂垂直分工，产产权式酒店店在这个市市场分工中中的定位模模糊；2.6中国国产权式酒酒店业发展展的思路11）、酒店店一方面要要积极加入入分时度假假交换体系系，另一方方面应与同同业进行广广泛的横向向联合，以以增强产权权式酒店的的连锁优势势。2）、开发发商应建立立良好的企企业形象、完完善的企业业管理制度度，加强企企业的经营营获利能力力，同时增增强企业运运作的透明明度，为投投资者提供供安全、可可靠的投资资保障，增增强其投资资的信心。 3）、开发发商在代理理商的辅助助下应综合合自身和社社会各种资资源优势，为为消费者提提供额外的的利益和优优惠，增加加产权式酒酒

40、店产品的的附加价值值。4）、开发发商和代理理商应积极极运用房地地产业的一一些运作模模式，为消消费者提供供银行按揭揭投资计划划。5）、产权权式酒店档档次定位很很关键。档档次太低，吸吸引不到客客源；而档档次太高，高高档客源太太少，酒店店管理成本本过高，得得不偿失。6）、降低低劳动力成成本。一般般地处风景景旅游区的的产权式酒酒店，淡旺旺季很明显显，因此此酒店管理理人员除了了应该是本本地化外，还还不妨采取取“季节工工”。当然然，加强企企业凝聚力力和人员素素质的培训训也很重要要。7）、多多多增添开放放式娱乐设设施。产权权式酒店的的公建配套套设施不仅仅仅是为酒酒店投资业业主服务，更更应该面向向整个旅游游市

41、场、面面向公众开开放，这样样才能挽留留人气、调调动人气。8）、开展多元化经营，尽一切可能满足客人需要。与商务型的酒店相比，面向旅游休闲业的产权式酒店，除了在价格和服务上有自己的鲜明定位外，还应该围绕旅游业，展开多种服务或经营。9）、强化化政府的管管理职能。首首先，产权权式酒店的的开发，要要实行政府府主导，统统筹规划，防防止盲目开开发，在道道路、交通通、市政建建设方面要要做好基本本投入。其其次，要加加紧对产权权式酒店、分分时度假消消费市场的的规范和管管理，相关关法律法规规的尽快颁颁布实施，使使消费者心心里更踏实实，被更多多的消费者者接受。第第三，一些些具体的工工作也需要要依靠政府府主管部门门提供

42、支持持，如建立立带薪休假假制度，减少少出境旅游游的限制，明明确产品的的使用、继继承、转让让的合法性性等等。第三章 全产权式酒酒店的盈利利模式分析析3.1产权权酒店权益益关系（委委托经营期期间）3.2产权权酒店经营营模式1）、开发发商开发酒酒店项目，将将酒店客房房作为独立立产权出售售，产权为为40年，可可按揭和一一次性付款款购买；2）、业主主购买客房房产权后委委托第三方方专业酒店店管理机构构经营酒店店获取租金金收益；收收益形式有有2种：第1种：租租赁年限33-10年年（合同一一般为3年年一签），业业主获得每每年相当于于购房款55-8%（税税前）的固固定投资回回报，第一一年的投资资回报可冲冲抵购房

43、款款，其他年年出租收益益可以按照照季度或年年度结算给给业主；第2种：租租赁年限33-5年（合合同一般为为3年一签签），业主主每年可获得得一年中相当当于房屋44-6个月月的旺季租赁金金，比如一一套房屋月月租金为11.2万元元*4个月月=4.88万元，剩剩余6-88个月该房房屋的租赁赁收益有酒酒店管理公公司和业主主3:7分分成；3）、业主主购买房酒酒店房屋后后还可享有有该酒店每每年7-330天的免免费入住权权，部分酒酒店还可以以让购买其其物业的业业主将每年年的免费入入住权在其其集团旗下下其他地区区酒店使用用；4）、合同同租赁期满满后，业主主可以选择择继续委托托租赁或自自用，部分分酒店还可可以按照业

44、业主原购买买价格回购购该物业。3.3投资资产权式酒酒店投资可可行性案例例研究：以丽江一产产权五星级级酒店为例例3.3.11项目基本本经济指标标 开发面面积：800亩（约55.3万） 容积率率：0.663 建筑面面积：3.3万 可销售售房屋面积积：1.88万 可销售售商业面积积：0.113万 持有经经营餐饮商商业面积：0.577万 持有经经营会所面面积：0.2万 持有经经营SPAA酒店面积积：0.117万3.3.11开发建设设成本估算算（未含贷贷款利息各各项税费、未未计商铺收收益）： 旅游景景区土地价格在在：100万/亩亩，酒店用用地80亩，土地价价格0.88亿元； 土建成成本：容积积率0.66

45、3，建筑筑面积3.3万平米米*15000元/平平米=0.5亿元； 绿化、全装装修、酒店配套套建设：绿化率226.4%*占地55.3万平平米*25500元/平米=00.35亿亿， 全装修修带家具家家电1.88万平米*30000元/平米米=0.554亿， 酒店配配套（含22000平平米酒店会会所）0.3亿， 其他（包包括：市政政费、设计计费、环境境、不可预预见费、管管理费、财财务成本等等）3.3万平平米*9550元/=0.33亿，估计开发投投入：2.79亿元；3.3.22 可销售售金额（按按100%销售率） 商品房房：1.88万平米*2万元/平米=33.6亿元元； 商铺：0.133万平米*2.5万

46、元/平米=00.3255亿元；估计销售金金额：3.9225亿元；（其中未未计自营商商业年收益益） 收益金额额：3.9925-22.79亿亿元=1.135亿亿，收益率率：（3.925-2.799）/2.779亿元*1000%=440%3.3.22：酒店管理理机构年管管理费用：国际酒店品品牌委托管管理费一般般由基本管管理费(约约占营业额额的2%至至5%)和和奖励管理理费(约占占毛利润的的3%至66%)构成成。预留物业维维修和更新新基金占年营业额额的2%-5%；3.3.33业主委托托经营年回回报取得：以一套房885平米*2万/平平米=1770万，年年回报6%（税前）=10.22万预算；五星级产权权酒

47、店客房房收入统计计普通日（剔除免费费入住211天）普通双休日日黄金周天数224 天天96 天24 天房费600元 900元元1200元元入住率30%70%90%客房收益（元元）403200604800259200净收益700%（元）282244423366181444合计年收益益887044根据上表数数据，客房预计计年收益率率为8.887万/1170万*100%=5.222%，与与承诺年回回报相差66%-5.22%=00.78%；开开发商每年年需补贴业业主返租回回报3.66亿*0.78%=2800万；如果酒酒店经营状状况良好可可满足返租租回报率；另酒店托管管年费、维修修风险准备备金可以通通过自持商商业部分经经营收入所所得进行支支付。第四章投投资产权式式酒店常见见法律问题题国家尚无产产权式酒店店行业专门门法规，终终端投资者者（业主）的的权利确